重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及審批流程.ppt

重慶市房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)批流程,主要內(nèi)容,重慶市房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)批流程 房地產(chǎn)開發(fā)中的成本構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)中的問題與對策,重點(diǎn)研究房地產(chǎn)開發(fā)前期報(bào)批流程。,第一篇：報(bào)批流程,房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分,投資決策階段 前期工作階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段） 開發(fā)建設(shè)階段 租售階段,一.投資決策階段,投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的階段之一，主要包括市場信息資料搜集，投資機(jī)會(huì)研究，土地信息獲取和土地競買以及項(xiàng)目建議書、可行性研究的編制和審批等工作步驟。,獲得土地信息的渠道,重慶市土地交易中心 土地轉(zhuǎn)讓 合作開發(fā) 其它方式,還有什么其它方式？,投資機(jī)會(huì)研究,針對已有的土地信息 根據(jù)開發(fā)商自己的開發(fā)能力 測算項(xiàng)目的獲利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力 測算土地競買最高價(jià) 經(jīng)驗(yàn)在這一程序中占了很大的成分,先找土地，再考慮項(xiàng)目 先有項(xiàng)目構(gòu)想（投資意向），再找土地,一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有別于重大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和其它重大項(xiàng)目。由于土地的獲取難度大，開發(fā)商的一般做法是先取得土地，然后再考慮項(xiàng)目。在報(bào)批的過程中，這兩個(gè)過程則是相互交替進(jìn)行的。,土地競買（土地交易中心）,招標(biāo)方式 國土房局發(fā)出招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)通知； 索取資料，報(bào)名，交保證金； 國土房局組織開標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)，并向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書； 憑中標(biāo)證明書與國土房管局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金； 申領(lǐng)土地成交確認(rèn)書,土地競買（土地交易中心）,拍賣方式 國土房局提前公告拍賣有關(guān)事宜； 到國土房局辦理競買手續(xù) ； 國土房局主持拍賣活動(dòng)，有意競買者參與競投，應(yīng)價(jià)最高者為受讓方； 受讓方與國土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金； 申領(lǐng)土地成交確認(rèn)書。辦理完建設(shè)用地規(guī)劃許可證后再辦理國土證,項(xiàng)目建議書的審批,審批部門 市發(fā)展與改革委員會(huì) 審批材料 待審批的項(xiàng)目建議書 項(xiàng)目資本金中除自有資金外的資金來源證明 項(xiàng)目業(yè)主資信證明材料或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 其他特殊規(guī)定必備的材料 審批結(jié)果 項(xiàng)目建議書批復(fù),重慶市計(jì)劃委員會(huì)文件 渝計(jì)委固2010 號(hào) 關(guān)于XXX花園項(xiàng)目建設(shè)工程 項(xiàng)目建議書的批復(fù) 重慶市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 你公司XX2004第01號(hào)文件收悉。為改善人民居住條件，加快XX區(qū)的城市建設(shè)，經(jīng)研究，同意你公司開發(fā)建設(shè)XX區(qū)XX花園，觀予以立項(xiàng)批復(fù)如下： 重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 年 月 日 主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn) 立項(xiàng) 批復(fù) 報(bào)送：市計(jì)委，區(qū)政府。 抄送：區(qū)地方稅務(wù)局，規(guī)劃分局，區(qū)建委，國土局，環(huán)保局，房管局，公安分局，財(cái)政局，審計(jì)局，統(tǒng)計(jì)局。,委托環(huán)境影響評估,委托部門 具有相應(yīng)資質(zhì)的單位 委托結(jié)果 項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告書 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 遵循市場價(jià) 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例第九條,可行性研究的審批,審批部門 市發(fā)展與改革委員會(huì) 申請材料 待審批的可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告書 項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)文件復(fù)印件 其它特殊規(guī)定必備的材料 審批結(jié)果 可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)文件 委托有資質(zhì)的單位編制可研報(bào)告,項(xiàng)目立項(xiàng),審批部門 市發(fā)展與改革委員會(huì) 申請材料 立項(xiàng)申請書 土地出讓確認(rèn)書 項(xiàng)目建議書 可行性研究報(bào)告 開發(fā)資質(zhì)證明和營業(yè)執(zhí)照 法人身份證復(fù)印件 獲得證件 企業(yè)投資項(xiàng)目備案證 建設(shè)項(xiàng)目備案批復(fù)（份）,二.前期工作階段,前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)中頭緒最為復(fù)雜的階段。具體工作在于落實(shí)開發(fā)方案，為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)做準(zhǔn)備。前期涉及工作程序以及部門眾多，主要工作內(nèi)容包括：購置土地的后期工作、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建與委托設(shè)計(jì)等等。,申請項(xiàng)目選址,獲得建設(shè)項(xiàng)目 選址意見書,委托規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并送審,獲得設(shè)計(jì)條件 要求通知書,委托地質(zhì)勘查,委托地災(zāi)評估,委托初步設(shè)計(jì)并送審,委托施工圖設(shè)計(jì)并送審,辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證,辦理建設(shè)工程 規(guī)劃許可證,報(bào)批總平面 規(guī)劃圖,土地使用權(quán) 初始登記,獲得國有土地 使用權(quán)證書,繳納土地出讓金,市簽訂土地出讓合同,委托土地勘界,市國土局審核同意,土地成交確認(rèn)書,申請用地,草簽土地出讓合同,進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié),委托地質(zhì)勘查,委托單位 市勘測院（或有相應(yīng)資質(zhì)的單位） 委托結(jié)果 地質(zhì)勘查報(bào)告 1：500現(xiàn)狀地形圖、地下管網(wǎng)圖 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 政府指導(dǎo)定價(jià) 計(jì)價(jià)格200210號(hào) （可以殺價(jià)）,委托地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估,委托單位 具有地災(zāi)評估資質(zhì)的單位 委托結(jié)果 地質(zhì)災(zāi)害評估報(bào)告 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 渝價(jià)2002257號(hào)（附件）,辦理建設(shè)工程選址意見書,辦理部門 所在區(qū)規(guī)劃分局 申請材料 申請書和申請報(bào)告 1：500實(shí)測現(xiàn)狀地形及管網(wǎng)圖 土地出讓確認(rèn)通知書 開發(fā)資質(zhì)證書 其它文件,辦理建設(shè)工程選址意見書,辦理程序 申請與受理（5日內(nèi)） 審查與決定（20日內(nèi)） 公布與頒發(fā)（10日內(nèi)） 獲得證件 建設(shè)工程選址意見書 設(shè)計(jì)條件要求通知書 復(fù)函意見書（不同意時(shí)頒發(fā)） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 不收費(fèi),土地使用權(quán)初始登記,辦理部門 所在區(qū)土房局 申請材料 申請書 營業(yè)執(zhí)照 土地使用權(quán)出讓合同 出讓金繳款憑證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 由房產(chǎn)測繪部門出具的實(shí)地勘測報(bào)告,土地使用權(quán)新建登記,辦理程序（略） 獲得證件 國有土地使用權(quán)證書 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 勘測費(fèi) 登記費(fèi),領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證,辦理部門 市國土局 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 國土出讓金： /m2建面 國土契稅：土地評估價(jià)格3% 國土勘測費(fèi)：（國土證附圖）738元/宗 國土證稅費(fèi)：約20元,委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)單位資質(zhì)的認(rèn)定 設(shè)計(jì)的三個(gè)階段 設(shè)計(jì)的分類 每階段設(shè)計(jì)對應(yīng)的成本預(yù)測 每階段設(shè)計(jì)的審查,報(bào)批總平面規(guī)劃圖,辦理部門 重慶市規(guī)劃局 申請材料 報(bào)建人身份證明和單位介紹信 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和選址紅線圖 選址范圍的總平面規(guī)劃圖（方案設(shè)計(jì)） 辦理結(jié)果 規(guī)劃局對上述文件資料審核同意后，發(fā)給審批的蓋章總平面圖,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,辦理部門 所在區(qū)規(guī)劃分局 申請材料 申請表和申請報(bào)告 方案設(shè)計(jì)圖說（加蓋設(shè)計(jì)資質(zhì)印章，并含室外綜合管線）及其電子文檔 建設(shè)工程選址意見書及其附件（復(fù)印件） 其它文件,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,辦理程序 申請與受理（5日內(nèi)） 審查與決定（20日內(nèi)） 公布與頒發(fā)（10日內(nèi)） 獲得證件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 重慶市建設(shè)工程規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)管理辦法渝府發(fā)200123號(hào),辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,辦理部門 所在區(qū)規(guī)劃分局 申請材料 申請表 施工圖說（加蓋設(shè)計(jì)資質(zhì)印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔 土地證、用地批準(zhǔn)書 市建委初步設(shè)計(jì)批復(fù) 消防、市政、人防、環(huán)保、防雷意見 施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見書 地勘報(bào)告,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,辦理程序 申請與受理（5日內(nèi)） 審查與決定（20日內(nèi)） 公布與頒發(fā)（10日內(nèi)） 獲得證件 建設(shè)工程規(guī)劃許可證,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 光卡費(fèi)：渝價(jià)發(fā)19968號(hào)，325元/卡 規(guī)劃執(zhí)照費(fèi)：渝府發(fā)200123號(hào) 人防工程易地建設(shè)費(fèi)：渝價(jià)2000241號(hào) 易地建設(shè)費(fèi)=建筑面積45元/平方米,舊房拆遷繳費(fèi),三.開發(fā)建設(shè)階段,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程大致分為項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段。此階段主要完成的工作有辦理建設(shè)工程施工許可證、招投標(biāo)、現(xiàn)場三通一平、施工的質(zhì)量、工期、成本控制、竣工驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)辦理等。,正式用電申請及 施工臨時(shí)用電申請,建設(shè)項(xiàng)目上水申請,建設(shè)項(xiàng)目排水申請 及臨時(shí)排水申請,建設(shè)項(xiàng)目燃?xì)馍暾?其它必要配套申請,辦理施工許可證,工程發(fā)包,辦理合同簽證,委托質(zhì)量監(jiān)督,委托文明安全監(jiān)督,辦理市政配套工程安裝：,業(yè)主工程項(xiàng)目管理,施工單位竣工,施工單位工程竣工,施工單位提交： 工程技術(shù)與竣工圖 質(zhì)量簽證文件 工程結(jié)算資料,現(xiàn)場監(jiān)理工程師組織初驗(yàn),是否合格,總監(jiān)理工程師組織全面檢查 進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收,是否合格,否,是,否,是,否,開發(fā)商組織正式驗(yàn)收,工程質(zhì)量等級(jí)評定,簽署驗(yàn)收意見書,工程交接,審核預(yù)算書,處理工程索賠,工程發(fā)包報(bào)建,受理部門 市建委 報(bào)送要件（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助） 工程項(xiàng)目報(bào)建表 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 全套勘察設(shè)計(jì)文件 設(shè)計(jì)審查聯(lián)審單 公司資質(zhì)證書副本 經(jīng)審查同意取得工程項(xiàng)目施工承發(fā)包洽談會(huì)議紀(jì)要,辦理合同簽證（備案）,受理部門 市建委 報(bào)送材料（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助） 建設(shè)單位與施工單位簽定的施工標(biāo)準(zhǔn)合同（施工合同由工商管理部門蓋章）,委托質(zhì)量監(jiān)督,受理部門 市建委（質(zhì)監(jiān)站） 報(bào)送材料（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助） 全套設(shè)計(jì)文件 施工合同 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原件） 營業(yè)執(zhí)照副本（原件） 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表,委托文明安全監(jiān)督,受理部門 市建委（安監(jiān)站） 報(bào)送要件（施工單位報(bào)建，業(yè)主協(xié)助） 施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書副本 安全申報(bào)登記表 項(xiàng)目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證上崗證（原件） 施工組織設(shè)計(jì) 臨時(shí)用電組織設(shè)計(jì) 職工意外傷害保險(xiǎn)單（原件），取得安全申報(bào)表簽章。,建筑施工臨時(shí)排水沉淀池審查,受理部門 市建委 報(bào)送要件（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助） 規(guī)劃總平面圖 1：500地形圖,辦理市政配套工程安裝,（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助） 持相關(guān)證件各專業(yè)公司辦理市政配套工程包括上水、下水、煤氣、電力、電信、報(bào)裝。,辦理建設(shè)工程施工許可證,辦理部門 所在區(qū)建委 辦理程序 建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建：持計(jì)委等有權(quán)部門立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和規(guī)劃許可證到建管科辦理工程報(bào)建。 施工圖設(shè)計(jì)審查：由建委委托有資格審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，并取得施工圖審查備案書。 建設(shè)工程監(jiān)理：按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。 招投標(biāo)：完成招投標(biāo)程序，取得招標(biāo)辦簽發(fā)的中標(biāo)通知書。 規(guī)費(fèi)繳納：到建委（及市建設(shè)工程交易所）辦理繳費(fèi)手續(xù)。 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督手續(xù)：質(zhì)量監(jiān)督站辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)，建管科辦理安全監(jiān)督手續(xù)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理職工意外傷害保險(xiǎn)。 施工現(xiàn)場檢查：工程項(xiàng)目管理人員壓證上崗、安全文明施工設(shè)施。,辦理建設(shè)工程施工許可證,辦理工程報(bào)建,施工現(xiàn)場檢查及 市政配套辦理,施工圖設(shè)計(jì)審查,落實(shí)監(jiān)理單位,落實(shí)招投標(biāo),規(guī)費(fèi)繳納,所在區(qū)建委審查,獲得建設(shè)工程 施工許可證,辦理建設(shè)工程施工許可證,辦理時(shí)限 以上程序經(jīng)審查符合要求，在15日內(nèi)頒發(fā)建筑工程施工許可證。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),工程項(xiàng)目管理（略）,進(jìn)度控制 投資控制 質(zhì)量控制 信息管理 合同管理 安全管理 組織協(xié)調(diào),消防驗(yàn)收許可證,辦理部門 消防部門 申請材料 建筑工程消防驗(yàn)收申請表 消防局對該工程的施工圖設(shè)計(jì)審批意見書（復(fù)印件） 全套竣工圖，并填報(bào)各類消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝情況及其有資格單位的調(diào)試測試報(bào)告 隱蔽工程施工記錄資料 消防設(shè)施資料及合格證 落實(shí)消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，并將合同報(bào)送消防機(jī)構(gòu)審核備案,委托地質(zhì)勘測,委托部門 具有相應(yīng)資質(zhì)的單位 獲得成果 建設(shè)工程竣工實(shí)測地形圖 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 按照市場價(jià),委托房產(chǎn)測繪,委托部門 具有相應(yīng)資質(zhì)的單位 獲得成果 房屋竣工測量報(bào)告書 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 按照市場價(jià),建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證,辦理部門 所在區(qū)規(guī)劃分局 申請材料（針對江北區(qū)情況） 申請報(bào)告 建設(shè)工程竣工圖（建筑工程僅限建施圖） 具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)提供的建設(shè)工程竣工實(shí)測地形圖（含電子文檔） 具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)提供的房屋竣工測量報(bào)告書,建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證,辦理程序 申請與受理（5日內(nèi)） 審查與決定（20日內(nèi)） 公布與頒發(fā)（10日內(nèi)） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 不收費(fèi),竣工驗(yàn)收備案登記證,辦理部門 市建委（竣工驗(yàn)收15日內(nèi)進(jìn)行備案） 申請材料 工程竣工驗(yàn)收備案表 工程竣工驗(yàn)收報(bào)告 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等 獲得成果 竣工驗(yàn)收備案登記證,四.租售階段,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售階段涉及項(xiàng)目投資的回收，是非常重要的一個(gè)階段。該階段主要涉及商品房預(yù)售許可證的辦理、房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記以及房地產(chǎn)證的辦理等方面的工作。,項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,委托房產(chǎn)測繪,辦理預(yù)售許可證,商品房預(yù)售與業(yè)主 簽訂購房合同,商品房預(yù)售合同 登記備案,委托建筑面積測繪,房屋權(quán)屬新建登記,共有兩次測繪活動(dòng),辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,分割房屋產(chǎn)權(quán)證,國有土地使用權(quán)證,房屋抵押登記,商品房預(yù)售條件,城市商品房預(yù)售管理辦法 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。,辦理商品房預(yù)售許可證,辦理部門 所在區(qū)國土與房管分局 申請材料 商品房預(yù)售登記申請表 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其所附的建筑總平面圖、規(guī)劃紅線圖 建設(shè)工程施工許可證及建筑施工圖 國有土地使用權(quán)證 開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書 投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； 商品房預(yù)售面積測繪報(bào)告書 商品房預(yù)售方案,辦理商品房預(yù)售許可證,辦理程序（辦證大廳） 申請與受理（1日內(nèi)） 辦理與決定 公示 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),商品房預(yù)售合同登記備案,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 商品房的預(yù)售登記備案可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。,商品房預(yù)售合同登記備案,辦理部門 所在區(qū)房地產(chǎn)交易所 申請材料 商品房預(yù)售合同（一式四份） 商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案申請表（網(wǎng)上） 業(yè)主身份證（復(fù)印件） 商品房買賣授權(quán)委托書 不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票（上報(bào)聯(lián)）,委托建筑面積測繪,委托部門 具有相應(yīng)資質(zhì)的房產(chǎn)測繪部門 委托結(jié)果 房屋建筑面積測繪報(bào)告 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 遵循市場價(jià),房屋權(quán)屬新建登記,辦理部門 所在區(qū)房地產(chǎn)交易所（國土房管局下屬單位） 申請材料 消防驗(yàn)收許可證 （復(fù)印件） 建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收許可證 （原件） 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證 土