購物中心的專業(yè)管理（58頁）.ppt

購物中心的專業(yè)管理 方志華總裁,購物中心的定義?,購物中心 是一組統一規(guī)劃，開發(fā)，運營和管理的零售店鋪、餐飲及其它商業(yè)形態(tài)的聯合體；一般擁有自己的停車場；其規(guī)模和定位由商圈市場特征所定。 - icsc dictionary of shopping centers terms,the forum shops at caesars sales: us$1300 / sq ft / year,west edmonton mall, 5.2 million sq. ft.,eastern town center,coco walk,harbor place, baltimore, maryland,歷史視角,購物中心管理的 起源,過去,工作重心明顯單一 物業(yè)管理員 近似促銷經理,如今,租賃代表 財務專家 市場營銷經理 物業(yè)運營經理 人力資源總監(jiān) 資產價值提升者！,未來,首席執(zhí)行官 遠景規(guī)劃 業(yè)務拓展 提高營業(yè)凈收益（noi）,當今購物中心的總經理,需與各種客戶打交道 需應付不同的業(yè)主結構和管理結構,我們的任務是,不論短期或長期，要致 力提升你所管理的資產的價值！,無論你稱它是物業(yè)管理也好、資產管理也好，購物中心總經理的任務就是提升所管理的資產的價值，為業(yè)主盈利。 - from brief notes: icsc school for professional development management institute,運作方式: (11) increased value 提升價值 (10) leasing 租賃 (9) financial planning 財務規(guī)劃 (8) budgeting 預算 (7) marketing/community relations/public relations 市場營銷 (6) personnel management 人事管理 (5) crisis management 危機管理 (4) security 保安 (3) maintenance & repair 維修 (2) landscaping 景觀綠化 (1) housekeeping 保潔,培養(yǎng)全面管理技能,制定目標及目的,綜合各個學科領域： 業(yè)務計劃書,內 容,執(zhí)行摘要 現狀分析(swot) 發(fā)展計劃 租賃計劃 財務和資本計劃 營銷計劃 運營計劃,在管理體系下工作,集中管理 分散管理 混合模式,培養(yǎng)財務技能,財務術語,i = r i：營業(yè)凈收益（noi） r：資產化率 v：資產價值,v,購物中心總收入 運營支出 = 營業(yè)凈收益（noi）,購物中心面積 10,000 平米 平均租金 $ 0.25/平米/day 總租金收入 ? 運營開支 $ 650,000/年 noi ? 資產化率 8% 購物中心價值 ?,提高noi的策略,注意“最底線”！ 增加運營收入 減少運營支出,研究財務報告,了解現金的流動 收入 常規(guī)支出 資本支出,租戶商鋪裝修 大樓硬件改善 cam 資本性開支 vs. 一般性開支/延期cam 預算 零基預算 日歷年或財務年 大方向vs.小細節(jié),討論活動,應收帳款,adhere to the lease quickly challenge deviation be aggressive dont apologize equal treatment remember who employs you,應付帳款,buy as you would yourself competitive bids verify goods & services double check invoicing classify properly with back-up,掌握法律知識,租戶問題,違約 破產 勞工問題,一般法律事務,舉例？,一些法律竅門,誠信是上上之策！ 一切以書面為準。 不要做任何的假設。 為最壞的情形做好準備。 持之以恒。,了解員工所扮演的角色,租賃是,以最高的租金將購物中心的商鋪出租給最佳的租戶！,1. 租賃,零售商是特殊的動物！,商品布局 商品布局的目標是創(chuàng)造一個最具吸引力的市場，將足夠的消費者從首要商圈和次要商圈中吸引過來，讓所有租戶創(chuàng)造最高的銷售額，從而產生最高租金。,effective leasing package reveals the character of the center! website fact sheets multimedia / video presentations collateral sponsorships / strategic partnership retail advertisements retailer newsletter event calendar / retailer event promotional items pr create a wow experience using the latest audio - visual technology!,租賃途徑,租戶協調,是當今零售行業(yè)迅速發(fā)展的新領域。 負責出租面積的設計、施工和協調。 確保設計達標。 建立業(yè)主與租戶及各方的聯系。,2. 營銷/社區(qū)關系/公關,營銷不是單個部門的工作而是每個人的份內工作！,為什么營銷,唯一原因. 提高 銷售額!,因為. 銷售額產生租金. 租金是收益 收益提升資產 價值!,作為總經理,不能忽略與營銷經理的緊密聯系 閱讀所有營銷報告 參加營銷活動 及時獲取最前沿的訊息,3.運營,保險及風險管理 保安 維護和維修：預防、規(guī)劃、緊急事務 綠化 保潔 突發(fā)事件應急管理(危機管理),密切注視大樓物業(yè),每天巡樓 注意特別區(qū)域 競爭對手調查 與租戶聯接 與消費者聯接,討論活動,你認為購物中心總經理的上 班時間應該是“朝九晚五，周 一至五”嗎? 為什么?,4. 會計,月度報告 會計科目表,月度報告,balance sheet 資產負債表 income statement 利潤表 p & l 損益表 variance report (very important!) 比較分析 (很重要！) delinquency analysis 欠租報告 sales report 銷售報告 traffic report 客流報告 parking/garage report 車庫/ management report 管理報告 property recap 月度概況 leasing report 租賃進展 tenant activity 租戶動態(tài) store openings & closings 新店開張或老店關門 staffing issues 員工問題 monthly marketing report 市場報告,5. 人力資源管理,總經理就是人力資源總監(jiān)！,聘請專業(yè)知識比你深的專家。 授權但可千萬不要棄權。 沒有消息可不是好消息。 與之工作vs.為之工作,人力資源,企業(yè)政策 招聘流程 紀律及解雇 殘障公民法案/均等就業(yè)機會 委員會 培訓與職業(yè)發(fā)展 檔案管理 績效評估,討論活動,人力資源管理是一門藝術 你有什么“經驗之談”可以和大家 分享？,注入一些活力,個性化 縱身投入 及時褒獎 增添趣味 驚喜！,最后的思考 購物中心管理的未來? 你的動力何在? 緊迫感!,s 1 in mexico 4,200 retail partners approximately $51 billion of annual retail sales generated at u.s. properties,the largest shopping center owner, manager, developer & marketer in america.,over one third of america shops at simon malls.,fpo,a global leader in retail real estate,lifestyle centers,international retail centers,regional malls,premium outlet centers,simon shopping centers premium outlets new projects,285 properties in the u.s. and puerto rico, 72 regional malls and 11 premium outlets in the top 25 metros approximately 2.2 billion u.s. shopper visits annually average u.s. household income +$70 thousand,u.s. market,a global leader in retail real estate,52 centers in europe 5