2010無錫太科園項(xiàng)目定位報(bào)告13.ppt

無錫太科園項(xiàng)目定位報(bào)告,朗詩集團(tuán)蘇南區(qū)域公司,快速內(nèi)環(huán),太湖新城,新 區(qū),中山路商圈,太湖 廣場,新區(qū) 核心區(qū),新市 政府,12km,9km,8km,15km,新區(qū) 新管委會(huì),地塊區(qū)位,宏觀政策,市場分析,宗地分析,區(qū)位屬性,城市綜述,新區(qū)概況,太科園簡介,無錫國內(nèi)生產(chǎn)總值位列全國城市第9位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平超過國內(nèi)大部分省會(huì)城市。,固定資產(chǎn)投資增長快；財(cái)政收入高，結(jié)存大，確保了城市建設(shè)的快速實(shí)施。,居民人均可支配收入、儲(chǔ)蓄、人均消費(fèi)支出、社會(huì)消費(fèi)品零售總額均保持較快增速，為房地產(chǎn)發(fā)展提供較強(qiáng)購買力支撐。,無錫民營經(jīng)濟(jì)保持著較高總量，發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)造就了大批的私營業(yè)主，購買能力強(qiáng)。,戶籍人口穩(wěn)步增長； 常駐外來人口超過150萬； 外來人口每年凈增1012萬。,外來人口為無錫房地產(chǎn)帶來大量剛性需求,城市重點(diǎn)往南發(fā)展，未來規(guī)劃重點(diǎn)往東發(fā)展。 規(guī)劃形成中心城區(qū)、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、錫東新城、惠山新城、環(huán)湖風(fēng)景旅游區(qū)，和外圍新市鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)空間布局。,規(guī)劃建設(shè)布局： “一帶”（環(huán)太湖山水風(fēng)光帶） “一核”（行政文化及金融商務(wù)核心區(qū)） “兩園兩區(qū)”（太湖國際科技園、科教產(chǎn)業(yè)園及核心區(qū)兩側(cè)的宜居生活區(qū)）。,太湖新城東至京杭運(yùn)河，南至外太湖，西至梅梁湖，北至梁塘河?？偯娣e150平方公里，建設(shè)用地約95.7平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為100萬，就業(yè)崗位約50萬。 發(fā)展定位：建設(shè)成為無錫的城市新中心、產(chǎn)業(yè)新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生態(tài)新標(biāo)桿。,無錫新區(qū)，國家創(chuàng)新型科技園區(qū)試點(diǎn)，國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積223平方公里（含太科園），綜合實(shí)力位居中國56個(gè)國家級(jí)高新區(qū)前五位，中央海外高層次人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地（海歸及外籍人士達(dá)1.02萬人）。,2009年，地區(qū)生產(chǎn)總值803.2億元，財(cái)政總收入186.1億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1893.5億元,無錫新區(qū)以占全市6%的人口、土地和資源消耗，創(chuàng)造了全市15%以上的地區(qū)生產(chǎn)總值和地方一般預(yù)算收入、25的規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、40的服務(wù)外包產(chǎn)值、45的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、50的到位外資和進(jìn)出口總額。,傳感網(wǎng)研發(fā)應(yīng)用躋身世界先進(jìn)行列；光伏太陽能電池組件制造技術(shù)和產(chǎn)值居世界首位；集成電路制造技術(shù)和產(chǎn)值居全國第一。,規(guī)劃定位：以產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)鮮明、區(qū)域功能完善、人文環(huán)境優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧為主要特點(diǎn)的長三角示范、國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的創(chuàng)新型國際化科技新城; 發(fā)展目標(biāo)：國際先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)，國家科技創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)，蘇南國際物流集散區(qū)，和諧宜人新無錫樣板區(qū); 人口規(guī)模：近期至2010年60萬人口；遠(yuǎn)期至2020年80萬人口；此次規(guī)劃人口按80萬控制。,區(qū)域規(guī)劃面積23平方公里，東連無錫國家高新區(qū)、西鄰太湖新城政務(wù)中心，是無錫“南向戰(zhàn)略”的重要組成板塊、無錫產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的核心區(qū)，太湖新城“一體兩翼”之“東翼”，市政投入力度大，區(qū)內(nèi)四橫四縱道路交通網(wǎng)已經(jīng)建成，通達(dá)便利；,園區(qū)位于無錫規(guī)劃快速中環(huán)、快速外環(huán)之間，經(jīng)由運(yùn)河西路均可抵至兩大環(huán)線，其中中環(huán)線高浪路段、新錫路段2011年7月將建成通車。 另外新區(qū)城鐵站與園區(qū)隔河相望，蘇南機(jī)場與園區(qū)不到6公里，區(qū)域交通優(yōu)勢明顯；,規(guī)劃總用地：約10.8平方公里（合16200畝） 創(chuàng)新園：約1200畝，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約80萬平方米 產(chǎn)業(yè)園：約11660畝，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約550萬平方米 商務(wù)園：約2584畝，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約180萬平方米 大學(xué)園：約756畝，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約50萬平方米 博覽園：約250畝，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約1.2萬平方米,空間規(guī)劃,傳感網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園,規(guī)劃面積：11660畝 建設(shè)規(guī)模：550萬平方米 重點(diǎn)引進(jìn)傳感網(wǎng)硬件制造商、節(jié)點(diǎn)以及配件配套商、傳感網(wǎng)系統(tǒng)工程公司、國際和國內(nèi)的大型跨國公司,intel云存儲(chǔ)開發(fā)中心 ibm物聯(lián)網(wǎng)研究院 無錫中星微電子有限公司 無錫聚光盛世網(wǎng)絡(luò)有限公司 江蘇中科維思無線網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司 諾基亞西門子物聯(lián)網(wǎng)智能交通系統(tǒng)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室,目前已入駐 30多家物聯(lián)網(wǎng)相關(guān)企業(yè),傳感網(wǎng)信息服務(wù)園,引進(jìn)中國聯(lián)通、電信、移動(dòng)等通訊運(yùn)營商和互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營商、廣電網(wǎng)公司、電網(wǎng)公司共同研發(fā)與傳感網(wǎng)的融合與應(yīng)用，形成行業(yè)和公眾應(yīng)用產(chǎn)業(yè)集群，為傳感網(wǎng)走向全面應(yīng)用提供完善的解決方案。,規(guī)劃面積：2584畝 建設(shè)規(guī)模：180萬平方米,中國電信數(shù)據(jù)中心一期已經(jīng)建成運(yùn)營，中國移動(dòng)、中國聯(lián)通均已經(jīng)完成在太科園注冊(cè)，進(jìn)駐辦公；,定位： 鉆石五星級(jí)數(shù)據(jù)中心（全國僅3家） 提供國際級(jí)idc平臺(tái) 投資額：7億元人民幣,定位： tia-942數(shù)據(jù)中心電信基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)級(jí)（最高等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)） 投資額：14億元人民幣,規(guī)劃面積：756畝 建設(shè)規(guī)模：50萬平方米,傳感網(wǎng)大學(xué)科技園,15家重點(diǎn)高校重點(diǎn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)，4家已 經(jīng)入駐，為傳感網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備技術(shù)與人才。 其中已引進(jìn) ： 北京郵電大學(xué)無錫感知技術(shù)與產(chǎn)業(yè)研究院 南京信息工程大學(xué)無錫感知?dú)庀笱芯吭?南京郵電大學(xué)無錫物聯(lián)網(wǎng)/傳感網(wǎng)研究中心 東南大學(xué)傳感器網(wǎng)絡(luò)技術(shù)研究中心,江南大學(xué)將成立全國首個(gè)傳感網(wǎng)學(xué)院，每年都有大量的電子通信、控制工程、軟件、計(jì)算機(jī)類專業(yè)碩士、本科畢業(yè)生畢業(yè)到太科園工作。,雙子樓 位于中央商務(wù)區(qū)核心，在建2幢高層，一幢為未來新區(qū)行政辦公大樓，一幢為五星級(jí)酒店,建筑面積13萬平米，總投資14億。2011年底新區(qū)管委會(huì)進(jìn)駐。,國際科技交流中心（裝修中） 總建筑面積36000多平方米,工程總投資約4.8億元,主要功能為影劇院、展覽中心和市民中心,新區(qū)圖書館（裝修中）,新區(qū)體育中心-今年動(dòng)工， （2011年底建成）,太科園產(chǎn)業(yè)建設(shè)近況：,即將開工： 天安智慧城一期20萬方 中關(guān)村軟件園 30萬方 中介服務(wù)區(qū)（與協(xié)信合作）20萬方,累計(jì)開工：130萬方 竣工： 80-85萬方 現(xiàn)有企業(yè)：220家，其中軟件類100余家,近期進(jìn)駐： 微納園中科院下屬7個(gè)研究所 清華紫光,公建建設(shè)為后期導(dǎo)入研發(fā)類企業(yè)提供硬件基礎(chǔ),規(guī)劃人口：10萬人 現(xiàn)有人口：3萬余人（其中當(dāng)?shù)鼐用?.36萬人、軟件園6000人） 計(jì)劃未來提供26萬個(gè)工作崗位 2011年計(jì)劃引進(jìn)人才15000人,無錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國前列，城市重點(diǎn)往南發(fā)展，政府財(cái)政收入確保規(guī)劃實(shí)施能力強(qiáng)。,城市年凈增人口超過10萬，私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具備大量購買力較強(qiáng)的潛在客戶。,新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展太科園，傳感產(chǎn)業(yè)做為國家重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展五大新興產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)前景看好，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆?太科園高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)定位，在未來將導(dǎo)入大量高素質(zhì)人才，為項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的客戶基礎(chǔ)。,區(qū)位屬性,市場分析,宗地分析,近期政策,信貸政策,開發(fā)環(huán)境,首付款比例不低于60% 1月26日，“國八條”出臺(tái)，打出了“組合拳” 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;5年內(nèi)交易全額征收營業(yè)稅；,限購令 “新國八條”明確，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺(tái)住房限購實(shí)施細(xì)則。根據(jù)“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前，明確提出將實(shí)行限購的城市已達(dá)36個(gè)。按照新一輪調(diào)控政策要求，實(shí)行限購政策的城市預(yù)計(jì)還要翻一番，預(yù)計(jì)將達(dá)到72個(gè)，無錫將很可能被迫強(qiáng)制跨入限購城市行列,提高準(zhǔn)備金率 中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；,房產(chǎn)稅 2011年1月28日，重慶、上海兩地公布房產(chǎn)稅征收管理細(xì)則 ，房產(chǎn)稅開始在重點(diǎn)城市落地，未來將可能覆蓋全國，本輪”房產(chǎn)稅“調(diào)控將影響投資型購房者需求,政府抑制房價(jià)、抑制改善型需求； 受政策影響，大型城市住宅成交大幅度萎縮。,上海：春節(jié)期間全市商品住宅供應(yīng)量為零；商品住宅成交面積2424，成交套數(shù) 為24套，全市僅12個(gè)項(xiàng)目有房源成交； 深圳：春節(jié)長假頭6天，全市新房成交共18套；,加息 中國人民銀行決定，自2011年2月9日，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，此次調(diào)整距2010年12月25日金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)間隔不到兩個(gè)月；,目前無錫銀行信貸政策并未出現(xiàn)強(qiáng)打壓的傾向，但信貸政策嚴(yán)格按照國家規(guī)定執(zhí)行，信貸明顯收緊,通過與上海、北京兩城市對(duì)比，無錫具備三線城市特點(diǎn)，城市成交均價(jià)處于相對(duì)低位，且受政策影響時(shí)市場波動(dòng)幅度相對(duì)較?。?同時(shí)政府開發(fā)環(huán)境相對(duì)寬松，針對(duì)政府的限制購房政策，多地緊跟中央立刻出臺(tái)限購令，無錫至今未出。,無錫相對(duì)政府環(huán)境寬松，政府密集出臺(tái)政策強(qiáng)制打壓房價(jià)抑制需求可能性較小。,政府調(diào)控仍將是2011年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)，上半年市場已呈現(xiàn)量低趨勢；下半年政府換屆，政策是否具備持續(xù)性無法判斷，市場不確定性將加大。,宏觀政策,區(qū)位屬性,宗地分析,市場分析,土地市場,商品房市場,競爭區(qū)域市場,競品分析,太湖新城板塊,太科園板塊,新區(qū)長江路板塊,商貿(mào)區(qū)板塊,太科園項(xiàng)目,新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū),受周邊城市影響，無錫土地價(jià)格09年起迅速上漲，年增幅達(dá)到30%。 土地招商政府持有引進(jìn)大開發(fā)商理念，2010年幅均建筑面積達(dá)到17萬平方米，市場實(shí)際每年推出量得到有效控制,商貿(mào)區(qū)b4（2.2） 獲取方：融僑 獲取時(shí)間：2010-2 樓面價(jià)：3697,菱湖大道地塊（1. 27） 獲取方：協(xié)信 獲取時(shí)間：2010-11 樓面價(jià)：5430,萬科信成道（2.5） 獲取方：萬科 獲取時(shí)間：2010-2 樓面價(jià)：4931,市中心,太湖廣場,旺莊路地塊（2.2） 獲取方：新城 獲取時(shí)間：2010-4 樓面價(jià)：3167,春陽路（1.8） 獲取方：花樣年 獲取時(shí)間：2010-2 樓面價(jià)：2246,高浪路地塊（2.2） 獲取方：北京天潤 獲取時(shí)間：2010-12 樓面價(jià)：5690,太科園項(xiàng)目（2.2） 樓面價(jià)：2602,相對(duì)合理的地價(jià)，確保了項(xiàng)目抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力,08-10年，無錫商品住宅成交量分別為299.73萬平米、705.71萬平米、587.76萬平米，年平均去化530萬平米,0810年住宅類土地成交總建面積為2948.77萬平米，未來市場具備充足供應(yīng)能力，供給大于需求局面更為明顯，市場競爭更為激烈。,新區(qū)成交量占整體成交量16左右； 受早期規(guī)劃影響，住宅區(qū)與工業(yè)區(qū)混雜，新區(qū)整體價(jià)格相對(duì)較低； 區(qū)域高端項(xiàng)目相對(duì)其他區(qū)域較少。,2008-2010年濱湖區(qū)太湖新城房地產(chǎn)住宅市場供、求、價(jià)走勢圖,在10年無錫整體市場下滑的背景下，太湖新城仍然保持著較高的成交量，太湖新城10年成交均價(jià)達(dá)10182元/平方米，客戶特征需求本項(xiàng)目較為接近。,80萬以下套數(shù)占比最高，100120萬次之，80100萬占比第三； 150萬300萬總價(jià)段高端房源，成交套數(shù)占比合計(jì)也達(dá)到17.39。,120150面積段，7090面積段，100120面積段成交套數(shù)分別占前 三位。 以推算套均面積分析，三房售價(jià)明顯高于兩房。,綠城玉蘭花園,融科玖玖城,龍湖滟瀾山,太湖新城板塊,太科園板塊,金科米蘭米蘭,長江國際二期,新區(qū)長江路板塊,商貿(mào)區(qū)板塊,綠色街區(qū),新區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū),競品項(xiàng)目公寓均價(jià)在11000左右，現(xiàn)有推出戶型基本以中大戶型為主。 公寓類主力總價(jià)在100-200萬之間，部分總價(jià)在200萬以上。,公寓類月均去化2836套，推算年去化4.58萬平米,各公寓類競品樓盤三房兩廳的戶型去化都達(dá)到50%左右,大部分為高低配，能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大經(jīng)濟(jì)收益，雖然建筑形態(tài)的多樣性契合城市設(shè)計(jì)及道路形態(tài)，但給景觀留下的空間較小，規(guī)劃較為傳統(tǒng)、單一。,風(fēng)格,裝修,共性,風(fēng)格,植被,共性,風(fēng)格,建材,品質(zhì)感,基層一般采用石材，上部涂料，但除綠城外高層品質(zhì)感相對(duì)較弱,長江國際,龍湖艷瀾山,金科米蘭米蘭,融科玖玖城,玉蘭花園,a、陽臺(tái)寬大4.24.8，連接客廳和次臥；b、南北陽臺(tái)雙陽臺(tái)設(shè)置；c、贈(zèng)送“入戶花園”或“空中花園”；d、別墅項(xiàng)目贈(zèng)送露臺(tái)。,競爭項(xiàng)目主力戶型為130、160為主，設(shè)計(jì)均注重功能，在陽臺(tái)設(shè)置上做文章，增加客戶感知度。,新區(qū)企業(yè)管理人員和私營業(yè)主均為競品項(xiàng)目的購房主力,競品項(xiàng)目附加值均較高； 競品項(xiàng)目11年推量達(dá)到42萬平米，可以預(yù)判中高端市場競爭激烈。,客源新區(qū)私營業(yè)主和企業(yè)管理人員均為主力，輔以區(qū)域客戶和公務(wù) 員。,競品項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，2011年高層公寓推出量大；,售樓處豪華，景觀、戶型基本接近或達(dá)到本市行業(yè)標(biāo)桿水。,通過高品質(zhì)的示范區(qū)建設(shè)，以及戶型客廳面寬大，均贈(zèng)送面積等特 點(diǎn)，在2010年取得較好銷售業(yè)績，年去化4.58萬平米左右。,市場無類似和競爭性科技住宅產(chǎn)品。,無錫歷年土地供應(yīng)量較大，后期供應(yīng)充足，市場競爭激烈。,受政府城市規(guī)劃，太湖新城區(qū)域認(rèn)可度不斷提升，價(jià)格升幅較快。,舒適三房，兩房，緊湊三房市場接受程度高，成交套數(shù)位居前三。,競爭項(xiàng)目眾多，且產(chǎn)品品質(zhì)普遍接近或達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿水平，戶型設(shè)計(jì)以130、160為主，需充分吸收競品項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長避短，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較好銷售目標(biāo)。,宏觀政策,區(qū)位屬性,市場分析,宗地分析,1、用地規(guī)劃圖、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),宗地為太科園首次推出普通住宅用地； 車位配比要求較高,空氣狀況 ：熱電廠計(jì)劃搬遷，無重大無空氣污染源； 噪聲情況 ：地塊東側(cè)運(yùn)河西路，目前運(yùn)河通航； 污染情況 ：地塊原為機(jī)械廠與民居，無污染； 其他 ：地塊東側(cè)22萬伏高壓線，無搬遷入地計(jì)劃； 地塊北側(cè)為水閘，4月底竣工。,電車線路圖,環(huán)太湖高速,園區(qū)規(guī)劃地鐵4號(hào)線穿境而過 政府力爭今年立項(xiàng)通過； 公交：現(xiàn)僅有一路公交，出 行不便,道路四橫三縱 新城主干道：高浪路、震澤路、 菱湖大道 老城主干道：運(yùn)河西路,龍湖商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目緊鄰未來區(qū)域商業(yè)核心 2009年龍湖在太湖科技園再度獲取一商業(yè)地塊，緊鄰凈湖水岸商業(yè)街，未來將與凈湖水岸商業(yè)街形成太湖科技園的核心商圈。,梅村中學(xué)太科園分校 梅村中學(xué)，在無錫有一定知名度； 學(xué)?？偼顿Y1.1億元，占地面積7.2萬平方米，建筑面積3.15萬平方米，辦學(xué)規(guī)模16軌48個(gè)初中教學(xué)班。,宗地,凈湖水岸商業(yè)街區(qū) 大型商業(yè)休閑項(xiàng)目，一期建筑面積近20000平米，目前進(jìn)駐商家較少。 現(xiàn)有商家：格林豪泰酒店、采蝶軒,大橋?qū)嶒?yàn)學(xué)校 大橋?qū)嶒?yàn)學(xué)校，集學(xué)前、幼兒園、小學(xué)教育于一體，計(jì)劃2012年9月開始招生開學(xué)； 大橋?qū)W校是擁有較強(qiáng)師資力量，是無錫的名氣較高的學(xué)校；,現(xiàn)有配套嚴(yán)重缺乏；遠(yuǎn)期規(guī)劃較好，大橋中學(xué)計(jì)劃2012年9月開學(xué)；商業(yè)配套需要35年才能初步建成。,地塊緊鄰運(yùn)河，占有河景資源； 與未來之家一水相承；,沿湖景觀帶-與太湖相去不遠(yuǎn)、緊鄰京杭運(yùn)河,周邊項(xiàng)目10層以上均能看到太湖； 距離太湖路程在3公里范圍內(nèi)，濱水湖岸線長達(dá)7.8公里；,北側(cè)河道，寬度約50米，兩側(cè)綠化建成后，周邊環(huán)境宜人。,項(xiàng)目容積率及規(guī)劃要求適合做公寓類產(chǎn)品；,車位配比要求較高，后期全部銷售有一定難度，希望通過設(shè)計(jì)優(yōu)化；,區(qū)內(nèi)道路交通基本完善，但公共交通缺乏，出行不便；,現(xiàn)有周邊生活教育等配套匱乏，前期客戶認(rèn)可區(qū)域存在抗性。,調(diào)研目標(biāo)人群：未來之家業(yè)主、意向客戶 目的： 1. 定位產(chǎn)品消費(fèi)群體，客群背景及消費(fèi)需求； 2. 了解消費(fèi)者對(duì)我們產(chǎn)品的評(píng)價(jià)及產(chǎn)品對(duì)客戶觸動(dòng)點(diǎn)； 3. 了解產(chǎn)品差異可能的價(jià)值提升，支持產(chǎn)品定價(jià)； 調(diào)研方式：以問卷的方式及現(xiàn)場一對(duì)一的交流（未來之家業(yè)主取樣52，回收問卷52份，有效問卷38份；非業(yè)主取樣69分，回收69份，有效問卷55份）,老業(yè)主不到40對(duì)區(qū)位認(rèn)可；52組中38組愿意購買，占73； 非業(yè)主客戶不到60，69組中55組愿意購買，占80。 區(qū)域現(xiàn)階段認(rèn)可度相對(duì)較弱； 產(chǎn)品認(rèn)可度導(dǎo)致老業(yè)主在較低區(qū)位認(rèn)可度情況下仍保持較大購買興趣。,未來之家業(yè)主,非業(yè)主客戶,未來之家業(yè)主,意向客戶,未來之家業(yè)主超過60擁有兩輛以上私家車。,意向客戶擁有一輛私家車的占接近一半,意向客戶改善居住是購買的最大動(dòng)機(jī)，是項(xiàng)目持續(xù)快速的最大保證； 業(yè)主超過三分之一購買動(dòng)機(jī)是投資，加之本項(xiàng)目為無錫唯一在售朗詩科技住宅產(chǎn)品，對(duì)一期銷售有較好促進(jìn)作用； 設(shè)置合理的戶型配置和價(jià)格是項(xiàng)目一期開盤成功的關(guān)鍵； 按現(xiàn)有信貸政策，大部分將面臨60首付。,未來之家業(yè)主,意向客戶,未來之家業(yè)主,意向客戶,未來之家業(yè)主和意向客戶再購需求主力均為140平米和90平米； 業(yè)主180平米及以上需求達(dá)到27，意向客戶占16； 意向客戶對(duì)120平米需求較大，但業(yè)主比例很低。,心理單價(jià)相對(duì)較低，售價(jià)較低時(shí)才能實(shí)現(xiàn)成交；兩房和舒適三房成交概率較高,兩房需求客戶，可能能達(dá)到首付比例，但心理價(jià)格預(yù)期較低； 緊湊三房需求客戶存在，但在現(xiàn)有信貸政策環(huán)境下，有可能后期 因首付問題而無法成交； 舒適三房需求客戶心理價(jià)格與預(yù)期總價(jià)接近，但因首付原因，有 可能被擠壓為緊湊三房客戶。 大四房未來成交概率高，但相對(duì)需求較少。,未來之家業(yè)主,意向客戶,未來之家業(yè)主和意向客戶便利店、健身房、干洗店、兒童娛樂區(qū)、游泳池均為配套需求前列。,未來之家業(yè)主,意向客戶,兩類客戶對(duì)裝修認(rèn)可度均較高； 業(yè)主對(duì)入戶大堂、墻地磚、燈、廚具、衛(wèi)具、收納空間感知度較高。,李壽榮：朗詩業(yè)主，原來老家在東亭。年齡56歲 “我們一家都是公務(wù)員和教師，比較注重家庭教育和生活品質(zhì)。以前住在陽光城市花園買了套房子，就是為了以后給孫子上學(xué)用，但因物業(yè)管理不行，非?；靵y，也就沒怎么去住，大部分時(shí)間還是住在東亭的春江花園?！?“起初是兒子和媳婦先來朗詩的，聽說朗詩的房子不用空調(diào)來了解一下，在講解科技系統(tǒng)的時(shí)候聽的將信將疑，去體驗(yàn)間感受了一把就十分的心動(dòng)了，于是回家讓我們兩口來看，我們也十分喜歡，就打算買。心動(dòng)歸心動(dòng)，原本計(jì)劃買兩套來著，但是一直擔(dān)憂這套系統(tǒng)使用的壽命，于是只一套90平米的房子?！?“交房后，全家人都怪我買小了，買少了。因?yàn)檫@房子確實(shí)住的舒服，到現(xiàn)在我兒媳婦心里還有點(diǎn)埋怨。這個(gè)小的房子三代同堂怎么住的下呀。后來考慮買三期的房子時(shí)，已經(jīng)是尾房了就放棄了?！?“一直期盼朗詩拿地，總算有著落了，我們又有的選擇的余地，新區(qū)項(xiàng)目開盤的時(shí)候一定要通知我，而且太湖新城那里環(huán)境好，空氣好，還要一套100左右的，要么給孩子，要么自己過去住，未來之家這套留給孩子?！?“那邊現(xiàn)在買東西還不太方便，小區(qū)內(nèi)最好有蔬果店、小超市之類的配套設(shè)施。希望有些健身器材，兒童娛樂區(qū)等設(shè)施。小區(qū)要管理好，物業(yè)要服務(wù)好，這樣業(yè)主才能放心?！?袁德明：華莊人，年齡51 “我們現(xiàn)在住的私房也很漂亮，是幾個(gè)朋友一起建造的，不過沒有物業(yè)管理，這點(diǎn)不是十分理想。我們買過別墅，但是不去住太遠(yuǎn)，如果在華莊附近有較好的房子就比較理想” “華莊有錢人多，都住大房子，如果換小房子住起來不習(xí)慣。換做是我的話，買公寓房至少要一百五十以上的?！?“有朋友買了朗詩，說房子不錯(cuò)，科技住宅無錫獨(dú)一無二，很體面。起初也動(dòng)過心思買套，但后來聽朋友說因?yàn)樽约旱膹S子在鄉(xiāng)下，不常去住也就打消了念頭?！?“我們愛熱鬧，經(jīng)常和朋友打打牌搓搓麻將，小區(qū)內(nèi)有會(huì)所讓我們喝喝茶打打牌最好，小超市是必須的，有個(gè)健身房和游泳池最好，檔次高” “我比較喜歡玉蘭花園的外立面，石材很漂亮，市政府辦過去后，很多有頭有臉的人都買那里，住在里面應(yīng)該是個(gè)很有面子的事。綠化我喜歡龍湖的，做的很精細(xì)，平時(shí)在小區(qū)內(nèi)散步就想逛公園一樣，很愜意。”,楊圣德：臺(tái)灣人，新區(qū)臺(tái)企強(qiáng)茂電子高管，年齡36 “現(xiàn)在在企業(yè)工作很辛苦，高管也好，員工也好，都是玩命的工作，為的多賺錢。年輕時(shí)的時(shí)候拿命換錢，有了錢以后又拿錢換命” “作為一個(gè)外地人，以前沒有老婆，晚上除了加班就是和朋友出去喝茶健身，沒考慮買房?，F(xiàn)在有女朋友了，考慮要在無錫安個(gè)家” “買房子主要是圖個(gè)方便，希望能離上班的地方近點(diǎn)，最好是裝修房能拎包入住的那種。小區(qū)服務(wù)要好，最好有便利店、健身房、茶室等配套” “房子不要求大，有個(gè)一百平出頭就ok，主要是住的的健康舒服，忙了一天下班回家就是為了放松，小區(qū)綠化最好做的漂亮點(diǎn)，休閑自然，這樣一回家就很放松”,客戶都比較關(guān)注居住品質(zhì)和生活配套。,未來之家業(yè)主投資能力較強(qiáng)，不具備項(xiàng)目客戶普遍特征，但是一期銷售的重要客戶；,改善型需求是意向客戶的最大購買動(dòng)機(jī)，但在現(xiàn)有信貸政策環(huán)境下，有可能會(huì)客戶流失或面積需求被擠壓；,兩類客戶兩房和舒適三房戶型需求最大。,市場定位,客戶定位,產(chǎn)品定位,區(qū)位屬性： 私營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，客戶購買力強(qiáng)； 產(chǎn)業(yè)定位高端，相應(yīng)客戶素質(zhì)較高； 區(qū)位規(guī)劃前景發(fā)展看好,政策環(huán)境 當(dāng)?shù)卣鄬?duì)抑制改善需求政策較少,客戶分析 客戶區(qū)位認(rèn)可度 客戶需求和動(dòng)機(jī) 客戶配套需求,宗地素質(zhì) 規(guī)模體量較大 公寓類空白市場 未來交通位置優(yōu)越 現(xiàn)有配套匱乏,市場環(huán)境 無錫潛力發(fā)展區(qū)域； 預(yù)期市場供應(yīng)大于需求，競爭激烈； 中高端產(chǎn)品線豐富且競爭激烈； 市場無競爭性科技住宅,無錫綠色人居示范區(qū),j版強(qiáng)復(fù)制綠街項(xiàng)目 以首置、首改客戶為主 一期偏重現(xiàn)金流、后期偏重利潤項(xiàng)目,核心圈層 地緣客戶,重要圈層 產(chǎn)業(yè)及周邊客戶,補(bǔ)充圈層 周邊區(qū)域及品牌追隨者,中山路商圈,太湖廣場,新市 政府,以項(xiàng)目為核心，主要方向往北、往東，12公里范圍內(nèi)客戶,3公里范圍內(nèi) 太科園周邊企業(yè)中高層 新安華莊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主 太科園內(nèi)教師群體,12公里范圍內(nèi) 新區(qū)范圍私營業(yè)主 新區(qū)企業(yè)管理層 公務(wù)員 老業(yè)主,全市其他區(qū)域客戶 周邊城市客戶 朗詩品牌追隨客戶,將太科園建設(shè)成為中國傳感產(chǎn)業(yè)第一品牌，占領(lǐng)傳感產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)。,前期客源,中期客源,中后期客源,客源升級(jí)，板塊甚至全市私營業(yè)主等，城市高收入,以園內(nèi)企業(yè)中高層、 園內(nèi)私營業(yè)主、 老業(yè)主、 園內(nèi)教師群體,行政及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入， 新區(qū)企業(yè)中高層、 新區(qū)私營業(yè)主、 公務(wù)員,區(qū)域逐步成熟，公司企業(yè)高級(jí)技術(shù)、管理人員、公務(wù)員、私營業(yè)主、其他區(qū)域客戶,93,競品分析 方案、立面、景觀、戶型 接近或達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿值,市場定位 無錫綠色人居示范區(qū),客戶定位 對(duì)生活品質(zhì)有較高追求 對(duì)新鮮事物接受度高,以我為主，打造綠色人居標(biāo)桿 規(guī)劃布局、室內(nèi)空間人本化 物業(yè)服務(wù)達(dá)到省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 高升值潛力 獲得綠色三星建筑標(biāo)識(shí)，提升項(xiàng)目區(qū)域影響力,1、北側(cè)景觀河道，東側(cè)運(yùn)河為主要景觀資源，南側(cè)不到三公里為太湖。 2、18層和24層建筑為主 3、正南正北朝向，符合當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣 4、大空間尺度，形成中庭景觀,復(fù)制蘇州綠色街區(qū)，強(qiáng)控質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)品定位戶型配比建議（套數(shù)占比）,結(jié)合市場需求，盡可能高度復(fù)制蘇州綠街項(xiàng)目； 戶型設(shè)計(jì)以改善型需求為主； 競品項(xiàng)目戶均為130和160平米；差異化戶型設(shè)置擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)；,產(chǎn)品定位戶型配比建議（面積占比）,120以下戶型，與蘇州綠街大致相當(dāng)； 考慮客戶意向需求和市場成交情況，適當(dāng)放大170190面積的比例,戶型盡可能復(fù)制蘇州綠色街區(qū)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期快速開發(fā)； 注重選擇現(xiàn)有南北通透，客廳面積大的戶型。 舒適三房設(shè)置為140平米，與競品項(xiàng)目130和160戶型形成較大競爭優(yōu)勢。,建議景觀風(fēng)格從蘇州綠街項(xiàng)目復(fù)制（現(xiàn)代自然），成本500元/左右； 在成本可控的情況下，對(duì)客戶感知度較高的部位進(jìn)行優(yōu)化，如鋪裝、苗木、軟硬景的搭配等。 硬景與軟景的比例控制在3:7；,構(gòu)造節(jié)點(diǎn)與蘇州綠街一致； 地庫層高及設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)與蘇州綠街一致，詳見方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。,建議裝修風(fēng)格從已有項(xiàng)目復(fù)制,成本1000元/左右； 對(duì)于不同戶型年齡層次的差別，小戶型建議選擇淺色系，現(xiàn)代簡約風(fēng)格；大戶型選擇深色系，新古典主義風(fēng)格； 在成本可控的情況下，對(duì)客戶感知度較高的部位進(jìn)行優(yōu)化。,入戶大堂建議；,在不影響整體房間布局、造型、風(fēng)格的情況下，創(chuàng)造貯藏物品的空間。,無錫2007年藍(lán)藻爆發(fā)后，大部分客戶對(duì)飲用水質(zhì)滿意度較差； 廚房配置直飲水系統(tǒng)，并對(duì)其后期維護(hù)有安全保障，將極大增加客戶產(chǎn)品品質(zhì)感知度。,現(xiàn)有商業(yè)分布及規(guī)劃,無錫綠街,規(guī)劃集中性商業(yè)配套，約5萬平方米,軟件園配套商業(yè) 建筑面積：約3000平米 租金價(jià)格： 40元/平米每月,凈湖水岸商業(yè)街 規(guī)劃面積：約40萬平米 一期面積：約2萬平米 租金價(jià)格： 24元/平米每月,區(qū)域現(xiàn)有常駐人口較少，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低； 租金水平在2440元/平米/每月之間，以5靜態(tài)回報(bào)折算，售價(jià)僅為58009600元/平米； 未來項(xiàng)目周邊有大型配套商業(yè)和鄰里中心功能商業(yè)規(guī)劃； 根據(jù)與政府規(guī)劃部門溝通，政府建議區(qū)域商業(yè)集中性布置， 本項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施原則上建議只按規(guī)劃指標(biāo)600平米設(shè)計(jì)。,政策風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),政策風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),、2011年政策導(dǎo)向?qū)κ赘目蛻舻囊种?、二套房首付比例上調(diào)到60% 、房產(chǎn)稅 、信貸政策,、區(qū)域產(chǎn)業(yè)成熟與項(xiàng)目銷售周期的矛盾 、區(qū)域配套欠缺對(duì)前期銷售的影響 、開發(fā)速度與產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)系 、快去化與高利潤的平衡,分期建議,示范區(qū)建議,財(cái)務(wù)分析,敏感性分析,強(qiáng)復(fù)制，控制項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；協(xié)同配合，高速推進(jìn)項(xiàng)目 前期進(jìn)展； 區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套彌補(bǔ)現(xiàn)有生活配套不全：示范區(qū)作為社區(qū)配 套示范展示給客戶，呈現(xiàn)便利、熱鬧的景象； 利用現(xiàn)有項(xiàng)目，體驗(yàn)式營銷，把差異化營銷持續(xù)到底； 提升客戶感知價(jià)值（敏感度較弱的方面，適度降低成本， 注重客戶感知價(jià)值較高的細(xì)節(jié)）。,政策風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),分期開發(fā)，控制每期開發(fā)面積，根據(jù)當(dāng)時(shí)點(diǎn)市場情況，判斷 后期開發(fā)點(diǎn)和面積。首期跑現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)快速現(xiàn)金流回正； 盡早進(jìn)行媒體推廣，客戶蓄水，市場預(yù)熱，確保意向客 戶的積累量； 當(dāng)市場出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，低價(jià)入市，擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)面，防范 相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)；,東臨高壓線，客戶存在一定心理抗性，低價(jià)位時(shí)入市，體現(xiàn)較高性價(jià)比。,北面水閘,建議先行開發(fā)b地塊,北面水閘,該區(qū)東側(cè)為運(yùn)河景觀資源，北側(cè)為城市綠化、河道 ，地塊潛在價(jià)值較大，在b地塊先行的情況下開發(fā)該地塊較優(yōu)資源，使目標(biāo)客戶對(duì)該項(xiàng)目有較好的初始印象。,經(jīng)一期產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的挖掘后，再行開發(fā)該區(qū)域。,地塊價(jià)值最高的區(qū)域至于最后開發(fā)。,項(xiàng)目分三期開發(fā)，緊跟市場趨勢以銷定產(chǎn)，