華泰聯(lián)合證券2012年度房地產(chǎn)策略報(bào)告.ppt

跨越周期，尋找基業(yè)長(zhǎng)青 2012年度房地產(chǎn)策略報(bào)告,魚晉華（ sac執(zhí)業(yè)證書編號(hào):s1000510120035） 華泰聯(lián)合證券研究所 2011年11月,2012年房地產(chǎn)政策選擇將更為審慎,地產(chǎn)已非周期股 ，而是政策周期股,2012年房地產(chǎn)政策選擇將更為審慎,政策已無(wú)再收緊必要，但仍無(wú)放松跡象,重點(diǎn)城市庫(kù)存已創(chuàng)歷史新高,調(diào)控未觸及到根本，仍有大起大落的可能 房地產(chǎn)投資屬性尚在，政策寬松空間不足,看似健康的空置率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不代表真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫,注：空置率=年末未售面積/存量面積,2012年房地產(chǎn)政策選擇將更為審慎,調(diào)控未觸及到根本，仍有大起大落的可能,2012年房地產(chǎn)政策選擇將更為審慎,調(diào)控未觸及到根本，仍有大起大落的可能,土地與吃飯財(cái)政的格局未變，根源性矛盾未除,重點(diǎn)城市土地出讓金占地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入比,代表城市房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入比,2012年房地產(chǎn)政策選擇將更為審慎,調(diào)控未觸及到根本，仍有大起大落的可能,土地與吃飯財(cái)政的格局未變，根源性矛盾未除,全國(guó)地方政府性債務(wù)余額增長(zhǎng)率,13個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓金持續(xù)下滑,2012年房地產(chǎn)政策選擇將更為審慎,吸取08年經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，漸進(jìn)式微調(diào)式調(diào)整,以房產(chǎn)稅替代限購(gòu)政策,重慶案例,2012年房地產(chǎn)政策選擇將更為審慎,在保護(hù)自住需求方面政策有所微調(diào) 略微縮減保障房建設(shè)規(guī)模有較大可能,吸取08年經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，漸進(jìn)式微調(diào)式調(diào)整,2012房地產(chǎn)市場(chǎng)情景預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)商品住宅銷售面積同比增速為2%,一線城市銷售面積占比下降趨勢(shì)明顯,銷售增長(zhǎng)主要靠四五線城市貢獻(xiàn),2012房地產(chǎn)市場(chǎng)情景預(yù)測(cè),針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的定向信貸緊縮難以改變,房地產(chǎn)類信貸增量基本維持今年總量水平不變，預(yù)計(jì)為1.3萬(wàn)億。,2012房地產(chǎn)市場(chǎng)情景預(yù)測(cè),2008-2011年3q行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債情況比較,2011年3q主要跟蹤公司資產(chǎn)負(fù)債情況比較,企業(yè)資金壓力會(huì)繼續(xù)上升,2012房地產(chǎn)市場(chǎng)情景預(yù)測(cè),行業(yè)整體資金缺口將超過(guò)萬(wàn)億元,2012房地產(chǎn)市場(chǎng)情景預(yù)測(cè),2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速預(yù)測(cè)為17.7%,中長(zhǎng)期來(lái)看樓市已進(jìn)入下半場(chǎng),人口拐點(diǎn)的壓力將顯現(xiàn) 中國(guó)人口紅利將于2015年消失,勞動(dòng)力人口占比拐點(diǎn)將于2015年出現(xiàn),由于老年人口增多,總撫養(yǎng)比例拐點(diǎn)將于2015年出現(xiàn),中長(zhǎng)期來(lái)看樓市已進(jìn)入下半場(chǎng),中國(guó)城鎮(zhèn)新增人口在2003年達(dá)到峰值后已呈下降趨勢(shì),新增住房需求面臨下降風(fēng)險(xiǎn),中長(zhǎng)期來(lái)看樓市已進(jìn)入下半場(chǎng),中國(guó)經(jīng)濟(jì)去投資化,政府職能向服務(wù)型轉(zhuǎn)變,投資占gdp比重,13%,中長(zhǎng)期來(lái)看樓市已進(jìn)入下半場(chǎng),經(jīng)濟(jì)降速的壓力將傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng),中長(zhǎng)期來(lái)看樓市已進(jìn)入下半場(chǎng),如只考慮住房的居住需求,行業(yè)供求已大致平衡 存量住宅150億平米,對(duì)應(yīng)2億戶城市家庭 假設(shè)20%家庭住保障房,商品房的需求: 1.6億戶*100平米=160億平米 假設(shè)城市未來(lái)年新增1000萬(wàn)人,330萬(wàn)戶,需求3.3億平米 假設(shè)存量住宅按5%更新(140億平-91年以來(lái)的商品房50億平米)=4.5億平米,中長(zhǎng)期來(lái)看樓市已進(jìn)入下半場(chǎng),行業(yè)整合有望加速,市場(chǎng)集中度上升動(dòng)力來(lái)自土地出讓環(huán)節(jié)市場(chǎng)化及大開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì),下行周期中，龍頭公司整合能力也會(huì)下降,跨越周期，選擇基業(yè)長(zhǎng)青,地產(chǎn)估值水平的變動(dòng)對(duì)股價(jià)影響更大,跨越周期，選擇基業(yè)長(zhǎng)青,企業(yè)盈利能力下降趨勢(shì)抑制了估值回升,核心50只地產(chǎn)a股資本回報(bào)率,萬(wàn)科資本回報(bào)率好于行業(yè)平均,跨越周期，選擇基業(yè)長(zhǎng)青,持續(xù)調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)去化，地產(chǎn)已成僵尸板塊,投資吸引力主要來(lái)自于低估值,跨越周期，選擇基業(yè)長(zhǎng)青,跨越周期，選擇基業(yè)長(zhǎng)青,流動(dòng)性有所放松將有助于股票估值修復(fù),存款準(zhǔn)備金率的變動(dòng)與房地產(chǎn)股指相關(guān)性并不顯著,m2增速與房地產(chǎn)股指近年相關(guān)性增強(qiáng)，但無(wú)法解釋股指的長(zhǎng)期變動(dòng),跨越周期，選擇基業(yè)長(zhǎng)青,1,2,3,4,5,6,利用財(cái)務(wù)杠桿適當(dāng)時(shí)機(jī)并購(gòu),利用財(cái)務(wù)杠桿購(gòu)買資源,周期底部并購(gòu)補(bǔ)充資源,周期底部擴(kuò)