合肥壹視界提案2010-137頁(yè).ppt

壹視界提案,杭州迪加廣告,市場(chǎng)篇,一、合肥城市經(jīng)濟(jì)研究 二、合肥住宅市場(chǎng)研究 三、合肥商業(yè)市場(chǎng)研究 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研判,城市概況,合肥，安徽省省會(huì)，位于中國(guó)中部，長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過(guò)南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和商貿(mào)中心，也是全國(guó)重要的科研教育基地 。 合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里，其中市區(qū)總面積838.52平方公里。,2004-2009年，合肥生產(chǎn)總值（gdp）呈上升態(tài)勢(shì)。在國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻的2008年合肥市地區(qū)gdp、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)增幅均居全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市第一位。2009年全市生產(chǎn)總值2102.12億元，僅用3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了從1千億元向2千億元的跨越連續(xù)6年保持在16%以上 。,合肥2004-2009年gdp,宏觀經(jīng)濟(jì),以上數(shù)據(jù)來(lái)源于合肥統(tǒng)計(jì)局,宏觀經(jīng)濟(jì),合肥2004-2009年人均gdp,以上數(shù)據(jù)來(lái)源于合肥統(tǒng)計(jì)局,人均gdp逐年快速增加，2009年合肥人均gdp達(dá)到41543元（折合6082美元） ，年增長(zhǎng)率為20.5%。,合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),宏觀經(jīng)濟(jì),合肥經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”格局，2008年三產(chǎn)比例為6.3：50.2：43.5。與2007年相比，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重分別提高0.5和1.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)比重下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明在金融危機(jī)發(fā)生后，三產(chǎn)受到了一定的沖擊。,以上數(shù)據(jù)來(lái)源于合肥統(tǒng)計(jì)局,2004年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),2008年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),生活消費(fèi)水平,宏觀經(jīng)濟(jì),以上數(shù)據(jù)來(lái)源于合肥統(tǒng)計(jì)局,合肥人們的生活消費(fèi)水平近幾年來(lái)正快速的提高。城鄉(xiāng)居民收入分別高出全省平均收入3073元和1561元，增幅高于全省平均水平1.7和5.8個(gè)百分點(diǎn)。,2001-2008年合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況,居民消費(fèi),宏觀經(jīng)濟(jì),2009年上半年，合肥市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額326.3億元，增長(zhǎng)19.8%。同時(shí)，與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)相關(guān)的產(chǎn)品增幅迅猛。消費(fèi)總額中汽車(chē)類(lèi)增長(zhǎng)8.9%，醫(yī)藥及保健品類(lèi)增長(zhǎng)38.4%，金銀珠寶類(lèi)增長(zhǎng)30.8%，化妝品類(lèi)增長(zhǎng)26.9%。,宏觀經(jīng)濟(jì),合肥城市發(fā)展規(guī)劃,合肥市將按“141”發(fā)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大城市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“141”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。,城鎮(zhèn)空間組織結(jié)構(gòu):“一核一圈五軸”。形成以合肥中心城區(qū)為核心，周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。,宏觀經(jīng)濟(jì),城市發(fā)展規(guī)劃,瑤海區(qū)正在謀劃 “三個(gè)第一”發(fā)展規(guī)劃，即圍繞長(zhǎng)江東大街商貿(mào)、辦公特色，打造“安徽第一街”；強(qiáng)力推進(jìn)合肥職教基地建設(shè)，建設(shè)“安徽職教第一城”；利用合肥港瑤海片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展“安徽第一物流區(qū)”。 首先，“安徽第一街”規(guī)劃設(shè)想潛力巨大?？傞L(zhǎng)達(dá)近7公里的長(zhǎng)江東大街（包括新安江路），橫跨瑤海中部核心區(qū)，由西向東發(fā)展將是一條極具活力、極具潛力、極具吸引力的金色大街。 其次，“安徽第一物流區(qū)”設(shè)想雛形顯現(xiàn)。單元規(guī)劃面積11.5平方公里的合肥港瑤海片區(qū)，距龍?zhí)粮咚俪隹趦H5公里，又有南淝河水上通道，是打造現(xiàn)代物流基地的理想?yún)^(qū)域。 再則，“安徽第一職教城”規(guī)劃設(shè)想漸成氣候。目前已有17所院校簽約入駐該基地，其中13所院校已開(kāi)工建設(shè)。未來(lái)幾年，這里將有近20所院校、20萬(wàn)師生。巨大的規(guī)模，強(qiáng)大的人氣，必將吸引一大批商業(yè)金融企業(yè)、科技研發(fā)企業(yè)、文化娛樂(lè)企業(yè)的關(guān)注，乃至入駐，最終形成一個(gè)功能完善的現(xiàn)代化城區(qū)。,2004-2009年固定資產(chǎn)投資,近幾年來(lái)合肥固定資產(chǎn)投資都保持高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，年增長(zhǎng)率都在30%以上。2009年完成固定資產(chǎn)投資2468.42億元。,隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，城市化水平不斷的提高，合肥房地產(chǎn)投資也快速發(fā)展。2009年房地產(chǎn)投資670.36億元，同比增長(zhǎng)18.50%,房地產(chǎn)市場(chǎng),2004-2009年固定資產(chǎn)投資,2007-2009商品房開(kāi)發(fā)量,近幾年來(lái)，合肥商品房開(kāi)發(fā)量不斷增長(zhǎng)。2008年受整個(gè)市場(chǎng)的影響，其開(kāi)發(fā)量相對(duì)有所放緩。2009年商品房施工面積4751.29萬(wàn)方，新開(kāi)工面積1477.09萬(wàn)方，竣工面積600.55萬(wàn)方。,房地產(chǎn)市場(chǎng),2007-2009商品房銷(xiāo)售量,近幾年來(lái)，合肥市商品房銷(xiāo)售量不斷攀升。2008年受金融危機(jī)的影響，銷(xiāo)售量有所放緩。2009年由于剛性需求的爆發(fā)和宏觀利好政策的刺激下銷(xiāo)售量創(chuàng)造了歷史的新高，整年銷(xiāo)售面積1297.95萬(wàn)方，銷(xiāo)售金額548.77億元。,房地產(chǎn)市場(chǎng),2007-2009商品房銷(xiāo)售均價(jià),合肥市商品房銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)始逐年提高，2009年受整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，商品房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了4228元/，同比增長(zhǎng)了16.8%，是增長(zhǎng)最快的一年。,房地產(chǎn)市場(chǎng),城市經(jīng)濟(jì)總結(jié),總結(jié)：,合肥是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的省會(huì)城市，居民可支配收入較高。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)火熱，城市化進(jìn)程速度較快。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額高速增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)。 經(jīng)濟(jì)、城市化建設(shè)的快速發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)的不斷提升，使城市綜合體成為了合肥這樣的城市發(fā)展過(guò)程中必然產(chǎn)品。,市場(chǎng)篇,一、合肥城市經(jīng)濟(jì)研究 二、合肥住宅市場(chǎng)研究 三、合肥商業(yè)市場(chǎng)研究 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研判,除去2009年2月份新增量為零星狀態(tài)外，其他月份合肥住宅供應(yīng)量一直保持較高的水平。 2009 年合肥住宅新增量累計(jì)為 91741 套，累計(jì)新增面積 878.4 萬(wàn)。,2009年商品住宅供應(yīng)量,數(shù)據(jù)來(lái)源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù),合肥住宅市場(chǎng),2007-2009年商品住宅銷(xiāo)售量,合肥住宅市場(chǎng),近幾年來(lái)，合肥市商品住宅銷(xiāo)售量快速增長(zhǎng)。2009年合肥住宅共計(jì)銷(xiāo)售116028 套，成交面積為1133.7萬(wàn)，年度銷(xiāo)售總量驚人，創(chuàng)造合肥住宅年度銷(xiāo)售最高記錄，增幅達(dá)31.4%。 合肥住宅成交總金額總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2009年合肥住宅成交總金額累計(jì)高達(dá)497.5億元，創(chuàng)造了合肥住宅成交總金額的最高記錄，增幅達(dá)66.7%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),合肥住宅市場(chǎng),2007-2009年商品住宅銷(xiāo)售均價(jià),2009年合肥住宅年度成交均價(jià)為4388.0元/， 是合肥住宅年度均價(jià)首次沖破4000元大關(guān)，漲幅達(dá)26.9%。,數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),合肥住宅市場(chǎng),2009年商品住宅供求關(guān)系,2009年合肥住宅供應(yīng)新增套數(shù)為91741套， 銷(xiāo)售套數(shù)為116028套， 套數(shù)供求關(guān)系比為1：1.26；住宅供應(yīng)新增量面積為878.4萬(wàn)，銷(xiāo)售面積為1133.7萬(wàn)，面積供求關(guān)系比為1：1.29；套數(shù)和面積供求關(guān)系都呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，反應(yīng)出合肥樓市在 2009年市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)從兩項(xiàng)指標(biāo)的高數(shù)值來(lái)看，更是反應(yīng)出合肥樓市的供需兩旺局面。,合肥住宅市場(chǎng),2009年商品住宅存量分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù),截至2009年12月31日，合肥全市住宅可售套數(shù)為30478套，可售面積為 315.5 萬(wàn)。,瑤海區(qū)2009年住宅銷(xiāo)售套數(shù)為9023套，銷(xiāo)售面積為84.3萬(wàn)，是合肥各個(gè)區(qū)域住宅銷(xiāo)售量排行榜第7位，是合肥銷(xiāo)售較低的區(qū)域。但是從最近幾個(gè)月瑤海住宅成交量出現(xiàn)高速攀升走勢(shì)，成為合肥銷(xiāo)售量的中間區(qū)域；瑤海區(qū)年度成交價(jià)格為4435.0元/，落后政務(wù)新區(qū)、蜀山、包河和高新，位列合肥各區(qū)價(jià)格榜的第5位，是合肥中等價(jià)格區(qū)域，主要受近幾個(gè)月瑤海成交價(jià)格出現(xiàn)較大幅度上漲所致。從供求關(guān)系來(lái)看，瑤海區(qū)也呈現(xiàn)較為嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面。 瑤海區(qū)住宅銷(xiāo)售行情表現(xiàn)為低成交量而中等成交價(jià)格的特征，成交量在各樓盤(pán)間分布較為均衡，2009年瑤海區(qū)有銷(xiāo)售記錄的樓盤(pán)數(shù)累計(jì)為42個(gè)。,瑤海區(qū)住宅市場(chǎng),瑤海區(qū)住宅市場(chǎng),2009年瑤海區(qū)商品住宅增量統(tǒng)計(jì),2009年瑤海住宅供應(yīng)量累計(jì)為6057套，累計(jì)新增面積為54.1萬(wàn)?，幒^(qū)住宅供應(yīng)量一直處于較低的數(shù)量。,數(shù)據(jù)來(lái)源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù),瑤海區(qū)住宅市場(chǎng),2009年瑤海區(qū)商品住宅銷(xiāo)售量,數(shù)據(jù)來(lái)源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù),2009年合肥樓市瑤海區(qū)住宅成交套數(shù)9023套，占全市總銷(xiāo)售量的7.8%；成交面積為84.3萬(wàn)，占合肥總量的7.4%，處于合肥較低水平?，幒^(qū)樓盤(pán)分布均衡度一般，且具體到各個(gè)樓盤(pán)表現(xiàn)為相對(duì)均衡，樓盤(pán)間銷(xiāo)售量差距較小。,瑤海區(qū)住宅市場(chǎng),2009年瑤海區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià),數(shù)據(jù)來(lái)源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù),2009年瑤海住宅成交年度平均價(jià)格為4435元/，落后政務(wù)新區(qū)、蜀山、包河和高新，位列合肥區(qū)域價(jià)格榜的第五名。 2009年，瑤海區(qū)住宅價(jià)格上漲較快，一年增長(zhǎng)超過(guò)1000元，漲幅達(dá)25.8%。,瑤海區(qū)住宅市場(chǎng),2009年瑤海區(qū)商品住宅供求關(guān)系,2009年瑤海住宅類(lèi)商品房套數(shù)供求關(guān)系比為1：1.49；住宅面積供求關(guān)系比1：1.56。供求矛盾比全市水平更為明顯嚴(yán)重的供不應(yīng)求關(guān)系。,數(shù)據(jù)來(lái)源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù),瑤海區(qū)住宅市場(chǎng),2009年瑤海區(qū)商品住宅存量分析,數(shù)據(jù)來(lái)源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù),截至2009年12月31日，瑤海區(qū)住宅可售套數(shù)為1897套，可售面積為16.8萬(wàn)，已經(jīng)降至歷年的低點(diǎn)。在橫向比較全市各個(gè)區(qū)域來(lái)看，瑤海區(qū)住宅可售量?jī)H僅高于高新區(qū)，成為可售量很低的區(qū)域，去化壓力很小。,瑤海區(qū)住宅市場(chǎng),2009年瑤海區(qū)商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)排行榜,瑤海區(qū)住宅案例分析,華潤(rùn)紫云府,項(xiàng)目市場(chǎng)形象 項(xiàng)目產(chǎn)品屬性定位：長(zhǎng)江路東大街、城市庭院、人性居所 項(xiàng)目主題廣告語(yǔ)：中國(guó)第七座鳳凰城 分析： 產(chǎn)品層面 賣(mài)點(diǎn)：城市核心地段、綜合體配套、華潤(rùn)品牌、使用率高的戶(hù)型（贈(zèng)送面積）等； 項(xiàng)目展示到位，售樓部與樣板房給人別出一格的切身感受，充分展示出項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； 營(yíng)銷(xiāo)層面 推廣形象：高調(diào)的差異化形象占位； 推廣調(diào)性：具有質(zhì)感的畫(huà)面，洞悉客戶(hù)內(nèi)心以及充分傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的溝通語(yǔ)言； 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：多頻次小活動(dòng)維持市場(chǎng)熱度，實(shí)現(xiàn)逐步滲透； 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏：項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作不僅集中于項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的蓄客期，強(qiáng)銷(xiāo)期與持銷(xiāo)期也安排了密集的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作。,瑤海區(qū)住宅案例分析,華潤(rùn)紫云府,博澳名苑,瑤海區(qū)住宅案例分析,瑤海區(qū)住宅案例分析,城建琥珀名城,瑤海區(qū)住宅案例分析,園上園,瑤海區(qū)住宅案例分析,恒盛豪庭,市場(chǎng)篇,一、合肥城市經(jīng)濟(jì)研究 二、合肥住宅市場(chǎng)研究 三、合肥商業(yè)市場(chǎng)研究 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研判,合肥商業(yè)市場(chǎng),2009年合肥商業(yè)成交量,數(shù)據(jù)來(lái)源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù),2009年合肥商業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)高達(dá)12722套，累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)77.3萬(wàn)， 商業(yè)成交量呈現(xiàn)“波折式”走勢(shì)，走勢(shì)不穩(wěn)定，主要受月度的商業(yè)供應(yīng)類(lèi)型有很大的關(guān)系。,合肥商業(yè)市場(chǎng),2009年合肥商業(yè)成交均價(jià),數(shù)據(jù)來(lái)源：安房網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù),2009年合肥商業(yè)成交均價(jià)為8722元/ 。2009 年合肥商業(yè)在樓市進(jìn)入高速通道和投資型需求旺盛影響，成交價(jià)格逐月上漲走勢(shì)，且上漲幅度驚人，在11月和12月月度商業(yè)價(jià)格突破 10000元大關(guān)。,合肥商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域分析,2009年合肥商業(yè)成交價(jià)格區(qū)域?qū)Ρ?瑤海區(qū)商業(yè)成交價(jià)格在合肥市各區(qū)域中位列第四，從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了該區(qū)域較高的商業(yè)價(jià)值。,2009年合肥商業(yè)存量區(qū)域分析,截2009年12月31日合肥商業(yè)可售套數(shù)19831套，可售面積為170.6萬(wàn)?，幒^(qū)以17.7萬(wàn)的存量，約占總體的10%，位列各區(qū)域第五。,合肥商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域分析,2009年合肥商業(yè)成交面積區(qū)域分析,合肥商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域分析,2009年合肥商業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)高達(dá)12722套，累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)77.3萬(wàn)?，幒^(qū)以3.3萬(wàn)的成交面積占4%，位處并列第七，處于較低水平。,合肥商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域分析,小結(jié),瑤海區(qū)商業(yè)價(jià)值較高，可售量較大，但是成交面積和成交金額都處于全市較低水平。,合肥商圈分析,現(xiàn)有及規(guī)劃建設(shè)商業(yè)設(shè)施供給分析基本結(jié)論,現(xiàn)有代表性商圈研究中心商圈,合肥商圈分析, 中心商圈（淮河路步行街、瑞景國(guó)際、百盛、瑞景名品、商之都、百大鼓樓、百大cbd、合肥百貨大樓、樂(lè)普生） 商圈簡(jiǎn)介 以長(zhǎng)江路為軸，東西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界，面積約2萬(wàn)平方公里。 主要消費(fèi)群體 瑞景名品中心和瑞景國(guó)際購(gòu)物中心面向高端消費(fèi)人群；百盛、百大鼓樓、百大cbd和百貨大樓面向中高端消費(fèi)群體；城隍廟市場(chǎng)面向低端消費(fèi)人群。,合肥商圈分析,現(xiàn)有代表性商圈研究中心商圈,部分主力店鋪 瑞景國(guó)際 于2004年12月31日正式開(kāi)業(yè),是安徽瑞景商業(yè)有限責(zé)任公司繼瑞景名品中心之后精心打造的時(shí)尚精品百貨店。大廈1至5層裙樓為商場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)1.3萬(wàn)平米。瑞景國(guó)際立足現(xiàn)代國(guó)際商業(yè)基點(diǎn)，面向高端客戶(hù)。先后引進(jìn)了眾多國(guó)際一線品牌，如chanel、dior、蘭蔻、雅詩(shī)蘭黛、資生堂、倩碧、施華洛世奇等。 商之都 隸屬于安徽商之都有限責(zé)任公司，位于合肥市廬陽(yáng)區(qū)宿州路8號(hào)，以商業(yè)零售業(yè)為主，集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的國(guó)家大型二檔商業(yè)企業(yè)。南臨風(fēng)景秀麗的包河公園，北接商業(yè)繁華的長(zhǎng)江中路，處于商業(yè)繁華的四牌樓商圈的核心位置。目前，合肥商廈的銷(xiāo)售排名已位于全省商業(yè)零售業(yè)前茅。,合肥商圈分析,現(xiàn)有代表性商圈研究中心商圈,經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 中心商圈是合肥市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最為密集區(qū)域，整個(gè)商圈能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者不同消費(fèi)層次的需求。有歷史文化底蘊(yùn)濃厚的淮河路步行街和四牌樓是該商業(yè)中心的核心地段，整個(gè)商圈能輻射到整個(gè)合肥市乃至郊區(qū)三縣。 商圈租金水平在合肥處于中高水平，日平均租金達(dá)到了812元/平米。 存在問(wèn)題 該區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，合肥百貨大樓和樂(lè)普生等老牌商場(chǎng)無(wú)論從設(shè)施還是經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上都顯得陳舊和過(guò)時(shí)，無(wú)法滿(mǎn)足追求時(shí)尚的年輕人的需求。 由于在中心區(qū)域，交通擁擠，停車(chē)不便。,合肥商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案分析,市場(chǎng)篇,一、合肥城市經(jīng)濟(jì)研究 二、合肥住宅市場(chǎng)研究 三、合肥商業(yè)市場(chǎng)研究 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研判,政策研判,2009年12月7日：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：繼續(xù)支持合理的自住需求，增加普通商品住宅供應(yīng)。 2009年12月9日：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶9日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。由于樓市不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷上升，大大超過(guò)了購(gòu)房者的承擔(dān)能力。這一政策的出臺(tái)也標(biāo)志著國(guó)家開(kāi)始抑制樓市。 2009年12月14日：“國(guó)四條出臺(tái)”。 會(huì)議明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。對(duì)于當(dāng)前深陷“高燒”的樓市來(lái)說(shuō)，“國(guó)四條”釋放了清晰信號(hào)，這一劑“退燒藥”有望為樓市清熱去火，但能否“藥到病除”還需觀察。 2009年12月17日：財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知。明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。 2009年11月，國(guó)資委下達(dá)了央企拿地王的禁止令。,房地產(chǎn)政策回顧,政策研判,2009年，中國(guó)新增人民幣貸款高達(dá)10.52萬(wàn)億元。高額信貸在支持經(jīng)濟(jì)回升的同時(shí)，也引發(fā)部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)通脹的擔(dān)憂(yōu)。2009年12月7日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策；同時(shí)把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)。 2010年1、2月份，央行兩次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率各0.5個(gè)百分點(diǎn)。此舉在縮緊銀根的同時(shí)，也加大了人民幣利率上調(diào)的壓力。,貨幣政策,政策研判,接近年末，樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，政策收緊傾向明顯，降溫序幕拉開(kāi)。在不到半個(gè)月的時(shí)間里，政府對(duì)樓市的調(diào)控態(tài)度從“抑制”轉(zhuǎn)變到了“遏制”，這也透露出管理層對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的擔(dān)憂(yōu)，意在調(diào)控2010年房?jī)r(jià)，減緩漲幅，讓房?jī)r(jià)在較高的區(qū)位上平穩(wěn)運(yùn)行，同時(shí)分期分批逐步解決低收入人群的住房問(wèn)題和力度。 開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面決定短期供給變動(dòng)。由于2009年信貸政策寬松及商品住房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金普遍較充裕，短期內(nèi)大幅度擴(kuò)大供給或降價(jià)促銷(xiāo)的概率較小。 政府50%的土地首付要求、地皮空置費(fèi)等只能限制個(gè)別民企，改變不了巨型國(guó)企、民企開(kāi)發(fā)商壟斷地王的局面；地王現(xiàn)象必然的結(jié)果就是高房?jī)r(jià)。 預(yù)計(jì)，2010年樓市將難續(xù)去年火爆場(chǎng)景。,房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)判,產(chǎn)品篇,地塊價(jià)值分析,核心價(jià)值體系的建立,客戶(hù)需求分析,定位思路,產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議,地塊分析,合肥市e0913宗地，位于長(zhǎng)江東路與東二環(huán)交叉口西北側(cè)，東臨二環(huán)路，南臨長(zhǎng)江東路，西鄰銅陵路街道花沖居委會(huì)居民住宅，北臨規(guī)劃鳳陽(yáng)支路及規(guī)劃中學(xué)。,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),地塊分析,本項(xiàng)目總建面積258000，其中商業(yè)和住宅各一半，將打造成為合肥城東的城市名片。,地塊居住價(jià)值研究,交通條件：,項(xiàng)目南臨合肥第一路長(zhǎng)江路、合肥汽車(chē)東站，東臨二環(huán)路，交通條件優(yōu)越。,配套條件：,項(xiàng)目自身的商業(yè)部分將使本項(xiàng)目成為區(qū)域的商業(yè)中心，同時(shí)周邊有在建的樂(lè)購(gòu)超市、學(xué)校、醫(yī)院、花沖花園等配套，生活配套齊全。,地理位置,與合肥主城區(qū)距離僅 公里，具有良好的發(fā)展前景。,地塊商業(yè)價(jià)值研究,交通條件：,項(xiàng)目南臨合肥第一路長(zhǎng)江路，東臨二環(huán)路，交通條件優(yōu)越。,人流條件：,項(xiàng)目所處的合肥城東區(qū)域是目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集中區(qū)域，未來(lái)規(guī)劃居住人口較高，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的輻射潛力。,地塊條件：,項(xiàng)目東、南、北三面臨街，包括長(zhǎng)江路和二環(huán)路兩大交通要道，商業(yè)價(jià)值較高。,規(guī)劃前景：,項(xiàng)目南面的長(zhǎng)江東大街是政府規(guī)劃打造的“安徽第一街” 。規(guī)劃中，將以此為軸心打造一條極具活力、極具潛力、極具吸引力的金色大街。,地塊價(jià)值分析,核心價(jià)值體系的建立,客戶(hù)需求分析,定位思路,產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議,項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立,項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)整合,自身資源優(yōu)勢(shì)和整合資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建項(xiàng)目整體資源優(yōu)勢(shì)，示意圖如下：,項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立,項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力體系的打造,步驟 從市場(chǎng)空白點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的弱勢(shì)出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力體系，樹(shù)立項(xiàng)目差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力首先是建立在本案自身所獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)資源和寶業(yè)品牌效應(yīng)的基礎(chǔ)上，同時(shí)站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度，從區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)聯(lián)動(dòng)到板快塑造、開(kāi)創(chuàng)順應(yīng)城市發(fā)展的新居住模式，對(duì)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行一次全面的躍升。,本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力可分為兩個(gè)層面，分為基礎(chǔ)核心競(jìng)爭(zhēng)力體系和躍升核心競(jìng)爭(zhēng)力體系，其具體表達(dá)如下圖。,地塊價(jià)值分析,核心價(jià)值體系的建立,客戶(hù)需求分析,定位思路,產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議,現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施難以“留客”：消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)間主要集中于雙休日，以下午和晚上居多，但是在商場(chǎng)逗留時(shí)間較短，大部分集中在半小時(shí)至2小時(shí)，調(diào)查表明合肥現(xiàn)有商場(chǎng)難以吸引消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間逗留。 消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)慣需積極引導(dǎo)：大部分消費(fèi)者對(duì)合肥當(dāng)?shù)氐纳虉?chǎng)滿(mǎn)意度一般，只有較少數(shù)表示非常滿(mǎn)意和非常不滿(mǎn)意，這調(diào)查表明合肥消費(fèi)者的消費(fèi)觀念及消費(fèi)意識(shí)亟需先進(jìn)消費(fèi)觀的引領(lǐng)。消費(fèi)者對(duì)目前合肥商業(yè)場(chǎng)所的購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度和主題特色方面最為不滿(mǎn)。而在購(gòu)物時(shí)他們最關(guān)注的商品價(jià)格、商業(yè)設(shè)施交通便利以及購(gòu)物環(huán)境。 居民傾向現(xiàn)代多元的消費(fèi)模式：消費(fèi)者最希望新增的綜合購(gòu)物類(lèi)商場(chǎng)是生活方式中心、綜合購(gòu)物中心等。最希望新增的餐飲是中式正餐；最希望新增的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所為卡拉ok、電影院和健身會(huì)所等。,客戶(hù)需求分析,客戶(hù)需求分析,消費(fèi)群體逗留時(shí)間分析,消費(fèi)者消費(fèi)逗留時(shí)間較短：調(diào)查顯示，43%的消費(fèi)者的消費(fèi)逗留時(shí)間在1小時(shí)至2小時(shí)之間，36%的消費(fèi)者的消費(fèi)逗留時(shí)間在半小時(shí)至1小時(shí)之間，共計(jì)所有消費(fèi)者的79%。調(diào)查表明合肥現(xiàn)有商場(chǎng)難以吸引消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間逗留，而在生活方式中心，消費(fèi)者往往要進(jìn)行購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)活動(dòng)，一般逗留時(shí)間長(zhǎng)達(dá)46小時(shí)。,客戶(hù)需求分析,消費(fèi)者滿(mǎn)意度分析,總體上，消費(fèi)者對(duì)合肥市購(gòu)物商場(chǎng)的整體情況滿(mǎn)意度一般：調(diào)查顯示，53%的消費(fèi)者消費(fèi)者認(rèn)為合肥市購(gòu)物商場(chǎng)的整體情況一般，9%的消費(fèi)者對(duì)合肥市購(gòu)物商場(chǎng)的整體情況基本滿(mǎn)意。表示非常滿(mǎn)意和非常不滿(mǎn)意的都占少數(shù)，調(diào)查表明消費(fèi)者對(duì)目前的購(gòu)物環(huán)境不夠敏感，需要有先進(jìn)的消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)觀念引領(lǐng)他們進(jìn)行消費(fèi)。,客戶(hù)需求分析,消費(fèi)者滿(mǎn)意度分析,購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度和特色是合肥市商場(chǎng)最需改進(jìn)的方面：調(diào)查顯示，42%的消費(fèi)者認(rèn)為購(gòu)物環(huán)境方面待改進(jìn)，35%的消費(fèi)者認(rèn)為服務(wù)態(tài)度和水平偏差方面待改進(jìn)，30%的消費(fèi)者認(rèn)為主題特色方面待改進(jìn)；其他還需改進(jìn)的方面包括購(gòu)物娛樂(lè)比重不均勻與品牌不夠豐富，分別占所有消費(fèi)者的24%和23%。,客戶(hù)需求分析,購(gòu)物類(lèi)客戶(hù)需求分析,消費(fèi)者最希望增加的是集聚特色商店、餐館、休閑娛樂(lè)及兒童設(shè)施的主題突出、開(kāi)放式的生活方式中心：調(diào)查顯示，有53%的消費(fèi)者希望今后合肥市增建生活方式中心，49%的消費(fèi)者希望今后合肥市增建綜合購(gòu)物中心， 42%的消費(fèi)者希望今后合肥市增建大型綜合超市；另外，品牌折扣專(zhuān)賣(mài)店也是消費(fèi)者期望較高的綜合購(gòu)物類(lèi)商業(yè)設(shè)施，期望此類(lèi)的消費(fèi)者占所有消費(fèi)者的22%。,客戶(hù)需求分析,餐飲類(lèi)客戶(hù)需求分析,中式正餐、中式快餐是消費(fèi)者最希望消費(fèi)的餐飲類(lèi)型：調(diào)查顯示，有61%的消費(fèi)者希望今后合肥市增加中式正餐類(lèi)餐飲設(shè)施，44%的消費(fèi)者希望今后合肥市增加中式快餐類(lèi)餐飲設(shè)施，其他期望較高的還包括酒吧/咖啡吧和茶室等，分別占所有被訪消費(fèi)者的22%和21%。調(diào)查表明合肥目前缺少好的中式餐館。,客戶(hù)需求分析,娛樂(lè)類(lèi)客戶(hù)需求分析,卡拉ok，電影院和健身會(huì)館是消費(fèi)者期望最高的休閑娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)設(shè)施：調(diào)查顯示，有46%的消費(fèi)者希望今后合肥市增建卡拉ok，43%的消費(fèi)者希望今后合肥市增建電影院，38%的消費(fèi)者希望今后合肥市增建健身會(huì)館；其他期望較高休閑娛樂(lè)類(lèi)設(shè)施的還包括網(wǎng)吧和兒童樂(lè)園，分別占所有被訪消費(fèi)者的25%和24%。,客戶(hù)需求分析,合肥目前缺少能夠讓消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間逗留的綜合購(gòu)物場(chǎng)所； 合肥消費(fèi)者對(duì)高檔消費(fèi)場(chǎng)所的明暗度不夠，需要一個(gè)高端消費(fèi)場(chǎng)所予以培育； 合肥市場(chǎng)目前缺乏一個(gè)集購(gòu)物、各式餐飲和娛樂(lè)設(shè)施于一體的大型綜合性購(gòu)物場(chǎng)所,娛樂(lè)類(lèi)客戶(hù)需求分析小結(jié),地塊價(jià)值分析,核心價(jià)值體系的建立,客戶(hù)需求分析,定位思路,產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議,產(chǎn)品定位,住宅部分,商業(yè)部分,商業(yè)部分,周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析,（不同半徑距離內(nèi)的各種商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況及體量）,商業(yè)部分客群定位,本項(xiàng)目住宅業(yè)主 城東區(qū)域居民 汽車(chē)東站人流,商業(yè)功能定位,soho社區(qū) 時(shí)尚購(gòu)物 生活賣(mài)場(chǎng) 娛樂(lè)城 美食街 自營(yíng)商鋪,住宅部分,住宅部分客群定位,城市白領(lǐng) 城東區(qū)域私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員 外地投資客戶(hù),本項(xiàng)目住宅以滿(mǎn)足城市白領(lǐng)首次購(gòu)房和高收入人群的改善型需求為主。,住宅定位思路,本項(xiàng)目住宅部分應(yīng)適當(dāng)體現(xiàn)與周邊市場(chǎng)的差異性，為城市白領(lǐng)和高收入人群打造與項(xiàng)目商業(yè)所營(yíng)造的生活方式相匹配的高尚住品。 針對(duì)本項(xiàng)目客戶(hù)中的首次職業(yè)需求以經(jīng)濟(jì)型、功能齊全的90方三房緊湊戶(hù)型為主打；針對(duì)改善型需求，則打造120-140方的舒適三房或四房戶(hù)型為主；同時(shí)，在最佳景觀位置針對(duì)高收入人群打造部分160-180方的豪華四房戶(hù)型。 在建筑風(fēng)格、公共部分精裝修、園區(qū)景觀等方面提升園區(qū)品質(zhì)。,住宅價(jià)格定位,地塊價(jià)值分析,核心價(jià)值體系的建立,客戶(hù)需求分析,定位思路,產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,soho社區(qū) 時(shí)尚購(gòu)物 生活賣(mài)場(chǎng) 娛樂(lè)城 美食街 自營(yíng)商鋪,soho社區(qū),沿長(zhǎng)江東路和二環(huán)路建設(shè)一棟soho公寓樓，單層面積約1400-1500平方米，共30層左右，總建筑面積約45000平方米。 soho公寓以精裝修交付，面積約40-70平方米，功能包括一室一廳一衛(wèi)及簡(jiǎn)易廚房。該產(chǎn)品適合年輕客群的居住和辦公所需。 soho公寓為業(yè)主提供商務(wù)服務(wù)，并結(jié)合住宅部分的園區(qū)配套，提供健身、公共會(huì)客廳、圖書(shū)館等配套。,時(shí)尚購(gòu)物,沿長(zhǎng)江東路和二環(huán)路路口建造面積約4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，擬單層面積為8000平方米，共5層。 該商場(chǎng)定位為與銀泰百貨相近的高檔百貨商場(chǎng)。,生活賣(mài)場(chǎng),爭(zhēng)取引入大潤(rùn)發(fā)超市。該賣(mài)場(chǎng)設(shè)置于鳳陽(yáng)路與二環(huán)路交叉口，經(jīng)營(yíng)面積約1.5萬(wàn)平方米，其中地上一層面積8000平方米，地下面積7000平方米。,娛樂(lè)城,本項(xiàng)目以?shī)蕵?lè)作為主題之一，內(nèi)容包括ktv、電影院、足浴、棋牌等。該部分面積主要集中于地塊中間位置的高樓層部分。營(yíng)業(yè)面積約1.5萬(wàn)平方米,美食廣場(chǎng),在商業(yè)部分中間位置的1-3層分布多家餐飲店，形成特色美食街。在選擇的餐飲風(fēng)格上予以區(qū)分，涵蓋各類(lèi)餐飲風(fēng)格。營(yíng)業(yè)面積共計(jì)約5000平方米。,自營(yíng)商鋪,本項(xiàng)目預(yù)留約1.5萬(wàn)平方米底樓商鋪，作為項(xiàng)目的主要利潤(rùn)獲取點(diǎn)。,規(guī)劃建議,建筑風(fēng)格建議,本項(xiàng)目住宅應(yīng)以簡(jiǎn)約、明亮的現(xiàn)代風(fēng)格或高貴、挺拔的art deco建筑風(fēng)格為宜。,現(xiàn)代風(fēng)格,art deco風(fēng)格,住宅建議,戶(hù)型建議,本項(xiàng)目住宅戶(hù)型面積氛圍大中小三檔，面積為160-180、120-140、90左右，各占約10%、30%、60%。,90 ,120-140 ,160-180 ,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議,本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程秉承住宅和商業(yè)同期建設(shè)，由住宅先行銷(xiāo)售，以商業(yè)建設(shè)推動(dòng)住宅銷(xiāo)售的原則。 1、以南面住宅樓先行銷(xiāo)售，回籠部分開(kāi)發(fā)成本； 2、商業(yè)部分以包括大賣(mài)場(chǎng)在內(nèi)的北面部分先行銷(xiāo)售，同時(shí)帶動(dòng)北部住宅樓； 3以?xún)r(jià)值較高的南部商業(yè)帶動(dòng)soho公寓的銷(xiāo)售。,項(xiàng)目成本測(cè)算,項(xiàng)目成本測(cè)算,住宅部分,注：上表測(cè)算中，住宅部分用地面積以總用地的一半計(jì)，建筑面積以129000平方米計(jì)，建安成本以2100元/平方米計(jì)。 盈虧平衡點(diǎn)為：5314元/平方米。,項(xiàng)目成本測(cè)算,商業(yè)部分,注：上表測(cè)算中，商業(yè)部分用地面積以總用地的一半計(jì)，建筑面積以129000平方米計(jì)，建安成本以高層2100元/平方米、商業(yè)裙房750元/平方米計(jì)。,項(xiàng)目成本測(cè)算,若按照住宅均價(jià)6500元/平方米、商業(yè)均價(jià)8000元/平方米完成全部銷(xiāo)售，則項(xiàng)目總成本為117503.8萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入為187050萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為52159.65萬(wàn)元，凈利率為44.39%。,推廣篇,案名、廣告語(yǔ),推廣計(jì)劃,營(yíng)銷(xiāo)策略,從人群視覺(jué)角度出發(fā)而創(chuàng)作的主推案名,icity 壹視界 1.“我”的城市。這是為追求向上、樂(lè)于自我表達(dá)、強(qiáng)調(diào)自我存在的城市精英制造的城市綜合體； 2.創(chuàng)意的魅力在于革命性和不可思議，賦予中西結(jié)合的時(shí)尚。 3.icity切合目標(biāo)人群的個(gè)性指征，更具針對(duì)性的傳播。 4.壹視界，一個(gè)視界包含無(wú)數(shù)世界。“壹”，既為量詞，也蘊(yùn)含“全”的意思，“壹視界”即為“全視界”、“全世界”，包羅世間萬(wàn)象。 5.本案名接軌國(guó)際，且以通感手法，完成從視覺(jué)到觸覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)等感觀飛躍，給人時(shí)尚繁華的感覺(jué)，完全符合項(xiàng)目作為一個(gè)城市綜合體的定位。,slogan一覽,主推廣告語(yǔ): 城市，大開(kāi)眼界 一語(yǔ)雙關(guān)。對(duì)應(yīng)“icity壹視界”，一則表現(xiàn)出消費(fèi)人群在這座城市大開(kāi)眼界，二則含有本項(xiàng)目欲讓這座城市對(duì)它大開(kāi)眼界的氣勢(shì)。 備選廣告語(yǔ)： 視界 無(wú)所不及 在這里看世界,平面表現(xiàn),從地段角度出發(fā)而創(chuàng)作的輔推案名一,東部時(shí)區(qū) 1.項(xiàng)目處于城市東部，且緊鄰城市第一路，人氣之旺盛，商業(yè)氛圍之濃厚，賦予了項(xiàng)目渾然天成的魅力。 2.“東部”，涵蓋了項(xiàng)目地理位置、城市配套、交通網(wǎng)絡(luò)等各方面因素。 3.24個(gè)時(shí)區(qū)可以組成一個(gè)地球?！皶r(shí)區(qū)”的應(yīng)用，打破了地理的界限，無(wú)論來(lái)自哪里的終端消費(fèi)群，對(duì)“時(shí)區(qū)”的理解暢通無(wú)阻，因此該案名可以給人一股強(qiáng)烈的親切感。,slogan一覽,主推廣告語(yǔ)：給生活更多可能 項(xiàng)目涵蓋商業(yè)、辦公和住宅，屬于城市綜合體項(xiàng)目； 絕好的地段預(yù)示其具有極高的潛在價(jià)值、未來(lái)價(jià)值； 無(wú)論是居住還是商務(wù)辦公，本項(xiàng)目都將為人們的生活創(chuàng)造更多可能。 備選廣告語(yǔ)：讓城市更美好,平面表現(xiàn),結(jié)合時(shí)尚繁華感創(chuàng)作的輔推案名二,琳瑯谷 1.項(xiàng)目地塊的規(guī)劃融合商業(yè)、辦公、居住三大業(yè)態(tài)，打造一個(gè)繁華時(shí)尚現(xiàn)代建筑聚落。無(wú)論從居住角度還是商業(yè)角度來(lái)說(shuō)，“琳瑯谷”聚集著城市繁華的各種符號(hào)。 2.“琳瑯”是精美的玉石，引申為美好的事物?！傲宅槤M(mǎn)目”說(shuō)明美好的事物豐富多樣，滿(mǎn)眼都是珍貴的東西。 3.美國(guó)稱(chēng)世界上只有一個(gè)硅谷，我們說(shuō)要為城市打造一個(gè)琳瑯谷。本案商街、優(yōu)雅戶(hù)型、曼妙景觀項(xiàng)目各式業(yè)態(tài)給了“琳瑯”最有力的詮釋?zhuān)瑫r(shí)來(lái)自四面八方的消費(fèi)體在這里匯聚成一個(gè)群落，聚集、沉淀著人才、財(cái)富，形象地稱(chēng)之為“谷”，預(yù)示著城市綜合體“琳瑯谷”琳瑯滿(mǎn)目的人才、財(cái)富不斷“匯聚”成谷。,slogan一覽,主推廣告語(yǔ)：時(shí)尚繁華生活海 時(shí)尚：項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和案名都體現(xiàn)著一種時(shí)尚； 而項(xiàng)目的目標(biāo)人群也將是一群時(shí)尚的城市新貴。 繁華：項(xiàng)目所處的城市板塊和項(xiàng)目的綜合體定位，必將形成繁華的城市新的集聚地。 生活海：生活的海洋，比喻這里將是各種生活方式的匯聚地，并且“匯聚”成谷。 備選廣告語(yǔ)：聚焦時(shí)尚的符號(hào),平面表現(xiàn),營(yíng)銷(xiāo)策略,推廣篇之總體推廣思考,2008年，合肥開(kāi)始興起一股“城市綜合體”的潮流； 2009年，高成交量和漲價(jià)，一度成為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞語(yǔ)； 2010年，由于宏觀市場(chǎng)的影響，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)如其它一些城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售那樣，為迷霧所籠罩，前景暫不明朗。,合肥，這是一座有著深厚底蘊(yùn)的城市，但也是激情無(wú)限有著新主張的城市，在合肥快速的城市化進(jìn)程中，城市綜合體必在此起著承上啟下的不可或缺的作用 以下是我們對(duì)“城市綜合體”的看法,推廣篇之總體推廣思考,迪加團(tuán)隊(duì)對(duì)城市綜合體的看法一： 作為城市發(fā)展結(jié)晶產(chǎn)物城市綜合體，它聚集了商業(yè)、soho 、特色公寓、住宅等一體的規(guī)劃模式，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，它最大的特色應(yīng)該是以商業(yè)核心包含多種物業(yè)產(chǎn)品組合所呈現(xiàn)出來(lái)的城市最新時(shí)尚消費(fèi)的典范。,推廣篇之總體推廣思考,迪加團(tuán)隊(duì)對(duì)城市綜合體的看法二： 城市綜合體是以商業(yè)為核心的多業(yè)態(tài)產(chǎn)品，那么，它的商業(yè)地位是具有強(qiáng)烈的標(biāo)桿性和凝聚力，標(biāo)志著區(qū)域的商業(yè)標(biāo)桿地位和凝聚著城市及區(qū)域高端消費(fèi)。,推廣篇之總體推廣思考,推廣篇之總體推廣思考,簡(jiǎn)言之，迪加團(tuán)隊(duì)對(duì)城市綜合體的看法 城市綜合體是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、文娛和交通等城市生活組成要素的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合構(gòu)建，并在各部分之間間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。,推廣篇之總體推廣思考,結(jié)合本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境與地理位置 我們看到這樣一個(gè)城市綜合體 本案,推廣篇之總體推廣思考,集合一切優(yōu)秀的力量，匯聚高端百貨、中西式餐飲、商務(wù)寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店、時(shí)尚公寓、高尚住宅等等在內(nèi)的豐富業(yè)態(tài)，成為合肥城市東部的名片。,從客戶(hù)群落分析得知，我們面對(duì)的這群人是： 一群有著理想、品味和個(gè)性的年輕人 事業(yè)有成，有著一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的城市中產(chǎn)階級(jí) 本項(xiàng)目將成為他們一個(gè)新主張的標(biāo)簽。,推廣篇之總體推廣思考,顯然， 這不是一個(gè)普通城市，普通區(qū)域，普通地段的普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，它是這座城市，這片區(qū)域，這群人，新的生活主張的一面旗幟。 所