05佳豪商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析報(bào)告.doc

經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析報(bào)告西寧佳豪商業(yè)廣場(chǎng)中國(guó)西寧目 錄第一部分 商業(yè)巷經(jīng)營(yíng)者特征分析一、商業(yè)巷商圈經(jīng)營(yíng)者研究二、經(jīng)營(yíng)者需求第二部分 經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)研分析一、經(jīng)營(yíng)者西寧佳豪商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的認(rèn)同度二、經(jīng)營(yíng)者對(duì)佳豪商業(yè)廣場(chǎng)定位的看法分析三、經(jīng)營(yíng)者個(gè)人信息分析綜述第一部分 商業(yè)巷經(jīng)營(yíng)者特征分析一、商業(yè)巷商圈經(jīng)營(yíng)者研究1、經(jīng)營(yíng)戶(hù)數(shù)量1.1 北商業(yè)巷：總經(jīng)營(yíng)商戶(hù)數(shù)量 一層200家， 二層339家。1.2 南商業(yè)巷：總經(jīng)營(yíng)商戶(hù)數(shù)量 一層115家， 二層243家， 2、經(jīng)營(yíng)范圍2.1 服裝、鞋帽、皮具、箱包、化妝品、飾品、特產(chǎn)、小吃、熟食、美發(fā)、音像制品等。3、可承受租金3.1 一層中間鋪位的租金以300元/月左右最多，部分突出位置的小鋪面可以達(dá)到達(dá)到（600元1000元/月）。二層120250元/月）4、營(yíng)業(yè)時(shí)間4.1 底層商鋪早上九點(diǎn)開(kāi)始營(yíng)業(yè)至下午七點(diǎn)半（僅有個(gè)別店鋪（自己看店）稍晚至九點(diǎn)左右）。二層商鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間在早上10：30開(kāi)始營(yíng)業(yè)，到下午6：00鐘。 二、經(jīng)營(yíng)者需求 1、對(duì)商業(yè)物業(yè)的要求 1.0 關(guān)鍵是鋪位的位置和面積大?。ㄉ婕暗阶饨稹r(jià)格問(wèn)題）,具體的要求要根據(jù)物業(yè)條件綜合考慮。 2、對(duì)商管、物管的要求 2.1 現(xiàn)商業(yè)巷前來(lái)咨詢(xún)的商戶(hù)大多數(shù)提出：自購(gòu)鋪位、自主經(jīng)營(yíng)。 2.2 自主經(jīng)營(yíng)實(shí)際上體現(xiàn)了管理的模式為：“統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng)” 3、需要的配套要求 3.1 公共設(shè)施設(shè)備（如：空調(diào)、消防、水電等）。 3.2 保安、保潔。 4、最能接受的招商條件 4.1 買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)自主經(jīng)營(yíng)（除外）。 4.2 純扣點(diǎn)或純租賃方式。第二部分 經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)研分析一、經(jīng)營(yíng)者西寧佳豪商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的認(rèn)同度1、商鋪信息來(lái)源分析 2、佳豪商業(yè)廣場(chǎng)熟識(shí)度 朋友介紹占有總比例的57%，其次是戶(hù)外看板22%，然后是電視。 83%經(jīng)營(yíng)戶(hù)知道我們項(xiàng)目，可見(jiàn)商業(yè)巷拆遷改造已經(jīng)深入人心，廣告11%可見(jiàn)在項(xiàng)目以后的推廣中，滲透營(yíng)銷(xiāo)，形成較好的口碑 我們以后的傳播工作要把我們項(xiàng)目和商業(yè)巷有效的結(jié)合起來(lái)，是關(guān)鍵，同時(shí)應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目外墻包裝、戶(hù)外廣告牌、電視廣告等 提升項(xiàng)目的知名度就容易很多。渠道的作用。 3、項(xiàng)目認(rèn)同度分析 4、是否愿意商業(yè)巷租賃經(jīng)營(yíng) 經(jīng)過(guò)我們調(diào)查人員的介紹，94%經(jīng)營(yíng)者對(duì)佳豪廣場(chǎng)購(gòu)物中心這種 我們介紹完我們項(xiàng)目的定位為，86%經(jīng)營(yíng)戶(hù)看好我們的項(xiàng)目，愿經(jīng)營(yíng)模式很認(rèn)可?？梢?jiàn)，在商業(yè)轉(zhuǎn)型期的西寧，新商業(yè)形態(tài)的 意來(lái)佳豪廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。內(nèi)涵已經(jīng)深得人心。 5、愿意在佳豪商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 通過(guò)調(diào)研，服裝占35%，鞋帽、皮具占有10%，其次是5%的化 無(wú)意在我們項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)中，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景吃不準(zhǔn)是經(jīng)妝品、6%的飾品。 營(yíng)戶(hù)最為擔(dān)憂(yōu)的。所以展示項(xiàng)目前景，提升經(jīng)營(yíng)者對(duì)我們項(xiàng)目的 信心是關(guān)鍵。二、經(jīng)營(yíng)者對(duì)佳豪商業(yè)廣場(chǎng)定位的看法分析1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能定位認(rèn)同度 2、項(xiàng)目總體定位83%經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)我們項(xiàng)目購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等為一體的綜合 在調(diào)研過(guò)程中，提起綜合的商業(yè)廣場(chǎng)，大部分消費(fèi)者都很認(rèn)可。功能定位表示認(rèn)可。 他們認(rèn)為這個(gè)是市場(chǎng)空缺，作為一個(gè)省會(huì)城市，西寧市應(yīng)該有 這樣的商業(yè)體的。3、項(xiàng)目商鋪模式 4、項(xiàng)目主力客戶(hù)群體 店中店模式以前西寧有多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，基本都失敗了，消費(fèi)者 2640歲的是場(chǎng)消費(fèi)的主力，其次是18歲25歲消費(fèi)者。在消對(duì)此模式有一定的心里抗性，所以更窮向于開(kāi)放式鋪位和兩種 費(fèi)者調(diào)研中，1825歲占總比例的47%，其次3645歲占17% ，結(jié)合的模式。 2635歲占16%，4660歲占14%。可見(jiàn)，在具體商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，2640歲是市場(chǎng)消費(fèi)的主力。1825歲人群雖然人數(shù)眾多，但消費(fèi)能力不強(qiáng)，并非消費(fèi)市場(chǎng)的主力客戶(hù)。5、項(xiàng)目未來(lái)租金預(yù)測(cè) 6、項(xiàng)目商鋪劃分面積 通過(guò)調(diào)研，90150元/月租金是市場(chǎng)的認(rèn)可主力，占40%；90元/ 3560是商鋪需求的主力，占有43%；60120占總比例月租金以下占26%，150300元/月租金占23%。按照1：100的 的27%,20以下占有總比例的23%。按照在這種市場(chǎng)需求商租售比計(jì)算，主力商鋪單價(jià)基本在900015000元/。 鋪比例，劃分中，要綜合考慮，結(jié)合經(jīng)營(yíng)業(yè)種滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)戶(hù)需求。 7、商家對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種需求 服裝、生活必須品、餐飲、休閑、娛樂(lè)是經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可的市場(chǎng)需求 超市、美食餐飲是經(jīng)營(yíng)商戶(hù)最為認(rèn)可的。結(jié)合消費(fèi)者調(diào)研的結(jié)主力。另外，享樂(lè)類(lèi)消費(fèi)市場(chǎng)基本沒(méi)有需求。 論，餐飲和超市具有較大的市場(chǎng)。 總體相對(duì)分散，結(jié)合百貨店標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)業(yè)種配比可以看出，天然飾 總體比較分散，消費(fèi)者調(diào)研中，特色風(fēng)味、特色小吃消費(fèi)者比品、化妝品、皮鞋、包袋還是很有市場(chǎng)的。 較認(rèn)可。 相對(duì)比較分散，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果分析，美發(fā)是需求最大。 咖啡、茶館還是本地消費(fèi)者喜好的休閑業(yè)種，也使經(jīng)營(yíng)戶(hù)認(rèn)可的業(yè)種。 經(jīng)營(yíng)戶(hù)比較認(rèn)可動(dòng)感影院的這種業(yè)種，在我們項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃中， 銀行和禮品是經(jīng)營(yíng)者最為認(rèn)可的業(yè)種，禮品可以在我們百貨區(qū)精可以適當(dāng)考慮。 品區(qū)考慮，銀行建議做兩家或者兩家以上。 兒童游樂(lè)場(chǎng)所是經(jīng)營(yíng)戶(hù)、消費(fèi)者都特別認(rèn)可的業(yè)種。 書(shū)店、學(xué)習(xí)用品經(jīng)營(yíng)者比較認(rèn)可。結(jié)合西寧西區(qū)學(xué)校眾多，這塊很有消費(fèi)市場(chǎng)，在我們項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中，可以重點(diǎn)考慮。 運(yùn)動(dòng)服飾、健身中心是主力。三、經(jīng)營(yíng)者個(gè)人信息分析1、商家年齡 2、性別分析 2635歲、3645歲經(jīng)營(yíng)戶(hù)是市場(chǎng)的主力。特別是2635歲 男女比例基本持平。年齡段經(jīng)營(yíng)商家。3、商家籍貫 4、商家文化程度 西寧本地人是經(jīng)營(yíng)戶(hù)的主力，占有57%。其次是外省人，約占 高中、大專(zhuān)學(xué)歷是經(jīng)營(yíng)戶(hù)的主體。26%。5、現(xiàn)在居住地分析 6、商家經(jīng)營(yíng)年限 在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)中，居住在城西區(qū)的是主力，占48%。其次是城中 13年經(jīng)營(yíng)商戶(hù)是市場(chǎng)的主力。其次是 35年的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。 區(qū)、城東區(qū)。 7、現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)行業(yè) 8、經(jīng)營(yíng)規(guī)模 服裝鞋帽、黃金珠寶、家電、其他是這次經(jīng)營(yíng)戶(hù)調(diào)研的主力。 2140是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主力。9、現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況 通過(guò)調(diào)研，90%左右經(jīng)營(yíng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)的都很好，可見(jiàn)，西寧市商業(yè)的 3人一下比例最高達(dá)到52%，這個(gè)和西寧本地經(jīng)營(yíng)戶(hù)自營(yíng)為主潛力還是很大，還是很有市場(chǎng)的。 的現(xiàn)狀有很大關(guān)系。41%經(jīng)營(yíng)戶(hù)，采用4-9人的這種銷(xiāo)售隊(duì)。 綜 述一、商業(yè)巷是以服裝經(jīng)營(yíng)為主的商業(yè)街區(qū)，商鋪面積小（20平米左右）、租金總體較高、生意較好。此區(qū)域經(jīng)營(yíng)者多以小型商家為主，對(duì)于我們項(xiàng)目期望很高，前來(lái)咨詢(xún)的大多經(jīng)營(yíng)者希望自己購(gòu)買(mǎi)商鋪，并且希望項(xiàng)目商鋪能夠獨(dú)立門(mén)面、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。二、本地專(zhuān)賣(mài)店經(jīng)營(yíng)者以經(jīng)營(yíng)服裝為主力，商品定位以中檔、中高檔為主（價(jià)格適中女性服裝300-600元/件，男性服裝高達(dá)280-3800元/件）。三、經(jīng)營(yíng)者對(duì)我們綜合性商業(yè)廣場(chǎng)定位很認(rèn)可。希望我們項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以：服裝、生活必須品、餐飲、休閑、娛樂(lè)為主。尤其對(duì)大型超市、美食餐飲、兒童游樂(lè)場(chǎng)、學(xué)習(xí)類(lèi)用品，在各分項(xiàng)中比例很高，百貨類(lèi)業(yè)態(tài)認(rèn)可度較為分散。四、對(duì)我們項(xiàng)目而言，90150元/月租金是市場(chǎng)的認(rèn)可主力，占40%；90元/以下月租金約占26%，150300元/月租金占約23%。按照商業(yè)租金售價(jià)關(guān)系計(jì)算，租金能夠支撐的商鋪銷(xiāo)售單價(jià)基本在900015000元/。五、經(jīng)營(yíng)者需求的主力