廣東順大三角項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告（2011.4）135P.pdf

廣東順大三角項(xiàng)目前期策劃方案廣東順大三角項(xiàng)目前期策劃方案 2011年4月 廣東順大房地產(chǎn)投資有限公司 目錄 市場(chǎng)分析 三角鎮(zhèn)歷史及未來(lái)發(fā)展預(yù)判 市場(chǎng)分析 三角鎮(zhèn)歷史及未來(lái)發(fā)展預(yù)判 住宅部分 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析及市場(chǎng)空白點(diǎn)把握，制定最優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃建議 住宅部分 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析及市場(chǎng)空白點(diǎn)把握，制定最優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃建議 項(xiàng)目利潤(rùn)分析預(yù)判項(xiàng)目利潤(rùn)分析預(yù)判 第一部分市場(chǎng)分析 核心目標(biāo)核心目標(biāo) 快速快速 分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提煉項(xiàng)目核心價(jià)值 提升核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提煉項(xiàng)目核心價(jià)值 提升核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 品牌品牌 建立品牌，使項(xiàng)目成為區(qū)域新標(biāo)桿建立品牌，使項(xiàng)目成為區(qū)域新標(biāo)桿 利潤(rùn)利潤(rùn) 尋找市場(chǎng)空缺點(diǎn)，挖掘目標(biāo)客戶群，創(chuàng)造最大利潤(rùn)空間尋找市場(chǎng)空缺點(diǎn)，挖掘目標(biāo)客戶群，創(chuàng)造最大利潤(rùn)空間 思路思路 項(xiàng)目因素項(xiàng)目因素突破突破營(yíng)銷營(yíng)銷 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 區(qū)域潛在消費(fèi)能力區(qū)域潛在消費(fèi)能力 區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系 地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī) 劃方向及定 位 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī) 劃方向及定 位 符合項(xiàng)目的營(yíng) 銷及推廣策略 符合項(xiàng)目的營(yíng) 銷及推廣策略 發(fā)展成為當(dāng)?shù)?及周邊區(qū)域最 宜居精品社區(qū) 發(fā)展成為當(dāng)?shù)?及周邊區(qū)域最 宜居精品社區(qū) 三角鎮(zhèn)基本概況三角鎮(zhèn)基本概況 區(qū)位區(qū)位 中山北部偏東，中山的后花園之一 北通廣州南沙，東連民眾鎮(zhèn)，西連黃圃鎮(zhèn)，南與港口鎮(zhèn) 隔河相望 中山北部偏東，中山的后花園之一 北通廣州南沙，東連民眾鎮(zhèn)，西連黃圃鎮(zhèn)，南與港口鎮(zhèn) 隔河相望 交通交通 京珠高速?gòu)V珠中線省道南三公路 往廣州番禺南沙 京珠高速?gòu)V珠中線省道南三公路 往廣州番禺南沙15分鐘路程 往廣州市區(qū)、深圳、珠海、佛山、東莞江門(mén) 分鐘路程 往廣州市區(qū)、深圳、珠海、佛山、東莞江門(mén)1個(gè)小時(shí)車程 福源路年內(nèi)修通后 個(gè)小時(shí)車程 福源路年內(nèi)修通后15分鐘直達(dá)市區(qū)，到廣州番禺的距離也大為縮短分鐘直達(dá)市區(qū)，到廣州番禺的距離也大為縮短 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 農(nóng)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，工業(yè)后起之秀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中山眾多鎮(zhèn)街中排在中等偏 上水平 農(nóng)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，工業(yè)后起之秀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中山眾多鎮(zhèn)街中排在中等偏 上水平 人口人口 戶籍人口戶籍人口5.7萬(wàn)，非戶籍人口萬(wàn)，非戶籍人口6萬(wàn)，合計(jì)萬(wàn)，合計(jì)12多萬(wàn)人 農(nóng)業(yè)人口占絕大部分 多萬(wàn)人 農(nóng)業(yè)人口占絕大部分 gdp 2010年年66.5億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)18.1% 2010年工業(yè)產(chǎn)值年工業(yè)產(chǎn)值198.2億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)27.3% 2010年農(nóng)村人均收入年農(nóng)村人均收入12466元，元，2009年城鎮(zhèn)居民人均收入年城鎮(zhèn)居民人均收入23088 元。元。 居住居住 2009年農(nóng)村居民人均居住建筑面積年農(nóng)村居民人均居住建筑面積38.2平方 平方 2009年城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積年城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積33.6平方平方 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，有后發(fā)優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，有后發(fā)優(yōu)勢(shì) 鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境優(yōu)美，宜居性強(qiáng)鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境優(yōu)美，宜居性強(qiáng) 近近5年中山及三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，增速較快年中山及三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，增速較快 近5年中山市及三角鎮(zhèn)gdp基本情況 1053.6 1268 1457 1566.4 1828 25.9336.37 44.56 56.28 66.5 72.72% 20.35% 14.91% 7.51% 16.70% 37.56% 40.26% 22.52% 26.30% 18.16% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 20062007200820092010 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 中山市 三角鎮(zhèn) 中山市增長(zhǎng) 三角鎮(zhèn)增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升 從上表可以看出，近5年中山市及三角鎮(zhèn)gdp都處于一 個(gè)快速增長(zhǎng)的時(shí)期，而三角鎮(zhèn)的增長(zhǎng)表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁，近5 年基本上都處于20%以上的增長(zhǎng)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)8%左右 的增長(zhǎng)速度。從目前三角鎮(zhèn)的工業(yè)基礎(chǔ)來(lái)看，后期發(fā)展還 有較好的積極因素，屬于后起之秀，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、特 殊的地理環(huán)境、完善的交通條件這都給三角鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶來(lái)積極的促進(jìn)作用。隨著工業(yè)的持續(xù)發(fā)展、交通環(huán) 境的繼續(xù)改善，與周邊城市的進(jìn)一步接軌，三角鎮(zhèn)的房地 產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)高速發(fā)展的春天。 大環(huán)境：中山及三角經(jīng)濟(jì)向好，隨著南番順經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 城市擴(kuò)張的強(qiáng)力輻射，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速上升態(tài)勢(shì) 從上表可以看出，近5年中山市及三角鎮(zhèn)gdp都處于一 個(gè)快速增長(zhǎng)的時(shí)期，而三角鎮(zhèn)的增長(zhǎng)表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁，近5 年基本上都處于20%以上的增長(zhǎng)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)8%左右 的增長(zhǎng)速度。從目前三角鎮(zhèn)的工業(yè)基礎(chǔ)來(lái)看，后期發(fā)展還 有較好的積極因素，屬于后起之秀，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、特 殊的地理環(huán)境、完善的交通條件這都給三角鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶來(lái)積極的促進(jìn)作用。隨著工業(yè)的持續(xù)發(fā)展、交通環(huán) 境的繼續(xù)改善，與周邊城市的進(jìn)一步接軌，三角鎮(zhèn)的房地 產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)高速發(fā)展的春天。 大環(huán)境：中山及三角經(jīng)濟(jì)向好，隨著南番順經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 城市擴(kuò)張的強(qiáng)力輻射，中山房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速上升態(tài)勢(shì) 后起之秀，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，前景可觀后起之秀，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，前景可觀 三角在中山各個(gè)鎮(zhèn)街當(dāng)中屬于一個(gè)后起的工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)， 早期工業(yè)發(fā)展緩慢，由于重視工業(yè)的發(fā)展，近年來(lái)工業(yè)發(fā) 展迅速，逐步形成了綠色農(nóng)業(yè)、化工、五金、紡染等支柱 產(chǎn)業(yè)；與此同時(shí)也由于精力著重于發(fā)展工業(yè)，對(duì)鎮(zhèn)街的建 設(shè)缺乏關(guān)注和投入，出現(xiàn)了相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施落后的局面。隨 著鎮(zhèn)區(qū)中心舊改的推行，面貌的改觀，鎮(zhèn)區(qū)的宜居性將會(huì) 逐步凸顯。 三角在中山各個(gè)鎮(zhèn)街當(dāng)中屬于一個(gè)后起的工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)， 早期工業(yè)發(fā)展緩慢，由于重視工業(yè)的發(fā)展，近年來(lái)工業(yè)發(fā) 展迅速，逐步形成了綠色農(nóng)業(yè)、化工、五金、紡染等支柱 產(chǎn)業(yè)；與此同時(shí)也由于精力著重于發(fā)展工業(yè)，對(duì)鎮(zhèn)街的建 設(shè)缺乏關(guān)注和投入，出現(xiàn)了相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施落后的局面。隨 著鎮(zhèn)區(qū)中心舊改的推行，面貌的改觀，鎮(zhèn)區(qū)的宜居性將會(huì) 逐步凸顯。 本地塊交通便捷，周邊配套齊全本地塊交通便捷，周邊配套齊全 本案本案 配套完善配套完善 交 通 完 善 交 通 完 善 三角鎮(zhèn)基本概況三角鎮(zhèn)基本概況發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì) 在城市發(fā)展模式上三角鎮(zhèn)圍繞著在城市發(fā)展模式上三角鎮(zhèn)圍繞著 “東西兩翼東西兩翼”工業(yè)布局，西南、西北 為農(nóng)業(yè)生態(tài)發(fā)展建設(shè)，以鎮(zhèn)政府為中心、南三公路兩側(cè)為 工業(yè)布局，西南、西北 為農(nóng)業(yè)生態(tài)發(fā)展建設(shè)，以鎮(zhèn)政府為中心、南三公路兩側(cè)為“商住商住”的建設(shè) 模式，工業(yè)發(fā)展上隨著高平工業(yè)區(qū)的逐步發(fā)展和完善，目前與黃圃交接 的三鑫工業(yè)園區(qū)正在逐步建設(shè)，未來(lái)兩個(gè)工業(yè)中心將會(huì)逐步凸顯，隨著 兩個(gè)工業(yè)中心的完善，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)將會(huì)逐步增強(qiáng)，并隨著南三公路兩側(cè)居 住環(huán)境的改觀，人居氛圍會(huì)逐步增強(qiáng)，對(duì)外吸引力將會(huì)得到大大的改 觀。同時(shí)并隨著福源路的開(kāi)通，與市區(qū)中心對(duì)接距離的縮短，三角中心 的發(fā)展將會(huì)逐步與泛城區(qū)中心板塊的港口鎮(zhèn)對(duì)接，圍繞著福源路兩側(cè)與 港口鎮(zhèn)交接的片區(qū)將會(huì)是三角鎮(zhèn)未來(lái)兩三年新的發(fā)展中心和熱點(diǎn)。而該 區(qū)域同時(shí)也是目前三角鎮(zhèn)土地資源最豐富的區(qū)域，本項(xiàng)目正處于該發(fā)展 區(qū)域的中心位置之一，發(fā)展前景較為可觀。 的建設(shè) 模式，工業(yè)發(fā)展上隨著高平工業(yè)區(qū)的逐步發(fā)展和完善，目前與黃圃交接 的三鑫工業(yè)園區(qū)正在逐步建設(shè)，未來(lái)兩個(gè)工業(yè)中心將會(huì)逐步凸顯，隨著 兩個(gè)工業(yè)中心的完善，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)將會(huì)逐步增強(qiáng)，并隨著南三公路兩側(cè)居 住環(huán)境的改觀，人居氛圍會(huì)逐步增強(qiáng)，對(duì)外吸引力將會(huì)得到大大的改 觀。同時(shí)并隨著福源路的開(kāi)通，與市區(qū)中心對(duì)接距離的縮短，三角中心 的發(fā)展將會(huì)逐步與泛城區(qū)中心板塊的港口鎮(zhèn)對(duì)接，圍繞著福源路兩側(cè)與 港口鎮(zhèn)交接的片區(qū)將會(huì)是三角鎮(zhèn)未來(lái)兩三年新的發(fā)展中心和熱點(diǎn)。而該 區(qū)域同時(shí)也是目前三角鎮(zhèn)土地資源最豐富的區(qū)域，本項(xiàng)目正處于該發(fā)展 區(qū)域的中心位置之一，發(fā)展前景較為可觀。 本案住宅價(jià)值研判本案住宅價(jià)值研判 住宅 住宅 用地約50畝，計(jì)容面積9萬(wàn)方，總建面預(yù)計(jì)12萬(wàn)方 離中心配套區(qū)有一定距離 地塊周邊規(guī)劃道路還沒(méi)完善 項(xiàng)目沒(méi)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（如地段、規(guī)模、景觀資源等） 用地約50畝，計(jì)容面積9萬(wàn)方，總建面預(yù)計(jì)12萬(wàn)方 離中心配套區(qū)有一定距離 地塊周邊規(guī)劃道路還沒(méi)完善 項(xiàng)目沒(méi)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（如地段、規(guī)模、景觀資源等） 全國(guó)、中山市、三角鎮(zhèn)、三角周邊房地產(chǎn)現(xiàn)狀？全國(guó)、中山市、三角鎮(zhèn)、三角周邊房地產(chǎn)現(xiàn)狀？ 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)？未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)？ 在售項(xiàng)目給我們的啟示？在售項(xiàng)目給我們的啟示？ 未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)如何？未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)如何？ 中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 一、近期政策回顧與簡(jiǎn)析一、近期政策回顧與簡(jiǎn)析 （一）、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析（一）、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析 在經(jīng)歷了2010年高速發(fā)展之后，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)與高 通脹的時(shí)期，逐步陷入追求經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)與對(duì)抗高通脹的境地。4月6日 起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期人民幣 存款利率上調(diào)至3.25%，一年期貸款利率上調(diào)至6.31%。住房公積金 貸款利率同時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整。自去年10月以來(lái)，中國(guó)央行已經(jīng)累計(jì)加 息一個(gè)百分點(diǎn)。 收縮銀根，多次加息并提高準(zhǔn)備金率，對(duì)抗高通 脹，是今年的重要經(jīng)濟(jì)手段。年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率目標(biāo) 在8%左右。在一系列政策的調(diào)控及刺激下，經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展依然向著積極的方向前進(jìn)。 收縮銀根，多次加息并提高準(zhǔn)備金率，對(duì)抗高通 脹，是今年的重要經(jīng)濟(jì)手段。年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率目標(biāo) 在8%左右。在一系列政策的調(diào)控及刺激下，經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展依然向著積極的方向前進(jìn)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展研判 經(jīng)濟(jì)研判：2011年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在8%左右。人均可 支配收入增長(zhǎng)9%左右。前兩季度重點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)研判：2011年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在8%左右。人均可 支配收入增長(zhǎng)9%左右。前兩季度重點(diǎn)“抑通脹抑通脹”、 、 “壓房?jī)r(jià)壓房?jī)r(jià)”為主，后兩季度重在發(fā)展民生基礎(chǔ)設(shè)施 為主。后兩季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯好于前兩季度。 為主，后兩季度重在發(fā)展民生基礎(chǔ)設(shè)施 為主。后兩季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯好于前兩季度。 “經(jīng)濟(jì)政策前重后輕經(jīng)濟(jì)政策前重后輕”。 2010年土地與商品房市場(chǎng)簡(jiǎn)單回顧年土地與商品房市場(chǎng)簡(jiǎn)單回顧 2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元人民幣，同比增加 萬(wàn)億元人民幣，同比增加 70.4% ，全國(guó)實(shí)際建設(shè)用地供應(yīng)，全國(guó)實(shí)際建設(shè)用地供應(yīng)642萬(wàn)畝，比萬(wàn)畝，比2009年增加了年增加了18%。 。 2010年全國(guó)年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲9.9%，全國(guó)商品房銷售面積 同比增長(zhǎng) ，全國(guó)商品房銷售面積 同比增長(zhǎng)10.1%，樓市繼續(xù)表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。，樓市繼續(xù)表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。 近近5年土地平均出讓價(jià)穩(wěn)步上升年土地平均出讓價(jià)穩(wěn)步上升 （二）、樓市政策簡(jiǎn)析（二）、樓市政策簡(jiǎn)析限購(gòu)、經(jīng)廉租、控制房?jī)r(jià)增幅限購(gòu)、經(jīng)廉租、控制房?jī)r(jià)增幅 1、 進(jìn)入、 進(jìn)入3月份之后，多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，大部分房?jī)r(jià)調(diào)控目 標(biāo)增長(zhǎng)控制在 月份之后，多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，大部分房?jī)r(jià)調(diào)控目 標(biāo)增長(zhǎng)控制在8% 12%左右。多個(gè)城市出臺(tái)了左右。多個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)令限購(gòu)令”，樓市的調(diào)控進(jìn)入 更為嚴(yán)峻的時(shí)期。限購(gòu)令出臺(tái)之后，多個(gè)城市量?jī)r(jià)齊降，政策的調(diào)控對(duì)樓市 的負(fù)面影響是直接的。但從多個(gè)城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的公布來(lái)看，已經(jīng)將調(diào)控 房?jī)r(jià)下降化解成調(diào)控房?jī)r(jià)幅度。而來(lái)公布數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分都是 ，樓市的調(diào)控進(jìn)入 更為嚴(yán)峻的時(shí)期。限購(gòu)令出臺(tái)之后，多個(gè)城市量?jī)r(jià)齊降，政策的調(diào)控對(duì)樓市 的負(fù)面影響是直接的。但從多個(gè)城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的公布來(lái)看，已經(jīng)將調(diào)控 房?jī)r(jià)下降化解成調(diào)控房?jī)r(jià)幅度。而來(lái)公布數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分都是“調(diào)控增長(zhǎng)調(diào)控增長(zhǎng)” 的，也就是從過(guò)去調(diào)控要求房?jī)r(jià)下降轉(zhuǎn)向了調(diào)控房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度下降。這在一 定程度上預(yù)示著房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)有大幅度下降的可能，房?jī)r(jià)將會(huì)在小幅度 范圍內(nèi)增長(zhǎng)，同時(shí)不排除還有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)的可能。 的，也就是從過(guò)去調(diào)控要求房?jī)r(jià)下降轉(zhuǎn)向了調(diào)控房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度下降。這在一 定程度上預(yù)示著房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)有大幅度下降的可能，房?jī)r(jià)將會(huì)在小幅度 范圍內(nèi)增長(zhǎng)，同時(shí)不排除還有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)的可能。 2、增加經(jīng)廉租房的建設(shè)、加大對(duì)限價(jià)房土地的供應(yīng)、調(diào)控房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅 度。 、增加經(jīng)廉租房的建設(shè)、加大對(duì)限價(jià)房土地的供應(yīng)、調(diào)控房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅 度。 多項(xiàng)政策疊加，市場(chǎng)短期波動(dòng)，房?jī)r(jià)依然存在上行力量多項(xiàng)政策疊加，市場(chǎng)短期波動(dòng)，房?jī)r(jià)依然存在上行力量 兩會(huì)后才公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，而調(diào)控目標(biāo)由過(guò)去 兩會(huì)后才公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，而調(diào)控目標(biāo)由過(guò)去 “房?jī)r(jià)下降房?jī)r(jià)下降”轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)向“房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)一定幅度增長(zhǎng)房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)一定幅度增長(zhǎng)”， 由 ， 由“調(diào)控降調(diào)控降”到到“調(diào)控升調(diào)控升”的轉(zhuǎn)變，一方面是基于目前國(guó) 內(nèi)經(jīng)濟(jì)所面臨的形勢(shì)所改變，另一方同時(shí)也是地方與 中央的博弈，與此同時(shí)也預(yù)示著中央政策與地方政策 在某個(gè)點(diǎn)上的轉(zhuǎn)變。隨著一系列政策的出臺(tái)來(lái)看，樓 市在短期內(nèi)波動(dòng)是政策的直接影響所致，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái) 看，房?jī)r(jià)依存在上升的支撐力量。經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，物價(jià) 在增長(zhǎng)，地價(jià)也在增長(zhǎng)，人均可支配收入也在增長(zhǎng)， 房?jī)r(jià)就存在上行的促進(jìn)力量。 的轉(zhuǎn)變，一方面是基于目前國(guó) 內(nèi)經(jīng)濟(jì)所面臨的形勢(shì)所改變，另一方同時(shí)也是地方與 中央的博弈，與此同時(shí)也預(yù)示著中央政策與地方政策 在某個(gè)點(diǎn)上的轉(zhuǎn)變。隨著一系列政策的出臺(tái)來(lái)看，樓 市在短期內(nèi)波動(dòng)是政策的直接影響所致，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái) 看，房?jī)r(jià)依存在上升的支撐力量。經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，物價(jià) 在增長(zhǎng)，地價(jià)也在增長(zhǎng)，人均可支配收入也在增長(zhǎng)， 房?jī)r(jià)就存在上行的促進(jìn)力量。 經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有作為經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有作為 經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，隨著居民收入的增長(zhǎng)，投資渠道不多 的情況下，無(wú)論是首次剛性置業(yè)需求還是投資型置業(yè)需 求，都會(huì)有不同程度的增加，隨著 經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，隨著居民收入的增長(zhǎng)，投資渠道不多 的情況下，無(wú)論是首次剛性置業(yè)需求還是投資型置業(yè)需 求，都會(huì)有不同程度的增加，隨著“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)”的頒 布，對(duì)房?jī)r(jià)大幅度下降的幻想逐步破滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐 步企穩(wěn)，隨著短期內(nèi)被壓抑的需求釋放以及新增的首次 居住型剛性需求，房地產(chǎn)依然大有作為。 的頒 布，對(duì)房?jī)r(jià)大幅度下降的幻想逐步破滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐 步企穩(wěn)，隨著短期內(nèi)被壓抑的需求釋放以及新增的首次 居住型剛性需求，房地產(chǎn)依然大有作為。 從兩會(huì)后才公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，而調(diào)控目標(biāo)由過(guò)去從兩會(huì)后才公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，而調(diào)控目標(biāo)由過(guò)去“房 價(jià)下降 房 價(jià)下降”轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)向“房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)小幅度增長(zhǎng)房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)小幅度增長(zhǎng)”，由，由“調(diào)控 降 調(diào)控 降”到到“調(diào)控升調(diào)控升”的轉(zhuǎn)變，一方面是基于目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)所面 臨的因素所改變，另一方同時(shí)也是地方與中央的博弈，于 此同時(shí)也預(yù)示著中央政策的轉(zhuǎn)變方向。從短期來(lái)看，樓市 在短期內(nèi)波動(dòng)是政策的直接影響所致，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià) 依存在上升的支撐力量。經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，物價(jià)在增長(zhǎng)，地價(jià) 也在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)降下來(lái)是不太現(xiàn)實(shí)的事情。 的轉(zhuǎn)變，一方面是基于目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)所面 臨的因素所改變，另一方同時(shí)也是地方與中央的博弈，于 此同時(shí)也預(yù)示著中央政策的轉(zhuǎn)變方向。從短期來(lái)看，樓市 在短期內(nèi)波動(dòng)是政策的直接影響所致，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià) 依存在上升的支撐力量。經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，物價(jià)在增長(zhǎng)，地價(jià) 也在增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)降下來(lái)是不太現(xiàn)實(shí)的事情。 多種因素促使房?jī)r(jià)上行多種因素促使房?jī)r(jià)上行 市場(chǎng)分化加速，企業(yè)組合提速市場(chǎng)分化加速，企業(yè)組合提速 另外，從目前來(lái)看，在政策調(diào)控周期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)也 出現(xiàn)了新的景象，一方面是商業(yè)地產(chǎn)成為香餑餑，大部 分開(kāi)發(fā)商更加注重對(duì)商業(yè)的運(yùn)作和投資；一方面是開(kāi)始 布局三四線城市，搶占未來(lái)發(fā)展機(jī)遇。另一方面是中小 企業(yè)面臨著資金的壓力，出現(xiàn)兼并、重組、聯(lián)合的情況 逐步增多。 另外，從目前來(lái)看，在政策調(diào)控周期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)也 出現(xiàn)了新的景象，一方面是商業(yè)地產(chǎn)成為香餑餑，大部 分開(kāi)發(fā)商更加注重對(duì)商業(yè)的運(yùn)作和投資；一方面是開(kāi)始 布局三四線城市，搶占未來(lái)發(fā)展機(jī)遇。另一方面是中小 企業(yè)面臨著資金的壓力，出現(xiàn)兼并、重組、聯(lián)合的情況 逐步增多。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判： 1、政策調(diào)控周期持續(xù)2年以上，中后期逐步轉(zhuǎn)向并實(shí)行差異化 政策，對(duì)直轄市、省會(huì)城市、區(qū)域內(nèi)前5地級(jí)市的調(diào)控將會(huì)更 嚴(yán)厲。對(duì)四線城市（縣級(jí)）調(diào)控的關(guān)注度逐步放寬，以適應(yīng) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判： 1、政策調(diào)控周期持續(xù)2年以上，中后期逐步轉(zhuǎn)向并實(shí)行差異化 政策，對(duì)直轄市、省會(huì)城市、區(qū)域內(nèi)前5地級(jí)市的調(diào)控將會(huì)更 嚴(yán)厲。對(duì)四線城市（縣級(jí)）調(diào)控的關(guān)注度逐步放寬，以適應(yīng) “十二五十二五”推進(jìn)推進(jìn)“城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化”的目標(biāo)。的目標(biāo)?！笆迨濉鼻皟赡陮儆谡{(diào)控周期 年，后三年將會(huì)有所放寬。 2、調(diào)控政策逐步由目前 前兩年屬于調(diào)控周期 年，后三年將會(huì)有所放寬。 2、調(diào)控政策逐步由目前“限購(gòu)限購(gòu)”、“調(diào)控房?jī)r(jià)增幅調(diào)控房?jī)r(jià)增幅”、“增加經(jīng)廉 租 增加經(jīng)廉 租”轉(zhuǎn)向增加限價(jià)房用地供應(yīng)的轉(zhuǎn)變。 3、隨著地價(jià)的增長(zhǎng)，一二三線城市的擠壓，中小房企逐步轉(zhuǎn) 向三四線城市，逐步走向聯(lián)合開(kāi)發(fā)。隨著 轉(zhuǎn)向增加限價(jià)房用地供應(yīng)的轉(zhuǎn)變。 3、隨著地價(jià)的增長(zhǎng)，一二三線城市的擠壓，中小房企逐步轉(zhuǎn) 向三四線城市，逐步走向聯(lián)合開(kāi)發(fā)。隨著“城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化”發(fā)展的深入 以及對(duì) 發(fā)展的深入 以及對(duì)“城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化”發(fā)展的政策支持，未來(lái)四線城市將會(huì)是大部分 發(fā)展商布局的陣地。 發(fā)展的政策支持，未來(lái)四線城市將會(huì)是大部分 發(fā)展商布局的陣地。 4、十二五期間，樓價(jià)升幅預(yù)期在年15%左右。 5、商業(yè)地產(chǎn)成為各個(gè)發(fā)展商以及投資客熱捧的投資領(lǐng)域。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更加注重對(duì)商業(yè)模式的運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè) 分工更加細(xì)微，更加注重專業(yè)化的運(yùn)作。 6、在房地產(chǎn)企業(yè)的信貸方面，前兩年信貸將會(huì)更加嚴(yán)謹(jǐn)， 后三年將會(huì)有所放開(kāi)。從信貸傾向方面來(lái)看，更加注重對(duì) 4、十二五期間，樓價(jià)升幅預(yù)期在年15%左右。 5、商業(yè)地產(chǎn)成為各個(gè)發(fā)展商以及投資客熱捧的投資領(lǐng)域。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更加注重對(duì)商業(yè)模式的運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè) 分工更加細(xì)微，更加注重專業(yè)化的運(yùn)作。 6、在房地產(chǎn)企業(yè)的信貸方面，前兩年信貸將會(huì)更加嚴(yán)謹(jǐn)， 后三年將會(huì)有所放開(kāi)。從信貸傾向方面來(lái)看，更加注重對(duì) “限價(jià)房限價(jià)房”、“經(jīng)廉租房經(jīng)廉租房”以及大發(fā)展商的傾向，中小房企的 融資成本增加。 以及大發(fā)展商的傾向，中小房企的 融資成本增加。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判 （三）、中山房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析（三）、中山房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 1、近、近2年中山市土地市場(chǎng)基本情況年中山市土地市場(chǎng)基本情況 近兩年中山土地成交情況（含工業(yè)用地） 成交宗數(shù)成交面積（萬(wàn)）成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝） 20092330492.249.25 20104395115566.55 同比增長(zhǎng)88.60%134.70%35.11% 近兩年中山土地成交情況（含工業(yè)用地） 成交宗數(shù)成交面積（萬(wàn)）成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝） 20092330492.249.25 20104395115566.55 同比增長(zhǎng)88.60%134.70%35.11% 中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 從上表看出從上表看出2010年中山土地成交年中山土地成交4395宗、成交面積宗、成交面積1155 萬(wàn)平方米、成交均價(jià)萬(wàn)平方米、成交均價(jià)49.25萬(wàn)元萬(wàn)元/畝，較畝，較2009年增長(zhǎng) 年增長(zhǎng) 88.6%、134.7%和和35.11%。 中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 2、近、近27個(gè)月中山市商住用地成交基本情況 從下表可以看出從 個(gè)月中山市商住用地成交基本情況 從下表可以看出從2009年年1月份到月份到2011年年3月份中山商住用地 的成交量和成交均價(jià)基本都處于波動(dòng)當(dāng)中，但成交均價(jià)基本上都 是圍繞著 月份中山商住用地 的成交量和成交均價(jià)基本都處于波動(dòng)當(dāng)中，但成交均價(jià)基本上都 是圍繞著95萬(wàn)萬(wàn)/畝上下浮動(dòng)。從近畝上下浮動(dòng)。從近8各月來(lái)看，成交均價(jià)則處于不 斷上升當(dāng)中。近 各月來(lái)看，成交均價(jià)則處于不 斷上升當(dāng)中。近27個(gè)月商住用地成交個(gè)月商住用地成交1234.58萬(wàn)平方米，成交均 價(jià)為 萬(wàn)平方米，成交均 價(jià)為97.5元萬(wàn)元萬(wàn)/畝。而相對(duì)于珠三角其他城市來(lái)說(shuō)，中山的土地成 交價(jià)格依然是珠三角土地的價(jià)格洼地，這必然成為各個(gè)大發(fā)展商 進(jìn)入市場(chǎng)的首選。從近年來(lái)萬(wàn)科、恒大、越秀、保利等大發(fā)展商 先后進(jìn)入中山市場(chǎng)來(lái)看，特別是萬(wàn)科、保利進(jìn)入東風(fēng)及港口來(lái) 看，未來(lái)中山鎮(zhèn)街市場(chǎng)將成為各個(gè)發(fā)展商爭(zhēng)奪的重要陣地，鎮(zhèn)街 的發(fā)展同樣存在良好的發(fā)展機(jī)遇。 畝。而相對(duì)于珠三角其他城市來(lái)說(shuō)，中山的土地成 交價(jià)格依然是珠三角土地的價(jià)格洼地，這必然成為各個(gè)大發(fā)展商 進(jìn)入市場(chǎng)的首選。從近年來(lái)萬(wàn)科、恒大、越秀、保利等大發(fā)展商 先后進(jìn)入中山市場(chǎng)來(lái)看，特別是萬(wàn)科、保利進(jìn)入東風(fēng)及港口來(lái) 看，未來(lái)中山鎮(zhèn)街市場(chǎng)將成為各個(gè)發(fā)展商爭(zhēng)奪的重要陣地，鎮(zhèn)街 的發(fā)展同樣存在良好的發(fā)展機(jī)遇。 中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 此外從中山國(guó)土資源網(wǎng)統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，近此外從中山國(guó)土資源網(wǎng)統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，近27個(gè)月中山土地成交主 要是圍繞著中山城區(qū)、泛城區(qū)板塊（沙溪、板芙、五桂山、港口、南 朗）以及中山北部東鳳、黃圃為主。而中山北部偏東各個(gè)鎮(zhèn)（三角、 民眾、阜沙）則成交量較少，近年基本處于零成交狀態(tài)。市場(chǎng)總會(huì)存 在這樣的一種規(guī)律：長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有土地供應(yīng)、而片區(qū)對(duì)土地的需求依然 旺盛的情況下，市場(chǎng)處于饑渴的狀態(tài)下，一旦有土地推出市場(chǎng)必定會(huì) 推高土地價(jià)格。因而對(duì)于這些中山北部偏東各個(gè)鎮(zhèn)街來(lái)說(shuō)在區(qū)域土地 供應(yīng)不足、需求旺盛的情況下一旦有土地推出必然成為追捧的熱點(diǎn)而 導(dǎo)致土地價(jià)格的大幅度提升。從近來(lái)南頭、黃圃土地成交價(jià)格大幅度 拉升來(lái)看，未來(lái)三角、民眾、阜沙同樣面臨著土地價(jià)格的攀升趨勢(shì)。 個(gè)月中山土地成交主 要是圍繞著中山城區(qū)、泛城區(qū)板塊（沙溪、板芙、五桂山、港口、南 朗）以及中山北部東鳳、黃圃為主。而中山北部偏東各個(gè)鎮(zhèn)（三角、 民眾、阜沙）則成交量較少，近年基本處于零成交狀態(tài)。市場(chǎng)總會(huì)存 在這樣的一種規(guī)律：長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有土地供應(yīng)、而片區(qū)對(duì)土地的需求依然 旺盛的情況下，市場(chǎng)處于饑渴的狀態(tài)下，一旦有土地推出市場(chǎng)必定會(huì) 推高土地價(jià)格。因而對(duì)于這些中山北部偏東各個(gè)鎮(zhèn)街來(lái)說(shuō)在區(qū)域土地 供應(yīng)不足、需求旺盛的情況下一旦有土地推出必然成為追捧的熱點(diǎn)而 導(dǎo)致土地價(jià)格的大幅度提升。從近來(lái)南頭、黃圃土地成交價(jià)格大幅度 拉升來(lái)看，未來(lái)三角、民眾、阜沙同樣面臨著土地價(jià)格的攀升趨勢(shì)。 近兩年土地成交情況近兩年土地成交情況成交價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)性上升成交價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)性上升 商品房成交量受政策影響明顯商品房成交量受政策影響明顯 3、近5年中山商品房成量情況（宗、萬(wàn)）3、近5年中山商品房成量情況（宗、萬(wàn)） 年份成交宗數(shù) 成交宗數(shù)同比增 長(zhǎng) 成交面積 成交面積同比 增長(zhǎng) 20064987939.40%523.332.50% 20076611332.50%657.425.60% 200843624-34.00%422.9-35.70% 20096861357.30%712.568.50% 201065710-4.20%671.7-5.70% 年份成交宗數(shù) 成交宗數(shù)同比增 長(zhǎng) 成交面積 成交面積同比 增長(zhǎng) 20064987939.40%523.332.50% 20076611332.50%657.425.60% 200843624-34.00%422.9-35.70% 20096861357.30%712.568.50% 201065710-4.20%671.7-5.70% 中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 從上表可以看出，從從上表可以看出，從2006年到年到2010年近年近5年中山市商品房成交量除 了 年中山市商品房成交量除 了2008年由于政策調(diào)控商品房成交同比大幅度下降、年由于政策調(diào)控商品房成交同比大幅度下降、2010年小幅度減 少外，其它 年小幅度減 少外，其它3年基本都處于年基本都處于30%以上的大幅度增長(zhǎng)（以上的大幅度增長(zhǎng)（08年成交面積除 外），在一定程度上說(shuō)明中山商品房市場(chǎng)受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影 響也是直接的。在經(jīng)歷了 年成交面積除 外），在一定程度上說(shuō)明中山商品房市場(chǎng)受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影 響也是直接的。在經(jīng)歷了2009和和2010年的高速成交之后，在政策的影 響下 年的高速成交之后，在政策的影 響下2011年中山商品房成交量上升幅度預(yù)期相對(duì)會(huì)減小。年中山商品房成交量上升幅度預(yù)期相對(duì)會(huì)減小。 中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 4、近、近5年中山市商品房成交價(jià)格分析年中山市商品房成交價(jià)格分析珠三角的價(jià)格洼地珠三角的價(jià)格洼地 從下表可以看出，從從下表可以看出，從2006年到年到2010年近年近5年中山市商品房成交均價(jià)以年中山市商品房成交均價(jià)以2007年 和 年 和2010年升幅最大，其中年升幅最大，其中2009年升幅最小。而從年升幅最小。而從2007年大幅度上升之后，年大幅度上升之后，2008 年小幅度上升來(lái)看，年小幅度上升來(lái)看，2010年大幅度上升之后年大幅度上升之后2011年面臨著小幅度上升的可能。 同時(shí)受周邊限購(gòu)而本地不限購(gòu)?fù)鈦?lái)投資需求的拉升之下， 年面臨著小幅度上升的可能。 同時(shí)受周邊限購(gòu)而本地不限購(gòu)?fù)鈦?lái)投資需求的拉升之下，2011年成交均價(jià)的上 升幅度預(yù)期較 年成交均價(jià)的上 升幅度預(yù)期較2008年成交均價(jià)升幅稍微要大。整體上中山商品房成交均價(jià)由 年成交均價(jià)升幅稍微要大。整體上中山商品房成交均價(jià)由 2006年的年的3190元元/上升到上升到2010年的年的5307元元/，5年升幅達(dá)年升幅達(dá)66%。但目前相對(duì)于 周邊其他城市特別是相鄰的廣州番禺均價(jià)過(guò)萬(wàn)來(lái)說(shuō)，中山的樓價(jià)在珠三角中的 。但目前相對(duì)于 周邊其他城市特別是相鄰的廣州番禺均價(jià)過(guò)萬(wàn)來(lái)說(shuō)，中山的樓價(jià)在珠三角中的 “價(jià)格洼地價(jià)格洼地”依然存在。但如果中山也出臺(tái)限購(gòu)政策，在自身內(nèi)需不足、外來(lái)需求 受到壓抑的情況下，預(yù)期樓價(jià)將會(huì)小幅度波動(dòng)。 依然存在。但如果中山也出臺(tái)限購(gòu)政策，在自身內(nèi)需不足、外來(lái)需求 受到壓抑的情況下，預(yù)期樓價(jià)將會(huì)小幅度波動(dòng)。 商品房成交均價(jià)穩(wěn)步上升商品房成交均價(jià)穩(wěn)步上升 近5年中山商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖（元/平方米） 3190 4020 4403 4438 5307 4.67% 26.00% 9.52% 0.80% 19.58% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 20062007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 成交均價(jià) 成交均價(jià)增長(zhǎng) 市區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)商品房?jī)r(jià)格上升幅度明顯市區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)商品房?jī)r(jià)格上升幅度明顯 5、近、近14個(gè)月中山城區(qū)及鎮(zhèn)街建筑面積個(gè)月中山城區(qū)及鎮(zhèn)街建筑面積144平方商品房成交均價(jià)分析平方商品房成交均價(jià)分析 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 20 10-1 20 10-2 20 10-3 20 10-4 20 10-5 20 10-6 20 10-7 20 10-8 20 10-9 20 10- 10 20 10- 11 20 10- 12 20 11-1 20 11-2 城區(qū)建筑面積144平方（元/） 鎮(zhèn)區(qū)建筑面積144平方（元/） 市區(qū)價(jià)格波動(dòng)性大，鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)平緩上升市區(qū)價(jià)格波動(dòng)性大，鎮(zhèn)區(qū)相對(duì)平緩上升 6、近、近14個(gè)月中山城區(qū)及鎮(zhèn)街建筑面積個(gè)月中山城區(qū)及鎮(zhèn)街建筑面積144平方商品房成交均價(jià)分析平方商品房成交均價(jià)分析 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2010- 1 2010- 2 2010- 3 2010- 4 2010- 5 2010- 6 2010- 7 2010- 8 2010- 9 2010- 10 2010- 11 2010- 12 2011- 1 2011- 2 城區(qū)建筑面積144平方（元/） 鎮(zhèn)區(qū)建筑面積144平方（元/） 在樓價(jià)對(duì)比中可以看出三角屬于中山北部?jī)r(jià)格洼 地，存在上升的空間 在樓價(jià)對(duì)比中可以看出三角屬于中山北部?jī)r(jià)格洼 地，存在上升的空間 從以上兩表可以看出，近從以上兩表可以看出，近14個(gè)月中山城區(qū)和鎮(zhèn)街建筑面積個(gè)月中山城區(qū)和鎮(zhèn)街建筑面積144平方商品房 均價(jià)基本上是在 平方商品房 均價(jià)基本上是在5000元和元和4000元以上波動(dòng)，而建筑面積元以上波動(dòng)，而建筑面積 144平方商品房均價(jià) 基本上是在 平方商品房均價(jià) 基本上是在6000元和元和5000元以上波動(dòng)。并且整體來(lái)看，走勢(shì)處于上升狀態(tài)。而 目前中山北部鎮(zhèn)街（古鎮(zhèn)、小欖除外）基本均價(jià)都在 元以上波動(dòng)。并且整體來(lái)看，走勢(shì)處于上升狀態(tài)。而 目前中山北部鎮(zhèn)街（古鎮(zhèn)、小欖除外）基本均價(jià)都在3500-5000之間，而三角則 基本在 之間，而三角則 基本在3800-4000元之間，真正拉高整體均價(jià)是中山泛城區(qū)鎮(zhèn)街，而北部偏東鎮(zhèn) 街目前樓價(jià)特別是三角、民眾、阜沙依然是價(jià)格的洼地，依照目前來(lái)看，三角樓 價(jià)還有較大的上升空間。 元之間，真正拉高整體均價(jià)是中山泛城區(qū)鎮(zhèn)街，而北部偏東鎮(zhèn) 街目前樓價(jià)特別是三角、民眾、阜沙依然是價(jià)格的洼地，依照目前來(lái)看，三角樓 價(jià)還有較大的上升空間。 北部偏東鎮(zhèn)街屬于價(jià)格的洼地，價(jià)格上升空間較大北部偏東鎮(zhèn)街屬于價(jià)格的洼地，價(jià)格上升空間較大 中山市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 廣州、佛山“限購(gòu)” ，區(qū)域外資本擴(kuò)充著中山地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí) “擴(kuò)散效 應(yīng)”開(kāi)始顯現(xiàn)，價(jià)格的“洼地效應(yīng)”促使外來(lái)購(gòu)房者介入市場(chǎng)，隨著近幾年的 擴(kuò)充，中山市場(chǎng)迎來(lái)新爆發(fā)期。 “樓市離心樓市離心”現(xiàn)象，鎮(zhèn)區(qū)地產(chǎn)風(fēng)光無(wú)限現(xiàn)象，鎮(zhèn)區(qū)地產(chǎn)風(fēng)光無(wú)限 隨著中心城區(qū)開(kāi)發(fā)日趨成熟，不少發(fā)展商決定“棄城入鄉(xiāng)”，從而產(chǎn)生了 所稱的樓市“離心現(xiàn)象”。從城郊到鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部，城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì) 搶占了發(fā)展先機(jī)。 品牌地產(chǎn)商引領(lǐng)中山樓市新時(shí)代品牌地產(chǎn)商引領(lǐng)中山樓市新時(shí)代 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐步升級(jí)，住宅產(chǎn)品的規(guī)?；?、精品化成為發(fā)展主流。雅 居樂(lè)、中信、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、中海、新鴻基促使中山房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)促進(jìn)作用并 促使產(chǎn)品更新?lián)Q代。 外來(lái)資源撼動(dòng)中山外來(lái)資源撼動(dòng)中山“穩(wěn)定穩(wěn)定”格局格局 大珠三角背景的支持下，外來(lái)客戶的不斷切入使購(gòu)房投資比例有所提升。 大環(huán)境變化促使資金流進(jìn)入，中山地產(chǎn)迎來(lái)新的發(fā)展期大環(huán)境變化促使資金流進(jìn)入，中山地產(chǎn)迎來(lái)新的發(fā)展期 國(guó)家調(diào)控政策從緊，樓市價(jià)格理性回歸國(guó)家調(diào)控政策從緊，樓市價(jià)格理性回歸 隨著2010年政策的持續(xù)收緊和加深，這無(wú)疑給各大地產(chǎn)界和廣大市民一個(gè) 重大的影響，受到房貸和限購(gòu)政策影響，再加上2011年從緊的貨幣政策，且緊 縮力度還會(huì)繼續(xù)增大，2011年樓市價(jià)格將實(shí)現(xiàn)理性回歸。 (四）三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況(四）三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)將爆發(fā)式發(fā)展 毗鄰廣州南沙，廣州南沙輻射 影響大，資源及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，促 使房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 毗鄰廣州南沙，廣州南沙輻射 影響大，資源及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，促 使房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 受土地和商品房供應(yīng)量、限購(gòu) 影響，部分南沙購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移 中山，特別是毗鄰的三角 受土地和商品房供應(yīng)量、限購(gòu) 影響，部分南沙購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移 中山，特別是毗鄰的三角 隨著中山北部片區(qū)的崛起，交 通的改善，特別是福源路的開(kāi) 通，以港口鎮(zhèn)為中心的中山北 部泛城區(qū)板塊軸心的建立，與 廣州、中山城區(qū)距離的縮短， 三角房地產(chǎn)將迎來(lái)發(fā)展的春天 隨著中山北部片區(qū)的崛起，交 通的改善，特別是福源路的開(kāi) 通，以港口鎮(zhèn)為中心的中山北 部泛城區(qū)板塊軸心的建立，與 廣州、中山城區(qū)距離的縮短， 三角房地產(chǎn)將迎來(lái)發(fā)展的春天 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年三角的住宅市場(chǎng) 發(fā)展水平與港口相媲美 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年三角的住宅市場(chǎng) 發(fā)展水平與港口相媲美 兩個(gè)中心，兩個(gè)大盤(pán) 鎮(zhèn)區(qū)中心鎮(zhèn)區(qū)中心旭 日御華庭 旭 日御華庭 高平工業(yè)區(qū)中 心 高平工業(yè)區(qū)中 心嘉怡華 庭 嘉怡華 庭 (五）三角鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)概況(五）三角鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)概況 從下表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出2010年1月至2011年3月份 三角鎮(zhèn)商品房預(yù)售套數(shù)為2064套（含公寓、商業(yè)）， 2010年6月至2011年3月份成交套數(shù)為1718套，成交面積 為14.32萬(wàn)平方米。而實(shí)質(zhì)上2010年6月至2011年3月份 三角鎮(zhèn)商品房預(yù)售套數(shù)為1594套（含公寓、商業(yè)），成 交套數(shù)為1718套，說(shuō)明市場(chǎng)以去存貨為主。同時(shí)成交套 型建筑面積平均為82.5平方米，說(shuō)明市場(chǎng)成交主要是以 中小戶型為主。 近近11個(gè)月三角商品房成交量情況個(gè)月三角商品房成交量情況 時(shí)間新增供應(yīng)(套)成交套數(shù)成交面積平均戶型面積 2010-517013498.8679.4 2010-60332601.8778.8 2010-71631309452.472.7 2010-831017713990.2279.0 2010-936917313844.0680.0 2010-1010616214044.5786.7 2010-11013111012.0884.1 2010-125241099754.3189.5 2011-112231930099.4794.4 2011-201028913.1387.4 2011-3021216064.5475.8 合計(jì)15941718143275.5182.5 時(shí)間新增供應(yīng)(套)成交套數(shù)成交面積平均戶型面積 2010-517013498.8679.4 2010-60332601.8778.8 2010-71631309452.472.7 2010-831017713990.2279.0 2010-936917313844.0680.0 2010-1010616214044.5786.7 2010-11013111012.0884.1 2010-125241099754.3189.5 2011-112231930099.4794.4 2011-201028913.1387.4 2011-3021216064.5475.8 合計(jì)15941718143275.5182.5 在近在近11個(gè)月中在中山北部個(gè)月中在中山北部7個(gè)鎮(zhèn)街中位列第二，成交 量較為可觀 個(gè)鎮(zhèn)街中位列第二，成交 量較為可觀 近11個(gè)月中山北部鎮(zhèn)街成交套數(shù)對(duì)比表近11個(gè)月中山北部鎮(zhèn)街成交套數(shù)對(duì)比表 時(shí)間時(shí)間三角鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)阜沙東鳳鎮(zhèn)阜沙港口港口 2010-52010-51701705387538713313397169716145145 2010-62010-6333323135231357979571457148787 2010-72010-71301301851185151515965965656 2010-82010-8177177244924491981981102011020164164 2010-92010-91731735339533923523589778977416416 2010-102010-10162162621446214412712781868186326326 2010-112010-11131131161091610975751034310343402402 2010-122010-12109109191391913937371312813128121121 2011-12011-1319319714971492972971411814118377377 2011-22011-2102102161916197777961896188888 2011-32011-321221263763788881302013020157157 合計(jì)合計(jì)17181718297958297958139713971094346109434623392339 近11個(gè)月中山北部鎮(zhèn)街成交套數(shù)對(duì)比表近11個(gè)月中山北部鎮(zhèn)街成交套數(shù)對(duì)比表 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20 10-5 20 10-6 20 10-7 20 10-8 20 10-9 20 10- 10 20 10- 11 20 10- 12 20 11-1 20 11-2 20 11-3 三角鎮(zhèn) 民眾鎮(zhèn) 南頭鎮(zhèn) 黃圃鎮(zhèn) 東鳳鎮(zhèn) 阜沙 港口 三角鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)概況小結(jié)三角鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)概況小結(jié) 從以上兩表可以看出在近從以上兩表可以看出在近11個(gè)月中山北部鎮(zhèn)街商品房成交套數(shù)方面三角 鎮(zhèn)成交量處于領(lǐng)先地位，緊次于泛城區(qū)板塊的港口鎮(zhèn)，位列第二。 個(gè)月中山北部鎮(zhèn)街商品房成交套數(shù)方面三角 鎮(zhèn)成交量處于領(lǐng)先地位，緊次于泛城區(qū)板塊的港口鎮(zhèn)，位列第二。 在成交量方面，雖然三角鎮(zhèn)主要是以中小戶型洋房為主，而黃圃有聯(lián)排 別墅和獨(dú)立別墅支持，但由于三角鎮(zhèn)成交套數(shù)較比黃圃多出 在成交量方面，雖然三角鎮(zhèn)主要是以中小戶型洋房為主，而黃圃有聯(lián)排 別墅和獨(dú)立別墅支持，但由于三角鎮(zhèn)成交套數(shù)較比黃圃多出23%，因而 成交量面積仍然位列第二。 ，因而 成交量面積仍然位列第二。 從中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布網(wǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，從中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布網(wǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，2010年三角鎮(zhèn) 供應(yīng)量為 年三角鎮(zhèn) 供應(yīng)量為1942套、套、2009年為年為533套、套、2008年為年為872套、套、2007年為年為482 套，從目前在售樓盤(pán)個(gè)數(shù)來(lái)看，套，從目前在售樓盤(pán)個(gè)數(shù)來(lái)看，2010年是近年是近4年來(lái)的供應(yīng)高峰期，今年 整體上主要供應(yīng)量在高平板塊，鎮(zhèn)區(qū)中心供應(yīng)量大為縮小。特別是旭日 御華庭今年第一季度推出最后一期樓王單位后，在沒(méi)有新的盤(pán)開(kāi)工供應(yīng) 之下鎮(zhèn)區(qū)中心基本處于供應(yīng)量缺乏狀態(tài)。從這方面來(lái)看，鎮(zhèn)區(qū)中心供應(yīng) 量處于供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。 年來(lái)的供應(yīng)高峰期，今年 整體上主要供應(yīng)量在高平板塊，鎮(zhèn)區(qū)中心供應(yīng)量大為縮小。特別是旭日 御華庭今年第一季度推出最后一期樓王單位后，在沒(méi)有新的盤(pán)開(kāi)工供應(yīng) 之下鎮(zhèn)區(qū)中心基本處于供應(yīng)量缺乏狀態(tài)。從這方面來(lái)看，鎮(zhèn)區(qū)中心供應(yīng) 量處于供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。 從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，從另一方面也表明，三角鎮(zhèn)的去消化能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其 他鎮(zhèn)街。 從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，從另一方面也表明，三角鎮(zhèn)的去消化能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其 他鎮(zhèn)街。 以中小戶型成交為主，均價(jià)穩(wěn)步上升， 后續(xù)上升空間較大 以中小戶型成交為主，均價(jià)穩(wěn)步上升， 后續(xù)上升空間較大 從中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布網(wǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，三角鎮(zhèn)主要銷 售戶型以中小面積的戶型成交為主。其中以 從中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布網(wǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，三角鎮(zhèn)主要銷 售戶型以中小面積的戶型成交為主。其中以75-100平方左右的戶型為 主，約占 平方左右的戶型為 主，約占60%，30-50平方的戶型占平方的戶型占15%，100-120平方占平方占15%，120平 方以上占 平 方以上占10%。而。而120平方以上的戶型剩余較多，其中以民森嘉怡華庭 為主。總體上來(lái)看大面積的單位較為滯銷。 平方以上的戶型剩余較多，其中以民森嘉怡華庭 為主?？傮w上來(lái)看大面積的單位較為滯銷。 在成交價(jià)格方面看，在成交價(jià)格方面看，09年高平板塊區(qū)域均價(jià)主要在年高平板塊區(qū)域均價(jià)主要在2800-3200元元/，鎮(zhèn) 區(qū)中心板塊主要在 ，鎮(zhèn) 區(qū)中心板塊主要在3400元元/ 。 。2010年高平板塊均價(jià)主要在年高平板塊均價(jià)主要在3400-3500 元元/左右，鎮(zhèn)區(qū)中心板塊主要均價(jià)在左右，鎮(zhèn)區(qū)中心板塊主要均價(jià)在3700元元/左右。今年第一季度高 平板塊主要均價(jià)在 左右。今年第一季度高 平板塊主要均價(jià)在3600-3700左右，預(yù)計(jì)今年均價(jià)在左右，預(yù)計(jì)今年均價(jià)在3800-4200左右， 鎮(zhèn)區(qū)中心板塊第一季度主要在 左右， 鎮(zhèn)區(qū)中心板塊第一季度主要在4000-5000元元/之間（其中之間（其中4600-5000及 以上的基本是帶精裝修出售，實(shí)質(zhì)均價(jià)在 及 以上的基本是帶精裝修出售，實(shí)質(zhì)均價(jià)在4000元元/左右，預(yù)計(jì)今年整體 均價(jià)在 左右，預(yù)計(jì)今年整體 均價(jià)在4300-4500元元/左右左右(毛坯）。毛坯）。 高平板塊主要是投資性為主，宜居性較差高平板塊主要是投資性為主，宜居性較差 項(xiàng)目規(guī)模：占地112.35畝，總建面23.7萬(wàn) 產(chǎn)品：小高層洋房、中高層洋房 戶型：一期73-77 2房、93-95 3房、128 復(fù)式；二期77-84 2房、99.6 3房；三 期128-145 3房、237-264 復(fù)式 貨源情況：項(xiàng)目分多批次推售，項(xiàng)目后期還 有多批單位目前開(kāi)發(fā)量?jī)H為五份之二左右 銷售情況：一、二期基本售罄，三期168套 剩余127套，基本是剩余大戶型為主，目前 均價(jià)3900-4000元。 客戶源：本地富裕人群、廣州、深圳、東莞 投資客，（以廣州為主） （1）、民森嘉怡華庭）、民森嘉怡華庭 在售 位置 在售 位置 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 規(guī)模大、景觀資源好 離番禺南沙較近 項(xiàng)目有2000畝高爾夫度假 區(qū)，區(qū)域內(nèi)稀缺性強(qiáng) 項(xiàng)目劣勢(shì) 缺乏生活配套、內(nèi)部配套少、居住氛圍差 處于半工業(yè)區(qū)狀態(tài)，形象不高 戶型偏大，總價(jià)過(guò)高，客戶接受度不高 宿舍與樓盤(pán)掛鉤，降低項(xiàng)目形象 vs 在售樓盤(pán)個(gè)案分析在售樓盤(pán)個(gè)案分析 高平板塊檔次不高，形象較差高平板塊檔次不高，形象較差 項(xiàng)目規(guī)模：占地20多畝，總建面6萬(wàn)多 產(chǎn)品：多層洋房、商鋪 戶型：75-892房、45-50 公寓為主 貨源情況：項(xiàng)目還有一期約200套單位未開(kāi) 售 銷售情況：一基本售罄均價(jià)3200-3400元不 等，二期預(yù)計(jì)3800-4200元。 客戶源：工業(yè)區(qū)中等收入人群、廣州投資客 為主 （2）、華策君怡花園）、華策君怡花園 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 處于工業(yè)區(qū)中心位置之一 離番禺南沙較近 項(xiàng)目前面有綠化公園，采 光好 項(xiàng)目劣勢(shì) 處工業(yè)區(qū)內(nèi)，形象不高 樓盤(pán)較小，檔次低 綠化差，內(nèi)部配套幾乎為零 vs 一期售罄一期售罄 二期未開(kāi) 售 二期未開(kāi) 售 高平板塊客戶群窄，樓盤(pán)素質(zhì)低高平板塊客戶群窄，樓盤(pán)素質(zhì)低 項(xiàng)目規(guī)模：占地40多畝，總建面7萬(wàn) 產(chǎn)品：小高層電梯洋房 戶型：一期75-110 2、3房 貨源情況：項(xiàng)目正在平整土地及圍墻，項(xiàng)目 約600多套單位 銷售情況：未有咨詢，預(yù)計(jì)首期均價(jià)4000- 4200元。 客戶源：主要針對(duì)工業(yè)區(qū)中高收入人群、廣 州投資客 （3）、高盛花園）、高盛花園 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 工業(yè)區(qū)中心位置之一，配 套較為齊全 離番禺南沙較近 樓面價(jià)較低 項(xiàng)目劣勢(shì) 處工業(yè)區(qū)內(nèi)，形象不高 vs 鎮(zhèn)區(qū)中心板塊：檔次較高，形象好鎮(zhèn)區(qū)中心板塊：檔次較高，形象好 項(xiàng)目規(guī)模：占地70多畝，總建面15萬(wàn) 產(chǎn)品：中高層洋房 戶型：一期、二期78-112 2房和3房；三期 83-1282和3房 貨源情況：項(xiàng)目共1500套左右，目前在售最 后一期兩棟樓王單位約200套左右 銷售情況：項(xiàng)目分多批次推售，一、二期基 本售罄，三期200套左右剩余140套未開(kāi)售， 目前均價(jià)4600-4800元（送小車位一個(gè)，折 合實(shí)際約為4100-4200元）。 客戶源：本地富裕人群