2011年2月長沙房地產(chǎn)市場研究報告.doc

2011年2月長沙房地產(chǎn)市場研究報告2011年2月長沙房地產(chǎn)市場研究報告克而瑞（中國）信息技術有限公司長沙機構長沙易居房地產(chǎn)研究所2011年2月（注：本月報成交數(shù)據(jù)來源為長沙住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，由克而瑞（中國）信息技術有限公司長沙機構監(jiān)測，并在此基礎上剔除經(jīng)濟適用住房、單位定向房后所得。）目 錄本月導讀：4數(shù)字樓市：5第一篇 市場背景篇6第一章、政策資訊6一、政策法規(guī)6二、市政動態(tài)7三、市場資訊8第二章、經(jīng)濟環(huán)境9一、gdp增速逐步上漲，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展9二、社會零售總額穩(wěn)定增長，消費市場活躍10三、固定資產(chǎn)投資快速增長10四、開發(fā)投資大幅增加11第二篇 市場分析篇12第三章、土地市場12一、土地資訊12二、公告土地分析14三、本月成交地塊分析16四、重點地塊18第四章、商品住宅市場20一、市場綜述20二、供求關系分析22三、供應量分析23四、成交量分析27五、成交均價分析31六、項目解析33第五章、產(chǎn)品分析42一、熱銷、滯銷產(chǎn)品42二、案例分析43第六章、營銷媒體47一、營銷透析47二、媒體分析48三、典型項目53第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇56一、開福區(qū)56二、天心區(qū)57三、雨花區(qū)58四、岳麓區(qū)59五、芙蓉區(qū)60本月導讀： 二套房貸首付將提至60% 多市按戶限購。國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議要求未來對第二套房貸款的首付，將提高至六成。會議還要求對樓價升幅過快的城市，從嚴制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策。詳情請見p8長沙“爽約” 限購調(diào)控細則姍姍來遲，購房者猶豫不決、開發(fā)商心中“忐忑”按照1月26日“國八條”的要求，全國有36個城市應該在2月20日之前出臺地方調(diào)控細則，然而到2月21日為止，僅有十多個城市出臺細則，過半城市“爽約”。多數(shù)住建部不出臺地方調(diào)控細則是因為擔心房地產(chǎn)調(diào)控過猛，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來較大的影響。長沙也在“爽約”隊伍當中，這讓長沙整個房產(chǎn)界都沉浸在緊張氛圍之中，且盼且憂。這樣使得消費者心有余悸，不僅如此開發(fā)商心中也有一些不安。都等待長沙落實“新國八條”的實施細則出臺。 詳情請見p8限購細則進入倒計時，購房者猶豫不決北京“限購令”出臺，依據(jù)“新國八條”的規(guī)定，“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。這讓長沙的房地產(chǎn)市場更加“風聲鶴唳”，據(jù)悉，有關長沙市落實“新國八條”的實施細則，估計需等省里指導性政策出來后才會明確。這導致了長沙樓市目前觀望氣氛濃厚。詳情請見p9春節(jié)期間新開盤及加推較少，成交下滑。春節(jié)期間，連續(xù)三周成交量總計6014套，均價6392元/平米?？傮w成交量有一定幅度的下降。主要原因一是節(jié)日期間新開盤及加推項目較少，二是節(jié)日期間人們大多在走親訪友，購房欲望并不強烈。不過節(jié)日期間回想客流劇增，其中有一部分趁節(jié)日期間在本地購房，使成交量依舊維持在一個較好的狀態(tài)。 詳情請見p9央行再次上調(diào)存款準備金率。 2011年2月8日晚，中國人民銀行宣布：自2011年2月9日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)25個基點 。調(diào)整之后，一年期存款利率上升為3%，一年期貸款利率則上升至6.06%。此前央行在去年10月25日和12月26日分別加息25個基點。 詳情請見p9數(shù)字樓市： 2月商品住宅市場基本情況供應量成交量供銷比成交均價13.07萬平方米53.28萬平方米1:4.086528元/平方米數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2月項目成交量排行榜表名次熱銷樓盤所屬區(qū)域環(huán)線位置銷售面積（）均價(元/)1高鑫麓城岳麓區(qū)二至三環(huán)間17732.3865282湘江世紀城開福區(qū)二至三環(huán)間15436.5664503恒大雅苑開福區(qū)二至三環(huán)間15185.5468764北辰新河三角洲開福區(qū)二至三環(huán)間13615.7593695恒大華府岳麓區(qū)二至三環(huán)間1327660566萬科金域華府雨花區(qū)二至三環(huán)間13244.6682387恒大綠洲雨花區(qū)二至三環(huán)間11986.7272718嘉斯茂購物廣場岳麓區(qū)二至三環(huán)間11896.4274749鈺龍?zhí)煜略缆磪^(qū)二至三環(huán)間11767.78578310保利.麓谷林語岳麓區(qū)二至三環(huán)間11530.915767數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)關注樓盤：熱銷產(chǎn)品 萬科金域華府第一篇 市場背景篇第一章、政策資訊一、政策法規(guī)1、二套房貸首付將提至60% 多市按戶限購。國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議要求未來對第二套房貸款的首付，將提高至六成。會議還要求對樓價升幅過快的城市，從嚴制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策?？硕痖L沙機構點評：2011年政府依舊不會放松房地產(chǎn)政策的調(diào)控力度，而且將更加嚴厲。二套房首付比率的提高，一是能有效地遏制房價上漲的勢頭，二是能有效地遏制投資投資，保障房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。 二、市政動態(tài)1、長沙“爽約” 限購調(diào)控細則姍姍來遲，購房者猶豫不決、開發(fā)商心中“忐忑”按照1月26日“國八條”的要求，全國有36個城市應該在2月20日之前出臺地方調(diào)控細則，然而到2月21日為止，僅有十多個城市出臺細則，過半城市“爽約”。多數(shù)住建部不出臺地方調(diào)控細則是因為擔心房地產(chǎn)調(diào)控過猛，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來較大的影響。長沙也在“爽約”隊伍當中，這讓長沙整個房產(chǎn)界都沉浸在緊張氛圍之中，且盼且憂。這樣使得消費者心有余悸，不僅如此開發(fā)商心中也有一些不安。都等待長沙落實“新國八條”的實施細則出臺。 克而瑞長沙機構點評：長沙相關部門若依舊遲遲不出臺長沙的限購細則，則長沙的房價依舊會提高，增速難以控制，因為這段期間資金回流二三線城市的趨勢勢必將繼續(xù)，因此會有大量資金涌向長沙?？硕饘＜乙庖姡嘿彿空呤欠褚^續(xù)觀望，需仔細斟酌。2、限購細則進入倒計時，購房者猶豫不決北京“限購令”出臺，依據(jù)“新國八條”的規(guī)定，“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。這讓長沙的房地產(chǎn)市場更加“風聲鶴唳”，據(jù)悉，有關長沙市落實“新國八條”的實施細則，估計需等省里指導性政策出來后才會明確。這導致了長沙樓市目前觀望氣氛濃厚?？硕痖L沙機構點評：“限購令”若出臺，長沙的房價不會降，甚至達不到抑制的效果，因為長沙房價一直被大家認為是塊“洼地”，從長遠來看，長沙房價上漲是必然趨勢與規(guī)律；若不出臺，絕對會抬高房價，因為大量的資金必將涌向長沙。因此克爾瑞專家認為：購房者是否要繼續(xù)觀望，需仔細斟酌。3、春節(jié)期間新開盤及加推較少，成交下滑。春節(jié)期間，連續(xù)三周成交量總計6014套，均價6392元/平米?？傮w成交量有一定幅度的下降。主要原因一是節(jié)日期間新開盤及加推項目較少，二是節(jié)日期間人們大多在走親訪友，購房欲望并不強烈。不過節(jié)日期間回想客流劇增，其中有一部分趁節(jié)日期間在本地購房，使成交量依舊維持在一個較好的狀態(tài)?？硕痖L沙機構點評：從區(qū)域看，該時間段銷售套數(shù)排行中，岳麓區(qū)的長房時代城、保利麓谷林語和開福區(qū)的山語城分別位于銷售套數(shù)排行榜中的一、二、三名。從價格看，三周成交均價為6392，較之前有一定幅度的下降，下降并不明顯。三、市場資訊 1、央行再次上調(diào)存款準備金率。 2011年2月8日晚，中國人民銀行宣布：自2011年2月9日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)25個基點 。調(diào)整之后，一年期存款利率上升為3%，一年期貸款利率則上升至6.06%。此前央行在去年10月25日和12月26日分別加息25個基點。 克而瑞長沙機構點評：加息并非單指房地產(chǎn)市場，政府遏制通脹的決心明顯。單次加息并不可怕，持續(xù)加息帶來的貨幣緊縮效應、市場預期調(diào)整以及資金成本的上升值得持續(xù)關注。第二章、經(jīng)濟環(huán)境一、gdp增速逐步上漲，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展圖2- 1-1 ：長沙市gdp增長速度走勢圖資料來源：湖南統(tǒng)計局長沙gdp一直穩(wěn)定增長，2003年以來，gdp增長幅度穩(wěn)定在14%以上的水平，從gdp走勢來看，長沙經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，2010年長沙經(jīng)濟持續(xù)好轉(zhuǎn)，gdp增速達到15.5%，較09年有繼續(xù)上漲，在國家政策的扶持下，長沙經(jīng)濟正在快速回暖。特別是長株潭兩型社會實驗區(qū)的建設，長沙經(jīng)濟有望實現(xiàn)新的跨越式發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。二、社會零售總額穩(wěn)定增長，消費市場活躍圖2- 3-1：長沙市社會消費品零售總額累計增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局從2004年開始，長沙社會消費品進入快速增長階段，一直保持在百分之十幾的速度增長。2010年長沙社會消費品零售總額累計達到1708億元，增長12.59%。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，長沙社會消費品零售市場逐漸進入緩慢上升通道。在國家家電下鄉(xiāng)，節(jié)能補貼等政策的帶動下，長沙社會消費品零售總額增速將有進一步上漲趨勢。三、固定資產(chǎn)投資快速增長圖2- 2-1：長沙市固定資產(chǎn)投資累計增長走勢圖數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局至2010年12月止已完成全社會固定資產(chǎn)投資3192.57億元，同比增長30.70%。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資2469.22/2750.35億元，環(huán)比增長11.39%。隨著2010年經(jīng)濟的繼續(xù)回暖，長沙地鐵1、2號線的開工建設，南湖路過江隧道、城際輕軌、火車北站片區(qū)整改等大型項目的相繼開工建設，長沙固定資產(chǎn)投資總額不斷增長，累計投資總額高達3192.57億元，同比增長30.70%。長沙2011年1月預計完成固定資產(chǎn)投資總額為164.73億元，同比增長37.5%，可見長沙城市的建設正進入一個快速發(fā)展的新時代。四、開發(fā)投資大幅增加圖2- 4-1：長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢圖數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計局至2010年11月長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資624.31億元，增長36.50%。12月份新增投入284.15億元，同比增長37.50%。由于市場的強大需求，尤其是廣大剛性購房者的需求，開發(fā)商在這一年紛紛加大投資力度，角逐長沙市場，供應量和成交量都有較大幅度的增加，市場一度出現(xiàn)供不應求的狀況。第二篇 市場分析篇第三章、土地市場一、土地資訊1、國土部全面清查農(nóng)村土地整治 嚴查農(nóng)民“被上樓” 國土資源部2月17日召開視頻會議，部署開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點和農(nóng)村土地整治清理檢查工作，要求于5月30日前完成清理檢查工作，切實做到嚴格清理檢查、嚴肅處理糾正、完善規(guī)章制度、加強監(jiān)督管理，確保增減掛鉤試點和農(nóng)村土地整治工作規(guī)范、健康、有序開展。國土資源部日前下發(fā)城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點和農(nóng)村土地整治清理檢查工作方案，要求全面清理檢查2006年以來各地開展增減掛鉤試點和農(nóng)村土地整治工作，以及以各種名義擅自開展建設用地置換等情況，對存在的問題全面梳理，嚴肅糾正規(guī)范；認真總結相關工作經(jīng)驗，完善規(guī)章制度，加強監(jiān)督管理；深入研究體制機制等深層次問題，提出解決問題的措施，推進改革創(chuàng)新。同時，加強信息化建設，強化國土資源全國“一張圖”動態(tài)監(jiān)管。國土資源部副部長贠小蘇介紹，首先是對增減掛鉤試點開展清理檢查。對國土資源部批準的增減掛鉤試點，從掛鉤周轉(zhuǎn)指標管理、項目區(qū)設置、尊重農(nóng)民權益等方面進行全面清查和總結規(guī)范。對存在的問題逐一排查，重點對片面追求建設用地指標、不顧條件大拆大建、強迫農(nóng)民“上樓”、不合理分配資金等行為進行嚴肅整改；對不符合要求的地方性文件予以修改或廢止；對規(guī)范的做法和典型經(jīng)驗進行總結提升；對增減掛鉤的現(xiàn)實和長遠作用及綜合性操作辦法進行探索研究。其次是對試點外開展的建設用地置換進行清理檢查。對各地在推進農(nóng)村新居建設、危房改造和小康示范村建設等工作中，開展城鄉(xiāng)建設用地置換、調(diào)整使用的行為進行全面清理檢查。對不符合國家政策、涉及建設用地置換、復墾土地周轉(zhuǎn)等的地方政策文件和相關規(guī)定一律予以廢止；對繼續(xù)在試點外進行建設用地置換和復墾土地周轉(zhuǎn)的，一律停止實施。第三是對農(nóng)村土地整治清理檢查。對涉及建設用地整治的情況進行全面清理檢查，重點摸清農(nóng)村建設用地整治節(jié)約土地留用分配、使用和資金管理以及確權登記發(fā)證等情況，對不符合國家政策的地方政策文件進行修改或廢止。同時，認真總結農(nóng)村土地整治工作中的典型經(jīng)驗和好的做法，研究制定做好農(nóng)村土地整治的辦法和措施?？硕瘘c評：根據(jù)了解，清理檢查工作分三階段進行。一是自查清理階段（2月20日至3月31日），地方各級國土資源主管部門會同有關部門，組織開展本行政區(qū)域內(nèi)的自查清理，將增減掛鉤試點項目區(qū)和農(nóng)村土地整治項目上圖入庫，納入“一張圖”管理。二是檢查糾正階段（4月1日至4月30日），國土資源部會同有關部門，制定糾正整改的政策意見，省級國土資源主管部門會同有關部門組織糾正整改。三是抽查總結階段（5月1日至5月30日）。國土資源部會同有關部門進行抽查，對自查清理和糾正整改工作不力的，督促限期整改，限期整改期間暫停下達掛鉤周轉(zhuǎn)指標，暫停土地征收和農(nóng)轉(zhuǎn)用審批。國土資源部對清理檢查工作進行全面總結，提出進一步加強監(jiān)管和深化改革的政策措施。二、公告土地分析因二月春節(jié)期間為市場淡季時期，市場需求量不大，因為本月無新增供應。1、土地供應走勢分析圖3-2-1：長沙近一年土地市場供應走勢資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月無新增供應。2、住宅及商住綜合用地供應走勢圖3-2-5：長沙市近一年住宅及商住綜合用地市場供應走勢資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月無新增商住用地供應。3、商業(yè)、辦公用地供應走勢圖3-2-6：長沙市近一年商業(yè)、辦公用地市場供應走勢資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月市場供應收緊，因而本月無商辦用地供應。4、工業(yè)用地供應趨勢圖3-2-7：長沙市近一年工業(yè)用地市場供應走勢資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月無新增供應。三、本月成交地塊分析1、土地成交走勢分析圖3-3-1：長沙近一年來土地市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)同樣是受二月春節(jié)淡季的影響，因而本月也無新成交土地。2、本月成交結構分析本月無成交3、住宅及商住綜合用地成交走勢圖3-3-3：長沙近一年住宅及商住綜合用地成交走勢數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月商住用地無成交。4、商業(yè)及辦公用地成交走勢圖3-3-4：長沙近一年商業(yè)及辦公用地成交走勢數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月商辦用地無成交。5、工業(yè)用地成交走勢圖3-3-7：長沙近一年工業(yè)用地成交走勢數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月工業(yè)用地無成交。4、 重點地塊 因本月無成交，為上月成交重點地塊分析。1、地塊指標分析表3-4-1： 2011網(wǎng)掛001號地塊經(jīng)濟指標列表地塊名稱2011網(wǎng)掛001號地址長沙市芙蓉區(qū)東牌樓出讓方式掛牌土地用途住宅所在區(qū)域芙蓉區(qū)環(huán)線位置二環(huán)內(nèi)占地面積93862.92平米起始總價275693萬總建面積700000平米成交總價563693萬容積率7.5樓面地價8052.76元/平米拿地企業(yè)邦源投資有限公司數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖3-4-1：地塊位置圖 數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、拿地企業(yè)分析此地塊是被邦源投資有限公司公司摘得，據(jù)網(wǎng)絡資料得知邦源投資有限公司是隸屬于香港地產(chǎn)巨頭九龍倉集團，按照東牌樓純商業(yè)、自持50%的地塊要求，擁有香港時代廣場、海港城的九龍倉置業(yè)具有極其豐富的商業(yè)地產(chǎn)運營能力。3、發(fā)展前景分析 本次成交的地塊此次投得之長沙市芙蓉區(qū)地塊位于黃興路與解放路交界，地盤面積逾七萬四千三百平方米，總作價為人民幣五十六億三千六百九十三萬元。九龍倉集團在公告中稱，取得的這一地塊平均樓面價約為每平方米人民幣八千元，“計劃發(fā)展成一項集高端大型購物商場、五星級酒店、公寓及甲級寫字樓于一身的商業(yè)項目,其中，商場部分樓面面積達25至29萬平方米，面積約為香港時代廣場的3倍，項目完成后將匯聚世界各地頂級品牌，把集團在香港的成功經(jīng)驗延伸至長沙。第四章、商品住宅市場一、市場綜述圖4-1-1 ：2010年2月至2011年2月長沙市商品住宅供求走勢圖資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月市場供應量為13.07萬平米，同比下降55.78%，環(huán)比下降83.99%。 本月供應量顯著減少，受春節(jié)假期影響嚴重?！皣藯l”、限購令、房產(chǎn)稅以及加息等一系列調(diào)控政策，更加堅定了政府堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的決心和信心，限購令從一線城市紛紛廣泛向二三線城市蔓延，沸沸揚揚的長沙限購令也有望在近期出臺，市場出現(xiàn)了一個微妙的局面，觀望氣氛越發(fā)濃重，本月開發(fā)商紛紛放緩了推盤的速度，購房者則期待房價能夠有所下調(diào)，遲遲不肯出手。但是開發(fā)企業(yè)依舊沒有降低拿地的積極性，開發(fā)的步伐依舊沒有放緩，這將使得市場的長期供應量得到有效的保障。此外，2月27日，國務院總理溫家寶提出三條控制房價的措施中的第一條就是增加有效供給，今年計劃建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，今后五年，新建保障性住房3600萬套，可見政府在增加市場供給上下了很大的決心。本月長沙商品住宅市場成交53.28萬平米，同比上升17.20%，環(huán)比下降47.75%。新的政策將迫使投資、投機需求者進一步退出長沙房地產(chǎn)市場，首套自住和改善性需求占市場主流，但也不排除部分返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶，本月二房和三房依然是市場成交的中堅力量。本月成交量較上月有較大幅度的回落，一是受到傳統(tǒng)淡季春節(jié)的影響，新開盤及加推項目較少，成交量自然受到影響；二是一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策效益逐漸在長沙得到顯現(xiàn)，市場表現(xiàn)慘淡，也讓廣大購房者陷入了一個艱難抉擇的時期，觀望情緒加重，期望房價能有所松動，屆時再出手購房。此外，各地限購令陸續(xù)出臺，長沙限購令一觸即發(fā)，屆時會對長沙市場產(chǎn)生怎樣的影響，一切都還是個未知數(shù)?？傮w來看，市場不穩(wěn)定性逐漸顯現(xiàn)，成交量依然存在較大的波動可能性，預計接下來幾個月，成交量不會出現(xiàn)較大的上漲可能。本月商品住宅成交均價為6528元/平米，同比上升32.63%，環(huán)比上升4.05%。本月成交均價較上月略有上漲，雖然新政不斷出臺，長沙市場成交均價依然未有松動，繼續(xù)保持在一個穩(wěn)步上漲的水平，一是長沙房地產(chǎn)向來都處在全國的價格洼地，成交價格基數(shù)水平較低，房價依舊有一個較大的上漲空間；二是不斷出臺的房地產(chǎn)新政，主要針對的依然是房價較高的一線城市，長沙受其影響并不大；三是目前長沙房地產(chǎn)成交市場依然是以剛性需求者為主力軍，不管是二套房首付比率提至60%，還是即將出臺的限購令，都不會對廣大剛性購房者產(chǎn)生太大的影響；四是目前房地產(chǎn)市場依然是供小于求，供求長期達不到平衡，有效供給不足，依然會對房價形成有力的支撐，短時期內(nèi)，長沙房價亦不會有所松動。表4-1-1：長沙市2月商品住宅各類指標變化表指標2010年2月2011年1月2011年2月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比1:1.541:1.051:0.25-83.8%-76.2%供應量（萬m2）29.5683.6713.07-55.78%-83.99%成交量（萬m2）45.46101.9853.2817.20%-47.75%成交價格（元/ m2）49226274652832.63%4.05%成交總額（億元）22.3763.9834.7855.5%-45.6%資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關系分析1、整體供求結構圖4-2-1：2010年2月至2011年2月長沙市商品住宅供求情況資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月整體市場供求比為1：4.08，供應量和成交量都顯著減少，供求比率失衡較為嚴重，供遠小于求。受春節(jié)節(jié)日淡季及不斷出臺的房地產(chǎn)新政的影響，本月新開盤及加推項目較少，市場的極度不穩(wěn)定，使開發(fā)商紛紛放緩推盤的速度， 靜待最佳時機的到來，購房者也期望房價能夠借此下降，大多選擇謹慎出手，購房者和開發(fā)商都陷入了觀望的局面。三、供應量分析1、供應走勢分析圖4-3-1：2010年2月至2011年2月長沙市商品住宅供應量走勢圖 資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月市場供應量為13.07萬平米，同比下降55.78%，環(huán)比下降83.99%，從10年2月份至11年2月份整體波動曲線來看，供應量波動幅度較大，主要是因為政策的不穩(wěn)定導致了市場的不穩(wěn)定。本月全市僅有10個項目開盤，且全部都屬于后續(xù)加推項目，一房、二房和三房為本月供應主力，占全市供應的96%。進入2011年，由于受春節(jié)節(jié)氣及房地產(chǎn)新政的影響，市場供應量持續(xù)下跌，且下跌幅度較大，預計2011年上半年，長沙將面臨供應不足的局面，真正供應量的高峰期或?qū)⒊霈F(xiàn)在2011年下半年和2012年上半年。2、各區(qū)供應走勢圖4-3-2：本月長沙五區(qū)商品住宅供應量走勢圖 資料來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月市場供應13.07萬平米，五區(qū)供應量較上月都有較大幅度的減少。從各區(qū)供應占比來看，岳麓區(qū)和雨花區(qū)成為本月供應主力，岳麓區(qū)所占比重最大，占比44.15%，其次是雨花區(qū)，占比34.97%，兩區(qū)所占比重較上月都有所加大，開福區(qū)比重有所降低，天心區(qū)則一直保持在一個較低的供應水平，芙蓉區(qū)本月依然無新增供應。表4-3-1：本月商品住宅區(qū)域供應面積表區(qū) 域10年2月11年1月11年2月占全市比例（%）同比增長（%）環(huán)比增長（%）開福區(qū)8.9526.311.138.65%-87.37%-95.34%天心區(qū)8.7113.961.612.24%-81.63%-88.54%雨花區(qū)4.3119.314.5734.97%6.03%-76.33%岳麓區(qū)7.5924.095.7744.15%-23.98%-76.05%芙蓉區(qū)0000.00%00合計29.5683.6713.07100%-55.78%-83.99%數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月開盤項目不多，市場總體供應量較上月都有較大幅度的下跌，跌幅達到83.99%，從五區(qū)來看，本月各區(qū)供應量都明顯降低，降幅最大的是開福區(qū)，環(huán)比下降95.34%。本月新增供應主要集中在岳麓區(qū)和雨花區(qū)兩個區(qū)，開福區(qū)和天心區(qū)新增供應都較少，芙蓉區(qū)依然無新增供應。岳麓區(qū)新增供應主要集中在長房時代城和山水譽峰兩個項目，長房時代城本月主要新增的是小戶型產(chǎn)品；雨花區(qū)本月新增供應則主要集中在萬科金域華府、泊愛瀾灣、新城新世界三個項目。3、新盤數(shù)據(jù)分析表4-3-2： 2011年2月新開盤項目信息表本月無項目新開盤數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（注：新開盤項目成交套數(shù)為開盤期間下定套數(shù)）4、加推項目分析表4-3-3： 2011年2月加推項目信息表項目名稱物業(yè)類型新推樓棟新推案時間優(yōu)惠情況推出套數(shù)戶型比例成交套數(shù)成交均價（元/）戶型面積區(qū)間套數(shù)占比 長房時代城高層 19#（其中4-6層，每層49戶）2011-2-13vip98折，算價98折，選房98折，當天簽約98折，老帶新98折。147一房40.89-46.62128%856770（折后）一房52-811510%一房37.52-39.8612082%湘江世紀城高層富灣國際3#棟2011-2-19一次性97折，按揭98折。105四房253-265105100%448200（折后）山水譽峰小高層4#棟西邊單位01-05單元2011-2-26按揭客戶：總房款優(yōu)惠2萬元；一次性付款：總房款優(yōu)惠2萬元再享97折； 140兩房952820%1236400（折后）三房128-13811280%城南故事高層3#西側單元2011-2-26開盤99折，vip2000抵1萬，一次性98按揭99，3天簽約99折120b8 90戶型（30套）；c4 87戶型（60套）；c5 117戶型（30套）；87-117120套100%686500（折后）萬科金域華府高層6號棟2011-2-26vip卡開盤購房享受交兩萬，開盤98折優(yōu)惠96四房141-14396100%828600（折后）數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（注：銷售套數(shù)為開盤當天下定套數(shù)）本月加推項目不多，較上月明顯減少，主要是受春節(jié)假期的影響較大，房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商推案態(tài)度不夠積極。從目前幾個加推項目來看，項目推售量都不太大，基本上都維持在一百多套，較之前的幾百套的推售量有明顯的減少，推售面積區(qū)間也較大，長房時代城本次主推小戶型，湘江世紀城主推大戶型豪宅產(chǎn)品，去化效果都一般。但是各項目成交均價并沒有受供應量和成交量下降的影響，成交價格依然都在6000元/平米以上，較之前推按價格均有一定幅度的上漲。四、成交量分析1、成交總量走勢分析圖4-4-1：2010年2月-2011年2月長沙市商品住宅成交量走勢數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（注：本月成交數(shù)據(jù)為本月住宅網(wǎng)簽住宅減去經(jīng)濟適用住房、單位定向房）本月長沙商品住宅市場成交53.28萬平米，同比上升17.20%，環(huán)比下降47.75%。本月成交量大幅下滑，一是由于2月份正值傳統(tǒng)淡季春節(jié)時期，開盤項目顯著減少，供應的減少直接導致成交量的減少；二是近期房產(chǎn)稅、加息、限購令等一系列的房產(chǎn)新政的陸續(xù)出臺，對全市成交量也產(chǎn)生了一定的影響，市場前景陷入不明朗的境地。此外，長沙限購令也越來越近，戶籍成為限購令的主要調(diào)控手段，必將會將更多的外地購房者擋在門外，也將會抑制大量的購房需求，預計限購令的出臺將會對本市成交量造成一定的影響，但這種影響并不會持續(xù)太長的時間，當限購令一旦放松后，大量的抑制需求將會得到釋放，造成新一輪的購買膨脹。2、區(qū)域成交走勢分析圖4-4-2：本月長沙市商品住宅成交量走勢數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從各區(qū)走勢來看，本月五區(qū)成交量較上月都有較大幅度的下滑，雨花區(qū)和岳麓區(qū)依然占據(jù)成交量的主導地位，且成交量不相上下，其次是開福區(qū)和天心區(qū)，芙蓉區(qū)本月成交量所占比重依然最少，只占全市成交量的4.17%，本月雨花區(qū)成交量主要集中在嘉斯茂購物廣場、恒大綠洲、萬科金域華府、佳天名苑等幾個項目；岳麓區(qū)成交量主要集中在保利麓谷林語、高鑫麓城、長房時代城、恒大華府等幾個項目；天心區(qū)成交量主要集中在萬芙錦城、凱姆國際、恒生碧水龍庭、五一中央領御等幾個項目；開福區(qū)成交量主要集中在湘江世紀城、恒大雅苑、北辰新河三角洲等幾個項目；芙蓉區(qū)成交量則主要集中在壹號公館、金燁融府、輝煌國際城等幾個項目。表4-4-1：本月長沙商品住宅區(qū)域成交面積表區(qū) 域10年2月成交面積（萬）11年1月成交面積(萬)11年2月成交面積(萬)占全市比例（%）同比增長（%）環(huán)比增長（%）開福區(qū)14.0619.8311.521.58%-18.21%-42.01%天心區(qū)7.3518.787.3613.81%0.14%-60.81%雨花區(qū)15.7925.9716.1630.33%2.34%-37.77%岳麓區(qū)7.5433.9316.0430.11%112.73%-52.73%芙蓉區(qū)0.713.462.224.17%212.68%-35.84%合計45.45101.9853.28100.00%17.23%-47.75%數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從各區(qū)情況來看，本月各區(qū)成交量較上月都有不同程度的回落，天心區(qū)和岳麓區(qū)下降幅度最大，分別下降60.81%、52.73%。本月成交量主要集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū)，占據(jù)全市成交量的60.44%，芙蓉區(qū)成交量依舊最小，只占全市成交量的4.17%，主要是近期芙蓉區(qū)供應量較少，近兩個月甚至出現(xiàn)零供應的情況。3、成交排行榜表4-4-2 本月銷售樓盤排行名次熱銷樓盤所屬區(qū)域環(huán)線位置銷售面積（）均價(元/)1湘江世紀城開福區(qū)二至三環(huán)內(nèi)25312.7372902保利.麓谷林語岳麓區(qū)二至三環(huán)內(nèi)22396.457813高鑫麓城岳麓區(qū)二至三環(huán)間17732.3863694恒大雅苑開福區(qū)二至三環(huán)內(nèi)15185.5468765北辰新河三角洲開福區(qū)二環(huán)內(nèi)13615.7593696恒大華府岳麓區(qū)二環(huán)內(nèi)1327660567萬科金域華府雨花區(qū)二至三環(huán)間13244.6682388恒大綠洲雨花區(qū)二至三環(huán)內(nèi)11986.7272719嘉斯茂購物廣場雨花區(qū)二至三環(huán)內(nèi)11896.42747410鈺龍?zhí)煜略缆磪^(qū)二至三環(huán)內(nèi)11767.785783數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（市內(nèi)五區(qū)數(shù)據(jù)統(tǒng)計）本月排行從區(qū)域分布來看，岳麓區(qū)上榜四個，雨花區(qū)上榜三個，開福區(qū)上榜三個，天心區(qū)和芙蓉區(qū)無項目上榜。從以下進榜的項目來看，除北辰新河三角洲、金域華府、恒大綠洲及嘉斯茂購物廣場成交均價較高外，其他幾個項目都在5000-7000元/平米間。保利麓谷林語、湘江世紀城、鈺龍?zhí)煜?、北辰新河三角洲已多次進入排行榜前十。五、成交均價分析1、長沙商品住宅成交均價走勢圖4-5-1：2010年2月-2011年2月長沙市商品住宅成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月商品住宅成交均價為6528元/平米，同比上升32.63%，環(huán)比上升4.05%。五區(qū)成交價格再次突破6000元/平米， 雖然新政頻繁出臺，政策打壓越來越嚴重，全市供應量和成交量都出現(xiàn)了較大幅度的下滑，但是房價依然堅挺，繼續(xù)保持上漲的勢頭，這主要是因為目前市場主要是剛性需求在支撐，新政對剛需客戶并不會造成多大的影響。各地限購令陸續(xù)出臺，長沙限購令也即將出臺，勢必會抑制大量的需求，對長沙成交量產(chǎn)生一定的影響，造成一定的購買膨脹，不難預計，當限購政策一旦放松后，將會帶來新一輪需求集中爆發(fā)，房價也將隨之上漲。2、區(qū)域成交價格分析圖4-5-2：2010年2月-2011年2月長沙市商品住宅成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交均價走勢來看，10年2月份至11年2月份，全市均價一直保持一個較為平穩(wěn)增長的狀態(tài)，中間略有波動，且五區(qū)均價也一直保持向上增長的態(tài)勢，各區(qū)增速有所不同，五區(qū)成交均價差異差異依舊較大，其中價格波動最大的是芙蓉區(qū)。本月除天心區(qū)和芙蓉區(qū)成交價格有所回落外，其他三個區(qū)域都有不同程度地上漲，其中上漲幅度最大的是岳麓區(qū)， 其次是雨花區(qū)和開福區(qū)，且兩個區(qū)域的價格漲幅不相上下。表4-5-1 本月長沙五區(qū)價格情況表10年2月11年1月11年2月同比環(huán)比開福區(qū)50486725701839.03%4.36%天心區(qū)46766562646438.24%-1.49%雨花區(qū)51236401667930.37%4.34%岳麓區(qū)45285556587829.81%5.80%芙蓉區(qū)46888219781566.70%-4.92%全市49226274652832.63%4.05%數(shù)據(jù)來源：cric中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從各區(qū)表現(xiàn)來看，本月除天心區(qū)和芙蓉區(qū)成交價格有所回落外，其他三個區(qū)域都有不同程度地上漲，其中環(huán)比上漲幅度最大的是岳麓區(qū)，其主要原因是本區(qū)成交量較大的高鑫麓城、長房時代城、恒大華府等幾個項目都高于該區(qū)均價水平；同比上漲幅度最大的是芙蓉區(qū)，其主要原因是近一年來，該區(qū)新增供應大多為一些高價樓盤，如明城國際中心、金燁融府、錦繡康島、壹號公館等項目，且成交量都較大。6、 項目解析保利花園三期概述1、項目背景保利花園，保利地產(chǎn)鼎力打造的明星產(chǎn)品系。12年來，先后登錄中國廣州、佛山、包頭、沈陽、武漢、長沙、金岸、成都、北京九大城市。以不凡之姿，成就引領市場的經(jīng)典作品，2007年保利花園落子長沙，一期備受追捧，二期淡市熱銷，締造傳奇。2010年保利花園三期再攀新高，以國家康居示范工程最高標準締造。經(jīng)典之作系出名門，生就不凡，必然再創(chuàng)傳奇。保利花園三期由保利地產(chǎn)旗下的湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，位于省府核心，保利花園三期東臨湖南省省府新址，西望湘江，北鄰保利花園一二期用地以及省交通廳辦公住宅用地，西南面與豹子嶺公園相接，私藏美景。項目建筑面積約25.54萬平米，園林面積61590.33平方米，綠化率57%，總戶數(shù)1845戶，容積率2.2。由18棟小高層組成，是省府版塊最為杰出的宜居地產(chǎn)項目之一。傲距省府核心，天生尊崇，4大公園環(huán)伺映襯園林美景，4大公園，6萬平方米私家園林，57.35%超高綠化，生活繁花似錦，風光無限。而且具有“兩橫、三縱、一軌、一站、一鐵”的便利交通體系，配套齊全。2、項目基本情況保利花園三期基本信息表項目名稱保利花園三期項目地址天心區(qū)湘府西路省政府西行370米（省交通廳新址西側）所屬板塊南城開發(fā)商湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積107385總建筑面積255439建筑密度/容積率2.20綠化率57%停車位1421個總戶數(shù)1845最早開盤日期2010-5-23物業(yè)類型小高層均價6000元/數(shù)據(jù)來源：cric2009中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)保利花園位于湘府路、杉木沖路兩相圍合，貫通城南城市大動脈。有芙蓉南路、新姚路、石竹路三縱，南北連接城北核心商圈。有規(guī)劃建設中的輕軌鐵路將在芙蓉南路?？?，一站長沙城南公路交通核心樞紐和中轉(zhuǎn)站的汽車南站也能為其利用。有地鐵1號線的省府站能讓保利花園的交通更便捷。保利花園項目位置圖數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3、整體規(guī)劃借鑒總體規(guī)劃保利花園三期外圍有宜居公園和天頂山公園兩大公園并排，使保利花園在家就能“有氧運動”。保利花園內(nèi)四季分明的植物景觀，57%的綠華率，將小區(qū)很好的融入了周圍的大自然。3.1保利花園項目規(guī)劃圖數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3.2周邊道路規(guī)劃系統(tǒng)保利花園擁有“兩橫、三縱、一軌、一站、一鐵”的交通系統(tǒng)，位于一個穿行周圍的交通網(wǎng)中間。地鐵1號線省府站，芙蓉南路、湘府路等五大干道在此交匯，書院路、石竹路、拉通在即，湘府路湘江大橋已于去年9月份開工，工期約22個月，建成后直通大河西先導區(qū)“兩橫、三縱、一軌、一站、一鐵“立體交通網(wǎng)絡，通達長株潭，掌控城市未來。地鐵意向圖數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)兩橫：湘府路，杉木沖路兩相圍合，貫通城南城市大動脈。三縱：芙蓉南路、新姚路、石竹路，南北連接城市核心商圈一軌：規(guī)劃建設中的輕軌路將在芙蓉南路停靠一站：汽車南站是長沙城南公路交通核心樞紐和中轉(zhuǎn)站一鐵：地鐵1號線的省府站傲居省府核心，天生尊崇保利花園三期，第一公園大盤，榮耀歸來。保利花園，35萬平方米大城，位于省府板塊核心區(qū)域，天生尊崇。距離省府約300米之遙，處在未來的政務、經(jīng)濟、文化中心，極具升值潛力；整個小區(qū)延續(xù)了“保利花園”項目品牌系列的特點，建筑格局簡潔而又人性化；高達57%的綠化率，與景觀環(huán)境自然融合，營造了一個和諧、多元、共享的南城首席生態(tài)人文社區(qū)；戶型多樣，以二房、三房、四房為主，且戶型空間感極為豐富，溫馨、自然、舒適，能滿足不同住戶需求。項目鳥瞰圖數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)4、建筑風格和設計特點借鑒保利花園采取現(xiàn)代簡約的建筑風格。幾何線條修飾，色彩明快跳躍，外立面簡潔流暢，以波浪、架廊式挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征，立面立體層次感較強，外飄窗臺、外挑陽臺或內(nèi)置陽臺，合理運用色塊色帶處理。體現(xiàn)時代特征，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結構圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。保利花園三期18棟小高層，現(xiàn)代簡約的低密度群體穿插于以豹子嶺公園為主的自然綠野中，成為長株潭重要的驚艷之作。社區(qū)內(nèi)所有建筑又能循地勢起伏走向巧妙的維和，營造出省府板塊的自然意境。保利花園三期9到16層小高層，建筑線條清晰、風格簡約、融合緊密、理性明智的現(xiàn)代建筑藝術風格?；▓@內(nèi)的所有建筑又能與地勢和環(huán)境相迎合，營造出了省府板塊的自然意境，筑就該區(qū)域的特有風格樣式，為長株潭三地核心再添一筆華麗的色彩。5、景觀規(guī)劃設計借鑒 宜居生態(tài)地產(chǎn)，其景觀規(guī)劃設計借助于地利，將“人居花園“融入到”自然花園“，得利于周邊自然景觀豹子嶺公園的滲透，將保利花園“穿插“在豹子嶺公園及其腹地之間，構成了人與自然相互交融的和諧園林體系，充滿著生機與盎然。精琢空間，讓生活更多創(chuàng)見。將樓盤種在綠地中央，使得整個花園融入自然花園，樓盤間高地起伏的錯落植物協(xié)調(diào)種植。使得園林自然化，四季留香，時時常綠。6、戶型設計借鑒已推售商品住宅房源戶型配比表戶型面積段（）供應套數(shù)成交套數(shù)去化比例二房82-1331429142198.90%三64%四房149-158969498.10%合計82-1581845183397.03%數(shù)據(jù)來源：cric 2009中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 信息截至時間：2011年2月28日n 項目主要以二房為主，三房為第二主力產(chǎn)品，面向比較廣泛的用戶面，有房源可供改善需求的用戶選擇，也有能適應首次選擇的用戶要求的房源。n 項目位于省府板塊，核心區(qū)域，是長株潭城市群核心地段，交錯的交通網(wǎng)貫穿長株潭三地。價格方面依舊有上漲趨勢，目前均價為6000元/。n 從去化的情況看，去化率達到97.03%，項目正銷售進行中，去化毫無壓力。典型戶型點評a1二房二廳一衛(wèi)戶型點評：優(yōu)點：舒適兩房，創(chuàng)意戶型，空間靈活，布局清晰合理，功能分區(qū)合理，動靜分明，臥室舒適性強，創(chuàng)意2+1戶型，可變空間，二房變?nèi)?，生活更舒適，南向雙臥室，主臥帶270風情飄窗，次臥帶觀景陽臺，飽覽秀色。缺點：入口至各功能區(qū)的走道面積較大，降低了室內(nèi)面積的使用率。另外客廳沒有陽臺，采光有限。 c-2二房二廳二衛(wèi)戶型點評：優(yōu)點：戶型方正實用，南北通透，創(chuàng)意2+1戶型，空間隨心變，兩房變?nèi)?，南向客廳帶超大陽臺，陽光美景盡入眼簾，主臥套間設計，風情飄窗，飽覽秀色，陽光滿屋。缺點：北向陽臺可利用價值小，若改成房間，正對客廳，功能分區(qū)不合理。第五章、產(chǎn)品分析一、熱銷、滯銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品 萬科金域華府銷售狀況：項目于2011年2月26日開盤，開盤當日推售6號棟140平米4房，總套數(shù) 96套，11月開始蓄客，辦卡220張左右, 到場客戶約150批,當天共銷售82套，銷售率84%，客戶來源區(qū)域主要集中在項目周邊區(qū)域及雨花區(qū)域，約占到70%；以企業(yè)職員、私營業(yè)主及部分外地投資客戶為主，客戶年齡層次以中年夫婦、青年夫婦以及部分中年男性結伴為主，80%為自主客戶，20%為投資客戶，部分客戶表示，為了避免長沙限購令出臺后失去投資機會，因此著急在三月前出手。暢銷原因：開盤前期蓄客情況較好，開發(fā)商品牌和口碑影響力大，樓盤品質(zhì)較好，其區(qū)位在武廣新城版塊內(nèi)，是長沙目前倍受關注的重點新城區(qū)域，雖然開盤當日優(yōu)惠折扣不大，但仍然受到客戶的熱捧。滯銷產(chǎn)品翡翠云天銷售狀況：項目位于長沙市雨花區(qū)萬家麗中路三段399號，總占地面積約139畝，總建筑面積15萬平方米，項目分三期開發(fā)，一、二期為10棟小高層，三期為5棟洋房。此次推出6#、8#棟，總套數(shù)為280套，總體折后均價約為5400元/，6號棟88兩房58套，占46%，97-100小三房63套，占50%，147-150三房4套，占4%；8號棟791套，占1%，88兩房66套，占39%，97-100小三房59套，占38%。開盤儀式在豪布斯卡酒店5層舉行，排隊選房，前期辦卡130張左右，銷售104套，銷售率37%，解籌率77%。滯銷原因：翡翠云天此次開盤推出280套房源，當日成交104套。銷售率僅37%，其滯銷原因主要因為樓盤自身品質(zhì)普通，前期宣傳