2011年某縣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告WORD可編輯版.doc

*縣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申報(bào)單位（公章）：*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制單位（公章）：*管理（集團(tuán)）有限公司編制日期：二零一一年五月目 錄第一章 總論11.1項(xiàng)目建設(shè)背景11.1.1項(xiàng)目名稱11.1.2建設(shè)單位11.1.3可研編制依據(jù)11.1.4可研研究范圍21.1.5項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程21.2項(xiàng)目概況61.2.1擬建地點(diǎn)61.2.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)71.2.3場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件71.2.4項(xiàng)目投入總資金及來(lái)源情況111.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)111.3工業(yè)局棚戶區(qū)征收與補(bǔ)償實(shí)施方案121.3.1拆遷征收情況121.3.2拆遷安置補(bǔ)償辦法121.3.3獎(jiǎng)懲辦法141.3.4拆遷公示與監(jiān)督14第2章 市場(chǎng)分析152.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速152.2住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整152.3土地管理162.4 2011年住房供求差距17第3章 建設(shè)規(guī)模及功能方案193.1規(guī)劃目標(biāo)193.2建設(shè)規(guī)模193.3功能方案19第4章 建設(shè)方案214.1整體規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則214.2項(xiàng)目建設(shè)的原則234.3建筑方案設(shè)計(jì)234.3.1平面設(shè)計(jì)234.3.2立面設(shè)計(jì)244.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)24第5章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化255.1環(huán)境保護(hù)255.1.1環(huán)境現(xiàn)狀255.1.2項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)255.1.3項(xiàng)目在施工建設(shè)期的污染防治措施255.1.4項(xiàng)目建成后的污染防治措施275.2消防295.2.1建筑及總圖消防295.2.2防火分區(qū)305.2.3消防給水305.2.4生產(chǎn)防火305.2.5其他305.3節(jié)能305.3.1設(shè)備節(jié)能305.3.2其他節(jié)能措施315.3.1設(shè)備節(jié)能315.3.2其他節(jié)能措施315.4節(jié)地325.5安全衛(wèi)生325.6綠化335.6.1綠化工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)33第6章 實(shí)施方案356.1項(xiàng)目組織方案、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員培訓(xùn)356.1.1項(xiàng)目組織方案356.1.2開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置356.1.3開(kāi)發(fā)企業(yè)人員培訓(xùn)366.2 建設(shè)工期366.3項(xiàng)目招投標(biāo)36第7章 投資估算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)397.1.投資估算說(shuō)明397.1.1建設(shè)投資估算范圍及依據(jù)397.1.2投資估算編制依據(jù)如下：397.2建設(shè)投資估算397.2.1投資估算內(nèi)容397.2.2投資估算結(jié)果407.3資金籌措407.4經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算與評(píng)價(jià)的依據(jù)及說(shuō)明40第8章 結(jié)論與建議428.1結(jié)論428.1.1項(xiàng)目意義428.1.2可行性438.2建議43第9章 附件44可行性研究報(bào)告摘要書(shū)44iv第一章 總論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景1.1.1項(xiàng)目名稱 新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項(xiàng)目1.1.2建設(shè)單位 長(zhǎng)垣奧起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于2007年11月，注冊(cè)資金800萬(wàn)元，是以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)為主的綜合企業(yè)，公司體制健全，英才薈萃，擁有員工80人，其中有技術(shù)職稱的技術(shù)人員12人，是一家極具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 截至目前，本公司獨(dú)立自主開(kāi)發(fā)的商品房面積達(dá)3萬(wàn)余平方米。1.1.3可研編制依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法 2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 3、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 4、投資項(xiàng)目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊(cè) 5、建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)7、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例8、河南省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法9、長(zhǎng)垣縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)10、長(zhǎng)垣縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法11、關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn)（豫政辦2009154號(hào)）12、長(zhǎng)垣縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件（長(zhǎng)棚指20103號(hào)） 13、新鄉(xiāng)市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見(jiàn) 14、國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50180-93）； 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50096-1999）； 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj96-86）； 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj16-87）； 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50016-2006）； 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50054-95）； 電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50217-94）等。1.1.4可研研究范圍 承擔(dān)新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制任務(wù)，主要進(jìn)行了以下研究工作： 1、項(xiàng)目的建設(shè)背景、必要性； 2、項(xiàng)目建設(shè)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及發(fā)展前景； 4、項(xiàng)目建議與結(jié)論等。1.1.5項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程1、新鄉(xiāng)長(zhǎng)垣縣委、縣政府根據(jù)河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造實(shí)施意見(jiàn)（豫政辦2009154號(hào)）文件精神，制定長(zhǎng)垣縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件（長(zhǎng)棚指20103號(hào)），通過(guò)新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣食品廠棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)，建成一個(gè)布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置居民，改善居民生活條件，美化長(zhǎng)垣縣的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高長(zhǎng)垣縣的服務(wù)功能。2、推進(jìn)城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造工作，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措，是省委、省政府為擴(kuò)大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對(duì)提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒(méi)有發(fā)達(dá)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒(méi)有較高的社會(huì)生產(chǎn)水平和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒(méi)有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動(dòng)了我市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、激活了本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一個(gè)個(gè)社區(qū)、一條條街道變得視野開(kāi)闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。對(duì)城建來(lái)說(shuō)，完成了過(guò)去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對(duì)長(zhǎng)垣縣而言，另一個(gè)時(shí)代正在開(kāi)始，建成一個(gè)“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開(kāi)放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”，“最美邊境城市”將更加地名副其實(shí)。3、政策保障（1）資金籌措政策。城市棚戶區(qū)改造建設(shè)資金籌措采取市場(chǎng)化運(yùn)作、政府獎(jiǎng)勵(lì)的方式，以市場(chǎng)化運(yùn)作為主，多渠道籌措。省財(cái)政設(shè)立棚戶區(qū)改造以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金，對(duì)改造力度大、進(jìn)展情況好的省轄市進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)資金根據(jù)工礦棚戶區(qū)和城市棚戶區(qū)改造完成面積、保障性住房建設(shè)面積等相關(guān)因素和權(quán)重計(jì)算確定。省獎(jiǎng)勵(lì)資金由各省轄市政府統(tǒng)籌安排使用，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、貼息等形式用于城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造，?？顚Ｓ茫坏媒亓?、挪用。棚戶區(qū)改造中配建廉租住房項(xiàng)目的資金籌措采取爭(zhēng)取國(guó)家中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助、省財(cái)政資金補(bǔ)助和市縣配套的辦法解決。各省轄市可通過(guò)土地出讓、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等市場(chǎng)運(yùn)作方式籌集建設(shè)資金，具體實(shí)施方案由省轄市政府結(jié)合本地實(shí)際制定。（2）土地支持政策。納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國(guó)有建設(shè)用地，由省轄市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一納入儲(chǔ)備計(jì)劃，實(shí)施開(kāi)發(fā)整理，也可以委托有資質(zhì)、有實(shí)力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)整理。開(kāi)發(fā)整理后的土地按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開(kāi)發(fā)整理費(fèi)一并計(jì)入公開(kāi)出讓地塊土地成本。前期參與投資開(kāi)發(fā)整理土地的資金，按實(shí)際投入成本加同期銀行貸款利息給予補(bǔ)償。城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設(shè)施用地及配建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應(yīng)。出讓土地所得收益，優(yōu)先用于城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對(duì)工礦棚戶區(qū)，原屬于國(guó)有劃撥的生產(chǎn)用地，城市規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)調(diào)整為棚戶區(qū)建設(shè)住宅用地，國(guó)土資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃部門的土地用途調(diào)整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù)；對(duì)于配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施涉及使用的新增建設(shè)用地報(bào)批，比照保障性住房用地報(bào)批方式實(shí)行一個(gè)窗口對(duì)外、一站式辦公。各省轄市政府要將已完成棚戶區(qū)拆遷安置、開(kāi)發(fā)整理的改造項(xiàng)目用地納入當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，按期供應(yīng)，保障棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。（3）稅費(fèi)優(yōu)惠政策。城市棚戶區(qū)改造和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)；經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區(qū)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目要納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，并免征土地契稅；城市棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購(gòu)買的普通住房面積未超出拆遷面積的，免征契稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分，按照有關(guān)規(guī)定減免稅費(fèi)。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目，可享受財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號(hào)）規(guī)定的優(yōu)惠政策。（4）拆遷安置政策。嚴(yán)格拆遷計(jì)劃管理，在年度拆遷計(jì)劃中優(yōu)先滿足拆遷棚戶區(qū)的需要。城市棚戶區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，鼓?lì)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。各省轄市要結(jié)合本地實(shí)際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（各省轄市根據(jù)實(shí)際情況確定的最低安置面積）內(nèi)的部分，可按成本價(jià)格購(gòu)買；超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，按房屋市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素，以房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定補(bǔ)償價(jià)款，不再進(jìn)行土地補(bǔ)償。（5）住房保障政策。各地城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%；對(duì)棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問(wèn)題。（6）棚戶區(qū)居民購(gòu)房支持政策。各省轄市住房公積金管理中心在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，對(duì)繳納公積金的居民要降低首付款比例，簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，支持棚戶區(qū)改造。設(shè)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)有條件的各類經(jīng)濟(jì)組織和民間資金介入，為中低收入家庭提供住房貸款擔(dān)保，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持個(gè)人合理住房消費(fèi)。（7）產(chǎn)權(quán)政策。城市棚戶區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權(quán)歸棚戶區(qū)居民所有，商品住房以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買后確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。工礦棚戶區(qū)改造的房屋納入經(jīng)濟(jì)適用住房的，實(shí)行國(guó)家和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)制度，個(gè)人以其出資額和企業(yè)補(bǔ)助取得部分產(chǎn)權(quán)；工礦棚戶區(qū)居民通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權(quán)。持有部分房屋產(chǎn)權(quán)的工礦棚戶區(qū)居民轉(zhuǎn)讓棚戶區(qū)改造房屋時(shí)，要取得全部產(chǎn)權(quán)后方可上市交易。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權(quán)全部歸國(guó)家所有。1.2項(xiàng)目概況1.2.1擬建地點(diǎn)新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣衛(wèi)華大道東段，北臨長(zhǎng)孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路。1.2.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)建設(shè)“長(zhǎng)垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”，棚戶區(qū)涉及拆遷戶215戶，拆遷面積38700m2。工業(yè)局棚戶區(qū)實(shí)行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，修建14棟住宅樓，設(shè)計(jì)居住人口2030人。該項(xiàng)目規(guī)劃用途為安置房,面積以87.8m2的為主、142.56m2的為輔，共建安置房396套，安置房總面積為38875.8m2。其中戶型87.8m2的321套，占總安置房面積的72.5%，其中戶型142.56m2的75套，占總安置房面積的27.5%。安置房總投資4700萬(wàn)元，占地30畝。1.2.3場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件1、該地區(qū)自然地理?xiàng)l件長(zhǎng)垣縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，季節(jié)性降水差異較大，春季多風(fēng)少雨,夏季多雨較熱，秋季氣候涼爽，冬季較冷少雪。土層深厚，土質(zhì)較好，農(nóng)用價(jià)值較高，礦產(chǎn)資源相對(duì)貧乏。該地區(qū)地形地貌特點(diǎn)：長(zhǎng)垣縣為黃河沖積平原的一部分。境內(nèi)無(wú)山，地勢(shì)平坦低洼，海拔57.3-69.7米之間，黃河大堤連接太行堤呈東北西南走向貫穿全境，將全縣自然分為兩部分：堤?hào)|為黃河灘區(qū)，地勢(shì)西高東低，南高北低。堤西黃河沖積平原，區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，少有緩坡。2、水文氣象條件為黃淮平原區(qū)，屬黃河淤灌區(qū)，排澇及灌溉渠網(wǎng)縱橫，由于本段歷史上屬黃河泛濫區(qū)，河道因淤積而淺窄，本區(qū)域河流降雨受大氣環(huán)流及地形條件的影響，年降水量在時(shí)空分布上差異很大，年內(nèi)年際呈現(xiàn)明顯的豐枯變化，洪水由暴雨形成，區(qū)域內(nèi)河流均屬于中小河流，由于集水面積較小，以坡面匯流為主，洪水峰量受短歷時(shí)暴雨強(qiáng)度變化影響，洪水陡漲陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特點(diǎn)，其洪水過(guò)程歷時(shí)基本與暴雨歷時(shí)一致，多發(fā)生在7、8月份少雨季節(jié)；少雨季節(jié)除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成災(zāi)，地方部門經(jīng)過(guò)多年清淤及排澇整治已大為改善，幾十年來(lái)未發(fā)生較大水害。本段線路屬溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。多年平均氣溫為13.9，一般最冷是一月份，平均氣溫為-0.3，極端最低氣溫為23.3；七、八月份最熱，平均氣溫為27.8，極端最高氣溫為43.6。黃、淮平原夏季因受東南季風(fēng)影響、雨最較為集中，一般情況汛期（69）月份降水量占全年總降水量的60%70%以上。沿線歷年最大全年降水量為1360mm，多年平均降水量為810.3mm，汛期多西南風(fēng)，最大風(fēng)速15m/s；沿線百年一遇設(shè)計(jì)頻率最大24小時(shí)暴雨值為275290mm，自東自西遞減。最大凍結(jié)深度為0.32m，年平均無(wú)霜日210天。3、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)概況地層巖性本線大部分地段第四系地層分布范圍廣、厚度巨大，其中表層為第四系全新統(tǒng)沖積層（q4），主要為褐黃色、灰褐色、淺黃色粉土、粉質(zhì)黏土，粉細(xì)砂，呈互層或透鏡體狀，局部夾有淤泥質(zhì)粉質(zhì)黏土或中粗砂透鏡體，該層總厚一般3050m。其下為第四系上更新統(tǒng)沖積層（q3），地層為灰綠、棕黃、紫紅、褐黃色黏土、粉質(zhì)黏土、粉土、粉細(xì)砂為主，含不規(guī)則鈣質(zhì)結(jié)核和鐵錳結(jié)核，厚大于30m。地質(zhì)構(gòu)造本區(qū)屬于巨型緯向構(gòu)造體系，秦嶺昆侖構(gòu)造帶東段北支的東延部分和新華廈系第二沉降帶（或隆起帶）及豫中北西向構(gòu)造帶的復(fù)合部位。各構(gòu)造體系都有著長(zhǎng)時(shí)期的活動(dòng)歷史。但新華廈系是中新生代以來(lái)活動(dòng)強(qiáng)烈，并最終形成的構(gòu)造體系，它控制了中國(guó)東部中新生代以來(lái)的主要構(gòu)造格局。本區(qū)由于構(gòu)造特點(diǎn)所定，區(qū)內(nèi)沉積了巨厚的松散堆積物，因此構(gòu)造均呈隱伏狀態(tài)，構(gòu)造帶對(duì)線路走向無(wú)影響。工程地質(zhì)條件線路所經(jīng)地區(qū)均為本線不良地質(zhì)和特殊土主要有風(fēng)沙、鹽漬土、軟土和松軟土等，其他不良地質(zhì)及特殊土均不控制線路走向。全段均屬松軟土地基，主要為呈松散中密狀的飽和粉土、粉細(xì)砂、軟硬塑狀的粉質(zhì)黏土等，一般厚度12m36m，大致呈東薄西厚趨勢(shì)。松軟土強(qiáng)度較低、壓縮性高、力學(xué)性質(zhì)較差。水文地質(zhì)沖積平原地下水的主要類型為第四系地層中的孔隙潛水及孔隙承壓水?？紫稘撍嗵N(yùn)藏于透水性好的粉砂、細(xì)砂、中砂等砂層中，地下水位埋深3.08.0m。孔隙承壓水主要蘊(yùn)藏于深度較大的下伏細(xì)紗、中砂層中。經(jīng)對(duì)地表水、地下水代表性取樣分析，地下水對(duì)混凝土具硫酸鹽弱侵蝕為主，地表水對(duì)混凝土具二氧化碳侵蝕為主。工程的混凝土根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj16-87）的要求，采取抗侵蝕水泥、抗?jié)B等級(jí)、水泥最小用量、防腐摻合料等或其他防腐措施設(shè)計(jì)，全線碳化環(huán)境作用等級(jí)為t2；大多地段氯鹽環(huán)境作用等級(jí)為l1；部分地段化學(xué)侵蝕環(huán)境作用等級(jí)達(dá)到h1，局部地段達(dá)到h2。4、場(chǎng)址選擇該項(xiàng)目選址為新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣衛(wèi)華大道東段，長(zhǎng)孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域。交通條件十分優(yōu)越，綠化和空氣質(zhì)量良好。5、場(chǎng)址建設(shè)條件本項(xiàng)目原水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均可滿足項(xiàng)目用水需求，已由長(zhǎng)垣縣各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案。具體情況如下：（1）市政污水建設(shè)用地臨近的已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入已建的雨、污水管線。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。（2）供水：城市原供水管網(wǎng)，其供水量和供水壓力均可滿足項(xiàng)目用水需求。（3）電力 可由變電亭引入，其容量可以滿足工程用電的需求。（4）通訊 本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。（5）道路 本項(xiàng)目外部道路交通組織利用已有道路設(shè)施，內(nèi)部交通通過(guò)內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場(chǎng)和自行車庫(kù)。通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。1.2.4項(xiàng)目投入總資金及來(lái)源情況 項(xiàng)目計(jì)劃總投資4700萬(wàn)元人民幣，資金來(lái)源主要依靠投資方解決。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積萬(wàn)平方米6.6052總建筑面積萬(wàn)平方米7.43建筑容積率1.124小區(qū)綠化率%305建設(shè)投資萬(wàn)元47006每平方米造價(jià)（成本價(jià)）元一樓1200二樓1250三、四樓1300五、六、七14007建設(shè)期年21.3工業(yè)局棚戶區(qū)征收與補(bǔ)償實(shí)施方案1.3.1拆遷征收情況征收與補(bǔ)償按權(quán)威部門實(shí)地評(píng)估、簽訂征收與補(bǔ)償協(xié)議、實(shí)施拆遷和回遷步驟進(jìn)行。（1）征收范圍：衛(wèi)華大道東段，長(zhǎng)孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域。（2）征收依據(jù)：工業(yè)局棚戶區(qū)是長(zhǎng)垣縣政府重點(diǎn)征收改造區(qū)域，在評(píng)估、核算時(shí)依據(jù)國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、河南省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法、長(zhǎng)垣縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及長(zhǎng)垣縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法等有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行。（3）房屋及其他附屬物價(jià)值依據(jù)房產(chǎn)部門評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。（4）調(diào)換方式：根據(jù)有關(guān)政策，棚戶區(qū)征收與補(bǔ)償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。1.3.2拆遷安置補(bǔ)償辦法1、安置辦法：（1）、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，在評(píng)估的基礎(chǔ)上增加30%作為最終補(bǔ)償金額，一次性結(jié)算，不再安排安置房；（2）、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，有兩種可供選擇的調(diào)換方案：被征收人現(xiàn)有住房面積按一對(duì)一的比例置換安置房面積；除房屋占地外，剩余土地面積一分置換30平方米安置房面積，地面附屬物價(jià)值由征收方一次性支付給被征收人。被征收人的房產(chǎn)、土地的評(píng)估總價(jià)值以成本價(jià)購(gòu)買安置房，地面附屬物價(jià)值由征收方一次性支付給被征收人。2.補(bǔ)償安置基本情況（1）位置：工業(yè)局棚戶區(qū)實(shí)行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，安置房集中在7層電梯房。（2）戶型： 面積 87.8平方米 面積 142.56平方米（3） 標(biāo)準(zhǔn)：符合國(guó)家商住房標(biāo)準(zhǔn)，水、電、電話、有線電視入戶、安裝入戶門。 （4）價(jià)格：安置房成本價(jià)為：一樓 1200 元/m，二樓 1250元/m，三樓、四樓 1300 元/m，五、六、七樓 1400元/m。安置房市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)為：一樓1800元/m，二樓 1850元/m，三樓、四樓1900元/m，五、六、七樓2000元 /m。 （5） 調(diào)換方法：用拆遷補(bǔ)償款購(gòu)買安置房，享受上述安置房成本價(jià)。不足整套部分按安置房市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)結(jié)算，購(gòu)買安置房剩余款項(xiàng)，按上浮30%后補(bǔ)償給被被征收人。（6） 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的層位，由被征收人按照自選順序號(hào)依序自主選擇，并予以公示。自選順序號(hào)由搬遷順序號(hào)和補(bǔ)償安置順序號(hào)相加確定。自選順序號(hào)相同時(shí)，按照搬遷順序號(hào)依序確定。3.征收補(bǔ)償：（1）搬遷費(fèi)按照房屋所有權(quán)證記戶。貨幣補(bǔ)償或一次性安置到位的，每戶補(bǔ)償500元；需要回遷的，每戶補(bǔ)助1000元；被征收房屋為空房的，不予補(bǔ)助。 （2）自協(xié)議簽訂之日至交房日，被征收人自行租房，安置費(fèi)根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積按每月3.0元/m的標(biāo)準(zhǔn)由征收方支付。1.3.3獎(jiǎng)懲辦法為鼓勵(lì)被被征收人主動(dòng)搬遷，使被征收人早日搬入新居，凡于2011年5月15日前簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的給予一萬(wàn)五千元獎(jiǎng)勵(lì)，于2011年5月30日前簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的給予八千元獎(jiǎng)勵(lì)。被征收人在補(bǔ)償安置決定確定的搬遷期限內(nèi)既未申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟又未搬遷的，縣人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)無(wú)理取鬧、阻撓拆遷的，要依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。1.3.4拆遷公示與監(jiān)督（1）拆遷工作要公正、公開(kāi)、公平，實(shí)行陽(yáng)光拆遷，接受群眾監(jiān)督。（2）拆遷現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置公示欄，對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行公示。（3）聘請(qǐng)律師義務(wù)為拆遷群眾搞好法律服務(wù)。（4）其它：衛(wèi)華大道臨街商戶征收與補(bǔ)償方案另行制定。在簽訂拆遷賠償安置協(xié)議的同時(shí)，被拆遷人應(yīng)將土地、房屋等有效證件交于拆遷方?；剡w時(shí)間以交房為準(zhǔn)，因建設(shè)方原因延長(zhǎng)交房時(shí)間的，從延長(zhǎng)之日起建設(shè)方負(fù)責(zé)安置費(fèi)增至6.0元/m。49第2章 市場(chǎng)分析2011年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下，2011年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對(duì)其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少?gòu)钠渌袠I(yè)進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到15%左右。2.2住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的9070標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2009年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。2011年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)2009年的政策。2.3土地管理土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)。2006年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺(tái)的“國(guó)十五條”中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國(guó)務(wù)院更是專門下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知，主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國(guó)土資源部又下發(fā)了關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知，這些都顯示了中央對(duì)地方管理改革的決心和深意，是對(duì)04年國(guó)務(wù)院28號(hào)文（國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定），05年國(guó)八條、144號(hào)文（關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知）和06年國(guó)六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒(méi)有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)?？偟膩?lái)說(shuō)，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。2.4 2011年住房供求差距2011年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素。從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來(lái)看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心重點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房?jī)r(jià)格將仍是2011年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來(lái)看，2011年的實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢(shì)；需求方面，經(jīng)過(guò)幾年快速釋放的自住性需求在高房?jī)r(jià)的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2011年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)問(wèn)題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開(kāi)始從過(guò)于趨向商品屬性開(kāi)始向社會(huì)保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則2011年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。第3章 建設(shè)規(guī)模及功能方案3.1規(guī)劃目標(biāo) （1）以具有21世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū)；（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；（3）合理組織綠色、交通體系，完善公建布局使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；（4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。3.2建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積6.605萬(wàn)平方米，建筑面積為7.4萬(wàn)平方米，容積率為1.3以下，綠化率為30%以上，建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建。3.3功能方案通過(guò)良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問(wèn)題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為長(zhǎng)垣縣的一個(gè)亮點(diǎn)工程。第4章 建設(shè)方案4.1整體規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則1、指導(dǎo)思想全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的要求，堅(jiān)持以人為本，以建設(shè)和諧中原、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，堅(jiān)持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。2、基本原則（1）堅(jiān)持按照全省統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)要求，因地制宜，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。（2）統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施?？紤]經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、礦區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、文物古跡保護(hù)、歷史街區(qū)和優(yōu)秀建筑物保護(hù)等工作，統(tǒng)一編制改造規(guī)劃和計(jì)劃，明確近期工作目標(biāo)，有重點(diǎn)、有步驟地推進(jìn)各項(xiàng)工作。（3）市場(chǎng)運(yùn)作，政府支持。充分發(fā)揮個(gè)人、企業(yè)等多方面的積極性，以棚戶區(qū)居民為主，多渠道籌措資金。地方政府在政策與資金上要給予必要的支持。 （4）多方結(jié)合，綜合開(kāi)發(fā)。棚戶區(qū)改造與廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、城市危舊房改造、城中村改造、城市建設(shè)用地挖潛結(jié)合起來(lái)，注重改善城市發(fā)展環(huán)境，注重提升城市形象，充分調(diào)動(dòng)各方面積極性，鼓勵(lì)綜合開(kāi)發(fā)。（5）整體推進(jìn)、配套建設(shè)。堅(jiān)持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，同步交付使用。（6）因地制宜，多模式改造。對(duì)列入改造計(jì)劃的項(xiàng)目，要在深入調(diào)查、摸清底數(shù)、精確測(cè)算的基礎(chǔ)上，因地制宜制定改造方案。對(duì)有商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的棚戶區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行重建。對(duì)改造難度大、經(jīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)定不具備商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的棚戶區(qū)，可由政府直接組織實(shí)施改造，擇優(yōu)選擇業(yè)主單位，其基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府及有條件的工礦企業(yè)承擔(dān)。3、規(guī)劃基本原則。（1）高綠化低密度；（2）綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；（3）戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求；（4）體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。4.2項(xiàng)目建設(shè)的原則（1）項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。（2）項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。（3）項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。（4）項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。突出長(zhǎng)垣文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。4.3建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。4.3.1平面設(shè)計(jì)1、住宅根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)個(gè)有關(guān)規(guī)范要求。2、公用建筑物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)庭院綠化帶、建筑小品等。4.3.2立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。4.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：1. 基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。2.上部結(jié)構(gòu)建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。第5章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化5.1環(huán)境保護(hù)5.1.1環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)地處長(zhǎng)垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過(guò)該項(xiàng)目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。5.1.2項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb30951996）；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（gb30961996）；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb897896）；大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb309582）；室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb188832002）；5.1.3項(xiàng)目在施工建設(shè)期的污染防治措施1. 廢水項(xiàng)目在施工中主要用清水?dāng)嚢?，砂漿和噴灑干磚，不能產(chǎn)生廢水,不污染環(huán)境。2. 粉塵（1）施工期間，施工單位應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定規(guī)定設(shè)置施工標(biāo)志牌、現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖和安全生產(chǎn)、消防保衛(wèi)、環(huán)境保護(hù)、文明施工制度板。（2）施工場(chǎng)地周邊必須設(shè)置高度在1.8m以上的圍檔（視地方要求可適當(dāng)增加），圍擋間無(wú)縫隙，圍擋底端須設(shè)置防溢座。（3）工程材料、砂石、土方或廢棄物等易產(chǎn)生揚(yáng)塵物質(zhì)應(yīng)當(dāng)密閉處理。（4）施工期間，物料、渣土、垃圾運(yùn)輸車輛的出入口內(nèi)側(cè)設(shè)置洗車平臺(tái)，（5）進(jìn)出工地的物料、渣土、垃圾運(yùn)輸車輛的防塵措施、運(yùn)輸路線和時(shí)間。（6）天氣預(yù)報(bào)4級(jí)風(fēng)以上天氣應(yīng)停止產(chǎn)生揚(yáng)塵的施工作業(yè)，例如土方工程、拆除作業(yè)等。（7）揚(yáng)塵防治人員配置說(shuō)明。應(yīng)有專人負(fù)責(zé)逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密閉、覆蓋、灑水作業(yè)，車輛清洗作業(yè)等并記錄揚(yáng)塵控制措施的實(shí)施情況。（8）施工期間需使用混凝土?xí)r，應(yīng)當(dāng)使用預(yù)拌混凝土或者進(jìn)行密閉攪拌并配備防塵除塵裝置，嚴(yán)禁現(xiàn)場(chǎng)露天攪拌。（9）施工期間，應(yīng)對(duì)工地建筑結(jié)構(gòu)腳手架外側(cè)設(shè)置有效抑塵的防塵網(wǎng)或防塵布。（10）施工期間，工地內(nèi)建筑上層具有粉塵逸散性的工程材料、渣土或廢棄物輸送至地面或地下樓層時(shí)，須從電梯孔道、建筑內(nèi)部管道或密閉輸送管道輸送，或者進(jìn)行人工打包裝框搬運(yùn)，不得凌空拋撒。（11）施工期間，施工工地內(nèi)車行道路，應(yīng)采取鋪設(shè)鋼板、鋪設(shè)混凝土、鋪設(shè)瀝青混凝土、鋪設(shè)用礁渣、細(xì)石或其它功能相當(dāng)?shù)牟牧系却胧┲?，防止機(jī)動(dòng)車揚(yáng)塵。（12）施工期間，對(duì)于工地內(nèi)裸露地面，應(yīng)采取覆蓋防塵布或防塵網(wǎng)；鋪設(shè)鋼板、混凝土、瀝青混凝土、礁渣、細(xì)石或其他功能相當(dāng)?shù)牟牧希恢脖痪G化；每周灑水兩次；地表壓實(shí)處理并灑水；根據(jù)抑塵劑性能，定期噴灑抑塵劑。主要原料裝卸過(guò)程中產(chǎn)生少量的粉塵不超標(biāo)不污染環(huán)境。3. 廢渣少量的建筑垃圾應(yīng)及時(shí)清理沒(méi)有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。4. 噪音在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運(yùn)料過(guò)程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機(jī)在攪拌過(guò)程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過(guò)程中產(chǎn)生聲音。施工單位在施工過(guò)程中必須嚴(yán)格實(shí)施建筑施工噪聲污染防治方案，合理布局和使用施工機(jī)械，妥善安排作業(yè)時(shí)間，應(yīng)當(dāng)使用低噪聲的施工機(jī)械和其他輔助施工設(shè)備，禁止使用國(guó)家明令淘汰的產(chǎn)生噪聲污染的落后施工工藝和施工機(jī)械設(shè)備，提倡施工單位使用低噪聲的先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)工藝、先進(jìn)設(shè)備和新型建筑材料，鼓勵(lì)施工單位使用預(yù)拌商品混凝土。禁止在城市市區(qū)夜間進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的建筑施工作業(yè)。但搶修、搶險(xiǎn)作業(yè)除外。施工中噪音應(yīng)均低于85分貝。 其他配套設(shè)施全部達(dá)到國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，保證做好環(huán)境保護(hù)工作。5.1.4項(xiàng)目建成后的污染防治措施項(xiàng)目設(shè)計(jì)將環(huán)保設(shè)施和項(xiàng)目主體工程同時(shí)建設(shè)，同時(shí)投入使用。項(xiàng)目可能會(huì)產(chǎn)生的污染主要是生活垃圾及生活污水。項(xiàng)目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照城市垃圾處理標(biāo)準(zhǔn)處理，不會(huì)污染環(huán)境；生活污水也統(tǒng)一處理，由城市污水排放管道同一排放。不會(huì)污染環(huán)境。具體措施如下：1、廢氣（1）廚房和涉及餐飲項(xiàng)目公建廚房煤氣燃燒產(chǎn)生的廢氣及油煙居民廚房和涉及餐飲項(xiàng)目公建廚房烹飪過(guò)程煤氣燃燒產(chǎn)生的廢氣及油煙經(jīng)過(guò)內(nèi)壁式排煙道由建筑物頂部有組織排放。要求建設(shè)單位必須保證煙道的建設(shè)質(zhì)量，防止油煙異味影響周圍環(huán)境。（2）地下車庫(kù)汽車尾氣地下停車場(chǎng)的通風(fēng)系統(tǒng)獨(dú)立設(shè)置，不與上層通風(fēng)系統(tǒng)混為一個(gè)系統(tǒng)。關(guān)于氣流組織，要求排風(fēng)口布置均勻，應(yīng)使在任何地方的煙霧都不能聚集不散。要求本項(xiàng)目地下停車場(chǎng)的汽車尾氣引至地面空地或綠化帶處排放；要求地下停車場(chǎng)內(nèi)的風(fēng)機(jī)設(shè)在設(shè)備間內(nèi)，上方無(wú)居民住宅。為防止此部分廢氣對(duì)周邊環(huán)境及行人造成影響，要求排風(fēng)口應(yīng)設(shè)在距居民住宅、人行道相對(duì)較遠(yuǎn)處，出口朝向避開(kāi)易受影響的居民住宅及人行道等處，并進(jìn)行景觀處理。2、廢水本項(xiàng)目排水實(shí)施雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政下水管網(wǎng)，進(jìn)入寺溝污水處理廠進(jìn)行處理。3、固廢本項(xiàng)目投入使用后產(chǎn)生的固體廢棄物主要為生活垃圾。生活垃圾全部袋裝化，日產(chǎn)日清，并由小區(qū)物業(yè)管理部門派專人負(fù)責(zé)收集清運(yùn)，送至小區(qū)內(nèi)的垃圾收集房暫存、分類，再由市政垃圾清運(yùn)車及時(shí)外運(yùn)。垃圾房在設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)考慮垃圾滲濾液收集，設(shè)專用滲濾液收集槽，垃圾房地面應(yīng)鋪設(shè)防滲層，垃圾房?jī)?nèi)同時(shí)要設(shè)異味清除系統(tǒng)。4、噪聲本項(xiàng)目泵站等設(shè)備均設(shè)在地下，所處位置上方無(wú)居民住宅。建設(shè)單位通過(guò)采取隔聲、消聲和減振措施后并經(jīng)墻體隔聲后可降低噪聲4045db(a)，噪聲傳播至外界可低于45db(a)，滿足1類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。電梯電機(jī)本身噪聲不高，且安裝在高層住宅樓的屋頂機(jī)房?jī)?nèi)，其噪聲對(duì)外界影響較小。在對(duì)電梯間作隔聲、減振處理后，電梯運(yùn)行噪聲傳播至設(shè)備間外也可達(dá)標(biāo)。各種設(shè)備噪聲傳播至居民住宅內(nèi)應(yīng)滿足中華人民共和國(guó)工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)（gb12348-2008）中，“結(jié)構(gòu)傳播固定設(shè)備室內(nèi)噪聲排放限值” 中1類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的車輛交通噪聲，可通過(guò)控制交通量、加強(qiáng)交通管理、加強(qiáng)綠化以及鋪設(shè)低噪聲路面等方法盡量控制。5.2消防該項(xiàng)目建筑物平面布置及建設(shè)均嚴(yán)格執(zhí)行建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gbj1687）的規(guī)定?；馂?zāi)危害性為丁級(jí)，建筑物等級(jí)為三級(jí)。5.2.1建筑及總圖消防各單位建筑物間距滿足消防要求；項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5米以上；主要建筑物四周沒(méi)有環(huán)形通道，其寬度不低于6米；廠區(qū)周圍安裝避雷設(shè)施。5.2.2防火分區(qū)各主要建筑物按防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有2個(gè)以上疏散口。對(duì)超過(guò)規(guī)范要求的防火分區(qū)面積部分采取相應(yīng)的措施滿足規(guī)范要求等措施。5.2.3消防給水 該項(xiàng)目實(shí)施后，消防、生活及商業(yè)用水共用一個(gè)系統(tǒng)，采用臨時(shí)高壓供水系統(tǒng)，消防時(shí)啟動(dòng)消防加壓泵，涉及水源供應(yīng)能滿足消防水量水壓的要求。5.2.4生產(chǎn)防火 小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電交設(shè)有自動(dòng)漏電保護(hù)裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。5.2.5其他項(xiàng)目消防安全按消防部門的要求在小區(qū)內(nèi)都配備各種消防器材，并設(shè)專職人員對(duì)小區(qū)各處的火情、險(xiǎn)情等進(jìn)行監(jiān)控做好各項(xiàng)安全防范工作5.3節(jié)能棚戶區(qū)改造、回遷房建設(shè)與建筑“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）相結(jié)合，大量使用新型建筑材料，全部采用了墻體外保溫措施，提高節(jié)能效果。5.3.1設(shè)備節(jié)能該項(xiàng)目所選電梯及其它小區(qū)的公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)約大量電能。小區(qū)的道路照明應(yīng)達(dá)到15-20lx。節(jié)能工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)：1、室外公共照明宜采用綠色照明。2、小區(qū)內(nèi)宜用反光指標(biāo)牌，反光道釘，反光門牌等，建立區(qū)內(nèi)道路識(shí)別系統(tǒng)。3、通過(guò)高、中、低，遠(yuǎn)、近，虛、實(shí)等不同照明形式，在不同地區(qū)按不同的要求，合理配置路燈、庭院燈、草坪燈、地?zé)舻龋纬韶S富多彩、溫馨宜人的室外立體照明系統(tǒng)。4、住區(qū)內(nèi)不得采用霓虹燈或強(qiáng)烈燈光做廣告，小區(qū)內(nèi)居住建筑不宜采用玻璃幕墻。5、住宅樓梯間的公共照明應(yīng)使用聲控開(kāi)關(guān)或延時(shí)開(kāi)關(guān)。6、小區(qū)道路、停車場(chǎng)上的車燈應(yīng)避免車燈直射室內(nèi)，不可避免時(shí)，應(yīng)采取擋光措施。5.3.2其他節(jié)能措施供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。便池沖洗采取延時(shí)控制水閥。5.3.1設(shè)備節(jié)能該項(xiàng)目所選電梯及其它小區(qū)的公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)約大量電能。5.3.2其他節(jié)能措施采用節(jié)能性照明光源。較大的室內(nèi)活動(dòng)空間采用分區(qū)照明開(kāi)關(guān)，走廊照明選用聲、光雙控延時(shí)自動(dòng)開(kāi)關(guān)。路燈采取隔干區(qū)域控制方式和環(huán)境明按自動(dòng)控制開(kāi)閉的方式。供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。便池沖洗采取延時(shí)控制水閥。5.4節(jié)地生態(tài)小區(qū)建設(shè)應(yīng)充分考慮節(jié)地原則。應(yīng)合理規(guī)劃住宅、公建、道路、公共綠地等項(xiàng)目的用地，以提高土地使用效率；提倡采用先進(jìn)的建筑體系，以提高住宅的有效使用面積和耐久年限；在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)，限期淘汰粘土實(shí)心磚等建筑材料。5.5安全衛(wèi)生安全是該項(xiàng)目建設(shè)期間及生產(chǎn)過(guò)程中最為重要的問(wèn)題，根據(jù)國(guó)家對(duì)勞動(dòng)保護(hù)有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)加強(qiáng)此項(xiàng)工作，主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）安全建設(shè)與生產(chǎn)。認(rèn)真貫徹國(guó)防科工委下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目安全生產(chǎn)工作的意見(jiàn)及各級(jí)政府的有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制度。項(xiàng)目建設(shè)期間，要保證現(xiàn)場(chǎng)施工人員的安全，各操作人員均有足夠的操作平臺(tái)，并配置防護(hù)欄桿、防滑板、足夠照明及安全防護(hù)網(wǎng)，對(duì)產(chǎn)生的廢氣和粉塵設(shè)置有效的通風(fēng)除塵設(shè)施；工程現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)機(jī)器設(shè)備外露危險(xiǎn)部分，都加防護(hù)罩，所有電氣、線路都安裝漏電保護(hù)裝置及避雷裝置，并設(shè)有危險(xiǎn)標(biāo)志，一警示工作人員，防止在建設(shè)過(guò)程中對(duì)工人身體產(chǎn)生傷害；制定各種 工序安全操作規(guī)程和安全防火措施， 堅(jiān)強(qiáng)安全衛(wèi)生教；（2）小區(qū)內(nèi)所有電器設(shè)備、照明等系統(tǒng)要有接地保護(hù)裝置，并設(shè)置警告標(biāo)志，物業(yè)管理部門需聘請(qǐng)專業(yè)的電力、電氣設(shè)備維修人員，檢查和維修等項(xiàng)應(yīng)按能源及有關(guān)安全用電規(guī)程執(zhí)行。（3）項(xiàng)目建成后將完全按智能化小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配置人員和設(shè)備，以保證小區(qū)內(nèi)所有用戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全并對(duì)小區(qū)內(nèi)的火情、閑情等實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。5.6綠化 達(dá)到合理布局為原則，一位創(chuàng)造貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置綠化區(qū)綠化面積達(dá)到30%，為人們提供一個(gè)真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。5.6.1綠化工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)小區(qū)規(guī)劃提倡“開(kāi)放空間優(yōu)先”的觀念，保持建筑群體道路交通組織與綠地有良好的空間與視覺(jué)關(guān)系，使得綠地在通風(fēng)、陽(yáng)光、防護(hù)隔離、景觀等眾多方面起到較好的作用。為了保證生態(tài)小區(qū)居民有充足的戶外自然休憩空間，小區(qū)應(yīng)設(shè)置集中公共綠地,集中綠地與宅旁綠地應(yīng)有機(jī)結(jié)合。集中公共綠地中的綠化用地面積70%。小區(qū)主干道兩側(cè)宜種植以大喬木為主的行道樹(shù)。綠地地形應(yīng)有利于植物生長(zhǎng)和地形排水。水面駁岸不宜簡(jiǎn)單砌護(hù)成擋土墻，應(yīng)結(jié)合岸邊綠化自然設(shè)置，宜采用植被或天然石塊等駁岸材料。小區(qū)綠地中的鋪地與道路面積以15%-30%為宜。小區(qū)內(nèi)建筑園林的體量要與周圍環(huán)境空間相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)園林建筑“精在體宜”的特點(diǎn)。園林建筑及小品應(yīng)利用節(jié)能、環(huán)保材料,特別是3r材料。公共綠地中應(yīng)設(shè)置照明設(shè)施。公共綠地中應(yīng)設(shè)置健身設(shè)施與兒童游