2007年四川渠縣房地產市場調查報告.doc

渠縣市場調查報告 二00七年七月一、渠縣城市基本情況1、渠縣概況渠縣地處四川盆地東部，是達州市的南大門，幅員面積2013平方公里，轄60個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中渠江鎮(zhèn)為縣政府所在地，全縣136萬人口，城區(qū)人口18萬。2、地理位置 渠縣位于山明水秀的渠江河畔，地處川中丘陵向川東山地過渡帶，以低山丘陵地貌為主。縣府駐渠江鎮(zhèn)。3、自然氣候氣候屬亞熱帶季風氣候。年平均氣溫17.6，1月份平均氣溫6.6，8月份平均氣溫28.1，年平均降雨量1068.5毫米。4、歷史文化渠縣歷史悠久，文化源遠流長。商朝曾建貴國，春秋戰(zhàn)國時為“宗國都”，秦始置宕渠縣，明洪武九年改稱渠縣，今有黃國都遺址、漢闕、三國古戰(zhàn)場八蒙山等數十余處文化古跡，尤以6處7尊漢闕稱冠中華，被譽為“漢闕之鄉(xiāng)”。5、區(qū)域規(guī)劃情況公路概況主要兩條線進出渠縣，一條318國道從南充路過廣安到渠縣，為二級公路，一條達州路過大竹到渠縣，原是二級公路，現在路面狀況很差。交通是制約渠縣發(fā)展的最大因素。一條渠江沿渠縣縣城穿過，主要是調水功能，避免渠縣遭受水災。鐵路概況渠縣縣城離達州110多公里，離廣安60多公里，離南充100多公里。襄渝鐵路縱貫南北62公里，達成鐵路橫跨東西36公里，有12個鐵路客運站。6、城市建設情況渠縣縣城比較密集，舊城大部分建筑為九層，并依坡而建，沒有電梯。政府機關都設在老城區(qū)，商業(yè)供求比較旺盛，全部為沿街門頭房。新區(qū)萬興廣場周圍居住大約1.5萬人，除了廣場比較有規(guī)模外，建筑還是比較密集。廣場內有重客隆為主力的商業(yè)面積5000平米，聚集了一定的商氣。舊城的拆遷難度比較大，渠縣政府制定的策略是“先開發(fā)新城，在尋找契機開發(fā)老城”二、渠縣房地產基本情況1.1、渠縣房地產市場概述 渠縣房地產發(fā)展較為緩慢，由于受到了交通制約和歷史上規(guī)劃調整的原因，該縣房地產市場始終不能迎來一個很好的發(fā)展契機，目前，老城區(qū)大都是各單位自建房和公建居民樓。老城區(qū)僅有少量還建房和改造房項目，以部分商品房的形式對外出售，產品形式單一，無高層電梯項目和高品質洋房；目前，其主要開發(fā)集中在萬興廣場新區(qū)和一號橋東岸。渠縣本地富裕人群大都選擇成都、重慶、達州等地購房，本地購買商品房的人群主要來自外出打工返鄉(xiāng)人員、私營企業(yè)主、政府公務員等。2.1、渠縣房地產開發(fā)狀況：老城區(qū)沒有商品房，而售房價格在600-1000元，房屋質量參差不齊，比較差得都有使用公共廁所，單位自建房條件較好。新區(qū)開發(fā)的樓盤現在價格為1200-1500元/平米。代表樓盤萬興.世紀新城：該項目為渠縣規(guī)模最大，檔次最高的商品房項目，位于渠縣西城新區(qū)，總占地面積613畝，一期面積290畝，二期面積323畝，商業(yè)125000平方米，住宅682500平方米。一期為12棟小高層為主，二期由12棟小高層及8棟高層構成。容積率為3.0。戶型區(qū)間從70160平方米，均價1200元/平方米。商業(yè)門面（靠近廣場一側）最高6200元/平方米，最低3800元/平方米。新廣場周圍租金價格差別比較大，平均租金約為300-600元/平米/年（平均價格應為36007200元/平米）。老城區(qū)繁華位置門頭房租金比較高，比如和平路最好位置30平米年租金可達到9萬元（出讓價格約為30000元/平米），八一路百貨公司周圍30平米價格在5-6萬元/年（出讓價格為20000元以上/平米）。馬家巷30平米的平均年租金在3萬元左右（出讓價格約為10000元/平米）。三、本次考察地塊情況3.1、地塊基本情況：本地塊位于老城區(qū)中心繁華路段，四面臨街，坡地，由西南向東北上升，高差近10米，總占地面積近10畝。目前主要建筑有臨街商業(yè)門面、居民樓、電影院、機關辦公樓等；周圍有電影院、百貨大樓、珠寶店、電器商場、通訊城、超市、步行街、時裝精品店、酒店等商業(yè)形式。3.2、地塊swot分析s（優(yōu)勢）：1、絕對的黃金口岸2、交通方便3、周圍商業(yè)氣氛濃厚，居民眾多4、目前該地段租金及轉讓價格均高，如開發(fā)有很大的利潤空間。5、地塊無大型拆遷和其他有難度的問題6、公司與渠縣政府的良好人脈。7、無競爭對手，該商業(yè)只要一開發(fā)，就會成為唯一的商業(yè)中心。w（劣勢）：1、地塊本身較小，其廣場，停車位等公建配套設施不好解決。2、坡度較大，不利于整體布局。3、部分單位的拆遷成本可能較大。o（機遇）1、 成渝新特區(qū)的成立，會使沿線小城鎮(zhèn)得到新的投資機會。2、 渠縣這樣的三級城市還沒有新的商業(yè)模式和品牌商家的進入，市場是個很大的空白。3、 如果能作為招商引資項目，將會得到政府的大力支持，萬興的成功證明了這點。t（風險）1、拆遷風險：要預防一定的拆遷風險，需提前與政府達成由政府負責拆遷的計劃。2、招商風險：萬興已與重客隆商場（重慶一連鎖品牌，主要做超市）簽約，本項目與其招商模式有一定重合之處，將存在一定的競爭，但問題不大。四、項目營銷建議：4.1、產品商業(yè)定位：渠縣商業(yè)中心升值版重百（成百）財富高地4.2、商業(yè)模式：主力店+特色商業(yè)街+個性小店，由于地塊規(guī)模小，建議主力店商業(yè)面積為1f-3f共12000平方米，4f-6f為文化娛樂 餐飲休閑共12000平米；利用項目自身坡度在其東側形成一條自下而上的品牌商業(yè)街，兩側各有60200平方米的2f商鋪，其商業(yè)面積為5000平方米；另在靠近百貨公司和步行街一側布置3060平方米的個性小店，做到商圈的流動，其商業(yè)面積為1000平方米；預計商業(yè)總面積為18000平方米，總建筑面積30000平米。4.3、銷售及招商策略：統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃+主力店+品牌店自主經營的模式，主力店3層樓的全部產權式銷售（年回報8%），其他商鋪分割銷售。主力店的招商建議以重百為主。品牌商業(yè)街與各品牌專賣進行洽談，大品牌可享有一定折扣。4.3、銷售價格評估：目前，由于該地段寸土寸金，原有門面大都老化且功能單一，鋪面狹??；已經不能滿足城市商業(yè)發(fā)展和居民消費理念提升的需要，急需出現一種位于城市商業(yè)中心符合現代商業(yè)集中式運營模式的新的商業(yè)賣場，該項目一經推出肯定會成為該縣商業(yè)價格的新高。商業(yè)部分價格建議：本項目主力店1樓底層產權商鋪銷售價為25000元/m235000元/m2，均價28000元/m2；租金為150元200元/m2。本項目主力店2樓產權商鋪銷售價為6000元8000元/m2，均價6500元/m2；租金為40元80元/m2。本項目主力店3樓產權商鋪銷售價為4000元6000元/m2，均價5060元/m2；租金為20元50元/m2。本項目主力店4樓5樓6樓價格分別為4000元/平米 3500元/平米 3000元/平米建議步行街商鋪最好是1、2樓整體銷售，不另分割，2樓一般可作為商家辦公，堆放雜