武漢漢飛彭劉楊房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃建議提案107頁.ppt

漢飛彭劉楊路項(xiàng)目 市場定位分析及價(jià)值提升建議,市場認(rèn)識,知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。 在項(xiàng)目所處的市場環(huán)境看似簡單而實(shí)為不凡的形勢中，我司將首先針對對項(xiàng)目產(chǎn)生直接或間接影響的關(guān)聯(lián)片區(qū)或競爭樓盤進(jìn)行相應(yīng)的分析，以達(dá)到深刻知彼的目的。,與積玉橋、武昌臨江、中南等中心城區(qū)一線板塊緊緊相鄰。 司門口板塊坐落長江大橋下，東眺黃鶴樓，西攬長江，坐擁司門口成熟老商圈。 東與地段核心、快速發(fā)展的中南板塊相接； 北與豪宅輩出、名盤聚集的積玉橋板塊及臨江板塊為鄰。,長 江,和平大道道路逐步拓寬，拆遷工作陸續(xù)展開，周邊逐改老態(tài)，煥發(fā)新生機(jī)。積玉橋板塊配套設(shè)施缺乏，商業(yè)檔次較低，對司門口商圈十分依賴，生活便利度略顯欠缺。,臨江板塊及積玉橋板塊,曾經(jīng)的地產(chǎn)開發(fā)薄弱地帶，今天的臨江豪宅聚集區(qū)，樓盤開發(fā)規(guī)模較大，房價(jià)開創(chuàng)新高，引領(lǐng)武昌中心城區(qū)樓市。,聚集了浙江金都、武漢城開、上海華潤及武漢天實(shí)等品牌地產(chǎn)商，形成扎堆開發(fā)之勢。陸續(xù)還有金地集團(tuán)、武漢融僑等即將介入。,擁有臨長江、眺沙湖的雙重水景優(yōu)勢，坐擁武昌江灘，是武昌區(qū)舊城改造的首發(fā)板塊，而今的高檔居住區(qū)。,中南板塊,區(qū)域樓盤房價(jià)曾經(jīng)是武昌地區(qū)標(biāo)桿，但隨著臨江臨湖板塊的樓市發(fā)展，中南商圈的價(jià)格領(lǐng)頭地位被逐步取代。但是板塊房價(jià)仍然保持著平穩(wěn)的上升勢頭。,區(qū)域樓盤供給產(chǎn)品豐富，寫字樓、商住樓、住宅樓等應(yīng)有皆有。以寫字樓、商住樓為主，住宅樓為輔。,武昌地區(qū)四大商圈之一，坐擁城市形象展示窗口洪山廣場。寫字樓、商場密集，商業(yè)、商務(wù)價(jià)值首屈一指。,區(qū)域早期樓盤開發(fā)較少，但近期樓盤供給較為活躍，爛尾樓重新啟動，新項(xiàng)目陸續(xù)推出，使中南商圈樓市顯得異常熱鬧。,分析發(fā)現(xiàn)：相鄰板塊 或依靠牢固的商圈地位，濃厚的商業(yè)商務(wù)氛圍，形成高價(jià)位樓盤聚集之勢 或倚重突出的景觀資源，形成高檔樓盤扎堆開發(fā)的局面,而相比之下： 項(xiàng)目所屬的司門口板塊則處于中心城區(qū)房地產(chǎn)的相對低洼，板塊房地產(chǎn)整體不夠突出，也不太引人關(guān)注。,項(xiàng)目思考,司門口板塊為何 如此低落不夠突出？,開發(fā)較早，但后期發(fā)展緩慢。 武昌的傳統(tǒng)商圈，最早的開發(fā)區(qū)域，但住宅與商業(yè)基本還保持著20年前的面貌。 原有的風(fēng)采，早已完全被快速發(fā)展的新興商圈、熱點(diǎn)板塊所掩蓋。,商業(yè)發(fā)達(dá)，但環(huán)境陳舊雜亂。 作為武昌最早的商業(yè)中心與居住中心，司門口商圈地位依然穩(wěn)固，但魅力已遠(yuǎn)不及當(dāng)年。 低矮民房雜亂無章，商業(yè)業(yè)態(tài)凌亂分布，道路破亂擁擠不堪。整體環(huán)境較為低端。,拆遷體量大、拆遷成本高，舊城改造緩慢。 同為武昌老城重地，司門口卻在10%的土地上聚集了約20%的人口，人口密度高，且商業(yè)與居住混雜。 舊城改造力度小，進(jìn)展緩慢，居住環(huán)境缺乏大的改善。,區(qū)域土地供應(yīng)少，樓盤規(guī)模小，品牌帶動力弱。 司門口板塊近幾年來的房地產(chǎn)供應(yīng)十分稀少，板塊缺少聯(lián)動。 多為小體量、低水平的零星開發(fā)與營銷，市場影響力不足。 平庸的開發(fā)水平，低劣的樓盤包裝，難以引起市場廣泛關(guān)注與共鳴。,司門口板塊上位的資本 難道就真的不足？,1、位處成熟老商圈，坐享成熟商業(yè)、都市繁華。 司門口商圈是武昌地區(qū)最早被開發(fā)的區(qū)域，也是武昌地區(qū)最早和最老的商圈，與中南商圈、徐東商圈、街道口商圈，構(gòu)成武昌的四大商圈。 司門口商圈目前已經(jīng)形成了司門口商業(yè)步行街、彭劉楊路美食一條街、首義園小吃城、戶部巷早點(diǎn)等特色街區(qū)，吸引了武商量販店、中百倉儲、肯德基等商家入駐，形成了購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合型商業(yè)區(qū)。,板塊資源及區(qū)位優(yōu)勢分析,2、大橋交通，樞紐地帶，快速連通武漢三鎮(zhèn)。 項(xiàng)目處于司門口商圈的彭劉楊路西段，東面與車輛下橋匝道相連，將武昌內(nèi)環(huán)瞬間與漢口、漢陽有效銜接，對外出行交通十分便利。 隨著首義地下通道、下橋匝道開通，閱馬場交通的改善，這一交通優(yōu)勢將更加突顯。,3、近擁名江、名勝、名景，外部景觀較為優(yōu)越。 司門口板塊西攬長江，內(nèi)含黃鶴樓；西有武昌美麗江灘、長江大橋，北有錦繡蛇山，同時(shí)東面為建設(shè)中8萬平米的首義文化廣場，景觀資源知名度高。,4、便享商圈成熟配套，生活十分便利。 成熟商圈，完善配套。項(xiàng)目所處司門口商圈聚集超市、精品購物、地方小吃、特色餐飲、個(gè)性娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，充分滿足人們各種生活、休閑與社交之便。 教育單位密集。司門口板塊內(nèi)聚集了各類特色高校及各類重點(diǎn)的中小學(xué)。湖北美術(shù)學(xué)院、武漢音樂學(xué)院、湖北中醫(yī)學(xué)院、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、湖北教育學(xué)院等各類特色專業(yè)高等院校聚集，區(qū)域內(nèi)武漢中學(xué)、華師一附中、市十中、第五十四中學(xué)、糧道街中學(xué)、武昌實(shí)驗(yàn)小學(xué)等知名的初級學(xué)校云集。,一流醫(yī)療，均衡分布。武漢大學(xué)人民醫(yī)院、武漢市第三醫(yī)院、湖北中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、武漢市婦幼兒童保健醫(yī)院等知名的醫(yī)療機(jī)構(gòu)云集，便享完善生活照顧，生活無憂。 多元休閑，生活豐富多彩。司門口商圈、武昌江灘、首義文化廣場、黃鶴樓、紅樓、湖北劇院各類特色休閑、景點(diǎn)，提供多樣生活空間。,分析發(fā)現(xiàn)：司門口板塊 具備武漢市首屈一指的優(yōu)勢景觀； 享有全國文明的地段標(biāo)志； 擁有深厚的歷史人文底蘊(yùn)及扎實(shí)的商業(yè)、醫(yī)療、教育根基。,因此，我們斷言： 快速上位，板塊資本初具！,作為司門口板塊內(nèi)最具分量的一份子，可以這樣說，板塊突圍的資本我們的項(xiàng)目也初步具備。,板塊突圍，路向何方？,競爭板塊資源現(xiàn)狀,司門口,本項(xiàng)目,積玉橋板塊,臨江板塊,中南板塊,本項(xiàng)目 B、C地塊（尤其是C地塊） 景觀條件并不遜色。 商業(yè)、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)生 活配套齊全且檔次相對較高。,本項(xiàng)目 景觀條件和居住環(huán)境 整體略顯遜色 配套相對齊全，檔次相 對較高。 交通更為便利。,本項(xiàng)目 景觀環(huán)境十分突出。 商業(yè)、醫(yī)療、教育及基 礎(chǔ)生活配套齊全。 與司門口商業(yè)帶保持合 適距離，更適合于居住。,比 較 結(jié) 果,位處司門口的本項(xiàng)目與三大板塊相對比,對比之重大發(fā)現(xiàn)一： 積玉橋與臨江板塊的聯(lián)合體，勢頭已超越中南。 正在憑借出色的江景、湖景和過江地鐵的規(guī)劃，以品牌大盤和豪宅云集的突出優(yōu)勢，逐步超出中南。 樓盤最高單價(jià)及整體均價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破中南板塊。 板塊聲勢仍在繼續(xù)抬升中，開發(fā)后勁依然十足。仍有金地集團(tuán)、融僑集團(tuán)等房地產(chǎn)巨頭陸續(xù)加入。,對比之重大發(fā)現(xiàn)二： 司門口商業(yè)略不及中南，但在司門口居家和生活卻遠(yuǎn)比中南優(yōu)越。 雖然司門口商業(yè)發(fā)展相對緩慢，商業(yè)氛圍和商業(yè)檔次略不及中南，對投資人群及高端商務(wù)人士等人群的吸引力稍顯欠缺。 司門口板塊突出的景觀優(yōu)勢、歷史人文底蘊(yùn)遠(yuǎn)超中南，作為居家和生活司門口明顯較為優(yōu)越。,對比之重大發(fā)現(xiàn)三： 司門口板塊與積玉橋及臨江板塊聯(lián)合體有著極大的相似性，甚至在某些方面更為突出！ 同為老城重地，景觀都很突出，內(nèi)環(huán)交通樞紐作用明顯（一線臨江樓盤除外）。 積玉橋板塊后天優(yōu)勢漸顯：地產(chǎn)大腕云集，品牌魅力突出。樓盤定位高端，產(chǎn)品供給豐富，樓盤品質(zhì)突出。 但司門口板塊先天條件更為突出：地段更為核心、配套更為全面，內(nèi)在有效需求更為充足。,從與相鄰板塊的對比及相鄰板塊之間的對比中發(fā)現(xiàn)，與積玉橋及臨江板塊的聯(lián)合體看齊，更有利于項(xiàng)目對現(xiàn)有板塊的突破和自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。我們因此可以大膽的提出，我們的板塊突破目標(biāo)是： 避開中南， 與積玉橋及臨江板塊樓盤共舞！,與狼共舞，我們能否 如魚得水，游刃有余？,項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目由三塊分散分布、兩兩不相鄰的小地塊，呈“品”字型結(jié)構(gòu)組成。A、C地塊位于彭劉楊路西段南邊，B地塊位于彭劉楊路西段北邊。,地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：,表面看來，與狼共舞，我們實(shí)力充足，較為輕松。除了擁有旗鼓相當(dāng)甚至略為優(yōu)越的板塊先天優(yōu)勢外，我們還具有自身獨(dú)有的后天資本可以借助： 市場見證的漢飛品牌實(shí)力！ 區(qū)域內(nèi)較大的項(xiàng)目規(guī)模！ 老商圈新路段的開闊景觀視野、良好居住環(huán)境及外部休閑配套！,而從地塊的細(xì)部特征來看，卻并非如此： 1、地塊分散：三地塊分散分布，用地條件差異大，不利于規(guī)模優(yōu)勢的發(fā)揮和樓盤整體形象的統(tǒng)一。 2、建筑限高：配合風(fēng)景名勝作出的高空犧牲，在一定程度上局限了樓盤優(yōu)勢的發(fā)揮。 3、內(nèi)部干擾：B地塊被保留的不規(guī)則建筑打散成不規(guī)則的四塊，不利于社區(qū)中心和組團(tuán)景觀的營造，建筑擺放和道路組織受到干擾。,與積玉橋及臨江板塊內(nèi)的樓盤相比，地塊分散、內(nèi)部干擾、建筑限高等使我們的內(nèi)部優(yōu)勢被大大削弱，與狼共舞，我們難以輕松。,項(xiàng)目又該如何尋求 對現(xiàn)有局面的突破？,對策一：抓住空白、避重就輕。 即使是針對同類人群，也要細(xì)分其需求，充分挖掘市場供給空白點(diǎn)。 避開市場的強(qiáng)勢競爭點(diǎn)，尋求差異化的發(fā)展空間，為后期快速提升做準(zhǔn)備。,對策二：因地制宜，揚(yáng)長避短。 各地塊特征不同，產(chǎn)品定位也不宜一概而論，不加區(qū)分強(qiáng)推強(qiáng)上，只會加大項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 因地制宜，地盡其用，充分實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化。,對策三：產(chǎn)品創(chuàng)新、價(jià)值附加。 充分的產(chǎn)品創(chuàng)新，有利于完美的實(shí)現(xiàn)差異化定位，避開市場的主力競爭，吸引市場廣泛關(guān)注。 通過建筑材料、社區(qū)配套、景觀環(huán)境的提升，提高項(xiàng)目性價(jià)比，淡化先天不足帶來的負(fù)面影響。,對策四：資源整合，內(nèi)部改造。 聯(lián)合各方力量，改造地塊內(nèi)部老舊建筑的負(fù)面影響。,項(xiàng)目定位,忽略地塊自身的內(nèi)部條件，就項(xiàng)目所處的區(qū)位及外部優(yōu)勢而言，項(xiàng)目宜于定位高端，甚至豪宅。 但從地塊自身特點(diǎn)來看，地塊分布分散，用地條件差異大，所以品質(zhì)定位不宜一概而論，應(yīng)充分結(jié)合各地塊特點(diǎn)及相互聯(lián)系進(jìn)行綜合評定。 下面將對三地塊的地產(chǎn)因素，進(jìn)行分別評判：,項(xiàng)目品質(zhì)定位,綜合分析：三個(gè)地塊中， A地塊條件相對較弱，但規(guī)模較小，可塑性和提升空間較大； C地塊條件相對較為優(yōu)越，適合于高端甚至豪宅定位； 而B地塊由于沒有十分完整的內(nèi)部空間，品質(zhì)提升則面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。但是B地塊規(guī)模較大，開發(fā)體量超越A、C地塊總和，又與A、C地塊均保持相對緊密聯(lián)系。 因此，品質(zhì)定位中B地塊對項(xiàng)目整體品質(zhì)和調(diào)性確定，舉足輕重。,面對如此特殊的地塊分布、如此差異的地塊特征， 我們該如何確定項(xiàng)目的綜合品質(zhì)呢？,依然從B地塊尋求突破。 避開B地塊而談品質(zhì)，將會削弱項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值的意義，而使品質(zhì)定位過于高端； 過分夸大B地塊內(nèi)部建筑干擾而談項(xiàng)目的品質(zhì)，也將會削弱項(xiàng)目的區(qū)位和外部景觀價(jià)值意義，而使項(xiàng)目品質(zhì)被低估。,因此，我司建議進(jìn)行折衷的處理，將本項(xiàng)整體定位為高檔品質(zhì)樓盤，而非更為高端的豪宅。 補(bǔ)充說明：在具體推盤時(shí)，再結(jié)合三地塊產(chǎn)品和規(guī)劃的實(shí)際差異，對其品質(zhì)作適度的上下調(diào)整。如：C地塊在此基礎(chǔ)可以再拔高，而A地塊品質(zhì)則可以弱化處理。,產(chǎn)品類型定位 什么樣的產(chǎn)品類型，才能確保各地塊價(jià)值的最大程度提升？,產(chǎn)品類型定位,司門口板塊各類客戶群體均十分充足，而樓盤供應(yīng)缺乏，市場空白突出，因此，開發(fā)各類產(chǎn)品均將有一定的市場空間。 但是要實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)有板塊的突破，與積玉橋樓盤共舞，還必須充分立足地塊，優(yōu)化定位，提升項(xiàng)目競爭力。,A地塊差異特征 位于司門口商業(yè)步行街中段南端，地段核心，交通便利。 地塊規(guī)模較小，外部環(huán)境相對嘈雜，作長期居家的住宅而言，其品質(zhì)提升缺乏有力支撐。,B地塊差異特征 B地塊規(guī)模較大，可觀長江、黃鶴樓等，外部景觀優(yōu)勢較強(qiáng)。 臨主街面長，便于塑造視覺性強(qiáng)的項(xiàng)目形象。 但地塊內(nèi)部有建筑物嚴(yán)重干擾，后期規(guī)劃難度大，品質(zhì)提升受到限制。,C地塊差異特征 C地塊避開交通繁忙的交通要道，環(huán)境相對安靜。 地塊內(nèi)部規(guī)劃及外部觀江、觀景干擾少，景觀環(huán)境十分突出。,結(jié)合三地塊的差異特征，將本項(xiàng)目初步定位為： 三類差異化產(chǎn)品,A地塊 定位于對地段要求高但對外部條件不太挑剔的小戶型公寓。 B地塊 定位于對景觀和社區(qū)環(huán)境較為關(guān)注，但并不十分挑剔的低總價(jià)、小面積、緊湊型居家產(chǎn)品。 在地塊沿街相對獨(dú)立的角落，設(shè)置一部分高檔酒店。 C地塊 定位于對景觀、環(huán)境要求高的高檔次、舒適型、中等面積居家產(chǎn)品。,當(dāng)然要擺脫中南、積玉橋及臨江板塊的重重包圍，突破現(xiàn)有板塊的局限，還應(yīng)充分結(jié)合地塊先天特質(zhì)、目標(biāo)客戶群體及市場供給的差異，在具體的產(chǎn)品定位中賦予一定的差異性。,目標(biāo)客戶群定位 Que1.小戶型的客戶在哪里？,地塊A位處司門口傳統(tǒng)商圈較為核心的商業(yè)帶南端，周邊商圈緊鄰，高校、醫(yī)療、企事業(yè)單位密集，客戶來源十分充足，升值潛力較高。,因此，A地塊規(guī)模較小，其小戶型的客戶群體將 主要以在司門口、小東門及中南一帶從業(yè)的青年精英、年輕白領(lǐng)為主，多為滿足過渡性居家需求。 廣泛潛伏的各類投資客戶也占據(jù)一定比例，如區(qū)域內(nèi)的商戶及在區(qū)域內(nèi)工作、生活的高收入階層，活躍于武漢市場的房地產(chǎn)住宅投資客等。,Que2. 他們的消費(fèi)特征如何？,第一類：過渡型居家客戶,職業(yè)特點(diǎn)：他們大多畢業(yè)于周邊院校不久，在商貿(mào)、金融、IT或房地產(chǎn)等前沿行業(yè)工作，收入水平相對較高。 購買實(shí)力：他們大多經(jīng)濟(jì)積累有限，承受的總房價(jià)和首付款較低。,消費(fèi)心理： 他們偏好商圈的便捷、便利與繁華，也對其早期居住的生活圈較為忠實(shí)。 由于閱歷有限，工作繁忙，他們更希望購買即能放心入住的小戶型，省卻更多的時(shí)間和精力。 同時(shí)，作為現(xiàn)代青年，他們擁有時(shí)代賦予的時(shí)尚氣質(zhì)與經(jīng)濟(jì)頭腦，他們注重居住的品位與格調(diào)，也會看重住宅的升值空間。,第二類：投資型客戶,該類客戶具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但對項(xiàng)目升值潛力的關(guān)注總是擺在首位的。 他們對住宅投資，尤其是小戶型擁有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，會充分結(jié)合板塊發(fā)展、市場需求等特點(diǎn)來選擇合適的項(xiàng)目和合適的產(chǎn)品。 對于他們而言，租賃客戶或自用客戶的充足，即意味著后期居住空間的充足。,客戶需求小結(jié)：從上面對目標(biāo)客戶群體的分析我們發(fā)現(xiàn)，他們的需求的共同特點(diǎn)如下 1、面積小、總價(jià)低 2、功能全，采光條件佳，適宜短期內(nèi)居住。 3、裝修一次到位，省力省心。 4、樓盤要有品位、有檔次、有品質(zhì) 5、性價(jià)比高，升值潛力大。后期租賃或自用客戶充足，便于出租或轉(zhuǎn)賣。,戶型面積定位 什么樣的小戶型既能滿足他們的需求， 又能充分避開市場主力的競爭？,關(guān)鍵詞： 精裝 超值 全功能 小面積,依據(jù)一：充分差異，減少市場競爭沖擊。在商業(yè)商務(wù)氛圍、形象更為突出的中南板塊內(nèi)，常規(guī)小戶產(chǎn)品供應(yīng)十分充足，市場競爭十分激烈。 依據(jù)二：品質(zhì)提升要求。普通小戶價(jià)值難以大跨度提升，難與項(xiàng)目高端定位匹配。 依據(jù)三：板塊突破需要。普通小戶無法體現(xiàn)項(xiàng)目的創(chuàng)新性與差異化性，難以突破板塊房地產(chǎn)的平庸局面。,完全差異的產(chǎn)品特質(zhì) 豐富戶型。 平層、復(fù)式搭配 高使用率。 使用率高達(dá)120150% 小面積、低總價(jià)。 主力戶型3050平方米之間 全功能。 廳、室、廚、衛(wèi)齊備 朝陽設(shè)計(jì)。 所有戶型均可享受陽光 豪華配置。 戶戶帶露臺或空中花園 創(chuàng)新產(chǎn)品。 獨(dú)特的全功能小面積復(fù)式豪宅,緊湊居家產(chǎn)品的客戶有哪些特征？,客戶構(gòu)成： 區(qū)域內(nèi)收入水平較高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等偏上的原住居民、高薪工作人群及從事商業(yè)經(jīng)營的商戶為主力。 置業(yè)目的： 以自住為主，但投資也占據(jù)較大的比例。 司門口板塊內(nèi)多年沒有較為優(yōu)質(zhì)的樓盤供給，蓄積的自用型有效需求多。作為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)優(yōu)質(zhì)大盤，也必將吸引大量投資客戶的參與。,購買特點(diǎn)： 他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)，承受的房價(jià)水平也相對較高。 但是該類人群并不是社會最上層、最具實(shí)力的一群人，與高端客戶的高承受力相比還存在一定的差距。 無論是作為投資還是自住，他們都愿意為相對優(yōu)越的地段、景觀及一定的高單價(jià)買單，但是對總價(jià)的承受能力卻是相對有限的。 購買住宅以適合于長期居家為第一要求。,產(chǎn)品定位 他們需要什么樣的產(chǎn)品？,關(guān)鍵詞： 小面積 緊湊居家,依據(jù)一：避開強(qiáng)勢競爭帶來的巨大市場壓力。 B地塊內(nèi)部建筑物對其后期規(guī)劃產(chǎn)生了較多的不便，戶型過大，總價(jià)偏高，會將先天不足、后期規(guī)劃受限的B地塊住宅推向高檔樓盤競爭的舞臺，競爭壓力無形加大。,依據(jù)二：增加B地塊的市場吸引力。 兼具了地段、景觀等強(qiáng)勢賣點(diǎn)的小面積、低總價(jià)、緊湊型居家產(chǎn)品，可以有效增加B地塊住宅的吸引力。 依據(jù)三、充分發(fā)揮企業(yè)資源及品牌優(yōu)勢。 居家小戶也是小戶型產(chǎn)品的一種，漢飛公司在小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面套路十足，可以充分發(fā)揮自身資源及品牌優(yōu)勢。,戶型面積配比,依據(jù)一、B地塊定位充分遵循“面積精簡、總價(jià)控制、單價(jià)提升”的開發(fā)策略。 依據(jù)二、 與板塊內(nèi)部及相鄰板塊形成充分的產(chǎn)品差異。 7090平米的居家緊湊戶型是區(qū)域內(nèi)外房地產(chǎn)供給的空白，而90110平米的市場供給體量也并不多，但市場需求十分旺盛。因此，以二者為主打的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以充分抓住對司門口板塊十分依賴，但被區(qū)域市場排斥在外的大量中產(chǎn)階層購房者。,舒適型居家客戶有哪些差異化特質(zhì)？,職業(yè)層次高、收入水平高： 教育、醫(yī)療、IT行業(yè)精英、中堅(jiān)力量。 政府及金融機(jī)構(gòu)高層人士及灰色收入階層。 區(qū)域內(nèi)成功的商戶及企業(yè)老板。 收入水平高，購買實(shí)力強(qiáng)。,承受房價(jià)高、居住要求高 他們大多處于事業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，承受房價(jià)水平高。 對居住品質(zhì)的要求較高，既要能彰顯身份，又要求突出的內(nèi)外部環(huán)境。,置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，置業(yè)理念成熟 他們大多擁有多次置業(yè)的經(jīng)歷，經(jīng)歷了從解決基本的居住問題，到大面積大戶型、復(fù)式大戶或別墅的高端住房階段。 再次置業(yè)時(shí)，折射出理性的情感回歸需求，摒棄浮華、返璞歸真的心理較為突出。,居住的面積不需要太大，但要求具有較高的舒適度； 對居住的品質(zhì)十分關(guān)注，要求有良好的居住環(huán)境和十分突出的景觀資源。 要求樓盤具備高端樓盤應(yīng)有的差異氣質(zhì)與鮮明個(gè)性，能夠與其身份相匹配。 ,戶型面積定位 什么樣的產(chǎn)品才能滿足他們的需求？,關(guān)鍵詞一：面積適度寬裕、居住空間舒適。,依據(jù)一、C地塊外部景觀條件優(yōu)越，居住環(huán)境寧靜，適合于定位高端，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次。 依據(jù)二、C地塊規(guī)模不大，體量較小，操作相對靈活，受高端市場的競爭沖擊不大。 依據(jù)三、少量的高端產(chǎn)品與A地塊小戶型公寓、B地塊緊湊型居家產(chǎn)品形成有利互補(bǔ)，避免項(xiàng)目內(nèi)部的競爭。,關(guān)鍵詞二：外部景觀利用程度高、內(nèi)部居住小環(huán)境突出。 建筑朝向可適度東偏，戶型設(shè)計(jì)增加個(gè)性空間，如設(shè)置大面積休閑露臺、江景陽光房、寬闊陽臺等，充分利用外部眺望江景、黃鶴樓等景觀優(yōu)勢。 通過建筑底層架空，形式圍合等方式，營造相對獨(dú)立、私密和安靜的內(nèi)部環(huán)境。,關(guān)鍵詞三：樓盤附加值高。 建筑材料的選用上，進(jìn)行創(chuàng)新和嚴(yán)格控制，打造高品質(zhì)保溫、節(jié)能、耐久建筑。 在社區(qū)配套上，杜絕低檔商業(yè)的存在，保證純粹的居住空間及高檔格調(diào)。,項(xiàng)目價(jià)格定位,本項(xiàng)目由A、B、C三地塊的三類不同產(chǎn)品構(gòu)成。 它們分別應(yīng)以怎樣的價(jià)格面市呢？,此處將首先針對定價(jià)時(shí)參考樓盤較多的C地塊，展開價(jià)格定位。 再依據(jù)C地塊的產(chǎn)品價(jià)格，來逐步確定B地塊緊湊居家產(chǎn)品及A地塊超值全功能精裝小戶型的價(jià)格。,參考樓盤的選?。?由于可供C地塊定價(jià)參考的在售樓盤數(shù)量較多，達(dá)到6個(gè)，因此，采取競爭樓盤可比因素量化法，確定本項(xiàng)目的高檔住宅部分的平均價(jià)格。,根據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為： Y=a+bX 只要解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)計(jì)算欄數(shù)據(jù)，得： Y=-19950.57907+1272.9X 其中Y為樓盤均價(jià)，X為樓盤得分。 據(jù)上述分析，項(xiàng)目地塊的得分為21分，計(jì)算得6780元/。,根據(jù)計(jì)算得出本項(xiàng)目C地塊高檔住宅部分的初步均價(jià)為6750元/平米。,A地塊的小