龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制 2010-88頁.ppt

龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制,周世艾 2010年10月,講師背景介紹： 高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事。,關(guān)鍵詞： 成本管理，成本控制。,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,內(nèi)容,龍湖的成本管理,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,內(nèi)容,龍湖的成本管理,以項目為管理對象 項目的完全直接成本 間接成本分?jǐn)?龍湖成本管理的范圍,龍湖成本責(zé)任部門,龍湖成本管理的職能,龍湖目標(biāo)成本測算和分解,為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理 利潤=售價-成本,準(zhǔn)確預(yù)測編制目標(biāo)成本的作用,提前鎖定投資 合理確定銷售價格 預(yù)測投資效益,特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測算成本，預(yù)售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現(xiàn)。,目標(biāo)成本管理的階段,土地投資論證階段,目標(biāo)成本(土地版),項目啟動階段,目標(biāo)成本(啟動版),方案設(shè)計階段,目標(biāo)成本(方案版),初步設(shè)計階段,目標(biāo)成本(執(zhí)行版),工程實施階段,目標(biāo)成本(調(diào)整版),竣工階段,項目竣工成本,土地投資論證階段,責(zé)任部門,工作成果,發(fā)展部,項目定位,提供周邊配套,提供土地信息,地區(qū)總經(jīng)理,研發(fā)部,造價采購部,主持、確定,項目預(yù)案,目標(biāo)成本測算,通過,滿足拿地成本要求,未通過,總經(jīng)理重新給定成本限值,審定,存檔,項目啟動階段,項目團(tuán)隊,確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進(jìn)度,研發(fā)部,根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）,造價采購部,項目目標(biāo)成本測算,計劃財務(wù)部,根據(jù)售價、銷售進(jìn)度、成本測算、進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)計算,方案設(shè)計階段,研發(fā)部,提供方案設(shè)計圖 提供方案技術(shù)指標(biāo) 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn),造價采購部,目標(biāo)成本測算提出方案優(yōu)化建議,互動,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標(biāo)計算,初步設(shè)計階段,工程部,提供現(xiàn)場布置方案 提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案 初步施工方案及土石方平衡對比,提供初步設(shè)計圖 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ)方案對比,造價采購部,目標(biāo)成本分解 進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標(biāo)計算,合約規(guī)劃的目的：,將各費項成本分解成未來可執(zhí)行的合同 隨項目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同,工程實施階段,工程部,現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計劃,提供施工圖 設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化,造價采購部,簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標(biāo)的動態(tài)跟進(jìn) 資金計劃審核,互動,動態(tài)成本的組成,動態(tài)成本=已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本 +非合同性成本+待發(fā)生成本,動態(tài)成本,待發(fā)生成本,待發(fā)生費用,未簽約合同估價,已發(fā)生成本,非合同性成本,合同性成本,已結(jié)算合同成本,未結(jié)算合同成本,合同金額,結(jié)算調(diào)整(含簽證變更),合同金額,預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更),工程竣工階段,工程部,審核工程竣工資料 對合同相關(guān)條款進(jìn)行評估 對供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評估,設(shè)計總結(jié),造價采購部,與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算） 編制竣工成本并與目標(biāo) 本（執(zhí)行版）比較,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)決算 核算最終的財務(wù)指標(biāo),龍湖景觀裝飾工程成本管理,景觀工程成本管理,景觀工程成本構(gòu)成,場地整治費 苗木栽植費 苗木?；铕B(yǎng)護(hù)管理費 景觀效果調(diào)整增加費 苗木價,龍湖景觀綠化指標(biāo)參考,景觀工程成本管理措施,景觀工程分不同設(shè)計階段成本控制 喬木或貴重苗木部分由甲供 景觀效果過程控制控制移栽等造成的損失 建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源 嚴(yán)格管理現(xiàn)場收方結(jié)算,龍湖控制景觀的方法 喬木、灌木種在那里,樓宇,行道樹,道路,灌木,喬木,公共部分裝飾工程成本管理,公共裝飾工程成本管理措施,裝飾工程分不同設(shè)計階段成本控制 主要裝飾面層材料部分由甲供 裝飾工程效果過程控制避免返工等造成損失 嚴(yán)格管理現(xiàn)場收方結(jié)算,材料設(shè)備采購管理原則,甲方供應(yīng)材料設(shè)備的目的,集約方式規(guī)模采購有利于市場競爭降低材料設(shè)備的造價和采購成本 可以有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量,龍湖體驗區(qū)樣板房成本管理,樣板房的成本范圍 樣板房成本包括： 樣板房建造費、樣板房裝飾工程費、樣板房家具及樣板房小品擺設(shè),影響樣板房成本的主要因素 1）、樣板房裝飾風(fēng)格定位 2）、樣板房裝飾材料標(biāo)準(zhǔn) 3）、樣板房風(fēng)格影響樣板房家具小品風(fēng)格和造價,控制樣板房成本的措施 1）、樣板房裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi) 2）、確定合適的樣板房裝飾風(fēng)格以控制裝飾成本和家具小品成本 3）、控制主要裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)，好材料用在關(guān)鍵部位 4）、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用,龍湖體驗區(qū)樣板景觀成本管理,樣板區(qū)景觀成本的范圍 樣板區(qū)景觀成本包括： 樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護(hù)欄等，同時還包括配套的休息用家具。,影響樣板區(qū)景觀成本的因素 1）、樣板區(qū)景觀設(shè)計定位 2）、樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規(guī)比例，如何達(dá)到效果和成本的統(tǒng)一 3）、樣板區(qū)景觀樹木定位高名貴樹種多于常規(guī)配置 4）、樣板區(qū)景觀水體不按常規(guī)設(shè)置，高于項目配置平均標(biāo)準(zhǔn) 5）、樣板區(qū)景觀小品不按常規(guī)設(shè)置，高于項目配置平均標(biāo)準(zhǔn),控制樣板區(qū)景觀成本的措施 1）、樣板區(qū)景觀成本原則應(yīng)該控制在目標(biāo)成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi) 2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果 3）、樣板區(qū)景觀突破目標(biāo)成本要有補(bǔ)救措施，如控制項目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,內(nèi)容,龍湖的成本管理,房地產(chǎn)主要成本費項構(gòu)成,項目制成本管理組織形式,營銷部,成本管理部,工程管理部,設(shè)計研發(fā)部,計劃財務(wù)部,公司總經(jīng)理,研發(fā)專員,項目負(fù)責(zé)人,項目研發(fā)經(jīng)理,項目工程經(jīng)理,項目成本經(jīng)理,項目營銷經(jīng)理,項目財務(wù)經(jīng)理,專業(yè)工程師,成本專員,營銷顧問,財務(wù)專員,房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制,竣工驗收 試 運 行,采 購 施 工,設(shè) 計 勘 察,可行性研究 項目建議書,房地產(chǎn)建設(shè)投資階段劃分,建 設(shè) 工 程 項 目 的 階 段,啟動階段,規(guī)劃階段,實施階段,收尾階段,房地產(chǎn)投資比例階段劃分,建設(shè)安裝完成,投使入用,投資,可行性研究,投資,合發(fā)同包,決立策項,100%,勘察設(shè)計,施工采購,竣工驗收,房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制要點,投資測算過程的控制分為： 投資論證階段測算 設(shè)計階段測算 執(zhí)行過程的控制主要是施工控制,投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制,土地投資論證 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位 結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證 項目投資可行性 參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算,投資論證階段,方案設(shè)計（概念設(shè)計） 初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計） 施工圖設(shè)計,工程設(shè)計階段,投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%20% 施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高,設(shè)計階段投資控制效果,概念,設(shè)計,施工/安裝,使用,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制價值區(qū),方案設(shè)計控制要點,在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。,方案設(shè)計控制要點,對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。,對各方案合理搭配主要建筑和配套設(shè)施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等，并進(jìn)行土地成本、配置標(biāo)準(zhǔn)和建造成本的造價比較，對各方案的建設(shè)工期、銷售速度、銷售價格和資金成本的比較，編制投資估算。,方案設(shè)計控制要點,初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點,限額設(shè)計 確定限額設(shè)計控制指標(biāo) 限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。,初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點,根據(jù)地貌標(biāo)高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標(biāo)高，合理確定平場土石方標(biāo)高，達(dá)到平基土石方的挖填運最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎(chǔ)深度增加地下利用面積的方案比較。,初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點,控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的影響。,初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點,確定產(chǎn)品配置系統(tǒng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn) 開閉所（如果有）、高配室、低配室的區(qū)域位置的選定； 給水、消防分區(qū)是否合理,初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點,控制建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。,初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點,根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進(jìn)行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。,景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。,初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段控制要點,綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對投資進(jìn)行控制。,施工圖設(shè)計控制要點,比較不同形式基礎(chǔ)工程造價，確定合理基礎(chǔ)形式； 比較不同結(jié)構(gòu)體系對工程造價的影響，確定合理結(jié)構(gòu)體系，認(rèn)真計算合理選擇安全系數(shù)； 把握細(xì)部設(shè)計、作法和材料選用 由此可見設(shè)計階段投資控制的重點又在方案設(shè)計和初步設(shè)計（擴(kuò)初設(shè)計）階段。,運用價值工程控制投資,投資測算過程包括投資論證階段測算和設(shè)計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,功能f 成本c,1、功能不變，成本下降 2、功能大幅提高，成本略有增加 3、功能提高，成本降低 4、功能略有降低，成本大幅降低 5、成本不變，功能提高,如何有效提高產(chǎn)品的價值,表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比； 成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,所以上表也表示為： 功能（或效用） 價值= ； 成本（或費用） f 用數(shù)學(xué)公式表示 v = c,工程實施階段控制要點,確定合理的工期，為了及時達(dá)到投資效益，搶工期可能會增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。,施工方案的比較和造價控制 包括施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置，基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運方案比較，有（增加）費用的非常規(guī)施工方案多方案比較等（如：止水帶、剛性套管、防水拉桿）,工程實施階段控制要點,工程實施階段控制要點,施工材料設(shè)備采購，對材料要比值比價；對設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價格、運輸及運行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價格和維修的費用；,投資控制（目標(biāo)成本管理）,編制目標(biāo)成本或計劃成本 分階段對目標(biāo)成本或計劃成本進(jìn)行檢查、修正 對目標(biāo)成本或計劃成本與實際成本進(jìn)行比較對項目進(jìn)行后評估,目標(biāo)成本編制的方法,投資估算（歷史成本數(shù)據(jù)庫） 設(shè)計概算,歷史成本數(shù)據(jù)庫,包括： 成本測算基礎(chǔ)資料 開發(fā)成本匯總表 單位工程建安指標(biāo),成本測算基礎(chǔ)資料： 搜集各房地產(chǎn)項目工程（歷史）的各項規(guī)劃指標(biāo)，已建項目概況指標(biāo)以及已建項目各單位工程指標(biāo)的實際記錄 新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標(biāo),開發(fā)項目成本匯總表： 是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。,單位工程建安指標(biāo)： 按項目的單位工程編制，共分為五大部分： 1）、工程概況。 2）、特征指數(shù)。 3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 5）、技術(shù)指標(biāo)。,1）、工程概況主要包括： 工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。 2）、特征指標(biāo)主要包括： 窗墻比：外墻門窗/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長總高） 窗地比：外墻的窗面積/建筑面積 體型系數(shù)：外表面積（標(biāo)準(zhǔn)層周長高度+標(biāo)準(zhǔn)層面積）/建筑面積（標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積、高度）,面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積 （規(guī)劃面積/建筑面積） 造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，