金地：大連灣項目產品策劃報告135P.ppt

,大連灣項目產品策劃報告,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,1、項目基本情況介紹及周邊房地產市場情況介紹,大連灣街道是中國版圖上唯一南北橫跨黃渤兩大海域的街道，陸地最狹窄處僅7公里，是出入大連老城區(qū)的咽喉要道。本項目位于大連市甘井子區(qū)大連灣街道前關村，項目所處位置是大連老城區(qū)與北部新城區(qū)的重要連接點，同時也是大連市的基礎設施走廊。 項目南臨201國道，距離輕軌3號線后鹽站和沈大高速出入口約2km、在建金州國際機場約5km、大連北站（高鐵和城市地鐵樞紐）約4km、城市cbd直線約12km（車行距離約21km，屬于典型的半小時交通生活圈內項目）。,項目位于大連城市向北發(fā)展的咽喉要道，但當前屬于城鄉(xiāng)結合部城市化水平較低。,1.1 項目地理位置介紹,1.2 項目現狀配套介紹,大連灣項目,項目周邊教育和醫(yī)療機構眾多，但無品質可言，整體形象和素質較為落后，公交配套系統(tǒng)不足。,公共交通狀況 目前直達前關村的公交線路只有4條（青泥洼橋前、后關、大連灣青泥洼橋、518路（果菜批發(fā)市場前鹽）、路港物流新星綠城），但2013初城市地鐵的開通，將會對項目帶來積極影響。,地塊四至：東至用地界線，南至201國道（含濕地公園局部），西至鄉(xiāng)鎮(zhèn)硬化路，北至用地界線。 內部環(huán)境：地勢高差不大，場地向北坡起，坡度約為5。,西側現狀道路,東側三新小區(qū),場地內部待拆住宅,南側濕地公園,項目周邊道路情況良好，通達性和便捷程度較高。周邊環(huán)境不但無明顯瑕疵，而且還擁有大連核心城區(qū)唯一的濕地公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢在大連北部城區(qū)遙遙領先。,1.3 項目周邊環(huán)境介紹,1.4 項目經濟技術指標,大連灣項目經濟技術指標： 占地面積：29.48萬平方米； 建筑面積：46萬平方米， 容積率1.56。 社區(qū)商業(yè)及其他配套約4.4萬平 未來居住人口約1萬人,中等容積率既有實現多層產品的可能、而且規(guī)劃道路橫穿小區(qū)將地塊形成了2個既獨立又閉合的空間以及社區(qū)4.4萬平商業(yè)配套，又具備社區(qū)商業(yè)規(guī)?；膬?yōu)勢。,規(guī)劃道路,1.5 本案周邊其他房地產項目戶型特點介紹,項目,r=5km,鯤達鹽島湖,半島泉水欣座,福佳新城,麗灣海景,本案周邊在售項目產品規(guī)劃以犧牲居住品質達到控制面積，從而實現戶型的中小型化。,福佳新城,鯤達鹽島湖,麗灣海景,泉水欣座,本案周邊在售項目主力總價與客戶構成,本案周邊在售項目產品規(guī)劃以低總價為核心競爭力，而且主力成交客戶以受中心城區(qū)擠壓的外溢型首次置業(yè)為主。,1.6 本案周邊其他項目價格水平及成交客戶類型介紹,核心結論,本案所在板塊處于城鄉(xiāng)結合部，雖然未來的發(fā)展?jié)摿^大，但目前因為基本生活配套不成熟等原 因，房地產價值尚未得到充分釋放； 本案周邊項目的開發(fā)策略是以低總價為核心競爭力，爭取中心城區(qū)受高房價擠壓而產生的具有首 次置業(yè)特征的外溢型客戶；在項目產品定位方面，以犧牲客戶居住品質而達到控制面積的目的是 本案周邊項目的共有特征。,核心結論對本案開發(fā)的啟示,大連城市建設方向朝著全域城市化發(fā)展。項目因為地緣優(yōu)勢突出，在區(qū)域房價處于谷底階段進駐， 如果本案依靠強有力的產品塑造和高品質的社區(qū)配套，有實現較大溢價空間的價值基礎。 本案住宅和商業(yè)既有規(guī)模優(yōu)勢又有培育成區(qū)域中心居住區(qū)的潛能，適合打造大型居住區(qū)。 本案周邊項目形象較低，這些項目針對的目標客戶群以支付能力極為有限的首次置業(yè)客戶為主 （根據集團客戶細分方法，周邊項目目標客戶群屬于典型的一檔客戶）。 從本案周邊項目的銷售情況看，未來區(qū)域市場中低價位產品扎堆供應的局面仍將維持較長一段時 間，因此本案應當避免與區(qū)域其他項目的目標客戶產生同質競爭。,區(qū)域便捷的交通路網和可利用的生態(tài)環(huán)境，具備避免與其他項目同質競爭的基礎；同時項目中等的容積率和較大量體的商業(yè)規(guī)模以及具備形成獨立商街的規(guī)劃基礎；而且區(qū)域項目全都在爭取支付能力極為有限的剛需首置客戶，而支付能力稍強的品質型首置客戶和追求性價比型的首改型客戶乏人問津，因此結合集團產品系列歸納方法的指導性建議，項目具備開發(fā) 褐石產品的地段和客戶基礎。,核心觀點,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,2、項目客戶定位及產品系列歸類,2.1 項目客戶調研結論,初判階段，我們通過廣泛的客戶調研得知: 項目客戶屬性以中青年客戶群體為主、受過正規(guī)高等教育、以首次置業(yè)和首次改善型需求為主。,本次產品策劃階段，在重視對客戶基本屬性調研的基礎上，重點針對受訪客戶的價值觀、面積需求及產品風格進行深度訪談，通過本次的深度調研我們得知項目客戶， 基本屬性愈加突出：消費主體是25-45歲的高知中青年、消費動機為品質型首次置業(yè)和追求性價 比的改善居住條件型的二次置業(yè)、面積需求集中在80-140之間； 客戶檔次屬性愈發(fā)統(tǒng)一：傳統(tǒng)型二三檔客戶為主、奮斗型二三檔客戶為補充； 客戶價值觀屬性更加清晰：注重性價比，追求安逸、閑適、有品位、有文化的生活格調，喜歡經典的 事物，享受家人在一起的浪漫、溫馨的生活情懷。 產品風格喜好突出： 褐石風情社區(qū)認可度超過5成 。,大連灣項目客戶調研成果分析,2.2 項目客戶調研結論對產品策劃的啟示,客戶屬性,消費主體是25-45歲的高知中青年、消費動機為品質型首次置業(yè)和追求性價比的改善居住條件型的二次置業(yè)、面積需求集中在80-140之間；,在同等項目戶型功能規(guī)劃的對比下，本項目更著重強調居住舒適度；加強項目自身配套，為業(yè)主打造便利的生活條件。,產品特征,客戶價值觀屬性,注重性價比、追求閑適、有品位、有文化的生活格調，喜歡經典的事物，享受家人在一起的溫馨和浪漫的生活氛圍。,產品價值,整體規(guī)劃方面：運用經典的立面風格和強調生活格調的園林景觀，打造浪漫的和充滿異域文化情調的社區(qū)； 戶型規(guī)劃方面：在控制面積的前提下，適當增加面寬，突出家人在一起生活的溫馨場景。,客戶建筑風格喜好,褐石街區(qū),產品表現,充滿異域格調的褐石街區(qū),2.3 項目客戶定位,根據項目客戶的價值觀屬性，結合地塊的基本特征，判斷項目目標客戶主要為： 經濟能力有限 但追求生活品質與樂趣的 格調中產,根據項目客戶定位，按照集團對客戶檔次的劃分，項目目標客戶檔次為： 傳統(tǒng)三檔傳統(tǒng)二檔 為主 奮斗三檔奮斗二檔 補充,2.2.1 項目客戶檔次歸類,首改型客戶 業(yè)主特征：30-40歲； 家庭結構：三代同堂或三口之家 購房精神需求：他們大多受過高等教育，是這個時代的中堅。他們是家庭的脊梁、父母的希望、兒女的榜樣和愛人的依靠。他們珍視傳統(tǒng)、關愛家庭、崇尚家人在一起的溫馨，他們具備一定的文化修養(yǎng)和生活品味，他們喜歡異域風情街區(qū)、他們喜歡居住在自然和諧和寧靜的城郊，討厭都市鋼筋水泥的擁擠和生冷，他們對生活有理想但不盲從，他們?yōu)榱俗约汉图胰司哂懈玫纳钯|量，在同等的經濟條件下，愿意用時間換取更好的居住空間。,檔次特征：傳統(tǒng)三檔為主、奮斗三檔補充。,2.2.1.1 項目洋房客戶素描,2.2.1.2 項目洋房客戶檔次歸類,項目洋房主要客戶為傳統(tǒng)三檔，但會有少量客戶為奮斗三檔，甚至會產生下溢奮斗二檔客戶,2.2.1.3 項目洋房客戶定位與初判階段比較,首置型客戶 業(yè)主特征：25-35歲； 目前居住情況：多為新婚家庭，也有部分單身人士； 購房精神需求：他們可能是一些比較有情調，有追求的年輕人，他們在這里購房想要的是一種在別的地方所找不到的認同感、尊崇感，因而他們對于項目的檔次以及所呈現出來的品質感尤為看重，他們大多缺乏購房經驗，如果項目在形象、面子上的一點點加分就會讓他們認定不放。他們通過置業(yè)來滿足自己的尊重需求和自我實現需求、。,典型客戶：“大連灣給我的感覺已經出大連了，周邊配套等啥都沒有，不如市區(qū)方便。但話說回來，如果房價便宜，而且房子形象上能夠顯得高檔有面子，配套設施完善的話，我還是會考慮來這邊購買的。市內房價已經成為不能承受之重了，尤其是現在的貸款政策還這么嚴厲，與其買小戶型過渡，還不如一步到位，買個適中的戶型，短期內就可以不再為了房子而折騰了。,2.2.2.1 項目高層及小高層客戶素描,檔次特征：傳統(tǒng)二檔為主、奮斗二檔補充。,2.2.1.2 項目高層及小高層客戶檔次歸類,小高層及高層住宅主要客戶為傳統(tǒng)、奮斗二檔，會有少量上溢至奮斗、傳統(tǒng)三檔、下溢至奮斗一檔,2.2.2.3 項目小高層及高層客戶定位與初判階段比較,3、項目產品主張介紹,3.1 項目產品系列歸類,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,3.2 項目面積及戶型配比構成,大連灣項目各物業(yè)類型開發(fā)戶型配比表,3.2.1 大連灣項目各物業(yè)類型開發(fā)戶型配比表,3.2.2 大連灣項目戶型配比總表,大連灣項目戶型配比表,3.3 項目產品主張介紹,大連灣項目產品主張,是歷史的積淀與延續(xù) 同時又是歷史的繼承與發(fā)展 歷久彌新，永不過時 為此造就經典。,人文風格之建筑立面,人性功能之產品體驗,開放的商業(yè)街區(qū) 洋房產品專屬的私家庭院 頂層的老虎天窗 為中產階層邂逅浪漫而生,人情社區(qū)之社區(qū)規(guī)劃,鄰里之間的溝通和交流在開放的社區(qū)里進行。 它是都市生活的代言，是中產階級對時代進步與自身富足的適度享受。,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,4、項目價值樹及價值點建議,及格線,標準線,標桿線,綜合前面對于產品主張的分析結論以及主要競爭產品的價值樹結論可以得出：褐石系列的產品價值樹的以下留六個要素需要成為標桿要素：立面、景觀與外部空間、商業(yè)街、戶型、服務、工藝與質量。,4.1 項目價值樹,立面 價值點主張,4.2 項目價值點主張,4.2.1 項目立面主張,經典的褐石紅、考究的鐵藝欄桿、底部石材、凹入的門廳、外露的飛檐、銅質坡屋頂等多重元素的組合映襯出建筑立面永不過時的經典。,經典的褐石紅立面,考究的鐵藝門欄,外挑的飛檐,銅質屋頂,凹入門廳,褐石洋房,褐石高層,景觀與外部空間 價值點主張,4.2.2 項目景觀與外部空間主張,社區(qū)內隨處可見的制作精美的景觀、雕塑小品和組團式綠化以及私家庭院、中央景觀軸和私屬濕地公園等形成多重景觀空間，目的就是為業(yè)主打造一個溫馨、浪漫、品位、格調的人情社區(qū)。,業(yè)主專屬的萬余平方米專屬私家濕地公園,中央主景觀軸,充滿格調和生活情趣的園林景觀,私家庭院及組團院落,充滿藝術氣息的景觀雕塑,戶型 價值點主張,4.2.3 項目戶型主張,利用適當的贈送面積（飄窗或露臺）和大尺度的開間，在保證客戶居住品質的前提下適當的壓縮面積，既能滿足客戶對性價比的追求，又能尊重客戶對人性功能的要求。,洋房利用大尺度的開間，提升項目的采光度和視覺觀感，同時層層退臺形成 大小不等的露臺，實現戶戶能與大自然接觸的生活場景。,高層突破大連常規(guī)板式高層多戶平面布局中中間戶南北不通透的規(guī)劃思路，拆分核心 筒，將中間戶型做到南北通透，提升居住舒適度。同時利用內飄窗等面積贈送，提 升性價比。,商業(yè)及配套 價值點主張,4.2.4 項目商業(yè)及配套主張,完善的商業(yè)及其他配套和充滿濃郁氣息的褐石商業(yè)街區(qū)，既體現了對業(yè)主生活便利性的考慮，同時又用異域風情提升業(yè)主的生活品味和視覺享受。,4.2.4.1 利用經典的商業(yè)立面和高檔次的立面造型培育褐石風情商業(yè)氛圍,4.2.4.2.1 社區(qū)配套小學,4.2.4.2 項目其他配套,利用社區(qū)內規(guī)劃有一所小學的機會，結合到本項目目標客戶群體年齡偏向年輕化的判斷，引進大連市知名重點小學，采用開設分校的方式，加強項目社區(qū)教育配套水平，提升項目競爭力。,4.2.4.2.2 業(yè)主配套會所,在項目內規(guī)劃大型業(yè)主配套會所，以休閑運動為主題，提升社區(qū)配套品質，滿足業(yè)主追求格調生活的需要。,項目服務,4.2.5 項目服務,在硬實力全面領先于市場的同時，軟實力讓客戶進一步體驗褐石社區(qū)帶給其與眾不同的居住感受和追求的溫馨生活氛圍。,從參觀引導、銷售中心內部服務、信息告知等細節(jié)著手，建立為業(yè)主或客戶全面細致的服務體系，體現金地“以人為本”的開發(fā)理念和服務理念，讓其提前感受項目對業(yè)主細致入微的關心，讓項目的服務在大連樹立標桿。,工藝與質量,4.2.6 工藝與質量,精細化施工杜絕頂層漏水、底層返潮等施工通病，先進的施工組織和管理讓項目成為樣板工程，讓項目的施工工藝與質量成為行業(yè)標桿。,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,項目產品價值樹梳理,及格線,標準線,標桿線,根據產品價值樹及前面給出的價值點建議，接下來設計部分會分別介紹各個要素的價值點落實情況。其中價值樹的標桿要素將會作為重點進行介紹。,5.1 目前方案與投資決策階段對比物業(yè)類型配比,投資決策階段,產品策劃階段,同投資決策方案對比，產品策劃階段的各類物業(yè)開發(fā)比例和配置更趨合理： 高層物業(yè)物業(yè)減少，而且實現了組團式規(guī)劃，對社區(qū)整體品質有所提升； 增加11層小高層物業(yè)，增加社區(qū)90平左右的兩室兩廳戶型比例，保障未來社區(qū)此類物業(yè)的充足供給； 相對于投資決策階段各類物業(yè)的過度稍顯突兀，產品策劃階段的社區(qū)布局讓空間過度更為順暢、合理， 優(yōu)化褐石商業(yè)街區(qū)，在項目西側褐石商街入口規(guī)劃大型商業(yè)廣場，增加褐石商街的情趣感以及民眾參與感。,5.2 產品配比經濟測算,5.3 總平面布置,規(guī)劃設計價值點： 依據北高南低的地勢，物業(yè)層數實現由低到高依次排列，形成了具有典型褐石建筑特征的高低院落，提升了社區(qū)品質和物業(yè)形象； 以多層洋房為主要物業(yè)形態(tài)，搭配精致的園林景觀，實現類別墅的居住氛圍。同時最大程度開發(fā)多層物業(yè)，滿足了項目開發(fā)效益最大化的商業(yè)追求； 住宅區(qū)分設社區(qū)入口大堂、樓棟分設入戶大堂，地庫入戶大堂（雙大堂），開創(chuàng)大連普通住宅先河； 南側萬余平社區(qū)私享濕地公園和項目中央景觀軸結合，滿足社區(qū)居民最大限度親近自然的要求，實現了景觀視覺效應和參與感相融合； 4萬余平的褐石風情商街和3200平社區(qū)私屬會所，提升配套的同時，為業(yè)主邂逅浪漫增添一處風景。,5.4 產品分布,5層洋房,產品分布特點： 褐石風情商業(yè)街位于社區(qū)中央，以東西呈“一”排布，既滿足商業(yè)價值最大化，又滿足了社區(qū)居民的便利要求； 多層洋房物業(yè)分布于建設用地的中央位置和景觀視野最佳區(qū)域，既提升了社區(qū)多層物業(yè)的居住品質，又最大限度的開發(fā)多層物業(yè)，從而實現了項目經濟效益最大化的利益價值追求。 大量的高層物業(yè)位于項目最后一個開發(fā)周期內用地的東北側，既有利于資金的運用，又有利于利用時間差滿足高層經濟效益的提升。,7層洋房,褐石風情商業(yè)街,32層高層,其他圖例請參照上圖示意,18層高層,11層高層,5.5 景觀資源評價,景觀規(guī)劃亮點： 最大程度的發(fā)揮社區(qū)內私屬濕地公園的景觀優(yōu)勢，利用中央景觀軸線聯系社區(qū)內部的各個組團，讓社區(qū)業(yè)主充分參與； 利用褐石風情商業(yè)街也是社區(qū)景觀的重要組成部分，提升社區(qū)景觀配置，讓商業(yè)街的立面成為社區(qū)的一道亮麗風景。 規(guī)劃一條環(huán)項目用地a2區(qū)的電車，將老大連的城市風景移植，為社區(qū)增添一種人文風情。 組團綠化充分融合私家庭院與公共園林，讓園林不再孤單。,a2區(qū),a2區(qū),5.6 交通分析,交通規(guī)劃亮點： 社區(qū)實現人車分流，車行道路入口沿市政規(guī)劃道路分布（進入社區(qū)后，直接由地庫停車回家），最大程度降低機動車對行人的威脅。 社區(qū)規(guī)劃有三個人行酒店門廊式入戶大堂。,5.7 日照分析,地塊日照要求： 1、住宅南面滿足大寒日日照累計超過2小時，連續(xù)1小時。 2、幼兒園滿足冬至日三小時日照,5.8 會所位置以及功能簡述,會所功能以休閑與運動為主題，橫向平面和縱向立面的分割上實行動靜分區(qū)，運動類主要配置瑜伽、乒乓球室、健身館、游泳館等參與度較高的功能；休閑類主要配置棋牌室、咖啡下午茶、社區(qū)閱覽室、微型影院等功能。,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,戶型 標桿要素,6 項目單體戶型,6.1 項目洋房戶型設計要素,層層退臺院落 南向6.8m寬廳 雙南臥戶型設計 私家入戶電梯廳 多功能洗衣房,6.1.1 單體戶型5層洋房之1樓約160，四室兩廳兩衛(wèi),層層退臺院落 南向6.8m寬廳 雙南臥戶型設計 私家入戶電梯廳 多功能洗衣房,6.1.1 單體戶型5層洋房之2樓約145，四室兩廳兩衛(wèi),南北雙露臺 南向6.8m寬廳 雙南臥戶型設計 四室兩廳兩衛(wèi) 私家入戶電梯廳 多功能洗衣房,6.1.1 單體戶型5層洋房之3樓約137，四室兩廳兩衛(wèi),雙南露臺 南向6.8m寬廳 雙南臥戶型設計 四室兩廳兩衛(wèi) 私家入戶電梯廳 多功能洗衣房,6.1.1 單體戶型5層洋房之4樓約133，四室兩廳兩衛(wèi),6.1.1 單體戶型5層洋房之5樓+閣樓約120（閣樓不計算面積），三室兩廳兩衛(wèi),南北三露臺 贈送閣樓 雙南臥戶型設計 閣樓13.8米開間，豪華氣派 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之1樓約145，三室兩廳兩衛(wèi),南北雙院落 南向7.8m寬廳 南向小茶室,退臺院落 餐廳客廳南北通透 雙南臥戶型設計 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之2樓約140，四室兩廳兩衛(wèi),退臺院落 餐廳客廳南北通透 雙南臥戶型設計 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之3樓約132，三室兩廳兩衛(wèi),6.1.2 單體戶型7層洋房之4/5樓約130，三室兩廳兩衛(wèi),餐廳客廳南北通透 雙南臥戶型設計 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之6樓約95，兩室兩廳一衛(wèi),南北三露臺 餐廳客廳南北通透 雙南臥戶型設計 私家入戶電梯廳,贈送閣樓 雙南臥戶型設計 閣樓12.9米開間，豪華氣派 私家入戶電梯廳,6.1.2 單體戶型7層洋房之7樓+閣樓約95（閣樓不計算面積），兩室兩廳一衛(wèi),6.2 小高層戶型設計要素,110經典三室兩廳兩衛(wèi) 入戶玄關 4.4米寬廳 超寬u型廚房 雙南臥戶型規(guī)劃 主臥套房設計 飄窗贈送面積 衛(wèi)生間干濕分離,6.2.1 單體戶型11層小高層約110，三室兩廳兩衛(wèi),經典90兩室兩廳一衛(wèi) 獨立入戶玄關 超寬u型廚房 大面寬客廳與主臥,6.2.2 單體戶型11層小高層約90，兩室兩廳一衛(wèi),6.3 高層戶型設計要素,餐廳客廳南北通透 超寬u型廚房 贈送約3飄窗 次臥雙面采光,6.3.1 單體戶型18層高層約115，三室兩廳一衛(wèi),經典90兩室兩廳一衛(wèi) 超寬u型廚房 大面寬客廳與主臥 贈送約6.6,6.3.2 單體戶型18層高層約90，兩室兩廳一衛(wèi),餐廳客廳南北通透 超寬u型廚房 贈送約3飄窗 次臥雙面采光,6.3.3 單體戶型18層高層約125，三室兩廳兩衛(wèi),入戶玄關 12使用面積大型餐廳 主臥贈送面積約3 次臥雙面采光 獨立采光大堂,6.3.4單體戶型24/31層高層約116，三室兩廳一衛(wèi),中間戶南北通透，大連稀缺 主臥贈送面積約3 大面寬主臥 衛(wèi)生間通風 u型廚房，高使用率,6.3.5 單體戶型18/31層高層約89，兩室兩廳一衛(wèi),入戶玄關 12使用面積大型餐廳 主臥贈送面積約3 次臥雙面采光 獨立采光大堂,6.3.6 單體戶型24/31層高層約125，三室兩廳兩衛(wèi),目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,立面 標桿要素,7 項目立面風格及效果介紹,鳥瞰圖,外立面效果圖（一）,鐘塔及周邊商業(yè)街立面透視,外立面效果圖（二）,商業(yè)的單體立面透視,外立面效果圖（三）,商業(yè)的立面透視,外立面效果圖（四）,商業(yè)的單體立面透視,外立面效果圖（五）,商業(yè)立面透視,外立面效果圖（六）,會所單體立面透視,外立面效果圖（七）,會所及中心廣場立面透視,外立面效果圖（八）,五層洋房立面透視,外立面效果圖（九）,七層洋房立面透視,外立面效果圖（十）,十一層單體立面透視,外立面效果圖（十一）,高層單體立面透視,外立面效果圖（十二）,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,景觀與外部空間 價值點主張,8 項目景觀與外部空間,8.1 景觀總平面,利用“一軸三帶”和褐石商業(yè)風情街及濕地公園，打造社區(qū)園林景觀，主要強調空間情趣和格調感。,8.2 景觀軸線分析,景觀軸 周圍道路盡可能以高大喬木圍合，住宅a1與b區(qū)之間的規(guī)劃道路，重視車內的景觀視覺效果，以高大喬木，配以層次灌木，形成具有厚度的綠地景觀空間形象。 東西向商業(yè)街建筑，具有19世紀美國褐石建筑風情，本規(guī)劃重視并凸顯建筑本身的景觀效果，以現代時尚風格的景觀演出配合，形成整體的景觀風情街的特色氛圍。 南側的濕地公園，沿國道東西向，為整體開發(fā)區(qū)域的重要綠地景觀資源。由于規(guī)模較小，主要凸顯出重視其觀賞性，重視從國道的移動視覺角度，重視從建筑的俯視角度，規(guī)劃具有觀賞性的濕地公園,利用宅間道路的寬窄變化、沿途布置景池、小型水系通過與植物和地面裝飾的對比形成景觀節(jié)點變化。,8.3 宅間景觀分析,利用商業(yè)古典和深邃的立面色彩搭配道路兩側的修景大樹與中央噴泉想融合，體現出社區(qū)景觀的格調和品味感。,8.4 商業(yè)街景觀分析,規(guī)劃大尺度的濕地公園，突出養(yǎng)生與休閑的景觀環(huán)境，彌補社區(qū)缺乏大尺度綠化空間的缺陷。,8.5 濕地公園景觀分析,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,9 項目商業(yè)與配套,商業(yè)及配套 價值點主張,a區(qū) “日光悅動”生活空間,b區(qū) “月光靈動” 印象空間,利用中心廣場將東西兩側商業(yè)街區(qū)分割，通過對消費人群和業(yè)態(tài)規(guī)劃的分析，分別塑造“動態(tài)空間”和“靜態(tài)空間”。其中“日光悅動”生活空間，代表活力、快樂、休閑、動感，配合業(yè)態(tài)規(guī)劃（購物、休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)），塑造“動態(tài)”業(yè)態(tài)魅力的精髓；“月光靈動”印象空間，代表智慧、生態(tài)、教育、環(huán)保，配合業(yè)態(tài)規(guī)劃（休閑餐飲、培訓教育、生活配套等業(yè)態(tài)），塑造“靜態(tài)”業(yè)態(tài)的主題空間。,9.1 項目商業(yè)功能劃分,圍合式商業(yè)街區(qū)規(guī)劃，打造褐石商業(yè)街區(qū)的異域風情，而且社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃齊全，業(yè)主期盼的溫馨、浪漫的格調生活在項目中得到體現。,9.2 項目商業(yè)業(yè)態(tài)劃分,9.3 項目商業(yè)動線劃分,9.4 項目商業(yè)立面效果,9.5 項目主要單體商業(yè)立面效果,9.6 項目會所功能示意,健身館,臺球室,游泳館,咖啡吧,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,10、分期示意,一期,二期,三期,一 期,二 期,三 期,注：為了保證褐石商業(yè)街區(qū)的效果，項目示范區(qū)開工時，將二期南側的商業(yè)計入首期開發(fā)面積。,目錄 一、市場定位部分 1、項目基本情況及周邊房地產市場情況介紹 2、項目客戶定位及產品系列歸類 3、產品主張介紹 4、價值樹及價值點建議 二、設計部分 5、規(guī)劃方案 6、單體戶型（含單體戶型配置標準） 7、立面設計 8、景觀與外部空間 9、商業(yè)及配套（含會所） 三、開發(fā)分期、示范區(qū)介紹及初步測算 10、分期示意 11、示范區(qū)建議 12、初步測算,將a2區(qū)作為重要展示區(qū) 為了體現褐石風情商業(yè)街的效果，將a1區(qū)地塊南側商業(yè)街并入示范區(qū)開發(fā)，與a2地 塊形成充滿情趣感的風情商業(yè)街，利用地塊南側超萬平米的濕地公園、格調會所（售 樓處）、實體樣板房等，集中體現項目褐石社區(qū)充滿溫馨和異域情調的浪漫調性； 引導客戶參觀動線（漫步線路），從項目外圍到展示區(qū)內部的各個動線節(jié)點，全方位 體驗褐石街區(qū)良好的居住和生活的社區(qū)氛圍。,11.1 展示區(qū)設計原則,11、示范區(qū)建議,11.2 示范區(qū)選址,示范區(qū),迎賓大道,項目示范區(qū)包括：迎賓大道、5層和7層洋房、11層小高層住宅及褐石商業(yè)街，以及南側濕地公園和實景園林。,11.3 示范區(qū)參觀動線,示范區(qū),迎賓大道,項目示范區(qū)參觀動線：客戶由a（迎賓大道）經b（褐石商業(yè)風情街）抵達c銷售中心（會所），經過銷售人員的相關講解后，參觀d/d（實景樣板房）和e(主景觀軸）以及f(濕地公園） 。,a,b,c,e,d,f,d,11.4 示范區(qū)效果及參觀動線示例,a：迎賓大道,b：褐石商街,c：銷售中