房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析.ppt

第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,內(nèi)容提要： 1房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本框架 2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征不平衡、供求與價(jià)格 3房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析分析視角、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、進(jìn)入壁壘等,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本框架,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的界定及其分類(lèi),房地產(chǎn)產(chǎn)品的運(yùn)行過(guò)程必須經(jīng)歷土地和生產(chǎn)資料的購(gòu)買(mǎi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)商品的消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)。,(A S Pm),土地和生產(chǎn)資料的購(gòu)買(mǎi),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè),房地產(chǎn)商品的消費(fèi)（銷(xiāo)售或是出租）,狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)（買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等）的場(chǎng)所，房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)供給與需求的相互作用下，通過(guò)市場(chǎng)流通實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。,廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)構(gòu)體系,房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本組成要素：,房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體（市場(chǎng)主要參與者）,房地產(chǎn)商品及其相關(guān)的權(quán)屬（市場(chǎng)交易的客體）,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易組織（市場(chǎng)交易場(chǎng)所）,房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要參與者,房地產(chǎn)的使用者和消費(fèi)者（個(gè)人、集體、公共組織以及政府單位）,房地產(chǎn)的供給者，包括國(guó)家（土地所有者）、企業(yè)和個(gè)人等,作為管理者出現(xiàn)的政府，包括中央政府和各級(jí)地方政府,房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種中介組織機(jī)構(gòu),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本框架,房地產(chǎn)市場(chǎng)主體關(guān)系圖,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本框架,G-W,A S Pm,P,W-G,圖 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)構(gòu)體系圖,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)構(gòu)是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的市場(chǎng)體系，按不同的市場(chǎng)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行不同的分類(lèi)劃分，而且，每個(gè)市場(chǎng)又可以進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本框架,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作資產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)的聯(lián)系,房地產(chǎn)是一種耐用商品，兼有投資品和消費(fèi)品的特點(diǎn)。 在房地產(chǎn)作為一種投資品時(shí)，資產(chǎn)（投資）市場(chǎng)決定其價(jià)格和生產(chǎn)； 作為一種消費(fèi)品，物業(yè)（空間）市場(chǎng)決定了房地產(chǎn)的租金水平(兩個(gè)市場(chǎng)是相互聯(lián)系的)。,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本框架,房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)在兩方面存在聯(lián)系： 第一，在物業(yè)市場(chǎng)上被確定的租金水平?jīng)Q定資產(chǎn)市場(chǎng)的需求； 第二，物業(yè)市場(chǎng)的供給由資產(chǎn)市場(chǎng)所決定。,圖 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)市場(chǎng)互動(dòng)關(guān)系（迪帕斯奎爾-惠頓模型）,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本框架,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征,西方學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究起源較早的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，主要集中于地租、土地價(jià)格的有關(guān)理論研究。,城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn)集中分析城市土地的租金與價(jià)格、城市建筑的屬性與城市開(kāi)發(fā)模式、城市住宅的空間規(guī)劃、各種物業(yè)在城市中的空間分布問(wèn)題以及政府對(duì)稅收和公共設(shè)施政策等。,房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究主要是市場(chǎng)供求分析、房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析、房地產(chǎn)價(jià)格和泡沫等方面的問(wèn)題。,隨著現(xiàn)代金融業(yè)與房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的不斷融合，使得對(duì)房地產(chǎn)金融與投資開(kāi)發(fā)的研究成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的重點(diǎn)。,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展的不平衡性,表 2005年1-12月各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)中心,由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不平衡，各地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在著較大的差異。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征,2005年112月，全國(guó)完成房地產(chǎn)投資15759.3億元，其中東、中、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別占全國(guó)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的66.18%、17.02%、16.80%； 但從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅看，中、西部地區(qū)的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東部地區(qū)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征,從城鎮(zhèn)居民住房水平看，2005年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積為26.11平方米，其中東部28.00平方米，中部23.90平方米，西部25.24平方米。城鎮(zhèn)居民人均建筑面積最高的浙江為34.80平方米，最低的貴州為20.40平方米，兩者相差1.7倍。,從城市土地價(jià)格水平看，2004年北京是全國(guó)地價(jià)水平最高的城市，為2384元/平方米，最低的烏魯木齊為479元/平方米，兩者相差近5倍。地價(jià)增長(zhǎng)率最高的是成都市，為17.51%，而最低的烏魯木齊則呈負(fù)增長(zhǎng)，為-5.41%。,從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分布看，2003年全國(guó)各地區(qū)按資質(zhì)等級(jí)分具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有413家，其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)分別為288、78、47家，分別占全國(guó)的69.73%、18.89%、11.38%。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特征,從市場(chǎng)的供給角度看，房地產(chǎn)的短期供給缺乏彈性。,從市場(chǎng)的需求角度看，房地產(chǎn)的需求具有多樣性和多層次性。,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡性分析。,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡性主要體現(xiàn)在兩方面：,一是供求總量的非均衡。,二是供求結(jié)構(gòu)的非均衡。,總之，隨著改革開(kāi)放近30年，在經(jīng)歷了起步和探索急速擴(kuò)張調(diào)整與恢復(fù)的發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于一個(gè)非均衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。而且，這種非均衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)也是市場(chǎng)不完善、信息不對(duì)稱(chēng)和價(jià)格不能對(duì)市場(chǎng)供求進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)的必然結(jié)果。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格特征,影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素,內(nèi)生因素(地價(jià)、建筑成本和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的社會(huì)需求等),外生因素（利率、區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)政策等),地價(jià)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系,建筑成本及各種稅費(fèi)的推動(dòng)作用,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本推動(dòng)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素,經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平的提高是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素,房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)和投機(jī)性,政府的政策影響,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征,P 房地產(chǎn)價(jià)格,圖 地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系,從需求的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了地價(jià)的上揚(yáng)。,從供給的角度來(lái)看，地價(jià)的上漲又推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征,第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,一、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（Market Structure） 的分析視角,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的劃分主要考慮以下三方面因素：,產(chǎn)業(yè)的集中度（Concentration ratio）,二是市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘（Entry barriers）,產(chǎn)品差異（Products differetentiation）,指某一市場(chǎng)中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征,由于生產(chǎn)技術(shù)、成本結(jié)構(gòu)以及規(guī)模經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將是新企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的障礙因素,二、房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)分析,1規(guī)模經(jīng)濟(jì)（Economies of Scale）,規(guī)模經(jīng)濟(jì)是分析和評(píng)價(jià)企業(yè)或產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素投入變動(dòng)與產(chǎn)出效益變動(dòng)之間的關(guān)系。,明確三個(gè)前提條件： 生產(chǎn)單一產(chǎn)品； 在技術(shù)不變的情況下進(jìn)行生產(chǎn)； 從長(zhǎng)期看，投入的生產(chǎn)要素應(yīng)是等比例增加。,第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,帕恩查（J.C.Panzer，1989）:單一產(chǎn)品生產(chǎn),如果產(chǎn)出的增加比例大于投入要素增加的比例，存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 斯蒂格利茨（J.E.Stiglitz，1997）:當(dāng)平均成本隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大而下降時(shí)，或產(chǎn)出增加的比例大于投入增加的比例時(shí)，就存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 薩繆爾森（Paul A.Samuelson，1998）從技術(shù)角度用齊次生產(chǎn)函數(shù): 鮑莫爾(W.J.Baumol)、韋利格(R.D.Willig)則從成本函數(shù)的角度重新認(rèn)識(shí)規(guī)模經(jīng)濟(jì)（在多產(chǎn)品組合的情況下也有效，而且更加符合現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活）。,w:不變的投入要素價(jià)格,Y:產(chǎn)出產(chǎn)品的向量組合,C(y,w):成本函數(shù),生產(chǎn)投入要素均以倍增加,第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,于立、王詢(xún)（1996）將規(guī)模經(jīng)濟(jì)劃分為產(chǎn)品規(guī)模經(jīng)濟(jì)、企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)等三個(gè)層次。,單一產(chǎn)品而言,企業(yè)內(nèi)部或企業(yè)之間一體化的“多產(chǎn)品”,行業(yè)的分工細(xì)化,產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)的主要原因： 部分生產(chǎn)要素的的不可分割性（如機(jī)器、設(shè)備等）； 科技成果的轉(zhuǎn)換以及生產(chǎn)過(guò)程中反復(fù)操作的經(jīng)驗(yàn)積累； 生產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)化和勞動(dòng)分工的細(xì)化； 可以有效地承擔(dān)研發(fā)費(fèi)用等。 規(guī)模經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)： 產(chǎn)品規(guī)格的統(tǒng)一和標(biāo)準(zhǔn)化； 原材料成本下降； 管理和工程技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)化； 有利于新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)； 具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。,第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,2規(guī)模經(jīng)濟(jì)的測(cè)度分析,規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論主要研究的是企業(yè)的產(chǎn)出與適當(dāng)組合的生產(chǎn)要素之間的關(guān)系。,確定一企業(yè)或行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的方法有：,一是技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析法,投資收益分析法,成本分析法,工程分析法,二是生存技術(shù)法（施蒂格勒，1999 The Economies of Scale）,比較單位投資的稅后利潤(rùn),建立長(zhǎng)期平均成本曲線不同企業(yè)（歷史成本數(shù)據(jù)）,依據(jù)生產(chǎn)技術(shù)及工藝特點(diǎn)，綜合考慮成本、運(yùn)輸、投資三項(xiàng)費(fèi)用來(lái)確定企業(yè)的最佳規(guī)模,通過(guò)不同規(guī)模的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，以市場(chǎng)份額篩選并確定高效率的企業(yè)作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。,第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,3我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)分析,從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量看，2003年全國(guó)二級(jí)以下資質(zhì)企業(yè)占全國(guó)的90.84%，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要還是以中小企業(yè)在為主。,表 2003年全國(guó)和北京不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)、資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)表,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2004年；國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)中心,第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,從全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)收益率和企業(yè)平均利潤(rùn)看（見(jiàn)表）,表 2003年全國(guó)和北京不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益狀況統(tǒng)計(jì)表,數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2004年；國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)中心,由此可見(jiàn)，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的整體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力偏低，尤其是中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而且企業(yè)的開(kāi)發(fā)和盈利能力差異較大，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。,第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,三、房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘分析,1市場(chǎng)進(jìn)入壁壘的概念,市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘（Entry barriers）是影響市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要因素，行業(yè)中的在位企業(yè)為了能夠長(zhǎng)期保持利潤(rùn)，采取一系列手段和措施來(lái)阻止?jié)撛诟?jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入，從而維持原有廠商的壟斷地位。,首先，構(gòu)成自然市場(chǎng)進(jìn)入壁壘的客觀因素有自然壟斷、投入的資本量以及其他某些重要資源等。,其次，人為因素引起的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘有廣告、產(chǎn)品差異化、定價(jià)和銷(xiāo)售策略等。,第三，所謂的政策性壁壘。,第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘分析,從資本投入量和沉淀成本看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的資本進(jìn)入壁壘基本處于失效狀態(tài)。,數(shù)據(jù)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，牛鳳瑞、李景國(guó)等.中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO3.2006,第三節(jié) 房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析,房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步和建筑標(biāo)準(zhǔn)的提高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本金要求將提高，資金壁壘將成為進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的主要壁壘。,我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)特征決定的,規(guī)模經(jīng)濟(jì)很難構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘。,從政府的產(chǎn)業(yè)管制政策看，政府對(duì)土地資源的出讓制度是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要進(jìn)入壁壘。另外，政府采取許可證制度限制開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)。,房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成本存在差別，因而產(chǎn)生進(jìn)入壁壘。即潛在進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)于在位企業(yè)處于劣勢(shì)，處于不利競(jìng)爭(zhēng)地位。因此，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在會(huì)阻止實(shí)力弱小的潛在開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以項(xiàng)目盈利為主，開(kāi)發(fā)商只要擁有土地的使用權(quán)和具備開(kāi)發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，即便是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以進(jìn)入市場(chǎng)。,廣告形成結(jié)構(gòu)性進(jìn)入壁壘。,開(kāi)發(fā)商的先動(dòng)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)！,本章思考題：,1、什么叫房地產(chǎn)市場(chǎng)體系？它由哪些方面構(gòu)成的？ 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特征如何？ 3、影響和決定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主要因素有哪些？ 4、試論述我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘如何？,分析與討論：空置率的必然性和控制的必要性,1商品房空置率的認(rèn)識(shí),商品房空置率的概念,我國(guó)的房地產(chǎn)空置率計(jì)算不包括二手房市場(chǎng)的空置面積，計(jì)算基數(shù)也只是一定時(shí)期內(nèi)的新建房的面積之和。因此，嚴(yán)格地講，我國(guó)房地產(chǎn)空置率是指增量市場(chǎng)的空置率。,國(guó)際上通用的空置率是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率，即指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的空房（一般指空置1年以上）總量除以住房總量，由于國(guó)外的房地產(chǎn)增量占全部房地產(chǎn)總量的比例很小。因此，國(guó)外的房地產(chǎn)空置率可以近似地視為存量市場(chǎng)的空置率。,空置房存在的必然性,商品房空置是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和住房商品化條件下的必然結(jié)果。,商品房供給與需求的矛盾和商品房的流通渠道空間決定了商品房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)必須有一個(gè)合理的流通時(shí)間，商品房空置的存在也就成為必然。,從需求的角度看，空置房的存在意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給大于需求，房地產(chǎn)的存量使得買(mǎi)方或承租者有更多的選擇機(jī)會(huì)，并在購(gòu)買(mǎi)或簽定租賃合約是處于有利地位，,從供給的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，也需要保持一定的空置房。,2我國(guó)商品房空置率的影響因素及其現(xiàn)狀,影響商品房空置率的因素分析,從市場(chǎng)主體因素看，商品房的空置率主要取決于市場(chǎng)的供給與需求變化，包括總量的變化和結(jié)構(gòu)的變化。,從市場(chǎng)流通環(huán)境因素看，（房地產(chǎn)的地域性限制、流通渠道不暢通、市場(chǎng)信息的不完整）房地產(chǎn)商不能及時(shí)、準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)的需求變化，也不能及時(shí)地調(diào)整供應(yīng)來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的需求變化。,從外部因素看，各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文化、消費(fèi)品味以及制度政策環(huán)境等因素的差別較大，不同的城市或同一城市不同類(lèi)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)空置率的差異很大。,我國(guó)商品房空置率的現(xiàn)狀,表 19982005年全國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)和商品房空置率情況表,資料來(lái)源：羅龍