2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（四）.doc

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（四）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自19972002年分別為3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為（）元m2。a4120b4149c4184d42162、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)建筑面積，屬于（）。a單元估算法b單位指標(biāo)估算法c概算指標(biāo)法d工程量近似匡算法3、某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)改由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為（）元/m2。a.2139b.2146c.2651d.26594、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（）。a80b120c171d2005、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。a最低價(jià)格b最高價(jià)格c平均價(jià)格d成交價(jià)格6、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。a審計(jì)費(fèi)b利息c外匯、匯兌凈損失d融資代理費(fèi)7、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。a.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期b.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期c.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期d.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期8、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是（）。a估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在b估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在c估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去d估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去9、甲寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，年還本付息額為15萬(wàn)元；乙寫(xiě)字摟購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為200萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元，年還本付息額為10萬(wàn)元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫(xiě)字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。a.甲乙b.甲乙c.甲=乙d.無(wú)法判斷10、銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（）風(fēng)險(xiǎn)。a信用b管理c法律d操作11、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。a37b40c60d6312、甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75和80，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（）風(fēng)險(xiǎn)。a市場(chǎng)b財(cái)務(wù)c政策d經(jīng)營(yíng)13、現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的（）分析。a財(cái)務(wù)盈利能力b清償能力c資金平衡情況d營(yíng)運(yùn)能力14、在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按（）計(jì)算的。a綜合利率b貸款利率c折現(xiàn)率d機(jī)會(huì)成本15、銀行為某家庭提供了年利率為6、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2716、現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50，半年和一年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15，則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。a.766b.791c.913d.104617、某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。（提供）a建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2b建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2c建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2d建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m218、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5，則購(gòu)房者的首次還款額是（）元。a204.08b356.72c508.91d666.6719、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。a280b285c290d29520、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（）。a1112b1136c11661d129521、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為（）元/m2。（提供）a849b865c882d91522、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（）。a固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款b固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整c固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款d成本加浮動(dòng)酬金合同23、由城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。a選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)b規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)c建設(shè)用地規(guī)劃許可證d建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證24、某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬(wàn)元，則從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額將減少（）元。a544.10b555.10c1776.32d2109.3825、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線(xiàn)法計(jì)算文具建筑物的成新率為（）。（提供）a80b82c83d9226、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（）。a0.4月b2.5月c0.4年d2.5年27、剩余法在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地中運(yùn)用得()a.最少b.最為廣泛c.最難d.最一般28、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10。該商鋪的價(jià)值為（）萬(wàn)元。a.521b.533c.695d.71129、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開(kāi)發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的4計(jì)，管理費(fèi)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。（提供）a1067b1070c1087d114130、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5繳納有關(guān)稅費(fèi)，買(mǎi)方按正常價(jià)格的3繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。a2427b2500c2575d263231、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（）。a保本點(diǎn)分析b敏感性分析c現(xiàn)金流量分析d統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析32、在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物業(yè)。a收益性b工業(yè)性c居住性d特殊性33、某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬(wàn)元。a.400b.628c.656d.70034、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元。a2400b2580c2607d276035、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的()a.迅速估價(jià)方法b.較慢估價(jià)法c.簡(jiǎn)易法d.延遲法二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、確定路線(xiàn)價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（）等的要求。a一面臨街b兩面臨街c土地形狀為矩形d土地形狀為正方形e容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率2、在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有()。a空置量b房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)c平均建設(shè)周期d吸納率e失業(yè)率3、房地產(chǎn)的用途可以分為大類(lèi)用途和小類(lèi)用途。下列不是大類(lèi)用途名稱(chēng)的是()a.百貨大樓b.普通住宅c.辦公樓d.旅館e.倉(cāng)庫(kù)4、新建成的建筑物價(jià)值包括()。a、取得土地的成本；b、建筑物建設(shè)成本；c、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用；d、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)；e、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。5、收益乘數(shù)有（）。a毛租金乘數(shù)b利潤(rùn)乘數(shù)c凈收益乘數(shù)d銷(xiāo)售收入乘數(shù)e潛在毛收入乘數(shù)6、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有()。a資產(chǎn)負(fù)債表b投資計(jì)劃與資金籌措表c借款還本付息估算表d資金來(lái)源與運(yùn)用表e損益表7、投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（）。a以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn)b以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià)c以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià)d雙方可以重新商議價(jià)格e該投標(biāo)報(bào)價(jià)無(wú)效8、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說(shuō)法中，正確的有（）。a房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命b自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)c如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命d房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)e房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間9、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。a基準(zhǔn)收益率b目標(biāo)收益率c出租率或空置率提供d毛租金收入e運(yùn)營(yíng)成本10、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢(shì)11、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。（提供）a可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同b可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合c可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)d可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格e可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同12、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于()。a、房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)的潛力b、將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)c、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式d、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)e、正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值13、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（）。a期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案b期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案c標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案d標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案e標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案14、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度15、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。a按份共有所有權(quán)b專(zhuān)有部分所有權(quán)c共同關(guān)系成員權(quán)d共同部分持份權(quán)e長(zhǎng)期使用和租賃三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)所表示的只能是資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)，而不是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)。（）2、個(gè)人住房抵押貸款不屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款。（）3、地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）4、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。（）5、在成本法中，只有貸款計(jì)算利息，而自有資金則無(wú)需計(jì)算利息。6、在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。（）7、當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅增加。（）8、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論其開(kāi)發(fā)模式如何，其投入開(kāi)發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。（）9、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。（）10、對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（）11、如果房地產(chǎn)市場(chǎng)越穩(wěn)定，假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果越可靠。12、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比。（）13、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為潛在毛租金收入。（）14、在非線(xiàn)盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。（）15、某房產(chǎn)年折舊率為1.6，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，按直線(xiàn)法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為年中集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%，年利率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為90萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。門(mén)窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為140萬(wàn)元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格（土地資本化率為8%）。 2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000m2，地下車(chē)位230個(gè)（10000m2）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金；第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車(chē)位從第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，第二、三、四年的凈銷(xiāo)售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開(kāi)始出租，出租率為90，租金為3000元/m2年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20；服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。提供假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25。在貸款利息最少條件下，求：1、該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。2、該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。3、該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（四）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、c3、d4、a5、c6、a7、c8、c9、a10、a11、a12、b13、a14、d15、a16、d17、c18、b19、a20、c21、c22、a23、a24、b25、d26、d27、b28、a29、c30、d31、b32、a33、c34、a35、a二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、ace2、abd3、ab4、bcde5、ace6、ade7、ab8、abc9、bcde10、abc11、bcde12、ce13、ace14、ace15、bcd三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、（1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊（2）求土地的重新取得價(jià)格：因該土地使用權(quán)為40年，已過(guò)去了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價(jià)格為：v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94萬(wàn)元（3）計(jì)算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格：建安成本=600萬(wàn)元管理費(fèi)用=6003%=18萬(wàn)元投資利息=(600+18)40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54萬(wàn)元銷(xiāo)售稅費(fèi)=90萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=120萬(wàn)元建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格=600+18+33.54+90+120=861.54萬(wàn)元（4）計(jì)算建筑物的折舊額：門(mén)窗、墻面等損壞的折舊額=8萬(wàn)元裝修部分的折舊額=1401/53=84萬(wàn)元設(shè)備部分的折舊額=1001/103=30萬(wàn)元長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=(861.548140100)1/383=48.44萬(wàn)元建筑物的折舊總額=8+84+30+48.44=170.44萬(wàn)元該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=390.94+861.54170.44=1082.04萬(wàn)元 2、自有資金投入總額=3500035=12250萬(wàn)元第一年初投入9000萬(wàn)元；第二年初投入13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金，10000萬(wàn)元貸款；第二年末收入7750萬(wàn)元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250=5500萬(wàn)元；第三年末收入12600萬(wàn)元，全部與第四年初用于償還貸款；第四年末收入21650萬(wàn)元，足以?xún)斶€剩余貸款，并有余額；第五年末開(kāi)始每年收入3000905000(1-20)=1080萬(wàn)元租金；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬(wàn)元。1、第四年初償還貸款時(shí)，貸款本息合計(jì)10000(1+10)2+5000(1+10)=17600萬(wàn)元還款12600萬(wàn)元，仍需償還5000萬(wàn)元。第五年初償還剩余貸款5000(1+10)=5500萬(wàn)元因此借款計(jì)劃為第二年初借款10000萬(wàn)元，第三年初借款5000萬(wàn)元。還款計(jì)劃為第四年初償還12600萬(wàn)元，第五年初償還剩余5500萬(wàn)元。2、制作全部投資現(xiàn)金流量表0123456740+12600216501080108010801100-9000132505000npv-9000-13250-500012600216501080108010801100當(dāng)i1=15時(shí)，當(dāng)i2=16時(shí)，i1npv2=-398.6448用插值法求的firr=15.533、制作自有資金現(xiàn)金流量表0123456740+12600216501080108010801100-90003250126005500npv-9000-325000161501080108010801100按25報(bào)酬率計(jì)算，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