淄博張店區(qū)城中村項(xiàng)目方案提報(74頁）.ppt

本次報告5個部分，主要內(nèi)容如下：,1、關(guān)于我們,2、項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境和基礎(chǔ)條件,3、項(xiàng)目定位、主題、產(chǎn)品組合,4、項(xiàng)目租售效益評估,5、項(xiàng)目整體操作思路,中環(huán)商業(yè)地產(chǎn)顧問公司隸屬于香港中環(huán)商業(yè)管理集團(tuán)旗下分公司創(chuàng)立十多年來，始終秉承“深耕細(xì)作，持續(xù)創(chuàng)新”的企業(yè)精神，著眼挖掘和提升商業(yè)地產(chǎn)價值，創(chuàng)造深度 營銷整合營銷的銷售模式，致力于房地產(chǎn)行業(yè)的各個領(lǐng)域?yàn)榭蛻籼峁┤娴膶I(yè)服務(wù)。公司先后在北京、河北、山東、山西、陜西、吉林、黑龍江、遼寧、內(nèi)蒙古、湖北、湖南等省市自治區(qū)成功運(yùn)作項(xiàng)目超過200個，涉及別墅、公寓、酒店、專業(yè)市場、住宅、商業(yè)街、寫字樓等各種物業(yè)類型，是國內(nèi)頂尖專注于專業(yè)市場領(lǐng)域的代理公司。 我司經(jīng)過十年的穩(wěn)健發(fā)展，公司的業(yè)務(wù)層面不斷拓展，目前，中環(huán)已經(jīng)發(fā)展成為集地塊研究、投資分析、建筑產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售代理、廣告推廣、資源整合等一體化房地產(chǎn)專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。,中環(huán)商業(yè)地產(chǎn)顧問公司簡介,提供商業(yè)地產(chǎn)研究，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、定位，商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣方案，空間規(guī)劃，業(yè)態(tài)布局，銷售，招商，運(yùn)營管理，商業(yè)地產(chǎn)融投資，風(fēng)險規(guī)避。,服務(wù)領(lǐng)域：,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：中環(huán)的項(xiàng)目經(jīng)營團(tuán)隊(duì)均具有良好的從業(yè)背景，曾在中友百貨、燕莎友誼商城、賽特購物中心、物美連鎖超市、沃爾瑪購物中心、北京鑫海智橋商業(yè)管理公司、北京金力天地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、同時飛天、香港中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等著名商業(yè)企業(yè)中擔(dān)任重要管理職務(wù)，具備著領(lǐng)先、系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)銷售、招商及運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)。,最佳的資源整合優(yōu)勢：項(xiàng)目均采用專家組形式，有效整合了國內(nèi)大型購物中心（shopping mall）outlets名品折扣店、大型商業(yè)廣場中品牌主力店、重點(diǎn)店、各類綜合超市、連鎖便利超市以及各類大型百貨商場運(yùn)作管理實(shí)施方面的最佳實(shí)用資源以及國內(nèi)產(chǎn)供銷一體的產(chǎn)業(yè)資源。 行之有效的操作流程：專業(yè)技術(shù)流程改進(jìn)和人力資源管理有效的結(jié)合，從多個層面保證了過程改進(jìn)的實(shí)施和長期的績效改善；頂尖的項(xiàng)目操盤人員，遵循專業(yè)的項(xiàng)目操作流程對咨詢項(xiàng)目過程進(jìn)行設(shè)計，執(zhí)行和監(jiān)督，保證項(xiàng)目成功率，確保項(xiàng)目銷售、招商目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。,廣泛強(qiáng)勢的業(yè)內(nèi)資源：中環(huán)不斷發(fā)展招商協(xié)約客戶，與國內(nèi)以溫州商會為代表的眾多商會和以杭州女裝協(xié)會、義烏小商品協(xié)會為代表的眾多行業(yè)協(xié)會 、東莞燈具批發(fā)基地、福建陶瓷基地、數(shù)百家家居建材、五金電料生產(chǎn)企業(yè)、數(shù)十家知名連鎖商家、數(shù)千知名品牌服飾達(dá)成了伙伴發(fā)展關(guān)系。以訂單式招商及捆綁招商模式，不斷取得商家與發(fā)展商兩者的共識，從而實(shí)現(xiàn)共贏。,百戰(zhàn)百勝的宏偉業(yè)績：集團(tuán)成功的塑造了英國倫敦商品交易中心、山東臨沂華豐商貿(mào)城、涿州玫瑰家居建材市場、山東滕州華匯購物廣場、浙江蘭溪美羅城、中國綠茶第一城、太原富百家、濟(jì)南嘉匯建材城等，并在哈爾濱、天津、濰坊等城市成功引進(jìn)了outlets新型業(yè)態(tài)。所到之處，均有效地推動了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。達(dá)到了集團(tuán)、客戶及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)“三贏”的效果。,專案所在地：山東滕州 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 ：一站式購物廣場 商業(yè)部分面積：3萬平米 服 務(wù) 內(nèi) 容 ：策劃、銷售、招商,the ad hoc location: shandong tengzhou project planning: shopping mall commercial portion of area:30000 square meters services: full operational management planning,shandong huahui shopping plaza,山東滕州華匯購物廣場,臨沂華豐商貿(mào)城,專 案 所 在 地：臨沂 項(xiàng)目商業(yè)定位：服裝服飾 商業(yè)部分面積：100000平米 服 務(wù) 內(nèi) 容 ：全程銷售、策劃、招商,linyii huafeng business city,the location: linyi business orientation: clothing area of commercial part : 100,000 square meters services: full operational management,專 案 所 在 地：西安 項(xiàng)目商業(yè)定位：高檔住宅 面積：300000平米 服 務(wù) 內(nèi) 容：全程銷售、策劃,xi an central international,西安曲江文苑,規(guī)模：總建面約130萬平米，其中森林占地50萬平米； 容積率：2； 均價：精裝修4680 元/平米， 1200元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑形式：聯(lián)排、獨(dú)棟、小高層； 戶型：高層93228m2，主力140160m2，獨(dú)棟800m2，聯(lián)排333m2 建筑風(fēng)格：地中海歐陸風(fēng)情,銷售情況：07年前三季度銷售2001套，銷售面積32.25萬平方米，獲2007前三季度全國銷售雙料冠軍,2.,項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境、基礎(chǔ)條件。,項(xiàng)目整體商業(yè)環(huán)境特點(diǎn),根據(jù)前期對項(xiàng)目進(jìn)行的實(shí)地考察，通過了解項(xiàng)目范圍的各種相關(guān)條件，項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)如下： 淄博土地供應(yīng)多來自兩區(qū)三村的拆遷土地 張店區(qū)（未含開發(fā)區(qū)）近三年“兩區(qū)一村”內(nèi)拆遷騰空的土地將可達(dá)到100 萬平米，僅2009年就可以騰空50萬。這些都將在未來3年內(nèi)形成有效的 商品房供應(yīng)。 根據(jù)09年土地潛在供應(yīng)情況，將有68.37+100萬的土地進(jìn)入市場。按平 均容積率1.5-3估算，預(yù)計明、后兩年中心城區(qū)還將形成介于252.55-505.11萬的新房屋。 政府計劃整治24個老舊工礦居住區(qū)，和43個城中村項(xiàng)目，市場供應(yīng)量加大 初步判定09年下半年至2011年，中心城區(qū)住宅潛在的供應(yīng)量比較大。如房地產(chǎn)、貨幣政策出現(xiàn)較大變化，則滯銷風(fēng)險非常大。而且，這一次的滯銷將比以往任何一次都要嚴(yán)重，需要引起高度重視。,項(xiàng)目區(qū)位條件,項(xiàng)目位于柳泉路，毗鄰市政府主干道，距離市中心10分鐘車程，淄博市由柳泉路一分為二東邊是老城區(qū)，西邊是新城區(qū)，項(xiàng)目所在地輻射新城老城區(qū)共享兩區(qū)市政配套。 是周圍企業(yè)單位密集，為項(xiàng)目發(fā)展提供空間。 并且，從圖中可以看到，項(xiàng)目正好處于幾個大型企事業(yè)單位組團(tuán)中間地帶，此位置目前位置仍處于空白，因此為也商業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間。,項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)，商業(yè)發(fā)展空間主要集中在項(xiàng)目周圍的短距離區(qū)域。 但同時，在幾個組團(tuán)中心的真空區(qū)域都可成為本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向，特別是東南側(cè)的廣大陣地，有可能成為本項(xiàng)目未來商業(yè)的輻射區(qū)域。,根據(jù)戰(zhàn)略布局而言，本項(xiàng)目具備很強(qiáng)的發(fā)展空間，有可能成為張店馬村的居住組團(tuán)中心。,本項(xiàng)目,市政府,柳泉路,火車鐵道,汽車4s店36家,茶葉批發(fā)市場,半坡青年公園,幼兒園,晶雪冷凍公司,礦機(jī)路,農(nóng)貿(mào)、石油、物資公司,福利汽車保養(yǎng)廠,塑料二廠,項(xiàng)目交通條件,在交通條件不是很強(qiáng)的情況下，更要最大化最高價值的道路的作用。,項(xiàng)目所在柳泉路，是對外輸出和對內(nèi)連接重要干線，對商業(yè)經(jīng)營作用很大。 最重要的是，從整個道路系統(tǒng)看，項(xiàng)目的位置在區(qū)域中間，距離人民西路，人民公園，少年宮，人大，中心醫(yī)院銀座等8分鐘不等車程。為項(xiàng)目交通優(yōu)勢提供強(qiáng)勁支撐。 若未來項(xiàng)目東邊的道路，能夠改造，也為將本項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的利好。,根據(jù)整體布局，項(xiàng)目具備一定區(qū)域的交通優(yōu)勢，與區(qū)域中主要干道比鄰，具備戰(zhàn)略要塞的道路條件。但是，并且從區(qū)域整體格局上看，本項(xiàng)目所在地是幾個區(qū)域相互間的必經(jīng)之路，也存在一定的先天條件。,本項(xiàng)目,項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境,根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，本項(xiàng)目最為適合的商業(yè)類型主要是生活型商業(yè)和專業(yè)類型商業(yè)。,項(xiàng)目周圍，目前商業(yè)氛圍不濃厚，工業(yè)企業(yè)發(fā)展比較集中 ，區(qū)域整體商業(yè)發(fā)展非常落后。 目前區(qū)域商業(yè)仍處于較初級階段，但已經(jīng)初步具備發(fā)展基礎(chǔ)，需要區(qū)域發(fā)展和具有一定影響力的項(xiàng)目拉動發(fā)展，這也正是本項(xiàng)目的機(jī)會。,項(xiàng)目的發(fā)展輻射周邊企業(yè)有可能成為5分鐘輻射距離區(qū)域的商業(yè)核心。 本項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展相對緩慢，是伴隨著區(qū)域的成熟商業(yè)逐漸陸續(xù)發(fā)展的，而且功能相對統(tǒng)一，為項(xiàng)目的發(fā)展提供前提條件，主要是以生活型的日常性消費(fèi)為主題的商業(yè)類型。這是這種城鄉(xiāng)結(jié)合位置最容易生存也是比較符合實(shí)際需求的商業(yè)類型。,表示項(xiàng)目周圍的商業(yè)分布。 此部分現(xiàn)有的居住區(qū)和區(qū)域內(nèi)未來的居住區(qū)和企業(yè)單位將是本項(xiàng)目主要的客源和消費(fèi)者。,項(xiàng)目市場環(huán)境,根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，本項(xiàng)目最為適合的商業(yè)類型主要是生活型商業(yè)和專業(yè)類型商業(yè)。,展望2010 從目前來看，經(jīng)過2009年一年的快速消化，市場上所剩房源已經(jīng)不是很多，新盤的推出短時間對整體供應(yīng)不會產(chǎn)生過大的影響，張店市場2010年推出的項(xiàng)目總量應(yīng)該不會出現(xiàn)井噴的情況。 明年別墅產(chǎn)品的投放量肯定會有所增加，隨著樓市的發(fā)展，市場會相應(yīng)推出一定數(shù)量的高端產(chǎn)品，這是正常的市場規(guī)律，也能滿足特定客戶的需求。但是對市場整體的變化影響應(yīng)該不會很大。 2010年上半年市區(qū)沒有特別大的商品房供應(yīng)，整體不會有太大波動。就目前來看，淄博樓市還未出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。整體市場平穩(wěn)。二手房的調(diào)控更加促進(jìn)了新房的成交。下半年整體也不會有很大的波動。經(jīng)歷過2008年低潮以及2009年的急速反彈，剛性需求客戶在選擇出手時機(jī)時變得更加謹(jǐn)慎，不會受輿論導(dǎo)向的影響，并且認(rèn)清了樓市的發(fā)展規(guī)律。,2008-2010年張店區(qū)住宅建設(shè)總量為1086.29，全市商品住宅建設(shè)總量為1598.9萬平方米，共18.15萬套，其中張店區(qū)1031.29萬平方米，12.06萬套。 建設(shè)用地全市供應(yīng)1140公頃，其中張店661公頃。供應(yīng)商品房用地1060公頃，張店621公頃。,本案,老城,新城,項(xiàng)目市場供應(yīng)狀況,根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，本項(xiàng)目最為適合產(chǎn)品為中高端自主型產(chǎn)品。,中高端住宅產(chǎn)品例如黃金國際、中潤等大盤仍有不少存貨，加之今年、明年仍將有持續(xù)供應(yīng)，所以可以預(yù)見。這一檔次的產(chǎn)品市場機(jī)會較少。 面向中低收入人群的中低檔住宅，從08年以來一直處于緊俏狀態(tài)。80后一代的婚房占較大比例，雖然09年這一檔次的產(chǎn)品有增加，但預(yù)計仍有一定的市場機(jī)會。特別是配套相對成熟、單價在2000至3000元區(qū)間、總價25萬元以內(nèi)、首付5-8萬元的純住宅，仍將受到市場追捧。,投資類小戶型產(chǎn)品中心城區(qū)供應(yīng)量比較大，目前去化速度較慢。但這些產(chǎn)品一般地段都比較好，作為投資保值的工具，隨著通貨膨脹預(yù)期的加大，去化速度應(yīng)該會有所改觀。,同類產(chǎn)品的對比,根據(jù)老城區(qū)特點(diǎn)，東北部多層供應(yīng)量比較大，均以多層為主均價在3600元左右。,本項(xiàng)目所在區(qū)域無直接競爭項(xiàng)目，我們選擇老城區(qū)和新城區(qū)多層小高層的項(xiàng)目進(jìn)行價格主力戶型分析。,盛世新東城，老城區(qū)多層住宅主力戶型面積 在88-123 均價在2900元,四季花城老城區(qū)多層住宅主力戶型面積 在88-135 ，均價在2800元,都市名苑老城區(qū)多層住宅主力戶型面積 在90-120 ，均價在4500元,金晟云龍老城區(qū)高層住宅主力戶型面積 在50-60，115-122 均價在4000元,評論：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目普遍銷售不佳，主要產(chǎn)品形態(tài)為多層 部分樓盤多層即將進(jìn)入清盤階段，大部份多層存量比較大。 產(chǎn)品戶型、面積重疊，同質(zhì)化嚴(yán)重。 新開樓盤多層88-120平米戶型占80%以上。,同類產(chǎn)品的對比,根據(jù)新城區(qū)特點(diǎn)，小高層和高層供應(yīng)量比較大，明顯形成兩區(qū)產(chǎn)品類型到價格分化的狀態(tài)，均價在4400元左右。,龍鳳苑，新城區(qū)小高住宅（15-17層），主力戶型面積 在112-127 均價在4450元,美達(dá)華庭新城區(qū)小高層（11層）住宅，主力戶型面積 在80-110 ，均價在4400元,魯信新城區(qū)與老城區(qū)交界處，高層住宅（32層）主力戶型面積 在165-185 ，均價在4500元,花好園新老城區(qū)交界處，高層住宅（19-24），主力戶型面積 在50-60，110-120 均價在4400元,小高層、高層主力戶型：二房二廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi) 面積分布：110平米以下戶型占40%，110-120平米占40%，120-150平米占20%。 主力面積：80-120平米。 客源分析：市區(qū)客戶為主，檔次略高于多層客戶。,小高層面積需求分析,新城區(qū)小戶型投資型住房需求比較大，大戶型均以自主比為主。,90m2以下戶型銷售率最高：80% 110-120m2之間戶型銷售率最高：60% 120m2以上戶型銷售率：30% 小高層銷售率普遍低于樓盤整體銷售率。 市場上90-110m2的小高層戶型占比較大。且市場存量較高。 新城區(qū)小高層90-60m2面積段的戶型市場上缺乏，銷售形勢也比較樂觀。建議本項(xiàng)目小高層面積段控制在110-120平米和80-90平米的兩種戶型。,張店區(qū)新城區(qū)小高層均以大戶型為主，小戶型去化比較快。,同類產(chǎn)品的類比分析,根據(jù)新城區(qū)特點(diǎn)，小高層和高層供應(yīng)量比較大，明顯形成兩區(qū)產(chǎn)品類型到價格分化的狀態(tài)，均價在4400元左右。,通過以上數(shù)據(jù)分析可以看出： 新城區(qū)的小高層和高層與本項(xiàng)目直接形成競爭。 目前新城區(qū)80-100平米戶型市場存在暫時性真空。 同時區(qū)域內(nèi)小高層110-120平米戶型受客戶歡迎，銷售率較高。 區(qū)域樓盤品質(zhì)普遍較高，主要以景觀賣點(diǎn)尤為突出，同時同質(zhì)化比較嚴(yán)重，戶型細(xì)節(jié)缺乏創(chuàng)新，市場競爭白日化。 我們能做的是盡量在產(chǎn)品設(shè)計過程中，小面積戶型配比在整個一期戶型搭配中占到35%，同時在使用空間上得到增大，在使用效率上得到提高。110-120平米的戶型占一期項(xiàng)目40%的比例，120-160平米的戶型占到20%比例。 戶型配比建議：,以滿足消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，結(jié)合市場供應(yīng)缺口，講求實(shí)用。,綜合分析,根據(jù)新城區(qū)特點(diǎn)，小高層和高層供應(yīng)量比較大，明顯形成兩區(qū)產(chǎn)品類型到價格分化的狀態(tài)，均價在4400元左右。,市場供應(yīng)充足，下半年新開工面積增幅較快，短期內(nèi)競爭激烈，形勢嚴(yán)峻。 市場需求減弱，成交量同比下降，宏觀調(diào)控負(fù)面影響逐步顯現(xiàn)。 樓市銷售速度減慢，銷售周期也在加長，預(yù)示著高度賣方市場逐步向均衡市場轉(zhuǎn)變。 市場競爭激烈，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)階段性供大于求的現(xiàn)象，未來房價上升的空間不大。明年區(qū)域供應(yīng)量比較大，且有部分處于尾盤階段，房價出現(xiàn)調(diào)整的風(fēng)險較大。 產(chǎn)品同質(zhì)化問題嚴(yán)重，市場競爭更趨激烈，這將促使房地產(chǎn)開發(fā)在應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計、項(xiàng)目策劃、營銷推廣、經(jīng)營理念等方面的創(chuàng)新，各樓盤必須不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)，追求設(shè)計的獨(dú)特性，注重功能的前瞻性，注重營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化，提高房地產(chǎn)性價比等，才能提高市場競爭力。,本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析,本項(xiàng)目的優(yōu)勢顯而易見：由于體量較大的緣故，建工成本更低，固定成本分?jǐn)偂⒐?yīng)商報價更低、有更大的會所、更大的集中綠化面積、更充足的廣告預(yù)算、更靈活的定價空間等等。因此在一個個項(xiàng)目云集的板塊內(nèi)，往往大項(xiàng)目占據(jù)了絕對的市場主導(dǎo)權(quán)，不但具有區(qū)域市場內(nèi)的定價權(quán)，而且市場口碑、消化速度等方面都具有主導(dǎo)性地位，而其他中小項(xiàng)目只能起到“眾星拱月”般的陪襯作用。,目前購房者觀望心態(tài)嚴(yán)重 明年市場供應(yīng)量偏大 區(qū)域認(rèn)可程度偏低 未來區(qū)域有3個以上的村莊進(jìn)行改造，市場放量較大，競爭激烈,項(xiàng)目劣勢,項(xiàng)目優(yōu)勢,2.,項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境、基礎(chǔ)條件。,項(xiàng)目現(xiàn)有方案技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目總占地43萬平方米，一期占地13萬平方米，一期總建筑面積24萬平方米，一小高層為主，容積率：1.8戶型面積：80160平方米，開發(fā)商：山東嘉潤房地產(chǎn) 上述面積全部是地上建筑面積，在項(xiàng)目建議中，將盡量保持現(xiàn)有總體指標(biāo)，符合用地要求和最大化效益的原則。,區(qū)域商業(yè),社區(qū)商業(yè),項(xiàng)目土地指標(biāo),如果酒店是本項(xiàng)目最重要物業(yè)，則原方案可行。但商業(yè)規(guī)模很大，缺乏對商業(yè)的考慮。,宗地（民房）,案宗地為民房，增加拆遷成本，項(xiàng)目東面及南面為村莊，北面為城中村改造后的住宅用地，西面為商服用地。 按照正在編制的淄博建設(shè)新農(nóng)村規(guī)劃，周邊將進(jìn)行改造，村莊拆遷安置，但具體實(shí)施時間尚無法確定。,整體規(guī)劃設(shè)計原則,根據(jù)項(xiàng)目地塊條件、各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)、各物業(yè)之間的關(guān)系和要求，確定項(xiàng)目規(guī)劃建議。修改原則如下： 充分利用項(xiàng)目方正的地形：沿地塊邊緣形成半圍合多層布局，建筑之間有局部錯落，大氣而不呆板；小區(qū)規(guī)劃著重于特色鮮明的自然、休憩、簡潔的整體結(jié)構(gòu)。以用地自然條件為資源；圍合型結(jié)構(gòu)與空間層次內(nèi)涵；居住區(qū)域與生活空間有機(jī)聯(lián)系；對城市空間和整體景觀結(jié)構(gòu)的呼應(yīng)與氛圍塑造。現(xiàn)代住區(qū)追求的是布局結(jié)構(gòu)的合理化，空間形態(tài)的多樣化和建筑形態(tài)的簡潔化，本 規(guī)劃方案力求空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)合理、便捷和個性化的同時，將建筑形態(tài)規(guī)劃放到一個重要位置。規(guī)劃從整體用地的分析入手，將自然要素、功能區(qū)塊、生活軌跡、視線景觀等納入統(tǒng)一體系，使得小區(qū)的用地布局、道路規(guī)劃、空間組織等的結(jié)合更具邏輯性。,中心景觀開闊明朗，盡縣品質(zhì)樓盤風(fēng)范： 與小區(qū)入口匯合處設(shè)計一處中心廣場。沿四周的建筑形態(tài)充分圍合的姿態(tài)，強(qiáng)化中心廣場的凝聚力，通過周邊各主題景點(diǎn)進(jìn)行分散的視覺交流和空間交流，以求創(chuàng)造一個現(xiàn)代、時尚、自然的花園式居住園區(qū)。 人車分流，保證安全，減少噪音，提高項(xiàng)目品質(zhì)和居住空間,在本次建議中，將在考慮項(xiàng)目整體均衡性的情況下，重點(diǎn)對產(chǎn)品組合進(jìn)行調(diào)整和完善。,布局規(guī)劃的原則,通過對地塊資源的分級，對建筑布局提出四大要點(diǎn)：,保證戶戶景觀的均好性,強(qiáng)調(diào)不同等級地塊資源的共享互補(bǔ),一級地塊建議作為中央園林，提升地塊價值加大景觀視野,二三級地塊資源設(shè)置相對大面積的戶型單元,建筑風(fēng)格定位：,人們對居所的基本要求滿足以后，對于產(chǎn)品品質(zhì)有了更深層次的要求。在客戶采訪中，絕大多數(shù)客戶表示建筑風(fēng)格是他們購房時重要的考慮因素之一。,意義在于 u從建筑本身來說，是通過建筑風(fēng)格來取得兩種效果：一是美 觀，二是識別； u從市場角度來講，良好的建筑風(fēng)格對樓盤促銷是有積極意義 的，也是樓盤推廣的賣點(diǎn)之一； u對消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同。不同建筑 風(fēng)格影響消費(fèi)者的選擇，深圳市場上的典型案例如陽光棕櫚園和 鼎泰豐華了。,影響在于 u建筑外立面效果視覺的美觀性可以提升項(xiàng)目的檔次和知名 度； u外立面的建筑材料的選擇，包括材料的耐損能力、光潔度、 堅實(shí)度、保溫隔熱性能等等，對項(xiàng)目的保值有很大的幫助，客戶 得到了實(shí)惠，樓盤價值也得到了提升。,相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求。所以必須通過產(chǎn)品來引導(dǎo)消費(fèi)，通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的消費(fèi)需求。未來的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。,建筑風(fēng)格定位：,異域風(fēng)情項(xiàng)目定位要點(diǎn) 以人為本，從目標(biāo)客戶出發(fā)，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，和項(xiàng)目本身資源條件來選擇。 大量案例經(jīng)驗(yàn)證明，在較偏遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場不太成熟的地區(qū)，利用異域特色建 筑風(fēng)格，加上風(fēng)格化園林的營造打造產(chǎn)品的優(yōu)異品質(zhì)，是比較好的選擇。比如萬 科四季花城系列、深圳中航格瀾郡等。,建筑風(fēng)格規(guī)劃：,北歐風(fēng)情：時尚簡約的代名詞。外型簡潔、明快；親切、自然，質(zhì)樸中透 著尊貴和閑適的氣質(zhì)；立面設(shè)計，有簡單明快的立體線條和簡潔自然的色 彩。以歐式風(fēng)格為主，注重裝飾效果，保持簡潔，彰顯品質(zhì)生活領(lǐng)地,建筑外立面設(shè)計外立 面應(yīng)以“清新、活潑”為 設(shè)計理念，體現(xiàn)本項(xiàng)目 的“活力、健康”主題。 重視第五立面（屋頂） 的設(shè)計，使其在功能和 景觀上成為本地的唯一 性。但在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)重的同 時，也需要考慮強(qiáng)調(diào)色 彩的變化。,與區(qū)域產(chǎn)品形成差異化，塑造張店區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目。 將項(xiàng)目整體形象打造成改變淄博房地產(chǎn)格局的標(biāo)桿。,產(chǎn)品特色分析：,淄博市場上在售戶型幾乎都具備大面積飄窗、超大陽臺/露臺的設(shè)計元素，此兩種元素已經(jīng)成為淄博市民選房的基礎(chǔ)條件，未來創(chuàng)新及利用空間極低。 入戶花園、室內(nèi)庭院的創(chuàng)新元素在市場上鮮見，只有戶型上設(shè)計上融入超大入戶花園，提高了項(xiàng)目的形象和檔次，形成市場差異化競爭。 主臥拐角窗、隱藏式衣柜、室內(nèi)挑高、室內(nèi)庭院、入戶花園作為偷面積的手法在深圳、廣州等城市得到廣泛運(yùn)用，該產(chǎn)品面世每每必創(chuàng)當(dāng)期銷售記錄，本案可視情況酌情整合利用。 錯層、精/簡裝產(chǎn)品可以根據(jù)市場競爭環(huán)境適當(dāng)增加。,戶型細(xì)節(jié)規(guī)劃,合理應(yīng)用住宅面積計算規(guī)范，巧用不計入產(chǎn)權(quán)建筑面積的空間,戶型規(guī)劃：,可以嘗試將電梯、消防梯位置變換，利用節(jié)省下的面積打造入戶花園。,小高層,入戶花園,建筑風(fēng)格規(guī)劃：,可以考慮增加淄博市場上目前沒有的創(chuàng)新元素室內(nèi)庭院。填補(bǔ)市場空白，增強(qiáng)項(xiàng)目賣點(diǎn)，同時也可以讓業(yè)主享受到空間變化帶來的情趣。,室內(nèi)庭院及凸窗,建筑風(fēng)格規(guī)劃：,衛(wèi)生間干濕分離,衛(wèi)生間的干濕分離，使不同空間各為所用，互不影響，實(shí)實(shí)在在地考慮到了細(xì)微之處，在很大程度上方便了人們的生活。,戶型設(shè)計建議：,入戶花園作為獨(dú)特的禮儀空間（玄關(guān)區(qū)）帶來了更加浪漫的自然氣息,多用途設(shè)計，擴(kuò)大了家庭活動空間,入戶花園（三房） 二房可將生活陽臺考慮為入戶花園,戶型設(shè)計建議：多功能房,加入多功能房的套二，變成了小套三，提高產(chǎn)品的適用率,戶型設(shè)計建議：多功能房,梁,凸窗窗臺,凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積,凸窗剖面,倒立凸窗,不計面積,2.2m,將凸窗倒立設(shè)計，凸窗總高度低于2.2米，提高產(chǎn)品價值度。,戶型設(shè)計建議：多功能房,情景陽光房,項(xiàng)目主題依據(jù),園藝布局設(shè)計要點(diǎn)建議 主題廣場：注重人文藝術(shù)；體現(xiàn)歐式建筑居住環(huán)境；援引歐式園藝風(fēng)格；不同景觀主題 植被選種：以灌木為主；結(jié)合名貴的喬木樹種如廣玉蘭、桂花、香樟樹等；地面4852種植天鵝絨草坪 水系部分：實(shí)施局部的水系小景觀，結(jié)合人文水生財之風(fēng)俗 生活運(yùn)用設(shè)施：設(shè)置區(qū)域配套健身活動器件,園藝布局,車位規(guī)劃建議,將地庫車庫部分改為半地下車庫（可以增加底層架空綠化） 地庫花園的設(shè)計不能成為項(xiàng)目有效賣點(diǎn)，反而會加大成本投入，只要滿足規(guī)劃要求就可。,公共空間展示,立體景觀&小型水景，提升項(xiàng)目品質(zhì)感、增添景觀展示的趣味性,打造多重植被的立體景觀，采用層次豐富的小型植被配合喬木建立立體化的景觀體系,適度結(jié)合小型景，增加景觀的參與性和趣味性,2.,項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境、基礎(chǔ)條件。,項(xiàng)目放眼區(qū)域核心，打造集中高檔酒店、居住社區(qū)和商業(yè)組團(tuán)于一身的城市復(fù)合化大盤，力爭形成張店區(qū)區(qū)域旗幟性物業(yè)，區(qū)域商務(wù)、酒店、服務(wù)中心,!,項(xiàng)目主題定位,根據(jù)資源整合和項(xiàng)目發(fā)展方向確定項(xiàng)目定位：,項(xiàng)目1期全面體現(xiàn)項(xiàng)目的核心定位，即以開發(fā)為主體、商業(yè)為輔助的體系，構(gòu)筑項(xiàng)目中高端的基本框架。同時在整體需求下，配合發(fā)展社區(qū)商業(yè)從而形成具有廣泛的樣板和示范作用樹立大盤形象。,廣告語：原來你也在這里。訴求：多么熟悉的感覺體現(xiàn)溫馨 廣告語：我們的家都在這。訴求：體現(xiàn)家歸屬感 廣告語：我家住在上上城。訴求：引導(dǎo)消費(fèi)者把家按在上上城。,廣告訴求,項(xiàng)目商業(yè)定位,根據(jù)項(xiàng)目可發(fā)展物業(yè)類型、區(qū)域環(huán)境和位置關(guān)系等，確定本項(xiàng)目商業(yè)部分定位如下：,區(qū)域級鄰里商業(yè)中心,馬店 商業(yè)中心 ,項(xiàng)目定位區(qū)域商業(yè)中心，日常生活零售為主體，同時配合餐飲、娛樂、商務(wù)等商業(yè)，打造區(qū)域級商業(yè)中心。,造區(qū)域級商業(yè)中心。,根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)定位，考慮項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)、位置分布、各功能物業(yè)需求等，業(yè)態(tài)組合大致如下：,項(xiàng)目詳細(xì)業(yè)態(tài)和布置,集中商業(yè)：大小型社區(qū)賣場+外租區(qū)+零售+專業(yè)店+餐飲,繁榮的/一應(yīng)俱全的區(qū)域生活商業(yè)站,4.,項(xiàng)目商業(yè)定位、主題、業(yè)態(tài)。,評效一根據(jù)項(xiàng)目低價入市的策略開盤住宅均價暫定2800元計算，底商暫定4600元其銷售效益基本如下：,評效二根據(jù)銷售周期同時為為堅定前期投資客信心，開盤后成功消化剩余單鋪位，現(xiàn)住宅整體漲價300元，底商整體上漲500元后銷售均價計算，其租售效益基本如下：,按照銷售節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目一期進(jìn)入尾盤銷售期，整體按照開盤后調(diào)整價格計算均價在3100-3200元左右，計算銷售收益為784000000元。,4.,項(xiàng)目商業(yè)定位、主題、業(yè)態(tài)。,企業(yè)影響力,弱,強(qiáng),市場實(shí)現(xiàn)能力,弱,強(qiáng),領(lǐng)導(dǎo)者,機(jī)會主義者,跟隨者,挑戰(zhàn)者,改變游戲規(guī)則 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值,目標(biāo)明確，挖掘客戶 瞄準(zhǔn)市場縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn),搭便車，借勢 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 價格戰(zhàn)的制造者,市場領(lǐng)跑者 游戲規(guī)則的建立者 區(qū)域影響者,打造項(xiàng)目成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，價值標(biāo)桿，帶來品牌、利潤的雙贏,通過強(qiáng)勢取勢的策略，奠定項(xiàng)目區(qū)域標(biāo)桿的領(lǐng)導(dǎo)地位，形成核心競爭力，通過項(xiàng)目和市場狀況，制定營銷推廣策略。,強(qiáng)力打造示范區(qū)，樹立項(xiàng)目中高端形象；,線上媒體廣泛傳播；線下圈層營銷，鎖定客戶；,整合城市最高資源，改變比價體系，成為區(qū)域價值標(biāo)桿；,營銷策略總綱,活動時間：2010年4月中旬6月 活動目的：聯(lián)合權(quán)威機(jī)構(gòu)，拔高認(rèn)知度；擴(kuò)大目標(biāo)客戶群；強(qiáng)化居住體驗(yàn) 活動對象（場所）： 高端商場：待定 文化場所：待定 項(xiàng)目周邊及本項(xiàng)目營銷中心 活動內(nèi)容： 與地方雜志合作，設(shè)計?？础笆澜绯鞘行蓍e居住區(qū)”體驗(yàn)之旅； 邀請地方雜志以及攝影界的專家來項(xiàng)目體驗(yàn)，為項(xiàng)目拍攝攝影作品； 將攝影作品與項(xiàng)目理念結(jié)合，在高檔消費(fèi)場所、文化演出場所等巡展； 巡展內(nèi)容：攝影作品全面展示世界級城市休閑核曼哈頓中央公園、倫敦海德公園,“高端住宅”系列圖片展,客戶積累策略:,點(diǎn)對點(diǎn)的dm直郵服務(wù)；,在高端場所等設(shè)置外展場,聯(lián)誼商會、銀行、小眾餐會等鎖定傳播力強(qiáng)的客戶；,線上、線下全方位鎖定客戶,路牌廣告、工地包裝截流客戶；,在其他項(xiàng)目捷足先登及大規(guī)模推廣的前提下,本項(xiàng)目也將線上線下全方位鎖定客戶,路牌廣告/工地包裝,高調(diào)亮相，全方位吸引淄博乃至外地過往的客戶,形式：相對大氣的口號式的宣傳方式； 目的：高打項(xiàng)目形象，為之后項(xiàng)目宣傳的生活 方式埋下伏筆； 位置：目標(biāo)客戶群易達(dá)處； 1項(xiàng)目附近已有的廣告牌及交通要塞等位置； 2項(xiàng)目四周工地圍墻,運(yùn)用品牌標(biāo)準(zhǔn)色，材質(zhì)采用拉絲不銹鋼及黑色大理石，體現(xiàn)上上城的堅定及年輕的活力。,利用原有圍墻，通過直線條、面的表現(xiàn)，展示上上城的品質(zhì)。,工地入口應(yīng)強(qiáng)烈體現(xiàn)“上上城”，使品牌形象深入人心,現(xiàn)代歐式風(fēng)格裝修，重點(diǎn)展示出簡約而不失情調(diào)的高雅生活，突出其景觀型舒居的優(yōu)勢,小高層140三房兩廳兩衛(wèi),最大化的突出景觀元素，將外部景觀資源引入室內(nèi)，如落地窗、多功能廳的布置 ；整體風(fēng)格簡約穩(wěn)重而不失格調(diào)，表達(dá)出主人的尊貴標(biāo)簽之感。,新中式風(fēng)格裝修，東方意境的現(xiàn)代表達(dá)，彰顯居住的品質(zhì)感，情景感的體驗(yàn)；,疊加平層140三房兩廳兩衛(wèi),整個空間以灰雅色調(diào)和東方人的“留白”美學(xué)觀念控制節(jié)奏，顯出大家風(fēng)范； 細(xì)節(jié)的處理與雕琢，體現(xiàn)傳統(tǒng)東方美學(xué)韻味,注重標(biāo)簽感與別墅生活體驗(yàn)感的展示，突出與生活場景的交流,疊加平層140三房兩廳兩衛(wèi),吸納歐式建筑的比例和色彩，摒棄傳統(tǒng)歐式的繁復(fù)雕刻和線條，以現(xiàn)代建筑的簡潔和科技手段，通過高貴細(xì)節(jié)展示，體現(xiàn)主人的身份與地位。,點(diǎn)對點(diǎn)的dm直郵,制作項(xiàng)目?？i定客戶名單五萬名，進(jìn)行長期客戶經(jīng)營。 客戶名單鎖定： 淄博高檔住宅業(yè)主：待定 淄博高端企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)： 淄博高檔私家車主： 高新區(qū)、淄博市注冊資金100萬以上的企業(yè)高層名單。,鎖定高端客戶,小眾餐會,目的：與淄博張店區(qū)委員會建立溝通渠道，推 介產(chǎn)品；利 用他們擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力； 形式：小眾餐會或酒會，談?wù)擁?xiàng)目或市場形式； 地點(diǎn)：高檔會所、酒店或餐廳； 人數(shù)：每次不宜超過100人； 時間：2010.6-8月,鎖定傳播力強(qiáng)的客戶,外展場,鎖定高端客戶,目的：擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，搶占時機(jī)，在高端場所鎖定客戶，深入了解客戶； 形式：通過展示讓客戶