2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十三）.doc

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十三）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）。a估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在b估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在c估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去d估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去2、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（）m。a.22b.28c.38d.503、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。a、50b、250c、300d、3504、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。a出售b抵押c轉(zhuǎn)d經(jīng)營5、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。a、100b、300c、600d、9006、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。a.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法b.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用c.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房d.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余7、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8。折現(xiàn)率為12，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。（提供）a4023.04b4074.10c4768.50d5652.098、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。a土地購置貸款b土地儲(chǔ)備貸款c土地開發(fā)貸款d建投貸款9、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()a.街角地b.多面臨街地c.一面臨街地d.畸零地10、對于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（）。a1.2b1.5c120.5d16.711、房屋重新建造成本中應(yīng)包括()a.利息、利潤b.利息、利潤、稅費(fèi)c.利潤、稅費(fèi)d.利息、稅費(fèi)12、風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?)a商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大b商業(yè)投資的預(yù)測最難c商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測d商業(yè)人員無法競爭時(shí)心理變化很大13、估價(jià)報(bào)告書中說明的（）限定了其用途。a估價(jià)原則b估價(jià)方法c估價(jià)目的d估價(jià)對象狀況14、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（）。a土地費(fèi)用b前期工程費(fèi)c房屋開發(fā)費(fèi)d管理費(fèi)用15、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（）元/m2。a、3214b、3347c、3367d、345816、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（）萬元。a53.34b85.34c106.68d213.3617、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（）。a相對較高的收益水平b易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持c抵消通貨膨脹的影響d投資回收期較長18、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。（提供）a2020.80b2214.29c2336.45d2447.3719、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。a比較風(fēng)險(xiǎn)b通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)c時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)d資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)20、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取。a施工單位b建設(shè)單位c監(jiān)理單位d設(shè)計(jì)單位21、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。a抵押貸款還本付息b管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng)c公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供d保險(xiǎn)費(fèi)22、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15上升為25，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生（）萬元的貶值。a548.19b558.15c567.39d675.4023、建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的()a.生產(chǎn)成本規(guī)定的b.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的c.生產(chǎn)價(jià)格決定的d.壟斷利潤決定的24、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（）。a減少b增加c不變d同步遞減25、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價(jià)格最接近于（）元/m2。a4800b5124c5800d712426、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）。a成本導(dǎo)向定價(jià)法b購買者導(dǎo)向定價(jià)法c競爭導(dǎo)向定價(jià)法d市場導(dǎo)向定價(jià)法27、對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。a投資機(jī)會(huì)研究b初步可行性研究c詳細(xì)可行性研究d項(xiàng)目的評估和決策28、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由（）決定的。a、房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料b、房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料c、房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料d、估價(jià)人員選取的價(jià)格資料29、銷售稅金及附加不包括()。a、營業(yè)稅b、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加c、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)d、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅30、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ?。a更長的經(jīng)濟(jì)壽命b更顯著的各異性c更強(qiáng)的適應(yīng)性d更專業(yè)的物業(yè)管理31、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（）元。a544.10b555.10c1776.32d2109.3832、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）。a過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法b過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法c未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法d未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法33、下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場的是()a房屋出租b房地產(chǎn)抵押c土地使用權(quán)出讓d土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓34、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。a2427b2500c2575d263235、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。（提供）a43.2b50c56.8d70二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。a基準(zhǔn)收益率b目標(biāo)收益率c出租率或空置率提供d毛租金收入e運(yùn)營成本2、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。a資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)b日歷年度的年初c某一基準(zhǔn)時(shí)刻d既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)e既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)3、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有()。a資產(chǎn)負(fù)債表b投資計(jì)劃與資金籌措表c借款還本付息估算表d資金來源與運(yùn)用表e損益表4、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（）。a資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然b利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志提供c從消費(fèi)者角度來看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償d即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較e資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素等5、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。a、繁華程度b、臨街狀況c、容積率d、使用年限e、周圍環(huán)境6、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。a項(xiàng)目投資形成的可分配利潤b協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息c協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用d租售收益e股息7、長期預(yù)測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（）等。（提供）a收益法中預(yù)測未來的租金b收益法中對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整c填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏d比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力e成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格8、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（）。a投資房地產(chǎn)信托b購買住房抵押支持證券c購買房地產(chǎn)企業(yè)債券d購買物業(yè)用于出租經(jīng)營e購買土地進(jìn)行開發(fā)9、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（）。a第一階段b第二階段初期c第二階段后期d第三階段e第四階段10、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。a意外破壞的損毀b市場供給過量c建筑設(shè)計(jì)的缺陷d人們消費(fèi)觀念的改變e周圍環(huán)境條件惡化11、成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。a圖書館b鋼鐵廠c空置的寫字樓d單純的建筑物e加油站12、投資風(fēng)險(xiǎn)和投入資金缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是根據(jù)估價(jià)對象的（）等來確定的。a、規(guī)劃用途b、新舊程度c、規(guī)劃限制條件d、所在地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)狀況e、投資者管理水平13、城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是()a.用途、土地級(jí)別b.土地上附著物的質(zhì)量c.土地上附著物修建的日期d.原土地使用者是私人或集體e.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段14、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。a物理結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e總量結(jié)構(gòu)15、雋地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）。a該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平b消費(fèi)者的預(yù)期c該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本d該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平e房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。（）2、在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進(jìn)行。（）3、雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。（）4、在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價(jià)。（）5、個(gè)人住房抵押貸款不屬于購房者的消費(fèi)性貸款。（）6、開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。（）7、在房地產(chǎn)估價(jià)中，對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無關(guān)。（）8、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。（）9、債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤。（）10、房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測。（）11、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運(yùn)行管理為主，指導(dǎo)物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。()12、估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。（）13、建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()14、個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)只來自于申請貸款的購房者。（）15、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其()a共代理了多少項(xiàng)目b代理成交額是多少c人員素質(zhì)d代理的成功率有多大2、某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5，一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取8）。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十三）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、b3、b4、d5、d6、c7、c8、b9、c10、a11、b12、a13、c14、c15、b16、c17、d18、b19、b20、b21、a22、c23、b24、b25、c26、b27、b28、a29、d30、c31、b32、c33、c34、d35、c二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、bcde2、ace3、ade4、abce5、abe6、bc7、acd8、abc9、abc10、cd11、abd12、abd13、ae14、bcde15、acde三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、x四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、d2、a170=252萬元i1=(1+8)2-1=16.64承租人權(quán)益價(jià)值=107238+1117.60=218998萬元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 ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twl