廣東順大三角項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告（2011.4）135P.pdf

廣東順大三角項(xiàng)目前期策劃方案廣東順大三角項(xiàng)目前期策劃方案 2011年4月 廣東順大房地產(chǎn)投資有限公司 目錄 市場分析 三角鎮(zhèn)歷史及未來發(fā)展預(yù)判 市場分析 三角鎮(zhèn)歷史及未來發(fā)展預(yù)判 住宅部分 通過競爭分析及市場空白點(diǎn)把握，制定最優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃建議 住宅部分 通過競爭分析及市場空白點(diǎn)把握，制定最優(yōu)質(zhì)的規(guī)劃建議 項(xiàng)目利潤分析預(yù)判項(xiàng)目利潤分析預(yù)判 第一部分市場分析 核心目標(biāo)核心目標(biāo) 快速快速 分析市場競爭，提煉項(xiàng)目核心價(jià)值 提升核心競爭優(yōu)勢，保證項(xiàng)目快速滾動開發(fā) 分析市場競爭，提煉項(xiàng)目核心價(jià)值 提升核心競爭優(yōu)勢，保證項(xiàng)目快速滾動開發(fā) 品牌品牌 建立品牌，使項(xiàng)目成為區(qū)域新標(biāo)桿建立品牌，使項(xiàng)目成為區(qū)域新標(biāo)桿 利潤利潤 尋找市場空缺點(diǎn)，挖掘目標(biāo)客戶群，創(chuàng)造最大利潤空間尋找市場空缺點(diǎn)，挖掘目標(biāo)客戶群，創(chuàng)造最大利潤空間 思路思路 項(xiàng)目因素項(xiàng)目因素突破突破營銷營銷 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 區(qū)域潛在消費(fèi)能力區(qū)域潛在消費(fèi)能力 區(qū)域市場供求關(guān)系區(qū)域市場供求關(guān)系 地塊核心競爭力地塊核心競爭力 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī) 劃方向及定 位 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī) 劃方向及定 位 符合項(xiàng)目的營 銷及推廣策略 符合項(xiàng)目的營 銷及推廣策略 發(fā)展成為當(dāng)?shù)?及周邊區(qū)域最 宜居精品社區(qū) 發(fā)展成為當(dāng)?shù)?及周邊區(qū)域最 宜居精品社區(qū) 三角鎮(zhèn)基本概況三角鎮(zhèn)基本概況 區(qū)位區(qū)位 中山北部偏東，中山的后花園之一 北通廣州南沙，東連民眾鎮(zhèn)，西連黃圃鎮(zhèn)，南與港口鎮(zhèn) 隔河相望 中山北部偏東，中山的后花園之一 北通廣州南沙，東連民眾鎮(zhèn)，西連黃圃鎮(zhèn)，南與港口鎮(zhèn) 隔河相望 交通交通 京珠高速廣珠中線省道南三公路 往廣州番禺南沙 京珠高速廣珠中線省道南三公路 往廣州番禺南沙15分鐘路程 往廣州市區(qū)、深圳、珠海、佛山、東莞江門 分鐘路程 往廣州市區(qū)、深圳、珠海、佛山、東莞江門1個小時車程 福源路年內(nèi)修通后 個小時車程 福源路年內(nèi)修通后15分鐘直達(dá)市區(qū)，到廣州番禺的距離也大為縮短分鐘直達(dá)市區(qū)，到廣州番禺的距離也大為縮短 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 農(nóng)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，工業(yè)后起之秀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中山眾多鎮(zhèn)街中排在中等偏 上水平 農(nóng)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，工業(yè)后起之秀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在中山眾多鎮(zhèn)街中排在中等偏 上水平 人口人口 戶籍人口戶籍人口5.7萬，非戶籍人口萬，非戶籍人口6萬，合計(jì)萬，合計(jì)12多萬人 農(nóng)業(yè)人口占絕大部分 多萬人 農(nóng)業(yè)人口占絕大部分 gdp 2010年年66.5億元，增長億元，增長18.1% 2010年工業(yè)產(chǎn)值年工業(yè)產(chǎn)值198.2億元，增長億元，增長27.3% 2010年農(nóng)村人均收入年農(nóng)村人均收入12466元，元，2009年城鎮(zhèn)居民人均收入年城鎮(zhèn)居民人均收入23088 元。元。 居住居住 2009年農(nóng)村居民人均居住建筑面積年農(nóng)村居民人均居住建筑面積38.2平方 平方 2009年城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積年城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積33.6平方平方 經(jīng)濟(jì)增長迅速，有后發(fā)優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)增長迅速，有后發(fā)優(yōu)勢 鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境優(yōu)美，宜居性強(qiáng)鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境優(yōu)美，宜居性強(qiáng) 近近5年中山及三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，增速較快年中山及三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，增速較快 近5年中山市及三角鎮(zhèn)gdp基本情況 1053.6 1268 1457 1566.4 1828 25.9336.37 44.56 56.28 66.5 72.72% 20.35% 14.91% 7.51% 16.70% 37.56% 40.26% 22.52% 26.30% 18.16% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 20062007200820092010 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 中山市 三角鎮(zhèn) 中山市增長 三角鎮(zhèn)增長 經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升 從上表可以看出，近5年中山市及三角鎮(zhèn)gdp都處于一 個快速增長的時期，而三角鎮(zhèn)的增長表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁，近5 年基本上都處于20%以上的增長速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國8%左右 的增長速度。從目前三角鎮(zhèn)的工業(yè)基礎(chǔ)來看，后期發(fā)展還 有較好的積極因素，屬于后起之秀，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、特 殊的地理環(huán)境、完善的交通條件這都給三角鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶來積極的促進(jìn)作用。隨著工業(yè)的持續(xù)發(fā)展、交通環(huán) 境的繼續(xù)改善，與周邊城市的進(jìn)一步接軌，三角鎮(zhèn)的房地 產(chǎn)業(yè)即將迎來高速發(fā)展的春天。 大環(huán)境：中山及三角經(jīng)濟(jì)向好，隨著南番順經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 城市擴(kuò)張的強(qiáng)力輻射，中山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速上升態(tài)勢 從上表可以看出，近5年中山市及三角鎮(zhèn)gdp都處于一 個快速增長的時期，而三角鎮(zhèn)的增長表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁，近5 年基本上都處于20%以上的增長速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國8%左右 的增長速度。從目前三角鎮(zhèn)的工業(yè)基礎(chǔ)來看，后期發(fā)展還 有較好的積極因素，屬于后起之秀，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、特 殊的地理環(huán)境、完善的交通條件這都給三角鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶來積極的促進(jìn)作用。隨著工業(yè)的持續(xù)發(fā)展、交通環(huán) 境的繼續(xù)改善，與周邊城市的進(jìn)一步接軌，三角鎮(zhèn)的房地 產(chǎn)業(yè)即將迎來高速發(fā)展的春天。 大環(huán)境：中山及三角經(jīng)濟(jì)向好，隨著南番順經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 城市擴(kuò)張的強(qiáng)力輻射，中山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速上升態(tài)勢 后起之秀，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，前景可觀后起之秀，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，前景可觀 三角在中山各個鎮(zhèn)街當(dāng)中屬于一個后起的工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)， 早期工業(yè)發(fā)展緩慢，由于重視工業(yè)的發(fā)展，近年來工業(yè)發(fā) 展迅速，逐步形成了綠色農(nóng)業(yè)、化工、五金、紡染等支柱 產(chǎn)業(yè)；與此同時也由于精力著重于發(fā)展工業(yè)，對鎮(zhèn)街的建 設(shè)缺乏關(guān)注和投入，出現(xiàn)了相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施落后的局面。隨 著鎮(zhèn)區(qū)中心舊改的推行，面貌的改觀，鎮(zhèn)區(qū)的宜居性將會 逐步凸顯。 三角在中山各個鎮(zhèn)街當(dāng)中屬于一個后起的工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)， 早期工業(yè)發(fā)展緩慢，由于重視工業(yè)的發(fā)展，近年來工業(yè)發(fā) 展迅速，逐步形成了綠色農(nóng)業(yè)、化工、五金、紡染等支柱 產(chǎn)業(yè)；與此同時也由于精力著重于發(fā)展工業(yè)，對鎮(zhèn)街的建 設(shè)缺乏關(guān)注和投入，出現(xiàn)了相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施落后的局面。隨 著鎮(zhèn)區(qū)中心舊改的推行，面貌的改觀，鎮(zhèn)區(qū)的宜居性將會 逐步凸顯。 本地塊交通便捷，周邊配套齊全本地塊交通便捷，周邊配套齊全 本案本案 配套完善配套完善 交 通 完 善 交 通 完 善 三角鎮(zhèn)基本概況三角鎮(zhèn)基本概況發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 在城市發(fā)展模式上三角鎮(zhèn)圍繞著在城市發(fā)展模式上三角鎮(zhèn)圍繞著 “東西兩翼東西兩翼”工業(yè)布局，西南、西北 為農(nóng)業(yè)生態(tài)發(fā)展建設(shè)，以鎮(zhèn)政府為中心、南三公路兩側(cè)為 工業(yè)布局，西南、西北 為農(nóng)業(yè)生態(tài)發(fā)展建設(shè)，以鎮(zhèn)政府為中心、南三公路兩側(cè)為“商住商住”的建設(shè) 模式，工業(yè)發(fā)展上隨著高平工業(yè)區(qū)的逐步發(fā)展和完善，目前與黃圃交接 的三鑫工業(yè)園區(qū)正在逐步建設(shè)，未來兩個工業(yè)中心將會逐步凸顯，隨著 兩個工業(yè)中心的完善，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)將會逐步增強(qiáng)，并隨著南三公路兩側(cè)居 住環(huán)境的改觀，人居氛圍會逐步增強(qiáng)，對外吸引力將會得到大大的改 觀。同時并隨著福源路的開通，與市區(qū)中心對接距離的縮短，三角中心 的發(fā)展將會逐步與泛城區(qū)中心板塊的港口鎮(zhèn)對接，圍繞著福源路兩側(cè)與 港口鎮(zhèn)交接的片區(qū)將會是三角鎮(zhèn)未來兩三年新的發(fā)展中心和熱點(diǎn)。而該 區(qū)域同時也是目前三角鎮(zhèn)土地資源最豐富的區(qū)域，本項(xiàng)目正處于該發(fā)展 區(qū)域的中心位置之一，發(fā)展前景較為可觀。 的建設(shè) 模式，工業(yè)發(fā)展上隨著高平工業(yè)區(qū)的逐步發(fā)展和完善，目前與黃圃交接 的三鑫工業(yè)園區(qū)正在逐步建設(shè)，未來兩個工業(yè)中心將會逐步凸顯，隨著 兩個工業(yè)中心的完善，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)將會逐步增強(qiáng)，并隨著南三公路兩側(cè)居 住環(huán)境的改觀，人居氛圍會逐步增強(qiáng)，對外吸引力將會得到大大的改 觀。同時并隨著福源路的開通，與市區(qū)中心對接距離的縮短，三角中心 的發(fā)展將會逐步與泛城區(qū)中心板塊的港口鎮(zhèn)對接，圍繞著福源路兩側(cè)與 港口鎮(zhèn)交接的片區(qū)將會是三角鎮(zhèn)未來兩三年新的發(fā)展中心和熱點(diǎn)。而該 區(qū)域同時也是目前三角鎮(zhèn)土地資源最豐富的區(qū)域，本項(xiàng)目正處于該發(fā)展 區(qū)域的中心位置之一，發(fā)展前景較為可觀。 本案住宅價(jià)值研判本案住宅價(jià)值研判 住宅 住宅 用地約50畝，計(jì)容面積9萬方，總建面預(yù)計(jì)12萬方 離中心配套區(qū)有一定距離 地塊周邊規(guī)劃道路還沒完善 項(xiàng)目沒有絕對優(yōu)勢（如地段、規(guī)模、景觀資源等） 用地約50畝，計(jì)容面積9萬方，總建面預(yù)計(jì)12萬方 離中心配套區(qū)有一定距離 地塊周邊規(guī)劃道路還沒完善 項(xiàng)目沒有絕對優(yōu)勢（如地段、規(guī)模、景觀資源等） 全國、中山市、三角鎮(zhèn)、三角周邊房地產(chǎn)現(xiàn)狀？全國、中山市、三角鎮(zhèn)、三角周邊房地產(chǎn)現(xiàn)狀？ 未來發(fā)展趨勢？未來發(fā)展趨勢？ 在售項(xiàng)目給我們的啟示？在售項(xiàng)目給我們的啟示？ 未來的競爭勢態(tài)如何？未來的競爭勢態(tài)如何？ 中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 一、近期政策回顧與簡析一、近期政策回顧與簡析 （一）、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況簡析（一）、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況簡析 在經(jīng)歷了2010年高速發(fā)展之后，目前中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長與高 通脹的時期，逐步陷入追求經(jīng)濟(jì)高增長與對抗高通脹的境地。4月6日 起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，一年期人民幣 存款利率上調(diào)至3.25%，一年期貸款利率上調(diào)至6.31%。住房公積金 貸款利率同時作出相應(yīng)調(diào)整。自去年10月以來，中國央行已經(jīng)累計(jì)加 息一個百分點(diǎn)。 收縮銀根，多次加息并提高準(zhǔn)備金率，對抗高通 脹，是今年的重要經(jīng)濟(jì)手段。年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長率目標(biāo) 在8%左右。在一系列政策的調(diào)控及刺激下，經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展依然向著積極的方向前進(jìn)。 收縮銀根，多次加息并提高準(zhǔn)備金率，對抗高通 脹，是今年的重要經(jīng)濟(jì)手段。年內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長率目標(biāo) 在8%左右。在一系列政策的調(diào)控及刺激下，經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展依然向著積極的方向前進(jìn)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展研判 經(jīng)濟(jì)研判：2011年經(jīng)濟(jì)增長率在8%左右。人均可 支配收入增長9%左右。前兩季度重點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)研判：2011年經(jīng)濟(jì)增長率在8%左右。人均可 支配收入增長9%左右。前兩季度重點(diǎn)“抑通脹抑通脹”、 、 “壓房價(jià)壓房價(jià)”為主，后兩季度重在發(fā)展民生基礎(chǔ)設(shè)施 為主。后兩季度經(jīng)濟(jì)增長明顯好于前兩季度。 為主，后兩季度重在發(fā)展民生基礎(chǔ)設(shè)施 為主。后兩季度經(jīng)濟(jì)增長明顯好于前兩季度。 “經(jīng)濟(jì)政策前重后輕經(jīng)濟(jì)政策前重后輕”。 2010年土地與商品房市場簡單回顧年土地與商品房市場簡單回顧 2010年全國土地出讓成交總價(jià)款年全國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元人民幣，同比增加 萬億元人民幣，同比增加 70.4% ，全國實(shí)際建設(shè)用地供應(yīng)，全國實(shí)際建設(shè)用地供應(yīng)642萬畝，比萬畝，比2009年增加了年增加了18%。 。 2010年全國年全國70個大中城市房價(jià)上漲個大中城市房價(jià)上漲9.9%，全國商品房銷售面積 同比增長 ，全國商品房銷售面積 同比增長10.1%，樓市繼續(xù)表現(xiàn)出量價(jià)齊升的態(tài)勢。，樓市繼續(xù)表現(xiàn)出量價(jià)齊升的態(tài)勢。 近近5年土地平均出讓價(jià)穩(wěn)步上升年土地平均出讓價(jià)穩(wěn)步上升 （二）、樓市政策簡析（二）、樓市政策簡析限購、經(jīng)廉租、控制房價(jià)增幅限購、經(jīng)廉租、控制房價(jià)增幅 1、 進(jìn)入、 進(jìn)入3月份之后，多個城市出臺了房價(jià)控制目標(biāo)，大部分房價(jià)調(diào)控目 標(biāo)增長控制在 月份之后，多個城市出臺了房價(jià)控制目標(biāo)，大部分房價(jià)調(diào)控目 標(biāo)增長控制在8% 12%左右。多個城市出臺了左右。多個城市出臺了“限購令限購令”，樓市的調(diào)控進(jìn)入 更為嚴(yán)峻的時期。限購令出臺之后，多個城市量價(jià)齊降，政策的調(diào)控對樓市 的負(fù)面影響是直接的。但從多個城市房價(jià)控制目標(biāo)的公布來看，已經(jīng)將調(diào)控 房價(jià)下降化解成調(diào)控房價(jià)幅度。而來公布數(shù)據(jù)來看，大部分都是 ，樓市的調(diào)控進(jìn)入 更為嚴(yán)峻的時期。限購令出臺之后，多個城市量價(jià)齊降，政策的調(diào)控對樓市 的負(fù)面影響是直接的。但從多個城市房價(jià)控制目標(biāo)的公布來看，已經(jīng)將調(diào)控 房價(jià)下降化解成調(diào)控房價(jià)幅度。而來公布數(shù)據(jù)來看，大部分都是“調(diào)控增長調(diào)控增長” 的，也就是從過去調(diào)控要求房價(jià)下降轉(zhuǎn)向了調(diào)控房價(jià)增長幅度下降。這在一 定程度上預(yù)示著房價(jià)在短期內(nèi)不會有大幅度下降的可能，房價(jià)將會在小幅度 范圍內(nèi)增長，同時不排除還有更嚴(yán)厲政策出臺的可能。 的，也就是從過去調(diào)控要求房價(jià)下降轉(zhuǎn)向了調(diào)控房價(jià)增長幅度下降。這在一 定程度上預(yù)示著房價(jià)在短期內(nèi)不會有大幅度下降的可能，房價(jià)將會在小幅度 范圍內(nèi)增長，同時不排除還有更嚴(yán)厲政策出臺的可能。 2、增加經(jīng)廉租房的建設(shè)、加大對限價(jià)房土地的供應(yīng)、調(diào)控房價(jià)的增長幅 度。 、增加經(jīng)廉租房的建設(shè)、加大對限價(jià)房土地的供應(yīng)、調(diào)控房價(jià)的增長幅 度。 多項(xiàng)政策疊加，市場短期波動，房價(jià)依然存在上行力量多項(xiàng)政策疊加，市場短期波動，房價(jià)依然存在上行力量 兩會后才公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，而調(diào)控目標(biāo)由過去 兩會后才公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，而調(diào)控目標(biāo)由過去 “房價(jià)下降房價(jià)下降”轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)向“房價(jià)在一定范圍內(nèi)一定幅度增長房價(jià)在一定范圍內(nèi)一定幅度增長”， 由 ， 由“調(diào)控降調(diào)控降”到到“調(diào)控升調(diào)控升”的轉(zhuǎn)變，一方面是基于目前國 內(nèi)經(jīng)濟(jì)所面臨的形勢所改變，另一方同時也是地方與 中央的博弈，與此同時也預(yù)示著中央政策與地方政策 在某個點(diǎn)上的轉(zhuǎn)變。隨著一系列政策的出臺來看，樓 市在短期內(nèi)波動是政策的直接影響所致，而從長遠(yuǎn)來 看，房價(jià)依存在上升的支撐力量。經(jīng)濟(jì)在增長，物價(jià) 在增長，地價(jià)也在增長，人均可支配收入也在增長， 房價(jià)就存在上行的促進(jìn)力量。 的轉(zhuǎn)變，一方面是基于目前國 內(nèi)經(jīng)濟(jì)所面臨的形勢所改變，另一方同時也是地方與 中央的博弈，與此同時也預(yù)示著中央政策與地方政策 在某個點(diǎn)上的轉(zhuǎn)變。隨著一系列政策的出臺來看，樓 市在短期內(nèi)波動是政策的直接影響所致，而從長遠(yuǎn)來 看，房價(jià)依存在上升的支撐力量。經(jīng)濟(jì)在增長，物價(jià) 在增長，地價(jià)也在增長，人均可支配收入也在增長， 房價(jià)就存在上行的促進(jìn)力量。 經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)市場依然大有作為經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)市場依然大有作為 經(jīng)濟(jì)不斷增長，隨著居民收入的增長，投資渠道不多 的情況下，無論是首次剛性置業(yè)需求還是投資型置業(yè)需 求，都會有不同程度的增加，隨著 經(jīng)濟(jì)不斷增長，隨著居民收入的增長，投資渠道不多 的情況下，無論是首次剛性置業(yè)需求還是投資型置業(yè)需 求，都會有不同程度的增加，隨著“房價(jià)調(diào)控目標(biāo)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)”的頒 布，對房價(jià)大幅度下降的幻想逐步破滅，房地產(chǎn)市場逐 步企穩(wěn)，隨著短期內(nèi)被壓抑的需求釋放以及新增的首次 居住型剛性需求，房地產(chǎn)依然大有作為。 的頒 布，對房價(jià)大幅度下降的幻想逐步破滅，房地產(chǎn)市場逐 步企穩(wěn)，隨著短期內(nèi)被壓抑的需求釋放以及新增的首次 居住型剛性需求，房地產(chǎn)依然大有作為。 從兩會后才公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，而調(diào)控目標(biāo)由過去從兩會后才公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，而調(diào)控目標(biāo)由過去“房 價(jià)下降 房 價(jià)下降”轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)向“房價(jià)在一定范圍內(nèi)小幅度增長房價(jià)在一定范圍內(nèi)小幅度增長”，由，由“調(diào)控 降 調(diào)控 降”到到“調(diào)控升調(diào)控升”的轉(zhuǎn)變，一方面是基于目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)所面 臨的因素所改變，另一方同時也是地方與中央的博弈，于 此同時也預(yù)示著中央政策的轉(zhuǎn)變方向。從短期來看，樓市 在短期內(nèi)波動是政策的直接影響所致，從長遠(yuǎn)來看，房價(jià) 依存在上升的支撐力量。經(jīng)濟(jì)在增長，物價(jià)在增長，地價(jià) 也在增長，房價(jià)降下來是不太現(xiàn)實(shí)的事情。 的轉(zhuǎn)變，一方面是基于目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)所面 臨的因素所改變，另一方同時也是地方與中央的博弈，于 此同時也預(yù)示著中央政策的轉(zhuǎn)變方向。從短期來看，樓市 在短期內(nèi)波動是政策的直接影響所致，從長遠(yuǎn)來看，房價(jià) 依存在上升的支撐力量。經(jīng)濟(jì)在增長，物價(jià)在增長，地價(jià) 也在增長，房價(jià)降下來是不太現(xiàn)實(shí)的事情。 多種因素促使房價(jià)上行多種因素促使房價(jià)上行 市場分化加速，企業(yè)組合提速市場分化加速，企業(yè)組合提速 另外，從目前來看，在政策調(diào)控周期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)也 出現(xiàn)了新的景象，一方面是商業(yè)地產(chǎn)成為香餑餑，大部 分開發(fā)商更加注重對商業(yè)的運(yùn)作和投資；一方面是開始 布局三四線城市，搶占未來發(fā)展機(jī)遇。另一方面是中小 企業(yè)面臨著資金的壓力，出現(xiàn)兼并、重組、聯(lián)合的情況 逐步增多。 另外，從目前來看，在政策調(diào)控周期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)也 出現(xiàn)了新的景象，一方面是商業(yè)地產(chǎn)成為香餑餑，大部 分開發(fā)商更加注重對商業(yè)的運(yùn)作和投資；一方面是開始 布局三四線城市，搶占未來發(fā)展機(jī)遇。另一方面是中小 企業(yè)面臨著資金的壓力，出現(xiàn)兼并、重組、聯(lián)合的情況 逐步增多。 全國房地產(chǎn)市場走勢研判全國房地產(chǎn)市場走勢研判 全國房地產(chǎn)市場研判： 1、政策調(diào)控周期持續(xù)2年以上，中后期逐步轉(zhuǎn)向并實(shí)行差異化 政策，對直轄市、省會城市、區(qū)域內(nèi)前5地級市的調(diào)控將會更 嚴(yán)厲。對四線城市（縣級）調(diào)控的關(guān)注度逐步放寬，以適應(yīng) 全國房地產(chǎn)市場研判： 1、政策調(diào)控周期持續(xù)2年以上，中后期逐步轉(zhuǎn)向并實(shí)行差異化 政策，對直轄市、省會城市、區(qū)域內(nèi)前5地級市的調(diào)控將會更 嚴(yán)厲。對四線城市（縣級）調(diào)控的關(guān)注度逐步放寬，以適應(yīng) “十二五十二五”推進(jìn)推進(jìn)“城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化”的目標(biāo)。的目標(biāo)。“十二五十二五”前兩年屬于調(diào)控周期 年，后三年將會有所放寬。 2、調(diào)控政策逐步由目前 前兩年屬于調(diào)控周期 年，后三年將會有所放寬。 2、調(diào)控政策逐步由目前“限購限購”、“調(diào)控房價(jià)增幅調(diào)控房價(jià)增幅”、“增加經(jīng)廉 租 增加經(jīng)廉 租”轉(zhuǎn)向增加限價(jià)房用地供應(yīng)的轉(zhuǎn)變。 3、隨著地價(jià)的增長，一二三線城市的擠壓，中小房企逐步轉(zhuǎn) 向三四線城市，逐步走向聯(lián)合開發(fā)。隨著 轉(zhuǎn)向增加限價(jià)房用地供應(yīng)的轉(zhuǎn)變。 3、隨著地價(jià)的增長，一二三線城市的擠壓，中小房企逐步轉(zhuǎn) 向三四線城市，逐步走向聯(lián)合開發(fā)。隨著“城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化”發(fā)展的深入 以及對 發(fā)展的深入 以及對“城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化”發(fā)展的政策支持，未來四線城市將會是大部分 發(fā)展商布局的陣地。 發(fā)展的政策支持，未來四線城市將會是大部分 發(fā)展商布局的陣地。 4、十二五期間，樓價(jià)升幅預(yù)期在年15%左右。 5、商業(yè)地產(chǎn)成為各個發(fā)展商以及投資客熱捧的投資領(lǐng)域。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更加注重對商業(yè)模式的運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè) 分工更加細(xì)微，更加注重專業(yè)化的運(yùn)作。 6、在房地產(chǎn)企業(yè)的信貸方面，前兩年信貸將會更加嚴(yán)謹(jǐn)， 后三年將會有所放開。從信貸傾向方面來看，更加注重對 4、十二五期間，樓價(jià)升幅預(yù)期在年15%左右。 5、商業(yè)地產(chǎn)成為各個發(fā)展商以及投資客熱捧的投資領(lǐng)域。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更加注重對商業(yè)模式的運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè) 分工更加細(xì)微，更加注重專業(yè)化的運(yùn)作。 6、在房地產(chǎn)企業(yè)的信貸方面，前兩年信貸將會更加嚴(yán)謹(jǐn)， 后三年將會有所放開。從信貸傾向方面來看，更加注重對 “限價(jià)房限價(jià)房”、“經(jīng)廉租房經(jīng)廉租房”以及大發(fā)展商的傾向，中小房企的 融資成本增加。 以及大發(fā)展商的傾向，中小房企的 融資成本增加。 全國房地產(chǎn)市場走勢研判全國房地產(chǎn)市場走勢研判 （三）、中山房地產(chǎn)市場情況分析（三）、中山房地產(chǎn)市場情況分析 1、近、近2年中山市土地市場基本情況年中山市土地市場基本情況 近兩年中山土地成交情況（含工業(yè)用地） 成交宗數(shù)成交面積（萬）成交均價(jià)（萬元/畝） 20092330492.249.25 20104395115566.55 同比增長88.60%134.70%35.11% 近兩年中山土地成交情況（含工業(yè)用地） 成交宗數(shù)成交面積（萬）成交均價(jià)（萬元/畝） 20092330492.249.25 20104395115566.55 同比增長88.60%134.70%35.11% 中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 從上表看出從上表看出2010年中山土地成交年中山土地成交4395宗、成交面積宗、成交面積1155 萬平方米、成交均價(jià)萬平方米、成交均價(jià)49.25萬元萬元/畝，較畝，較2009年增長 年增長 88.6%、134.7%和和35.11%。 中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 2、近、近27個月中山市商住用地成交基本情況 從下表可以看出從 個月中山市商住用地成交基本情況 從下表可以看出從2009年年1月份到月份到2011年年3月份中山商住用地 的成交量和成交均價(jià)基本都處于波動當(dāng)中，但成交均價(jià)基本上都 是圍繞著 月份中山商住用地 的成交量和成交均價(jià)基本都處于波動當(dāng)中，但成交均價(jià)基本上都 是圍繞著95萬萬/畝上下浮動。從近畝上下浮動。從近8各月來看，成交均價(jià)則處于不 斷上升當(dāng)中。近 各月來看，成交均價(jià)則處于不 斷上升當(dāng)中。近27個月商住用地成交個月商住用地成交1234.58萬平方米，成交均 價(jià)為 萬平方米，成交均 價(jià)為97.5元萬元萬/畝。而相對于珠三角其他城市來說，中山的土地成 交價(jià)格依然是珠三角土地的價(jià)格洼地，這必然成為各個大發(fā)展商 進(jìn)入市場的首選。從近年來萬科、恒大、越秀、保利等大發(fā)展商 先后進(jìn)入中山市場來看，特別是萬科、保利進(jìn)入東風(fēng)及港口來 看，未來中山鎮(zhèn)街市場將成為各個發(fā)展商爭奪的重要陣地，鎮(zhèn)街 的發(fā)展同樣存在良好的發(fā)展機(jī)遇。 畝。而相對于珠三角其他城市來說，中山的土地成 交價(jià)格依然是珠三角土地的價(jià)格洼地，這必然成為各個大發(fā)展商 進(jìn)入市場的首選。從近年來萬科、恒大、越秀、保利等大發(fā)展商 先后進(jìn)入中山市場來看，特別是萬科、保利進(jìn)入東風(fēng)及港口來 看，未來中山鎮(zhèn)街市場將成為各個發(fā)展商爭奪的重要陣地，鎮(zhèn)街 的發(fā)展同樣存在良好的發(fā)展機(jī)遇。 中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 此外從中山國土資源網(wǎng)統(tǒng)計(jì)情況來看，近此外從中山國土資源網(wǎng)統(tǒng)計(jì)情況來看，近27個月中山土地成交主 要是圍繞著中山城區(qū)、泛城區(qū)板塊（沙溪、板芙、五桂山、港口、南 朗）以及中山北部東鳳、黃圃為主。而中山北部偏東各個鎮(zhèn)（三角、 民眾、阜沙）則成交量較少，近年基本處于零成交狀態(tài)。市場總會存 在這樣的一種規(guī)律：長時間沒有土地供應(yīng)、而片區(qū)對土地的需求依然 旺盛的情況下，市場處于饑渴的狀態(tài)下，一旦有土地推出市場必定會 推高土地價(jià)格。因而對于這些中山北部偏東各個鎮(zhèn)街來說在區(qū)域土地 供應(yīng)不足、需求旺盛的情況下一旦有土地推出必然成為追捧的熱點(diǎn)而 導(dǎo)致土地價(jià)格的大幅度提升。從近來南頭、黃圃土地成交價(jià)格大幅度 拉升來看，未來三角、民眾、阜沙同樣面臨著土地價(jià)格的攀升趨勢。 個月中山土地成交主 要是圍繞著中山城區(qū)、泛城區(qū)板塊（沙溪、板芙、五桂山、港口、南 朗）以及中山北部東鳳、黃圃為主。而中山北部偏東各個鎮(zhèn)（三角、 民眾、阜沙）則成交量較少，近年基本處于零成交狀態(tài)。市場總會存 在這樣的一種規(guī)律：長時間沒有土地供應(yīng)、而片區(qū)對土地的需求依然 旺盛的情況下，市場處于饑渴的狀態(tài)下，一旦有土地推出市場必定會 推高土地價(jià)格。因而對于這些中山北部偏東各個鎮(zhèn)街來說在區(qū)域土地 供應(yīng)不足、需求旺盛的情況下一旦有土地推出必然成為追捧的熱點(diǎn)而 導(dǎo)致土地價(jià)格的大幅度提升。從近來南頭、黃圃土地成交價(jià)格大幅度 拉升來看，未來三角、民眾、阜沙同樣面臨著土地價(jià)格的攀升趨勢。 近兩年土地成交情況近兩年土地成交情況成交價(jià)格呈現(xiàn)波動性上升成交價(jià)格呈現(xiàn)波動性上升 商品房成交量受政策影響明顯商品房成交量受政策影響明顯 3、近5年中山商品房成量情況（宗、萬）3、近5年中山商品房成量情況（宗、萬） 年份成交宗數(shù) 成交宗數(shù)同比增 長 成交面積 成交面積同比 增長 20064987939.40%523.332.50% 20076611332.50%657.425.60% 200843624-34.00%422.9-35.70% 20096861357.30%712.568.50% 201065710-4.20%671.7-5.70% 年份成交宗數(shù) 成交宗數(shù)同比增 長 成交面積 成交面積同比 增長 20064987939.40%523.332.50% 20076611332.50%657.425.60% 200843624-34.00%422.9-35.70% 20096861357.30%712.568.50% 201065710-4.20%671.7-5.70% 中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 從上表可以看出，從從上表可以看出，從2006年到年到2010年近年近5年中山市商品房成交量除 了 年中山市商品房成交量除 了2008年由于政策調(diào)控商品房成交同比大幅度下降、年由于政策調(diào)控商品房成交同比大幅度下降、2010年小幅度減 少外，其它 年小幅度減 少外，其它3年基本都處于年基本都處于30%以上的大幅度增長（以上的大幅度增長（08年成交面積除 外），在一定程度上說明中山商品房市場受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影 響也是直接的。在經(jīng)歷了 年成交面積除 外），在一定程度上說明中山商品房市場受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影 響也是直接的。在經(jīng)歷了2009和和2010年的高速成交之后，在政策的影 響下 年的高速成交之后，在政策的影 響下2011年中山商品房成交量上升幅度預(yù)期相對會減小。年中山商品房成交量上升幅度預(yù)期相對會減小。 中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析中山及三角房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 4、近、近5年中山市商品房成交價(jià)格分析年中山市商品房成交價(jià)格分析珠三角的價(jià)格洼地珠三角的價(jià)格洼地 從下表可以看出，從從下表可以看出，從2006年到年到2010年近年近5年中山市商品房成交均價(jià)以年中山市商品房成交均價(jià)以2007年 和 年 和2010年升幅最大，其中年升幅最大，其中2009年升幅最小。而從年升幅最小。而從2007年大幅度上升之后，年大幅度上升之后，2008 年小幅度上升來看，年小幅度上升來看，2010年大幅度上升之后年大幅度上升之后2011年面臨著小幅度上升的可能。 同時受周邊限購而本地不限購?fù)鈦硗顿Y需求的拉升之下， 年面臨著小幅度上升的可能。 同時受周邊限購而本地不限購?fù)鈦硗顿Y需求的拉升之下，2011年成交均價(jià)的上 升幅度預(yù)期較 年成交均價(jià)的上 升幅度預(yù)期較2008年成交均價(jià)升幅稍微要大。整體上中山商品房成交均價(jià)由 年成交均價(jià)升幅稍微要大。整體上中山商品房成交均價(jià)由 2006年的年的3190元元/上升到上升到2010年的年的5307元元/，5年升幅達(dá)年升幅達(dá)66%。但目前相對于 周邊其他城市特別是相鄰的廣州番禺均價(jià)過萬來說，中山的樓價(jià)在珠三角中的 。但目前相對于 周邊其他城市特別是相鄰的廣州番禺均價(jià)過萬來說，中山的樓價(jià)在珠三角中的 “價(jià)格洼地價(jià)格洼地”依然存在。但如果中山也出臺限購政策，在自身內(nèi)需不足、外來需求 受到壓抑的情況下，預(yù)期樓價(jià)將會小幅度波動。 依然存在。但如果中山也出臺限購政策，在自身內(nèi)需不足、外來需求 受到壓抑的情況下，預(yù)期樓價(jià)將會小幅度波動。 商品房成交均價(jià)穩(wěn)步上升商品房成交均價(jià)穩(wěn)步上升 近5年中山商品房成交均價(jià)走勢圖（元/平方米） 3190 4020 4403 4438 5307 4.67% 26.00% 9.52% 0.80% 19.58% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 20062007200820092010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 成交均價(jià) 成交均價(jià)增長 市區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)商品房價(jià)格上升幅度明顯市區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)商品房價(jià)格上升幅度明顯 5、近、近14個月中山城區(qū)及鎮(zhèn)街建筑面積個月中山城區(qū)及鎮(zhèn)街建筑面積144平方商品房成交均價(jià)分析平方商品房成交均價(jià)分析 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 20 10-1 20 10-2 20 10-3 20 10-4 20 10-5 20 10-6 20 10-7 20 10-8 20 10-9 20 10- 10 20 10- 11 20 10- 12 20 11-1 20 11-2 城區(qū)建筑面積144平方（元/） 鎮(zhèn)區(qū)建筑面積144平方（元/） 市區(qū)價(jià)格波動性大，鎮(zhèn)區(qū)相對平緩上升市區(qū)價(jià)格波動性大，鎮(zhèn)區(qū)相對平緩上升 6、近、近14個月中山城區(qū)及鎮(zhèn)街建筑面積個月中山城區(qū)及鎮(zhèn)街建筑面積144平方商品房成交均價(jià)分析平方商品房成交均價(jià)分析 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2010- 1 2010- 2 2010- 3 2010- 4 2010- 5 2010- 6 2010- 7 2010- 8 2010- 9 2010- 10 2010- 11 2010- 12 2011- 1 2011- 2 城區(qū)建筑面積144平方（元/） 鎮(zhèn)區(qū)建筑面積144平方（元/） 在樓價(jià)對比中可以看出三角屬于中山北部價(jià)格洼 地，存在上升的空間 在樓價(jià)對比中可以看出三角屬于中山北部價(jià)格洼 地，存在上升的空間 從以上兩表可以看出，近從以上兩表可以看出，近14個月中山城區(qū)和鎮(zhèn)街建筑面積個月中山城區(qū)和鎮(zhèn)街建筑面積144平方商品房 均價(jià)基本上是在 平方商品房 均價(jià)基本上是在5000元和元和4000元以上波動，而建筑面積元以上波動，而建筑面積 144平方商品房均價(jià) 基本上是在 平方商品房均價(jià) 基本上是在6000元和元和5000元以上波動。并且整體來看，走勢處于上升狀態(tài)。而 目前中山北部鎮(zhèn)街（古鎮(zhèn)、小欖除外）基本均價(jià)都在 元以上波動。并且整體來看，走勢處于上升狀態(tài)。而 目前中山北部鎮(zhèn)街（古鎮(zhèn)、小欖除外）基本均價(jià)都在3500-5000之間，而三角則 基本在 之間，而三角則 基本在3800-4000元之間，真正拉高整體均價(jià)是中山泛城區(qū)鎮(zhèn)街，而北部偏東鎮(zhèn) 街目前樓價(jià)特別是三角、民眾、阜沙依然是價(jià)格的洼地，依照目前來看，三角樓 價(jià)還有較大的上升空間。 元之間，真正拉高整體均價(jià)是中山泛城區(qū)鎮(zhèn)街，而北部偏東鎮(zhèn) 街目前樓價(jià)特別是三角、民眾、阜沙依然是價(jià)格的洼地，依照目前來看，三角樓 價(jià)還有較大的上升空間。 北部偏東鎮(zhèn)街屬于價(jià)格的洼地，價(jià)格上升空間較大北部偏東鎮(zhèn)街屬于價(jià)格的洼地，價(jià)格上升空間較大 中山市房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 廣州、佛山“限購” ，區(qū)域外資本擴(kuò)充著中山地產(chǎn)市場。同時 “擴(kuò)散效 應(yīng)”開始顯現(xiàn)，價(jià)格的“洼地效應(yīng)”促使外來購房者介入市場，隨著近幾年的 擴(kuò)充，中山市場迎來新爆發(fā)期。 “樓市離心樓市離心”現(xiàn)象，鎮(zhèn)區(qū)地產(chǎn)風(fēng)光無限現(xiàn)象，鎮(zhèn)區(qū)地產(chǎn)風(fēng)光無限 隨著中心城區(qū)開發(fā)日趨成熟，不少發(fā)展商決定“棄城入鄉(xiāng)”，從而產(chǎn)生了 所稱的樓市“離心現(xiàn)象”。從城郊到鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部，城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域憑借區(qū)位優(yōu)勢 搶占了發(fā)展先機(jī)。 品牌地產(chǎn)商引領(lǐng)中山樓市新時代品牌地產(chǎn)商引領(lǐng)中山樓市新時代 隨著市場競爭的逐步升級，住宅產(chǎn)品的規(guī)?；⒕坊蔀榘l(fā)展主流。雅 居樂、中信、遠(yuǎn)洋、萬科、中海、新鴻基促使中山房地產(chǎn)市場帶來促進(jìn)作用并 促使產(chǎn)品更新?lián)Q代。 外來資源撼動中山外來資源撼動中山“穩(wěn)定穩(wěn)定”格局格局 大珠三角背景的支持下，外來客戶的不斷切入使購房投資比例有所提升。 大環(huán)境變化促使資金流進(jìn)入，中山地產(chǎn)迎來新的發(fā)展期大環(huán)境變化促使資金流進(jìn)入，中山地產(chǎn)迎來新的發(fā)展期 國家調(diào)控政策從緊，樓市價(jià)格理性回歸國家調(diào)控政策從緊，樓市價(jià)格理性回歸 隨著2010年政策的持續(xù)收緊和加深，這無疑給各大地產(chǎn)界和廣大市民一個 重大的影響，受到房貸和限購政策影響，再加上2011年從緊的貨幣政策，且緊 縮力度還會繼續(xù)增大，2011年樓市價(jià)格將實(shí)現(xiàn)理性回歸。 (四）三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概況(四）三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概況 三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)將爆發(fā)式發(fā)展 毗鄰廣州南沙，廣州南沙輻射 影響大，資源及價(jià)格優(yōu)勢，促 使房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 毗鄰廣州南沙，廣州南沙輻射 影響大，資源及價(jià)格優(yōu)勢，促 使房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 受土地和商品房供應(yīng)量、限購 影響，部分南沙購房需求轉(zhuǎn)移 中山，特別是毗鄰的三角 受土地和商品房供應(yīng)量、限購 影響，部分南沙購房需求轉(zhuǎn)移 中山，特別是毗鄰的三角 隨著中山北部片區(qū)的崛起，交 通的改善，特別是福源路的開 通，以港口鎮(zhèn)為中心的中山北 部泛城區(qū)板塊軸心的建立，與 廣州、中山城區(qū)距離的縮短， 三角房地產(chǎn)將迎來發(fā)展的春天 隨著中山北部片區(qū)的崛起，交 通的改善，特別是福源路的開 通，以港口鎮(zhèn)為中心的中山北 部泛城區(qū)板塊軸心的建立，與 廣州、中山城區(qū)距離的縮短， 三角房地產(chǎn)將迎來發(fā)展的春天 預(yù)計(jì)未來幾年三角的住宅市場 發(fā)展水平與港口相媲美 預(yù)計(jì)未來幾年三角的住宅市場 發(fā)展水平與港口相媲美 兩個中心，兩個大盤 鎮(zhèn)區(qū)中心鎮(zhèn)區(qū)中心旭 日御華庭 旭 日御華庭 高平工業(yè)區(qū)中 心 高平工業(yè)區(qū)中 心嘉怡華 庭 嘉怡華 庭 (五）三角鎮(zhèn)住宅市場概況(五）三角鎮(zhèn)住宅市場概況 從下表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出2010年1月至2011年3月份 三角鎮(zhèn)商品房預(yù)售套數(shù)為2064套（含公寓、商業(yè)）， 2010年6月至2011年3月份成交套數(shù)為1718套，成交面積 為14.32萬平方米。而實(shí)質(zhì)上2010年6月至2011年3月份 三角鎮(zhèn)商品房預(yù)售套數(shù)為1594套（含公寓、商業(yè)），成 交套數(shù)為1718套，說明市場以去存貨為主。同時成交套 型建筑面積平均為82.5平方米，說明市場成交主要是以 中小戶型為主。 近近11個月三角商品房成交量情況個月三角商品房成交量情況 時間新增供應(yīng)(套)成交套數(shù)成交面積平均戶型面積 2010-517013498.8679.4 2010-60332601.8778.8 2010-71631309452.472.7 2010-831017713990.2279.0 2010-936917313844.0680.0 2010-1010616214044.5786.7 2010-11013111012.0884.1 2010-125241099754.3189.5 2011-112231930099.4794.4 2011-201028913.1387.4 2011-3021216064.5475.8 合計(jì)15941718143275.5182.5 時間新增供應(yīng)(套)成交套數(shù)成交面積平均戶型面積 2010-517013498.8679.4 2010-60332601.8778.8 2010-71631309452.472.7 2010-831017713990.2279.0 2010-936917313844.0680.0 2010-1010616214044.5786.7 2010-11013111012.0884.1 2010-125241099754.3189.5 2011-112231930099.4794.4 2011-201028913.1387.4 2011-3021216064.5475.8 合計(jì)15941718143275.5182.5 在近在近11個月中在中山北部個月中在中山北部7個鎮(zhèn)街中位列第二，成交 量較為可觀 個鎮(zhèn)街中位列第二，成交 量較為可觀 近11個月中山北部鎮(zhèn)街成交套數(shù)對比表近11個月中山北部鎮(zhèn)街成交套數(shù)對比表 時間時間三角鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)阜沙東鳳鎮(zhèn)阜沙港口港口 2010-52010-51701705387538713313397169716145145 2010-62010-6333323135231357979571457148787 2010-72010-71301301851185151515965965656 2010-82010-8177177244924491981981102011020164164 2010-92010-91731735339533923523589778977416416 2010-102010-10162162621446214412712781868186326326 2010-112010-11131131161091610975751034310343402402 2010-122010-12109109191391913937371312813128121121 2011-12011-1319319714971492972971411814118377377 2011-22011-2102102161916197777961896188888 2011-32011-321221263763788881302013020157157 合計(jì)合計(jì)17181718297958297958139713971094346109434623392339 近11個月中山北部鎮(zhèn)街成交套數(shù)對比表近11個月中山北部鎮(zhèn)街成交套數(shù)對比表 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 20 10-5 20 10-6 20 10-7 20 10-8 20 10-9 20 10- 10 20 10- 11 20 10- 12 20 11-1 20 11-2 20 11-3 三角鎮(zhèn) 民眾鎮(zhèn) 南頭鎮(zhèn) 黃圃鎮(zhèn) 東鳳鎮(zhèn) 阜沙 港口 三角鎮(zhèn)住宅市場概況小結(jié)三角鎮(zhèn)住宅市場概況小結(jié) 從以上兩表可以看出在近從以上兩表可以看出在近11個月中山北部鎮(zhèn)街商品房成交套數(shù)方面三角 鎮(zhèn)成交量處于領(lǐng)先地位，緊次于泛城區(qū)板塊的港口鎮(zhèn)，位列第二。 個月中山北部鎮(zhèn)街商品房成交套數(shù)方面三角 鎮(zhèn)成交量處于領(lǐng)先地位，緊次于泛城區(qū)板塊的港口鎮(zhèn)，位列第二。 在成交量方面，雖然三角鎮(zhèn)主要是以中小戶型洋房為主，而黃圃有聯(lián)排 別墅和獨(dú)立別墅支持，但由于三角鎮(zhèn)成交套數(shù)較比黃圃多出 在成交量方面，雖然三角鎮(zhèn)主要是以中小戶型洋房為主，而黃圃有聯(lián)排 別墅和獨(dú)立別墅支持，但由于三角鎮(zhèn)成交套數(shù)較比黃圃多出23%，因而 成交量面積仍然位列第二。 ，因而 成交量面積仍然位列第二。 從中山市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布網(wǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料來看，從中山市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布網(wǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料來看，2010年三角鎮(zhèn) 供應(yīng)量為 年三角鎮(zhèn) 供應(yīng)量為1942套、套、2009年為年為533套、套、2008年為年為872套、套、2007年為年為482 套，從目前在售樓盤個數(shù)來看，套，從目前在售樓盤個數(shù)來看，2010年是近年是近4年來的供應(yīng)高峰期，今年 整體上主要供應(yīng)量在高平板塊，鎮(zhèn)區(qū)中心供應(yīng)量大為縮小。特別是旭日 御華庭今年第一季度推出最后一期樓王單位后，在沒有新的盤開工供應(yīng) 之下鎮(zhèn)區(qū)中心基本處于供應(yīng)量缺乏狀態(tài)。從這方面來看，鎮(zhèn)區(qū)中心供應(yīng) 量處于供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。 年來的供應(yīng)高峰期，今年 整體上主要供應(yīng)量在高平板塊，鎮(zhèn)區(qū)中心供應(yīng)量大為縮小。特別是旭日 御華庭今年第一季度推出最后一期樓王單位后，在沒有新的盤開工供應(yīng) 之下鎮(zhèn)區(qū)中心基本處于供應(yīng)量缺乏狀態(tài)。從這方面來看，鎮(zhèn)區(qū)中心供應(yīng) 量處于供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。 從以上數(shù)據(jù)來看，從另一方面也表明，三角鎮(zhèn)的去消化能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其 他鎮(zhèn)街。 從以上數(shù)據(jù)來看，從另一方面也表明，三角鎮(zhèn)的去消化能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其 他鎮(zhèn)街。 以中小戶型成交為主，均價(jià)穩(wěn)步上升， 后續(xù)上升空間較大 以中小戶型成交為主，均價(jià)穩(wěn)步上升， 后續(xù)上升空間較大 從中山市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布網(wǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料來看，三角鎮(zhèn)主要銷 售戶型以中小面積的戶型成交為主。其中以 從中山市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布網(wǎng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料來看，三角鎮(zhèn)主要銷 售戶型以中小面積的戶型成交為主。其中以75-100平方左右的戶型為 主，約占 平方左右的戶型為 主，約占60%，30-50平方的戶型占平方的戶型占15%，100-120平方占平方占15%，120平 方以上占 平 方以上占10%。而。而120平方以上的戶型剩余較多，其中以民森嘉怡華庭 為主?？傮w上來看大面積的單位較為滯銷。 平方以上的戶型剩余較多，其中以民森嘉怡華庭 為主?？傮w上來看大面積的單位較為滯銷。 在成交價(jià)格方面看，在成交價(jià)格方面看，09年高平板塊區(qū)域均價(jià)主要在年高平板塊區(qū)域均價(jià)主要在2800-3200元元/，鎮(zhèn) 區(qū)中心板塊主要在 ，鎮(zhèn) 區(qū)中心板塊主要在3400元元/ 。 。2010年高平板塊均價(jià)主要在年高平板塊均價(jià)主要在3400-3500 元元/左右，鎮(zhèn)區(qū)中心板塊主要均價(jià)在左右，鎮(zhèn)區(qū)中心板塊主要均價(jià)在3700元元/左右。今年第一季度高 平板塊主要均價(jià)在 左右。今年第一季度高 平板塊主要均價(jià)在3600-3700左右，預(yù)計(jì)今年均價(jià)在左右，預(yù)計(jì)今年均價(jià)在3800-4200左右， 鎮(zhèn)區(qū)中心板塊第一季度主要在 左右， 鎮(zhèn)區(qū)中心板塊第一季度主要在4000-5000元元/之間（其中之間（其中4600-5000及 以上的基本是帶精裝修出售，實(shí)質(zhì)均價(jià)在 及 以上的基本是帶精裝修出售，實(shí)質(zhì)均價(jià)在4000元元/左右，預(yù)計(jì)今年整體 均價(jià)在 左右，預(yù)計(jì)今年整體 均價(jià)在4300-4500元元/左右左右(毛坯）。毛坯）。 高平板塊主要是投資性為主，宜居性較差高平板塊主要是投資性為主，宜居性較差 項(xiàng)目規(guī)模：占地112.35畝，總建面23.7萬 產(chǎn)品：小高層洋房、中高層洋房 戶型：一期73-77 2房、93-95 3房、128 復(fù)式；二期77-84 2房、99.6 3房；三 期128-145 3房、237-264 復(fù)式 貨源情況：項(xiàng)目分多批次推售，項(xiàng)目后期還 有多批單位目前開發(fā)量僅為五份之二左右 銷售情況：一、二期基本售罄，三期168套 剩余127套，基本是剩余大戶型為主，目前 均價(jià)3900-4000元。 客戶源：本地富裕人群、廣州、深圳、東莞 投資客，（以廣州為主） （1）、民森嘉怡華庭）、民森嘉怡華庭 在售 位置 在售 位置 項(xiàng)目優(yōu)勢 規(guī)模大、景觀資源好 離番禺南沙較近 項(xiàng)目有2000畝高爾夫度假 區(qū)，區(qū)域內(nèi)稀缺性強(qiáng) 項(xiàng)目劣勢 缺乏生活配套、內(nèi)部配套少、居住氛圍差 處于半工業(yè)區(qū)狀態(tài)，形象不高 戶型偏大，總價(jià)過高，客戶接受度不高 宿舍與樓盤掛鉤，降低項(xiàng)目形象 vs 在售樓盤個案分析在售樓盤個案分析 高平板塊檔次不高，形象較差高平板塊檔次不高，形象較差 項(xiàng)目規(guī)模：占地20多畝，總建面6萬多 產(chǎn)品：多層洋房、商鋪 戶型：75-892房、45-50 公寓為主 貨源情況：項(xiàng)目還有一期約200套單位未開 售 銷售情況：一基本售罄均價(jià)3200-3400元不 等，二期預(yù)計(jì)3800-4200元。 客戶源：工業(yè)區(qū)中等收入人群、廣州投資客 為主 （2）、華策君怡花園）、華策君怡花園 項(xiàng)目優(yōu)勢 處于工業(yè)區(qū)中心位置之一 離番禺南沙較近 項(xiàng)目前面有綠化公園，采 光好 項(xiàng)目劣勢 處工業(yè)區(qū)內(nèi)，形象不高 樓盤較小，檔次低 綠化差，內(nèi)部配套幾乎為零 vs 一期售罄一期售罄 二期未開 售 二期未開 售 高平板塊客戶群窄，樓盤素質(zhì)低高平板塊客戶群窄，樓盤素質(zhì)低 項(xiàng)目規(guī)模：占地40多畝，總建面7萬 產(chǎn)品：小高層電梯洋房 戶型：一期75-110 2、3房 貨源情況：項(xiàng)目正在平整土地及圍墻，項(xiàng)目 約600多套單位 銷售情況：未有咨詢，預(yù)計(jì)首期均價(jià)4000- 4200元。 客戶源：主要針對工業(yè)區(qū)中高收入人群、廣 州投資客 （3）、高盛花園）、高盛花園 項(xiàng)目優(yōu)勢 工業(yè)區(qū)中心位置之一，配 套較為齊全 離番禺南沙較近 樓面價(jià)較低 項(xiàng)目劣勢 處工業(yè)區(qū)內(nèi)，形象不高 vs 鎮(zhèn)區(qū)中心板塊：檔次較高，形象好鎮(zhèn)區(qū)中心板塊：檔次較高，形象好 項(xiàng)目規(guī)模：占地70多畝，總建面15萬 產(chǎn)品：中高層洋房 戶型：一期、二期78-112 2房和3房；三期 83-1282和3房 貨源情況：項(xiàng)目共1500套左右，目前在售最 后一期兩棟樓王單位約200套左右 銷售情況：項(xiàng)目分多批次推售，一、二期基 本售罄，三期200套左右剩余140套未開售， 目前均價(jià)4600-4800元（送小車位一個，折 合實(shí)際約為4100-4200元）。 客戶源：本地富裕人群