2010德惠市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.doc

德惠市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄第一部分 市場調(diào)查概述第二部分 德惠市經(jīng)濟環(huán)境分析第三部分 德惠市規(guī)劃及發(fā)展第四部分 德惠市房地產(chǎn)市場分析第五部分 項目周邊環(huán)境及地塊分析第六部分 目標(biāo)消費者調(diào)研分析第七部分 媒體調(diào)查及建議第八部分 本項目swot分析第一部分 市場調(diào)查概述自2010年3月1日以來至今我們對德惠市房地產(chǎn)市場進行了詳盡的調(diào)研，目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的詳細情況并且根據(jù)市場的實際情況制定我們項目行之有效的銷售策略及銷售方案。通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)研了解，德惠市區(qū)主要銷售樓盤有十二家，其中較大項目及主要競爭樓盤有以下6家：學(xué)府家園、錦繡世家、錦繡富苑、泊林郡、龍鳳翔城、富城譽景。我們以明調(diào)和暗調(diào)以及電話調(diào)研相結(jié)合的方法了解到德惠市各房地產(chǎn)項目的基本情況，通過比較各個項目的優(yōu)劣勢可以清楚的看到我們項目與其它項目的優(yōu)勢與不足之處，揚長避短才能更好的制定行之有效的銷售策略。第二部分 德惠市經(jīng)濟環(huán)境分析一德惠市概況：德惠市地處中國東北，松花江畔，幅員面積平方公里，轄個鎮(zhèn)、個街道辦事處，總?cè)丝谌f，設(shè)有省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。市區(qū)位于長春、吉林、哈爾濱三大城市之間，南北物流大動脈京哈鐵路、國道和同三高速公路平行縱貫境內(nèi)百余公里，縣鄉(xiāng)公路連接成網(wǎng)，四通八達。境內(nèi)一江四河，水資源豐富，給水排水、供熱供氣等設(shè)施完備。電子光纜、現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)與國內(nèi)外直接聯(lián)網(wǎng)。年用電總量超過億度，在吉林省縣一級中名列首位。到2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到265億元，年均遞增15%；財政收入達到6億元，年均遞增23.9%；固定資產(chǎn)投資達到88億元，年均遞增20%以上；社會消費品總額達到46億元，年均遞增13%；出口創(chuàng)匯總額達到1.5億美元，年均遞增24.6%。二. 德惠市支柱性產(chǎn)業(yè)及其影響：“十一五”期間各項主要經(jīng)濟指標(biāo)和戰(zhàn)略任務(wù)的順利實施，重點規(guī)劃了九大體系38類100個重大項目。 1、食品加工項目。包括肉雞加工屠宰擴產(chǎn)項目，稻米加工擴產(chǎn)項目，白酒擴產(chǎn)項目，油脂擴產(chǎn)項目，肉牛加工屠宰擴產(chǎn)項目，小食品加工擴產(chǎn)項目，肉鵝肉鴨屠宰加工項目，生豬屠宰加工項目，蔬菜加工項目。 2、生物化工項目。包括玉米深加工提取sod項目，圣泉1萬噸呋喃樹脂項目，8萬噸醋酐項目，30萬噸乙醇項目，淀粉糖、賴氨酸、谷氨酸、合成氨項目，米糠深加工項目。 3、生物制藥項目。包括銀河制藥廠大輸液擴建項目，吉林都邦藥業(yè)生物制藥項目，二氧化碳制取干冰項目。 4、冶金制造項目。包括長春市鋼鐵總廠德惠新廠建設(shè)項目，汽車零部件配套項目。 5、能源環(huán)保項目。包括生物質(zhì)能發(fā)電項目，頁巖陶粒開采加工項目，皮革加工項目，羽毛加工項目，稻草稻殼綜合利用項目。 6、現(xiàn)代包裝項目。包括pvc包裝項目，紙制品包裝箱生產(chǎn)項目，廢舊塑料再生項目。 7、飼料肥料項目。包括生化復(fù)合肥項目，秸稈飼料加工項目，生物菌肥項目。 8、生態(tài)旅游項目。包括102國道生態(tài)農(nóng)業(yè)項目，現(xiàn)代生態(tài)旅游區(qū)項目，松花江休閑度假旅游項目，飲馬河濱河公園項目。 9、基礎(chǔ)設(shè)施項目。包括松沐灌區(qū)節(jié)水項目，引松入德項目，城市污水處理項目，城市垃圾無害化處理項目，環(huán)路建設(shè)項目，高速公路米沙子出口項目，二松加固治理項目，農(nóng)畜產(chǎn)品交易市場項目，城鄉(xiāng)供電供水網(wǎng)管改造項目，城鄉(xiāng)有線電視hfg傳輸管理項目，1萬平方米體育館項目，職業(yè)技術(shù)教育中心項目，老年社會福利服務(wù)中心項目，城市信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)工程。 “十一五”規(guī)劃的九大體系重點項目，總投資180億元，新增產(chǎn)值200億元，利稅30億元。這些項目的實施，會使我市的經(jīng)濟實力更強。特別是龍頭企業(yè)將更加壯大，龍頭產(chǎn)業(yè)化將提升到一個更高的層次，產(chǎn)業(yè)鏈將會更粗、更大、更長。同時可以帶動我市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，經(jīng)濟質(zhì)量優(yōu)化高效，最終達到二、三、一產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的縣域經(jīng)濟新格局，基本實現(xiàn)社會主義新農(nóng)村和全面小康社會的建設(shè)目標(biāo)。三. 德惠市人民生活水平：到2011年，農(nóng)民人均純收入達到6500元，年均遞增8.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到10000元，年均遞增7.7%；恩格爾系數(shù)下降到38%左右；城鄉(xiāng)居民人均住房面積達到28平方米。四小結(jié)：德惠市的經(jīng)濟水平正在逐年提升，人們的年收入及生活水平同樣得到了顯著提高。收入的提高同樣帶動經(jīng)濟的進一步提升，兩者相輔相成；正是由于以上原因，德惠市的各行各業(yè)發(fā)展比較穩(wěn)定。從金融危機初期至今德惠市的房地產(chǎn)一直在穩(wěn)步發(fā)展，各樓盤項目的開發(fā)也在穩(wěn)步進行中，尤其是2010年至今房地產(chǎn)的成交價格和成交量飛速提升也正是基于以上因素。第三部分 德惠市規(guī)劃及發(fā)展德惠市正推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，擴展中心，建設(shè)“四鎮(zhèn)”堅持以城帶鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)互動，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體，全面協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。明確功能定位，優(yōu)化城市布局，實施城區(qū)發(fā)展南擴東進戰(zhàn)略，建成南部新區(qū)，構(gòu)建東部新城，拉大中心城市框架。加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強化棚戶區(qū)改造，改善城市環(huán)境，增強承載能力。我們的項目位置位于迎新街與和平路交匯處，接近于城鄉(xiāng)結(jié)合部，也正是處在德惠市規(guī)劃發(fā)展的主要方向及區(qū)域，未來隨著迎新路的建設(shè)完成本項目的升值空間也將得到更進一步提升。德惠市植物園的建立增加了人們的業(yè)余活動場所，也帶動的周邊的人流量，以及未來將開發(fā)建設(shè)迎新街（十一道街）、 十二道街與東風(fēng)路。在迎新街與東風(fēng)路的兩側(cè)，將設(shè)立大型全民健身中心，目的為提高全民健身活動，豐富居民業(yè)余生活。政府未來還將建設(shè)大型廣場，目的是為周邊居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，提供了良好的休閑場所，也更進一步改善我市的精神面貌。后期高速客運站的開發(fā)建設(shè)與投入使用，再次帶動周邊的人流量同時帶動經(jīng)濟的進一步增長。市政府的預(yù)留地、及以上所述未開發(fā)及已開發(fā)的項目都標(biāo)志著德惠市政府總體的發(fā)展方向與決心。本案開發(fā)的項目正是處在德惠市政府的規(guī)劃發(fā)展方向的區(qū)域內(nèi)，因此未來升值空間與升值潛力將十分巨大。第四部分 德惠市房地產(chǎn)市場分析項目名稱龍鳳翔城學(xué)府嘉園富城譽景錦繡富苑錦繡世家泊林郡項目地址西八道街與松柏路交匯西十道街與三中央街交匯和平路與八道街交匯三中央街與西十道街交匯西十道街與二中央街交匯德大路與西十道街西行200米占地面積27.7萬平米8.5萬平21萬平15萬平20萬平10.46萬平總建面積49萬平米14萬平未規(guī)劃完成26萬平32萬平16萬平樓棟數(shù)100棟左右22棟41棟58棟65棟32棟容積率1.71.6未規(guī)劃完成1.71.61.6綠化率37%35%未規(guī)劃完成40%30%31%投資商永盛兄弟地產(chǎn)公司惠通房地產(chǎn)長春富城房地產(chǎn)惠通房地產(chǎn)良品柏宏房地產(chǎn)惠通房地產(chǎn)得房率多86%高81%多85%高85%未規(guī)劃完成多85%復(fù)80%多85%高80%多85%樓間距30-45米29-32米32-36米32米28-40米33米層 高2.9-3.0米3米2.9米2.9米2.9米2.9米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯/三棟小高簡裝戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率戶型/面積區(qū)間/銷售率多二室二廳/78-88/二室二廳/73-96/一室一廳/50/一室一廳/40-50/一室一廳/40-50/二室一廳/70-90/90%80%85%80%85%85%層 三室二廳/100-118/三室二廳96/80%二室二廳/60-100/二室二廳/60-80/二室二廳/60-90/85%90%85%80%三室兩廳兩衛(wèi)/120-140/50%二室二廳/87/30%二室二廳/80-90/二室二廳80-90/50%兩室兩廳90.56-110/兩室兩廳/90.67-93/高50%15%90%三室二廳/65/100%三室二廳/90-148/三室兩廳一衛(wèi)90-120/三室兩廳/110-139/層50%30%15%三室兩廳兩衛(wèi)120-150/20%項目名稱龍鳳翔城學(xué)府嘉園富城譽景錦繡富苑錦繡世家泊林郡單價范圍2480-29802520-29802458-26982560-28002300-28002300-3005均價2600-270027002500265025502600-2700優(yōu)惠政策全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.9折全款9.8折開盤日期2010.5.292010.6.62010.7.242010.9.202010.8.152010.8.8交房日期2011年底2011.7.3120112011.12011.72011年11月商業(yè)形式沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商小區(qū)內(nèi)底商小區(qū)內(nèi)底商小區(qū)內(nèi)底商會所健身房/閱覽室幼兒園/棋牌室幼兒園/桌球室健身房/棋牌室健身房/超市室內(nèi)游泳池桌球室/健身房超市/餐廳一德惠市房地產(chǎn)市場分析：以上為本地主要競爭樓盤對象，它們的主力面積在6080之間，而主力戶型也是圍繞著兩室一廳和兩室兩廳來設(shè)計的。多數(shù)客戶還是傾向于多層住宅，首先因為得分率要略高于高層住宅，其次，居民后期的入住費用要少于高層住宅。多層住宅的單價區(qū)間約在23002800元/之間，而通過這一階段對當(dāng)?shù)赜绕涫侵苓吘幼∪巳旱恼{(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐目蛻粜睦沓惺軆r位是在20002500元/之間，還有部分客戶在持幣觀望，寄希望于國家近期出臺的房地產(chǎn)法規(guī)能夠影響到房地產(chǎn)價位的調(diào)整，這也是近期房地產(chǎn)市場不溫不火的原因之一。各樓盤的交房日期均在2011年，這也說明了2011年開始各個樓盤均有現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房出售，同時也增加了各樓盤之間的競爭力度。各主要競爭樓盤車庫的定價在27003500元/之間不等，這也是各樓盤地理位置及項目的定位不同而決定的，因本案的地理位置與項目定位異于其它樓盤，因此在定價時需謹(jǐn)慎。部分競爭樓盤的沿街商業(yè)定價在50007000元/之間，同樣是因為所處的位置和社區(qū)生活配套不同；經(jīng)過對周邊居民的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，他們對沿街商業(yè)的心理承受價位在4000元/左右，雖然后期城市的發(fā)展建設(shè)對我項目很有利，但在前期定價時還需以現(xiàn)有市場為基礎(chǔ)參考，以免造成后期銷售的不利局面。二國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟：自1997年以來，房地產(chǎn)投資占gdp比重持續(xù)上升，到2007年十年間，gdp中占比超過10%。2008年在全球金融危機的沖擊下，為了保持中國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定增長，國家放松了對房地產(chǎn)的調(diào)控，反倒在四萬億刺激政策以及天量流動性釋放中，房地產(chǎn)行業(yè)獲得更快發(fā)展，由此也把中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)越來越緊密捆綁在一起。國家統(tǒng)計局資料顯示，2010年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值17.28萬億，而房地產(chǎn)開發(fā)投資則達到2.045萬億，約占gdp比重超過11.8%。從擴大國內(nèi)消費支出，推動經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)型來看，房地產(chǎn)降溫同樣不是壞事。第五部分 項目周邊環(huán)境及地塊分析一項目周邊環(huán)境及地塊分析：本案所處區(qū)域居住環(huán)境良好，交通便利，周邊生活配套設(shè)施相對完善；中小型商鋪居多，由此也帶動了周邊經(jīng)濟的發(fā)展，而恰好重點校區(qū)在本項目區(qū)域內(nèi)，解決了小區(qū)業(yè)主跨區(qū)就學(xué)的困難。這也是其他項目無法媲美的。從地理位置來分析，本案所處地段其發(fā)展前景比較樂觀，有很大拓展空間，尤其本案也被劃在德惠市城區(qū)發(fā)展方向內(nèi)，在未來幾年，迎新街（十一道街）、十二道街與東風(fēng)路的建立貫通更加體現(xiàn)了本案發(fā)展?jié)摿?，與此同時城市文明建設(shè)也是政府所要關(guān)心方向，在迎新街與東風(fēng)路周邊將建設(shè)全民健身中心，為城市居民提供更好的休閑娛樂場所，以此改善我市精神文明面貌，在其周邊還將建成我市最大規(guī)模的廣場，同樣預(yù)示著我市整體發(fā)展方向。后期這兩項配套建設(shè)的完成將對本案起到畫龍點睛的作用。本案雖周邊社區(qū)氛圍濃厚，具有生活氣息。商教有序和周邊的市場提供方便的條件，但與此同時也造成了社區(qū)交通擁堵，給居民帶來出行不便；本案東側(cè)以棚戶區(qū)居多，街道路政設(shè)施不是很完善，路燈明亮度低，存在了一定的安全隱患；和平路上的露天市場導(dǎo)致附近居民出行不暢。綜上所訴分析就本案地塊位置來講優(yōu)勢居多，劣勢較少，其發(fā)展規(guī)劃占有一定比例的優(yōu)勢，拓展空間及發(fā)展?jié)摿ο鄬ζ渌椖縼碚f是非常大的。二周邊人口現(xiàn)狀及發(fā)展：本案周邊人口眾多，生活小區(qū)密集屬于市內(nèi)生活較集中區(qū)域，附近除位于本項目附近的德惠大曲（二酒廠）酒廠外沒有其它大型工業(yè)企業(yè)，德惠大曲酒廠隸屬于吉林德大有限公司，也是德惠市的名牌企業(yè)。附近居民依托德惠大區(qū)酒廠一部分人在酒廠工作，一定程度上也帶動了周邊經(jīng)濟發(fā)展提高了附近居民的生活水平。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計分析人均年收入在3萬元左右，周邊居民趨于老齡化發(fā)展，對供熱問題反映比較大。改善性需求比較大。而且附近相當(dāng)一部分樓體老化嚴(yán)重，室內(nèi)戶型不和理，沒有規(guī)模的封閉式現(xiàn)代小區(qū)，已遠遠達不到附近居民的生活要求。附近居民對迎新街（十一道街）和東風(fēng)路的即將修建和城市的發(fā)展規(guī)劃都有一定程度的認(rèn)識，認(rèn)為本案的升值潛力很大，所以根據(jù)以上調(diào)查得出結(jié)論；本案的開發(fā)與建設(shè)很大程度上適應(yīng)了這部分改善性客戶的需求，也會為一些剛性需求的客戶所認(rèn)同，同時也滿足了投資客戶群體的需要。第六部分 目標(biāo)消費者調(diào)研分析通過走訪消費者調(diào)查問卷中分析得出，目前消費者中商鋪意向客戶與住宅意向客戶所關(guān)注的重點是有所區(qū)別的。 商鋪意向客戶都認(rèn)為本項目的地理位置相對來說比較偏僻，如果十一道街和東風(fēng)路開通后會比較認(rèn)可這個地段；而且，和平路上的市場如若不取消或搬遷和平路就無法暢通，這就直接影響著大部分客戶群體的選擇方向；其次，在價格上整體給的都在4000元/平方米左右，相對較低；面積區(qū)間在50-400平方米不等。車庫意向客戶群體所能接受的整體價位在50000元左右，這也迎合了當(dāng)?shù)馗鳂潜P的市場價格。住宅意向客戶群體反倒認(rèn)為這個地理位置相對來說肅靜比較適合居住，但最注重的是供熱方面。據(jù)了解整個德惠市區(qū)大多數(shù)小區(qū)的供暖都不盡人意，這也是客戶都愿意選擇雙陽戶型的重點所在。其次是小區(qū)的規(guī)模和價格，因為小區(qū)規(guī)模的大小直接關(guān)系到業(yè)主今后的各項保障與物業(yè)管理；而價格則是根據(jù)地段而言的，大多數(shù)認(rèn)為本項目的價格是在2400-2500/平方米左右，雖然整體不算高，但都是在對本項目還未有任何了解的前提下的定價。綜合以上各項分析，本項目只要在銷售價格、整體規(guī)劃、交通、供熱等方面做到為業(yè)主考慮，基本上就會不存在太大的銷售阻礙。第七部分 媒體調(diào)查及建議經(jīng)過對德惠市房地產(chǎn)市場及其它各行業(yè)的調(diào)研走訪發(fā)現(xiàn)，德惠市各個樓盤及其它行業(yè)的主要宣傳媒體及方式為：德惠信息、供求世界、聯(lián)發(fā)；報紙的宣傳方式已被大眾所接受，而且涉及面較廣，效果也較好。戶外廣告牌、道旗、車體及夾報宣傳的方式具有一定的局限，而且費用較高，效果不是十分理想。而派單宣傳是很有效的方式，它的整體費用小，涉及面廣，效果也是最明顯的。因此建議本案前期的宣傳方式以德惠信息、供求世界為宣傳載體，主要以派單的方式為主，既節(jié)省了宣傳費用，又達到了很好的宣傳效果。第八部分 本項目swot分析一 優(yōu)勢分析：本項目地處迎新路（十一道街）與和平路交匯處，正是處于城市規(guī)劃發(fā)展的范疇，這就意味著本小區(qū)將來極具升值潛力，隨著迎新路與東風(fēng)路的修建開通，小區(qū)將達到交通便利，這也使本小區(qū)業(yè)主的業(yè)主出行更為方便，項目地周邊有從小學(xué)到高中的一站式教育體系，還有德惠市的重點學(xué)校分布其中，為將來業(yè)主子女的就學(xué)問題提供便利；并且政府未來還要在項目地周邊建設(shè)全民健身會館及花園式廣場，這也同樣方便了小區(qū)業(yè)主的業(yè)余文化生活。綜上所述，本案的配套成熟，未來的發(fā)展前景十分理想，升值潛力也優(yōu)于其它部分樓盤。二 劣勢分析：首先，本案與周邊的其它項目比較來講屬于中小規(guī)模，這在以后的物業(yè)管理當(dāng)中不太容易形成統(tǒng)一；其次，從地理位置來講暫時還較偏，有待城市后期的發(fā)展建設(shè)來帶動小區(qū)的升值空間；迎新路與東風(fēng)路的修建直接影響本案的交通與價值；而且本案現(xiàn)在距離繁華主商業(yè)街相對較遠，小區(qū)居民出行購物不是十分便利；同樣和平路上的露天市場雖然有利于小區(qū)居民的日常食物購買，但同樣形成的占道經(jīng)營的現(xiàn)象，這也同樣影響了小區(qū)居民的正常出行。就目前本案周邊的發(fā)展情況而言繁華度還不十分成熟，要依托政府后期的道路建設(shè)以及周邊的設(shè)施配套進一步完善，最終才能發(fā)展成為真正成熟的社區(qū)，這也是目前項目周邊的不足之處。三 項目機會：本案周邊重點校居多，例如第六小學(xué)，位于東十道街距該項目400m左右，第六小學(xué)師資力量雄厚，歷年來在教育界名列前茅。反方向講，西十道街與中央街交匯處，便是我市第二十九中學(xué)，二十九中學(xué)現(xiàn)以拓展東校，位于東風(fēng)路五道街，它為我市的重點中學(xué)，二十九中學(xué)以東位于中央街與九道街交匯也是我市引以稱傲的兩個學(xué)校，德惠一中與德惠三中。根據(jù)現(xiàn)教育部門對跨學(xué)區(qū)讀書的局限性，我項目占很大地理位置優(yōu)勢，家長不必為子女選擇學(xué)校而憂心可去選擇任意重點高校。居民休閑場所的建設(shè)：德惠市未來幾年來內(nèi)，一路向東、向南橫向拉深發(fā)展，將開發(fā)建設(shè)迎新街（十一道街） 十二道街 與東風(fēng)路。在迎新街與東風(fēng)路左側(cè)，將設(shè)立大型全民健身中心，目