2011營利性老年住宅研究報告46p.doc

營利性老年住宅研究報告目錄第一章北京老年住宅供給調(diào)查研究2一、房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)關(guān)注程度21、行業(yè)聲音22、開發(fā)商動作2二、北京老年住宅供給情況31、老年住宅市場逐漸興起32、老年公寓、養(yǎng)（敬）老院嚴(yán)重不足4三、老年住宅的種類41、產(chǎn)品出售經(jīng)營模式42、產(chǎn)品出租經(jīng)營模式53、產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式54、金融產(chǎn)品經(jīng)營模式（外國）5四、北京老年住宅案例借鑒61、東方太陽城公園式大型養(yǎng)老基地（只售不租）62、北京太陽城北京最早的綜合性養(yǎng)老社區(qū)（租售結(jié)合）103、北京匯晨老年公寓福彩基金投資建設(shè)的出租型較高端社區(qū)（只租不售）134、將府莊園澳洲模式引入，高端綜合性養(yǎng)老社區(qū)（只租不售）165、英智老年公寓面向生活不能自理的老年人（只租不售）18五、各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營現(xiàn)狀19六、老年住宅規(guī)劃要求191、社區(qū)規(guī)劃192、社區(qū)組成203、綠化景觀204、交通布局21七、老年住宅的配套要求211、智能化配置212、會所223、電梯224、商業(yè)235、配套23八、老年住宅的服務(wù)（服務(wù)內(nèi)容、團(tuán)隊組織、資源配置）241、老年醫(yī)院及護(hù)理院242、生活機(jī)能配備24九、老年住宅的價格25十、老年住宅的投資（建設(shè)、園林、配套、人員）26第二章老年住宅經(jīng)營模式研究26一、老年住宅推廣方式研究26二、老年住宅營銷方式研究（名稱探討：老年住宅、養(yǎng)老住宅、養(yǎng)生住宅、健康住宅）26三、老年住宅目標(biāo)客群研究26四、老年住宅訴求點研究26五、老年住宅經(jīng)營方式研究（以舊換新、以租代購、長租、短租、返本銷售、基金型、股東型、增值服務(wù)）26六、老年住宅開發(fā)成本研究26七、老年住宅投資回報研究26第三章北京老年住宅的需求研究26一、老年人分類研究26二、意向客群研究301、入住老年公寓意愿302、在選擇老年公寓時，國有和民營是關(guān)鍵的選擇嗎31三、意向客群需求研究34四、購買行為調(diào)查36五、社會行為調(diào)查39六、老年住宅需求量預(yù)測42七、老年住宅能夠具有投資價值43第四章 老年住宅的相關(guān)政策44一、國家及相關(guān)部委頒布的指導(dǎo)性政策44二、老年住宅相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)44三、國家及北京市對于部分福利性老年服務(wù)機(jī)構(gòu)給予了稅收等方面的優(yōu)惠政策44第五章 中國的養(yǎng)老和醫(yī)療保險體系45第一章 北京老年住宅供給調(diào)查研究一、 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)關(guān)注程度1、行業(yè)聲音在搜狐焦點地產(chǎn)昨天舉辦的“2010中國房地產(chǎn)調(diào)控回顧與前瞻”論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生呼吁開發(fā)商關(guān)注老年人的養(yǎng)老住房需求。他指出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該思考“十二五”期間如何轉(zhuǎn)型的問題，應(yīng)該向綠色、低碳和環(huán)保轉(zhuǎn)型。隨著獨生子女家庭越來越多，中國社會老齡化加速，開發(fā)商更應(yīng)專注老年住宅這一民生問題。 “中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要?！甭櫭飞J(rèn)為，50歲以上的人群擁有人生最高的財富凈值，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域之一。2、開發(fā)商動作除東方太陽城、北京太陽城等以養(yǎng)老住宅為主的開發(fā)企業(yè)外，目前已經(jīng)多家知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉足老年住宅領(lǐng)域，如萬科、保利、珠江等知名房地產(chǎn)商。 中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科地產(chǎn)早在2006年就對外介紹在老年住宅方面有所探索研究，并在2010年年底正式啟動了“活躍長者計劃”，而北京的項目幸福匯預(yù)計會在三期開盤時推出一棟老年公寓，成為萬科“活躍長者計劃”的首個試點項目。另外，萬科在杭州良渚文化村的老年公寓“隨緣嘉樹”項目正在規(guī)劃當(dāng)中，更多萬科社區(qū)還會以配建形式植入老年住宅項目。而這些老年公寓項目將可能以出租或者會員制等方式運作。 保利地產(chǎn)和基金提出“善居養(yǎng)老”，把家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點集中在社區(qū)，圍繞“一個隊伍服務(wù)，兩項資金捐助，三個中心建設(shè)”展開。全年，和基金善舉養(yǎng)老計劃實現(xiàn)覆蓋社區(qū)超過100個，服務(wù)超過10萬人次。而目前正在嘗試試點有兩個區(qū)域，其中一個位于上海周邊地區(qū)，另外一個位于長沙新火車站旁邊。 與其他地產(chǎn)商直接進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)不同的是，珠江地產(chǎn)雖開始涉獵這一領(lǐng)域，但是范圍更為寬廣。去年珠江地產(chǎn)與從化市政府簽約，將在從化打造“珠江生命健康城及科技cbd”項目，這就是俗稱的從化珠江城。這一項目將集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部經(jīng)濟(jì)于一體。二、 北京老年住宅供給情況1、老年住宅市場逐漸興起隨著北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動將市場細(xì)分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。目前在北京房地產(chǎn)市場上已經(jīng)出現(xiàn)了東方太陽城和北京太陽城兩個針對老年客戶的樓盤，并且在市場上得到了較好的反響。分析這兩個樓盤，可以發(fā)現(xiàn)它們在開發(fā)建設(shè)上有很多共同點。 產(chǎn)品設(shè)計體現(xiàn)了老年住宅的特色住宅和社區(qū)設(shè)計上遵循老年人建筑設(shè)計規(guī)范，注重住宅內(nèi)的陽光、通風(fēng)、保溫條件，特別注意遮陽避雨連廊，無障礙通道，多層電梯，電梯、過道扶手，室內(nèi)及過道防滑地板，室內(nèi)聯(lián)網(wǎng)呼叫系統(tǒng)、煤氣報警器、煙感器，衛(wèi)生間拉手等的配置。在細(xì)微之處體現(xiàn)老年住宅的設(shè)計特色，充分滿足老年人的日常活動需要。 位于城市近郊區(qū)，自然環(huán)境良好城市近郊區(qū)土地價格相對較低，可以允許開發(fā)商在保證利潤的前提下降低容積率，增加園林景觀和社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)，如建設(shè)大面積綠地、中心公園等園林綠化，醫(yī)院、健康娛樂中心、老年大學(xué)、家政中心等等社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施等，滿足社區(qū)老年人日常生活的需要。并且城市郊區(qū)可以遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂，周邊環(huán)境良好適宜老年人休養(yǎng)。 周邊配套較完善 老年住宅社區(qū)周邊配套需較為全面，尤其以醫(yī)院、商超、公園、老年大學(xué)、食堂、及其他配套商業(yè)最為重要。2、 老年公寓、養(yǎng)（敬）老院嚴(yán)重不足隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年福利事業(yè)面臨的形勢發(fā)生了極大的變化。人口老齡化、家庭小型化、經(jīng)濟(jì)市場化、農(nóng)村城市化和消費結(jié)構(gòu)多元化的發(fā)展形成了對老年福利事業(yè)的巨大需求。但是，由于國家和集體長期包辦社會福利事業(yè)，資金不足，與日益增長的需求相比，我國現(xiàn)有的老年人福利設(shè)施嚴(yán)重不足，社會福利機(jī)構(gòu)的總床位數(shù)僅占老年人總數(shù)的0.8%，與發(fā)達(dá)國家3-5%的比例相比差距相當(dāng)大。總體供應(yīng)情況北京市現(xiàn)有養(yǎng)（敬）老院308家，共計床位21157個（詳見下表），分布在所屬的18個區(qū)（縣），但分布極不均衡。近郊區(qū)中朝陽、海淀兩區(qū)養(yǎng)敬老院數(shù)量較多；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中昌平、順義等養(yǎng)敬老院數(shù)量較多。而在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)中，養(yǎng)敬老院數(shù)量共計35家，尚不及朝陽區(qū)的養(yǎng)敬老院數(shù)量，并且大多規(guī)模較小，床位數(shù)大于50張的養(yǎng)敬老院就寥寥無幾了。三、 老年住宅的種類目前國內(nèi)開發(fā)商在老年分析老年住宅的贏利模式住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式。 1、產(chǎn)品出售經(jīng)營模式 收益實現(xiàn)方式 以產(chǎn)品出售為主要收益方式。 收益水平及結(jié)構(gòu) 按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律，老年住宅產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期競爭較小且市場不規(guī)范，因此會存在較大的利潤空間，投資收益水平高于房地產(chǎn)業(yè)平均投資收益水平。隨著老年住宅產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，投資收益水平將不斷接近房地產(chǎn)業(yè)平均投資收益水平。 在這種經(jīng)營模式的收益中絕大部分為產(chǎn)品出售獲得的一次性收益，極少一部分為配套產(chǎn)品經(jīng)營獲得的收益。 2、產(chǎn)品出租經(jīng)營模式 收益實現(xiàn)方式 產(chǎn)品出租是投資收益的方式。 收益水平及結(jié)構(gòu) 收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，以產(chǎn)品出租的長期收益為主，以配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。 3、產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式 收益實現(xiàn)方式 這種經(jīng)營模式的收益有通過產(chǎn)品出售獲得一次性投資收益和產(chǎn)品出租獲得長期穩(wěn)定收益兩種實現(xiàn)方式。 收益水平及結(jié)構(gòu) 投資收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，平均收益水平在行業(yè)發(fā)展初期高于房地產(chǎn)業(yè)平均收益水平。 收益結(jié)構(gòu)為一次性收益與長期穩(wěn)定收益相結(jié)合，兩種收益方式的收益比例因項目定位中產(chǎn)品配比的不同而不同。 4、金融產(chǎn)品經(jīng)營模式（外國） 收益實現(xiàn)方式 通過各種信托保險方式推出“以房養(yǎng)老”“以物養(yǎng)老”等金融產(chǎn)品。收益水平及結(jié)構(gòu)通過各種特殊信托保險產(chǎn)品，可達(dá)到牟取長期利益的目的。但風(fēng)險和收益并存，由于以抵押物為基礎(chǔ)，所以在抵押物的價值和保值性上需要尤其注意。四、 北京老年住宅案例借鑒1、東方太陽城公園式大型養(yǎng)老基地（只售不租）物業(yè)類別獨棟、聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓項目特色復(fù)合地產(chǎn),低密居所,景觀居所建筑類別板樓 多層裝修狀況毛坯環(huán)線位置六環(huán)以外所屬商圈馬坡鄉(xiāng)順義購房圈物業(yè)地址順義潮白河畔交通狀況 955路公交從東直門直達(dá)社區(qū)內(nèi)；經(jīng)望和橋走京承高速至后沙峪出口，東行經(jīng)羅馬環(huán)島至開盤時間2009-08-01入住時間現(xiàn)房占地面積 234萬建筑面積 80萬容 積 率0.80綠 化 率80%戶 數(shù)總共 2000 戶 當(dāng)期 1196 戶房型 105-843物 業(yè) 費2.45元/月物業(yè)公司北京順欣陽光物業(yè)管理有限公司開 發(fā) 商東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司售樓地址順義區(qū)潮白河畔（項目現(xiàn)場）房價 均價16500元/，三期琴湖灣在售戶型包括110二居，139-170三居，190四居。東方太陽城，總占地面積234萬，內(nèi)含16萬湖水、75萬運動休閑綠地，而建筑面積僅80萬，有點式公寓、板式公寓、連廊公寓、聯(lián)體別墅、獨棟別墅、四合院等，社區(qū)周邊更有7000畝10萬株林木環(huán)繞。整個社區(qū)分三期建設(shè)。社區(qū)配備了高品質(zhì)的社區(qū)中心、康體中心、商業(yè)街以及酒店度假場所，為社區(qū)的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服務(wù)和文化活動。社區(qū)圖書館藏書近萬冊，在閱覽室里上網(wǎng)、看報、瀏覽雜志一應(yīng)俱全。商業(yè)街開辟了藝術(shù)畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的“老年大學(xué)”也陸續(xù)開課：隸書班、太極扇班、形體芭蕾班、電腦初級班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級班、門球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國畫班、鋼琴班、古箏班、二胡班等應(yīng)有盡有。專業(yè)級的多功能劇場，不僅承擔(dān)了為社區(qū)居民放映電影、周末舞會等日常文化功能，還在各種節(jié)日、主題日中舉辦了多次大型晚會、展演以及文化論壇。l 環(huán)境系統(tǒng)約2000畝潮白河近10萬株原生樹近20萬社區(qū)生態(tài)湖節(jié)能環(huán)保的水源地源熱泵系統(tǒng)75萬運動休閑綠地 高綠化覆蓋率高達(dá)4000個/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放l 專屬定制全社區(qū)無障礙設(shè)計智能卡托管、電話探視、入住全程代理等諸項社區(qū)服務(wù)世界知名的景觀與建筑設(shè)計公司美國sasaki鼎力打造“老年大學(xué)”，教室、閱覽室，豐富退休人生順欣陽光物業(yè)，高品質(zhì)貼心服務(wù)，連續(xù)三年社區(qū)滿意度調(diào)查逾90%l 成品配置期、期，五組團(tuán)成熟入住 東方太陽城醫(yī)院（一級綜合性醫(yī)院），醫(yī)療護(hù)航，守護(hù)健康東方嘉賓國際酒店，五星級標(biāo)準(zhǔn)大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池5萬太陽會所，商務(wù)會議，餐飲休閑匯佳幼兒園2、北京太陽城北京最早的綜合性養(yǎng)老社區(qū)（租售結(jié)合）物業(yè)類別住宅、公寓項目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所,酒店式公寓建筑類別板樓 多層裝修狀況精裝修環(huán)線位置五至六環(huán)所屬商圈立湯路物業(yè)地址昌平小湯山東三旗馬坊橋東交通狀況老年公寓位于小湯山療養(yǎng)區(qū)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場17公里、南距亞運村開盤時間2011-05入住時間2010-05容 積 率0.80綠 化 率50%戶 數(shù)總共 3800 戶預(yù)售許可證京房售證字(2007)316號物 業(yè) 費2.50元/月物業(yè)公司北京寶氏華商物業(yè)管理公司開 發(fā) 商北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓地址昌平小湯山東三旗馬坊橋東房價 均價15000元/，目前尾房戶型面積為50-70一居，精裝修價格1500元/平，為40年產(chǎn)權(quán)。住宅部分已售完租金 銀齡國際，視醫(yī)療保證金預(yù)存數(shù)量，租金相應(yīng)下降，不同房型租金約為2100-3600元/月不等北京太陽城座落于北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場17公里、南距亞運村15公里。社區(qū)周邊有綠色長廊、百里長河、千畝果園、萬畝草坪。交通十分便利,912、949、358等公交車及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過，乘車到達(dá)市區(qū)僅需20分鐘。其周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地。太陽城二期金色池塘：社區(qū)配套十分全面，集搶救、治療、健康咨詢、安養(yǎng)四大功能于一體的建筑面積達(dá)14800多的醫(yī)院已經(jīng)投入使用，5000多的購物中心和業(yè)主餐廳都為居住者帶來極大的便利。公建設(shè)施近八萬，占整個社區(qū)建筑面積的30%。社區(qū)內(nèi)有2萬的湖泊，加之以北側(cè)溫榆河形成社區(qū)濕地氣候。建筑類型：4層板樓 （醫(yī)用電梯、精裝修）北京太陽城三期：建筑用地面積為 25000；總建筑面積為 155300, 樓層狀況： 11棟六層、3棟九層。社區(qū)建有：北京太陽城醫(yī)院、國醫(yī)堂、文化宮、購物中心、家政服務(wù)中心、假日酒店、溫泉會館七大公建設(shè)施，讓業(yè)主不出社區(qū)，即可享受全方位的周到服務(wù)。l 銀齡國際收費標(biāo)準(zhǔn)押金（萬元）25北向單人間（元/月）25南向單人間（元/月）31西向雙人間（元/月）37南向豪華間（元/月）102100280030003600201700240026003100注：合同1-3年一簽，以上費用不含餐費、采暖費3、北京匯晨老年公寓福彩基金投資建設(shè)的出租型較高端社區(qū)（只租不售）項目一期物業(yè)類別 公寓項目特色 低密養(yǎng)老公寓建筑類別 4層板樓裝修狀況精裝修環(huán)線位置 五至六環(huán)所屬商圈立湯路物業(yè)地址 昌平區(qū)北七家，立湯路以東入住時間 2007年入住時間現(xiàn)房占地面積 規(guī)劃占地54萬（一期約1萬）建筑面積 規(guī)劃總建筑面積30萬（一期約4萬）容 積 率0.55綠 化 率45%戶 數(shù)規(guī)劃3000套左右， 6000個床位（一期288套房，712個床位）房型 48-112租金 2500-6300不等（隨押金數(shù)量、躉交年限不同而變化）項目定位：北京市老年社區(qū)是列入北京市“十五”時期老年人事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，向老年人提供養(yǎng)老生活服務(wù)的大型綜合性社會福利設(shè)施。匯晨老年公寓是北京市老年社區(qū)的一期工程，屬國內(nèi)首家具有國際水平的老年社區(qū)。服務(wù)理念：科學(xué)、人文、健康、尊嚴(yán)投資主體：匯晨老年公寓（項目一期）由北京福彩基金會投資建設(shè)，項目投資額約1.7億合作團(tuán)隊：護(hù)理機(jī)構(gòu)由日本來福宮集團(tuán)創(chuàng)始人與北京匯晨陽光投資管理有限公司合資而成，前者是日本大規(guī)模、高檔次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)之一，具有20多年的歷史，在東京有42家老年公寓，具有專業(yè)的護(hù)理技術(shù)及成熟的運作經(jīng)驗經(jīng)營現(xiàn)狀：288套房，712個床位，目前已入住約300名老人項目規(guī)劃用地813畝，規(guī)劃總建筑面積30萬平方米，規(guī)劃建設(shè)老人住房3000套左右，可容納6000名老年人入住。項目一期2007年入住，由四棟建筑構(gòu)成，包括公寓養(yǎng)老用房和近萬平方米的綜合服務(wù)中心，共占地147畝，其中公寓養(yǎng)老用房建筑面積29232平方米，有養(yǎng)老用房288套，可容納712位老人入住。項目二/三期投資主體尚未確定，預(yù)計未來5年內(nèi)會啟動，規(guī)劃建設(shè)社區(qū)服務(wù)中心、大型康復(fù)醫(yī)院、老年活動大學(xué)、公寓式養(yǎng)老用房、老年社區(qū)休閑會館預(yù)計項目建成后將成為北京市規(guī)模最大的綜合性國際養(yǎng)老社區(qū)。 l 收費標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)間（48.6平米）小套間（65.6平米）標(biāo)準(zhǔn)套間（80.5平米）大套間（112平米）押金（萬元）標(biāo)準(zhǔn)費用床位/月躉交1年躉交2年標(biāo)準(zhǔn)費用躉交1年躉交2年標(biāo)準(zhǔn)費用躉交1年躉交2年標(biāo)準(zhǔn)費用躉交1年躉交2年優(yōu)惠8%優(yōu)惠12%優(yōu)惠8%優(yōu)惠12%優(yōu)惠8%優(yōu)惠12%優(yōu)惠8%優(yōu)惠12%5435040023828528048584646630057965544630057965544104180384636785080467444706130564053946130564053942038503542338847804398420658005336510458005336510430351032293089444040853907546050234805546050234805502850262225083780347833264800441642244800441642244、將府莊園澳洲模式引入，高端綜合性養(yǎng)老社區(qū)（只租不售）物業(yè)類別 別墅 公寓（無產(chǎn)權(quán)）項目特色 豐富配套養(yǎng)老環(huán)境建筑類別 雙拼別墅 小高層小戶型公寓裝修狀況精裝修環(huán)線位置 五至六環(huán)所屬商圈無物業(yè)地址 朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)入住時間 2011年入住時間現(xiàn)房占地面積 規(guī)劃占地38萬建筑面積 11萬容 積 率0.33綠 化 率90%戶 數(shù)獨棟73棟，公寓516套房型 獨棟300-500，公寓50-110租金 分短租和長租，小戶型34-52短租，大戶型90左右三居室長租。短租價格在5300-7000元不等將府莊園敬老院是經(jīng)北京市民政部門批準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)，由社會力量合作依法發(fā)起、興辦的非企業(yè)法人社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。將府莊園坐落于北京朝陽區(qū)環(huán)鐵綠化帶內(nèi)，占地38萬平方米，擁有90%綠化率，千畝園林、3萬平米水域。4萬平米龐大配套體系，囊括體育健身中心、將府俱樂部、月犁中醫(yī)醫(yī)院、康復(fù)護(hù)理中心、長者國際會館、高爾夫球場、溫泉、泛舟、垂釣、散步、養(yǎng)花喂鳥、讀書對棋、品茗賞畫更有先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備、名醫(yī)坐堂問診、養(yǎng)生、養(yǎng)老、醫(yī)療、娛樂多位一體，悉心呵護(hù)老人健康的同時，更加關(guān)注于銀發(fā)貴族的精神需求，讓夕陽人生更加絢麗多彩。 澳洲模式引入，打造高端護(hù)理服務(wù) 摒棄傳統(tǒng)“養(yǎng)老院”模式，斥資千萬跨海邀約aspex、bass care、amrc三家知名公司，從規(guī)劃管理、運營執(zhí)行、到資源引進(jìn)，全方位創(chuàng)造中國老年護(hù)理國際品質(zhì)。引入先進(jìn)養(yǎng)老理念，充分汲取澳洲一個世紀(jì)的養(yǎng)老護(hù)理經(jīng)驗與中國幾千年的敬孝理念,將居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老完美結(jié)合。 針對每一位住戶不同的價值、能力、健康、喜好以及住戶在身體、精神和社會各個層面的需求和選擇等，量身定制專屬護(hù)理方案，并提供一個安全，友好，和諧的老年社區(qū)，為入住老人提供全方位、多元化的護(hù)理服務(wù)。 完善醫(yī)療配備，實力保障無憂康健 精良的護(hù)理設(shè)備均由資深專家深入研究設(shè)計。除配備必要急救設(shè)備外，更加考慮老人日常生活細(xì)節(jié)，配備了適合不同老人的護(hù)理床,洗頭洗澡設(shè)備,移動式移位機(jī)等生活設(shè)備，以及幫助生活不能自理及半自理老人的解決功能鍛煉和沐浴如廁等實際問題的人性設(shè)備等。方便老人生活的同時，更為父母提供了更多健康與舒心。 便捷居住空間，無障礙養(yǎng)老新體驗 70多座多戶村落式養(yǎng)老公寓，多層護(hù)理型養(yǎng)老公寓與多層自理型養(yǎng)老公寓環(huán)繞水域建成，獨享戶戶景觀視野的延展開闊。針對不同需求安置醫(yī)療護(hù)理系統(tǒng)，滿足長居與短住的階段健康要求。每樓層設(shè)有護(hù)理服務(wù)站，每個單元增設(shè)醫(yī)用電梯，室內(nèi)設(shè)有可供輪椅進(jìn)出衛(wèi)生間、淋浴間，安全扶手馬桶間，輪椅進(jìn)出加大門框、緊急救助按鈕。全部硬件設(shè)施以無障礙順達(dá)理念規(guī)劃，細(xì)膩設(shè)施，安全呵護(hù)每一個細(xì)節(jié)，讓養(yǎng)老24小時無后顧之憂。園內(nèi)建筑：1、長者國際會館：130002、康復(fù)中心：65003、月犁中醫(yī)醫(yī)院：18004、管理服務(wù)中心：50005、將府俱樂部：110006、水域面積：51000收費標(biāo)準(zhǔn)：出租類型短租類長租類居住類型單人間雙人間三居室房屋面積345290租價5300元/月7000元/月300萬元/50年餐費900元/月/人護(hù)理費2000-5000元/月 5、英智老年公寓面向生活不能自理的老年人（只租不售）物業(yè)類別 公寓項目特色 護(hù)理型養(yǎng)老公寓建筑類別 5層多層板樓裝修狀況 簡裝修環(huán)線位置 四至五環(huán)所屬商圈朝青板塊物業(yè)地址 朝陽區(qū)紅領(lǐng)巾橋東入住時間 2000年入住時間現(xiàn)房占地面積 1500建筑面積 7500容 積 率 - 綠 化 率 -戶 數(shù)共85個房間房型 20-30租金 單人間4000元/月，雙人間4800元/月（護(hù)理費3600元/月）項目定位：讓老人有所依靠，讓兒女無后顧之憂服務(wù)種類：英智老年公寓主要以護(hù)理為主，接收的都是喪失部分或是喪失全部自理能力的老人。主要服務(wù)有康復(fù)，護(hù)理，門診，簡單娛樂等。經(jīng)營現(xiàn)狀： 目前公寓內(nèi)房間全部出租，沒有空閑居所。 五、 各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營現(xiàn)狀六、 老年住宅規(guī)劃要求老年社區(qū)在規(guī)劃上要有針對性的為老年人的不便進(jìn)行一些特殊的規(guī)劃，從社區(qū)規(guī)劃、綠化景觀和交通布局等等方面為老年人考慮，達(dá)到方便他們生活的目的。1、社區(qū)規(guī)劃l 道路人車分流，避免老人的行動不便而與車發(fā)生危險，l 無障礙設(shè)計，為老人的不方便生活提供處處提供方便，l 開闊空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，l 增加休息座椅，方便老人隨時休息。社區(qū)為老齡社區(qū)，在設(shè)計中充分考慮無障礙設(shè)計，在社區(qū)服務(wù)中提供高水準(zhǔn)的服務(wù)，使之成為養(yǎng)老居住的理想家園。在規(guī)劃設(shè)計中結(jié)合地域的風(fēng)土、氣候等自然因素，在設(shè)計中充分體現(xiàn)地域性的老齡居住社區(qū)。圍繞人與自然親和的理念，將社區(qū)內(nèi)的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設(shè)計，在社區(qū)內(nèi)形成建筑與環(huán)境和諧的布局構(gòu)成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區(qū)內(nèi)的建筑物連接，使得社區(qū)內(nèi)的建筑物之間形成自然連接。2、社區(qū)組成l 多層公寓為主；l 多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動中心）；l 配餐中心（就餐、配送）；l 休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）；l 老年醫(yī)院及護(hù)理院；l 會所（游泳池、健身房、水療館、會務(wù)活動中心）；l 商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；l 綠化景觀，（綠化覆蓋率50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；l 風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）；l 戶外活動場地、停車場。3、綠化景觀 景觀設(shè)計上注意體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)人與自然和諧的設(shè)計理念，綠化周線結(jié)合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯(lián)系，使得該區(qū)域內(nèi)的建筑和自然可以很好的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)；在綠化設(shè)計上力求體現(xiàn)現(xiàn)代都市中人群對郊區(qū)的田園生活情趣的向往，在小區(qū)內(nèi)用盡可能多的綠化使小區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境與自然氣候相符合，達(dá)到一種田園生活的居住理念。在環(huán)境設(shè)計中還特別考慮到社區(qū)是針對老齡人群，在設(shè)計中按照無障礙規(guī)范設(shè)計，使得居者能生活愉快，心情舒暢。 4、交通布局人車分流，小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)無障礙環(huán)行步道人流入口處設(shè)置在離公交車站較近的位置。建設(shè)具有東方人文色彩和濃郁古典風(fēng)情，又具現(xiàn)代時尚感的、靜謐的居住氛圍。綠化配置以東方古典園林常用的竹、松、梅等為主 集中綠化由開闊的草坪綠化和具有集合功能的大小型廣場組合而成合理的規(guī)劃布局是實現(xiàn)各種功能的基礎(chǔ)，對老年住宅而言，其主要的客戶為老年人，因此只有在功能布局、小區(qū)規(guī)劃等等各個環(huán)節(jié)體貼老年人的方便，才能真正實現(xiàn)的老年住宅。七、 老年住宅的配套要求1、智能化配置圍繞人與自然親和的設(shè)計理念，將社區(qū)內(nèi)的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設(shè)計，在社區(qū)內(nèi)形成建筑與環(huán)境和諧的布局構(gòu)成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區(qū)內(nèi)的建筑物連接，使得社區(qū)內(nèi)的建筑物之間形成自然連接。l 紅外線保安系統(tǒng)、對講門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)等安防系統(tǒng)；l 每戶（間）設(shè)置無線呼救系統(tǒng)，內(nèi)部小總機(jī)； l 無線定位求助系統(tǒng)l 社區(qū)一卡通服務(wù)；l 防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線報警裝置）、防火煙感系統(tǒng)、煤氣泄漏報警裝置；l 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、數(shù)字電視；l 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 社區(qū)內(nèi)較為密集的定點設(shè)置sos的緊急呼叫系統(tǒng)； l 考慮部分殘障人士的需求，設(shè)置盲道等通道； l 電子公告板（中、英雙語）、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)l 車輛管理系統(tǒng)； l 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。 2、會所除了常規(guī)的“洗衣中心、社區(qū)服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等等之外，還應(yīng)規(guī)劃設(shè)計有：l “國際會議中心”：定期舉辦大型的國內(nèi)、國際性的各類研討會和活動； l 多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會等；l “創(chuàng)業(yè)天地”：充分調(diào)動老人參與社區(qū)管理的積極性，發(fā)揮老年人的專長，力爭滿足老人老有所為的心理；l “幼兒園”：滿足 “含飴弄孫”的心理需求，并方便共居者的子女教育；l 文體娛競賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動需求； l 以單元幢或組團(tuán)家長制組織：給予人們在城市中的一種參與感與活動力。3、電梯l 電梯多采用醫(yī)院專用的長方形柜型電梯，方便擔(dān)架搭乘；l 電梯按鍵上也會有普通位置的按鍵設(shè)置，也會增加為殘疾人或是行動不方便的老人專門設(shè)置的電梯按鍵；l 電梯播報的聲音也會比普通電梯大，以照顧聽力不是很好的老人。4、商業(yè)以特色主題文化商業(yè)設(shè)施配合生活服務(wù)功能商業(yè)。除對一般居民外，需注入針對老年及休閑、文化、觀光的特殊商業(yè)服務(wù)。 比如：當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)店、特色餐飲店、花鳥店、古董藝品、戲曲茶樓、醫(yī)療保健用品商店、特色服裝店，書店等。5、配套養(yǎng)老、度假、居住、文化、休閑、娛樂、購物、學(xué)習(xí)、創(chuàng)業(yè)、健身于一體 l 生活配套設(shè)施：超市、菜場、美容美發(fā)、洗衣房l 服務(wù)設(shè)施：醫(yī)療保健中心、餐飲、茶室等等l 娛樂設(shè)施： 閱覽室、多功能娛樂廳、棋牌室等 l 醫(yī)療保健設(shè)施：診所、醫(yī)療室、醫(yī)療咨詢等 l 健身設(shè)施：室內(nèi)游泳池、健身房等l 文化設(shè)施：老年大學(xué)、藏書閣、書法繪畫廳等 八、 老年住宅的服務(wù)（服務(wù)內(nèi)容、團(tuán)隊組織、資源配置）1、老年醫(yī)院及護(hù)理院l 老年醫(yī)院：位于親和源護(hù)理大樓1-3層，設(shè)門（急）診部、住院部。門診部設(shè)外科、內(nèi)科、耳鼻喉科、皮膚科、康復(fù)醫(yī)學(xué)科、中醫(yī)科、檢驗科、醫(yī)學(xué)影像科、老年特色?？频取 護(hù)理院：位于親和源護(hù)理大樓4-11層，共設(shè)300張床位，分甲等和乙等兩種床位。2、生活機(jī)能配備l 清潔服務(wù)： l 代購、代訂服務(wù)： l 公寓的醫(yī)護(hù)人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時醫(yī)療，大病及時送醫(yī)院治療；l 寵物托管服務(wù)； l 郵政收發(fā)、定時提醒等服務(wù)；l 旅游活動安排服務(wù) l 健身培訓(xùn)、輔導(dǎo)及陪練 l 日常醫(yī)療保健指導(dǎo) l 花卉、盆景藝術(shù)指導(dǎo) l 聯(lián)誼沙龍、互助小組l 其他為老年人提供的特殊服務(wù)。 通過系統(tǒng)全面的服務(wù)，為老年人的生活的方方面面提供保證，使老人能夠在老年住宅里享受剩余人生歲月的快樂。九、 老年住宅的價格序號項目名稱產(chǎn)品類型押金或應(yīng)急保證金租金、售價戶型1東方太陽城只售不租無售價16500元/110二居，139-170三居，190四居2北京太陽城租售結(jié)合無售價15000元/尾盤在售50-70一居10-20萬元不等1700-3600元/25-37大開間3匯晨老年公寓只租不售5-50萬元不等2500-6300元/48-1124將府莊園只租不售20萬元小戶型短租： 34-52，5300-7000元/不等；大戶型長租： 90三居室，300萬元/50年公寓50-1105英智老年公寓只租不售押一付三單人間4000元/月，雙人間4800元/月（另：護(hù)理費3600元/月）20-30 北京的大型老年住宅均集中在朝陽、昌平、順義等區(qū)域； 售價集中在15000-16500元/之間，戶型1-4居不等，主力戶型為50-110的1-2居室； 租金集中在2500-5000元/月之間，大部分均需要交納約10-20萬不等的押金或應(yīng)急保證金。十、 老年住宅的投資（建設(shè)、園林、配套、人員）第二章 老年住宅經(jīng)營模式研究一、 老年住宅推廣方式研究二、 老年住宅營銷方式研究（名稱探討：老年住宅、養(yǎng)老住宅、養(yǎng)生住宅、健康住宅）三、 老年住宅目標(biāo)客群研究四、 老年住宅訴求點研究五、 老年住宅經(jīng)營方式研究（以舊換新、以租代購、長租、短租、返本銷售、基金型、股東型、增值服務(wù)）六、 老年住宅開發(fā)成本研究七、 老年住宅投資回報研究第三章 北京老年住宅的需求研究一、 老年人分類研究2011年底，中國老年學(xué)學(xué)會養(yǎng)老與護(hù)理專業(yè)委員會對北京市場開展了老年養(yǎng)老需求的社會調(diào)查，主要調(diào)查結(jié)果如下：1、性別比例男性占46.57%，女性占53.43%。男女比例基本協(xié)調(diào)；2、婚姻狀況有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是喪偶，僅占14.5%；最后是離婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所調(diào)查的總體樣本中，大多數(shù)老人還是有配偶的；3、文化程度中小學(xué)、初中、高中、大專及以上所占的比例依次增加，分別為11.9%、21.8%、23.3%和43%。大專以上文化程度的占總樣本的43%；4、家庭同住人員配偶、兒子、女兒、孫子/女、其他、保姆和親友所占比例依次下降，應(yīng)答人數(shù)百分比分別為40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高；5、包括自己在內(nèi)的家庭人數(shù)家庭總?cè)藬?shù)中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分別為26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%，2-3口家庭占到了50%以上；6、健康狀況健康狀況一般所占的比例最高，達(dá)44.6%；其次是比較好，占37.8%；然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分別占7.8%和0.6%。大多數(shù)調(diào)查對象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到10%的老人的健康狀況是令人擔(dān)憂的；7、自理情況完全自理、需要一定的照顧和基本不能自理所占的比例分別為87.9%、11.1%和1.1%；8、現(xiàn)住房類型板樓高達(dá)64.3%；其次為塔樓，占20.9%；最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%。大多數(shù)老年人住在板樓和塔樓中，只有很少數(shù)住在平房或其他類型的房屋中；9、現(xiàn)居住面積現(xiàn)在居住面積為50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分別為16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。可見70%的老年人現(xiàn)在的居住面積在50-110平米之間；10、個人月均收入1000-1500元的最多，占31.1%；其次為1500-2000元和1000元以下，分別占19%和18.2%； 50%的調(diào)查對象的月平均收入在1000-2000元之間，2000元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下；11、家庭月均收入家庭月平均收入在1000元以下、1000-1500元、1500-2000元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上的分別占回答總數(shù)的18.88%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18.33%，由此可見，50%以上的家庭月收入在2000元以下，當(dāng)然也有近20%的家庭月收入在3500元以上。二、 意向客群研究1、 入住老年公寓意愿有55.6%的調(diào)查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在老年公寓，有44.4%的調(diào)查對象不考慮在老年公寓養(yǎng)老。2、在選擇老年公寓時，國有和民營是關(guān)鍵的選擇嗎只要服務(wù)和設(shè)施好，都可以選擇的所占比例最高，占58.6%；只選國有的占26.7%；不能確定的占10.7%；民營的也沒關(guān)系的占4%。總體來講，只有26.7%的被試只選國家開辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，除去不能確定的10.7%外，62.6%的調(diào)查對象有選擇民營機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老的傾向。3、養(yǎng)老住房考慮96人未對本題作答外，在做出回答的858名調(diào)查對象中，在經(jīng)濟(jì)情況允許的情況下，不考慮購買一套專為養(yǎng)老的住房的比例高達(dá)69.7%；考慮購買的占24.2%；不能確定的僅有6.1%。4、希望選擇的養(yǎng)老住房面積58.6%的調(diào)查對象希望居住在60平米左右的兩居室里；24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里；只有16.7%的調(diào)查對象希望住在100平米以上的多居室里。 5、更喜歡的老年公寓類型59.24%的老人選擇住在樓高六層、帶電梯的a公寓中；40.76%的老人選擇住在樓高三層、不帶電梯的b公寓中。 6、更愿意選擇的房間類型高達(dá)77.5%的調(diào)查對象更愿意選擇公用樓梯的平層式住宅；只有22.5%的調(diào)查對象更愿意選擇戶內(nèi)帶樓梯的躍層式住宅。7、老年公寓環(huán)境在交通便利的情況下，選擇方便同時吵鬧的市區(qū)的調(diào)查對象占24%；選擇距離遠(yuǎn)同時安靜的郊區(qū)的老人占68.3%；選擇其他類型的僅占7.8%從入住意愿上可以看出，一半以上的老人能夠接受入住養(yǎng)老公寓，從絕對數(shù)量上來說，這是一個相當(dāng)龐大的數(shù)字，北京的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)大有可為；從老年公寓設(shè)施服務(wù)需求上看，老年人對醫(yī)療保障等方面要求比較高，說明養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)各種活動及精神撫慰等軟件方面要求很高；在費用支付來源中，自己支付的占絕對比例，以此，需結(jié)合老年人的消費習(xí)慣，開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。三、 意向客群需求研究1、 面積需求 老年人的居所需求一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型。 據(jù)調(diào)查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有15；而一般公寓中，老人平均居住面積可達(dá)30。2、 戶型需求 房型以緊湊小房型為主。 主臥面積設(shè)計得寬闊舒適，而客廳通常比較小。 供老年人用的門把手、應(yīng)擺把式、開鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形，以適應(yīng)老年人握裹力和視力不強(qiáng)的特點。 有大陽臺，方便老年人曬太陽。 南北通透，便于通風(fēng)。3、 醫(yī)療需求老年公寓除擁有專業(yè)的醫(yī)務(wù)人員外，61.6%的調(diào)查對象認(rèn)為還應(yīng)具備老年?？漆t(yī)院，36%的老人認(rèn)為還應(yīng)具備醫(yī)務(wù)室，只有2.4%的老人認(rèn)為應(yīng)該具備其他 4、必備設(shè)施需求如下表所示，在希望老年公寓必備的設(shè)施服務(wù)的諸選項中，以“應(yīng)答人數(shù)百分比”為例，選擇餐廳的比例最高，達(dá)15.4%；其次為圖書室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小賣部和棋牌室，分別占13.1%和11.4%；最后依次是美發(fā)室、種植、茶室、垂釣、門球和其他。 老年公寓必備設(shè)施服務(wù)必備設(shè)施應(yīng)答頻次應(yīng)答人數(shù)百分比應(yīng)答次數(shù)百分比圖書室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂釣1403.715.8門球1213.213.7餐廳58915.466.6小賣部50013.156.5茶室2225.825.1美發(fā)室3439.038.8種植3208.436.2其他601.66.8總計3815100.0431.15、必備設(shè)備需求在做出回答的886名調(diào)查對象中，以應(yīng)答次數(shù)百分比為變量比較依據(jù)，從高到低依次為電話、電視、呼救系統(tǒng)、冰箱、洗衣機(jī)、餐桌、安全扶手、浴缸、寫字臺、書柜、電腦和其他，分別占應(yīng)答人數(shù)的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。 老年公寓必備服務(wù)項必備服務(wù)必備服務(wù)應(yīng)答人數(shù)百分比應(yīng)答次數(shù)百分比定期體檢704 22.080.0日常保健477 14.954.2日常護(hù)理382 11.943.4送餐服務(wù) 40912.846.5定期郊游461 14.452.4定期聯(lián)歡32010.036.4老年大學(xué)2638.229.9法律咨詢175 5.519.9法律咨詢12 0.41.4總計3203100.0364.0四、 購買行為調(diào)查1、 費用支付形式在支付養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)費用時，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只選擇每月支付；不考慮一次性支付的占10.6%；價格和服務(wù)有優(yōu)惠時或可以獲得經(jīng)濟(jì)回報時選擇一次性支付的分別占9.2%和2.4%。 2、 費用承受能力在基本的居住、飲食、醫(yī)療等要求得到滿足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的費用在1000到1200元之間；26.7%的調(diào)查對象可以承受每月1200-1500元的費用；9.2%的老人選擇1500-2000元；能每月承受2000元以上費用的很少，只占1.9%。 3、 一次性費用支付能力選擇不考慮的比例最高，占58.2%，以下依次為選擇15萬、20萬、25萬、30萬、35萬、40萬、45萬。4、 費用支付來源選擇用自己的積蓄負(fù)擔(dān)費用的占最大的比例為71.3%，以此為用住房置換、子女的資助和其他。5、 目前擁有的理財方式選擇銀行儲蓄作為里采訪時的比例最高為89.5%，其它依次為國債、基金房地產(chǎn)、信托。 6、 未來投資計劃在未來六個月的投資計劃中選擇儲蓄的比例最高為59%，其它依次為國債、人民幣理財、基金、房地產(chǎn)、氣候、信托。 7、 期望的投資回報率在期望的投資回報率中，5%的回報率選擇最高為48.5%，其它依次為10%、2%、7%。 五、 社會行為調(diào)查1、 入住人員要求在共同生活的人群要求中，希望與自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次為普通人群、高級知識份子。 2、 合住意愿選擇合住意愿中，愿意自己居住的比例最高為44%，其它依次為生活習(xí)慣相同和愿意合住。3、 希望子女看望周期在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相對最高，分別為40.1%和39.3%，其它依次為半年和無所謂。 4、 心理健康服務(wù)需求在心理服務(wù)需求上選擇組織活動的比例最高為50.9%，其它依次為無所謂和需要專業(yè)人員。 5、 參與工作的意愿在選擇參與社會工作的選擇上選擇可以的比例最高為50.4%,其它依次為無所謂、不完全、不愿意。 6、 日常用品的使用在使用日常用品的選擇上選擇使用自己的比例最高為71.3%，其它依次為無所謂、統(tǒng)一提供。 六、 老年住宅需求量預(yù)測2000年北京市60歲及以上的老年人口已達(dá)170.2萬人，在總?cè)丝谥械谋戎貫?2.5%，與1990年相比，老年人口總量增加了60.8萬人，增長幅度為55.6%，年平均增長率為4.4%，在總?cè)丝谥械谋戎厣仙?.4個百分點。北京已經(jīng)進(jìn)入老年型城市。人口的老齡化對傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念造成了沖擊，也為老年住宅和老年公寓市場帶來了需求。1、 隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的傳統(tǒng)觀念在人口老化的今天不斷受到?jīng)_擊，與此同時，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。目前“4：2：1”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2。有47的老人希望與子女共同生活，52.4的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2的老人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6仍愿與子女分開住，有15.4的則希望與子女同住（城市規(guī)劃2002年第3期）。可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。2、 社會上的“空巢家庭”逐漸增多在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30，未來10年，“空巢家庭”將成為老人