2012年濟(jì)南藍(lán)天綠園項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)（63頁） .doc

藍(lán)天綠園物業(yè)管理投標(biāo)書濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司藍(lán)天綠園項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)投標(biāo)文件招標(biāo)編號(hào)：sdak-2012wy-0302項(xiàng)目名稱： 藍(lán)天綠園 投標(biāo)文件內(nèi)容：物業(yè)管理 投標(biāo)人： 濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司（蓋章） 法定代表人： 陶世鐵（簽字或蓋章） 日 期： 2012 年 06 月 05 日目 錄第一部分 商務(wù)文件 -3第一章 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投標(biāo)申請(qǐng)說明- 4第二章 投 標(biāo) 書- 5第三章 物業(yè)服務(wù)唱標(biāo)書- 6第四章 法定代表人身份證明- 7第五章 授權(quán)委托書（格式）- 8第六章 投標(biāo)報(bào)價(jià)匯總- 9第七章 前期物業(yè)介入管理費(fèi)（明細(xì)）- 10第八章 管理費(fèi)用明細(xì)- 11第九章 擬投入的主要機(jī)械設(shè)備- 14第十章 項(xiàng)目管理班子配備情況表- 14第十一章 財(cái)務(wù)狀況表- 15第十二章 投標(biāo)保證金收據(jù)復(fù)印件- 16第十三章 企業(yè)資格審核文件- 17第二部分 物業(yè)服務(wù)方案 - 19第一章 公司簡(jiǎn)介 - 20第二章 藍(lán)天綠園物業(yè)管理前期介入方案- 21第三章 藍(lán)天綠園物業(yè)服務(wù)方案- 23第四章 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位職責(zé)- 26第五章 房屋公用設(shè)施設(shè)備管理方案- 31第六章 秩序維護(hù)、車輛及交通管理- 37第七章 環(huán)境衛(wèi)生管理方案- 42第八章 綠化管理方案- 45第九章 緊急事故的處理方案- 47第十章 基礎(chǔ)管理措施- 50第十一章 各項(xiàng)規(guī)章制度- 54第一部分 商務(wù)文件一、 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投標(biāo)申請(qǐng)說明書致：濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司：根據(jù)貴單位招標(biāo)通知，經(jīng)研究我們將參加貴單位 藍(lán)天綠園 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的投標(biāo)，現(xiàn)將我公司情況函告如下：企業(yè)名稱濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司企業(yè)主管部門濟(jì)南市房管局成立時(shí)間2010-09-25營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼370127200037649開戶行名稱齊魯銀行歷下支行開戶行賬號(hào)000000744003410026104技術(shù)力量狀況管理、技術(shù)人員12人。其中高級(jí)職稱2人、中級(jí)職稱8人。大型機(jī)械設(shè)備大型吸塵器、洗地機(jī)獲獎(jiǎng)狀況無備注單位（蓋章） 法定代表人（簽字或蓋章）：日期：2012年 06 月 05 日二、投 標(biāo) 書致： 濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司 1根據(jù)你方招標(biāo)項(xiàng)目編號(hào)為 sdak-2012wy-0302 的 藍(lán)天綠園 項(xiàng)目招標(biāo)文件，遵照中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)踏勘項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件的投標(biāo)須知、合同條款、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、圖紙及其他有關(guān)文件后，我方愿以（ 1179281元/年）壹佰壹拾柒萬玖仟貳佰捌拾壹元整的投標(biāo)報(bào)價(jià)并按上述投標(biāo)須知、合同條款、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、圖紙及其他有關(guān)文件的條件要求，承擔(dān)上述項(xiàng)目的全過程物業(yè)服務(wù)工作。2我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件，包括修改文件(如有時(shí))及有關(guān)附件，我們完全認(rèn)同招標(biāo)文件全部條款條件。3一旦我方中標(biāo)，我方將如期交納甲方￥30000.00（人民幣叁萬元整）履約保證金。4我方同意所提交的投標(biāo)文件在“投標(biāo)須知”第15條規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)如果中標(biāo)，我方將受此約束。 5除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，你方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將成為約束雙方的合同文件的組成部分。6我方在投標(biāo)前已經(jīng)提交了 叁萬元 作為投標(biāo)保證金。投標(biāo)人： 濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 （蓋章）單位地址： 濟(jì)南市高新區(qū)三慶世紀(jì)財(cái)富中心a座712-18室 法定代表人： （簽字或蓋章） 郵政編碼： 250031 電話：傳真： 開戶銀行名稱： 齊魯銀行歷下支行 開戶銀行賬號(hào)： 000000744003410026104 開戶銀行地址： 濟(jì)南市歷下區(qū)解放東路49號(hào) 開戶銀行電話：日期：2012 年 06 月 05日三、物業(yè)服務(wù)唱標(biāo)單投標(biāo)人名稱：濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司高層住宅： 1.08 元/平方米/月商 業(yè)： 1.25 元/平方米/月擬投入本項(xiàng)目的人員（24）人，其中管理人員（ 5）人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：杜延軍職稱：客戶服務(wù)負(fù)責(zé)人：張歡職稱：設(shè)備管理負(fù)責(zé)人：于維國(guó)職稱：保潔服務(wù)負(fù)責(zé)人：李有才職稱：秩序維護(hù)服務(wù)負(fù)責(zé)人：陳緒偉職稱：前期及后期物業(yè)服務(wù)措施要點(diǎn)： 詳見標(biāo)書內(nèi)容 合理化建議及優(yōu)惠：詳見標(biāo)書內(nèi)容投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)（簽字）：投標(biāo)人（蓋章）： 法定代表人（簽字或蓋章）：日期：2012年06月05日四、法定代表人身份證明文件 單位名稱： 濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 單位性質(zhì)： 有限責(zé)任公司 地 址：濟(jì)南市高新區(qū)三慶世紀(jì)財(cái)富中心a座712-18室 成立時(shí)間： 2010 年 09 月 25 日 經(jīng)營(yíng)期限： 長(zhǎng)期 姓 名： 陶世鐵 性別： 男 年齡： 48 歲 職務(wù)： 總經(jīng)理 系 濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 的法定代表人。特此證明。日 期： 2012 年 06月05日五、授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：陶世鐵系濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司的沈衛(wèi)東為我公司代理人，以本公司的名義參加濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)有限公司）的 藍(lán)天綠園項(xiàng)目的投標(biāo)活動(dòng)。代理人在開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。代理人無轉(zhuǎn)委權(quán)，特此委托。代理人：沈衛(wèi)東 性別： 男 年齡：41單位：濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司 職務(wù)：經(jīng)理投標(biāo)人：（蓋章）法定代表人：（簽字或蓋章）日期： 2012 年 06 月 05 日代理人復(fù)印件粘貼處六、投標(biāo)報(bào)價(jià)匯總表項(xiàng)目名稱物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)(元/平方米/月)面積（平方米）合計(jì)(元/年)高層住宅1.0888117.91142008商業(yè)1.252484.8637273合計(jì)報(bào)價(jià)(物業(yè)管理服務(wù)費(fèi))1179281貳年投標(biāo)報(bào)價(jià)（小寫）2358562元貳年投標(biāo)報(bào)價(jià)（大寫）貳佰叁拾伍萬捌仟伍佰陸拾貳元七、前期物業(yè)介入管理費(fèi)金額單位：元序號(hào)費(fèi)用名稱單價(jià)總價(jià)備注1人員費(fèi)用55,005.73660,068.702日常維修保養(yǎng)費(fèi)用3087.0037044.003綠化保潔費(fèi)用5126.0061512.004保安費(fèi)用833331000.005辦公費(fèi)用5103.0061236.006公共能源分?jǐn)?3338.31160060.007固定資產(chǎn)折舊400.004800.008利潤(rùn)（5%）4914.0055107.009管理費(fèi)（5%）4914.0055107.0010稅金（5.65%）5552.0062271.00合計(jì)98273.00179281.00八、管理費(fèi)用明細(xì)附：表一、人員費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)內(nèi)容人數(shù)時(shí)間平均費(fèi)用/月合計(jì)費(fèi)用1物業(yè)經(jīng)理1857,246.003,407.502客服主管1832,712.002,726.003客服員1826,390.292,199.194門崗3879,170.876,597.575巡邏崗3869,274.515,772.886監(jiān)控崗3869,274.515,772.887秩序維護(hù)班長(zhǎng)1832,987.862,748.998秩序維護(hù)主管1835,983.202,998.609工程主管1836,286.653,023.8910工程技工1832,987.862,748.9911保潔綠化主管1832,712.002,726.0012外圍綠化員3869,274.515,772.8813樓層保潔4885,768.447,147.37合 計(jì)24660,068.70 55,005.73表二、日常維修保養(yǎng)費(fèi)用序號(hào)內(nèi)容平均費(fèi)用/月合計(jì)費(fèi)用1配電系統(tǒng)1225.0014700.002工具補(bǔ)充200.002400.003弱電系統(tǒng)300.003600.004給排水350.004200.005檢測(cè)費(fèi)912.0010944.006工裝更新100.001200.00合 計(jì)3087.0037044.00 表三、綠化保潔費(fèi)用序號(hào)內(nèi)容平均費(fèi)用/月合計(jì)費(fèi)用1綠化物資費(fèi)用500.006000.002工裝更新150.001800.003垃圾清運(yùn)費(fèi)2,776.0033,312.004清潔用品費(fèi)800.009,600.005化糞池清掏800.009,600.006消殺費(fèi)100.001,200.00合 計(jì)5126.0061512.00 表四、保安費(fèi)用 序號(hào)內(nèi)容平均費(fèi)用/月合計(jì)費(fèi)用1易耗品(電筒電池等),對(duì)講機(jī)300.003,600.002工服更新533.336,400.00合 計(jì)833331000.00表五、辦公費(fèi)用序號(hào)內(nèi)容平均費(fèi)用/月合計(jì)費(fèi)用1通訊費(fèi)用1150.0013800.002宣傳刊物印制215.002580.003交通費(fèi)600.007100.004審計(jì)20024005人員招聘228.002736.006物業(yè)責(zé)任險(xiǎn)30036007工裝更新250.003000.008其他660.007920.009不可預(yù)見費(fèi)1500.001800.00合 計(jì)5103.0061236.00表六、公共能源分?jǐn)傂蛱?hào)內(nèi)容單價(jià)（元）功率（kw）運(yùn)行系數(shù)運(yùn)行日平均 費(fèi)用/月合計(jì)費(fèi)用/年1住宅公共照明（含應(yīng)急）0.85 20.000.153651,861.5022,338.002辦公公共照明0.85 7.500.403651,008.3112,099.753室外照明0.85 20.000.403652,068.3324,820.004排風(fēng)風(fēng)機(jī)0.85 15.000.2036577.56930.755送風(fēng)風(fēng)機(jī)0.85 15.000.2036577.56930.756排污泵0.85 15.000.05365465.385,584.507給水泵0.85 44.000.103652,730.2032,762.408物業(yè)空調(diào)機(jī)0.85 15.000.30120382.504,590.009安全監(jiān)控0.85 5.000.803652,482.0029,784.0010綠化用水3.051321.6715860.0011公區(qū)用水3.05463.855566.2512采暖費(fèi)26.7863.3010359.60合 計(jì)13338.31160060.00九、擬投入的主要機(jī)械設(shè)備表序號(hào)機(jī)械或設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格數(shù)量國(guó)別產(chǎn)地額定功率(kw)備注1可折疊洗地機(jī)12草坪機(jī)13割草機(jī)14電焊機(jī)15噴抽式地毯清洗機(jī)1 十、項(xiàng)目管理班子配備情況表投標(biāo)項(xiàng)目名稱：藍(lán)天綠園職務(wù)姓名職稱證書名稱證號(hào)專業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目數(shù)項(xiàng)目名稱經(jīng)理杜延軍工程主管于維國(guó)電工1港澳花園客服主管張歡港澳花園秩序維護(hù)主管陳緒偉保潔主管李有才 本項(xiàng)目一旦我單位中標(biāo)，將實(shí)行物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并配備上述物業(yè)項(xiàng)目管理班子。上述填報(bào)內(nèi)容真實(shí)，若不真實(shí)，愿按有關(guān)規(guī)定接受處理。物業(yè)項(xiàng)目管理班子機(jī)構(gòu)設(shè)置、職責(zé)分工等情況另附資料說明。十一、財(cái)務(wù)狀況表1、開戶銀行情況開戶銀行名稱：齊魯銀行歷下支行地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放東路49號(hào) 電話真系人：聯(lián)系方式：2、資產(chǎn)負(fù)債情況表 財(cái)務(wù)狀況（人民幣）過 去 兩 年2010年2011年1.總資產(chǎn)584261.20613566.412.流動(dòng)資產(chǎn)418270.5443768.503.總負(fù)債21087.9628542.914.流動(dòng)負(fù)債21087.9628542.915.稅前利潤(rùn)21006.5829452.766.稅后利潤(rùn)17953.2621235.25投標(biāo)人名稱：（加蓋公章）法定代表人簽字： 日期： 十二、投標(biāo)保證金收據(jù)復(fù)印件十三、企業(yè)資格審核文件營(yíng)業(yè)執(zhí)照資質(zhì)證書掃描件第二部分 物業(yè)服務(wù)方案第一章 公司簡(jiǎn)介濟(jì)南華創(chuàng)物業(yè)管理有限公司，成立于2010年9月25日，是一家具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)；主要從事物業(yè)管理、咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)中介、園林綠化等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)。公司現(xiàn)有員工300余人，具有豐富的行業(yè)管理、項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。幾年來，公司始終堅(jiān)持“業(yè)主至上，服務(wù)為本，為社會(huì)奉獻(xiàn)物業(yè)精品”的質(zhì)量方針，遵循“管理為先，質(zhì)量為本，服務(wù)為旨”的超值服務(wù)理念，努力為客戶打造綠色、健康、和諧辦公生活新空間。公司堅(jiān)守“以人為核心，共創(chuàng)新事業(yè)”的人本企業(yè)理念，不僅聘請(qǐng)物業(yè)管理的專家進(jìn)行質(zhì)量體系得培訓(xùn)，而且還制定了達(dá)到國(guó)際領(lǐng)先水平的標(biāo)準(zhǔn)程序；形成一套新的、系統(tǒng)的、封閉式的質(zhì)量管理體系，使公司管理水平不斷提升。公司恪守“以信譽(yù)樹立形象、以形象鑄就品牌、以品牌贏得市場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)理念，孜孜以求、不懈努力，愿與社會(huì)各界攜手，共創(chuàng)物業(yè)管理事業(yè)的新境界。第二章 藍(lán)天綠園前期介入方案藍(lán)天綠園項(xiàng)目總建筑面積約 122976.85 平方米，其中地上建筑總面積 88117.9 平方米，地下建筑總面積 34858.95平方米。高層住宅 7 棟，地上建筑面積 84948.11 平方米，地下建筑面積 11351.17 平方米；商業(yè)建筑面積 2484.86 平方米；公建建筑面積 684.93 平方米；地下車庫建筑面積 23507.38 平方米，地上車位 70 個(gè)，地下車位 588 個(gè)；住宅總套數(shù)： 694 套。藍(lán)天綠園的前期物業(yè)管理，我公司將于2012年6月開始進(jìn)入前期介入階段。前期介入階段分為兩個(gè)大階段進(jìn)行，分別是開發(fā)商銷售展示中心階段（提前三個(gè)月介入）和物業(yè)公司全面介入階段。鑒于目前藍(lán)天綠園現(xiàn)已進(jìn)入施工階段末期，我方如果中標(biāo)將直接開始物業(yè)公司的全面介入價(jià)段。物業(yè)公司全面介入階段，各崗位人員逐步到位，其主要工作：1. 竣工驗(yàn)收：物業(yè)公司本著為業(yè)主認(rèn)真負(fù)責(zé)，一切為業(yè)主著想，做好業(yè)主管家的指導(dǎo)思想?yún)⑴c開發(fā)商工程竣工驗(yàn)收、物業(yè)公司驗(yàn)收、協(xié)助業(yè)主共同驗(yàn)房的三次驗(yàn)收。驗(yàn)收的分類為：隱蔽工程驗(yàn)收，分期驗(yàn)收，單項(xiàng)工程驗(yàn)收，全部工程驗(yàn)收。工程部要即時(shí)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)熟悉設(shè)施設(shè)備，辦理移交手續(xù)，測(cè)試設(shè)施設(shè)備。保安部要做好藍(lán)天綠園周界、設(shè)施設(shè)備的保衛(wèi)工作，嚴(yán)格控制出入人員和車輛。2. 制定臨時(shí)管理規(guī)約，辦理入住手續(xù)。制定臨時(shí)管理規(guī)約的目的是為了加強(qiáng)藍(lán)天綠園的物業(yè)管理、維護(hù)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用。辦理入住手續(xù)應(yīng)包括：1）. 與業(yè)主共同驗(yàn)房，對(duì)業(yè)主提出的工程質(zhì)量問題，及時(shí)會(huì)同開發(fā)商進(jìn)行整改。2）. 驗(yàn)房時(shí)，物業(yè)管理人員與業(yè)主共同抄記水、電、燃?xì)獾缺淼脑甲x數(shù)，雙方簽字確認(rèn)。3）. 與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。4）. 與業(yè)主辦理鑰匙交接手續(xù)，簽訂臨時(shí)管理規(guī)約、消防安全協(xié)議、房屋裝飾裝修管理協(xié)議，同時(shí)收取一個(gè)季度的物業(yè)管理費(fèi)、管線損耗公攤費(fèi)用押金、電梯運(yùn)行費(fèi)等。5）. 公布有償服務(wù)項(xiàng)目。6）. 審核業(yè)主裝飾裝修方案及審查其裝修隊(duì)伍，按其所購(gòu)房屋套內(nèi)面積收取相應(yīng)的裝修押金。7）. 與裝修隊(duì)伍辦理裝修進(jìn)場(chǎng)手續(xù)，收取裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用，辦理出入證、告知裝修期間有關(guān)電梯使用/裝修時(shí)間/動(dòng)用明火等規(guī)定，并簽訂有關(guān)責(zé)任協(xié)議。8）. 工程部與保安部在裝修期間，對(duì)裝修隊(duì)伍進(jìn)行監(jiān)督檢查。9）. 裝修完畢，辦理退場(chǎng)手續(xù)。3. 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括房屋承重結(jié)構(gòu)部分（基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）專用房間、樓梯間、安全通道、走廊通道及外墻、樓梯間門窗：1）. 外觀完好、整潔、無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。2）. 幢號(hào)、單元號(hào)、門牌號(hào)有明顯標(biāo)志，設(shè)有消防疏散引導(dǎo)方向平面圖。3）. 封閉陽臺(tái)、空調(diào)外安裝等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊掛等懸掛物。4）. 房屋完好率98%以上。5）. 房屋大、中修有完整的開工報(bào)告及工程預(yù)算書，履行安全技術(shù)交底手續(xù)齊全、決算書經(jīng)過有關(guān)部門審計(jì)、有完整的竣工報(bào)告并建立有關(guān)保修制度、工程資料存檔備查。6）. 房屋小修、急修及時(shí)率95%以上，合格率達(dá)980%，險(xiǎn)情排除及時(shí)率達(dá)98%，有維修記錄和回訪記錄。7）. 房屋檔案資料管理，按幢、戶立檔。第三章 藍(lán)天綠園物業(yè)服務(wù)方案一、 物業(yè)基礎(chǔ)管理。1、 物業(yè)公司與購(gòu)房業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方責(zé)、權(quán)、利。2、 制定有完善的物業(yè)使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾管理制度。3、 物業(yè)公司制訂有創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案。物業(yè)在業(yè)主入住1年內(nèi)達(dá)到省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。4、 建立健全物業(yè)管理各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法。5、 物業(yè)員工統(tǒng)一著裝，佩戴工作證，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。6、 物業(yè)管理人員及專業(yè)技術(shù)人員持證上崗。7、 應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。8、 房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、管理完善。9、 設(shè)立客戶服務(wù)部及專用業(yè)主服務(wù)電話，24小時(shí)值班，接受業(yè)主報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，建立回訪制度和回訪記錄。10、 定期向業(yè)主發(fā)放“業(yè)主意見調(diào)查問卷”，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，業(yè)主滿意率達(dá)95%以上。11、 在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、合計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。二、 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)。1、 主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)及標(biāo)志明顯。2、 無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3、 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。4、 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。5、 封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。6、 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。7、 房屋裝飾裝修符合規(guī)定，不發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。三、 共用設(shè)施設(shè)備管理。1、 共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途。2、 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。3、 室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。4、 排水、排污管道暢通，無堵塞外溢現(xiàn)象。5、 道路暢通，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行。6、 供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案。7、 制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好。8、 電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案。四、 保安、消防、車輛管理1、 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。2、 有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。3、 危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。4、 消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案。5、 機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記。6、 非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。五、 環(huán)境衛(wèi)生管理1、 環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。2、 清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。3、 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。4、 房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。5、 小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。6、 房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。7、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。8、 無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。9、 排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。六、 綠化管理1、 小區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)；2、 綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。3、 花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿。七、 管理效益1、 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上。2、 提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營(yíng)。3、 本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況良好。第三章 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和崗位職責(zé)管理處主任1人客戶服務(wù)部2人保安部11人保潔綠化部8人工程部2人主管1人保安主管1人門崗3人監(jiān)控崗3人保安班長(zhǎng)1人樓層保潔工4人外圍綠化工3人綜合維修工1人巡邏崗3人工程主管1人客戶服務(wù)員1人共計(jì)：24人65崗位職責(zé) 根據(jù)藍(lán)天綠園物業(yè)管理的實(shí)際情況，管理處設(shè)工程部、客戶服務(wù)部、財(cái)務(wù)部、保安部、保潔部五個(gè)部門。配備管理處主任1人，財(cái)務(wù)1人，員工35人，共計(jì)37人。各部門及崗位管理職責(zé)如下：（一）管理處主任直屬上級(jí)：公司總經(jīng)理直屬下級(jí)：管理處各部門主管崗位職責(zé)：1、 領(lǐng)導(dǎo)管理處員工達(dá)到公司確立的管理目標(biāo)，完成公司下達(dá)的管理任務(wù)。2、 對(duì)管理處的收支情況負(fù)責(zé)。3、 對(duì)管理處的整體服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。4、 對(duì)管理處的內(nèi)部運(yùn)作負(fù)責(zé)。5、 負(fù)責(zé)管理處不合格服務(wù)的處理及糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和跟蹤。6、 對(duì)管理處的全面工作有決策指揮權(quán)，對(duì)管理處部門主管以上的管理人員的任免有建議權(quán)。7、 對(duì)管理處部門主管以下員工的聘用、調(diào)動(dòng)和辭退有決定權(quán)，對(duì)定編范圍內(nèi)用工的招收有決定權(quán)。8、 對(duì)管理處員工進(jìn)行考核，并據(jù)實(shí)提出獎(jiǎng)罰建議。9、 組織管理處服務(wù)質(zhì)量的檢查工作。10、 根據(jù)公司的相關(guān)規(guī)定對(duì)有關(guān)服務(wù)合同及分供方進(jìn)行評(píng)審。11、 制定并審核本管理處的管理運(yùn)作機(jī)制。（二）財(cái)務(wù)管理職責(zé)：a)負(fù)責(zé)管理處會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作；b)應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理；c)內(nèi)部審計(jì)；d)負(fù)責(zé)業(yè)主/住戶水電費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用的催繳工作；e)負(fù)責(zé)倉(cāng)庫物資管理工作。崗位職責(zé)：（1） 在公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定的會(huì)計(jì)科目設(shè)立賬目，按照既定的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算形式處理各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。月終，要編制總賬目余額試算平衡表并與有關(guān)明細(xì)賬核對(duì)，保證賬款相符。（2） 及時(shí)反映和清理各項(xiàng)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的往來結(jié)算情況，對(duì)內(nèi)部往來單位的各項(xiàng)往來掛賬，要及時(shí)核對(duì)，適時(shí)核對(duì)，適時(shí)結(jié)清，對(duì)外部往來單位的各項(xiàng)預(yù)收、預(yù)付、應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)，要嚴(yán)格按對(duì)象設(shè)置二級(jí)科目，準(zhǔn)確、及時(shí)給予結(jié)算。對(duì)于長(zhǎng)期掛賬，應(yīng)查明原因，清理后，向管理處經(jīng)理和財(cái)務(wù)部經(jīng)理反映。（3） 按照會(huì)計(jì)報(bào)表的編制規(guī)定，按時(shí)、按質(zhì)、按量地做好年度、季度、月度的資產(chǎn)負(fù)債表，損益表和其他報(bào)表的編制工作。（4） 按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，對(duì)會(huì)計(jì)憑證明、賬薄、報(bào)表和其他會(huì)計(jì)劃內(nèi)資料要集中妥善保管，分類排列，以便查閱。（5） 在處理各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的過程中，要自覺遵守、宣傳、維護(hù)國(guó)家財(cái)政制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。（6） 將每月收支情況、費(fèi)用收繳情況及時(shí)報(bào)管理處經(jīng)理。（三）工程部管理職責(zé)：a) 制定本部門的工作文件，負(fù)責(zé)管理處供配電設(shè)施的運(yùn)行檢查、維修保養(yǎng)；b) 負(fù)責(zé)管理處消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)；c) 負(fù)責(zé)管理處消防設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)及維修工作；d) 負(fù)責(zé)管理處工程設(shè)備技術(shù)文件和資料的收集、存檔；e) 參與組織對(duì)電梯等與工程技術(shù)方面有關(guān)的服務(wù)分承包方的評(píng)審及工作檢查、監(jiān)督；f) 參與管理處機(jī)電設(shè)備相關(guān)的保養(yǎng)材料的采購(gòu)工作；g) 負(fù)責(zé)本管理處檢驗(yàn)、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備與器具的管理；h) 負(fù)責(zé)管理處公共設(shè)施的日常檢查及維修保養(yǎng)，以及技術(shù)改造的實(shí)施工作；i) 負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)水電設(shè)施維修、服務(wù)工作；j) 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄的填寫、保存；k) 負(fù)責(zé)管理處機(jī)電（含消防設(shè)施）運(yùn)行、保養(yǎng)工作的檢查、監(jiān)督；l) 負(fù)責(zé)管理處工程（含消防設(shè)施）維修工作的檢查、監(jiān)督；m) 負(fù)責(zé)重大工程項(xiàng)目的策劃、指導(dǎo)；n) 負(fù)責(zé)重大工程事故的處理；o) 負(fù)責(zé)裝修管理工作。1、 工程處技工人員（1） 負(fù)責(zé)強(qiáng)、弱電系統(tǒng)，保安消防監(jiān)控系統(tǒng)，綜合布線及設(shè)備通風(fēng)系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)及公共設(shè)備的監(jiān)控及維護(hù)保養(yǎng)記錄。（2） 熟悉掌握系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)性能，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。（3） 負(fù)責(zé)給排水設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控、維護(hù)、保養(yǎng)、記錄工作。（4） 負(fù)責(zé)水樣抽取和送檢工作，確保向住戶供應(yīng)衛(wèi)生合格的飲用水。（5） 熟練掌握管理處管網(wǎng)情況和設(shè)備技術(shù)性能，確保設(shè)備運(yùn)行正常。（6） 熟練掌握給排水、換熱系統(tǒng)的操作規(guī)程和技術(shù)性能，優(yōu)質(zhì)高效的完成維修任務(wù)。（7） 負(fù)責(zé)工作區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生工作。（8） 負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄；（9） 供配電設(shè)備發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告主管并在主管協(xié)助下排除異常；（10） 負(fù)責(zé)供、配電區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生工作。（四）保安部管理職責(zé)：a)制定本部門的工作文件，負(fù)責(zé)管理處內(nèi)安全保衛(wèi)和日常管理工作；b)負(fù)責(zé)處理突發(fā)事件；c)負(fù)責(zé)消防設(shè)施的檢查與管理工作；d)配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)做好小區(qū)治安工作；e)負(fù)責(zé)管理處外來人員、物品搬遷、車輛出入的管理。1、 門崗值班員（1） 熟悉管理處內(nèi)人員情況；（2） 嚴(yán)格遵守訪客登記及制度；（3） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷管理；（4） 負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛出入管理處的管理；2、 巡邏崗（1） 熟悉各執(zhí)勤崗位的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問題；（2） 熟悉管理處各部位消防分布、報(bào)警設(shè)施的位置，掌握使用方法，熟悉處理程序；（3） 巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，并做好記錄。（4） 維持管理處的治安秩序。（5） 協(xié)助領(lǐng)班處理緊急情況。（五）保潔部管理職責(zé)：a)制定本部門的工作文件，負(fù)責(zé)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行日常巡查；b）參加物業(yè)的接管與驗(yàn)收；c）負(fù)責(zé)管理處清潔、保潔的日常檢查、督促、考評(píng)工作；d）負(fù)責(zé)管理處綠化環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃工作及日常保養(yǎng)、檢查、考評(píng)工作；f）完成上級(jí)交辦的其它工作。1、 外圍保潔員（1） 管理處所屬范圍內(nèi)的道路、綠化帶、雨水井的清潔保養(yǎng)；（2） 管理處所屬范圍內(nèi)暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢通；（3） 配合環(huán)衛(wèi)部門搞好垃圾清運(yùn)工作。2、 樓層保潔員（1） 清潔各自范圍內(nèi)的公共區(qū)域衛(wèi)生；（2） 負(fù)責(zé)收集各自范圍內(nèi)的垃圾，并集中至垃圾中轉(zhuǎn)站。3、 綠化員（1） 熟記小區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局，熟知花草樹木的名稱以及管理作業(yè)程序。（2） 對(duì)花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土、并及時(shí)修枝整型，補(bǔ)栽補(bǔ)種。（3） 及時(shí)處理枯枝落葉，清理場(chǎng)地。（4） 制定管養(yǎng)計(jì)劃、管養(yǎng)辦法，做好定期養(yǎng)護(hù)，確保綠化正常工作。（5） 負(fù)責(zé)對(duì)各責(zé)任區(qū)綠化進(jìn)行管理，發(fā)現(xiàn)破壞綠化的行為進(jìn)行制止。（6） 學(xué)習(xí)綠化、園藝知識(shí)、提高綠化養(yǎng)護(hù)技能。（7） 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，令行禁止。（8） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（六）客戶服務(wù)部管理職責(zé)：a)負(fù)責(zé)業(yè)主/住戶報(bào)修、投訴、回訪、服務(wù)調(diào)查與接待工作；c）負(fù)責(zé)業(yè)主/住戶的入伙、入住、搬遷等事項(xiàng)的管理；d）參與裝修管理工作。1、 客戶服務(wù)員（1） 按時(shí)到崗上班，做好交接班工作，交接前臺(tái)的物品，清點(diǎn)交接的錢物，無誤后雙方簽字認(rèn)可；（2） 認(rèn)真閱讀前一日各班次的交接班記錄處理未完成的事宜；（3） 嚴(yán)格按照規(guī)定的各項(xiàng)工作程序進(jìn)行工作，正確進(jìn)行微機(jī)操作；（4） 隨時(shí)處理業(yè)主以e-mall形式發(fā)至前臺(tái)的工程維修投訴等各類投訴及服務(wù)要求，做好工程維修跟辦回訪，做好記錄；（5） 堅(jiān)守崗位，注意觀察進(jìn)出的客人，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報(bào)告有關(guān)人員，并采取有效措施；（6） 夜班人員做好夜值記錄，值班時(shí)要警覺，不允許睡覺、空崗，防止晚上可能發(fā)生的事故。第四章 房屋公用設(shè)施、設(shè)備管理方案目的：通過各種維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，保證機(jī)電設(shè)備完好率在95%以上，備用機(jī)電設(shè)備投入使用成功率980%，并能延長(zhǎng)使用壽命，減少資金投入，充分發(fā)揮機(jī)電設(shè)備的使用價(jià)值。一、 維修保養(yǎng)方案的制定：1、 物業(yè)公司工程部根據(jù)公司的要求，在每年12月份負(fù)責(zé)組織做出下一年的機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃；2、 在質(zhì)保期后，大、中修計(jì)劃需用公共維修基金的項(xiàng)目，報(bào)物業(yè)公司經(jīng)理及業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。二、 中、小修維修的界定1、 小修是對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)、檢修及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理。2、 中修是指對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行正常和定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備部分解體和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求。更換率一般在10%30%。三、 機(jī)電設(shè)備長(zhǎng)期、中期、短期中、小維修方案1、 供配電設(shè)備長(zhǎng)期、中期、短期中、小維修方案。a、 業(yè)主室外配電箱檢查，每周檢查一次，檢查開關(guān)是否發(fā)熱，接線是否壓接牢固，每半年細(xì)檢一次，實(shí)驗(yàn)漏電開關(guān)是否起作用，失效的，更換新的，緊固開并進(jìn)出線螺絲。b、 走廊照明設(shè)備維修方案走廊照明，每周檢查一次，由夜值電工檢查，檢查燈具開關(guān)是否能正常開關(guān)，燈是否正常工作，作好巡查記錄，若出現(xiàn)問題，交工程主管處理。每半年細(xì)檢一次，檢查線路絕緣情況，絕緣老化的線路，予以更換，燈具配件是否齊全，缺失的，及時(shí)補(bǔ)齊。c、 庭院照明設(shè)施，每周檢查一次，檢查漏電保護(hù)開關(guān)是否正常工作，失靈的，查找原因，損壞的更換同種規(guī)格新開關(guān)，燈具燈泡有無損壞，損壞的及時(shí)更換，每半年細(xì)檢一次，檢查庭院照明線路絕緣情況，燈具的損壞及自然損壞情況，絕緣老化的線路，及時(shí)更換，每年庭院的照明燈桿刷漆養(yǎng)護(hù)一次。2、 電梯設(shè)備長(zhǎng)期、中期、短期中、小維修方案電梯是一種技術(shù)含量高，而且是技術(shù)密集型的專用設(shè)備，專業(yè)化的管理，不僅可減少電梯故障，減少損失投入，可延長(zhǎng)電梯的使用壽命。針對(duì)藍(lán)天綠園電梯比較多的情況，我公司建議在質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)要求電梯供應(yīng)商派專人駐現(xiàn)場(chǎng)維保，質(zhì)保期后，我公司將聘專業(yè)維保公司維保。（1） 電梯機(jī)房a、 機(jī)房通道、出入口每日巡查一次，每月檢查一次。b、 機(jī)房?jī)?nèi)照明、換氣設(shè)備，每日巡查一次，每月檢查一次，包括：照明燈具是否正常，換氣設(shè)備能否正常工作。c、 手動(dòng)盤車等，每日巡查一次，每月檢查一次，包括：盤車工具是否齊全，工具是否完好。d、 電梯電源及控制柜，每日巡查一次，每月檢查一次，包括：電源開關(guān)檢查，控制柜除塵等。e、 選層器，每日巡查一次，每月檢查一次，包括：查看選層情況，調(diào)整選層靈敏度。f、 曳引機(jī)檢查，變速箱每三個(gè)月檢查一次，檢查潤(rùn)滑油容量，變速聲音；曳引輪軸承每半月檢查一次。g、 導(dǎo)向輪檢查，每年一次。h、 馬達(dá)每月檢查一次。i、 馬達(dá)發(fā)電機(jī)每月檢查一次，檢查電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，有無異常噪音。j、 限速器檢查，包括：轎廂側(cè)、對(duì)重側(cè)限速器，每半年檢查一次。k、 機(jī)房?jī)?nèi)防震措施，每年檢查一次。（2） 轎廂內(nèi)部a、 轎廂壁、天花板、地板每三個(gè)月檢查一次。b、 轎廂開門檻，每日巡查，查看門檻內(nèi)是否有雜物，每月檢查一次。c、 轎廂開關(guān)、速度及噪音，每月檢查一次。d、 轎廂門安全裝置，每日巡查一次，每月檢查一次。e、 操作板、顯示器，每日試驗(yàn)一次，每月檢查一次。f、 對(duì)講系統(tǒng)，每日試驗(yàn)一次，每月檢查一次。g、 急停開關(guān)每月檢查一次，實(shí)驗(yàn)是否起作用。h、 緊急照明燈，每月檢查一次，包括：停電時(shí)否起作用，損壞的燈泡更換。i、 轎廂地檻到廳門地檻水平距離，每年檢查一次，定在9月份。（3） 轎廂頂部a、 緊急出口的清潔衛(wèi)生，每月檢查一次，內(nèi)容：緊急出口能否開啟，是否清潔衛(wèi)生。b、 鎖裝置，每月檢查一次。c、 安全并關(guān)，每月檢查一次，實(shí)驗(yàn)是否正常工作。d、 轎頂導(dǎo)向輪，每半年檢查一次。e、 急停開關(guān)，每3個(gè)月檢查一次，檢查是否急停。f、 限速器繩，每半年檢查一次。g、 轎廂的導(dǎo)靴，每三個(gè)月檢查一次。h、 曳引繩及繩頭組合，每半年檢查一次。（4） 稱重裝置，每月檢查一次。a、 導(dǎo)軌、支架、對(duì)重裝置，每年檢查一次。b、 靴襯，每半年檢查一次，每?jī)赡旮鼡Q磨損靴襯。c、 對(duì)重側(cè)急停開關(guān)，每三個(gè)月檢查一次。d、 導(dǎo)重導(dǎo)向輪，每半年檢查一次。e、 上限開關(guān)，每三個(gè)月檢查一次。（5） 廳門、門檻及噪音，每月檢查一次。a、 廳門電氣開關(guān)，每三個(gè)月檢查一次。b、 隨行電纜及連接裝置每半年檢查一次。c、 井道壁、井道內(nèi)防震措施，每年檢查一次。（6） 電梯廳a、 廳按鈕、顯示器，每日巡查一次，每月檢查一次。b、 緊急開關(guān)裝置，每三個(gè)月檢查一次。（7） 地坑a、 緩沖器每三個(gè)月檢查一次。b、 限速器繩，漲緊輪每半年檢查一次。c、 地坑及清潔衛(wèi)生，每月檢查一次。d、 下限開關(guān)、急停開關(guān)每三個(gè)月檢查一次。e、 轎底導(dǎo)向輪，每年檢查一次。f、 對(duì)重側(cè)曳引繩、繩頭組合。對(duì)重及各部件間隙每半年檢查一次。g、 隨行電纜及連接位置，每半年檢查一次。h、 稱重裝置，每月檢查一次。i、 地坑內(nèi)防震措施，每年檢查一次。（8） 消防電梯功能檢測(cè)，每半年做一次實(shí)驗(yàn)檢測(cè)。3、 消防設(shè)備長(zhǎng)期、中期、短期中、小維修方案消防設(shè)備平時(shí)不使用，只有在發(fā)生火險(xiǎn)時(shí)才使用，必須確保設(shè)備隨時(shí)處于完好狀態(tài)，隨時(shí)可以啟用。（1） 災(zāi)報(bào)警控制器檢查a、 測(cè)試煙感、溫感信號(hào)報(bào)警的正確性，每星期抽查部分煙感、溫感報(bào)警器，每星期被隔離的報(bào)警器不能超過5只，隔離報(bào)警器恢復(fù)時(shí)間不能超過三天，在隔離報(bào)警器沒有投入運(yùn)行前，保安人員應(yīng)加強(qiáng)此區(qū)域的巡邏，每三月細(xì)檢一次。b、 主電源、備用電源，每月檢查一次，檢查兩電源互切的成功率，電源開關(guān)的完好情況等。c、 區(qū)域火災(zāi)報(bào)警顯示器，每星期抽查一次，檢查自檢、消音、復(fù)位等功能，并于煙、溫感報(bào)警器聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)時(shí)，查看其顯示情況，每三個(gè)月細(xì)檢一次。d、 栓內(nèi)所有接線端子檢查，每三個(gè)月細(xì)檢一次，檢查接線端子有無松動(dòng)、氧化等現(xiàn)象。e、 手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕檢查，每星期抽查部分，檢查報(bào)警按鈕、火災(zāi)報(bào)警器的報(bào)警情況，每三個(gè)月細(xì)查一次。f、 柜內(nèi)電子板設(shè)備電器元件表面灰塵清理：每星期清掃一次，用手風(fēng)器吹凈電板上塵土，不能用抹布擦。（2） 聯(lián)動(dòng)控制柜a、 按鈕、信號(hào)燈全面檢查，每三個(gè)月細(xì)檢一次。b、 檢查各元件動(dòng)接點(diǎn)，每三個(gè)月細(xì)檢一次，檢查有無氧化、接觸不良等現(xiàn)象。c、 聯(lián)動(dòng)操作，每星期抽查部分，檢查消防水泵電機(jī)是否起動(dòng)，風(fēng)機(jī)是否起動(dòng)等，每三個(gè)月細(xì)檢一次，檢查消防水泵電機(jī)聯(lián)動(dòng)運(yùn)行情況，消防風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)起動(dòng)情況。d、 控制柜各功能文字標(biāo)識(shí)，清晰