湖南中建麓山和苑三期商業(yè)定位 2011-37頁.ppt

中建麓山和苑三期商業(yè)定位,2011年9月,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,含浦區(qū)域規(guī)劃圖,含浦是長沙大河西先導區(qū)的核心區(qū)，領導和促進兩型社會的發(fā)展。,含浦,含浦的交通規(guī)劃,規(guī)劃將道路劃分為快速路、主干路、次干路（部分旅游線）三個級別，主干路規(guī)劃紅線寬度為36米，次干路規(guī)劃紅線寬度為26米，支路紅線寬度為1620米。 規(guī)劃形成“六橫六縱”的路網(wǎng)骨架。 六橫： 學士聯(lián)絡道、長花灰韶線、繞城線、蓮坪大道、望江路、靳江路 六縱：黃橋大道、望雷大道、長潭西線、學士大道、含浦大道、東山灣路,區(qū)域功能規(guī)劃,一心：基于含浦老鎮(zhèn)區(qū)的綜合服務中心 一廊：貫穿規(guī)劃區(qū)南北的綠廊，即把北部的象鼻窩和南部的大王山通過中部成片的丘陵串聯(lián)起來，形成生態(tài)綠廊。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務區(qū)和以旅游服務、科研、居住等綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)休閑為主，位于鎮(zhèn)區(qū)南部與干子村的都市休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,宏觀經(jīng)濟,2010年岳麓區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值421.09億元，為2005年的3.2倍，年均增長16.1%；地方財政收入14.74億元，為2005年的2.4倍，年均增長19.6%；完成全社會固定資產(chǎn)投資406.69億元，為2005年的4.2倍，年均增長32.9%；社會消費零售總額131.34億元，年均增長19.8%。工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)代服務業(yè)良性發(fā)展，都市農(nóng)業(yè)健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，城區(qū)綜合競爭力位居全省城區(qū)前列，知名度和影響力明顯提升。,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,商業(yè)概況,麓南中央生活區(qū),商業(yè)概況,個市級商業(yè)中心 個市級商業(yè)中心即五一廣場商業(yè)中心，東抵蔡鍔路；西達太平街；南起城南路；北至中山路。形狀呈長方形，規(guī)劃控制面積達113公頃。 在近期規(guī)劃中，五一廣場商業(yè)中心仍應堅持以大型百貨為主力業(yè)態(tài)，在積極引進著名企業(yè)和知名品牌的同時，保持和加強其傳統(tǒng)商業(yè)特色，改善和提升購物環(huán)境，調(diào)整業(yè)態(tài)，增加休閑、餐飲消費服務設施比重。在遠期規(guī)劃中，大體形成購物、餐飲、休閑消費三分天下的消費格局，發(fā)展成為帶有傳統(tǒng)特色的新型綜合消費服務中心。,商業(yè)概況,2個市級商業(yè)副中心 2處市級商業(yè)副中心，即星沙商業(yè)副中心和榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心。 星沙商業(yè)副中心位于長沙縣，北到瀟湘路，南至涼塘路，西至天華路，東至東二線所圍合的地區(qū)為核心，規(guī)劃控制面積219公頃，將建成引領現(xiàn)代時尚消費的市級商業(yè)中心。近期規(guī)劃建設專業(yè)店、專賣店以及方便居民生活的生活服務設施，引進以品牌和品牌服務為特色的商業(yè)設施；遠期規(guī)引入具有濃郁文化氛圍的賓館、飯店和娛樂設施，培育一批有一定影響力的購物和娛樂、服務場所。 榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心依托岳麓山時尚生活廣場、環(huán)城時尚生活中心等項目，整體改造提升榮灣鎮(zhèn)周邊地區(qū)商貿(mào)業(yè)。在廣場周邊規(guī)劃大型購物中心、高檔賓館、酒店以及寫字樓，強調(diào)生態(tài)功能和文化品位，構(gòu)建現(xiàn)代商貿(mào)、商務街區(qū)；發(fā)展連鎖超市，控制新增大型百貨網(wǎng)點；充分利用岳麓山,開發(fā)新型商貿(mào)服務項目；在長遠規(guī)劃中，應考慮與桔子洲生態(tài)公園的協(xié)調(diào)。,項目啟示,品牌商家的進駐，帶來新的購物體驗，中小型商業(yè)面臨經(jīng)營困境，專業(yè)化、特色化商業(yè)項目呼之欲出。 項目雄踞兩處市級商業(yè)副中心商圈之一榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心，占盡商業(yè)先機，如何引導連貫性消費，是項目核心問題。,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,項目地塊分析,項目位于坐落于“長株潭兩型社會大河西先導區(qū)”核心發(fā)展地域麓南含浦板塊。,項目東臨猴子石大橋，距五一廣場20分鐘車程，距榮灣鎮(zhèn)商圈15分鐘。,麓南中央?yún)^(qū),生活區(qū),生活區(qū),項目經(jīng)濟指標,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,周邊商業(yè)現(xiàn)狀,省政府,“長株潭兩型社會大河西先導區(qū)”核心發(fā)展地域,項目啟示,周邊商業(yè)為自發(fā)形成，尚處于初級階段。,交通網(wǎng)絡的完善及軌道交通的建設，將為近一步縮短關內(nèi)外距離，為項目帶來更多的消費群體。,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,項目swot分析,起步較晚，經(jīng)營困難 規(guī)模較小，競爭力弱 沿街高差，分隔人流,優(yōu)勢（s）,劣勢（w）,機會（o）,威脅（t）,交通發(fā)達，人流集中 臨街面長，展示性好 業(yè)態(tài)豐富，配套完善,經(jīng)營落后，預留發(fā)展 交通網(wǎng)絡，縮短距離 投資轉(zhuǎn)向，商業(yè)興起,改造風險，成本較高 消費落后，經(jīng)營困難 新型商圈，抽離消費 金融政策，風險難估,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,核心問題界定,1：如何順應未來發(fā)展趨勢，解決項目可持續(xù)發(fā)展問題？,2：如何平衡項目銷售經(jīng)營之間的矛盾并實現(xiàn)資金迅速回籠？,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,核心戰(zhàn)略選擇,對本項目而言，我們有兩種競爭戰(zhàn)略可選擇：,差異化 的 跟隨 策略是本項目的核心競爭策略！,本項目規(guī)模不大，可在客戶定位及業(yè)態(tài)上保持與周邊成熟商一致性，最大程度降低項目的競爭風險，同時走專業(yè)化路線，化解規(guī)模弱勢為優(yōu)勢，以規(guī)模、品牌、業(yè)態(tài)復合度與市場形成差異化競爭，最大程度提高項目的市場競爭力,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,行業(yè)現(xiàn)狀分析,主題商場,行業(yè)現(xiàn)狀分析,主題商場,行業(yè)現(xiàn)狀分析,主題商場,發(fā)展方向研判,是符合項目特點、投資回報率最大、品牌效應最優(yōu)的發(fā)展方向,流行服飾是市場風險最小，物業(yè)需求較低的方案，可作為項目的備選發(fā)展方向,餐飲市場,流行服飾,報告思路與結(jié)構(gòu),市場分析,項目定位,項目分析,總體戰(zhàn)略思考,項目總體定位,打造區(qū)域型女性時尚基地,他們會是城市中這樣的一群人,他們生于80年代，她們即將成為這座城市的主流人群,敏感而叛逆,他們的自信來源于關注和認可,他們關注細節(jié)、追蹤潮流,在冷漠的都市中更渴望友誼、愛情,他們是這樣一群 時尚、個性、追求與眾不同的年輕人！,消費客戶定位,商業(yè)主題定位,fullhouse 愛fashion,愛生活,full house,女性時尚新銳體驗中心，是潮流前