2011年3月長沙城郊涉外桃源營銷案67p.ppt

creative,城郊涉外桃源營銷案,2011-03-10,*international,上海鑒略地產(chǎn)顧問機構,中國長沙,copyright statement,版權聲明 本提案所含信息資料，屬上海鑒略地產(chǎn)顧問機構商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用，由此給貴司造成的不利影響，與本司無涉。因此本文件內容僅限于上海鑒略合作方所用；除此之外，任何私人或企業(yè)不得擅自發(fā)布、利用和拷貝本提案之任何內容。 若本司有幸與貴司達成合作，則本文件中數(shù)據(jù)的發(fā)布、利用和拷貝的權利將在雙方所簽協(xié)議中明示。本司對本提案擁有完全知識產(chǎn)權！,chapter 1,機遇,chapter 1,長沙，有很多高檔大盤,長沙2011,changsha real estate development,chapter 1,world國際級高檔生活區(qū)范本,中新天津生態(tài)城,新加坡one north,chapter 1,中新天津生態(tài)城,規(guī)模：2366萬 開發(fā)周期：2008-2020年 特色： 生態(tài)建設、獨立城市功能、濱海資源 周邊物業(yè)升值率：08年建設啟動后周邊漢沽區(qū)房價由5200元/上漲至7400元/，現(xiàn)已突破10000元/,我國生態(tài)環(huán)保、節(jié)能減排、綠色建筑等技術自主創(chuàng)新的平臺，國家級環(huán)保教育研發(fā)、交流展示中心和生態(tài)型產(chǎn)業(yè)基地，參與國際生態(tài)環(huán)境發(fā)展事務的窗口；生態(tài)宜居的示范新城。,chapter 1,新加坡one north,規(guī)模：800萬 開發(fā)周期：2000-2020年 特色： 教育中心、高新科技園、獨立城市功能 周邊物業(yè)升值率：至開發(fā)起，周邊區(qū)域公寓價格由300萬新加坡幣/套升至目前的2000萬新加坡幣/套！,以傳媒、信息通訊、生物醫(yī)藥等高新產(chǎn)業(yè)為基礎，提供知識型產(chǎn)業(yè)和高效信息分享，建設成獨立的現(xiàn)代化科技服務新城,chapter 1,國際級高端生活區(qū),完備的城市功能,統(tǒng)一城市規(guī)劃,獨特的資源,獨立的城市規(guī)模,新型產(chǎn)業(yè)支持,international high-end living areas,現(xiàn)代化宜居環(huán)境,chapter 1,長沙未來近5年重點開發(fā)片區(qū)分布,梅溪湖新城,新河三角洲,中心區(qū)改造,南湖區(qū)改造,武廣新城,changshachina,濱江新城,chapter 1,新河三角洲,北辰三角洲,舊城改造,中心區(qū)改造,開福萬達廣場,舊城改造,南湖區(qū)改造,保利九璽,舊城改造,武廣新城,新華都萬家城,主城擴張,只是高檔樓盤的聚集，而非城市發(fā)展的顛覆,濱江新城還缺乏完整的開發(fā)時間表,chapter 1,國家級超級城市建設項目 先導區(qū)長沙第二核 投資300億 1200萬建設規(guī)模 完整的可開發(fā)地塊 3000畝湖面 集七星級酒店、寫字樓、公寓、住宅、商場、學校等城市核心區(qū)功能于一體 無縫接駁高新產(chǎn)業(yè)資源和市府行政資源 ,chapter 1,長沙未來的最大價值是梅溪湖！ 我們項目的最大機遇是梅溪湖！,機遇:,opportunities,chapter 2,定位,chapter 2,我們有沒有必要放大梅溪湖？,we have no need to main meixi lake?,chapter 2,自己 城郊涉外桃源（a區(qū)）,楓林三路一師范旁 占地面積：15639 總建筑面積：51903 住宅面積：39481 底商：4809.27 容積率：3.5 建筑密度：44.56% 綠地率：38% 住宅總套數(shù)：406戶,產(chǎn)品不愁賣,賣高價/賣品牌,expensive and brand,雙學府,chapter 2,精裝大堂+泛會所+進口電梯+石材立面+東南亞園林 =50%,世博會周邊 =230% 亞運村周邊 =180% 天津生態(tài)城 =90%,梅溪湖周邊 =?%,chapter 2,不是獨立項目，而是大盤第一期！,形象基礎,產(chǎn)品標桿,價值推升,1,2,3,chapter 2,1200萬梅溪湖國際新城區(qū)大盤,international developers*,chapter 2,還缺乏梅溪湖大變革的敏銳性,區(qū)域 營銷方向,萬科城市花園,在售戶型： 79兩房、90三房 銷售均價： 57005800元/ 營銷手段： 一次性98折、按揭99折 涉外教師團購優(yōu)惠，按團購人數(shù)計算 競爭貨源： 下次推貨量：126套 下次推貨時間：3月底四月初 下次推貨產(chǎn)品：79兩房；90三房 （共三棟，總推量396套；一梯兩戶）,萬科品牌+產(chǎn)品,涉外公館,在售戶型： 兩房8485、三房134 四房160 銷售均價： 5100元/ 營銷手段： 一千抵一萬、一次性98折、按揭99折 競爭貨源： 三月底或者四月初開盤 推兩房72套；三房108套；四房128套,學府+地段,保利麓谷林語,在售戶型： 6776兩房、103104兩房、119三房、四房160 銷售均價： 5500元/ 營銷手段： 現(xiàn)在 -8000 五天簽約折上99折 一次性99折 競爭貨源： 下次推貨81套、推貨時間：3月中下旬、95-150兩房至四房,大盤+保利品牌,f聯(lián)邦,在售戶型： 兩房70、三房93114、四房126 銷售均價： 5000元/ 營銷手段： 一次性97.按揭99 一次性99折 競爭貨源： 四月推新，兩房至四房 其它未知,chapter 2,區(qū)域價值主導,我們就是梅溪湖的價值領袖！,we are the leaders of the value of meixi lake!,chapter 2,客戶,customers,基礎客群,延伸客群,沖擊客群,chapter 2,客戶,長沙本地人：買東不買西,2010下半年長沙異地客戶置業(yè)比例,本土客源: 買東不買西、大盤爭搶、逐步枯竭,外地客戶： 無長沙戶口，但是在長沙有工作關系、親戚的 比重持續(xù)加大，長沙城市人口擴張的中堅力量,customers,chapter 2,湖湘棟梁 長沙新貴,置業(yè)特征：,客戶身份：地州市在長工作學習的富二代、權二代 在一線城市工作返湘置業(yè)的湘籍精英,心理需求：渴望體現(xiàn)自身價值認可；渴望成為長沙未來的主人 尋找湖湘的自豪感和歸屬感,看重未來價值,追求性價比,區(qū)域價值未來無限好！,chapter 2,自身：價值+品牌需要 區(qū)域：營銷突破需要 客戶：置業(yè)關注需要,定位策略:綁定梅溪湖,binding meixi lake,chapter 2,城郊涉外桃源,梅溪湖國際生活第一區(qū),產(chǎn)品定位：,china special administrative region of international life meixi lake,*備選：梅溪湖國際生活區(qū)首站,chapter 2,中國，向梅溪湖看齊！,形象定位：,china, in line to meixi lake!,chapter 3,策略,chapter 3,營銷總體戰(zhàn)略,銷售策略：搶時間,搶,推廣策略：搶身份,活動策略：搶人氣,即可啟動預熱蓄客！上半年6月之前開盤，政策釋放空檔期，限購影響逐漸縮小，開盤必將一炮而紅！,預熱期“高開高走”高調領頭梅溪湖第一盤！熱銷期“雙頭并進”，直擊核心利益點！,多輪引爆型vip升級活動！緊密連貫的噱頭炒作！引領梅溪湖風潮！,chapter 3,3.18,4.2,4.30,5.14,5.21,5.28,6.4,銷售節(jié)點,配合活動,第二渠道,第一次申請護照,聯(lián)動行銷,vip升級,第二次vip升級,開盤,第二次申請護照,梅溪湖代言人,預熱期,熱銷期,梅溪湖價值峰會,推廣主題,中國向梅溪湖看齊,300億梅溪湖，一處涉外桃源,升級大長沙未來！,搶駐梅溪湖首站！,chapter 1,多點引爆型蓄客策略連續(xù)集中蓄客熱點,4.23-4.24第一輪申請國際生活特區(qū)護照,5.14-5.15第二輪申請國際生活特區(qū)護照,5.21-5.22第一輪vip護照升級,5.28-5.29第二輪vip護照升級,chapter 1,ipad2視訊售房,完整的ipad售樓體系 新增ipad2視訊售樓服務,chapter 1,長沙未來價值展示館,沙盤長沙梅溪湖城市價值規(guī)劃館,chapter 1,預熱期推廣主題：,中國，向梅溪湖看齊！,300億梅溪湖， 一處涉外桃源,chapter 1,預熱期核心炒作事件： 百萬薪酬！全城海選梅溪湖國際生活特區(qū)代言人,chapter 1,熱銷期推廣主題：,升級大長沙未來！,搶駐梅溪湖首站！,chapter 1,熱銷期核心炒作事件： 梅溪湖國際生活特區(qū)價值峰會,chapter 1,熱銷期銷售渠道走遍大河西,16年本土代理經(jīng)驗 20萬聯(lián)動客戶數(shù)據(jù)庫 近千人隨時可調用行銷資源 ,chapter 4,畫面,thanks,h* int