全過程房地產(chǎn)項目開發(fā)流程.xls

主辦部門工作內(nèi) 容 工作內(nèi)容（詳細(xì)）工作內(nèi)容描述協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況土地部 規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件土地部 現(xiàn)場踏勘 對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有 地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳 細(xì)了解。 土地部 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交 通等情況 土地部 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情 況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以 后項目開發(fā)的影響和支撐。 土地部 了解地塊的上市方式和 土地款 同土地所有方進行接觸，了解土 地出讓方式和土地款，以及能否 調(diào)整。 土地部 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽?政府收費項目和具體情 況 成本測算土地部 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場 狀況 產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排土地部 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）土地部 市場深度調(diào)研 銷售：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的 客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等 研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研 銷售部 研發(fā)部 項目最終定位 銷售 研發(fā)部：根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分 析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性 建議 銷售部 研發(fā)部 成本測算：針對多個方案進行初 步成本測算、利潤率分析及比選 研發(fā)：協(xié)助進行方案設(shè)計和成本測算 土地部、運 營部 研發(fā)部 開發(fā)周期及付款計劃 工程部、研發(fā)部、銷售：根據(jù)土地的開工條件、市場 情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏。 工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定 研發(fā)部 現(xiàn)金流測算運營部 區(qū)域宏微觀市場研究品牌中心 項目招商版盈利能力分析 品牌中心、 運營部 項目商業(yè)策劃書財務(wù)部：制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)品牌中心財務(wù)部 合作伙伴確定品牌中心財務(wù)部、資產(chǎn)部 合作方案確定品牌中心財務(wù)部、資產(chǎn)部 合作細(xì)節(jié)確定品牌中心財務(wù)部、資產(chǎn)部 引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 財務(wù)部、資產(chǎn)部：制定合作方式、投資回報 合同計劃部：協(xié)議蓋章 綜合管理部：存檔 品牌中心 財務(wù)部、資產(chǎn)部、合同計 劃部、綜合管理部 合作實施（實施階段） 合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理 財務(wù)部、資產(chǎn)部：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問 題。 綜合管理部：工商局辦理公司注冊 品牌中心 財務(wù)部、資產(chǎn)部、合同計 劃部、綜合管理部 投方案標(biāo)項目方案確定 土地部、前 期部 投經(jīng)濟標(biāo)確定土地上限 土地部、前 期部 拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、 價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 土地部、前 期部 掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、 價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù) 土地部、前 期部 獲取土 地 簽訂土地出讓 合同 確定用地圖、樁點坐標(biāo) 、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 合同計劃部：合同條款的草擬和完善 財務(wù)：提供資金 前期部合同計劃部、財務(wù)部 土地出讓合同前期部：提供土地出讓合同前期部土地部 出讓金、交易費交費證 明 財務(wù)：提供資金繳納出讓金、交易費前期部土地部、財務(wù) 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表前期部 委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請 報告 研發(fā)：協(xié)助提供相關(guān)項目資料前期部研發(fā)部 向項目備案機關(guān)提交申請報告前期部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證前期部 原地上物土地證登報聲 明（原有土地證作廢） 前期部 土地補償費（原戶主需 交納的土地使用費） 前期部 土地出讓合同土地部：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙前期部土地部 核定用地圖、核定用地 相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo) 圖 前期部 交費證明繳納土地費用前期部 1：500現(xiàn)狀地形圖3份（ 反樓座） 前期部 詳規(guī)研發(fā)部：委托設(shè)計詳規(guī)前期部研發(fā)部 土地出讓合同前期部 交費證明繳納土地費用前期部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證前期部 地籍圖4份（薄膜圖）前期部 土地登記申請書前期部 土地確權(quán)來源證明文件前期部 申請人主體資格證明、 法人代表證明或個人身 份證明 綜管：提供相關(guān)證明資料前期部綜管 銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內(nèi)及周邊進行市場分析、 客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競爭樓 盤分析等 研發(fā)部銷售部 3、項目所在商圈或臨近 商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部 分） 商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng) 營狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展方 向 品牌中心：針對重點商家進行專向訪談同時組織相關(guān) 專業(yè)人士進行專業(yè)論證 策劃部品牌中心 4、同期操作商業(yè)地產(chǎn)項 目調(diào)查（商業(yè)部分） 競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、 操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分 析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān) 信息 品牌中心：運用順馳商會操作平臺，重點訪談了解重 點商家對競爭項目的相關(guān)看法、同時了解投資客戶對 競爭項目的投資意向 策劃部品牌中心 確權(quán) 企業(yè)投資項目備案 辦理土地證 項目招商報告（前期階 段） 明確合作伙伴、尋找合 作方式（招商階段） 1、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 2、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 土地初判 土地深判 投標(biāo)、摘牌 土 地 獲 取 階 段 土地信息收集 尋找合作資金 用地規(guī)劃許可 證 工作部門 可行性研究報告 財務(wù)部、資產(chǎn)部：制定合作方式、投資回報 主要工作內(nèi)容 區(qū)域市場調(diào)研 主要階 段 節(jié)點 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 第 1 頁，共 10 頁 主辦部門工作內(nèi) 容 工作內(nèi)容（詳細(xì)）工作內(nèi)容描述協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 工作部門主要工作內(nèi)容 主要階 段 節(jié)點 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類 確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確 定 通過行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消費需 求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài) 種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供 求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 品牌中心、 銷售部：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定 策劃部品牌中心、銷售部 研發(fā)：依據(jù)控規(guī)指標(biāo)提供產(chǎn)品類型建議，協(xié)助項目定 位工作 品牌中心：配合完成公建類定位 機電部：配合完成機電設(shè)備類定位 銷售部、策 劃部 研發(fā)部 品牌中心 機電部 運營：逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析 財務(wù)：現(xiàn)金流測算 研發(fā)部 運營部 財務(wù)部 開發(fā)計劃 銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司的回款要求， 協(xié)同研發(fā)部初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃。 品牌中心：結(jié)合市場現(xiàn)狀配合研發(fā)完成項目公建部分 開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議 工程：根據(jù)工程情況排定工期 研發(fā)銷售 工程 品牌中心 項目考核指標(biāo)初定 運營：提供初步的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標(biāo)要求 及各階段經(jīng)濟指標(biāo)要求 品牌中心運營 資金流 工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃 開發(fā)：配套費及土地款支付計劃 財務(wù) 工程、開發(fā) 銷售：根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷 產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、景觀 規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意 見 研發(fā) 品牌中心、品控中心、銷 售 研發(fā)品控中心 研發(fā)品控中心 合同計劃部：合同文義審核 運營：成本審核 研發(fā)運營部、合同計劃部 運營：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定 建安、環(huán)境等成本指標(biāo)。 品牌中心：結(jié)合行業(yè)特點提供有關(guān)需求建議，配合研 發(fā)完成相關(guān)設(shè)計 工程：參與制定交工標(biāo)準(zhǔn)，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方 案、等提出建設(shè)性意見 機電部：對機電設(shè)備提出建設(shè)性意見 研發(fā) 工程 運營 品控中心 機電部 規(guī)劃方案結(jié)合成本測算 的研討及確定 對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì) 化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù) 期利潤率。 銷售 、品牌中心：結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情 況和預(yù)期銷售情況，對項目規(guī)劃設(shè)計提供合理性意見 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見 前期部、配套部：提供各項配套費用標(biāo)準(zhǔn) 機電部：對機電設(shè)備部位做法提出建設(shè)性意見 研發(fā) 運營 銷售 、 工程 、品牌中心、品控中心、 機電部 研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙研發(fā)部 研發(fā)部：提供參考意見前期部 研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙前期部研發(fā)部 建筑平、立面功能效果 及成本測算的研討及確 定 各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步 深化。 銷售、商業(yè)：根據(jù)產(chǎn)品成本情況和結(jié)盤、在售項目銷 售經(jīng)驗總結(jié)，對建筑平、立面的工程效果提供合理化 建議 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見 研發(fā) 運營 銷售、工程、品牌中心、 品控中心 研發(fā)部：負(fù)責(zé)提供圖紙前期部研發(fā) 研發(fā)：提供報建圖紙前期部研發(fā) 銷售、品牌中心：結(jié)合項目定位、客戶需求情況和以 往銷售經(jīng)驗總結(jié)，提供景觀需求、景觀規(guī)劃等建設(shè)性 意見 工程：從施工角度，對主要部位做法提出建設(shè)性意見 運營：成本核算及成本指標(biāo)控制 品控中心：從品質(zhì)角度，對主要部位做法提出建設(shè)性 意見 研發(fā) 銷售 、工程 、運營 、 品牌中心、品控中心 銷售：和企劃對銷售費用指標(biāo)，進行討論確定 品牌中心：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配 套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議 工程 研發(fā) 財務(wù)：項目前期、工程、配套、費用等指標(biāo)落實 運營 銷售 工程 研發(fā) 財務(wù) 、品牌中心 銷管：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他 各部門制定項目的考核指標(biāo)體系 工程：制定工期 運營銷管 工程 銷管：根據(jù)集團及公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、 新增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體系 工程：制定工期 運營銷管 工程 運營：配合研發(fā)進行設(shè)計招投標(biāo) 品控中心：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進行評估 合同計劃部：合同的審核 研發(fā) 運營 品控中心、 合同計劃部 制定建筑、綜合管網(wǎng)、 景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書 （交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑 、景觀限額指標(biāo)確定） 按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè)計限 額指標(biāo)，提供景觀限額設(shè)計指標(biāo) 銷售、品控中心 ：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、 景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定 工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議 機電部：提供機電設(shè)備技術(shù)專業(yè)建議 研發(fā) 運營 銷售 工程 品控中心 機電部 運營：針對不同結(jié)構(gòu)方案進行經(jīng)濟測算，方案優(yōu)選 工程：參與結(jié)構(gòu)方案研討 機電部：對設(shè)備選型方案研討 研發(fā) 工程 運營、品控中心 機電部 地質(zhì)勘察報告 組織現(xiàn)場勘察，并提供地質(zhì)勘察 報告 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖工程研發(fā) 總平面圖研發(fā) 放線圖研發(fā) 樁位圖研發(fā) 施工圖報建圖研發(fā) 消防、人防報建圖研發(fā) 施工圖審查全圖及計算書研發(fā) 編制典型樓座建安預(yù)算運營 施工圖會審 運營：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目 ，提出優(yōu)化意見 工程：對施工圖的完整性、設(shè)計選材、選型的合理性 、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核 機電部：對施工圖機電部分設(shè)計選材、選型的合理性 、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核 研發(fā) 工程 運營 品控中心 機電部 施工圖全圖研發(fā) 編制典型樓座建安預(yù)算，建安成 本綜合測算、分析、反饋并進行 圖紙優(yōu)化 銷售：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不 同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更 工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的 可行性進行審核 運營部 研發(fā) 工程 銷售 品控中心 研發(fā)部：提供各專業(yè)局設(shè)計條件研發(fā)配套部 、品控中心 詳細(xì)性規(guī)劃方案（配套場站點）報建及確定（公示會市政 彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報市政府） 方案與設(shè)計院選擇與合同簽訂 市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 經(jīng)濟測算 明確產(chǎn)品設(shè)計思路 明確設(shè)計院選擇標(biāo)準(zhǔn) 制定設(shè)計組織計劃 設(shè)計前期 規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段 指標(biāo)確認(rèn)階段 建筑方案報建圖 景觀概念方案設(shè)計及確定 項目成本指標(biāo)確定 制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及 規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂 彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審 修建性詳規(guī)成果 施工圖成果 施工圖設(shè)計組 織 項目定位 項目發(fā)展報告 方案設(shè)計組織 項目考核指標(biāo)確定 年度考核指標(biāo)調(diào)整 施工圖設(shè)計院的選擇與合同簽定 結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定 綜合管網(wǎng)方案設(shè)計 第 2 頁，共 10 頁 主辦部門工作內(nèi) 容 工作內(nèi)容（詳細(xì)）工作內(nèi)容描述協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 工作部門主要工作內(nèi)容 主要階 段 節(jié)點 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 運營：成本核算及費用控制研發(fā)運營 銷售 ：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景 觀施工的討論制定 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更 工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見 運營部 研發(fā) 工程 銷售 品控中心 設(shè)計方案（含總平面方案）申報 表 研發(fā)：配合提供設(shè)計院蓋章確認(rèn)前期部研發(fā) 土地出讓合同土地部：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙前期部土地部 修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1 份（注：規(guī)劃方案審定前，提交 10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1 份） 研發(fā)：提供所需圖紙前期部研發(fā) 申報單位（人）委托代理的，需 提交授權(quán)委托書 前期部 建筑設(shè)計方案申報表研發(fā)：配合提供設(shè)計院蓋章確認(rèn)前期部研發(fā) 1/500現(xiàn)勢地形圖1份前期部 土地出讓合同土地部：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙前期部土地部 投資計劃前期部 建筑設(shè)計方案2份（含建筑效果 、總平面、各層平面、立面、剖 面圖等）、重要項目需提交模型 前期部 申報單位（人）委托代理的，需 提交授權(quán)委托書 前期部 投資計劃前期部 大配套財務(wù)：提供資金保障配套部財務(wù) 小配套財務(wù)：提供資金保障配套部財務(wù) 消防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消防報建圖配套部研發(fā) 人防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人防報建圖配套部研發(fā) 地名證明配套部 前期部 前期部 研發(fā)：出圖及圖紙問題解決 工程：現(xiàn)場配合 工程部研發(fā) 工程：配合勘測、清除現(xiàn)場障礙工程部 組織施工單位做好記錄及現(xiàn)場保護工程部 研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時解決 工程：組織施工單位交接 工程部研發(fā) 前期部 前期部 前期部 前期部 財務(wù) 合同計劃部 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施工圖及計算書前期部研發(fā) 工程：配合辦理前期部工程 工程：組織施工單位做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措 施。 前期部工程 工程：配合現(xiàn)場安全前期部工程 前期部 前期部 前期部 前期部 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙前期部 前期部 前期部 物業(yè)：簽訂物業(yè)合同 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙 前期部物業(yè) 工程：到達基礎(chǔ)部位，提供基礎(chǔ)驗收證明前期部工程 開發(fā)部：提供地名批復(fù)及附圖、圖審證等證件 研發(fā)部：提供全套施工圖 銷管 研發(fā)：出圖前期部研發(fā) 銷管：配合網(wǎng)上錄入前期部銷管 前期部 前期部配套部 工程部 工程：協(xié)助臨時電送電、接入水接入 財務(wù)：提供資金， 運營：審核 工程部財務(wù)部、運營部 工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量工程部 工程部 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部資料 運營：共同確定甲供分包項目及各種特殊材料的檔次 價格。 工程部研發(fā) 運營 勘察 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料 運營：配合招標(biāo) 法務(wù)：合同的審核 工程部 運營 研發(fā) 合同計劃部 樁基施工單位運營配合招標(biāo)、測算成本工程部運營 監(jiān)理 運營配合招標(biāo)、測算成本 法務(wù)：合同的審核 工程部運營 合同計劃部 土建施工單位 運營配合招標(biāo)、測算成本 法務(wù)：招投標(biāo)文件的法務(wù)審核、合同的審核 工程部運營 合同計劃部 甲供材、分包商 運營配合招標(biāo)、測算成本 法務(wù)：合同的審核 工程部運營 合同計劃部 沉降觀測運營配合招標(biāo)、測算成本工程部運營 工程：確定備選施工單位、提供招標(biāo)資料及備案合同 運營：共同確定合同約定的各項條款 工程部 運營 組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙 會審 研發(fā)：配合會審工程研發(fā)、品控中心 會同設(shè)計院進行會審，簽定會審 記錄 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙,并配合會審工程研發(fā)、品控中心 設(shè)計交底 會同設(shè)計院進行技術(shù)交底，簽定 交底記錄 研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè)計單位交底和變更工程研發(fā)、品控中心 辦理質(zhì)檢委托前期：配合辦理相關(guān)手續(xù)工程前期 辦理安全檢查委托前期：配合辦理相關(guān)手續(xù)工程前期 申辦項目臨時、永久路口的報建 手續(xù) 配套：配合辦理相關(guān)手續(xù)工程配套 申辦項目臨時施工用水、臨時用 電、排污手續(xù) 配套：配合辦理相關(guān)手續(xù)工程配套 辦理施工人員暫住手續(xù)配套：配合辦理相關(guān)手續(xù)工程配套 獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明 臨水、臨電 規(guī)劃成果 大配套 移苗 建設(shè)工程施工許可證 公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明 獲取前期物業(yè)備案證明 基礎(chǔ)工程形象部位達到正負(fù)零及圖象文件 獲取面積計算成果表 項目總平面圖 資質(zhì)證書 國有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證 年度投資計劃 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件 首層平面圖 按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護 建設(shè)工程規(guī)劃 許可證 規(guī)劃方案及市政方案送 審 建筑方案送審 平整場地 安全施工措施登記表 施工圖會審 臨水、臨電 施工組織方案 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報告書 安全措施 施工圖審查 工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過鑒證的施工合同 質(zhì)量監(jiān)督登記表 建設(shè)資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足施工 建設(shè)項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃）施工許可證 現(xiàn)場工程放線 開工準(zhǔn)備 銷售許可證 企業(yè)投資項目 備案 移交施工單位 景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化 取得許可證 景觀擴初及施工圖設(shè)計 招投標(biāo)、簽訂合同 土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù) 營業(yè)執(zhí)照 第 3 頁，共 10 頁 主辦部門工作內(nèi) 容 工作內(nèi)容（詳細(xì)）工作內(nèi)容描述協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 工作部門主要工作內(nèi)容 主要階 段 節(jié)點 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 開工施工放線 建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立 控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在 現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持工程研發(fā)、品控中心 規(guī)劃驗線 監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī) 劃局驗線 研發(fā)、開發(fā)：配合驗線工程研發(fā)、配套 試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)工程研發(fā)、品控中心 樁基全面施工研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙和技術(shù)支持工程 委托樁基檢測單位工程 進行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供 樁基檢測報告 工程 土方工程 工程品控中心 支護工程工程品控中心 降水工程工程品控中心 研發(fā)：配合參與驗收工程研發(fā) 地基處理工程品控中心 混凝土墊層工程品控中心 地下防水工程品控中心 混凝土基礎(chǔ) 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的全部圖紙，配合解決圖紙設(shè)計 問題 工程研發(fā)、品控中心 承建單位自評工程 監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感 質(zhì)量量測和檢查 工程 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收研發(fā)：配合參與驗收工程研發(fā)、品控中心 簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)） 驗收表 工程 基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及 各項扣款的增減項造價。 工程：申請結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程 部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料 運營工程、合同計劃部 產(chǎn)品策略 策劃部：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略， 對產(chǎn)品推廣排期和階段性重點聚焦產(chǎn)品提出合理化建 議 研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、 戶型賣點綜述、專業(yè)設(shè)計人員支持、負(fù)責(zé)講解產(chǎn)品等 銷售研發(fā) 策劃部 價格策略 策劃部：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向 等因素制定價格體系及制作銷控 運營：提供售價 銷售策劃部、運營 推廣策略 銷售：參與項目推廣策略的討論，提出合理化建議， 實現(xiàn)推廣效果的最大化 研發(fā)部：提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點 及專業(yè)設(shè)計人員的支持 策劃部銷售、研發(fā)部 招商策略：整合外部資源，根據(jù) 項目銷售需要，制定項目全程招 商策略 配合制定全程招商策略策劃部品牌中心 廣告公司尋找及確定銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通 策劃部 品 牌中心 銷售 制作公司尋找及確定 策劃部 品 牌中心 策略公司尋找及確定銷售：策略公司的溝通，并進行相關(guān)的培訓(xùn) 策劃部 品 牌中心 銷售 媒介公司尋找及確定 銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇 和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果 策劃部 品 牌中心 銷售 活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié) 調(diào)，活動過程的實時關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動營銷的 內(nèi)容 策劃部 品 牌中心 銷售 項目名稱、組團名稱 策劃部 品 牌中心 銷售 研發(fā) 項目核心推廣理念確定 策劃部 品 牌中心 銷售 研發(fā) SLOGON確定 策劃部 品 牌中心 銷售 logo確定 策劃部 品 牌中心 銷售部 VI系統(tǒng)及延展方案確定 策劃部 品 牌中心 銷售部 亮相前項目知識培訓(xùn) 建筑知識，樓盤背景，項目賣點 綜述，競爭對手比較，付款方式 ，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的 綜合系統(tǒng)培訓(xùn)。 銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 研發(fā)：提供建筑設(shè)計單位、景觀設(shè)計公司、建筑風(fēng)格 、各項控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點資料、全部圖 紙等 工程：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進 度、入住時間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料 銷售銷管 研發(fā) 工程 分賣場設(shè)立 為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，在合 理地段設(shè)立商品房展示中心 企劃：提供外賣場設(shè)計、包裝方案并協(xié)助完成包裝， 賣場相關(guān)銷售道具制作 外賣場策劃部 現(xiàn)場房型手冊（亮相版） 研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖 等 策劃部研發(fā)部 售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部 指引包裝（精神堡壘、工地圍檔 、吊旗、道旗、形象墻、指示牌 、資料架、展示架） 銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議 工程：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進行售樓 處內(nèi)部裝修和項目指引系統(tǒng)的施工 運營：核算售樓處裝修成本，進行合同審批和付款工 作 財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持 策劃部 品 牌中心 工程、財務(wù)、 銷售、運營 樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng) 銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型 研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸 工程：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施 工和節(jié)點支持 運營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作 財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持 策劃部 品 牌中心 工程 研發(fā) 財務(wù)、銷售、運營 沙盤（概念）、戶型單體模型 研發(fā)：提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企 劃部制作概念沙盤和單體沙盤 銷售：與企劃部協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙 盤的戶型選擇 策劃部 品 牌中心 研發(fā)、銷售 入市前印刷品的設(shè)計、制作（概 念樓書、房型圖、DM單、宣傳海 報等） 銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定 研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計方面資料的提供，如平面規(guī)劃圖 、景觀規(guī)劃圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等 工程：提供工程進度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工 藝等相關(guān)方面的資料 合同計劃部：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審 核 策劃部 品 牌中心 研發(fā) 工程項目 銷售 合同計劃部 項目周邊主要道路設(shè)置醒目指示 系統(tǒng) 策劃部 品 牌中心 （意向）派籌卡及紀(jì)念禮品 策劃部 品 牌中心 基礎(chǔ)驗收備案 開槽 樁基施工 樁基檢測 開 工 開 盤 項目亮相前準(zhǔn) 備 推盤策略確定 開工 確定外部資源 銷售道具準(zhǔn)備 地基備案 基礎(chǔ)施工 項目推廣定位確定 研發(fā)：根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議。 銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。 項目核心識別系統(tǒng)確定銷售：參與項目核心識別系統(tǒng)的討論和確定 第 4 頁，共 10 頁 主辦部門工作內(nèi) 容 工作內(nèi)容（詳細(xì)）工作內(nèi)容描述協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 工作部門主要工作內(nèi)容 主要階 段 節(jié)點 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 配備看房車及看房車的包裝提供看房車及司機策劃部 進行聯(lián)動單位的培訓(xùn)和包裝 企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關(guān)銷售道具的制 作 銷售部 策劃部 意向商家簽約進駐意向書合同計劃部：合同的談判以及審核銷售部 合同計劃部 項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn) 確定 策劃部銷售 項目亮相細(xì)化方案確定策劃部銷售 項目亮相媒體確定策劃部銷售 項目形象出街，媒介組合應(yīng)用（ 戶外、報紙、電視、電臺、車體 、電梯） 合同計劃部：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審 核 策劃部合同計劃部 新聞媒體新聞信息亮相策劃部 品牌中心：通過媒體擴大宣傳信息策劃部品牌中心 亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣 傳和安排 研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計資料、研發(fā)設(shè)計專業(yè)人士的支持 銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答 ，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等 策劃部 品 牌中心 研發(fā)銷售 房型、房號及面積對照表 研發(fā)：提供房型本冊、技術(shù)支持 銷管：提供房號及面積表 項目銷售銷售管理部 研發(fā) 銷控銷管部 研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程 問題 項目銷售研發(fā) 工程 客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷 控制定，客戶關(guān)系維護 銷管：意向卡銷售的組織工作 外賣場：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護 項目銷售銷售管理部 外賣場 銷售、工程、開發(fā)、運營：討論并確定項目交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)：法律風(fēng)險提示。研發(fā)部 法務(wù) 工程 項目銷售 開發(fā) 運營 運營：牽頭制定項目考核指標(biāo)體系，提供項目經(jīng)濟指 標(biāo)要求 銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定 合理的價格體系。 銷售管理部項目銷售 運營 房型附圖研發(fā)：提供所有房型的房型附圖銷售管理部研發(fā) 交工標(biāo)準(zhǔn) 研發(fā)：提供已確定的交工標(biāo)準(zhǔn) 合同計劃部：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險的提示和規(guī)避。 工程：審核合同中的交樓時間及交工標(biāo)準(zhǔn) 銷售管理部合同計劃部 工程 研發(fā) 小區(qū)擺位研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖銷售管理部研發(fā) 合同、附加協(xié)議等文本審查確定 合同計劃部：商品房合同、附加協(xié)議、補充協(xié)議等文 本的審查確定 銷售管理部合同計劃部 現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版 研發(fā)：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房 型圖手冊 企劃、商業(yè) 策劃 研發(fā) 樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管 理公約 研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持 物業(yè)公司：提供物業(yè)管理公約 策劃部 品 牌中心 研發(fā)、物業(yè)公司 購房須知，房型圖，詳細(xì)價格表 研發(fā)：提供項目詳細(xì)的房型圖，提供技術(shù)支持 銷售：協(xié)助銷管制定項目樓房的價格體系 工程：提供工程進度及交工標(biāo)準(zhǔn) 策劃部 品 牌中心 項目銷售 工程 研發(fā) 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換 （道旗、吊旗、背板等） 策劃部 品 牌中心 沙盤（細(xì)化景觀及外檐） 研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤， 提供圖紙和技術(shù)支持 策劃部研發(fā) 樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的 數(shù)據(jù)更新 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙和技術(shù)支持策劃部研發(fā) 銷控表及銷控貼，認(rèn)購書，合同 袋 銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購書、合同袋等相關(guān) 銷售用具 策劃部銷售管理部 戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心 理念鍛造與深化） 策劃部 品 牌中心 報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心 理念鍛造與深化） 策劃部 品 牌中心 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目 形象及核心理念鍛造與深化） 策劃部 品 牌中心 開盤信息告知 媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電 視、電臺、車體、電梯） 策劃部 品 牌中心 財務(wù)：提供銀行銷售管理部財務(wù) 開盤開盤慶典活動 活動形式（演出 說明會 發(fā)布會） 與會人員（演藝名人 專家學(xué)者） 告知途徑（報廣 海報 門票 DM單） 銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累 客戶 物業(yè)：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持 策劃部 品 牌中心 項目銷售 物業(yè) 客戶轉(zhuǎn)化 明確合理流程，接待、回訪、邀 約客戶,完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合 同工作 財務(wù)：收取定金、購房款 銷售：簽訂購房協(xié)議，進行客戶關(guān)系維護，協(xié)助合同 、文件的簽署 銷售管理部財務(wù) 項目銷售 銷售：按照每月考核指標(biāo)定時定額完成銷售量，為回 款落實提供支撐 銷管部項目銷售 月度指標(biāo)分解 根據(jù)公司資金情況與項目進程， 進行月度指標(biāo)分解與調(diào)整 銷售管理部 產(chǎn)品分析、聚焦銷售重 點 來電客戶分析、來訪客戶分析、 成交客戶分析、未成交客戶分析 、滯銷產(chǎn)品分析、競爭項目動 態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進 行準(zhǔn)確判斷和適時調(diào)整 企劃：階段性項目推廣總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合 理安排推廣節(jié)奏和推廣方向 銷管：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，和銷售協(xié) 商調(diào)整價格體系，聚焦重點產(chǎn)品的銷售 外賣場：協(xié)助項目銷售進行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚 焦銷售重點推薦可成交客戶 項目銷售部策劃部、銷管部 月度操作手冊制定 根據(jù)財務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶 情況，制定月度的推廣策略、銷 售策略和重大節(jié)點 銷售體系 價格監(jiān)控及調(diào)整 定期進行價格測算，與銷售溝通 ，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重 點及市場形勢變化，調(diào)整項目價 格，實現(xiàn)項目利潤最大化 運營：階段性考核指標(biāo)調(diào)整；動態(tài)調(diào)整項目售價，實 現(xiàn)項目利潤最大化 銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝 通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價格體系 銷售管理部運營部、項目銷售 報紙媒體：樹立項目形象，宣泄 產(chǎn)品賣點 銷售：協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點進 行溝通，確定報廣內(nèi)容 企劃商業(yè)策 劃 項目銷售 戶外媒體：強化項目形象，聚焦 重大節(jié)點 銷售：結(jié)合階段性考核指標(biāo)和項目銷售情況，確定階 段性節(jié)點的設(shè)置和媒體宣傳 企劃商業(yè)策 劃 項目銷售 營銷活動：維系老客戶促進老帶 新，制造新聞熱點烘托項目人氣 銷售：協(xié)助企劃進行主題營銷活動的組織和配合工作 企劃商業(yè)策 劃 項目銷售 客戶中心：通過公益性活動強化 客戶品牌忠誠度，加強項目口碑 傳播效應(yīng) 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益 性活動，強化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽度，逐漸 形成項目的獨特賣點 企劃商業(yè)策 劃 項目銷售 銷售道具支持：樓書、客戶通訊 、生活手冊折頁、道旗、吊旗 銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具 企劃商業(yè)策 劃 項目銷售 交工標(biāo)準(zhǔn)確定 項目亮相 日常銷售 開盤 項目亮相 項目開盤前準(zhǔn) 備 銷售內(nèi)部資料 聯(lián)動工作的準(zhǔn)備 確定項目亮相方案 月度推廣計劃執(zhí)行 合同準(zhǔn)備 客戶接待、客戶問題匯總及反饋 價格體系確定 回款落實 銀行大協(xié)議的簽訂 開盤前銷售道具準(zhǔn)備 銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見 項目形象的提升及深化 第 5 頁，共 10 頁 主辦部門工作內(nèi) 容 工作內(nèi)容（詳細(xì)）工作內(nèi)容描述協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 工作部門主要工作內(nèi)容 主要階 段 節(jié)點 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動 ，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶 來大批意向客戶 企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具 支持 項目銷售部企劃部 外賣場客戶到訪 企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補充，路演活動 的組織開展 銷售本部企劃部 項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客 戶，并進行客戶接待成交工作 項目銷售部 通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的 接待水平，現(xiàn)場通過電話回訪， 邀約客戶到訪促成成交 項目銷售部 運營：根據(jù)銷售費用發(fā)生及以往支付情況，制定月度 合同支付額度，審核付款計劃并上報地產(chǎn)集團 財務(wù)：審核價款單及發(fā)票，按資金情況付款 策劃部運營部 財務(wù) 運營：合同簽訂及審批工作 合同計劃部：商品房合同、附加協(xié)議等文本抽查，風(fēng) 險提示 銷售本部：確認(rèn)物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動，送各部門存檔 銷售管理部 、企劃部 運營部 合同計劃部 銷售本部 回款 制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及房管 局保證按期回款 財務(wù)：財務(wù)：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款銷售管理部財務(wù) 公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整 銷管：按當(dāng)月完成情況，逐步調(diào)整全年銷售回款指標(biāo) 財務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項目實際發(fā)生 數(shù)。 運營部 銷售管理部 財務(wù) 項目考核指標(biāo)完成及調(diào)整 銷管：按當(dāng)月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售指標(biāo) 財務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項目實際發(fā)生 數(shù)。 前期：提供下月指標(biāo)落實的政府相關(guān)證件支持 工程：提供下月指標(biāo)落實的工程節(jié)點支持，統(tǒng)計匯報 工程指標(biāo)完成情況及指標(biāo)調(diào)整，提供月度工程款計劃 運營部 銷售管理部 財務(wù) 前期 工程 清盤綜管：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔銷售管理部綜合管理部 項目銷售、招商工作問 題總結(jié)、匯報并存檔 項目營銷推廣效果的監(jiān)控、評估 、修正，通過銷售體系例會、項 目協(xié)調(diào)會、部門例會、各種主題 總結(jié)會等形式進行工作總結(jié)，指 導(dǎo)后期工作。 銷售 審核施工方案、施工組 織設(shè)計 工程品控中心 施工單位填報材料進場報驗單工程品控中心 三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn) 場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì) 量認(rèn)證） 工程品控中心 模板分項工程工程品控中心 鋼筋分項工程工程品控中心 預(yù)應(yīng)力分項工程工程品控中心 混凝土分項工程工程品控中心 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程工程品控中心 裝配式結(jié)構(gòu)分項工程工程品控中心 混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程工程品控中心 配套管線預(yù)埋工程品控中心 核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換 層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋 工程品控中心 地下室、裙樓、塔樓標(biāo)準(zhǔn)層第一 層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難 層管線預(yù)埋。 工程品控中心 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析研發(fā)：配合分析問題工程研發(fā) 品控中心 設(shè)計變更 研發(fā)：配合完成設(shè)計變更 運營：核定變更成本影響 工程研發(fā) 運營 施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào) 查 研發(fā)：配合分析問題工程研發(fā) 品控中心 處理方案的制定、審核、審批 研發(fā)：配合制定方案 運營：核定成本影響 工程研發(fā) 運營 處理方案的實施工程 設(shè)計變更 研發(fā)：配合完成設(shè)計變更 運營：核定變更成本影響 工程研發(fā) 運營 工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析 研發(fā)：配合技術(shù)分析 運營：進行經(jīng)濟分析 工程研發(fā) 運營 品控中心 工程變更申請 研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進行變更簽證 運營：測算變更簽證對成本的影響，對其可行性進行 判斷。 工程研發(fā) 運營 品控中心 設(shè)計變更 研發(fā)：配合完成設(shè)計變更 運營：核定變更成本影響 工程研發(fā) 運營 品控中心 工程進度的確認(rèn)工程 工程款申請表審批 運營：按合同約定審核付款比例 財務(wù)：審核工程款的支付 工程運營、財務(wù) 工程款支付財務(wù)：審核工程價款單及發(fā)票，按資金情況付款工程財務(wù) 施工單位自評工程 監(jiān)理對驗評資料審查、 現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢 查 工程 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 參與單位：工程部、研發(fā)、設(shè)計 、監(jiān)理、施工品控中心 研發(fā)：配合參與驗收工程研發(fā) 品控中心 簽定建筑工程分部工程 （主體）驗收表 工程 設(shè)計、研發(fā)定板研發(fā)、運營：分別從技術(shù)、經(jīng)濟方面配合工程研發(fā) 運營 品控中心 施工樣板制作工程 材料確定研發(fā)、運營：分別從技術(shù)、經(jīng)濟方面配合選用材料工程研發(fā) 運營 品控中心 制定招標(biāo)計劃工程 擬定投標(biāo)單位運營：審核招標(biāo)方案工程運營、合同計劃部 確定材料招標(biāo)技術(shù)要求運營：參與招標(biāo)、測算成本工程運營、合同計劃部 確定定標(biāo)原則運營：參與確定定標(biāo)原則工程運營、合同計劃部 考察投標(biāo)單位運營：參與考察并提出考察意見工程運營、合同計劃部 招標(biāo)、定標(biāo)運營：參與招標(biāo)、定標(biāo)工程運營、合同計劃部 基層處理工程品控中心 找平層工程品控中心 面層工程品控中心 基層處理工程品控中心 防水層施工工程品控中心 面層砂漿工程品控中心 基層處理工程品控中心 工程款支付 主體驗收備案 外檐裝修材料 確定 甲供、甲分包 材料招標(biāo) 編制招標(biāo)文件 防水 抹灰 地面 主體施工 材料進場驗收 鋼筋混凝土工程 重要分項工程及隱蔽工 程質(zhì)量驗收 圖紙問題解決 施工質(zhì)量問題、事故處 理 清盤 日常銷售 變更簽證 客戶到訪及接待成交工 作 月度指標(biāo)考核 工程變更 月度付款計劃及支付 合作方合同簽訂 清盤后項目各種資料移交 第 6 頁，共 10 頁 主辦部門工作內(nèi) 容 工作內(nèi)容（詳細(xì)）工作內(nèi)容描述協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 工作部門主要工作內(nèi)容 主要階 段 節(jié)點 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 抹灰工程品控中心 排磚工程品控中心 面磚安裝研發(fā)：參與施工樣板進行驗收工程研發(fā) 品控中心 勾縫工程品控中心 型材加工工程品控中心 安裝窗框工程品控中心 安裝窗扇工程品控中心 封膠工程品控中心 放線定位工程品控中心 隔墻砌筑及安裝工程品控中心 幕墻專業(yè)設(shè)計研發(fā)：審核幕墻專業(yè)設(shè)計圖工程研發(fā) 品控中心 預(yù)埋件安裝工程品控中心 龍骨加工及安裝工程品控中心 幕墻面材安裝工程品控中心 封膠工程品控中心 基層處理工程品控中心 底料施工工程品控中心 面料施工研發(fā)：參與施工樣板進行驗收工程研發(fā) 品控中心 給水管道及配件安裝工程機電管理部 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝工程機電管理部 給水設(shè)備安裝工程機電管理部 管道防腐，絕熱工程機電管理部 排水管道及配件安裝工程機電管理部 雨水管道及配件安裝工程機電管理部 管道及配件安裝工程機電管理部 輔助設(shè)備安裝工程機電管理部 防腐，絕熱工程機電管理部 衛(wèi)生器具安裝研發(fā)：參與施工樣板進行驗收工程研發(fā) 機電管理部 衛(wèi)生器具給水配件安裝工程機電管理部 衛(wèi)生器具排水管道安裝工程機電管理部 管道及配件安裝工程機電管理部 輔助設(shè)備及散熱器安裝工程機電管理部 系統(tǒng)水壓試驗及調(diào)試工程機電管理部 防腐，絕熱工程機電管理部 變壓器、箱式變電所安裝工程機電管理部 成套配電柜、控制柜和動力、照 明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程機電管理部 裸母線、封閉母線、插接式母線 安裝 工程機電管理部 電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)工程機電管理部 電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電 氣試驗 工程機電管理部 接地裝置安裝工程機電管理部 避雷引下線和變配電室接地干線 敷設(shè) 工程機電管理部 裸母線、封閉母線、插接式母線 安裝 工程機電管理部 橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)工程機電管理部 電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè)工程機電管理部 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程機電管理部 電線、電纜穿管和線槽敷線工程機電管理部 電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電 氣試驗 工程機電管理部 成套配電柜、控制柜和動力、照 明配電箱（盤）及控制柜安裝 工程機電管理部 低壓電動機、電加熱器及電動執(zhí) 行機構(gòu)檢查、接線 工程機電管理部 低壓氣動力設(shè)備檢測、試驗和空 載試運行 工程機電管理部 橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)工程機電管理部 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程機電管理部 電線、電纜穿管和線槽敷線工程機電管理部 電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電 氣試驗 工程機電管理部 插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝工程機電管理部 成套配電柜、控制柜和動力、照 明配電箱（盤）安裝 工程機電管理部 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程機電管理部 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程機電管理部 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線，槽 板配線 工程機電管理部 鋼索配線，電纜頭制作工程機電管理部 導(dǎo)線連接和線路氣試驗工程機電管理部 燈具、插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝工程機電管理部 建筑照明通電試運行工程機電管理部 成套配電柜、控制柜和動力、照 明配電箱（盤）安裝 工程機電管理部 柴油發(fā)電機安裝工程機電管理部 不間斷電源的其他功能單元安裝工程機電管理部 裸母線、封閉母線、插接式母線 安裝 工程機電管理部 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程機電管理部 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線工程機電管理部 電纜頭制作工程機電管理部 導(dǎo)線連接和線路氣試驗工程機電管理部 接地裝置安裝工程機電管理部 接地裝置安裝工程機電管理部 避雷引下線和變配電室接地干線 敷設(shè) 工程機電管理部 建筑物等電位連接，接閃器安裝 研發(fā)：配合驗收工程研發(fā) 機電管理部 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng) ，公共廣播系統(tǒng) 工程機電管理部 辦公自動化系統(tǒng) 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息平臺及辦 公自化應(yīng)用軟件，網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng) 工程機電管理部 防雷及接地安裝 電氣動力 電氣照明安裝 備用和不間斷電源安裝 水、暖、電安 裝 室內(nèi)給水系統(tǒng) 室內(nèi)排水系統(tǒng) 室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng) 衛(wèi)生器具安裝 室內(nèi)采暖系統(tǒng) 變配電室 抹灰 飾面板（磚） 門窗 內(nèi)外檐裝修 涂飾 供電干線 輕質(zhì)隔墻 幕墻 第 7 頁，共 10 頁 主辦部門工作內(nèi) 容 工作內(nèi)容（詳細(xì)）工作內(nèi)容描述協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 工作部門主要工作內(nèi)容 主要階 段 節(jié)點 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)， 照明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，熱源和 熱交換系統(tǒng)，冷凍和冷卻系統(tǒng)， 電梯和自動扶梯系統(tǒng)，中央管理 工作站與操作分站，子系統(tǒng)通信 接口 工程機電管理部 火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系 統(tǒng) 火災(zāi)和可燃?xì)怏w探測系統(tǒng)，火災(zāi) 報警控制系統(tǒng)，消防聯(lián)動系統(tǒng) 工程機電管理部 安全防范系統(tǒng) 電視監(jiān)控系，入侵報警系統(tǒng)，巡 更系統(tǒng)，出入口控制（門禁）系 統(tǒng)，停車管理系統(tǒng) 工程機電管理部 綜合布線系統(tǒng) 纜線敷設(shè)和終接，機柜、機架、 配線架的安裝，信息插座和光纜 芯線終端的安裝 工程機電管理部 智能化集成系統(tǒng) 集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實時數(shù)據(jù)庫，信 息安全，功能接口 工程機電管理部 電源與接地智能建筑電源，防雷及接地工程機電管理部 環(huán)境 空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視覺 照明環(huán)境，電磁環(huán)境 工程品控中心 住宅（小區(qū)）智能化系 統(tǒng) 火災(zāi)自動報警及消防動系統(tǒng)，安 全防范系統(tǒng)（含電視 臨近系統(tǒng) ，入侵報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)、門 禁系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、停車管 理系統(tǒng)），物業(yè)管理系統(tǒng)（多表 現(xiàn)場計量及與遠(yuǎn)程傳輸系統(tǒng)、建 筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng) 、小區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè) 辦公自動化系統(tǒng)），智能家庭信 息平臺 工程機電管理部 送排風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng) 管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝 ，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與 設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程機電管理部 防排煙系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng) 管系統(tǒng)安裝，防排煙風(fēng)口、常閉 正壓風(fēng)口與設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè) 備防腐同，風(fēng)機安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程機電管理部 除塵系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng) 管系統(tǒng)安裝，除塵器與排污設(shè)備 安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機安 裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程機電管理部 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng) 管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝 ，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與 設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè) 備絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程機電管理部 凈化空調(diào)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng) 管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝 ，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與 設(shè)備防腐，風(fēng)機安裝，風(fēng)管與設(shè) 備絕熱，高效過濾器安裝，系統(tǒng) 調(diào)試 工程機電管理部 制冷設(shè)備系統(tǒng) 制冷組安裝，制冷劑管道及配件 安裝，制冷附屬設(shè)備安裝，管道 及設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程機電管理部 空調(diào)水系統(tǒng) 管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝，冷 卻水系統(tǒng)安裝，準(zhǔn)凝水系統(tǒng)安裝 ，閥門及部件安裝，冷卻塔安裝 ，水泵及附屬設(shè)備安裝，管道與 設(shè)備的防腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程機電管理部 招標(biāo)選定安裝單位選型及招標(biāo)工程機電管理部 提供電梯井道土建節(jié)點 圖 預(yù)埋件的設(shè)置、預(yù)留洞口的設(shè)置工程機電管理部 指導(dǎo)電梯井道土建施工土建交接檢驗工程機電管理部 驅(qū)動主機工程機電管理部 導(dǎo)軌，門系統(tǒng)，轎廂，對重（平 衡重） 工程機電管理部 安全部件，懸掛裝置，隨行電纜工程機電管理部 補償裝置，電氣裝置工程機電管理部 整機安裝調(diào)試、驗收工程機電管理部 會同監(jiān)理、施工單位初 步驗收 施工隊伍整改。 工程 整理竣工資料及竣工圖 工程 施工單位提供建筑工 程質(zhì)量保修書 工程 組織銷售、研發(fā)、運營 、物業(yè)共同驗收。 工程 報建委質(zhì)監(jiān)部門審定備 案 綜管：辦理建設(shè)工程檔案預(yù)驗收證明工程綜合管理部 與物業(yè)進行交接。物業(yè)：辦理交接手續(xù)工程物業(yè) 毛坯房竣工結(jié) 算 土建、給排水、采暖、 電氣、空調(diào)、甲供材、 各項分包工程結(jié)算 核對各棟口建筑面積，核對全部 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及各項扣款 的增減項造價。 工程：（1）申請甲供材結(jié)算，提供四方（甲方、總包 方、甲供方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的領(lǐng)料匯總表，及全面 的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣 款等基礎(chǔ)性資料 （2）申請分包工程結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、 分包方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的分包工程量匯總表，及全 面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電 扣款等基礎(chǔ)性資料 （3）申請土建工程結(jié)算，提供全面的現(xiàn)場簽證（監(jiān)理 、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料 運營工程 土建整改工程 垃圾清運工程 龍骨加工及安裝工程 封板工程 通風(fēng)與空調(diào) 電梯安裝 電梯安裝及調(diào)試 土建工作面移交 吊頂 毛坯房竣工驗 收備案 智能化 工 程