江蘇常州德厚香榭錦城項目提報含平面（296P） .ppt

合力易揚公司很榮幸能夠為德厚地產(chǎn)公司進行項目的整合研究，本次服務(wù)最終要達(dá)到的目的，是根據(jù)項目地塊特征、區(qū)域規(guī)劃前景、周邊市場發(fā)展趨勢、市場需求水平、可比物業(yè)分析、本項目產(chǎn)品建議、整盤營銷思路等綜合分析，得出該項目未來發(fā)展成功的操作模式及營銷思路，預(yù)測該項目最終盈利水平。為貴司提供項目整盤操作的可行性借鑒。 我們對于本項目整體思考的同時，更希望依據(jù)開發(fā)公司的要求，在市場、競爭對手、策劃創(chuàng)意的延伸及推盤思路的整體把控上，著重進行闡述。 作為一個以住宅形態(tài)為主的多居住形態(tài)大盤，不能孤立的單純從項目所處的區(qū)域來考慮，更必須要注重其對人們生活內(nèi)涵提升的把控，因此 基于市場，跳出市場，從更廣的視野來分析，以期對項目的后續(xù)發(fā)展及后續(xù)銷售過程中更深程度的引領(lǐng)給予指導(dǎo)與開拓。,前 言,這是一塊充滿活力的土地 這里將是常州未來環(huán)境最好、交通最捷、人氣最旺的核心居住區(qū)域之一 常州迅速發(fā)展，人們的生活日新月異 我們的項目就立足于這里 在市場的角逐者中 面對這塊寶地，我們該怎樣思考？ 最終如何實現(xiàn)最大的收益？,項目思路篇,城西居住品質(zhì)樓盤的綜合戰(zhàn)略考量,一個都市生活新中心即將崛起，人們的生活喜好及起居習(xí)慣或?qū)⒏淖?項目屬性界定： 未來城市副中心區(qū)域 城西樓盤云集之地 12.87萬平方米土地 30萬平方米純居住建筑 這預(yù)示著： 城西又一個居住大盤將橫空出世，新生活風(fēng)范社區(qū)，人居狀態(tài)的進步洗禮,以城為源 重塑西門形象 以市為根 整合城西資源 以路為脈 貫通八方物流 以人為本 拓展理想人居 根據(jù)常州總體規(guī)劃中“拓展南北、發(fā)展東西”的戰(zhàn)略布局，城西將成為城市的副中心區(qū)域，整體環(huán)境的改善、道路的暢通將極大的提升城西的居住價值。而我們的項目正立于區(qū)域中心，具有極大的升值潛力。,本項目,規(guī)劃意味著機會,機遇項目的機遇在于利用改善中的城西新居住格局優(yōu)勢，融入全新優(yōu)質(zhì)生活圈，體驗常州居住格局?jǐn)U容的改進和升級，進而達(dá)到生活完美感受之未來。 目標(biāo)跳出區(qū)域住宅市場競爭之格局，使本項目差異化、區(qū)域外延化，生活感受接軌長三角，體現(xiàn)國際化！ 區(qū)域新感覺、常州新人居，一個新居住中心就此崛起。,機遇與目標(biāo),以完美生活的名義， 打造常州新居家夢想之“優(yōu)悅”空間,都市中高檔居住區(qū)； 都市交通感受區(qū)； 都市配套完美區(qū)； 都市生活輕松區(qū)； 都市教育高尚區(qū)； ,定義 新生活理想之完美主義,解析新生活理想之完美主義,新居家狀態(tài)：生活便利、感覺滿足 “新生活理想”不只是“居大屋，享大成”，更是生活狀態(tài)和多重居家感覺的完美結(jié)合，強調(diào)“居住生活之美，而不是高品質(zhì)建筑之形”。以新居住中心之便利為生活核心，更重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效合理生活感受提升使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。 具“個性、靈魂、互動”的新生活主張 “新生活理想”的生活模式注重的是人而不是建筑，縮短現(xiàn)代人與人之間的心理距離，卻在很好整合人“群居”特性的基礎(chǔ)上提升時代進步的私密感受。 高標(biāo)準(zhǔn)生活：崇尚自然、不離城市 “新生活理想”對自然的重視，對各個生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共融的特征，使人們可能同時實現(xiàn)社會和自然的回歸。 追求孝道、關(guān)注孩童、契合時代、與人性共存 在新都市安家而居，卻緊緊把握生活節(jié)奏，使得各階層人們在此感受生活“源境”，引發(fā)自我滿足和理想落成的生活感受，是項目帶給每個人最終的精神和目標(biāo)所在。,新生活理想之核心靈魂 自由、和諧、人文、共享,自由,我們這樣想象 建筑自由的，空間和環(huán)境，沒有拘束和壓抑； 生活自由，多種生活樂趣； 服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合每一位居住項目中的人； 心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。,和諧,我們這樣想象 環(huán)境和諧，建筑與空間，人與設(shè)施，生態(tài)環(huán)境，和諧共生； 功能和諧，外圍配套，內(nèi)部休閑，相互依賴，和諧并存； 文化和諧，男女老少，傳統(tǒng)時尚，和諧的社區(qū)文化； 群體是和諧的，背景不同，特征不同，而情趣相投。,人文,我們這樣感受 共同的品位追求 共同的人文氣質(zhì) 互動的交流平臺,共享,我們這樣想象 共同理想，在這個社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲； 共同擁有，我們的社區(qū)不只是城西區(qū)本土人的，立足本區(qū)域，輻射大常州，它屬于來自于這個社區(qū)的每一個人； 設(shè)施共享，設(shè)施和服務(wù)，人們共同擁有，人們享受，建設(shè)著他們。,感受到生活的溫度，但我們準(zhǔn)備好了么,地形分析篇,項目所在位置,常州在長三角經(jīng)濟圈的地理位置,常州地圖,項目所在區(qū)位,項目位于常州未來 “副中心”城西板塊，該板塊依照常州城市規(guī)劃中 “東接西聯(lián)”的布局，極大的縮短了與市區(qū)的距離，擁有良好的地理優(yōu)勢。,總建面積：33.72萬平方米 占地面積：12.87萬平方米 土地性質(zhì):住宅、商業(yè)用地 容積率：2.56 建筑密度：46.8% 綠化率：大于30%,項目現(xiàn)狀分析,地塊南側(cè)為正在改造的中吳大道，改造完成后為74米寬的景觀大道，也是城市級主干道 ，極大的縮短了區(qū)域與市中心的距離。,地塊東側(cè)為南運河，河水水質(zhì)交好，水景資源較易利用，其較寬的河面條件，輔以精致綠化建設(shè)，將會成為良好的景觀資源。,地塊西側(cè)為白云路，路對面即為桂花園和陳渡新苑部分已交付區(qū)域，配有底商和小型超市，當(dāng)前居住氛圍不濃。,地塊北側(cè)為自然河道小倉浜，現(xiàn)有少量原住民私房。河道的北側(cè)為陳渡新苑，目前入住率較低。,配套設(shè)施描述,生活配套：信特購物廣場、新怡華超市、周邊老配套 商務(wù)配套：喬圣大廈、師源大廈、師源賓館、怡苑賓館 醫(yī)療配套：宣塘社區(qū)衛(wèi)生站 教育配套：江蘇技術(shù)師范學(xué)院、西藏民族中學(xué)、荊川小學(xué)、紫荊幼兒園,項目位于京杭大運河西側(cè)，靠近荊川公園，景觀資源較好； 項目周邊目前現(xiàn)狀比較雜亂，生活配套比較陳舊； 隨著中吳大道改善和規(guī)劃的逐步完善，區(qū)域未來將形成良好的居住氛圍。,交通概況,從交通情況看，項目毗鄰目前政府重點建設(shè)的中吳大道，地塊區(qū)域未來價值有望提升，距離市中心南大街約5公里； 項目周邊公交車目前較少，有517路、56路、23路途經(jīng)本區(qū)域。 517路：（奔牛萬家福紫荊苑小區(qū)南洋公交中心站） 56路：（飛龍立交橋錦陽花園荊川里小區(qū)白蕩河橋公交中心站） 23路：（小營前路橋市場紫荊苑小區(qū)為民橋）,京杭大運河,項目周邊有荊川路、懷德中路、緊靠中吳大道等城市主干道交通資源，交通優(yōu)勢明顯，中吳大道通車后極大的縮短了與市中心的距離。,中吳大道：龍城未來“金腰帶” 今年實施的中吳大道城市化改造工程，西起鐘樓開發(fā)區(qū)的玉龍南路，東至新運河天寧大橋，全長17.85公里，是城市級主干道。改造后的大道將改變原道路斷面狹窄、路況差、交通混亂的狀況，完善路網(wǎng)格局，提高道路通行能力，滿足地塊開發(fā)后的交通出行需求；其中高架二期也將在中吳大道設(shè)置上下出入口，且城市規(guī)劃地鐵4號線從下通過（預(yù)計2050年開工） ，屆時本項目區(qū)域?qū)⒊蔀榭罩?、地上、地下三位立體交通 。 京杭大運河-清水工程 2005年底，常州市市委、市政府發(fā)起了一項“清水工程”，該工程計劃從2006年起花三年時間對常州市河的污染進行大力整治，使常州早日重現(xiàn)“水鄉(xiāng)常州”的風(fēng)采根據(jù)規(guī)劃，城西地區(qū)的徐家浜、南運河及盛家浜也列為政府本次工程的水環(huán)境整治范圍。相信本項目未來也將是“清水工程”最大的受益者之一。,中吳大道的改善、京杭大運河水環(huán)境的治理，成為本項目實現(xiàn)更高項目價值的基礎(chǔ)。,區(qū)域重點規(guī)劃,我們項目所處的一個區(qū)域環(huán)境（京杭大運河、中吳大道、荊川公園）對項目的發(fā)展定位起著至關(guān)重要的作用，因此詳細(xì)地分析區(qū)域的規(guī)劃、考量未來區(qū)域發(fā)展前景是我們項目發(fā)展定位必須重點研究的環(huán)節(jié)。,strength,weakness,threat,opportunity,項目總體量30萬，且地塊方正，利于規(guī)劃布局； 地塊北側(cè)和東側(cè)水系圍繞，景觀資源豐富； 位于中吳大道旁，縮短了區(qū)域與市中心區(qū)的距離； 專業(yè)營銷公司較早介入項目，能更好、更高的實現(xiàn)項目價值。,項目周邊目前交通不是很便利，公交線路較少； 項目緊鄰城市主干道中吳大道，受噪音與灰塵干擾較大； 項目周邊生活配套不是很齊全，現(xiàn)商業(yè)氛圍不是很濃厚； 高層建筑形態(tài)市場競爭大，市場同質(zhì)化嚴(yán)重。,中吳大道改造完成后，拉近城東城西與市區(qū)的距離； 周邊原住居民較多，擁有大量的以改善生活質(zhì)量為主的潛力客戶資源。 區(qū)域規(guī)劃為城市的副中心，擁有良好的發(fā)展?jié)摿Α?區(qū)域內(nèi)同檔次競爭樓盤的存在，將會對項目產(chǎn)生一定銷售壓力； 整體區(qū)域?qū)ν馕^小，難以吸引區(qū)域外客戶購房； 整體房地產(chǎn)市場處于震蕩調(diào)整期，后期市場發(fā)展受整體經(jīng)濟走勢影響較大。,基于項目目前去化存在的劣勢和威脅，我們?nèi)绾螌⑦@些劣勢和威脅進行規(guī)避？,需要我們在立足于市場的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目自身特點，進行精準(zhǔn)定位和全方位的包裝； 在推廣方式上拓寬渠道，結(jié)合本項目特點進行精準(zhǔn)傳播； 結(jié)合市場走勢及競爭項目特點，制定出項目合理的銷售價格； 同時，充分挖掘項目自身景觀環(huán)境方面的優(yōu)勢、增加產(chǎn)品的附加價值，以增強項目的市場競爭力； 項目周邊商業(yè)配套目前尚不完善，可通過項目自身招商來解決商業(yè)配套問題； 綜合以上幾大要素的基礎(chǔ)上，充分塑造項目良好的市場形象，提升項目的品質(zhì)感，最終實現(xiàn)項目較高的利潤。,經(jīng)濟指標(biāo),區(qū)位條件,交通條件,配套條件,環(huán)境條件,地塊條件,沒有較多 限制,可塑性強,潛力板塊,公共交通 完善中,大眾配套 欠缺,整體檔次 一般,具備塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ),內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間,城市帶動板塊未來快速發(fā)展,路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交系統(tǒng)欠缺,缺少滿足便利生活的需要,不具備塑造高端產(chǎn)品的氛圍,具備適度提高整體定位,生活配套出行條件有所欠缺,產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間,高端物業(yè)缺乏客觀條件，但具備在現(xiàn)有地塊水平上實現(xiàn)突破的良好基礎(chǔ),結(jié) 論,房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿ρ芯?縱觀常州商品住宅市場近10年的發(fā)展歷程，市場發(fā)展逐漸成熟，經(jīng)過08年市場低迷期以后，消費者越來越理性。雖然09年上半年市場反應(yīng)火爆，但整體經(jīng)濟走勢不明朗，市場供應(yīng)量巨大同樣導(dǎo)致后市競爭壓力較大，如何形成差異化競爭將是各個項目發(fā)展的主要方向。,行業(yè)發(fā)展階段,圖：常州市歷年固定資產(chǎn)投資占gdp總量情況 單位：億元,常州經(jīng)濟增長方式主要表現(xiàn)為投資拉動型，近五年來固定資產(chǎn)投資占gdp總量比重增幅超50%；根據(jù)市場健康度研究體系，一旦固定資產(chǎn)投資占gdp總量超過50%，則表示市場投資過剩。 常州歷年gdp總量增長較為平穩(wěn)，相比而言房地產(chǎn)投資額的增長速度波動較大，并且明顯快于gdp總量的增長速度；結(jié)合固定資產(chǎn)投資健康度分析結(jié)論，常州房地產(chǎn)投資短期內(nèi)存在過熱的狀況，市場健康度不甚理想。,圖：常州市歷年房地產(chǎn)投資及gdp總量增長情況 單位：%,行業(yè)與經(jīng)濟匹配,行業(yè)與經(jīng)濟匹配,第二產(chǎn)業(yè)占絕對優(yōu)勢，第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟體量中的比例不高且增長速度低于第二產(chǎn)業(yè)的增長速度，同時第三產(chǎn)業(yè)所占的比重低于同類二線城市，從一個側(cè)面也反映出按常州目前的辦公、商業(yè)行業(yè)發(fā)展水平較低，導(dǎo)致城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢。 但從增速逐年上升來看，也可以看出第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后勁強大，而在這個過程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的機遇，但是開發(fā)思路和開發(fā)方式都面臨改變和創(chuàng)新。,增長方式：長期以第二產(chǎn)業(yè)的增長拉動經(jīng)濟發(fā)展。根據(jù)常州未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，今后的支柱產(chǎn)業(yè)仍將是以勞動密集型企業(yè)為主。,增長動力：常州市近幾年基本依靠投資拉動經(jīng)濟增長，預(yù)計未來幾年將從單純的依靠投資拉動的方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y、內(nèi)需、出口三方協(xié)調(diào)前進的方式發(fā)展。,目前，常州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，重點發(fā)展裝備制造、電子信息、石油化工、電力能源、現(xiàn)代紡織服裝、輕工食品等六大支柱產(chǎn)業(yè)，二產(chǎn)發(fā)展帶動三產(chǎn)快速提升，盡管所占比例維持平穩(wěn)，但絕對值增長明顯。通過與上海的比較，常州未來必然將經(jīng)歷一個二產(chǎn)絕對值仍然增加，但比重降低，三產(chǎn)在二產(chǎn)的帶動下快速上揚的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)之龍頭，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化不斷促進該行業(yè)的快速發(fā)展。,行業(yè)與經(jīng)濟匹配結(jié)論,表：常州市08年各物業(yè)供求情況 單位：萬,由圖統(tǒng)計顯示，08年常州市各物業(yè)總體均表現(xiàn)為供過于求，情況最為嚴(yán)重的當(dāng)屬住宅類物業(yè)； 2008年，全市房地產(chǎn)施工面積2577.3萬，同比增長17.3%；全市商品房竣工面積685.14萬，同比增長13.8。房地產(chǎn)施工-竣工比較2007年略微上升。隨著施工面積的逐年增加，未來市場供應(yīng)量明顯過盛。,表：常州市歷年房地產(chǎn)施工竣工情況 單位：萬,行業(yè)與需求匹配商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),圖：常州人口變動情況 單位：萬人,行業(yè)與需求匹配城市人口發(fā)展,2008年，常州市常住人口達(dá)440.71萬人，比上年末增加5.5萬人，增長1.3%。其中戶籍人口357.91萬人，增幅0.2%，占常住人口比重81.2%；非戶籍人口82.8萬人，占常住人口比重18.8%。 隨著戶籍人口以及外來人口的逐年增加，對房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場而言，意味著住宅需求正在逐步增加，且人口增加所帶來的需求多為剛性，為住宅需求的持續(xù)發(fā)展奠定人口基礎(chǔ)。,表：08年常州市與周邊城市均價比較 單位：元/,行業(yè)與需求匹配同類城市比較,從常州與周邊城市的房產(chǎn)均價以及價格漲幅來看，常州市場處于相對低位，這是由于常年的供需矛盾和激烈競爭造成的。 從各個城市的比較來看，常州的吸附力顯然是其中最低的，始終無法快速增長的人口是限制房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要瓶頸之一。,表：07-09年常州市整體土地供應(yīng)情況,上表統(tǒng)計表明，成交地塊比例最大的是商住地塊，其次是商業(yè)地塊、純住宅地塊，另外商辦地塊、商住辦綜合地塊和其他類比例較低。預(yù)計未來兩年新上市量將持續(xù)加大。 從成交面積區(qū)域分布來看，08 年土地成交主要集中在城南，占了常州土地成交面積的半數(shù)。 本項目所在的城西地塊成交數(shù)量不多，但土地成交以中大規(guī)模為主。,行業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)判土地出讓情況,行業(yè)研究結(jié)論,從房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)關(guān)系上來看，略顯房產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，但房產(chǎn)價格增幅比較慢，主要是受市場供需情況失衡導(dǎo)致。 常州城市人口增長速度緩慢，同時外來人口也較少，在一定程度上滯緩了商品房的去化。 從常州規(guī)劃成為特大城市來看，未來導(dǎo)入的人口將持續(xù)大幅增加，人口的快速增長，必然帶來房產(chǎn)的剛性需求，但以常州第三產(chǎn)業(yè)所占比例相對較低來看，未來一段時間內(nèi)人口導(dǎo)入將主要以第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展所導(dǎo)入，因此以中檔商品房購房需求為主。 同時，受新城這樣的品牌商在常州的操盤思路影響，新城在常州追求快速去化，盡管項目很多，但并沒有太過亮點的個案，而作為常州的第一大開發(fā)商，受其影響，區(qū)域內(nèi)的項目價格得不到提升，造成了市場拉不開檔次，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的局面。 對于這樣的市場，要獲得超過行業(yè)的平均開發(fā)利潤，良好的定位與適當(dāng)?shù)牟呗栽陧椖康牟僮髦惺种匾?整體市場現(xiàn)狀研究,總體市場現(xiàn)狀表現(xiàn)為供過于求，2006、2007年供求關(guān)系失衡,至2008年有所緩和，2009年又表現(xiàn)為供不應(yīng)求； 需求方面，常州市近幾年市場需求出現(xiàn)了持續(xù)性增長態(tài)勢，自05年以來，增幅穩(wěn)定在21%以上，07年達(dá)到峰值，年去化579萬平米， 08年受宏觀大勢的影響，需求受挫，供應(yīng)減少。 供應(yīng)方面，到2008、2009年增速明顯放慢，因此也造成了2009年1-5月供不應(yīng)求的態(tài)勢，消化存量。,整體市場現(xiàn)狀研究,圖：近六年整體市場供求比分析,由于剛性需求的拉動，03年至04年，房價有了一個明顯的上升，但由04年后土地大批出讓，市場競爭加劇，使得價格處于一個長期的平穩(wěn)期，開發(fā)商開始通過加大開發(fā)量來謀取盈利，使06年07年供應(yīng)大幅增加，而需求變化不顯著，因此市場競爭激烈，價格在劇烈競爭中缺乏上揚動力。 08年市場環(huán)境比較差，供應(yīng)量仍然大于市場需求量，隨著很多高端樓盤面市，拉動了整個均價的上升。2009年的價格與2008年保持持平，雖然表現(xiàn)為供不應(yīng)求，但是整體宏觀經(jīng)濟沒有回暖跡象，使得房價上漲乏力。,整體市場現(xiàn)狀分析,圖：近六年整體市場均價走勢分析,在政策、開發(fā)商打折讓利促銷等因素綜合作用下，樓市成交量的放大，主要還是有賴于剛性需求的繼續(xù)釋放，一定程度上表明消費信心回穩(wěn)。 但是需要注意的是，持續(xù)近5個月的熱銷即將使積攢了一年的短期剛需消耗殆盡，如經(jīng)濟形勢不明朗使得，改善置業(yè)者對經(jīng)濟形勢走勢和未來收入預(yù)期的不明朗導(dǎo)致消費者謹(jǐn)慎置業(yè)。如何吸引投資改善型購房客戶入市將成為中高端項目需要研究的課題。,圖：2008年6月-2009年5月供求關(guān)系變化,整體市場現(xiàn)狀分析,08年年末至5月份，常州市商品房價格一直在低位徘徊，說明開發(fā)商的讓利促銷，刺激剛性需求大量入市； 直到5月份有了明顯的上升，均價超過突破5000元/。說明市場的成交結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，在剛性需求釋放的同時，帶動了部分改善型購房者入市，所以市場成交量上升的同時，也帶動了價格向上攀升。,圖：常州市商品房成交價格走勢,整體市場現(xiàn)狀分析,市場成交主力在60-90、90-140兩個面積段，其中以初次改善的90-140為主，但是不可忽視的是，140-200、200以上的兩個面積段的成交量也在放大，說明部分再次改善型置業(yè)在市場的刺激下，開始出手購房。,圖：2009年1-5月份各個面積段成交情況,整體市場現(xiàn)狀分析,區(qū)域市場發(fā)展研究,常州就根據(jù)目前的市場和區(qū)位劃分，主要 形成了五大板塊，分別為： 城東、城西、城南、城北、城中板塊。,*數(shù)據(jù)來源：易居（中國）市調(diào)數(shù)據(jù)庫（2008.8）,45,本案,項目面臨的城西板塊價值被嚴(yán)重低估，陷入老城區(qū)的概念沼澤；導(dǎo)致板塊價格目前無法突破！,區(qū)域劃分格局,新城長島 4000元/,云山詩意 4900元/,泰盈八千里 4000元/,世紀(jì)華城 3900元/,朗詩國際街區(qū) 9000元/,桂花園 3800元/,新四合院 5500元/,格蘭藝堡 4200元/,圣巴塞耶 3900元/,花園西郡,上書房,目前該區(qū)域市場上的競爭項目： 產(chǎn)品自身優(yōu)勢與區(qū)位優(yōu)勢：朗詩國際街區(qū)、云山詩意、新四合院； 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭項目：圣巴塞耶、格蘭藝堡、桂花園、泰盈八千里、新城長島、世紀(jì)華城； 區(qū)域內(nèi)未開盤項目：花園西郡、上書房；,本項目區(qū)域競爭格局,本案,區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)面積233萬方，已售面積82.5萬方，未來供應(yīng)面積約145.3萬方,區(qū)域競爭項目供應(yīng)分析,從上表可以看出，未來還有28萬供應(yīng)量，結(jié)合上述未推出的體量，區(qū)域未來直接競爭項目總供應(yīng)量約為173.3萬。 這給項目的發(fā)展形成了一定的去化壓力，同質(zhì)的競爭必然會造成惡性的后果，如何尋找差異化的道路是項目成功發(fā)展的首選方向。,區(qū)域未上市競爭項目供應(yīng)量分析,競爭項目面積段分析,市場近50的供應(yīng)主力為三房，主力面積在104148平米，總價在40-60萬元之間； 其次為二房，主力面積在78108平米，總價在30-40萬元之間。,08年后新開盤樓盤，整體去化表現(xiàn)比不夠理想，月均在30套左右，07年多數(shù)樓盤去化率保持在7080之間。 而新城長島憑借新城地產(chǎn)品牌影響，桂花園憑借價格的優(yōu)勢，去化量和去化速度在區(qū)域市場最優(yōu)越表現(xiàn)。,區(qū)域項目去化分析,市場個案優(yōu)惠幅度持續(xù)增大，現(xiàn)房優(yōu)惠折扣保持在94-96折；區(qū)域價格年漲幅在10-15%左右。 價格持續(xù)促銷，一方面反映市場轉(zhuǎn)變的去化壓力，另一方面表現(xiàn)出目前市區(qū)價格與客源認(rèn)知的矛盾；,區(qū)域項目價格分析,區(qū)域未來土地供應(yīng),未來土地新增供應(yīng)集中在次中心、更多表現(xiàn)在容積率在2以上的同質(zhì)化的小高層、高層競爭； 后續(xù)同質(zhì)競爭壓力大，高品質(zhì)、差異化個案成為必然選擇。,區(qū)域未來土地供應(yīng),城市中心格局變遷使本區(qū)域成為城市雙核中心之一，給項目的發(fā)展孕育了一個良好的政策環(huán)境；未來具有極高的發(fā)展?jié)摿Γ?區(qū)域客戶群體對傳統(tǒng)居住概念比較認(rèn)同，多為初次改善型置業(yè)需求，對價格的敏感度較高。 區(qū)域產(chǎn)品定位差異性大，有適合中高端人群的格蘭藝堡（花園洋房）、朗詩國際街區(qū)、云山詩意，也有大量適合中低端人群的產(chǎn)品，有桂花園、榮亨逸都等，價格差異性較大，選擇面較廣 。 未來競爭形勢嚴(yán)峻，區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)量達(dá)到173.3萬 ，同質(zhì)的競爭必然會造成惡性的后果。 項目面臨的市場競爭格局嚴(yán)峻，挖掘項目優(yōu)勢，充分發(fā)揮稀缺價值，方可突出重圍。,區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及潛力總結(jié),板塊內(nèi)競爭現(xiàn)狀對比結(jié)論,“紅?！?“藍(lán)?！?產(chǎn)品錯位競爭、差異入市 以產(chǎn)品差異為先導(dǎo)，引發(fā)同質(zhì)客戶的“二次細(xì)分”,結(jié)論一 高層注定紅海搏殺 相比同板塊競爭產(chǎn)品，高層同質(zhì)化傾向明顯，不具備顯著的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 結(jié)論二 別墅將是藍(lán)海契機 別墅產(chǎn)品面積控制合理，加上個性化產(chǎn)品出現(xiàn)，有望成為藍(lán)海競爭的契機,區(qū)域發(fā)展對本項目啟示,緊隨市場整體趨勢，板塊市場性價比引力優(yōu)勢 驅(qū)動區(qū)域外價格擠壓客源流入,結(jié)論三 區(qū)域客源難以支撐板塊市場發(fā)展,區(qū)域客源以自住型的剛性消費釋放為主體，容量有限對板塊市場發(fā)展支撐不足,區(qū)域發(fā)展對本項目啟示,區(qū)域典型個案分析,云山詩意,賣點： 園林景觀是方圓云山詩意最大的賣點之一，本項目憑借著獨特的中式風(fēng)格建筑特色以及濃郁的人文文化氣息，營造社區(qū)高品質(zhì)、高舒適性居住的典范；,主推廣語：方圓云山詩意，東方人文大宅！,在售主力面積：127-137（3/2/2）,成交均價：4800元/,銷售現(xiàn)狀： 一期08年10月開盤推出1#.2#.3#（乙單元）.5#.6#樓，現(xiàn)去化率約60%左右；下半年預(yù)計推出3#甲單元和8#樓，主力戶型為160的五房兩廳兩衛(wèi)。,現(xiàn)優(yōu)惠方式：97折,主力戶型點評,優(yōu)點 戶型方正,功能齊全 帶轉(zhuǎn)角飄窗,通風(fēng)采光效果俱佳 超大陽臺、空中花園，室內(nèi)空 間室外延伸 不足 沒有干濕分離和動靜分區(qū) 部分房源南北不通,泰盈八千里,主推廣語：泰盈八千里，66萬平米新中心！,賣點： 泰盈八千里建筑以板樓為主，block空間圍合，建筑立面風(fēng)格是以現(xiàn)代風(fēng)格為主，強調(diào)人文、自然、運動和諧共生的居住氛圍,在售主力面積：三房106-119（5#樓）,成交均價：4000元/,銷售現(xiàn)狀： 1.1期08年10月開盤推出6#.7#；現(xiàn)已基本售罄； 1.2期09年7月11日開盤推出5#樓甲單元（乙單元作精裝修出售），現(xiàn)5#樓去化率約30%左右.,現(xiàn)優(yōu)惠方式：97折,優(yōu)點 戶型方正,功能齊全 帶空中花園,贈送1/2面積 干濕動靜功能分區(qū)合理 不足 部分南北不通透 臥室開間偏小，主臥只有3.4米左右,主力戶型點評,桂花園,主推廣語：典藏2008棵桂花樹的飄香名宅 ！,賣點： 項目以為“桂花文化”與“二房全朝南”為賣點，以宣傳其樓盤的桂花文化，并以“典藏2008棵桂花樹的飄香名宅”為媒體述求。,在售主力面積：三房93-118,成交均價：3800元/（4#.10#.14#.19#）,銷售現(xiàn)狀： 一期07年9月開盤，推出的1、2、3、8、13、17、22號樓，現(xiàn)已基本售罄； 二期08年1月開盤推出東側(cè)臨白云路的4、10、14、19號樓，1-2層為底商；現(xiàn)整體銷售率為80%,現(xiàn)優(yōu)惠方式：98折,優(yōu)點 戶型方正,功能齊全 空中花園贈送面積 戶型面積配比合理，雙房朝南、 符合常州人居住習(xí)慣 不足 沒有干濕分離和動靜分區(qū) 部分南北不通透,主力戶型點評,圣巴塞耶,主推廣語：地中海式浪漫之城！,賣點： 地中海式風(fēng)情建筑、brt2號線便捷交通、6000中心水景、戶型設(shè)計上加入空中花園,在售主力面積：三房104-111,成交均價：3900元/,銷售現(xiàn)狀： 一期07年10月開盤，共推了825套，現(xiàn)還剩31套，主要為頂層復(fù)式戶型，一期整體去化率在96%；二期海岸線預(yù)計今年9月左右推出。,現(xiàn)優(yōu)惠方式：現(xiàn)房96折,優(yōu)點 景觀陽臺、空中院館、入戶花園、落地凸窗，多種方式面積贈送超高附加值。 不足 沒有干濕分離和動靜分區(qū),主力戶型點評,世紀(jì)華城,現(xiàn)主推廣語：準(zhǔn)現(xiàn)房稀金水岸大宅，成就暢意人生！,賣點： 緊依中吳大道、環(huán)抱近千米白蕩河水景、圍合式布局、110米超大棟距；,在售主力面積：三房121-133、四房142以及頂層復(fù)式,成交均價：3800元/,銷售現(xiàn)狀： 一期于2007年1月1號開盤推出了1#11#的11棟住宅樓，現(xiàn)已交付，一期整體去化率在56%左右；二期預(yù)計明年上半年上市銷售，屬直接競爭項目之一。,現(xiàn)優(yōu)惠方式：現(xiàn)房94折,優(yōu)點 南北通透、采光通風(fēng)效果佳 預(yù)留儲藏室，兼具玄關(guān)功能 雙臥朝南，雙陽臺 主臥帶獨立衛(wèi)生間，私密性高 不足 衛(wèi)生間沒有干濕分離 臥室開間小，整體使用率低,主力戶型點評,新城長島,主推廣語：發(fā)現(xiàn)常州新居住之美!,賣點： 緊靠城市規(guī)劃景觀水體新京杭運河 ，以“零缺陷戶型限量搶購”和“臨墅環(huán)水景觀小高層”為主要產(chǎn)品賣點，迎合了較多購房者追求產(chǎn)品的附加值和居住的高要求 ；,在售主力面積：三房89-119（132#.136#.139#樓）,成交均價：4000元/,銷售現(xiàn)狀： 2.3期09年4月25日開盤，推出2棟小高層、1棟高層（132#.136#.139#），共196戶；目前該期已去化約70-80%左右，去化戶型相對比較平均 。,現(xiàn)優(yōu)惠方式：97折,優(yōu)點 景觀陽臺、落地凸窗，多種方 式面積贈送超高附加值 客廳開間大 舒適性高 不足 沒有干濕分離和動靜分區(qū) 部分雙室朝北 部分空間使用率不高,主力戶型點評,朗詩國際街區(qū),主推廣語：“恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光、精裝”的生態(tài)科技產(chǎn)品 ！,賣點： 西鄰南運河、在規(guī)劃設(shè)計中強調(diào)“綠色建筑”理念將地源熱泵、混凝土頂棚輻射制冷制熱、智能新風(fēng)、外墻、外窗、外遮陽、屋頂?shù)孛妗⒏粼敫袈?、同層排水以?4小時中央生活熱水10大系統(tǒng)全面引入該項目；,在售主力面積：三房133-148、四房187（8#、9#樓）,成交均價：9000元/,銷售現(xiàn)狀： 首次開盤08年7月推出11.12號樓，1層為挑空。后加推10#.13#；09年6月28日二期自由版開盤，推出8#（毛坯）、9#（精裝修），共140套，當(dāng)日熱銷90套。,現(xiàn)優(yōu)惠方式：最高優(yōu)惠200元/+3萬元,優(yōu)點 戶型方正，動靜分區(qū)，功能齊全 房房朝南，雙景觀陽臺 不足 衛(wèi)生間沒有干濕分離 部分空間使用率不高,主力戶型點評,區(qū)域典型競爭樓盤定位多為中端樓盤，如桂花園、世紀(jì)華城等，主要滿足區(qū)域初次改善型置業(yè)者的居住需求，對項目的品質(zhì)和居住舒適性考慮較少。 另外，競爭樓盤中也不乏有中高端及高端定位的樓盤，如云山詩意和朗詩國際街區(qū)。該樓盤在一定程度上消化了區(qū)域內(nèi)擁有較高支付能力的購房者。 區(qū)域樓盤在戶型設(shè)計優(yōu)勢中主要體現(xiàn)在飄窗、落地凸窗、空中花園的贈送面積上，另外在戶型布局上也以緊湊型為主。 綜合以上所述，我們項目由于體量較大，因此在定位上不適宜太高，以涵蓋區(qū)域內(nèi)主要購房群體的需求為主。 同時，我們項目在戶型設(shè)計上除了吸取目前市場上贈送面積的優(yōu)勢外，還應(yīng)更多的增加戶型的附加價值，以產(chǎn)品的創(chuàng)新贏取市場的關(guān)注。,典型競爭樓盤總結(jié),市場上主要暢銷戶型借鑒,超大入戶花園約28-30平米，極具誘惑性,114平米,客廳開間4.8米，豪華客廳設(shè)計,市場上主要暢銷戶型借鑒,該戶型總面積控制較好，118平米做到三房兩廳兩衛(wèi)；符合本項目的客戶需求。 兩個空中花園設(shè)計，既贈送了面積，同時可根據(jù)業(yè)主需要改為臥室、書房，性價比高； 落地凸窗設(shè)計，即可以延伸室內(nèi)空間，再次增加贈送面積。 南北通透，所有臥室朝南設(shè)計，符合常州購房者的居住習(xí)慣；,118,市場上主要暢銷戶型借鑒,103,挑高約6米，增加空間感,103平米設(shè)計出比較方正的2+1戶型，能較好的控制總價。,市場上主要暢銷戶型借鑒,185,雙入戶門設(shè)計,寬廳設(shè)計,步入式衣帽間,陽臺客廳與臥室連接增加使用空間，提升居住舒適度,125平米,入戶花園，提升戶型價值,市場上主要暢銷戶型借鑒,弧形窗戶,140平米,130平米,入戶玄關(guān),空中花園,市場上主要暢銷戶型借鑒,兩梯四戶中間戶型進深較短，增強采光感,85-88平米,兩梯三戶中間戶型借鑒 運用6米的挑高露臺增加戶型的附加值,88平米,區(qū)域購房客戶分析,客戶研判,客戶分類模型,購買力客戶類型,家庭結(jié)構(gòu)客戶類型,單身e族,新婚族,已婚丁客,幼小3口之家,新常州人,單身丁客,三代同堂,中大學(xué) 3口之家,丁客家庭,兒女立家,三代同堂,二老空巢,中 產(chǎn) 型,經(jīng) 濟 型,富 裕 型,富 貴 型,富 豪 型,100萬/年以上 50-100萬元/年,10萬-50元/年,5萬元以下,新新人類,客戶研判,購買力客戶分類描述,客戶研判,產(chǎn)品與客戶匹配,客戶定位分解,60-100主力客群為首次置業(yè)型,100-130主力客群為改善型,客戶定位分解,144以上主力客群為享受型,客戶定位分解,客戶定位,客戶結(jié)構(gòu),目標(biāo)客群,長期駐留常州的商務(wù)人士,全市私營企業(yè)主或企業(yè)高管,事業(yè)單位、機關(guān)中高收入人群,各類產(chǎn)業(yè)園外資企業(yè)高管層,來自蘇錫常的投資客,部分有常州情節(jié)的境外和海歸人士,長年在外打拼的常州人,政府高級官員,項目定位,向主題化要生命精神層面的理想家園,定位啟示錄,市場環(huán)境啟示我們必須做到生活概念的突破，走符合生活理想發(fā)展的路線才能突破周邊千篇一律的產(chǎn)品競爭,你想到的，別人也會想到。 那么，走投無路的時候 領(lǐng)路是唯一的路,一級核心價值,區(qū)域環(huán)境,整體區(qū)域居住環(huán)境（改善后的居住環(huán)境） 區(qū)域交通位置便捷（中吳大道、未來輕軌四號線） 區(qū)域配套齊全、生活便利 區(qū)域規(guī)劃前景誘人（城西副中心規(guī)劃）,二級核心價值,建筑,景觀,獨棟、高層，公寓國際建筑風(fēng)格,主題化的中心景觀設(shè)置,人文,兒童教育便捷，區(qū)域教育環(huán)境優(yōu)越,最突出、最顯性、項目發(fā)力的核心,項目個性、實現(xiàn)項目銷售的發(fā)力點,德厚的品牌價值（開發(fā)歷程、理念提升）,企業(yè)品牌,項目核心賣點主張分級,提升性賣點提煉,國際品質(zhì)精品社區(qū),七星情懷,a/定位過程,frame of reference 競爭策略 以國際視野滿足人性的高 級居住需求,（needs）對項目的最基礎(chǔ)需求,（wants）高級需求 建筑環(huán)保、節(jié)能，園林綠 化、生態(tài)環(huán)境、教育配 套、生活配套、人文景觀 等綜合素質(zhì),/決定說服的對象,target audience,(目標(biāo)對象),定位塑造決定了行銷的結(jié)果,point of difference 差異點 擁有同行沒有的定位形象 和品牌形象,居住符號，讓城西與常州更近,德厚品牌主張,項目品牌主張,b/ 【品牌】,市場突破點,建立真正意義上的品質(zhì)樓盤，項目自身特點 滿足期待，但不滿足實際，如何競爭是關(guān)鍵,對于品質(zhì)社區(qū)普遍存在的認(rèn)識加以引導(dǎo)，確立自 己的理念地位，打造新觀念，直至無法超越,增添更多的附加值，從開發(fā)主題讀出生活內(nèi) 涵，明確賦予的價值,【市場】,市場突破點,讀城尋找 尋找轉(zhuǎn)換視角 ,讀城尋找 尋找轉(zhuǎn)換視角 ,品牌與市場切入點定位必須 站在城市的高度； 站在未來的高度； 站在文化的高度； 站在大盤的高度； 拋棄對手，突破競爭,站在城市之上：大盤的持續(xù)推出，正改變常州的生活方式。 站在未來之上：城市形態(tài)和人們的生活方式都在隨著時代在變，須以未來的眼光考量本案。 站在文化之上：只有為地產(chǎn)開發(fā)注入文化因子，才能創(chuàng)造附加值，從文化的角度去深刻挖掘生活主題，倡導(dǎo)全新居住文化。 站在大盤之上：大盤的定位在于無人比擬，直面對手臨危不懼。,過去，城市因人群的聚落形成； 今天，城市因人們的夢想而誕生。,城市是有機體 而生活卻需心靈去感覺,c/我們的市場定位,主題化 一個項目的所有內(nèi)容須滿足各個層面的審視，更滿足每位業(yè)主的內(nèi)心需求 未來的居住觀/生活內(nèi)涵/潮流走向/人文基礎(chǔ),【主題】,未來的居住觀： 都市和諧自然生態(tài)幸福感,【未來的居住觀】,產(chǎn)品形象定位,【產(chǎn)品形象】,【產(chǎn)品形象】,本項目如何領(lǐng)導(dǎo)與超越常州區(qū)域市場？ 領(lǐng)悟“新理想主義”所倡導(dǎo)的： 主題鮮明、彰顯時代個性 與自然的迅速融合,d/我們的產(chǎn)品定位,價值突破確定 -區(qū)域品牌領(lǐng)導(dǎo)者+產(chǎn)品創(chuàng)新型,通過市場及項目現(xiàn)狀分析，本項目價值突破模式適合采用產(chǎn)品創(chuàng)新型模式，做區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。 通過定位差異化和創(chuàng)新產(chǎn)品競爭市場，以產(chǎn)品附加值演繹都市生活方式，是對市場分析之后的啟示。以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心競爭力，以景觀、立面提升優(yōu)勢，在生活概念上強化。,產(chǎn)品定位與需求整合,標(biāo)準(zhǔn)公寓,單身貴族,已婚丁客,三口之家（幼小）,二老空巢,2房,2房,2房,2房/3房,三口之家（小學(xué)）,2房/3房,結(jié)合城市發(fā)展和社會、經(jīng)濟背景 結(jié)論，建議以二房與三房為主。,別墅類,三口之家,三代之家,4房,5房,別墅產(chǎn)品是提升小區(qū)品質(zhì)的一方面，結(jié)合區(qū)域消費特征，建議別墅面積適當(dāng)控制。,全復(fù)式、錯層,三代同堂,三口之家（小學(xué)）,三口之家（中學(xué)）,3房,3房,3房/4房,結(jié)合項目打造的中高端市場定位，建議部分復(fù)式或錯層戶型,產(chǎn)品的供應(yīng)滿足中產(chǎn)階層家庭結(jié)構(gòu)的全部需求，在同一階層中全部覆蓋,標(biāo)準(zhǔn)房型,2/2/1 約80m2 3/2/1 90-115m2 3/2/2 115-136m2 4/2/2 144-165m2,二人世界 三口之家,類型,主力戶型面積,建議配比,家庭結(jié)構(gòu),20%,15% 35% 15%,產(chǎn)品戶型配比建議,公寓戶型主要考慮單身貴族及部分過渡性置業(yè)需求，主要體現(xiàn)在總價低的優(yōu)勢上。 別墅型物業(yè)主要為區(qū)域高端置業(yè)群體設(shè)置，但考慮區(qū)域消費水平，因此適當(dāng)控制面積。,別墅類戶型,4/3/3 200-260m2 5/3/3 300-350m2,三口之家 三代同堂,類型,主力戶型面積,建議配比,家庭結(jié)構(gòu),60% 40%,單身貴族/空巢老人 丁口之家,公寓戶型,1/1/1 約50-60m2 2/1/1 約70-80m2,70% 30%,產(chǎn)品戶型配比建議,規(guī)劃建筑篇,1、建筑生態(tài)布局 建筑規(guī)劃與布局應(yīng)充分利用常州地區(qū)夏季主導(dǎo)季風(fēng)，以及現(xiàn)有城市干線形成的季風(fēng)走廊，對建筑群體進行季風(fēng)疏導(dǎo)，形成合理的正負(fù)壓差，以改善內(nèi)部的生活環(huán)境。 2、個性化 針對各區(qū)域進行個性化規(guī)劃設(shè)計，設(shè)定不同的容積率和略有差異的物業(yè)類型（同屬居住物業(yè)），強調(diào)不同的建筑和景觀主題，以分散銷售風(fēng)險，并做到各類奇貨總量有限，分大盤為若干精品組團來做。 3、主體應(yīng)突出人的行為方式 一切以人的行為方式為根本，向社會推薦一種全新的生活方式，更為文明、舒適、安全、衛(wèi)生。 4、戶型上應(yīng)有3-5年的前瞻性 本項目體量30萬平米左右，開發(fā)及銷售周期3-5年，因此產(chǎn)品需要具備前瞻性，對未來集合式住宅在功能細(xì)致化，強調(diào)干濕櫥衛(wèi)、空間的多重性使用，工業(yè)化產(chǎn)品的利用，節(jié)能環(huán)保設(shè)施上等應(yīng)有一定的應(yīng)用。,項目規(guī)劃原則,5、鬧中應(yīng)取靜 身處都市的小區(qū)具有都市生活的各方面優(yōu)勢，也有繁鬧吵雜的襲擾，應(yīng)揚長避短，空間上高度強調(diào)漸進過程，進行流域疏導(dǎo)以及景觀心理靜化，明確公共半公共半私密私密的若干過渡空間，并配以主題景觀，使人充分回歸自然。 6、交通組織 人車應(yīng)充分分流，機動車簡潔明朗，大量地使用人、景合一的步行系統(tǒng)，步行系統(tǒng)應(yīng)串聯(lián)各獨立的居住街區(qū)，可采用景觀沿降廣場和躍街步行道等。 7、景觀與建筑并重 系統(tǒng)地組織景觀，開辟大縱深景觀走廊并以季風(fēng)走廊組合一氣，應(yīng)注重公共景觀與單元入口半私密景觀的區(qū)分，前者強調(diào)與建筑類型相匹配的主題，后者注重可防衛(wèi)性。林木注重點、線、面、群（都市化特征）地被部分應(yīng)強調(diào)秘密性空間的保護，ffe部分應(yīng)獨立制定以突出高品質(zhì)樓盤。,復(fù)興中的亞洲價值觀,從上世紀(jì)90年代的歐美建筑風(fēng)格風(fēng)靡各地，到21世紀(jì)初中式傳統(tǒng)建筑文化經(jīng)過創(chuàng)新之后的回歸，再到今天新亞洲主義建筑文化的異軍突起，越來越明晰地顯示了亞洲人民正在以開放的心態(tài)，重新找回失落已久的文化自信。 新亞洲主義建筑文化融匯其內(nèi)在精髓，將自然景觀與建筑、私密性與開放性巧妙結(jié)合；強調(diào)建筑與環(huán)境的和諧共生，強調(diào)一種開放的態(tài)度和內(nèi)斂的性格；不事張揚、不為炫耀，而是充分尊重居住者內(nèi)在的心理感受。新亞洲主義建筑，圍繞天人合一、包容、內(nèi)斂、和合等觀點闡述了亞洲價值觀的文化內(nèi)涵，真正滿足了既具有國際視野，又保有中國文化傳統(tǒng)的社會中堅階層的內(nèi)斂性格與開放心態(tài)。,建筑風(fēng)格上秉承“濱水城市風(fēng)貌特色”的區(qū)域定位理念， 與常州大盤普遍采用的建筑及現(xiàn)代風(fēng)格形成對峙之勢，氣勢不讓。,建筑風(fēng)格建議1,社區(qū)的東方人居理念,內(nèi)斂 包容 和睦 immanence catholicity harmony,新亞洲主義風(fēng)格建筑,本案客戶對項目整體質(zhì)感有較高要求，外立面作為直觀要素尤為重要。而市場上高品質(zhì)類型物業(yè)基本上是以面磚、石材為主，色調(diào)以沉穩(wěn)的暖色調(diào)為主。 因此我們在客戶需求和成本控制的多方考慮下，建議以面磚作為本項目立面的主要材質(zhì)，并在建筑檐口、底部、分段處及裝飾線條處使用石材增加立面的豐富性和質(zhì)感。,新亞洲主義建筑在園林景觀環(huán)境的規(guī)劃方面，注重與自然生態(tài)環(huán)境的和諧共生，因而人和建筑都成為自然的組成部分。細(xì)部強調(diào)公園式設(shè)計，與其相鄰的有步行道、親水臺階和延伸到水上的休息區(qū)，從而為人們提供更多交流、運動及休憩的空間。,新亞洲主義風(fēng)格園林,中庭景觀帶,景觀示范帶水景,景觀小品建議,“新裝飾古典主義”所提倡的 注重視覺效果，經(jīng)典立面，細(xì)節(jié)提升，華貴都市氣質(zhì),品質(zhì)、品味-融合西方新古典主義的厚重典雅與東方人鐘情的獨特審美，豪華都市品質(zhì)、金屬感品質(zhì)立面、彰顯經(jīng)典細(xì)致的品質(zhì)、品味!,建筑風(fēng)格建議2,舒適、豪華、典雅-弧形景觀窗、270度寬視距觀景陽臺、典雅優(yōu)美的弧線型屋頂線條。,景觀優(yōu)化,“新裝飾古典主義”所提倡的 -高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合，三重景觀，都市自然家,三重園林、四度空間 營造新都市主義主題景觀體系 三重景觀： 地面景觀、屋頂景觀、室內(nèi)院館 四度空間： 公共空間、半公共空間、半私密空間、私密空間,-一重a：以“中央景觀”為主的開放空間,開放空間： 營造主景觀體系，貫穿社區(qū)始終，既是景觀，也是生活、休憩的主要場所。,一重景觀,-一重b：以“建筑之間”為主的半開放空間,半開放空間 恰當(dāng)?shù)陌腴_放空間可以營造建筑之間的自然過渡，減小建筑之間的壓迫感,一重c：以“建筑之間”為主的半私密空間,半私密空間- 架空層 提高綠化率，開闊社區(qū)景觀視野體系，連接內(nèi)外部空間，提供一個相對私密的休憩空間-可設(shè)置會所功能。,二重景觀,露天陽光吧 商業(yè)屋頂，設(shè)置綠化，還可以用來做陽光露天吧，為人們提供一個別致的休憩場所，體現(xiàn)項目的特色。,三重景觀,-以“都市空中院館”為主的私密空間,私密空間-將綠色引入戶內(nèi) 通過綠化率的提高，構(gòu)建一個立體的園林體系，在都市、在家庭享受自然品質(zhì)的感動。,為住宅業(yè)主提供服務(wù)，以室外“泛會所配套”（兒童游樂、休閑休憩）為主，在布置上可靈活應(yīng)用園中空間設(shè)置，適當(dāng)時候可以考慮在不同樓座下選定合適區(qū)域做出主題化空間。達(dá)到志趣相投者在社區(qū)更深層次的共鳴。另外，設(shè)置 “室外網(wǎng)球場”、籃球場，突出項目的品質(zhì)。,兒童游樂設(shè)施,室外網(wǎng)球場,-泛會所配套,產(chǎn)品建議會所及主題化空間,泛會所配套實質(zhì)作為景觀半公共空間的一部分，結(jié)合樓座架空空間等，以塑造親切宜人的庭院空間為主，注重參與、交流、健身等不同主題元素的構(gòu)建，通過泛會所的配套，有利于形成不同行的差異化組團。,室外象棋,室外休閑,主題化空間,增加休閑（如特色餐飲、spa、茶吧等） 加強醫(yī)療保健方面的軟性服務(wù)（如安全急救、老年文娛、鍛煉設(shè)施等）,產(chǎn)品建議配套,物業(yè)服務(wù)與安防設(shè)施提升項目附加值,高品質(zhì)的服務(wù)貫穿整個營銷過程，提升項目附加值。,產(chǎn)品建議物業(yè)設(shè)施,經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司（或者知名物業(yè)顧問），提供優(yōu)質(zhì)的管家式服務(wù)。 與酒店管理公司聯(lián)動，由其為項目統(tǒng)一提供真正的高品質(zhì)的“酒店式服務(wù)”顧問。,物業(yè)管理專業(yè)化管家服務(wù),產(chǎn)品建議智能化,配備基本的智能化設(shè)備，以增加項目的亮點。 本項目可引進的特色智能化設(shè)施有： 家庭電子防范系統(tǒng) 寬帶信息系統(tǒng) 一卡通智能系統(tǒng) 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng),從深滬穗等一線城市看，精裝修已經(jīng)成為高端樓盤大趨勢，逐漸形成衡量樓盤品質(zhì)的又一大指標(biāo)，相對毛坯房來看，精裝修房更容易表現(xiàn)樓盤的檔次和風(fēng)格。對于本項目來說，建議項目后期部分房源采用菜單式裝修，以提升產(chǎn)品品質(zhì)和拉升價格。 精裝修采用菜單式“廣義精裝修”，即提供2-3套裝修方案供業(yè)主選擇，針對公共部分、室內(nèi)廚衛(wèi)、地板、門窗等完全精裝修，留出家具、燈飾及各類軟裝供業(yè)主自由發(fā)揮。,產(chǎn)品建議菜單式精裝修,裝修示意圖,將風(fēng)景引入家中，這是現(xiàn)代居住潮流的方向。 在本案中，建議引入大面積的落地玻璃，使視野無限開闊， 同時也帶動本案的價值提升。,客廳落地玻璃， 180度全景空間格局：,類地面 全景玻璃,類地面住宅,產(chǎn)品亮點建議一,面磚定位,1、運用大面積的面磚，結(jié)合玻璃、石材、鋼等材質(zhì)，通過造型單元母體的重復(fù)，使材質(zhì)的組合呈現(xiàn)一定的韻律感； 2、由玻璃、不銹鋼等組成的幕墻、鋼結(jié)構(gòu)線條也隨之不斷的重復(fù)出現(xiàn)，展現(xiàn)了類似高技術(shù)的和前衛(wèi)的風(fēng)格。,產(chǎn)品亮點建議二,隱藏空調(diào)外機，營造整潔統(tǒng)一的外立面形象。,產(chǎn)品亮點建議三,利用窗臺外空余部位統(tǒng)一設(shè)計木格欄，將空調(diào)隱藏,利用陽臺下樓層與樓層之間的空位，設(shè)計空調(diào)外機位，運用格欄巧妙的將空調(diào)外機隱藏,情境大堂 多種文化風(fēng)情 入戶的第一線享受,1、運用大堂的開闊空間，以不同文化風(fēng)情植入，創(chuàng)造不同情境感受； 2、如巴堤雅風(fēng)格情境大堂大堂面磚的泰式風(fēng)情質(zhì)樸感覺、木質(zhì)拙味雕塑、泰式風(fēng)情畫布置等等,產(chǎn)品亮點建議四,公共部位太陽能照明系統(tǒng),太陽能光電板的應(yīng)用，能解決社區(qū)的公共區(qū)域的供電、道路的供電、降低物業(yè)費的分?jǐn)?，對于消費者的吸引遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同價值的豪華路燈。再者，其攤算到每建筑平方米的增加是細(xì)微的，但消費者的心理價值會得到較大增加，而心理價值的積累就是項目品牌形成的過程。采用該技術(shù)將增加1020元/建筑成本。,產(chǎn)品亮點建議五,外門窗斷熱鋁型材加low-e雙層中空玻璃,低輻射鍍膜玻璃（或稱low-e玻璃）。住宅對采光性能要求較高，而且low-e玻璃的適用地域較廣，因此low-e玻璃在住宅中的應(yīng)用更為廣泛。 low-e玻璃-在玻璃表面鍍低輻射材料銀及金屬氧化物膜，使玻璃呈現(xiàn)出不同顏色。其主要作用是降低玻璃的u值，同時有選擇地降低sc，全面改善玻璃的節(jié)能特性。因使用地域和設(shè)計要求的不同，low-e玻璃被劃分為高透性、遮陽型及雙銀low-e玻璃等種類。 純玻璃材料單位面積成本300350元/平方米。,產(chǎn)品亮點建議六,浮筑樓板隔音系統(tǒng),浮筑隔聲樓面技術(shù)可以減除由于樓板隔聲不佳帶給人們的煩惱。 浮筑隔聲，就是在鋼筋混凝土樓板上墊一層以礦棉為主的彈性隔聲層，然后再鋪樓面。 固體的傳聲效果在固體、液體、氣體之中是最強的，現(xiàn)在固體傳聲被大大緩解了，樓板的隔聲性能也就大大加強了。 普通樓板與浮筑隔聲樓板造價差為 11.9元平方米。,產(chǎn)品亮點建議七,家庭直飲水設(shè)備,針對目前自來水入戶水質(zhì)不達(dá)標(biāo)的問題，對自來水原水進行凈化、軟化和純凈化處理，去除水中氯元素、重金屬、固體懸浮顆粒，降低水中的鈣、鎂離子濃度，從而使水質(zhì)達(dá)到純凈、柔和的目的，滿足生活用水和飲用水的需要。 增加建筑成本約10-12元/平米,產(chǎn)品亮點建議八,戶型舒適性提升,客餐廳、主臥朝南、通透,寬廳設(shè)計,全明設(shè)計,增值挖掘,落地凸窗,入戶花園,雙層露臺花園,挑高層高,戶型功能彈性,功能空間預(yù)