2011CSC及時(shí)溝通-惠州光耀小別提案113p.ppt

光耀高爾夫項(xiàng)目,如果有錢就拿下！ 這是一行人在看過資料，去了現(xiàn)場(chǎng)，做了一通了解時(shí)候的一致感嘆。 甚至于沒空去現(xiàn)場(chǎng)的同事們也感受一致。,國(guó)家一級(jí)資質(zhì)永久持牌的頂級(jí)果嶺/0.32的容積率/全獨(dú)棟別墅/贈(zèng)送300平左右的花園/私家無邊際泳池外加按摩池/自然環(huán)境一流/7個(gè)原生湖/白鷺數(shù)不盡/星級(jí)酒店管理/經(jīng)營(yíng)式產(chǎn)權(quán)物業(yè)/單層?xùn)|南亞純享受型。 這是我們！,再看看別人都干了什么？,廣東現(xiàn)有高爾夫球場(chǎng)約70個(gè)，其中51個(gè)位于珠三角城市，而大部分高爾夫球場(chǎng)開發(fā)都是與房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的。,除卻一些太過高端的高爾夫別墅項(xiàng)目： 頤和高爾夫莊園（4-8w/）、棠樾（900w）、世紀(jì)海景果嶺海（8w/） 再除卻一些還未推出別墅或是還未推貨的項(xiàng)目： 湯泉半島、云東海高爾夫花園、宏遠(yuǎn)御庭山 再除卻一些偽高爾夫別墅項(xiàng)目： 天驕峰景（237低層類別墅）、花樣年君山（會(huì)所內(nèi)建有高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)） 珠三角的、目前在售的、在300-500w的、有高爾夫的、還要是別墅的已經(jīng)寥寥無幾了,珠三角高爾夫別墅,碧桂園假日半島,現(xiàn)場(chǎng)成熟環(huán)境優(yōu)美,186-400獨(dú)棟別墅（6月新推）,推貨情況,訴求主題：平過自己起屋 策略分析：作為485萬的超級(jí)大盤，入市策略清晰“平過自己起屋”。沒有過多宣傳高爾夫球場(chǎng)，反而從價(jià)格入手，實(shí)現(xiàn)快銷且建立性價(jià)比高的知名度。各面積段別墅與洋房一期推售，網(wǎng)羅人群覆蓋廣，影響力大。,推廣分析,廣告風(fēng)格 效果圖+實(shí)景圖,君蘭國(guó)際高爾夫,現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境優(yōu)美,295-340聯(lián)排別墅（5月新推）,推貨情況,訴求主題：代表的 不止是高爾夫 策略分析：作為485萬的超級(jí)大盤，入市策略清晰“平過自己起屋”。沒有過多宣傳高爾夫球場(chǎng)，反而從價(jià)格入手，實(shí)現(xiàn)快銷且建立性價(jià)比高的知名度。各面積段別墅與洋房一期推售，網(wǎng)羅人群覆蓋廣，影響力大。,推廣分析,廣告風(fēng)格 藍(lán)紫色手繪,頤和盛世,現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境雜亂,今年預(yù)計(jì)推貨聯(lián)排別墅700-800套,推貨情況,訴求主題：暫無推廣。 平面調(diào)性：暫無推廣。 策略分析：樣板間已開放，開盤時(shí)間待定，目前處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中，沒有出街任何線上推廣傳播的聲音，不知道是不是未拿到預(yù)售證，抑或蓄客量不夠，首期推出的產(chǎn)品有聯(lián)排別墅跟洋房一期。,推廣分析,惠州內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤,合生高爾夫,展示環(huán)境極為優(yōu)越,220-330聯(lián)排別墅（5.1推出）,推貨情況,訴求主題：萬頃江山 私家高爾夫 策略分析：結(jié)合高爾夫資源和高端別墅，打造市場(chǎng)稀少的純粹高爾夫主題別墅，但該項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，不便居住，適宜度假投資。,推廣分析,廣告風(fēng)格 高爾夫主題,雅居樂白鷺湖,3年現(xiàn)場(chǎng)氛圍成熟,峰會(huì)聯(lián)排+貝悅灣洋房+迪斯卡沃公寓,推貨情況,訴求主題：白鷺湖只有一個(gè)白鷺島 策略分析：項(xiàng)目產(chǎn)品涵蓋較廣，從07年開始推廣，首先以獨(dú)棟別墅樹立項(xiàng)目的高端形象。再開始推洋房、聯(lián)排別墅，然后到公寓，步步遞進(jìn)，整體在市場(chǎng)上價(jià)位較高。,推廣分析,廣告風(fēng)格 質(zhì)感光影處理,振業(yè)城,現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境蕭條,247-265雙拼別墅 （6月4日開推）,推貨情況,訴求主題：鄉(xiāng)村之路帶我回家 策略分析：前期圍繞a組團(tuán)“獨(dú)棟六十院”，主推傳承家族，原鄉(xiāng)回歸的概念，5月份推出b組團(tuán)，目前在售產(chǎn)品6月推出的c組團(tuán)。每次推售貨量不多，一期分為若干組團(tuán)逐一消化。,推廣分析,廣告風(fēng)格 鄉(xiāng)村回歸風(fēng)格,一番比較之后，我們的更加確定： 產(chǎn)品很棒。 產(chǎn)品絕對(duì)是用來度假消遣的。 產(chǎn)品在同區(qū)域內(nèi)絕對(duì)差異化。,對(duì)于產(chǎn)品的自信力，相信你我是一致的。 那么對(duì)于消費(fèi)者呢？ 如何讓他們了解我們？ 然后產(chǎn)生購(gòu)買？ 我們?cè)撊绾蝹鞑ィ?3萬一平，總價(jià)300-600萬。（或者更高） 相當(dāng)于在深圳買一套萬科金域華府的價(jià)格。,高么？不高！,但華府是住的！ 我們是度假的！,有點(diǎn)錢，想有閑， 才有可能度假！,他們或許是穩(wěn)步上升期的老總，經(jīng)營(yíng)到一定水平，事業(yè)、家庭兩手都在抓，該明白都明白。,他們或許是某高管，年收入不菲，未來有持續(xù)上升空間，步伐穩(wěn)健，品味功力都十分了得。,他們或許是莞惠小老板，善撈錢，名表名車都不缺，習(xí)慣用標(biāo)簽突出品味，生怕自己缺點(diǎn)啥。,而我們傳播要抓住的主訴求正是前兩者。,他們?yōu)榧彝ケ疾β?，拖著疲憊的身心卻渴望享受與家人的時(shí)光； 他們建立了自己的事業(yè)還需勞心勞力經(jīng)營(yíng)，渴望給自己放個(gè)假； 他們有車有房有名牌，他們更期望脫去這些虛偽的面具去生活； 他們?cè)谏钲诖颐Φ纳钪幸恢弊汾s著，他們期望能停下腳步舒緩片刻； 他們?cè)谏钲趽矶碌慕煌ㄖ幸恢蓖Ａ糁麄兤谕苡幸黄瑥V闊的天地； 他們?cè)谏钲诟邩谴髲B的辦公室里坐著，他們期望享受更多陽光與綠色； 他們?cè)跓艏t酒綠的深圳一直奮斗著，他們期望放下浮華享受自我； 他們?cè)谄v與空閑的時(shí)候，總是有個(gè)念頭想出去走走。,度假，是他們的念頭。 而關(guān)于度假他們有很多選擇，為什么一定是我們？,我們可以滿足他們什么需求？,項(xiàng)目對(duì)味客群：,他們是最精明的一群人，太大的空間，勢(shì)必增加其度假的成本。因?yàn)樗麄円呀?jīng)有了別墅或者是城市大宅。別墅對(duì)于他們的價(jià)值，不再以空間的大小來衡量。小面積別墅,項(xiàng)目對(duì)味客群：,無論他們會(huì)不會(huì)打高爾夫，他們都向往居住在高爾夫旁邊，因?yàn)楦郀柗驅(qū)λ麄儊碚f是一種優(yōu)雅象征，更是生活的標(biāo)簽，更是再上一個(gè)臺(tái)階的良好圈層。高爾夫球場(chǎng),項(xiàng)目對(duì)味客群：,他們認(rèn)為度假可以沒有廚房，沒有餐廳，沒有那么多功能。但一定要有度假的樣子，泳池是必須的，有按摩池更好，可以讓每一個(gè)人真正放松獲得自由。無邊際泳池,他們工作繁忙，沒有很多的閑暇時(shí)光更沒有很長(zhǎng)的假期。但是他們?nèi)匀幌蛲谧疃痰臅r(shí)間內(nèi)，離開所在環(huán)境，獲得最大的放松和享受，一個(gè)周末一個(gè)短假，沒有高峰期最好。區(qū)域價(jià)值,項(xiàng)目對(duì)味客群：,他們時(shí)間有限，自然不能浪費(fèi)在裝修跟打理別墅上。度假，一定要是最純粹的，不需要操心，只需要享受就好。 精裝修+酒店管理,項(xiàng)目對(duì)味客群：,他們的夢(mèng)想生活就是踏著青石板路，走進(jìn)私家花園，大樹下一張蕩悠悠的吊床，周圍有花有草，有天有地。 私家花園,項(xiàng)目對(duì)味客群：,即使沒有船，到湖邊走一走也是好的?？粗届o的水面，看著白鷺自由的飛翔，仿佛全世界只剩自己。 原生湖泊,項(xiàng)目對(duì)味客群：,度假，是他們內(nèi)心急迫的需求。 但是公司不能撒手不管，家庭也要各方照顧； 理想和現(xiàn)實(shí)的矛盾和沖突。 要求：一、不能走太遠(yuǎn)；二、不能走得太久,沒有比這更適合的了！,最純粹、最適合短期度假的別墅， 在市場(chǎng)上有著絕對(duì)的區(qū)隔。,天哪，來度假吧！ 在這不需要長(zhǎng)途跋涉， 卻可以享受心儀已久的假期生活。 這就是我們要告訴他們的。,與深圳小別，與工作小別，與會(huì)議小別，與客戶小別，與世界小別， 與煩惱小別，與噪音小別，與尾氣小別，與匆忙小別，與擁堵小別， 與繁華小別，與浮華小別，與虛榮小別，與老婆小別，與自己小別 開始體驗(yàn)，一種別有一番滋味的生活！,在這個(gè)純粹的產(chǎn)品面前，面對(duì)這樣小別的假期， 有沒有高爾夫很重要么？,很顯然，此時(shí)此刻不再那么重要了。,因此，我們的一期是這樣的。,案名：小別 定位：適合小別的小別墅 推廣語：別，有一番滋味,鑒于項(xiàng)目的推廣期僅一個(gè)月，需要實(shí)現(xiàn)快速銷售。勢(shì)必要在市場(chǎng)上樹立鮮明的形象，以區(qū)別于其他項(xiàng)目。沒有入市期、沒有造勢(shì)期，我們的傳播需要大規(guī)模鋪開，達(dá)到轟炸式效應(yīng)。 而高爾夫在一期推廣中也不會(huì)做為主要點(diǎn)，它僅僅是作為純粹度假物業(yè)的高端配套。一期的客戶可能不會(huì)僅僅因?yàn)楦郀柗蚨鴣砦覀冞@里，只是來到我們這里后發(fā)現(xiàn)還有高爾夫這種度假的高端配套而更具附加值。,所以，我們的創(chuàng)作應(yīng)該是： 抓住人心，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化為人性的洞見， 讓傳播線上、線下全面鋪開。,項(xiàng)目系列線上推廣,色即是空，空又是色 私家無邊際泳池，墅墅都有 裸泳，好不自在。171棟小別墅，每墅贈(zèng)送私家無邊際泳池，任你沒日沒夜地游。2250畝惠東golf球場(chǎng)內(nèi)，處處美景，讓你不經(jīng)意間總是走神。7個(gè)原生湖泊，還有30多種野生鳥類，湖畔泛舟，白鷺齊飛。墅墅單層獨(dú)棟，贈(zèng)送300平左右的花園，外加全精裝更有星級(jí)酒店服務(wù)，打理你享受所需的一切，必要時(shí)，更可幫你經(jīng)營(yíng)別墅。從深圳出發(fā)，1小時(shí)車程。 別，有一番滋味,什么都不想了 白鷺放飛的golf，格外地自然 讓一切見鬼去吧。處處美景的惠東golf球場(chǎng)，有2250畝大，7個(gè)原生湖泊，可泛舟，可游弋，還有30多種野生鳥類，每日與你共舞。171棟單層小別墅，每棟贈(zèng)送私家無邊際泳池，近300平花園，外加全精裝，讓你省錢省心。更享星級(jí)酒店服務(wù)，如有需要，亦可幫你經(jīng)營(yíng)別墅。從深圳出發(fā)，1小時(shí)車程。 別，有一番滋味,常在湖邊走 7個(gè)湖的golf小別墅，只管享受 愛在湖邊走，偶爾會(huì)濕鞋。有7個(gè)原生湖泊的惠東golf，抬眼即享湖景，亦可湖畔泛舟，悠閑似白鷺。2500畝球場(chǎng)內(nèi)，散布171棟小別墅，墅墅單層獨(dú)棟，并贈(zèng)送私家無邊際泳池、近300平花園以及全精裝任你自在揮霍。更有星級(jí)酒店服務(wù)，成全你一切享受，包括為你經(jīng)營(yíng)別墅。從深圳出發(fā)，1小時(shí)車程。 別，有一番滋味,不聞不問，最好 星級(jí)酒店管理，經(jīng)營(yíng)無憂的小別墅 什么都不用管，只管享受?；輺|golf里的小別墅，享受星級(jí)酒店服務(wù)，打理生活，經(jīng)營(yíng)別墅，一切按你所需。墅墅單層獨(dú)棟，并贈(zèng)送私家無邊際泳池、近300平花園，外加全精裝一切只管享受。2250畝球場(chǎng)內(nèi)，有7個(gè)原生湖泊，還有30多種野生鳥類，瀲滟湖景，白鷺起舞，一步一畫。從深圳出發(fā)，1小時(shí)車程。 別，有一番滋味,想來，就來 一小時(shí)到達(dá)，專供周末消遣的小別墅 又是一個(gè)誘人的周末。惠東golf里的小別墅，距離深圳僅1小時(shí)車程，讓全家如愿享受周末。 2250畝球場(chǎng)內(nèi)，處處美景，7個(gè)原生湖泊，30多種野生鳥類，移步景換，任你花心。每棟別墅都單層獨(dú)棟，且送私家無邊際泳池，近300平花園，外加全精裝更享星級(jí)酒店服務(wù)，不管日常打理，還是別墅經(jīng)營(yíng)，一切無需你動(dòng)手。 別，有一番滋味,該大的地方就要大 贈(zèng)送300豐盛庭院，無一例外 不用花錢，最好。171棟單層小別墅，每棟都送300平大花園，養(yǎng)花，品茗，遛狗，任你揮霍。每棟都送全精裝，為你省錢更省心。更贈(zèng)送私家無邊際泳池，讓你整天不想上岸。美景遍布的惠東golf內(nèi)，有7個(gè)原生湖泊，供你泛舟游弋，還有30多種野生鳥類，讓你零距離自然。更引入星級(jí)酒店，從日常打理到別墅經(jīng)營(yíng)，讓享受一步到位。從深圳出發(fā)，1小時(shí)車程。 別，有一番滋味,一點(diǎn)都不裝 全精裝獨(dú)棟小別墅，感覺十分到位 除了人，什么都不用帶。171棟單層小別墅，墅墅送全精裝，只管舒適，更有細(xì)節(jié)，讓你省錢省力更省心。更送近300平花園，內(nèi)有私家無邊際泳池，或小憩，或漫游，任你從容享受。2250畝惠東golf球場(chǎng)內(nèi)，放眼皆美景，7個(gè)原生湖泊，30多種野生鳥類，讓你每天沉醉不知?dú)w路。更有星級(jí)酒店享受，包括經(jīng)營(yíng)別墅，服從你的一切需求。從深圳出發(fā)，1小時(shí)車程。 別，有一番滋味,項(xiàng)目開盤推廣,別，來這套 10月1日，171套有你一套 看中哪套，隨意就好。惠東golf里的小別墅，獨(dú)占2250畝原生自然，7個(gè)原生湖泊，還有30多種野生鳥類，美景任你花心，野趣盡你走神。171棟小別墅，墅墅單層獨(dú)棟，送私家無邊際泳池、近300平花園，外加全精裝畢竟享受最重要。更有星級(jí)酒店為你管家，日常打理，別墅經(jīng)營(yíng)，值得你托付終生。 從深圳出發(fā)，車行1小時(shí)。老地方見，要快。 別，有一番滋味,一期的問題解決了，那有關(guān)之后呢？,我們要做的不是一錘定音不負(fù)責(zé)任的定論， 更明智的做法是： 心中有數(shù)，邊走邊看。,未來的市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，未來的產(chǎn)品系是未知的。 針對(duì)不同的產(chǎn)品需要有不一樣的招數(shù)，二期會(huì)不會(huì)是聯(lián)排？三期會(huì)不會(huì)是大宅？項(xiàng)目后續(xù)會(huì)有7個(gè)地塊開發(fā)。不同的產(chǎn)品面臨不同的客群，需要不通的推廣。 但總得來說，他們都是一個(gè)帽子下的。需要一個(gè)大的收口。所以我們項(xiàng)目的整體，需要