2009長春融創(chuàng)凈月新項目市場研究及項目定位54p.ppt

新項目 市場研究及項目定位,1,一、片區(qū)及土地屬性分析 二、市場分析與機會選擇 三、客戶圈層分析 四、產(chǎn)品建議,匯報內(nèi)容,2,凈月開發(fā)區(qū)在長春市的區(qū)位及概況,凈月,寬城,朝陽,南關(guān),雙陽,二道,經(jīng)開,綠園,汽開,高新,凈月開發(fā)區(qū)位于長春市東南部，區(qū)域面積478.7平方公里； 區(qū)域內(nèi)森林和水域面積占地243平方公里，占區(qū)域面積的一半。,長春10個城區(qū)，其中凈月分區(qū)功能定位為大學城、城市生態(tài)旅游區(qū)； 從行業(yè)來看規(guī)劃定位為高檔居住區(qū)，已形成公眾認知共識。,其中凈月潭風景名勝區(qū)為國家aaaa級景區(qū)，占地126.5平方公里，占全市公園綠化面積的50%，為長春市的“綠肺”； 南部新立城水庫擁有62平方公里水域面積；,項目所屬區(qū)位概況,3,凈月潭國家森林公園始建于1934年，自1988年以來先后被批準為國家重點風景名勝區(qū)、國家生態(tài)示范區(qū)、國家4a級景區(qū)、國家文明風景旅游區(qū)示范點和吉林省旅游度假區(qū)。2003年，凈月開發(fā)區(qū)啟動了規(guī)模浩大的以退耕還林為主的生態(tài)環(huán)境建設(shè)工程，計劃用十年時間，投資18億元，完成退耕還林35萬平方公里，全面改善凈月潭的生態(tài)環(huán)境，使開發(fā)區(qū)的森林覆蓋率由現(xiàn)在的37.4%提高到58.7%。,項目所屬區(qū)位概況,4,南部新城建設(shè)與凈月區(qū)聯(lián)系,2006年市政府遷至城市南部，南部新城被確定為市政府重點建設(shè)任務； 南部新城功能定位為行政商務區(qū)； 凈月建成區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境，必然成為南城商務人群居所的理想選擇。,從城市發(fā)展來看，南部新城快速發(fā)展將進一步提高凈月開發(fā)區(qū)的內(nèi)在價值。,長春市政府,長春市政府舊址,本案,項目所屬區(qū)位概況,5,凈月區(qū)空間布局,山,水,區(qū)域分為建設(shè)區(qū)、東部凈月潭國家重點風景名勝區(qū)和南部新立城水庫水源涵養(yǎng)區(qū)； 建設(shè)區(qū)處于風景名勝區(qū)和水源涵養(yǎng)區(qū)的環(huán)抱之中；,項目所在建成區(qū)深合“山”“水”繞“城”的造城意境，是長春市民心目中的風水寶地。,建設(shè)區(qū),項目所屬區(qū)位概況,6,4、中信城,1,2,4,1、萬科潭溪別墅,2、國信美邑,3、和黃御翠園,其他主要房地產(chǎn)項目,品牌地產(chǎn)商紛紛進駐，凈月片區(qū)已成為長春市公認的開發(fā)高尚住宅最佳區(qū)域。,小東溝,3,凈月區(qū)建設(shè)區(qū),項目所屬區(qū)位概況,7,交通狀況【概況】,至機場： 距龍嘉國際機場33公里，直接經(jīng)繞城高速至機場高速。 至市中心： 距人民廣場車行距離21公里，車行時間約30分鐘。 輕軌：連通市區(qū) 輕軌3號線全長40公里，06年底全線通車，最高時速70公里。 公交線路： 120、102、160等線路可直達重慶路、紅旗街等商圈。,項目周邊交通體系完善，與城市其他區(qū)域連接緊密。,本案,項目所屬區(qū)位概況,8,宗地臨近輕軌3號線，為宗地所在區(qū)域的發(fā)展提供有利的交通支持； 3號線全長40公里，車隔時間平均8分鐘/輛，全程車行時間45分鐘，票價24元（分段收費）。,交通狀況【輕軌】,本案,項目所屬區(qū)位概況,9,商業(yè)配套【中信城】,商業(yè),中信城規(guī)劃35萬平綜合商業(yè)體系，可滿足生活配套需求； 東北師大附?。ㄊ∨琶谝唬?9年9月正式啟用；,本案,項目所屬區(qū)位概況,10,休閑配套【高爾夫球場】,高爾夫球場,09年3月30日，凈月開發(fā)區(qū)與棕櫚泉控股有限公司簽署高爾夫球場項目合同。 該項目內(nèi)容包括36洞國際標準高爾夫球場、會所及配套體育管理設(shè)施、度假別墅、度假酒店及配套商業(yè)服務設(shè)施 ； 項目規(guī)劃用地面積約3平方公里，其中體育運動項目建設(shè)用地約2.4 平方公里，度假設(shè)施用地約0.5-0.6平方公里 ； 總投資約15億元人民幣； 計劃在2010年 5月項目開工，2011 年高爾夫球場投入使用 。,高爾夫及商業(yè)配套完善，將提升本案項目投資潛力；,本案,項目所屬區(qū)位概況,11,吉林省科技文化中心包括： 三大展覽館（已建成）、五星級酒店（已開工）、大型購物中心和大劇院等6項標志性工程，規(guī)劃占地45公頃，總投資47億元。 距本案車行距離約1公里。,休閑配套【科技文化中心】,項目所屬區(qū)位概況,12,4、長春稅務學院,2、吉林華僑外國語學院,3、吉林農(nóng)業(yè)大學,3,凈月開發(fā)區(qū)內(nèi)有15所大學，現(xiàn)有在校大學生近10萬人，是長春市著名的大學城。 區(qū)域內(nèi)有8個研究院所、8個國家重點建設(shè)實驗室、5個省級重點實驗室。,1、東北師范大學凈月校區(qū),1,人文環(huán)境,項目所屬區(qū)位概況,本案,13,項目近鄰凈月潭國家森林公園，地處凈月區(qū)建成區(qū)的核心地段，片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，是高尚居住的理想選擇； 具備山體和坡地資源，土地具備高端屬性，在別墅和類別墅市場上具備先天優(yōu)勢； 項目占地40萬平，支持規(guī)模開發(fā)。產(chǎn)品力增值及操作周期上的增值空間大，具有戰(zhàn)略投資價值。,項目所屬區(qū)位概況,14,一、片區(qū)及土地屬性分析 二、市場分析與機會選擇 三、客戶圈層分析 四、產(chǎn)品建議,匯報內(nèi)容,15,大市簡析金融環(huán)境處于歷史最寬松時期，行業(yè)繁榮呈現(xiàn),廣義貨幣m2和利率是影響行業(yè)最重要的金融變量，而m2的增速創(chuàng)下歷史最高，實際按揭利率水平又處于歷史最低，我國房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境處于歷史最寬松時期，對購房需求和房價產(chǎn)生很強推動作用。,最高的貨幣供給：09年15月m2增速25.7%，比歷史最高水平高出4.94個百分點,最低的按揭成本：在實行七折優(yōu)惠后，目前實際按揭利率為4.18%，比歷史最低水平低0.74個百分點,開發(fā)商： 由于對未來價格上漲的預期和土地獲取難度的加大導致惜售行為的發(fā)生 08年來的停工、緩建導致短期供應不足,消費者： 對房價悲觀的預期已經(jīng)開始被上漲預期所替代，導致購買行為的提前發(fā)生，以致激活投資行為，放大市場需求,整體預期改變：首付和利率的降低刺激了剛需的釋放，剛需改變了交易量，幫助開發(fā)商緩解資金壓力，連鎖帶來價格的企穩(wěn)改變了目前市場主體（消費者、開發(fā)商）對房價的預期,供求矛盾加劇 加速房價上漲,16,短期內(nèi)判斷政策環(huán)境和趨勢不會發(fā)生根本變化,杭州的事實已經(jīng)證明二套房政策可能是近期政府能夠選擇的可以短期見效的調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段之一 繼月初杭州收緊二套房貸之后，杭州周成交量已經(jīng)連續(xù)3周顯著回落 這一問題值得各地重點關(guān)注，需要結(jié)合當?shù)卣唢L向在銷售環(huán)節(jié)做好相應調(diào)整與應對,二套房政策,整體環(huán)境,在經(jīng)濟好轉(zhuǎn)得到徹底確認之前，相對寬松的政策環(huán)境不會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變,m2同比（%）,工業(yè)增加值同比（%）,6月17日，國務院常務會議對于目前經(jīng)濟形勢的評估是：雖然出現(xiàn)積極變 化，但回升的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固，因此要做好在較長時間內(nèi)應對各種困難和復雜局面的準備 6月19日，溫家寶強調(diào)，我國經(jīng)濟正處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時期，要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,資料來源：投行報告，戰(zhàn)投部6月市場報告，,造成近期市場微妙變化的因素是多方面的：短期供應不足、價格急劇上漲、個別地區(qū)的政策局部收緊都是令市場產(chǎn)生如是變化的影響因素 短期判斷政策環(huán)境不會發(fā)生太大轉(zhuǎn)變：宏觀經(jīng)濟不出現(xiàn)明顯、穩(wěn)定的好轉(zhuǎn)，政策環(huán)境不會發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變，但不排除個別地方出現(xiàn)局部政策收緊（如二套房政策等） 長期判斷需要保持謹慎：由于宏觀經(jīng)濟的不確定性、市場信心的極度脆弱以及國家政策的強大殺傷力造成的不可預知性，對長期市場判斷仍需保持謹慎態(tài)度,17,受二套房及貸款收緊政策影響，近期市場開始發(fā)生微妙變化,資料來源：wind，國信證券經(jīng)濟研究所，北京區(qū)域本部運營管理部整理,杭州一手房 單周成交套數(shù),深圳一手房 單周成交套數(shù),盡管單周成交量依然遠高于歷史同期，深圳、杭州已連續(xù)數(shù)周環(huán)比下滑，其中深圳單周成交量已經(jīng)跌回09年1、2月份水平,天津,青島,上海,南京,在國信證券經(jīng)濟研究所重點監(jiān)測的十六個城市中，除深圳、長沙兩地以外，其余十四個城市仍保持了同比三位數(shù)的增長 深圳、長沙兩地的同比增長率也分別達到了95.2%和72.8% 但從環(huán)比來看，上周十六個城市中僅有7個保持增長，其余9個（包括天津、青島、上海、南京等主要城市）均出現(xiàn)回落,18,長春整體市場實質(zhì)回暖，市場容量高位運行：09年1-7月，長春住宅成交合計404萬平方米，成交金額129億元，同比分別增長52%、54%，成交量和成交金額已接近08年全年水平的80%。,嚴冬,窗口期,實質(zhì)回暖,148,數(shù)據(jù)來源：長春市房地局,0801,0802,0803,0804,0805,0806,0807,0808,0809,0810,0811,0812,0901,0902,0903,0904,0905,0906,0907,成交額（億）,成交面積（萬平）,19,1,長春整體市場房價觸底，市場均價穩(wěn)步拉升：09年7月，受改善性產(chǎn)品放量和恐慌性購買刺激，均價繼續(xù)拉漲至3400元/平，較年初漲幅400元/平，主流競品聚焦4000-6000元市場。,071q 072q 073q 074q,081q 082q 083q 084q 091q 092q 093q,成交金額（億）,成交均價（元/平）,房地局數(shù)據(jù)：,20,1、全市批售比繼續(xù)走低，主要原因： 08年下半年市場放量減緩，從而導致08年底新增批售減少。 09年市場突然好轉(zhuǎn)，銷售量持續(xù)走高。 2、凈月旅游板塊銷售良好,供求關(guān)系09年1-7月新增批售204萬，7月批售比0.28，接近歷史最低點，市場供求關(guān)系趨于緊張。,21,27%,整體市場：供應呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，主流競品售價聚焦4000-6000元區(qū)間。首置供應量大去化良好但多為低總款、低品質(zhì)產(chǎn)品庫存；再改主要庫存集中三環(huán)以外的東南、西南板塊，高端市場容量并不大，但歷年新增供應與當年成交數(shù)據(jù)基本吻合，供需比較穩(wěn)定。,供應面積（萬平）,銷售面積（萬平）,首置,首改,再改,高端,（整體市場）,2000元以下份額,2000-3000份額,3000-4000份額,4000-6000份額,6000元以上份額,2006年,2007年,2008年,2009年上半年,（整體市場）,22,高新片區(qū)：城市別墅,東南片區(qū)：城市別墅,凈月片區(qū)：生態(tài)豪宅,國信美邑,玫瑰谷,優(yōu)山美地,中信,和黃,潭溪,融創(chuàng),保利,力旺,中海,本案,保利凈月項目,別墅格局：長春別墅供應集中在東南、西南和凈月3大片區(qū)。其中東南、西南片區(qū)以城市聯(lián)排供應為主，但至10年上述片區(qū)別墅新品供應將大幅減少，未來3年別墅市場供求熱點將聚焦凈月片區(qū)，呈現(xiàn)一區(qū)獨秀局面。,倚瀾觀邸,蘭喬,天安,23,在售 未售,凈月片區(qū)別墅市場供求情況（套）,片區(qū)市場（供求）：凈月片區(qū)屬長春核心高端別墅區(qū)，以獨棟+聯(lián)排產(chǎn)品供應為主，07年以來片區(qū)市場實現(xiàn)快速發(fā)展（07年供銷比僅1.57）,但在08年下半年凈月片區(qū)市場開始逐步呈現(xiàn)供大于求的局面，別墅市場競爭趨緊。,保利,本案,24,聯(lián)排均價（元/平）,獨棟均價（元/平）,09年均價 11734元/平,09年均價 8487元/平,凈月片區(qū)年均價格對比（元/平米）,聯(lián)排,雙拼,獨棟,多層,疊拼,片區(qū)市場（價格）：聯(lián)排市場均價8487元/平，07-09年價格走勢平穩(wěn)增長；獨棟市場08年蘭喬達到過15000元/m2的售價，之后蘭喬售罄及和黃御翠園、中信城大幅降價影響，價格下行波動較大，缺乏標桿產(chǎn)品。,25,市場供求預測：凈月片區(qū)未來大體量項目供應較多（和黃、中信、國信、復地等） ，存在較長競爭期，預計后續(xù)三年區(qū)域top類產(chǎn)品基本保持08年平穩(wěn)供應水平，但供大于求態(tài)勢依舊，多層供應持續(xù)放量，整體上片區(qū)缺乏有品質(zhì)及格調(diào)的再改產(chǎn)品。,片區(qū)多層產(chǎn)品整體供求預測（套）,供應量,成交量,片區(qū)別墅產(chǎn)品整體供求預測（套）,參考項目：和黃御翠園、中信城、國信美邑、力旺弗朗明歌、華業(yè)玫瑰谷、森林華墅、國社觀邸、優(yōu)山美地 參考預測新項目：富奧、復地、保利凈月項目,26,獨棟成交均價（元/平）,獨棟產(chǎn)品線分析供求：獨棟市場整體供求關(guān)系保持平衡，08、09年供銷比穩(wěn)定在3.5左右，09年1-7月累計成交獨棟107套，已超08年全年成交量10%，但價格較比08年明顯回調(diào)（和黃-1000元/平、中信-2000元/平），市場成交量升價跌，競爭呈現(xiàn)寡頭壟斷態(tài)勢。,（片區(qū)各產(chǎn)品線表現(xiàn)）,獨棟供求情況（套數(shù)）,09年均價11435元/平,27,獨棟產(chǎn)品線分析價格： 07-09年獨棟市場的成交主力為總價區(qū)間450-550萬的350-400平的獨棟產(chǎn)品；而總價550萬以上產(chǎn)品，市場成交38套，市場容量可觀；整體市場客戶出價能力較強，存在價格想象空間。,注：07-09年獨棟成交結(jié)構(gòu),28,獨棟市場競爭壓力：未來獨棟的主要供應集中于御翠園和保利十二橡樹莊園項目，如果品質(zhì)能夠保證，約15套/年的銷售可保證。,29,聯(lián)排產(chǎn)品線分析供求：聯(lián)排市場自08年起集中放量，市場表現(xiàn)供需兩旺，整體均價保持在8000-8500元，09年市場成交216套，已完成08年全年的82%，市場表現(xiàn)活躍，價格開始實現(xiàn)彈性增長（潭溪均價12500），但供大于求現(xiàn)象也已顯現(xiàn)（累計可售357套），未來競爭更趨激烈。,（片區(qū)各產(chǎn)品線表現(xiàn)）,聯(lián)排成交均價（元/平）,聯(lián)排供求情況（套數(shù)）,09年均價8487元/平,30,聯(lián)排產(chǎn)品線分析價格：總價330萬是聯(lián)排的價格天花板。舒適型聯(lián)排為整體聯(lián)排市場的成交主力，其總價區(qū)間在210-270萬之間，而緊湊型聯(lián)排成交活躍（和黃208平成交21套），未來市場供應量較少，總價150-210萬之間產(chǎn)品存在市場機會。,注：07-09年聯(lián)排成交結(jié)構(gòu),31,聯(lián)排市場競爭壓力：未來聯(lián)排競爭壓力很大，國信美邑、中信城、玫瑰谷和體量較大的御翠園會在10、11形成集中供應，每年有約350套的供應，競爭激烈，需要差異化競爭，經(jīng)濟型聯(lián)排及有市場空白的小獨棟可考慮。,32,疊加產(chǎn)品線分析疊加產(chǎn)品08年首次在片區(qū)供應,但市場接受程度較低（去化率不足50%），致使09年供應量減少，且價格持續(xù)走低。該類產(chǎn)品片區(qū)未來供應將持續(xù)減少，但產(chǎn)品線溢價能力較低，受舒適洋房和經(jīng)濟聯(lián)排沖擊較大，市場空間不大，不宜進入。,疊加成交均價（元/平）,疊加供求情況（套數(shù)）,09年均價5465元/平,（片區(qū)各產(chǎn)品線表現(xiàn)）,33,洋房及公寓產(chǎn)品線分析凈月片區(qū)多層產(chǎn)品實質(zhì)起步于07年，蘭喬公寓上市便得以迅速去化，而08年片區(qū)內(nèi)供應大幅增長，主流價格在3800-4600之間，市場存在大量低總價、低品質(zhì)再改產(chǎn)品（446套），庫存壓力大，09年至今仍以去化庫存為主，而再改情花產(chǎn)品，片區(qū)具備特殊性，存在差異化競爭，有市場機會。,洋房及公寓成交均價（元/平）,洋房及公寓供求情況（套數(shù)）,（片區(qū)各產(chǎn)品線表現(xiàn)）,34,競爭對手對標：和黃御翠園,占地面積：92萬平米 建筑面積：42萬平米 容積率：0.46 項目規(guī)劃：地塊分為9塊，開發(fā)周期預計10年，產(chǎn)品形式全部為獨棟。 銷售情況：09年至今銷售95套（小獨棟40套），小獨棟180萬/套，314平以上獨棟均價12000元/平，最高價格可達15000元/平。 10、11年競品預計： 目前累計可售55套。10年小獨棟產(chǎn)品將 消化完畢，未來主力供應產(chǎn)品為380平米以上獨棟。,35,御翠園優(yōu)勢：純粹獨棟別墅+坡地資源+大頂子山景觀資源+示范區(qū)展示 御翠園劣勢：380平以下單車位設(shè)置+無地下室+一期2010年交房,總面積208-275平米，4室3廳3衛(wèi)，無地下室，無贈送。 首期09年初上市，截至7月，該類產(chǎn)品成交40套。 露天停車、無地下活動空間，主臥行動不便、臥室南向采光差。,結(jié)論：獨棟產(chǎn)品線的主要競品，社區(qū)品質(zhì)純粹，本案對標和黃御翠園，重點關(guān)注產(chǎn)品實現(xiàn)，承接蘭喬具備定價權(quán)優(yōu)勢。,御翠園208平小獨棟,36,占地面積：243萬平米 建筑面積：102萬平米 容積率：0.42 規(guī)劃：分四期開發(fā)，包括農(nóng)博園、大型商業(yè)街等大型配套。 在售產(chǎn)品：獨棟+聯(lián)排+洋房+疊加 銷售情況：銷售產(chǎn)品以洋房為主，均價3641元/平米。別墅類以301-351平米聯(lián)排為主，銷售均價7318元/平米。 10、11年競品預計： 中信城220平疊加、300平以下聯(lián)排供應逐漸減少，但是其103-178平米多層、300-381平米聯(lián)排、404-476獨棟產(chǎn)品將與本案產(chǎn)生競爭。,一期,競爭對手對標：中信城,37,優(yōu)勢：規(guī)模大產(chǎn)品線豐富+產(chǎn)品創(chuàng)新（花園面積較大, 地下空間高2.8米,）+占據(jù)大頂子山自然資源. 劣勢：地勢南高北低+產(chǎn)品推盤策略不清晰，別墅類產(chǎn)品高端性不強.,半地下層平面圖,一層平面圖,二層平面圖,三層平面圖,該戶型建筑面積312324平米，分布在一期中端聯(lián)排產(chǎn)品； 三層露臺和半地下層（除車庫外）均為贈送面積； 餐廳挑空，南北花園，功能性強。,結(jié)論：聯(lián)排+洋房產(chǎn)品線的主要競品，具備規(guī)模優(yōu)勢，本案對標中信城要關(guān)注產(chǎn)品細節(jié)、強調(diào)推盤策略。,中信城312-324平聯(lián)排,38,占地面積：19.3萬平米 建筑面積：20萬平米 容積率：0.7 規(guī)劃：分三期開發(fā)，一期分三個組團。預計開發(fā)周期45年。 在售產(chǎn)品線：雙拼+聯(lián)排 10、11年競品預計： 10、11年該項目的主力產(chǎn)品為308-322平米聯(lián)排，與本案小獨棟產(chǎn)品和經(jīng)濟型聯(lián)排存在較直接競爭關(guān)系,競爭對手對標：國信美邑,39,地下室,首層,第二層,第三層,優(yōu)勢：產(chǎn)品線較為純粹，以聯(lián)排為主力且緊鄰大學學區(qū)，會吸引教授級別客群置業(yè)。 劣勢：不占據(jù)稀缺資源，周邊有不利因素（寺廟），聯(lián)排面積偏大。,總面積308平米端戶。 國信產(chǎn)品設(shè)計為三層，動線相對較長，主人需行至三層才可到達主臥室。 地下室部分層高為2.3米左右，比較壓抑，端戶舒適度較差。,結(jié)論：該項目聯(lián)排總價預計在240萬/套，總價偏高，本案對標國信美邑，聯(lián)排具有較強性價比優(yōu)勢。,40,一、片區(qū)及土地屬性分析 二、市場分析與機會選擇 三、客戶圈層分析 四、產(chǎn)品建議,匯報內(nèi)容,41,換房1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住帶來家庭結(jié)構(gòu)變化小太陽 換房2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子長大需要獨立空間帶來家庭結(jié)構(gòu)變化后小太陽 換房3：減少家庭核心，生活方式改變帶來的換房需求活躍空巢,長春主流市場客戶主力為嬰兒潮+80后人群，人口紅利低點出現(xiàn)在2015年，生命周期驅(qū)動產(chǎn)生3次換房周期，未來5年客戶對舒適改善低密度類第一居所需求強烈。,42,3、城市核心區(qū) 人民廣場cbd寫字樓、金融企業(yè)高管，省市政府官員。,市政府,汽車廠,大學城,2、支柱產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 汽車廠、高新企業(yè)群、經(jīng)開企業(yè)群高管。,長春明珠,4、地緣單位 凈月大學城教授、凈月區(qū)企業(yè)高管。,本案,人民廣場,萊茵東郡,南湖生活區(qū),經(jīng)開企業(yè)群,高新企業(yè)群,項目地處高端別墅區(qū)核心位置，土地資源稀缺，能滿足客戶資源占有、社會標簽的置業(yè)需求，可吸引全市范圍內(nèi)高端客戶。,1、傳統(tǒng)高端區(qū)業(yè)主置業(yè)升級 南湖生活區(qū)、萬科老業(yè)主、長春明珠、萊茵東郡。,43,項 目 客 戶 定 位,（客戶定位）,根據(jù)長春客群的生命周期特點和客戶來源區(qū)域，本案客戶圈層判定為追求舒適棲居的全市高端再改人群，家庭結(jié)構(gòu)體現(xiàn)為富貴之家+后小太陽+活躍空巢+青年之家。,44,no.1 客戶年齡,購買客戶年齡集中在30-45歲，主力是36-45歲之間，共計32組； 30歲以下，多以父母為其購置，子女年齡段為8歲； 30-35歲段，僅有2組客戶為30歲，其他均為35歲； 本案設(shè)定的產(chǎn)品定位，年齡層次基本在中青年，數(shù)據(jù)統(tǒng)計情況也證明了這一點。,鄰近高端別墅項目客戶分析,no.2 家庭構(gòu)成,家庭構(gòu)成以三口之家為主； 一人為特殊情況，人在外地，以度假為主；,45,鄰近高端別墅項目客戶分析,no.3居住區(qū)域,長春明 珠、中海萊茵東郡、融創(chuàng)上城、鴻城國際、威尼斯花園等中高檔社區(qū)， 客戶可挖掘空間不容忽視； 外地度假型客戶購房在近幾周呈上升趨勢，建議下一步營銷策略側(cè)重外地通路。,no.4 置業(yè)目的,以自住為主，投資及自住投資為輔； 自住投資中，有3組客戶為外地度假目的。,46,鄰近高端別墅項目客戶分析,no.5 認知途徑,老業(yè)主與轉(zhuǎn)介朋友介紹老帶新渠道效果最佳，應繼續(xù)深化； 路過、短信、報紙、圍檔戶外、轉(zhuǎn)介渠道，還待進一步發(fā)掘