2011年華強大廈裙樓商業(yè)營銷策劃營銷策劃報告（62頁） .ppt

,謹呈：深圳佳和房地產開發(fā)有限公司,2019/7/14,版權聲明： 本項目是深圳佳和房地產開發(fā)有限公司與深圳市眾廈地產顧問有限公司共同研究的成果。未經上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。,華強大廈裙樓商業(yè) 營銷策劃報告,針對性營銷策劃報告思路,目標溝通,項目整改,項目統(tǒng)籌,市場背景,項目定位,營銷操作,經濟測算,商圈概況,客戶深訪,項目概況及swot分析,定位依據,主題定位,客戶定位,項目定價,業(yè)態(tài)布局,物業(yè)現狀,機遇威脅,市場總結,硬件整改,軟件包裝,裝修原則,招商步驟,推廣策略,推廣渠道,業(yè)態(tài)論證,業(yè)態(tài)定位,招商策略,把握規(guī)劃,數碼現狀,消費潛力,1-2層業(yè)態(tài)整改策略,租金分析,商戶整改安排策略,目標溝通,潮流數碼定位研判！ 針對性的整改方案！ 成本合理控制！ 把握機遇，控制風險！ 實現價值最大化，并能持久！,針對性營銷策劃報告思路,目標溝通,項目整改,項目統(tǒng)籌,市場背景,項目定位,營銷操作,經濟測算,商圈概況,客戶深訪,機遇威脅,市場背景總結,把握規(guī)劃,數碼現狀,消費潛力,華強北商圈概況（一）:日客流量50萬人次以上，年銷售額280億中國之首，深圳市最核心的商業(yè)圈！“亞洲電子第一街”！,“華強北”東起上步中路，西到華富路，北起紅荔路，南到深南路；南北 930 米，東西 1560 米，商業(yè)區(qū)總面積 1.45 平方公里左右。 日客流量達50萬人次以上，年銷售額280億元，居全國商業(yè)街之首；成為名副其實的“中國商業(yè)第一街”！ 核心商街：深南中路北側臨街商場和與其垂直的華強北路兩側臨街場；本項目位于核心商街商業(yè)旺區(qū)，價值凸顯,核心商街,華強北商圈概況（二）:該商圈高度倚重“電子元器件”產業(yè)！成為亞洲第一電子元器件市場！電子元器件的采購平臺！,亞洲第一電子元器件市場： 華強北電子專業(yè)市場的營業(yè)總面積近20萬 平方米，占到整個商業(yè)街營業(yè)面積的1 4；華強北電子產品每年的銷售額達到200 多億元，已經超過了整個中國市場容量的 50。華強北電子市場不僅成為“亞洲第 一電子市場”，而且成為世界中小型電子 企業(yè)采購平臺。 賽格、華強電子為龍頭： 以賽格、華強為龍頭的電子配套市場每年 的銷售額上百億元，僅賽格電子配套市場 的成交額就占了全國電子產品成交總額的 13以上，年銷售額達到40億50億。,華強北商圈概況（三）:“工轉商”歷史原因，華強北先天不足！繁華背后問題眾多，硬件、軟件需要突破！,華強北規(guī)劃的工業(yè)屬性，決定了“工轉 商”后先天不足，硬件與軟件上難以承擔 新的歷史時機下城區(qū)的商業(yè)機能。 主要表現在如下： 1）商業(yè)廣場等休閑娛樂空間缺乏； 2）綠化空地嚴重欠缺； 3）停車位嚴重不足，區(qū)域交通十分擁 擠； 4）歷史“工廠房”形象、功能上不足； 5）結構方面，電子類專業(yè)市場千人一 面、全無創(chuàng)新姿態(tài)；,華強北規(guī)劃趨勢（一）:培育成全國知名電子品牌街！鼓勵連鎖專賣店、專業(yè)店（家具、家電除外）的發(fā)展！,2006年4月21日深圳市人民政府發(fā)布了深圳市商業(yè)網點規(guī)劃（20062010），規(guī)劃明確： 1）打造知名品牌商業(yè)旺區(qū)！ 雖然深圳在一定程度上是因商而興的城市，但除“中英街”因特殊體制成為全國知名的特色商業(yè)街外，目前還沒有培育出類似于北京西單、上?；春Ｂ返热珖虡I(yè)旺區(qū)品牌。完善商業(yè)區(qū)的綠化、燈光等景觀工程，打造繁華亮麗的商業(yè)區(qū)； 2）鼓勵連鎖專賣、專業(yè)店的發(fā)展！ 將農貿市場列入禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)，限制住宅樓宇的開發(fā)，適當發(fā)展商務酒店； 鼓勵連鎖專賣店、專業(yè)店（家具、家電除外）、影劇院等文體娛樂設施進入華強北；同時，計劃結合地鐵華強站出口和地下商城建設，引導華強北商業(yè)向華強南片區(qū)擴散。,北京西單文化廣場,上?；春Ｂ肺幕瘡V場,華強北規(guī)劃趨勢（二）:華強路以西，隨著天虹拆遷、和記黃埔綜合廣場、華強電子廣場的建設、以及未來中航的改造等，將成為華強北商圈高尚生態(tài)商業(yè)區(qū)的典范！也將成為深圳品牌街區(qū)的名片代言！,和黃項目占地20444平方米，總建筑面積22萬平方米，其中7萬平方米大型購物商場，9.5萬平米甲級寫字樓、以及5.5萬平方米的高尚住宅。目前正在一期施工。 隨著天虹的拆遷、和黃的一期的落成，中央公園、上海賓館、和黃綜合體、地鐵商業(yè)將與本案連接一條“商業(yè)廣場生態(tài)長廊”！高檔商業(yè)格局初步形成！,中航鼎誠國際,華強電子廣場,和記黃埔綜合廣場,商業(yè)廣場生態(tài)長廊,華強北數碼電子概況(一）:隨著數碼時代的到來，華強北電子市場日趨細化！消費類電子市場的份額日漸增加！,1.隨著日、韓等國數碼產品開發(fā)商將生產線遷移到珠三角，產品直接在華強北面試，省去香港作為中轉環(huán)節(jié)，成本大大降低，深圳人購買數碼產品也就越便利； 2.伴隨著數字時代的到來，華強北消費電子的市場份額急速增加，電子市場也在逐漸細化。 電子市場漸分出“元器件市場、品牌機市場、安防監(jiān)控市場、通信市場、數碼廣場和黑白家電市場”等！,主要通訊數碼類經營商場一覽,華強北商圈數碼電子概況（二）:出現較多數碼產品專業(yè)市場，零售、批發(fā)兼營，但大多以散鋪為主，檔次較低，缺乏“一統(tǒng)天下”的特色數碼市場。,華強北商業(yè)已出現較多數碼產品專業(yè)市場，如遠望數碼城、賽博數碼廣場、龍源數碼城、高科德通訊數碼廣場、明通數碼電子城等，還有多數以散鋪為主的市場，成為除電子元器件外的第二大支柱產業(yè) 主要表現在如下： 1）具有一定規(guī)模，約1-2萬平方米 2）賽博數碼廣場經營檔次高，經營狀況好， 其他一般經營低檔手機，屬于較低檔次， 市場雜亂無序，經營尚可 3）經營方式以批發(fā)為主，零售為輔 4）停車位嚴重不足，區(qū)域交通十分擁擠； 5）尚未形成集中且高檔次的數碼產品市場。 6）具有鮮明品牌特色的數碼賣場更是嚴重缺 乏；,華強北數碼電子概況（三）:華強北出現較多通訊數碼類專業(yè)市場，面積6千-3萬左右，規(guī)模較大；手機經營為主，而特色專業(yè)數碼類產品經營較少，存在市場空白點。,主要通訊數碼類經營商場統(tǒng)計,華強北消費力概況:華強北商圈吸引著大批深圳年輕白領消費客戶，而隨著華強北商圈產業(yè)的調整和升級，這一吸引力將更加明顯；而追求潮流是這類年輕人的一個共同特征；因此潮流數碼產業(yè)具有廣闊的消費群支撐。,華強北“亞洲電子第一市場” ，商業(yè)集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，有717多家商業(yè)經營單位中，匯集了電子、電器、通訊、鐘表配套、服裝、百貨、金飾、銀行證券、保險、房地產、酒樓賓館等幾十個行業(yè)。其中：電子通信業(yè)48家，銀行證券業(yè)27家，服裝百貨業(yè)145家，餐飲業(yè)192家，家電業(yè)7家，其他行業(yè)298家。從而使華強北成為多業(yè)種、多業(yè)態(tài)、綜合功能齊全的商業(yè)集合體。 日客流量達30-50萬人次，其商業(yè)消費以深圳年輕消費群體為核心，還包括來自全國各地、港澳臺、世界各國的消費群。隨著華強北商圈的進一步擴充，產業(yè)的調整和升級，以及深圳年輕消費群體的集中和增多，對數碼產品的需求與日俱增，消費極為強勁。,沙井電子物流園：電子制造業(yè)集中，功能齊備，后發(fā)優(yōu)勢明顯 寶安“十一五規(guī)劃”： 沙井將被打造成珠江三角洲最主要的電子產業(yè)及元器件配送中心，即“電子物流園”。電子物流園區(qū)將占用280萬平方米的土地，各種功能區(qū)的建設十分完善，再加上政府部門的大力支持，沙井電子物流園在與華強北電子市場的爭奪中后發(fā)優(yōu)勢日益明顯。 華強北電子元器件市場：物業(yè)成本高、交通壓力大、基礎設施不足 華強北電子專業(yè)市場因為物業(yè)成本高、交通壓力大、物流配套基礎設施不足以及區(qū)域城市轉變帶來壓力等原因，已經迫使深圳的電子專業(yè)市場向電子制造業(yè)集中、交通條件優(yōu)越、發(fā)展空間巨大的區(qū)域轉移，其主要目標區(qū)域是電子業(yè)集中的寶安區(qū)。,發(fā)展威脅與機遇（一）:電子元器件市場正逐步向寶安沙井等電子市場的轉移！電子專業(yè)市場的外遷對華強商圈構成威脅，對定位電子專業(yè)市場帶來挑戰(zhàn)！,這里有每天來自深圳、東莞、順德、中山、珠海等地的采購商，以及100%的租賃率。,發(fā)展威脅與機遇（二）：華強北”亞洲電子第一街”正在轉型，通信數碼類電子產業(yè)將成為華強北商圈第二個支柱性產業(yè)！并將引領華強北的商業(yè)升級！而“數碼類產品”是繼手機后又一個將走進千家萬戶的電子消費品！,電子第一街商業(yè)模式需要轉型： 現在的華強北無論從市場的規(guī)模、經營的品種、產品的銷售額來說，都已經是“中國電子市場第一街”了。但“中國電子市場第一街”的發(fā)展目標不僅僅是這些，還應該包括國際化、規(guī)?；⒔洜I品種以及商業(yè)模式轉型。 通信數碼行業(yè)引領華強北商業(yè)升級： 而此時，華強北依托深圳的產業(yè)優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，通信數碼行業(yè)迅速發(fā)展。 專家紛紛預測：通信數碼行業(yè)將成為華強北商圈繼電子元器件后又一個強大的商業(yè)經濟增長極，通信數碼產業(yè)將引領華強北商業(yè)全面升級！,典型市場租金分析：,分析: 1.電子類市場檔次較低,樓層租金差距較大,整體租金水平偏低; 2.數碼產品類市場經營檔次較高,樓層之間租金差距不大,整體租金較高.,客戶深訪總結：,此次深訪問卷設計共50份，回收有效問卷47份！ 調研對象：華強北商圈內電子通訊數碼類經營商家（包括賽博、賽格、遠望、明 通、亨達利、曼哈、龍勝、都會、華強、新亞洲、龐源、萬商等） 經過統(tǒng)計總結，主要形成以下看法和建議： 1）90%以上認為,業(yè)態(tài)定位不能太雜，此地段適合做專業(yè)類市場； 2）超過60%的認為本項目不適合做電子，周邊電子元器件類太多，競爭過于激烈； 3）過半的客戶認為本案做通訊數碼類較適合，但一定要有規(guī)模，有檔次； 4）認為項目以前做電子市場沒有做好存在一定的負面影響； 5）認為項目目前的知名度不高且處于核心商圈邊緣,要做好市場需加大宣 傳力度，提高知名度； 6）項目裝修要有檔次感，租金適中且有免租期。,綜合上述分析，眾廈地產大膽預測，未來華強北的電子市場將逐 步發(fā)生如下變化： 1）商圈形象變化：將逐步向高端、生態(tài)、品牌商業(yè)方向發(fā)展！ 全力打造“亞洲電子第一街！” 2）商圈業(yè)態(tài)變化：將從過分依賴電子元器件，到電子通信數碼百 貨等產業(yè)的全面過渡！ 3）消費客戶變化：從“生產型客戶”占主導，到“消費型客戶” 上升的逐步轉變！ 4）產品線的變化：從“生產型電子元器件”，到“消費型成品 機”的轉變！ 5）經營客戶變化：從“批發(fā)商、廠商、零售商”，到“品牌店、 專賣店、零售商”的轉變！,市場背景總結：華強北商圈電子市場將在5個方面發(fā)生變化,重點提示：華強商圈的擴充，業(yè)態(tài)的轉變，數碼產業(yè)的興起，給我們帶來更大市場機遇,針對性營銷策劃報告思路,目標溝通,項目整改,項目統(tǒng)籌,市場背景,項目定位,營銷操作,經濟測算,項目概況及swot分析,定位依據,主題定位,客戶定位,項目定價,業(yè)態(tài)布局,業(yè)態(tài)論證,業(yè)態(tài)定位,項目概況：緊鄰深南路，華強北商圈西南區(qū)中心位置，未來生態(tài)型品質商業(yè)區(qū)。華強北缺乏特色統(tǒng)一數碼賣場！項目2-5樓可租面積約10990平米！,本案,華強電子,二,號,路,振,中,路,賽格廣場,華強廣場,都會電子,天虹商場,和記黃埔,新亞洲電子,深圳通信市場,賽 博,遠望數碼,萬商會,亨達利,明通,桑達,龍勝,新亞洲商城,曼 哈,華強北手機通信類集中地帶,未來生態(tài)型商業(yè)區(qū),高科德,定位依據:依據華強北商圈擴充，業(yè)態(tài)轉變，數碼產業(yè)興起等市場機遇及結合項目各方因素做出準確定位。,定位核心依據：,宏 觀 因 素,1.依據華強北商圈的全面升級，業(yè)態(tài)的轉變，數碼產業(yè)的興起等帶來的市場機遇； 2.依據通信數碼類產品在華強北西南片區(qū)存在的市場空白； 3.依據深圳年輕消費群體增多對數碼產品需求隨之增多； 4.依據項目片區(qū)生態(tài)高尚購物區(qū)即將形成以及政府的鼓勵和支持所形成的市場趨勢。,項 目 因 素,1.與項目地下層地鐵流行1828商場場共享人流； 2.項目毗鄰公交車站和地鐵站帶來大批年輕消費人群； 3.定位規(guī)避項目以前做電子市場沒有做好所帶來的負面影響； 4.定位與周邊眾多電子市場形成差異化,避免惡性競爭； 5.依據項目昭示性好，擁有生態(tài)休閑廣場等優(yōu)勢進行定位；,1)潮流化！ 2)個性化！ 3)品牌化！ 4)品質化！ 5)生態(tài)化！,主題定位:依據以上因素本項目定位為“潮流數碼電子城”，打造華強北最具時尚個性，獨具特色的潮流數碼城，以現代暖色調風格為主；,潮流數碼電子城,個性 氣質,內容 內涵,1)唱響數碼潮流的商業(yè)！ 2)獨具個性化的新商業(yè)！ 3)主打品牌品質的商業(yè)！ 4)繁華地鐵口上的商業(yè)！ 5)倡導生態(tài)休閑的商業(yè)！,商場核心理念： 主題突出 個性鮮明！,引導 過渡,業(yè)態(tài)定位分析:綜合分析，數碼、通訊、電腦產品較適合發(fā)展,說明:,越多,表示越適合的業(yè)態(tài)選擇,“數碼產品”將是繼手機之后，又一個走進千家萬戶的電子產品！前景巨大！,業(yè)態(tài)定位:定位以“數碼類”為龍頭，“通訊及電腦類產品”為重要補充！,政府規(guī)劃鼓勵,屬華強北商圈重點業(yè)態(tài),項目優(yōu)勢支持 高端形象,生態(tài)高端商業(yè), 市場空缺點,華強北商圈 黃金前景,價值與風險平衡,符合華強北產業(yè)升級歷史機遇,潮流數碼 時尚通訊 個性電腦,產品包括： 數碼相機 dv攝像機 數字音樂 數碼存儲 數碼辦公 高像素手機產品 數碼安防 數碼動漫 英語通掌上通 復讀機 筆記本電腦 液晶電腦 臺式電腦 等等,業(yè)態(tài)分布: 業(yè)態(tài)關聯(lián)性要大！且要有規(guī)模效應！具備獨特的品牌個性、產生強烈個性化的商場品牌號召力！始終圍繞“時尚、潮流、個性”主題！,名詞解釋： 1）mm數碼手機：適合女孩子使用的時尚數碼產品和手機！ 2）汽車電子數碼：應用在汽車上的電子數碼產品！前景巨大！,汽車電子典型業(yè)態(tài)分析：汽車電子將成為中國未來一個新興的主流行業(yè),市場前景巨大，因此本市場將劃分部分區(qū)域專營汽車電子產品,1.據市場研究公司isuppli稱，中國與汽車相關的半導體消費預計將以每年28%的速度遞增。汽車芯片市場到2007年將從2002年的4.16億美元增長到14.5億美元。中國汽車芯片市場預計占全球芯片消費量的10%。據isuppli的報告稱，中國已經是一個龐大的汽車市場。到2007年，中國將成 為全球最大的汽車娛樂系統(tǒng)生產基地。 2.數據表明，汽車電子產品占整車價值的比例在快速提高。目前，國外汽車電子產品成本占整車的30%左右，在未來10年該比例將高達40%。世界各大汽車公司已把主攻方向轉向以微電子技術和信息技術為代表的高新技術，開發(fā)研制各種新車型，以此占領技術制高點。 3. 飛利浦、摩托羅拉、聯(lián)想數碼等it產業(yè)巨頭 紛紛提出未來將加大對汽車電子產業(yè)的研究和關注。 重點提示:隨著中國經濟的發(fā)展,人們對汽車需求的增加,汽車電子產業(yè)的興起,人們對汽車電子產品的需求隨之增大,這為本市場業(yè)態(tài)定位帶來更多市場機遇,隨著現代電子信息技術的飛速發(fā)展和我國汽車制造業(yè)的強勁增長，汽車電子產業(yè)作為國內新興的產業(yè)群體，其市場增長潛力巨大。據有關資料預測，汽車電子產業(yè)將成為國內增量最大的產品門類。 預計在未來幾年內，中國汽車電子產品市場的發(fā)展趨勢將保持下去，該市場將在汽車產業(yè)發(fā)展的保障下穩(wěn)步發(fā)展，各類汽車電子產品在汽車中的普及率將持續(xù)提高，汽車產品的升級也將持續(xù)，中國汽車電子產品市場依然值得期待。預計到2010年，中國汽車電子產品市場規(guī)模將達到近2000億元。 汽車電子類產品主要包括：倒車雷達、汽車防盜器、汽車記錄儀、車載通訊導航、汽車裝飾精品、汽車音響、汽車安全產品、車用電子配件、檢測及維修儀器設備、汽車電力裝置等,汽車電子介紹:中國汽車電子數碼娛樂類產品市場巨大，初步預計到2010年，將有200億元人民幣左右的產業(yè)消費！車載娛樂將成為高端數碼產品的一個市場突破口,形式展示:專賣店、品牌店、加盟店、廠家直銷店、代理商、柜臺、產品區(qū)、鋪位,圖片僅供參考,目標客戶定位:,租金價格定位（一）：選取典型市場租金統(tǒng)計,項目租金區(qū)間測算 通過對以上租金統(tǒng)計分析的分析，可以用“市場比較法”測算出項目的租金價格水平，制定出結合實際 租賃政策。評分的價值模型共分為三個因子，即商圈因子、客流因子、建筑因子。 商圈因子： 企業(yè)品牌：指所在裙樓內是否存在強勢品牌店，通過品牌店可拉動客流量，提升物業(yè)的形象。 核心商圈：距離核心商圈的距離，距離遠近直接關系到商鋪價值。 商業(yè)氣氛：從綜合環(huán)境考慮，區(qū)域內商業(yè)環(huán)境中業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度。 自身規(guī)模：與未來商業(yè)發(fā)展的潛力息息相關，規(guī)模大的商鋪易成行成市，租金漲勢較快。 客流因子 通達程度：指顧客進入店鋪時的便利性，對消費行為產生決定性的影響。 道路狀況：主要指干道與輔道的連接情況，同時也包括反向車道調頭的方便性，對高端顧客產生影響。 停車場：車位數量的多少會影響高端顧客消費時的便利性，對餐飲、娛樂等項目尤為關鍵。 途經目的性：主要指行人、車輛受項目周邊設施的影響，而與項目相遇的可能性，此項數值越大則同類型 的顧客層就越多，對項目的認同感就越大。 客流量：客流進出項目的數量，與物業(yè)人流、周邊住宅人流和隨機性人流有關。 公交車站：車站的遠近決定了公交攜帶顧客的機會大小。 建筑因子 實用率：實用率高的物業(yè)對于商家來說單位面積付出的成本就少。 展示空間：展示品牌的能力。 外觀設計：建筑外觀對于商鋪的保值性會有一定的影響 商鋪的通用性：商鋪可從事業(yè)態(tài)業(yè)種的多樣性，通用程度越大的商鋪投資價值高。 內部交通：顧客在消費的過程中，在商鋪樓層與樓層之間、區(qū)域與區(qū)域之間活動的能力。,價格定位（二）：租金區(qū)間測算方法,租金均價建議：通過市場租金分析及測算得出本項目二樓租金500元/平米/月，三樓320元/平米/月，四樓150元/平米/月，五樓100元/平米/月！2-5樓建筑面積整體均價約260元/平米/月（按實用率約50%計算）,通過測算，可得到本項目二樓租金均價：1062元/ 本項目二樓租賃均價 (本項目評分參考項目平均價)/參考項目平均分 （7.5參考本項目平均價）/8.47 計算得出一樓基準均價租金： 940元/(以實用面積計算) 依據同一計算方式得出本項目3-5樓租金均價為： 三樓基準均價租金： 650元(以實用面積計算) 四樓基準均價租金： 390元/(以實用面積計算) 五樓基準均價租金： 280元/(以實用面積計算) 備注:租金測算以實用面積為準 如果本項目以建筑面積計算(實用率50%)可得到本項目整體租金水平約260元/,針對性營銷策劃報告思路,目標溝通,項目整改,項目統(tǒng)籌,市場背景,項目定位,營銷操作,經濟測算,物業(yè)現狀,硬件整改,軟件包裝,裝修原則,1-2層業(yè)態(tài)整改策略,商戶整改安排策略,物業(yè)現狀：一二樓大部分出售且經營電子元器件嚴重影響項目的重新定位；物業(yè)硬件設施相對陳舊，且存在不同程度的破壞，迫切需要全面整改！,一樓： 絕大部分出售，目前經營電子元器件；經營狀況一般,檔次低、形象差; 二樓： 部分經營電子元器件為主，經營較差，東側鋪位基本空置，且柜臺等二次裝修檔次較低、形象差； 三、四、五樓： 空置狀態(tài) 項目的墻面、地板、天花、空調管線等設備、比較陳舊，樓層高相對較低。,原則目標：最大限度地控制整改成本；通過整改，力求達到“舊貌換新顏”的效果！,原則目標: 1)首要改變已經形成的不利的 市場印象； 2)要能符合“華強北未來高尚 品牌街區(qū)”的長遠形象； 3)要能支撐項目較高端形象的 定位； 4)要能突出項目的經營理念； 5)要有較強的品牌商場個性；,達到效果,整改內容：（裙樓整改包裝） （大堂裝修） （電梯、臺步、天花、墻體、立柱、地板、管線、空調口等核心硬件） （柜臺、廣告語等）,按照消費者對一個賣場的從“宏觀到中觀再到微觀細部”的整體印象來整改包裝本案,裙樓整改包裝：核心在“門頭”及“外圍裙樓”。這是一個消費者注意力的第一個環(huán)節(jié)，起到“告知客戶、吸引客戶”的重要作用！同時是本案形象改變的第一展示要素！整改包裝要能充分體現商業(yè)氛圍和商場個性！,整改措施： 1）門頭及裙樓幕墻、玻璃窗、立柱等重新清 洗、粉刷、二次包裝等； 2）墻體燈光字“佳和潮流數碼電子城”； 3）商場外景燈光裝飾效果； 4）項目外圍樹立大型“商場名稱燈光字招牌”； 5）門口導示、展板、海報等。,裙 樓,門 頭,希望達到的效果,大堂整改包裝：大堂是消費者進入商場的接觸到的第一個環(huán)節(jié)，因此十分關鍵！品質較好，商業(yè)氛圍濃厚的大堂往往能吸引客戶游逛商場！,整改措施： 1）天花重新吊頂處理，凸顯豪華氣派感； 2）地板重新拋光、裝飾處理； 3）商業(yè)吊旗、飾物處理，盡顯商業(yè)氛圍； 4）個性導示處理； 5）植物景觀景上添花； 6）抬頭絢麗廣告牌； 7）二樓植被垂吊，廣告生輝； 8）電梯清洗補色、補光； 9）大廳中央設置五彩霓虹燈飾； 10）進入大廳，一樓凡是目之所及，如天花、地板、墻壁、立柱、空調口、條柜等進行全面整改包裝；,希望達到的效果,大堂現狀,核心硬件整改包裝：主要包括“電梯、臺步、天花、墻體、立柱、地板、管線、空調口”等！這是體現商場品質與檔次的細節(jié)工夫！是消費者對一個商場評價的重要部分！,整改措施： 1）3-5層進行全面的“二次裝修”，而色調則遵循時尚潮 流體現濃厚的現代暖色調為主； 為主題；包括地面、天花、墻面、立柱等。 2）電梯、樓梯、立柱等廣告位包裝； 3）1-2層考慮到其特殊性，我們進行“選擇性”的二次裝 修；地面、墻面、天花、立柱、空調位等進行修補、拋 光處理等，必要處進行線條、色調上的引導！,希望達到的理想效果案例,其它細部整改及管理：主要體現在“柜臺廣告、條柜、貨架、燈光”等經營裝修層面的整改和管理，通過后天的統(tǒng)一管理來實現商場的個性與品質！這是消費者購物中最切身的細節(jié)體驗！,整改措施： 1）2-5樓統(tǒng)一使用有品質檔次感的條柜、商鋪間隔； 2）成立專業(yè)的管理公司，對商家的裝修中 的硬件與裝飾實行把關，力求遵循統(tǒng)一 的主題風格；,賽博數碼城的效果,導示牌設置：一層大堂中央、商場每個樓層主要通道路口及上下電梯入口處設置新穎、醒目的導示標志引導目標消費客戶,導示牌,1-5樓電梯入口設置商場功能分區(qū)標志,導示牌,電梯主通道入口設置,功能分區(qū)圖,一樓大堂中央設置商場功能分區(qū)圖,推廣期戶外廣告：選擇原則“位置顯眼，交叉路口，人流量大，價格合理”,該廣告位位于華強路與振中路交匯處，位置顯眼，且人流量大，周邊有較多電子、數碼市場，易引起商家關注。,該廣告位位于華強路上，位置顯眼，且有一定高度，易引起路人的關注，且人流量大，旁邊是華強電子世界。,最終建議：選擇第二塊作為戶外廣告牌。,1-2樓經營策略探討(一)：整體回購！,1-2樓經營策略探討(二)：整體包租！,1-2樓經營策略探討(三)：選擇性包租！,一層平面圖：一樓只有極其少量的未售面積，蘭色虛線部分選擇包租，以期在一樓進行業(yè)態(tài)引導，最大限度地提升商場的統(tǒng)一形象。,代表極少量未售鋪位,緊鄰大堂商鋪進行包租,二層平面圖：二樓未售面積集中在東側，且目前大多處在尚未經營狀態(tài)，整改難度相對較小；而其他已經未標示部分采取包租，使二樓統(tǒng)一業(yè)態(tài)！,二樓當前尚未經營的集中區(qū)域,未售鋪位總共70余個， 面積達650.6平方米 已售面積1037.03平方米,1-2樓經營策略探討(四)：單一的整改包裝！,整改期間，經營(小業(yè)主)商戶安排策略探討：“安撫、利誘、優(yōu)惠、補償！”,針對性營銷策劃報告思路,目標溝通,項目整改,項目統(tǒng)籌,市場背景,項目定位,營銷操作,經濟測算,推廣策略,推廣渠道,招商步驟,招商策略,招商步驟安排,招商策略：引進主力店、品牌商家?guī)樱唤M合運用優(yōu)惠招商、統(tǒng)一租金等策略刺激客戶，形成搶購火爆場面！,案名建議： 佳和數碼電子城 功能定位： 亞洲電子第一街第一品牌潮流