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光耀高爾夫項(xiàng)目,如果有錢(qián)就拿下! 這是一行人在看過(guò)資料,去了現(xiàn)場(chǎng),做了一通了解時(shí)候的一致感嘆。 甚至于沒(méi)空去現(xiàn)場(chǎng)的同事們也感受一致。,國(guó)家一級(jí)資質(zhì)永久持牌的頂級(jí)果嶺/0.32的容積率/全獨(dú)棟別墅/贈(zèng)送300平左右的花園/私家無(wú)邊際泳池外加按摩池/自然環(huán)境一流/7個(gè)原生湖/白鷺數(shù)不盡/星級(jí)酒店管理/經(jīng)營(yíng)式產(chǎn)權(quán)物業(yè)/單層?xùn)|南亞純享受型。 這是我們!,再看看別人都干了什么?,廣東現(xiàn)有高爾夫球場(chǎng)約70個(gè),其中51個(gè)位于珠三角城市,而大部分高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā)都是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的。,除卻一些太過(guò)高端的高爾夫別墅項(xiàng)目: 頤和高爾夫莊園(4-8w/)、棠樾(900w)、世紀(jì)海景果嶺海(8w/) 再除卻一些還未推出別墅或是還未推貨的項(xiàng)目: 湯泉半島、云東海高爾夫花園、宏遠(yuǎn)御庭山 再除卻一些偽高爾夫別墅項(xiàng)目: 天驕峰景(237低層類別墅)、花樣年君山(會(huì)所內(nèi)建有高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)) 珠三角的、目前在售的、在300-500w的、有高爾夫的、還要是別墅的已經(jīng)寥寥無(wú)幾了,珠三角高爾夫別墅,碧桂園假日半島,現(xiàn)場(chǎng)成熟環(huán)境優(yōu)美,186-400獨(dú)棟別墅(6月新推),推貨情況,訴求主題:平過(guò)自己起屋 策略分析:作為485萬(wàn)的超級(jí)大盤(pán),入市策略清晰“平過(guò)自己起屋”。沒(méi)有過(guò)多宣傳高爾夫球場(chǎng),反而從價(jià)格入手,實(shí)現(xiàn)快銷且建立性價(jià)比高的知名度。各面積段別墅與洋房一期推售,網(wǎng)羅人群覆蓋廣,影響力大。,推廣分析,廣告風(fēng)格 效果圖+實(shí)景圖,君蘭國(guó)際高爾夫,現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境優(yōu)美,295-340聯(lián)排別墅(5月新推),推貨情況,訴求主題:代表的 不止是高爾夫 策略分析:作為485萬(wàn)的超級(jí)大盤(pán),入市策略清晰“平過(guò)自己起屋”。沒(méi)有過(guò)多宣傳高爾夫球場(chǎng),反而從價(jià)格入手,實(shí)現(xiàn)快銷且建立性價(jià)比高的知名度。各面積段別墅與洋房一期推售,網(wǎng)羅人群覆蓋廣,影響力大。,推廣分析,廣告風(fēng)格 藍(lán)紫色手繪,頤和盛世,現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境雜亂,今年預(yù)計(jì)推貨聯(lián)排別墅700-800套,推貨情況,訴求主題:暫無(wú)推廣。 平面調(diào)性:暫無(wú)推廣。 策略分析:樣板間已開(kāi)放,開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定,目前處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中,沒(méi)有出街任何線上推廣傳播的聲音,不知道是不是未拿到預(yù)售證,抑或蓄客量不夠,首期推出的產(chǎn)品有聯(lián)排別墅跟洋房一期。,推廣分析,惠州內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán),合生高爾夫,展示環(huán)境極為優(yōu)越,220-330聯(lián)排別墅(5.1推出),推貨情況,訴求主題:萬(wàn)頃江山 私家高爾夫 策略分析:結(jié)合高爾夫資源和高端別墅,打造市場(chǎng)稀少的純粹高爾夫主題別墅,但該項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn),不便居住,適宜度假投資。,推廣分析,廣告風(fēng)格 高爾夫主題,雅居樂(lè)白鷺湖,3年現(xiàn)場(chǎng)氛圍成熟,峰會(huì)聯(lián)排+貝悅灣洋房+迪斯卡沃公寓,推貨情況,訴求主題:白鷺湖只有一個(gè)白鷺島 策略分析:項(xiàng)目產(chǎn)品涵蓋較廣,從07年開(kāi)始推廣,首先以獨(dú)棟別墅樹(shù)立項(xiàng)目的高端形象。再開(kāi)始推洋房、聯(lián)排別墅,然后到公寓,步步遞進(jìn),整體在市場(chǎng)上價(jià)位較高。,推廣分析,廣告風(fēng)格 質(zhì)感光影處理,振業(yè)城,現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境蕭條,247-265雙拼別墅 (6月4日開(kāi)推),推貨情況,訴求主題:鄉(xiāng)村之路帶我回家 策略分析:前期圍繞a組團(tuán)“獨(dú)棟六十院”,主推傳承家族,原鄉(xiāng)回歸的概念,5月份推出b組團(tuán),目前在售產(chǎn)品6月推出的c組團(tuán)。每次推售貨量不多,一期分為若干組團(tuán)逐一消化。,推廣分析,廣告風(fēng)格 鄉(xiāng)村回歸風(fēng)格,一番比較之后,我們的更加確定: 產(chǎn)品很棒。 產(chǎn)品絕對(duì)是用來(lái)度假消遣的。 產(chǎn)品在同區(qū)域內(nèi)絕對(duì)差異化。,對(duì)于產(chǎn)品的自信力,相信你我是一致的。 那么對(duì)于消費(fèi)者呢? 如何讓他們了解我們? 然后產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)? 我們?cè)撊绾蝹鞑ィ?3萬(wàn)一平,總價(jià)300-600萬(wàn)。(或者更高) 相當(dāng)于在深圳買(mǎi)一套萬(wàn)科金域華府的價(jià)格。,高么?不高!,但華府是住的! 我們是度假的!,有點(diǎn)錢(qián),想有閑, 才有可能度假!,他們或許是穩(wěn)步上升期的老總,經(jīng)營(yíng)到一定水平,事業(yè)、家庭兩手都在抓,該明白都明白。,他們或許是某高管,年收入不菲,未來(lái)有持續(xù)上升空間,步伐穩(wěn)健,品味功力都十分了得。,他們或許是莞惠小老板,善撈錢(qián),名表名車都不缺,習(xí)慣用標(biāo)簽突出品味,生怕自己缺點(diǎn)啥。,而我們傳播要抓住的主訴求正是前兩者。,他們?yōu)榧彝ケ疾β?,拖著疲憊的身心卻渴望享受與家人的時(shí)光; 他們建立了自己的事業(yè)還需勞心勞力經(jīng)營(yíng),渴望給自己放個(gè)假; 他們有車有房有名牌,他們更期望脫去這些虛偽的面具去生活; 他們?cè)谏钲诖颐Φ纳钪幸恢弊汾s著,他們期望能停下腳步舒緩片刻; 他們?cè)谏钲趽矶碌慕煌ㄖ幸恢蓖A糁?,他們期望能有一片廣闊的天地; 他們?cè)谏钲诟邩谴髲B的辦公室里坐著,他們期望享受更多陽(yáng)光與綠色; 他們?cè)跓艏t酒綠的深圳一直奮斗著,他們期望放下浮華享受自我; 他們?cè)谄v與空閑的時(shí)候,總是有個(gè)念頭想出去走走。,度假,是他們的念頭。 而關(guān)于度假他們有很多選擇,為什么一定是我們?,我們可以滿足他們什么需求?,項(xiàng)目對(duì)味客群:,他們是最精明的一群人,太大的空間,勢(shì)必增加其度假的成本。因?yàn)樗麄円呀?jīng)有了別墅或者是城市大宅。別墅對(duì)于他們的價(jià)值,不再以空間的大小來(lái)衡量。小面積別墅,項(xiàng)目對(duì)味客群:,無(wú)論他們會(huì)不會(huì)打高爾夫,他們都向往居住在高爾夫旁邊,因?yàn)楦郀柗驅(qū)λ麄儊?lái)說(shuō)是一種優(yōu)雅象征,更是生活的標(biāo)簽,更是再上一個(gè)臺(tái)階的良好圈層。高爾夫球場(chǎng),項(xiàng)目對(duì)味客群:,他們認(rèn)為度假可以沒(méi)有廚房,沒(méi)有餐廳,沒(méi)有那么多功能。但一定要有度假的樣子,泳池是必須的,有按摩池更好,可以讓每一個(gè)人真正放松獲得自由。無(wú)邊際泳池,他們工作繁忙,沒(méi)有很多的閑暇時(shí)光更沒(méi)有很長(zhǎng)的假期。但是他們?nèi)匀幌蛲谧疃痰臅r(shí)間內(nèi),離開(kāi)所在環(huán)境,獲得最大的放松和享受,一個(gè)周末一個(gè)短假,沒(méi)有高峰期最好。區(qū)域價(jià)值,項(xiàng)目對(duì)味客群:,他們時(shí)間有限,自然不能浪費(fèi)在裝修跟打理別墅上。度假,一定要是最純粹的,不需要操心,只需要享受就好。 精裝修+酒店管理,項(xiàng)目對(duì)味客群:,他們的夢(mèng)想生活就是踏著青石板路,走進(jìn)私家花園,大樹(shù)下一張蕩悠悠的吊床,周圍有花有草,有天有地。 私家花園,項(xiàng)目對(duì)味客群:,即使沒(méi)有船,到湖邊走一走也是好的??粗届o的水面,看著白鷺自由的飛翔,仿佛全世界只剩自己。 原生湖泊,項(xiàng)目對(duì)味客群:,度假,是他們內(nèi)心急迫的需求。 但是公司不能撒手不管,家庭也要各方照顧; 理想和現(xiàn)實(shí)的矛盾和沖突。 要求:一、不能走太遠(yuǎn);二、不能走得太久,沒(méi)有比這更適合的了!,最純粹、最適合短期度假的別墅, 在市場(chǎng)上有著絕對(duì)的區(qū)隔。,天哪,來(lái)度假吧! 在這不需要長(zhǎng)途跋涉, 卻可以享受心儀已久的假期生活。 這就是我們要告訴他們的。,與深圳小別,與工作小別,與會(huì)議小別,與客戶小別,與世界小別, 與煩惱小別,與噪音小別,與尾氣小別,與匆忙小別,與擁堵小別, 與繁華小別,與浮華小別,與虛榮小別,與老婆小別,與自己小別 開(kāi)始體驗(yàn),一種別有一番滋味的生活!,在這個(gè)純粹的產(chǎn)品面前,面對(duì)這樣小別的假期, 有沒(méi)有高爾夫很重要么?,很顯然,此時(shí)此刻不再那么重要了。,因此,我們的一期是這樣的。,案名:小別 定位:適合小別的小別墅 推廣語(yǔ):別,有一番滋味,鑒于項(xiàng)目的推廣期僅一個(gè)月,需要實(shí)現(xiàn)快速銷售。勢(shì)必要在市場(chǎng)上樹(shù)立鮮明的形象,以區(qū)別于其他項(xiàng)目。沒(méi)有入市期、沒(méi)有造勢(shì)期,我們的傳播需要大規(guī)模鋪開(kāi),達(dá)到轟炸式效應(yīng)。 而高爾夫在一期推廣中也不會(huì)做為主要點(diǎn),它僅僅是作為純粹度假物業(yè)的高端配套。一期的客戶可能不會(huì)僅僅因?yàn)楦郀柗蚨鴣?lái)我們這里,只是來(lái)到我們這里后發(fā)現(xiàn)還有高爾夫這種度假的高端配套而更具附加值。,所以,我們的創(chuàng)作應(yīng)該是: 抓住人心,將項(xiàng)目?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化為人性的洞見(jiàn), 讓傳播線上、線下全面鋪開(kāi)。,項(xiàng)目系列線上推廣,色即是空,空又是色 私家無(wú)邊際泳池,墅墅都有 裸泳,好不自在。171棟小別墅,每墅贈(zèng)送私家無(wú)邊際泳池,任你沒(méi)日沒(méi)夜地游。2250畝惠東golf球場(chǎng)內(nèi),處處美景,讓你不經(jīng)意間總是走神。7個(gè)原生湖泊,還有30多種野生鳥(niǎo)類,湖畔泛舟,白鷺齊飛。墅墅單層獨(dú)棟,贈(zèng)送300平左右的花園,外加全精裝更有星級(jí)酒店服務(wù),打理你享受所需的一切,必要時(shí),更可幫你經(jīng)營(yíng)別墅。從深圳出發(fā),1小時(shí)車程。 別,有一番滋味,什么都不想了 白鷺?lè)棚w的golf,格外地自然 讓一切見(jiàn)鬼去吧。處處美景的惠東golf球場(chǎng),有2250畝大,7個(gè)原生湖泊,可泛舟,可游弋,還有30多種野生鳥(niǎo)類,每日與你共舞。171棟單層小別墅,每棟贈(zèng)送私家無(wú)邊際泳池,近300平花園,外加全精裝,讓你省錢(qián)省心。更享星級(jí)酒店服務(wù),如有需要,亦可幫你經(jīng)營(yíng)別墅。從深圳出發(fā),1小時(shí)車程。 別,有一番滋味,常在湖邊走 7個(gè)湖的golf小別墅,只管享受 愛(ài)在湖邊走,偶爾會(huì)濕鞋。有7個(gè)原生湖泊的惠東golf,抬眼即享湖景,亦可湖畔泛舟,悠閑似白鷺。2500畝球場(chǎng)內(nèi),散布171棟小別墅,墅墅單層獨(dú)棟,并贈(zèng)送私家無(wú)邊際泳池、近300平花園以及全精裝任你自在揮霍。更有星級(jí)酒店服務(wù),成全你一切享受,包括為你經(jīng)營(yíng)別墅。從深圳出發(fā),1小時(shí)車程。 別,有一番滋味,不聞不問(wèn),最好 星級(jí)酒店管理,經(jīng)營(yíng)無(wú)憂的小別墅 什么都不用管,只管享受?;輺|golf里的小別墅,享受星級(jí)酒店服務(wù),打理生活,經(jīng)營(yíng)別墅,一切按你所需。墅墅單層獨(dú)棟,并贈(zèng)送私家無(wú)邊際泳池、近300平花園,外加全精裝一切只管享受。2250畝球場(chǎng)內(nèi),有7個(gè)原生湖泊,還有30多種野生鳥(niǎo)類,瀲滟湖景,白鷺起舞,一步一畫(huà)。從深圳出發(fā),1小時(shí)車程。 別,有一番滋味,想來(lái),就來(lái) 一小時(shí)到達(dá),專供周末消遣的小別墅 又是一個(gè)誘人的周末?;輺|golf里的小別墅,距離深圳僅1小時(shí)車程,讓全家如愿享受周末。 2250畝球場(chǎng)內(nèi),處處美景,7個(gè)原生湖泊,30多種野生鳥(niǎo)類,移步景換,任你花心。每棟別墅都單層獨(dú)棟,且送私家無(wú)邊際泳池,近300平花園,外加全精裝更享星級(jí)酒店服務(wù),不管日常打理,還是別墅經(jīng)營(yíng),一切無(wú)需你動(dòng)手。 別,有一番滋味,該大的地方就要大 贈(zèng)送300豐盛庭院,無(wú)一例外 不用花錢(qián),最好。171棟單層小別墅,每棟都送300平大花園,養(yǎng)花,品茗,遛狗,任你揮霍。每棟都送全精裝,為你省錢(qián)更省心。更贈(zèng)送私家無(wú)邊際泳池,讓你整天不想上岸。美景遍布的惠東golf內(nèi),有7個(gè)原生湖泊,供你泛舟游弋,還有30多種野生鳥(niǎo)類,讓你零距離自然。更引入星級(jí)酒店,從日常打理到別墅經(jīng)營(yíng),讓享受一步到位。從深圳出發(fā),1小時(shí)車程。 別,有一番滋味,一點(diǎn)都不裝 全精裝獨(dú)棟小別墅,感覺(jué)十分到位 除了人,什么都不用帶。171棟單層小別墅,墅墅送全精裝,只管舒適,更有細(xì)節(jié),讓你省錢(qián)省力更省心。更送近300平花園,內(nèi)有私家無(wú)邊際泳池,或小憩,或漫游,任你從容享受。2250畝惠東golf球場(chǎng)內(nèi),放眼皆美景,7個(gè)原生湖泊,30多種野生鳥(niǎo)類,讓你每天沉醉不知?dú)w路。更有星級(jí)酒店享受,包括經(jīng)營(yíng)別墅,服從你的一切需求。從深圳出發(fā),1小時(shí)車程。 別,有一番滋味,項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推廣,別,來(lái)這套 10月1日,171套有你一套 看中哪套,隨意就好?;輺|golf里的小別墅,獨(dú)占2250畝原生自然,7個(gè)原生湖泊,還有30多種野生鳥(niǎo)類,美景任你花心,野趣盡你走神。171棟小別墅,墅墅單層獨(dú)棟,送私家無(wú)邊際泳池、近300平花園,外加全精裝畢竟享受最重要。更有星級(jí)酒店為你管家,日常打理,別墅經(jīng)營(yíng),值得你托付終生。 從深圳出發(fā),車行1小時(shí)。老地方見(jiàn),要快。 別,有一番滋味,一期的問(wèn)題解決了,那有關(guān)之后呢?,我們要做的不是一錘定音不負(fù)責(zé)任的定論, 更明智的做法是: 心中有數(shù),邊走邊看。,未來(lái)的市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的,未來(lái)的產(chǎn)品系是未知的。 針對(duì)不同的產(chǎn)品需要有不一樣的招數(shù),二期會(huì)不會(huì)是聯(lián)排?三期會(huì)不會(huì)是大宅?項(xiàng)目后續(xù)會(huì)有7個(gè)地塊開(kāi)發(fā)。不同的產(chǎn)品面臨不同的客群,需要不通的推廣。 但總得來(lái)說(shuō),他們都是一個(gè)帽子下的。需要一個(gè)大的收口。所以我們項(xiàng)目的整體,需要
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