2011年某縣棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告WORD可編輯版.doc

*縣棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申報(bào)單位（公章）：*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制單位（公章）：*管理（集團(tuán)）有限公司編制日期：二零一一年五月目 錄第一章 總論11.1項(xiàng)目建設(shè)背景11.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)11.1.2建設(shè)單位11.1.3可研編制依據(jù)11.1.4可研研究范圍21.1.5項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程21.2項(xiàng)目概況61.2.1擬建地點(diǎn)61.2.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)71.2.3場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件71.2.4項(xiàng)目投入總資金及來(lái)源情況111.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)111.3工業(yè)局棚戶(hù)區(qū)征收與補(bǔ)償實(shí)施方案121.3.1拆遷征收情況121.3.2拆遷安置補(bǔ)償辦法121.3.3獎(jiǎng)懲辦法141.3.4拆遷公示與監(jiān)督14第2章 市場(chǎng)分析152.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速152.2住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整152.3土地管理162.4 2011年住房供求差距17第3章 建設(shè)規(guī)模及功能方案193.1規(guī)劃目標(biāo)193.2建設(shè)規(guī)模193.3功能方案19第4章 建設(shè)方案214.1整體規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則214.2項(xiàng)目建設(shè)的原則234.3建筑方案設(shè)計(jì)234.3.1平面設(shè)計(jì)234.3.2立面設(shè)計(jì)244.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)24第5章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化255.1環(huán)境保護(hù)255.1.1環(huán)境現(xiàn)狀255.1.2項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)255.1.3項(xiàng)目在施工建設(shè)期的污染防治措施255.1.4項(xiàng)目建成后的污染防治措施275.2消防295.2.1建筑及總圖消防295.2.2防火分區(qū)305.2.3消防給水305.2.4生產(chǎn)防火305.2.5其他305.3節(jié)能305.3.1設(shè)備節(jié)能305.3.2其他節(jié)能措施315.3.1設(shè)備節(jié)能315.3.2其他節(jié)能措施315.4節(jié)地325.5安全衛(wèi)生325.6綠化335.6.1綠化工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)33第6章 實(shí)施方案356.1項(xiàng)目組織方案、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員培訓(xùn)356.1.1項(xiàng)目組織方案356.1.2開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置356.1.3開(kāi)發(fā)企業(yè)人員培訓(xùn)366.2 建設(shè)工期366.3項(xiàng)目招投標(biāo)36第7章 投資估算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)397.1.投資估算說(shuō)明397.1.1建設(shè)投資估算范圍及依據(jù)397.1.2投資估算編制依據(jù)如下：397.2建設(shè)投資估算397.2.1投資估算內(nèi)容397.2.2投資估算結(jié)果407.3資金籌措407.4經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算與評(píng)價(jià)的依據(jù)及說(shuō)明40第8章 結(jié)論與建議428.1結(jié)論428.1.1項(xiàng)目意義428.1.2可行性438.2建議43第9章 附件44可行性研究報(bào)告摘要書(shū)44iv第一章 總論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng) 新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣工業(yè)局棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目1.1.2建設(shè)單位 長(zhǎng)垣奧起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于2007年11月，注冊(cè)資金800萬(wàn)元，是以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)為主的綜合企業(yè)，公司體制健全，英才薈萃，擁有員工80人，其中有技術(shù)職稱(chēng)的技術(shù)人員12人，是一家極具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 截至目前，本公司獨(dú)立自主開(kāi)發(fā)的商品房面積達(dá)3萬(wàn)余平方米。1.1.3可研編制依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法 2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 3、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 4、投資項(xiàng)目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊(cè) 5、建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)7、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例8、河南省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法9、長(zhǎng)垣縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)10、長(zhǎng)垣縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法11、關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶(hù)區(qū)工礦棚戶(hù)區(qū)改造的實(shí)施意見(jiàn)（豫政辦2009154號(hào)）12、長(zhǎng)垣縣棚戶(hù)區(qū)改造工作指揮部文件（長(zhǎng)棚指20103號(hào)） 13、新鄉(xiāng)市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見(jiàn) 14、國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50180-93）； 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50096-1999）； 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj96-86）； 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj16-87）； 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50016-2006）； 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50054-95）； 電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50217-94）等。1.1.4可研研究范圍 承擔(dān)新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣工業(yè)局棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制任務(wù)，主要進(jìn)行了以下研究工作： 1、項(xiàng)目的建設(shè)背景、必要性； 2、項(xiàng)目建設(shè)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及發(fā)展前景； 4、項(xiàng)目建議與結(jié)論等。1.1.5項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程1、新鄉(xiāng)長(zhǎng)垣縣委、縣政府根據(jù)河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶(hù)區(qū)工礦棚戶(hù)區(qū)改造實(shí)施意見(jiàn)（豫政辦2009154號(hào)）文件精神，制定長(zhǎng)垣縣棚戶(hù)區(qū)改造工作指揮部文件（長(zhǎng)棚指20103號(hào)），通過(guò)新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣食品廠棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)，建成一個(gè)布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。安置居民，改善居民生活條件，美化長(zhǎng)垣縣的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高長(zhǎng)垣縣的服務(wù)功能。2、推進(jìn)城市棚戶(hù)區(qū)、工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措，是省委、省政府為擴(kuò)大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對(duì)提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒(méi)有發(fā)達(dá)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒(méi)有較高的社會(huì)生產(chǎn)水平和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒(méi)有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。棚戶(hù)改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動(dòng)了我市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、激活了本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一個(gè)個(gè)社區(qū)、一條條街道變得視野開(kāi)闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。對(duì)城建來(lái)說(shuō)，完成了過(guò)去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對(duì)長(zhǎng)垣縣而言，另一個(gè)時(shí)代正在開(kāi)始，建成一個(gè)“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開(kāi)放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”，“最美邊境城市”將更加地名副其實(shí)。3、政策保障（1）資金籌措政策。城市棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)資金籌措采取市場(chǎng)化運(yùn)作、政府獎(jiǎng)勵(lì)的方式，以市場(chǎng)化運(yùn)作為主，多渠道籌措。省財(cái)政設(shè)立棚戶(hù)區(qū)改造以獎(jiǎng)代補(bǔ)資金，對(duì)改造力度大、進(jìn)展情況好的省轄市進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)資金根據(jù)工礦棚戶(hù)區(qū)和城市棚戶(hù)區(qū)改造完成面積、保障性住房建設(shè)面積等相關(guān)因素和權(quán)重計(jì)算確定。省獎(jiǎng)勵(lì)資金由各省轄市政府統(tǒng)籌安排使用，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、貼息等形式用于城市棚戶(hù)區(qū)、工礦棚戶(hù)區(qū)改造，專(zhuān)款專(zhuān)用，不得截留、挪用。棚戶(hù)區(qū)改造中配建廉租住房項(xiàng)目的資金籌措采取爭(zhēng)取國(guó)家中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助、省財(cái)政資金補(bǔ)助和市縣配套的辦法解決。各省轄市可通過(guò)土地出讓、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等市場(chǎng)運(yùn)作方式籌集建設(shè)資金，具體實(shí)施方案由省轄市政府結(jié)合本地實(shí)際制定。（2）土地支持政策。納入城市棚戶(hù)區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國(guó)有建設(shè)用地，由省轄市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一納入儲(chǔ)備計(jì)劃，實(shí)施開(kāi)發(fā)整理，也可以委托有資質(zhì)、有實(shí)力的企業(yè)參與棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)整理。開(kāi)發(fā)整理后的土地按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓。居民安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開(kāi)發(fā)整理費(fèi)一并計(jì)入公開(kāi)出讓地塊土地成本。前期參與投資開(kāi)發(fā)整理土地的資金，按實(shí)際投入成本加同期銀行貸款利息給予補(bǔ)償。城市棚戶(hù)區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設(shè)施用地及配建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應(yīng)。出讓土地所得收益，優(yōu)先用于城市棚戶(hù)區(qū)改造的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對(duì)工礦棚戶(hù)區(qū)，原屬于國(guó)有劃撥的生產(chǎn)用地，城市規(guī)劃部門(mén)應(yīng)及時(shí)調(diào)整為棚戶(hù)區(qū)建設(shè)住宅用地，國(guó)土資源管理部門(mén)要根據(jù)規(guī)劃部門(mén)的土地用途調(diào)整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù)；對(duì)于配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施涉及使用的新增建設(shè)用地報(bào)批，比照保障性住房用地報(bào)批方式實(shí)行一個(gè)窗口對(duì)外、一站式辦公。各省轄市政府要將已完成棚戶(hù)區(qū)拆遷安置、開(kāi)發(fā)整理的改造項(xiàng)目用地納入當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，按期供應(yīng)，保障棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。（3）稅費(fèi)優(yōu)惠政策。城市棚戶(hù)區(qū)改造和工礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)；經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目按低限減半征收。參照煤礦棚戶(hù)區(qū)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目要納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃，并免征土地契稅；城市棚戶(hù)區(qū)居民因拆遷而重新購(gòu)買(mǎi)的普通住房面積未超出拆遷面積的，免征契稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與棚戶(hù)區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分，按照有關(guān)規(guī)定減免稅費(fèi)。棚戶(hù)區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目，可享受財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號(hào)）規(guī)定的優(yōu)惠政策。（4）拆遷安置政策。嚴(yán)格拆遷計(jì)劃管理，在年度拆遷計(jì)劃中優(yōu)先滿足拆遷棚戶(hù)區(qū)的需要。城市棚戶(hù)區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑膭?lì)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。各省轄市要結(jié)合本地實(shí)際制訂具體措施，房屋安置面積超出原有面積，但在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（各省轄市根據(jù)實(shí)際情況確定的最低安置面積）內(nèi)的部分，可按成本價(jià)格購(gòu)買(mǎi)；超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，按房屋市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素，以房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定補(bǔ)償價(jià)款，不再進(jìn)行土地補(bǔ)償。（5）住房保障政策。各地城市棚戶(hù)區(qū)和工礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%；對(duì)棚戶(hù)區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問(wèn)題。（6）棚戶(hù)區(qū)居民購(gòu)房支持政策。各省轄市住房公積金管理中心在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，對(duì)繳納公積金的居民要降低首付款比例，簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，支持棚戶(hù)區(qū)改造。設(shè)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)有條件的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)組織和民間資金介入，為中低收入家庭提供住房貸款擔(dān)保，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持個(gè)人合理住房消費(fèi)。（7）產(chǎn)權(quán)政策。城市棚戶(hù)區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權(quán)歸棚戶(hù)區(qū)居民所有，商品住房以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)后確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。工礦棚戶(hù)區(qū)改造的房屋納入經(jīng)濟(jì)適用住房的，實(shí)行國(guó)家和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)制度，個(gè)人以其出資額和企業(yè)補(bǔ)助取得部分產(chǎn)權(quán)；工礦棚戶(hù)區(qū)居民通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權(quán)。持有部分房屋產(chǎn)權(quán)的工礦棚戶(hù)區(qū)居民轉(zhuǎn)讓棚戶(hù)區(qū)改造房屋時(shí)，要取得全部產(chǎn)權(quán)后方可上市交易。棚戶(hù)區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權(quán)全部歸國(guó)家所有。1.2項(xiàng)目概況1.2.1擬建地點(diǎn)新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣衛(wèi)華大道東段，北臨長(zhǎng)孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路。1.2.2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)建設(shè)“長(zhǎng)垣縣工業(yè)局棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目”，棚戶(hù)區(qū)涉及拆遷戶(hù)215戶(hù)，拆遷面積38700m2。工業(yè)局棚戶(hù)區(qū)實(shí)行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，修建14棟住宅樓，設(shè)計(jì)居住人口2030人。該項(xiàng)目規(guī)劃用途為安置房,面積以87.8m2的為主、142.56m2的為輔，共建安置房396套，安置房總面積為38875.8m2。其中戶(hù)型87.8m2的321套，占總安置房面積的72.5%，其中戶(hù)型142.56m2的75套，占總安置房面積的27.5%。安置房總投資4700萬(wàn)元，占地30畝。1.2.3場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件1、該地區(qū)自然地理?xiàng)l件長(zhǎng)垣縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，季節(jié)性降水差異較大，春季多風(fēng)少雨,夏季多雨較熱，秋季氣候涼爽，冬季較冷少雪。土層深厚，土質(zhì)較好，農(nóng)用價(jià)值較高，礦產(chǎn)資源相對(duì)貧乏。該地區(qū)地形地貌特點(diǎn)：長(zhǎng)垣縣為黃河沖積平原的一部分。境內(nèi)無(wú)山，地勢(shì)平坦低洼，海拔57.3-69.7米之間，黃河大堤連接太行堤呈東北西南走向貫穿全境，將全縣自然分為兩部分：堤?hào)|為黃河灘區(qū)，地勢(shì)西高東低，南高北低。堤西黃河沖積平原，區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，少有緩坡。2、水文氣象條件為黃淮平原區(qū)，屬黃河淤灌區(qū)，排澇及灌溉渠網(wǎng)縱橫，由于本段歷史上屬黃河泛濫區(qū)，河道因淤積而淺窄，本區(qū)域河流降雨受大氣環(huán)流及地形條件的影響，年降水量在時(shí)空分布上差異很大，年內(nèi)年際呈現(xiàn)明顯的豐枯變化，洪水由暴雨形成，區(qū)域內(nèi)河流均屬于中小河流，由于集水面積較小，以坡面匯流為主，洪水峰量受短歷時(shí)暴雨強(qiáng)度變化影響，洪水陡漲陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特點(diǎn)，其洪水過(guò)程歷時(shí)基本與暴雨歷時(shí)一致，多發(fā)生在7、8月份少雨季節(jié)；少雨季節(jié)除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成災(zāi)，地方部門(mén)經(jīng)過(guò)多年清淤及排澇整治已大為改善，幾十年來(lái)未發(fā)生較大水害。本段線路屬溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。多年平均氣溫為13.9，一般最冷是一月份，平均氣溫為-0.3，極端最低氣溫為23.3；七、八月份最熱，平均氣溫為27.8，極端最高氣溫為43.6。黃、淮平原夏季因受東南季風(fēng)影響、雨最較為集中，一般情況汛期（69）月份降水量占全年總降水量的60%70%以上。沿線歷年最大全年降水量為1360mm，多年平均降水量為810.3mm，汛期多西南風(fēng)，最大風(fēng)速15m/s；沿線百年一遇設(shè)計(jì)頻率最大24小時(shí)暴雨值為275290mm，自東自西遞減。最大凍結(jié)深度為0.32m，年平均無(wú)霜日210天。3、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)概況地層巖性本線大部分地段第四系地層分布范圍廣、厚度巨大，其中表層為第四系全新統(tǒng)沖積層（q4），主要為褐黃色、灰褐色、淺黃色粉土、粉質(zhì)黏土，粉細(xì)砂，呈互層或透鏡體狀，局部夾有淤泥質(zhì)粉質(zhì)黏土或中粗砂透鏡體，該層總厚一般3050m。其下為第四系上更新統(tǒng)沖積層（q3），地層為灰綠、棕黃、紫紅、褐黃色黏土、粉質(zhì)黏土、粉土、粉細(xì)砂為主，含不規(guī)則鈣質(zhì)結(jié)核和鐵錳結(jié)核，厚大于30m。地質(zhì)構(gòu)造本區(qū)屬于巨型緯向構(gòu)造體系，秦嶺昆侖構(gòu)造帶東段北支的東延部分和新華廈系第二沉降帶（或隆起帶）及豫中北西向構(gòu)造帶的復(fù)合部位。各構(gòu)造體系都有著長(zhǎng)時(shí)期的活動(dòng)歷史。但新華廈系是中新生代以來(lái)活動(dòng)強(qiáng)烈，并最終形成的構(gòu)造體系，它控制了中國(guó)東部中新生代以來(lái)的主要構(gòu)造格局。本區(qū)由于構(gòu)造特點(diǎn)所定，區(qū)內(nèi)沉積了巨厚的松散堆積物，因此構(gòu)造均呈隱伏狀態(tài)，構(gòu)造帶對(duì)線路走向無(wú)影響。工程地質(zhì)條件線路所經(jīng)地區(qū)均為本線不良地質(zhì)和特殊土主要有風(fēng)沙、鹽漬土、軟土和松軟土等，其他不良地質(zhì)及特殊土均不控制線路走向。全段均屬松軟土地基，主要為呈松散中密狀的飽和粉土、粉細(xì)砂、軟硬塑狀的粉質(zhì)黏土等，一般厚度12m36m，大致呈東薄西厚趨勢(shì)。松軟土強(qiáng)度較低、壓縮性高、力學(xué)性質(zhì)較差。水文地質(zhì)沖積平原地下水的主要類(lèi)型為第四系地層中的孔隙潛水及孔隙承壓水?？紫稘撍嗵N(yùn)藏于透水性好的粉砂、細(xì)砂、中砂等砂層中，地下水位埋深3.08.0m?？紫冻袎核饕N(yùn)藏于深度較大的下伏細(xì)紗、中砂層中。經(jīng)對(duì)地表水、地下水代表性取樣分析，地下水對(duì)混凝土具硫酸鹽弱侵蝕為主，地表水對(duì)混凝土具二氧化碳侵蝕為主。工程的混凝土根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj16-87）的要求，采取抗侵蝕水泥、抗?jié)B等級(jí)、水泥最小用量、防腐摻合料等或其他防腐措施設(shè)計(jì)，全線碳化環(huán)境作用等級(jí)為t2；大多地段氯鹽環(huán)境作用等級(jí)為l1；部分地段化學(xué)侵蝕環(huán)境作用等級(jí)達(dá)到h1，局部地段達(dá)到h2。4、場(chǎng)址選擇該項(xiàng)目選址為新鄉(xiāng)市長(zhǎng)垣縣衛(wèi)華大道東段，長(zhǎng)孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域。交通條件十分優(yōu)越，綠化和空氣質(zhì)量良好。5、場(chǎng)址建設(shè)條件本項(xiàng)目原水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均可滿足項(xiàng)目用水需求，已由長(zhǎng)垣縣各專(zhuān)業(yè)部門(mén)作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案。具體情況如下：（1）市政污水建設(shè)用地臨近的已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入已建的雨、污水管線。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。（2）供水：城市原供水管網(wǎng)，其供水量和供水壓力均可滿足項(xiàng)目用水需求。（3）電力 可由變電亭引入，其容量可以滿足工程用電的需求。（4）通訊 本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。（5）道路 本項(xiàng)目外部道路交通組織利用已有道路設(shè)施，內(nèi)部交通通過(guò)內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)地面、地下停車(chē)場(chǎng)和自行車(chē)庫(kù)。通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。1.2.4項(xiàng)目投入總資金及來(lái)源情況 項(xiàng)目計(jì)劃總投資4700萬(wàn)元人民幣，資金來(lái)源主要依靠投資方解決。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積萬(wàn)平方米6.6052總建筑面積萬(wàn)平方米7.43建筑容積率1.124小區(qū)綠化率%305建設(shè)投資萬(wàn)元47006每平方米造價(jià)（成本價(jià)）元一樓1200二樓1250三、四樓1300五、六、七14007建設(shè)期年21.3工業(yè)局棚戶(hù)區(qū)征收與補(bǔ)償實(shí)施方案1.3.1拆遷征收情況征收與補(bǔ)償按權(quán)威部門(mén)實(shí)地評(píng)估、簽訂征收與補(bǔ)償協(xié)議、實(shí)施拆遷和回遷步驟進(jìn)行。（1）征收范圍：衛(wèi)華大道東段，長(zhǎng)孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域。（2）征收依據(jù)：工業(yè)局棚戶(hù)區(qū)是長(zhǎng)垣縣政府重點(diǎn)征收改造區(qū)域，在評(píng)估、核算時(shí)依據(jù)國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、河南省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法、長(zhǎng)垣縣房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及長(zhǎng)垣縣城區(qū)土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法等有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行。（3）房屋及其他附屬物價(jià)值依據(jù)房產(chǎn)部門(mén)評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。（4）調(diào)換方式：根據(jù)有關(guān)政策，棚戶(hù)區(qū)征收與補(bǔ)償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。1.3.2拆遷安置補(bǔ)償辦法1、安置辦法：（1）、選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，在評(píng)估的基礎(chǔ)上增加30%作為最終補(bǔ)償金額，一次性結(jié)算，不再安排安置房；（2）、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，有兩種可供選擇的調(diào)換方案：被征收人現(xiàn)有住房面積按一對(duì)一的比例置換安置房面積；除房屋占地外，剩余土地面積一分置換30平方米安置房面積，地面附屬物價(jià)值由征收方一次性支付給被征收人。被征收人的房產(chǎn)、土地的評(píng)估總價(jià)值以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)安置房，地面附屬物價(jià)值由征收方一次性支付給被征收人。2.補(bǔ)償安置基本情況（1）位置：工業(yè)局棚戶(hù)區(qū)實(shí)行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，安置房集中在7層電梯房。（2）戶(hù)型： 面積 87.8平方米 面積 142.56平方米（3） 標(biāo)準(zhǔn)：符合國(guó)家商住房標(biāo)準(zhǔn)，水、電、電話、有線電視入戶(hù)、安裝入戶(hù)門(mén)。 （4）價(jià)格：安置房成本價(jià)為：一樓 1200 元/m，二樓 1250元/m，三樓、四樓 1300 元/m，五、六、七樓 1400元/m。安置房市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)為：一樓1800元/m，二樓 1850元/m，三樓、四樓1900元/m，五、六、七樓2000元 /m。 （5） 調(diào)換方法：用拆遷補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)安置房，享受上述安置房成本價(jià)。不足整套部分按安置房市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)結(jié)算，購(gòu)買(mǎi)安置房剩余款項(xiàng)，按上浮30%后補(bǔ)償給被被征收人。（6） 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的層位，由被征收人按照自選順序號(hào)依序自主選擇，并予以公示。自選順序號(hào)由搬遷順序號(hào)和補(bǔ)償安置順序號(hào)相加確定。自選順序號(hào)相同時(shí)，按照搬遷順序號(hào)依序確定。3.征收補(bǔ)償：（1）搬遷費(fèi)按照房屋所有權(quán)證記戶(hù)。貨幣補(bǔ)償或一次性安置到位的，每戶(hù)補(bǔ)償500元；需要回遷的，每戶(hù)補(bǔ)助1000元；被征收房屋為空房的，不予補(bǔ)助。 （2）自協(xié)議簽訂之日至交房日，被征收人自行租房，安置費(fèi)根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積按每月3.0元/m的標(biāo)準(zhǔn)由征收方支付。1.3.3獎(jiǎng)懲辦法為鼓勵(lì)被被征收人主動(dòng)搬遷，使被征收人早日搬入新居，凡于2011年5月15日前簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的給予一萬(wàn)五千元獎(jiǎng)勵(lì)，于2011年5月30日前簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的給予八千元獎(jiǎng)勵(lì)。被征收人在補(bǔ)償安置決定確定的搬遷期限內(nèi)既未申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟又未搬遷的，縣人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)無(wú)理取鬧、阻撓拆遷的，要依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。1.3.4拆遷公示與監(jiān)督（1）拆遷工作要公正、公開(kāi)、公平，實(shí)行陽(yáng)光拆遷，接受群眾監(jiān)督。（2）拆遷現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置公示欄，對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行公示。（3）聘請(qǐng)律師義務(wù)為拆遷群眾搞好法律服務(wù)。（4）其它：衛(wèi)華大道臨街商戶(hù)征收與補(bǔ)償方案另行制定。在簽訂拆遷賠償安置協(xié)議的同時(shí)，被拆遷人應(yīng)將土地、房屋等有效證件交于拆遷方?；剡w時(shí)間以交房為準(zhǔn)，因建設(shè)方原因延長(zhǎng)交房時(shí)間的，從延長(zhǎng)之日起建設(shè)方負(fù)責(zé)安置費(fèi)增至6.0元/m。49第2章 市場(chǎng)分析2011年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢(shì)下，2011年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)正處在變革的前夜。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資和出口向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對(duì)其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門(mén)檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少?gòu)钠渌袠I(yè)進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能會(huì)放緩到15%左右。2.2住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的9070標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡灾餍枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)一職房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。2009年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。2011年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)2009年的政策。2.3土地管理土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)。2006年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺(tái)的“國(guó)十五條”中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國(guó)務(wù)院更是專(zhuān)門(mén)下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知，主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國(guó)土資源部又下發(fā)了關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知，這些都顯示了中央對(duì)地方管理改革的決心和深意，是對(duì)04年國(guó)務(wù)院28號(hào)文（國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定），05年國(guó)八條、144號(hào)文（關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知）和06年國(guó)六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門(mén)”的縮緊，如沒(méi)有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本的提高將是必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)?？偟膩?lái)說(shuō)，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。2.4 2011年住房供求差距2011年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素。從當(dāng)前的各類(lèi)調(diào)控政策來(lái)看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心重點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房?jī)r(jià)格將仍是2011年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來(lái)看，2011年的實(shí)際供應(yīng)量增長(zhǎng)有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢(shì)；需求方面，經(jīng)過(guò)幾年快速釋放的自住性需求在高房?jī)r(jià)的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2011年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)問(wèn)題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開(kāi)始從過(guò)于趨向商品屬性開(kāi)始向社會(huì)保障屬性?xún)A斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對(duì)短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則2011年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會(huì)保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。第3章 建設(shè)規(guī)模及功能方案3.1規(guī)劃目標(biāo) （1）以具有21世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求，為住戶(hù)提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū)；（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；（3）合理組織綠色、交通體系，完善公建布局使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；（4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。3.2建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積6.605萬(wàn)平方米，建筑面積為7.4萬(wàn)平方米，容積率為1.3以下，綠化率為30%以上，建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建。3.3功能方案通過(guò)良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問(wèn)題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為長(zhǎng)垣縣的一個(gè)亮點(diǎn)工程。第4章 建設(shè)方案4.1整體規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則1、指導(dǎo)思想全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的要求，堅(jiān)持以人為本，以建設(shè)和諧中原、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快棚戶(hù)區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，堅(jiān)持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將棚戶(hù)區(qū)改造成房屋質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。2、基本原則（1）堅(jiān)持按照全省統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)要求，因地制宜，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。（2）統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、礦區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、文物古跡保護(hù)、歷史街區(qū)和優(yōu)秀建筑物保護(hù)等工作，統(tǒng)一編制改造規(guī)劃和計(jì)劃，明確近期工作目標(biāo)，有重點(diǎn)、有步驟地推進(jìn)各項(xiàng)工作。（3）市場(chǎng)運(yùn)作，政府支持。充分發(fā)揮個(gè)人、企業(yè)等多方面的積極性，以棚戶(hù)區(qū)居民為主，多渠道籌措資金。地方政府在政策與資金上要給予必要的支持。 （4）多方結(jié)合，綜合開(kāi)發(fā)。棚戶(hù)區(qū)改造與廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、城市危舊房改造、城中村改造、城市建設(shè)用地挖潛結(jié)合起來(lái)，注重改善城市發(fā)展環(huán)境，注重提升城市形象，充分調(diào)動(dòng)各方面積極性，鼓勵(lì)綜合開(kāi)發(fā)。（5）整體推進(jìn)、配套建設(shè)。堅(jiān)持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將棚戶(hù)區(qū)改造成房屋質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，同步交付使用。（6）因地制宜，多模式改造。對(duì)列入改造計(jì)劃的項(xiàng)目，要在深入調(diào)查、摸清底數(shù)、精確測(cè)算的基礎(chǔ)上，因地制宜制定改造方案。對(duì)有商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的棚戶(hù)區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行重建。對(duì)改造難度大、經(jīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)定不具備商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的棚戶(hù)區(qū)，可由政府直接組織實(shí)施改造，擇優(yōu)選擇業(yè)主單位，其基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府及有條件的工礦企業(yè)承擔(dān)。3、規(guī)劃基本原則。（1）高綠化低密度；（2）綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；（3）戶(hù)型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求；（4）體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。4.2項(xiàng)目建設(shè)的原則（1）項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。（2）項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。（3）項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。（4）項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。突出長(zhǎng)垣文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶(hù)改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。4.3建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。4.3.1平面設(shè)計(jì)1、住宅根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)個(gè)有關(guān)規(guī)范要求。2、公用建筑物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車(chē)道、中心廣場(chǎng)庭院綠化帶、建筑小品等。4.3.2立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。4.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類(lèi)型：1. 基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過(guò)試樁確定。2.上部結(jié)構(gòu)建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu);地下停車(chē)庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。第5章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化5.1環(huán)境保護(hù)5.1.1環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目區(qū)地處長(zhǎng)垣縣工業(yè)局棚戶(hù)區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過(guò)該項(xiàng)目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。5.1.2項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb30951996）；城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（gb30961996）；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb897896）；大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb309582）；室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（gb188832002）；5.1.3項(xiàng)目在施工建設(shè)期的污染防治措施1. 廢水項(xiàng)目在施工中主要用清水?dāng)嚢?，砂漿和噴灑干磚，不能產(chǎn)生廢水,不污染環(huán)境。2. 粉塵（1）施工期間，施工單位應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定規(guī)定設(shè)置施工標(biāo)志牌、現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖和安全生產(chǎn)、消防保衛(wèi)、環(huán)境保護(hù)、文明施工制度板。（2）施工場(chǎng)地周邊必須設(shè)置高度在1.8m以上的圍檔（視地方要求可適當(dāng)增加），圍擋間無(wú)縫隙，圍擋底端須設(shè)置防溢座。（3）工程材料、砂石、土方或廢棄物等易產(chǎn)生揚(yáng)塵物質(zhì)應(yīng)當(dāng)密閉處理。（4）施工期間，物料、渣土、垃圾運(yùn)輸車(chē)輛的出入口內(nèi)側(cè)設(shè)置洗車(chē)平臺(tái)，（5）進(jìn)出工地的物料、渣土、垃圾運(yùn)輸車(chē)輛的防塵措施、運(yùn)輸路線和時(shí)間。（6）天氣預(yù)報(bào)4級(jí)風(fēng)以上天氣應(yīng)停止產(chǎn)生揚(yáng)塵的施工作業(yè)，例如土方工程、拆除作業(yè)等。（7）揚(yáng)塵防治人員配置說(shuō)明。應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密閉、覆蓋、灑水作業(yè)，車(chē)輛清洗作業(yè)等并記錄揚(yáng)塵控制措施的實(shí)施情況。（8）施工期間需使用混凝土?xí)r，應(yīng)當(dāng)使用預(yù)拌混凝土或者進(jìn)行密閉攪拌并配備防塵除塵裝置，嚴(yán)禁現(xiàn)場(chǎng)露天攪拌。（9）施工期間，應(yīng)對(duì)工地建筑結(jié)構(gòu)腳手架外側(cè)設(shè)置有效抑塵的防塵網(wǎng)或防塵布。（10）施工期間，工地內(nèi)建筑上層具有粉塵逸散性的工程材料、渣土或廢棄物輸送至地面或地下樓層時(shí)，須從電梯孔道、建筑內(nèi)部管道或密閉輸送管道輸送，或者進(jìn)行人工打包裝框搬運(yùn)，不得凌空拋撒。（11）施工期間，施工工地內(nèi)車(chē)行道路，應(yīng)采取鋪設(shè)鋼板、鋪設(shè)混凝土、鋪設(shè)瀝青混凝土、鋪設(shè)用礁渣、細(xì)石或其它功能相當(dāng)?shù)牟牧系却胧┲唬乐箼C(jī)動(dòng)車(chē)揚(yáng)塵。（12）施工期間，對(duì)于工地內(nèi)裸露地面，應(yīng)采取覆蓋防塵布或防塵網(wǎng)；鋪設(shè)鋼板、混凝土、瀝青混凝土、礁渣、細(xì)石或其他功能相當(dāng)?shù)牟牧?；植被綠化；每周灑水兩次；地表壓實(shí)處理并灑水；根據(jù)抑塵劑性能，定期噴灑抑塵劑。主要原料裝卸過(guò)程中產(chǎn)生少量的粉塵不超標(biāo)不污染環(huán)境。3. 廢渣少量的建筑垃圾應(yīng)及時(shí)清理沒(méi)有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。4. 噪音在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車(chē)運(yùn)料過(guò)程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機(jī)在攪拌過(guò)程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過(guò)程中產(chǎn)生聲音。施工單位在施工過(guò)程中必須嚴(yán)格實(shí)施建筑施工噪聲污染防治方案，合理布局和使用施工機(jī)械，妥善安排作業(yè)時(shí)間，應(yīng)當(dāng)使用低噪聲的施工機(jī)械和其他輔助施工設(shè)備，禁止使用國(guó)家明令淘汰的產(chǎn)生噪聲污染的落后施工工藝和施工機(jī)械設(shè)備，提倡施工單位使用低噪聲的先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)工藝、先進(jìn)設(shè)備和新型建筑材料，鼓勵(lì)施工單位使用預(yù)拌商品混凝土。禁止在城市市區(qū)夜間進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的建筑施工作業(yè)。但搶修、搶險(xiǎn)作業(yè)除外。施工中噪音應(yīng)均低于85分貝。 其他配套設(shè)施全部達(dá)到國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，保證做好環(huán)境保護(hù)工作。5.1.4項(xiàng)目建成后的污染防治措施項(xiàng)目設(shè)計(jì)將環(huán)保設(shè)施和項(xiàng)目主體工程同時(shí)建設(shè)，同時(shí)投入使用。項(xiàng)目可能會(huì)產(chǎn)生的污染主要是生活垃圾及生活污水。項(xiàng)目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照城市垃圾處理標(biāo)準(zhǔn)處理，不會(huì)污染環(huán)境；生活污水也統(tǒng)一處理，由城市污水排放管道同一排放。不會(huì)污染環(huán)境。具體措施如下：1、廢氣（1）廚房和涉及餐飲項(xiàng)目公建廚房煤氣燃燒產(chǎn)生的廢氣及油煙居民廚房和涉及餐飲項(xiàng)目公建廚房烹飪過(guò)程煤氣燃燒產(chǎn)生的廢氣及油煙經(jīng)過(guò)內(nèi)壁式排煙道由建筑物頂部有組織排放。要求建設(shè)單位必須保證煙道的建設(shè)質(zhì)量，防止油煙異味影響周?chē)h(huán)境。（2）地下車(chē)庫(kù)汽車(chē)尾氣地下停車(chē)場(chǎng)的通風(fēng)系統(tǒng)獨(dú)立設(shè)置，不與上層通風(fēng)系統(tǒng)混為一個(gè)系統(tǒng)。關(guān)于氣流組織，要求排風(fēng)口布置均勻，應(yīng)使在任何地方的煙霧都不能聚集不散。要求本項(xiàng)目地下停車(chē)場(chǎng)的汽車(chē)尾氣引至地面空地或綠化帶處排放；要求地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的風(fēng)機(jī)設(shè)在設(shè)備間內(nèi)，上方無(wú)居民住宅。為防止此部分廢氣對(duì)周邊環(huán)境及行人造成影響，要求排風(fēng)口應(yīng)設(shè)在距居民住宅、人行道相對(duì)較遠(yuǎn)處，出口朝向避開(kāi)易受影響的居民住宅及人行道等處，并進(jìn)行景觀處理。2、廢水本項(xiàng)目排水實(shí)施雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政下水管網(wǎng)，進(jìn)入寺溝污水處理廠進(jìn)行處理。3、固廢本項(xiàng)目投入使用后產(chǎn)生的固體廢棄物主要為生活垃圾。生活垃圾全部袋裝化，日產(chǎn)日清，并由小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)派專(zhuān)人負(fù)責(zé)收集清運(yùn)，送至小區(qū)內(nèi)的垃圾收集房暫存、分類(lèi)，再由市政垃圾清運(yùn)車(chē)及時(shí)外運(yùn)。垃圾房在設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)考慮垃圾滲濾液收集，設(shè)專(zhuān)用滲濾液收集槽，垃圾房地面應(yīng)鋪設(shè)防滲層，垃圾房?jī)?nèi)同時(shí)要設(shè)異味清除系統(tǒng)。4、噪聲本項(xiàng)目泵站等設(shè)備均設(shè)在地下，所處位置上方無(wú)居民住宅。建設(shè)單位通過(guò)采取隔聲、消聲和減振措施后并經(jīng)墻體隔聲后可降低噪聲4045db(a)，噪聲傳播至外界可低于45db(a)，滿足1類(lèi)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。電梯電機(jī)本身噪聲不高，且安裝在高層住宅樓的屋頂機(jī)房?jī)?nèi)，其噪聲對(duì)外界影響較小。在對(duì)電梯間作隔聲、減振處理后，電梯運(yùn)行噪聲傳播至設(shè)備間外也可達(dá)標(biāo)。各種設(shè)備噪聲傳播至居民住宅內(nèi)應(yīng)滿足中華人民共和國(guó)工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)（gb12348-2008）中，“結(jié)構(gòu)傳播固定設(shè)備室內(nèi)噪聲排放限值” 中1類(lèi)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛交通噪聲，可通過(guò)控制交通量、加強(qiáng)交通管理、加強(qiáng)綠化以及鋪設(shè)低噪聲路面等方法盡量控制。5.2消防該項(xiàng)目建筑物平面布置及建設(shè)均嚴(yán)格執(zhí)行建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gbj1687）的規(guī)定。火災(zāi)危害性為丁級(jí)，建筑物等級(jí)為三級(jí)。5.2.1建筑及總圖消防各單位建筑物間距滿足消防要求；項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主、次干道寬度均在5米以上；主要建筑物四周沒(méi)有環(huán)形通道，其寬度不低于6米；廠區(qū)周?chē)惭b避雷設(shè)施。5.2.2防火分區(qū)各主要建筑物按防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有2個(gè)以上疏散口。對(duì)超過(guò)規(guī)范要求的防火分區(qū)面積部分采取相應(yīng)的措施滿足規(guī)范要求等措施。5.2.3消防給水 該項(xiàng)目實(shí)施后，消防、生活及商業(yè)用水共用一個(gè)系統(tǒng)，采用臨時(shí)高壓供水系統(tǒng)，消防時(shí)啟動(dòng)消防加壓泵，涉及水源供應(yīng)能滿足消防水量水壓的要求。5.2.4生產(chǎn)防火 小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電交設(shè)有自動(dòng)漏電保護(hù)裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。5.2.5其他項(xiàng)目消防安全按消防部門(mén)的要求在小區(qū)內(nèi)都配備各種消防器材，并設(shè)專(zhuān)職人員對(duì)小區(qū)各處的火情、險(xiǎn)情等進(jìn)行監(jiān)控做好各項(xiàng)安全防范工作5.3節(jié)能棚戶(hù)區(qū)改造、回遷房建設(shè)與建筑“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）相結(jié)合，大量使用新型建筑材料，全部采用了墻體外保溫措施，提高節(jié)能效果。5.3.1設(shè)備節(jié)能該項(xiàng)目所選電梯及其它小區(qū)的公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)約大量電能。小區(qū)的道路照明應(yīng)達(dá)到15-20lx。節(jié)能工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)：1、室外公共照明宜采用綠色照明。2、小區(qū)內(nèi)宜用反光指標(biāo)牌，反光道釘，反光門(mén)牌等，建立區(qū)內(nèi)道路識(shí)別系統(tǒng)。3、通過(guò)高、中、低，遠(yuǎn)、近，虛、實(shí)等不同照明形式，在不同地區(qū)按不同的要求，合理配置路燈、庭院燈、草坪燈、地?zé)舻?，形成豐富多彩、溫馨宜人的室外立體照明系統(tǒng)。4、住區(qū)內(nèi)不得采用霓虹燈或強(qiáng)烈燈光做廣告，小區(qū)內(nèi)居住建筑不宜采用玻璃幕墻。5、住宅樓梯間的公共照明應(yīng)使用聲控開(kāi)關(guān)或延時(shí)開(kāi)關(guān)。6、小區(qū)道路、停車(chē)場(chǎng)上的車(chē)燈應(yīng)避免車(chē)燈直射室內(nèi)，不可避免時(shí)，應(yīng)采取擋光措施。5.3.2其他節(jié)能措施供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。便池沖洗采取延時(shí)控制水閥。5.3.1設(shè)備節(jié)能該項(xiàng)目所選電梯及其它小區(qū)的公共設(shè)施均為低耗能的節(jié)能型設(shè)備，可以節(jié)約大量電能。5.3.2其他節(jié)能措施采用節(jié)能性照明光源。較大的室內(nèi)活動(dòng)空間采用分區(qū)照明開(kāi)關(guān)，走廊照明選用聲、光雙控延時(shí)自動(dòng)開(kāi)關(guān)。路燈采取隔干區(qū)域控制方式和環(huán)境明按自動(dòng)控制開(kāi)閉的方式。供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。便池沖洗采取延時(shí)控制水閥。5.4節(jié)地生態(tài)小區(qū)建設(shè)應(yīng)充分考慮節(jié)地原則。應(yīng)合理規(guī)劃住宅、公建、道路、公共綠地等項(xiàng)目的用地，以提高土地使用效率；提倡采用先進(jìn)的建筑體系，以提高住宅的有效使用面積和耐久年限；在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)，限期淘汰粘土實(shí)心磚等建筑材料。5.5安全衛(wèi)生安全是該項(xiàng)目建設(shè)期間及生產(chǎn)過(guò)程中最為重要的問(wèn)題，根據(jù)國(guó)家對(duì)勞動(dòng)保護(hù)有關(guān)規(guī)定，繼續(xù)加強(qiáng)此項(xiàng)工作，主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）安全建設(shè)與生產(chǎn)。認(rèn)真貫徹國(guó)防科工委下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目安全生產(chǎn)工作的意見(jiàn)及各級(jí)政府的有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制度。項(xiàng)目建設(shè)期間，要保證現(xiàn)場(chǎng)施工人員的安全，各操作人員均有足夠的操作平臺(tái)，并配置防護(hù)欄桿、防滑板、足夠照明及安全防護(hù)網(wǎng)，對(duì)產(chǎn)生的廢氣和粉塵設(shè)置有效的通風(fēng)除塵設(shè)施；工程現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)機(jī)器設(shè)備外露危險(xiǎn)部分，都加防護(hù)罩，所有電氣、線路都安裝漏電保護(hù)裝置及避雷裝置，并設(shè)有危險(xiǎn)標(biāo)志，一警示工作人員，防止在建設(shè)過(guò)程中對(duì)工人身體產(chǎn)生傷害；制定各種 工序安全操作規(guī)程和安全防火措施， 堅(jiān)強(qiáng)安全衛(wèi)生教；（2）小區(qū)內(nèi)所有電器設(shè)備、照明等系統(tǒng)要有接地保護(hù)裝置，并設(shè)置警告標(biāo)志，物業(yè)管理部門(mén)需聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的電力、電氣設(shè)備維修人員，檢查和維修等項(xiàng)應(yīng)按能源及有關(guān)安全用電規(guī)程執(zhí)行。（3）項(xiàng)目建成后將完全按智能化小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配置人員和設(shè)備，以保證小區(qū)內(nèi)所有用戶(hù)的生命及財(cái)產(chǎn)安全并對(duì)小區(qū)內(nèi)的火情、閑情等實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。5.6綠化 達(dá)到合理布局為原則，一位創(chuàng)造貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置綠化區(qū)綠化面積達(dá)到30%，為人們提供一個(gè)真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。5.6.1綠化工程建設(shè)與技術(shù)要點(diǎn)小區(qū)規(guī)劃提倡“開(kāi)放空間優(yōu)先”的觀念，保持建筑群體道路交通組織與綠地有良好的空間與視覺(jué)關(guān)系，使得綠地在通風(fēng)、陽(yáng)光、防護(hù)隔離、景觀等眾多方面起到較好的作用。為了保證生態(tài)小區(qū)居民有充足的戶(hù)外自然休憩空間，小區(qū)應(yīng)設(shè)置集中公共綠地,集中綠地與宅旁綠地應(yīng)有機(jī)結(jié)合。集中公共綠地中的綠化用地面積70%。小區(qū)主干道兩側(cè)宜種植以大喬木為主的行道樹(shù)。綠地地形應(yīng)有利于植物生長(zhǎng)和地形排水。水面駁岸不宜簡(jiǎn)單砌護(hù)成擋土墻，應(yīng)結(jié)合岸邊綠化自然設(shè)置，宜采用植被或天然石塊等駁岸材料。小區(qū)綠地中的鋪地與道路面積以15%-30%為宜。小區(qū)內(nèi)建筑園林的體量要與周?chē)h(huán)境空間相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)園林建筑“精在體宜”的特點(diǎn)。園林建筑及小品應(yīng)利用節(jié)能、環(huán)保材料,特別是3r材料。公共綠地中應(yīng)設(shè)置照明設(shè)施。公共綠地中應(yīng)設(shè)置健身設(shè)施與兒童游