【商業(yè)地產(chǎn)】南京珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目產(chǎn)品建議報(bào)告-30DOC.doc

珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究與產(chǎn)品建議珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品規(guī)劃建議1. 建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃采取錯(cuò)落行列式布局，建筑物前后左右均錯(cuò)開(kāi)布置，迎合夏季的主導(dǎo)風(fēng)向，達(dá)到自然通風(fēng)；建筑朝向爭(zhēng)取主要居室良好的日照條件，避免西曬，使日照均衡，讓視野范圍最大化，充分獲得高爾夫無(wú)遮擋的優(yōu)勢(shì)景觀帶來(lái)的視覺(jué)享受，建筑群體順應(yīng)山勢(shì)形成不同標(biāo)高，使自然與景觀產(chǎn)生步移景異的變化和豐富的空間感受。2. 產(chǎn)品分類(lèi)及配比整個(gè)別墅區(qū)由院落、獨(dú)立及少量雙拼組成。院落別墅位于場(chǎng)地東南狹長(zhǎng)區(qū)域，該區(qū)地勢(shì)較為平緩，出于對(duì)場(chǎng)地利用最大化以及施工難易度的考慮，選擇在此處規(guī)劃小型院落別墅，約占總體別墅量的35%；向北隨著地勢(shì)的抬高及地形逐漸復(fù)雜，規(guī)劃為山體獨(dú)立別墅，約占總量的50%，并在該區(qū)域相對(duì)平緩地段輔建少量雙拼，約占總量的15%，以滿足該類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。 3. 道路規(guī)劃要點(diǎn)1） 依地勢(shì)山脊線合理設(shè)計(jì)行車(chē)路線，盡量避免開(kāi)山劈路，減少人工挖填方量，保護(hù)原生環(huán)境。2） 處理好區(qū)內(nèi)主干道與水體、建筑之間的關(guān)系，巧妙通過(guò)道路劃分組團(tuán)，最優(yōu)化土地利用。3） 考慮主干道與入戶支道的銜接，力求做到便捷及舒適，適當(dāng)設(shè)計(jì)臺(tái)階及坡道，要求踏步的高度、級(jí)數(shù)在人體舒適度的范圍內(nèi)。二、 建筑設(shè)計(jì)建議林語(yǔ)別墅融合了中國(guó)傳統(tǒng)的審美觀與全球化進(jìn)程滲透的新元素，它是純坡景的建筑群落，以坡地、溪流、樹(shù)林、草徑組成了頗具層次的園區(qū)景色，將純正的別墅掩映在如畫(huà)的美景之中，使生活有了如坡地般起伏延伸的美感。建筑風(fēng)格，建筑立面形態(tài)，庭院、露臺(tái)、屋頂、地下空間、車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)等各方面都自成特色。但鑒于坡地地形的特殊性，有些設(shè)計(jì)必須以實(shí)際地形為建筑基礎(chǔ)，必須合理規(guī)劃。1、建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格是糅合了東西方內(nèi)外眺的建筑思想，將南洋的熱情洋溢、中國(guó)的自然內(nèi)斂、日本的簡(jiǎn)約精致集于一體，充分體現(xiàn)亞洲建筑精神的表現(xiàn)風(fēng)格。這種建筑風(fēng)格既考慮了注重私密及功能的心理，又保證了在居住中接觸大自然的效果。 在建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)上，既不是傳統(tǒng)的園林式建筑，也不是一味的歐式風(fēng)格。它汲取了東南亞地區(qū)適合東方人居住的別墅的眾多優(yōu)點(diǎn)，除了保留別墅大落地窗、挑高廳堂外，在外觀上采用國(guó)際流行的現(xiàn)代元素：簡(jiǎn)約的直線條。簡(jiǎn)潔的立面、坡頂處理，在立面的色彩與質(zhì)感表現(xiàn)下，配合內(nèi)斂的木質(zhì)紋格，與東方人理智、涵養(yǎng)的性格有眾多吻合的地方。建筑立面總體感覺(jué)沉穩(wěn)中透露一股靈氣，時(shí)尚中又顯露出傳統(tǒng)的影子，體現(xiàn)了一種特別的“氣質(zhì)”。 建筑造型現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、明快、清雅。色彩以冷色調(diào)為主，表現(xiàn)出現(xiàn)代理性主義建筑哲學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)與冷峻。 2、庭院設(shè)計(jì)在現(xiàn)實(shí)生活中，室外空間對(duì)于別墅住宅而言，就如同一件外衣，反映著住宅的品位，主人的個(gè)性和品位。 蔥郁的樹(shù)陰，小鳥(niǎo)的清唱，鮮花的芬芳會(huì)帶給主人、來(lái)訪者、鄰居和過(guò)路人感官的愉悅和心靈的共鳴。室外空間可以看作是主體建筑的向外延伸，如同室外的房間，讓我們舒適地用餐、讀書(shū)、運(yùn)動(dòng)、日光浴、烹飪或社交，在陽(yáng)光和風(fēng)中得到放松和休憩。 不僅如此，室外空間甚至?xí)茉炀幼≌叩纳盍?xí)慣和精神情感。庭院顯示了主人的個(gè)性，把藝術(shù)相當(dāng)?shù)纳罨?。根?jù)對(duì)別墅的統(tǒng)計(jì)，私人庭院是家庭住宅基地中重要的使用場(chǎng)地，其使用頻繁順序大致是：用作起居、游戲、室外烹飪和就餐、曬衣、園藝、款待朋友和儲(chǔ)存雜物。庭院的設(shè)計(jì)還強(qiáng)調(diào)院落綠化與功能面積的協(xié)調(diào)。院落綠化面積說(shuō)的是純植被的覆蓋面積，功能面積是指露臺(tái)等的活動(dòng)場(chǎng)所；庭院設(shè)計(jì)內(nèi)的水景布置可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、品位、功能、親人的結(jié)合；庭院的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)空間效果、景觀感覺(jué)與功能的平衡；強(qiáng)調(diào)與建筑主體的呼應(yīng)；強(qiáng)調(diào)色彩、造型的應(yīng)用等。本案的庭院設(shè)計(jì)以l型為主。l型庭院可以創(chuàng)造出更多的美景，她的兩臂包括兩個(gè)相連的、局部分開(kāi)的空間，具備了兩個(gè)小長(zhǎng)方形或兩個(gè)小正方形庭院的所有優(yōu)點(diǎn)。3、屋頂設(shè)計(jì) 屋頂設(shè)計(jì)以坡頂為主，這樣的頂與別墅的建筑風(fēng)格相一致。坡屋頂不僅可以有效解決屋面隔熱差，防水性能差，容易發(fā)生滲漏等問(wèn)題，還可以改善住宅性能和建筑外觀的視覺(jué)效果。坡頂?shù)那€設(shè)計(jì)形式活潑、線條柔和流暢. 4、露臺(tái)設(shè)計(jì)大露臺(tái)、多露臺(tái)漸成流行趨勢(shì)大露臺(tái)，人的自然情結(jié)可以在此完全釋放，鋪上鵝卵石，搭起葡萄架，種下石榴、薔薇，再放置兩、三張?zhí)僖危蚴且粡埱锴В粋€(gè)浪漫別致的空中陽(yáng)光花園便呼之欲出。露臺(tái)可根據(jù)具體條件設(shè)計(jì)成退臺(tái)式、錯(cuò)落式、走廊環(huán)繞式、外挑式等，立面造型豐富。多露臺(tái)也是近年來(lái)別墅設(shè)計(jì)趨勢(shì)，如某項(xiàng)目多達(dá)5個(gè)觀景休閑陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)的套型受到熱銷(xiāo)，反映了人們對(duì)戶外空間的向往。多露臺(tái)的設(shè)計(jì)也是實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間滲透的一種手法。從客廳到露臺(tái)，再?gòu)穆杜_(tái)到花園，空間實(shí)現(xiàn)了從半開(kāi)放到開(kāi)放的銜接過(guò)渡。露臺(tái)可帶有坡屋頂或構(gòu)造頂。5、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)建議由于本案地形地貌的限制，不會(huì)有大量的復(fù)制產(chǎn)品，每棟別墅都需根據(jù)自身獨(dú)特的外部資源精心設(shè)計(jì)，以體現(xiàn)真正的個(gè)性居所。本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為精致小獨(dú)棟，面積雖小，但要在精致，因此在室內(nèi)空間設(shè)計(jì)上不僅要功能布局合理，尺度恰到好處，還要在空間塑造、細(xì)部處理等方面有精彩的設(shè)計(jì)。要素一：構(gòu)筑室內(nèi)空間夾層，增大可塑面積。如3.9米的高客廳與2.8米的臥室、2.19米的夾層餐廳形成三個(gè)建筑平面，由于2.19米的夾層低于2.2米計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，不計(jì)入建筑面積，這個(gè)夾層面積可在10多平方米到20多平方米之間，為生活帶來(lái)了更多樂(lè)趣?；蛟诙瞧马敻粢婚w樓層，功能使用靈活。如左圖中陰影部分為二層坡頂，層高較高，可自行分割，該部分面積免費(fèi)，可作為主人套房配套的起居室，音樂(lè)室、影音室等。要素二：有大量的吹拔(共享空間)、回廊、陽(yáng)光房、玻璃長(zhǎng)廳等一些較特別的建筑元素的使用，這樣就使得建筑的空間感覺(jué)更為強(qiáng)烈，時(shí)時(shí)能讓居者心中有一種暗暗的驚喜。如右圖陽(yáng)光室是設(shè)計(jì)采用半開(kāi)放式，大玻璃小窗的運(yùn)用使主人在休閑時(shí)可倚窗遠(yuǎn)眺。要素三：交通過(guò)渡空間功能的重新定位。交通空間在別墅中占有較大的比例，必須將其從滿足水平垂直交通的功能中解放出來(lái)，賦予其空間組織序列的意義，使走廊樓梯室內(nèi)空間景觀的一部分，形成一條流動(dòng)的景觀軸線。過(guò)渡空間不但起交通的作用，同時(shí)起到展示的作用，消化好這些面積體現(xiàn)出別墅設(shè)計(jì)的品位。6、地下空間設(shè)計(jì)提示特殊的地形條件使得本項(xiàng)目地下空間的利用不同于一般別墅，可根據(jù)具體條件設(shè)計(jì)成架空、半地下等形式，結(jié)合室外庭院做一些與室外過(guò)渡的下沉式庭院，設(shè)大天井，開(kāi)高窗，增加室內(nèi)采光和空氣流通，如左圖若能與地上銜接則更精巧。地下空間功能可靈活安排。地下空間最好是隔斷較少的大開(kāi)間，留給業(yè)主自由發(fā)揮。7、車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)根據(jù)具體地形條件，可設(shè)計(jì)成架空車(chē)庫(kù)、半地下車(chē)庫(kù)、地上車(chē)庫(kù)，坡地車(chē)庫(kù)等，結(jié)合坡地景觀設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)提示：1、為了避免汽車(chē)尾氣進(jìn)入室內(nèi)，建議車(chē)庫(kù)入戶設(shè)計(jì)小玄關(guān)，做為過(guò)渡空間，同時(shí)也是主人外出、歸來(lái)時(shí)整理衣冠的第二玄關(guān)，同時(shí)還可兼具儲(chǔ)藏功能，若增設(shè)洗手池，則方便主人使用，注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)更顯人性化。2、車(chē)庫(kù)也可開(kāi)窗。若是獨(dú)立的地上車(chē)庫(kù)，則也可開(kāi)窗戶，一方面增加采光，消除室內(nèi)尾氣，日后還可改造成多功能室內(nèi)，如做傭人房、客房等。3、車(chē)庫(kù)入口不必單調(diào)。目前很多別墅對(duì)車(chē)庫(kù)入口的設(shè)計(jì)忽略了，其實(shí)車(chē)庫(kù)入口的設(shè)計(jì)同樣顯示了業(yè)主的身份，可結(jié)合景觀，做一些精致有情趣的細(xì)部處理，與本案的精致定位更相符合。三、 景觀設(shè)計(jì)建議1、讀懂場(chǎng)地1）山體坡地花園，使生活有了豐富的層次，由項(xiàng)目地形圖所表示的等高線分析，觀景最好的為西側(cè)建筑，面東且視野開(kāi)闊，該區(qū)域別墅位置為最優(yōu)。而坡地則形成了多個(gè)臺(tái)地花園，構(gòu)成多樣的室外空間，提高了庭院的綠化效率，增加了綠地的展開(kāi)面積。坡地上的臺(tái)地層次分明的立體景觀空間2）水系水，隨物賦形，坡地豐富了水的形態(tài)和內(nèi)容，結(jié)合原有場(chǎng)地自然排水形成的沖積溝，可由山頂引出特色小溪，流經(jīng)花園的腹地，與別墅區(qū)南沿的泉溪在入口處匯合，后繼續(xù)前行。除此還可適當(dāng)穿插小瀑布、跌水、池水、涌泉、霧森等水景形式，顯得形式各異，意趣盎然。由上而下流動(dòng)的，由下而上涌出的，盡顯園林精致及趣味。3）植被時(shí)間在坡地上流動(dòng)，坡地產(chǎn)生的落差造就了園林的流動(dòng)性，水、風(fēng)、空氣等都不再靜止。不同植物的搭配，又使得坡地的景觀隨著時(shí)間的變化而不斷呈現(xiàn)出不同景象，四時(shí)常新。風(fēng)致式坡地園林景觀原汁原味融入自然2、景觀主題定位“面朝golf的坡地花園”( greenoxygenlightfoot & garden)力求將林語(yǔ)別墅打造成集自然山體、旅游度假和高爾夫運(yùn)動(dòng)于一體的高尚別墅領(lǐng)地。3、資源描述原生地貌山體資源老山余脈，坐北朝南原生植物資源常綠松杉柏科樹(shù)種形成良好的綠色背景，優(yōu)美的觀賞樹(shù)種和低矮的灌木叢。昭富18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)位于別墅正對(duì)面的山坡上，寬視角全景高爾夫球場(chǎng)，棟棟見(jiàn)綠。珍珠泉風(fēng)景旅游區(qū)在綠樹(shù)叢中步行五分鐘，就可到達(dá)珍珠泉風(fēng)景旅游區(qū)。深厚的人文景觀佛教勝地定山寺人工與自然完美結(jié)合的水景天然泉溪與人工湖泊4、與策劃相結(jié)合的廣告訴求點(diǎn)山中，不知?dú)q月 “水邊的哲學(xué)是不舍歲月，山地的哲學(xué)是不知?dú)q月。在水邊不過(guò)是觀海弄潮，卻讓我們感知世界無(wú)常；而在山中能體驗(yàn)居所的敦厚氣韻，不由得讓我們安然靜定、淳樸堅(jiān)毅”余秋雨行者無(wú)疆 仁者樂(lè)山 無(wú)論美國(guó)的比華利山還是香港半山，仿佛知富階層已將悠悠山居作為最大的生活愿望。陽(yáng)光透過(guò)樹(shù)葉的隙縫，形成歡快的光斑跳躍在山中的青石板路上，亮麗又全然單純。南京市郊原生山林居所作為老山的一脈分支，保留了多種原生植物。傍山而建的建筑，極易將未經(jīng)雕琢的自然引入室內(nèi)。山林中的生活，自然簡(jiǎn)單，靜定安閑。座北向南的龍頭地勢(shì)位于“老山國(guó)家森林公園”綠色生態(tài)區(qū)，背靠綿延山脈；南面，占地14平方公里珍珠泉風(fēng)景區(qū)，煙波浩淼的鏡山湖，襯著湛藍(lán)的天際線和黛青色的山脈。 “從高爾夫走向坡地花園” “貼著山坡呼吸”等5、景觀示范區(qū)由主入口向內(nèi)，結(jié)合會(huì)所及別墅樣板區(qū)，先一期做出景觀師范區(qū)，塑造項(xiàng)目的品牌形象，以優(yōu)美的實(shí)景建立客戶的信賴感，為展示建筑產(chǎn)品提供良好的環(huán)境。6、采石場(chǎng)遺留斷壁部分的處理關(guān)于采石場(chǎng)遺留斷壁部分，可采用一種快速經(jīng)濟(jì)型恢復(fù)方法：第一步是生態(tài)恢復(fù)，利用速生常綠針葉樹(shù)種做背景，沿遠(yuǎn)離斷壁方向依次種植常綠闊葉喬木、落葉闊葉喬木、觀賞小喬木、常綠灌木，花灌木，裸露地表密被常綠地被，崖根種植常綠耐干旱瘠薄藤本；向外于開(kāi)闊場(chǎng)地部分以人工水池為雨水收集池，再以人造溪流引導(dǎo)雨季過(guò)多集水流向低地；第二步是建筑阻擋，在前面生態(tài)恢復(fù)解決了安全隱患后，可在此處的南部以低層建筑（疊加別墅）的形式進(jìn)行視線阻擋，由于先前在靠近石壁一定范圍內(nèi)的植被恢復(fù)，使得建筑內(nèi)部的人們不會(huì)直接看到北面較差的景觀，而是透過(guò)窗看到綠色的背景林，這種將生態(tài)恢復(fù)的可持續(xù)安全性與適時(shí)適地利用建筑作視線阻擋相結(jié)合的處理手法，起到快速經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不良景觀的效果。四、 物業(yè)配套別墅是享受高品質(zhì)生活的標(biāo)志，成熟的配套設(shè)施也是別墅消費(fèi)群的消費(fèi)取向之一，因此完善的社區(qū)配套和物業(yè)管理是作為一個(gè)精品別墅的根本保障而存在的。別墅配套在布局規(guī)劃設(shè)施中更注重人與自然、人與環(huán)境的關(guān)系，通過(guò)高爾夫球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、中心綠地、網(wǎng)球場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、中西餐廳、酒吧、舞廳 配套設(shè)施的精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，使小區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境與區(qū)外自然環(huán)境達(dá)到了一種互相滲透、內(nèi)外延伸、有機(jī)結(jié)合的效果。并為業(yè)主聘請(qǐng)與別墅品質(zhì)相符的、知名度高、富有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司做管家，解除業(yè)主的后顧之憂。1、中心會(huì)所配備完善的生活商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施，是社區(qū)的購(gòu)物休閑中心。別墅一般遠(yuǎn)離城市商業(yè)中心，為配合高端業(yè)主的高端消費(fèi)需求，大型豪華會(huì)所是別墅社區(qū)必備的配套之一，會(huì)所服務(wù)整個(gè)社區(qū)，主要配套建設(shè)高端大型的項(xiàng)目，如：高爾夫用品專(zhuān)賣(mài)店、安全措施良好的通透式標(biāo)準(zhǔn)游泳池、西式咖啡廳、中式餐廳、酒吧、茶吧、spa、壁球室、臺(tái)球房等星級(jí)酒店化的設(shè)施。我們建議會(huì)所注重與生態(tài)環(huán)境的融合及體驗(yàn)其自然野趣的情趣，結(jié)合情景參與式休閑設(shè)施如露天茶社、郊野公園、戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施等建設(shè)，即滿足了消費(fèi)需求又與戶外活動(dòng)結(jié)合，互動(dòng)效果更好。2、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施本案有南京最大最高檔的休閑配套1800畝的高爾夫球場(chǎng)環(huán)繞四周，這是一般別墅物業(yè)沒(méi)有的，另外其他運(yùn)動(dòng)設(shè)施也是項(xiàng)目的必備條件，建議運(yùn)動(dòng)設(shè)施不僅包括傳統(tǒng)項(xiàng)目，還需現(xiàn)代時(shí)尚項(xiàng)目如：室內(nèi)攀巖、登山、網(wǎng)球、射擊、射箭、山坡滾球、熱氣球、山地自行車(chē)等，但要注意戶外休閑設(shè)施與周邊景觀的銜接和處理。3、高科技含量的智能化系統(tǒng)家庭智能系統(tǒng)技術(shù)：包括家庭智能控制、信息服務(wù)和家庭安防監(jiān)控。家庭智能控制具有家庭設(shè)備遠(yuǎn)程控制功能，家電狀態(tài)反饋，可以了解家電的開(kāi)關(guān)狀態(tài)等；信息服務(wù)系統(tǒng)帶有大容量的短信息收發(fā)功能，可及時(shí)接收小區(qū)公告及進(jìn)行設(shè)備設(shè)備報(bào)修和商品配送請(qǐng)求。；家庭安防監(jiān)控通過(guò)在住宅內(nèi)門(mén)窗及室內(nèi)其它部位安裝各種探測(cè)器進(jìn)行晝夜監(jiān)控，24小時(shí)計(jì)算機(jī)監(jiān)控，準(zhǔn)確及時(shí)發(fā)送意外情況，充分保證業(yè)主安全。液晶顯示可視免提對(duì)講系統(tǒng)：系統(tǒng)自帶彩色液晶顯示可視免提對(duì)講系統(tǒng)，系統(tǒng)在各單元入口安裝防盜門(mén)和對(duì)講裝置，以實(shí)現(xiàn)訪客與住戶可視對(duì)講，并有訪客留影留言的先進(jìn)功能，單元門(mén)控制采用遙控、鑰匙、密碼、感應(yīng)卡開(kāi)鎖方式，充分保障用戶的安全、方便，有效地防止非法人員進(jìn)入住宅內(nèi)。無(wú)線寬帶系統(tǒng)：無(wú)論是在家里，還是在庭院、湖邊、會(huì)所，或是兩者之間的任何位置進(jìn)行工作時(shí)，無(wú)線寬帶系統(tǒng)對(duì)于需要系統(tǒng)功能強(qiáng)大、攜帶輕便的頻繁商務(wù)移動(dòng)用戶來(lái)講是完美的解決方案，且極具抗干擾性、安全性、可擴(kuò)展性和不受地理環(huán)境限制等優(yōu)勢(shì)。地溫式中央空調(diào)系統(tǒng)：本空調(diào)系統(tǒng)不占用業(yè)主任何地面空間，業(yè)主無(wú)需購(gòu)置安裝家用空調(diào)，無(wú)需購(gòu)置電熱水器等設(shè)備?？照{(diào)系統(tǒng)末端采用電話遠(yuǎn)程遙控控制系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制風(fēng)盤(pán)的工作狀態(tài)及室內(nèi)溫度；室內(nèi)設(shè)置智能型空調(diào)程序控制器，業(yè)主可按意愿設(shè)置自動(dòng)運(yùn)行時(shí)間段，做到戶內(nèi)空調(diào)的智能程序化及自動(dòng)化。是真正節(jié)能環(huán)保、舒適健康型空調(diào)系統(tǒng)。新型建筑材料系統(tǒng)：先進(jìn)的給排水系統(tǒng)，如隔音、衛(wèi)生的懸掛式側(cè)排水系統(tǒng)，先進(jìn)的隔聲如墻體、門(mén)窗隔音系統(tǒng)。4、高度職業(yè)化的管家服務(wù)高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)是別墅居住品質(zhì)得以體現(xiàn)的重要保障對(duì)物業(yè)管理公司的要求：一級(jí)管理資質(zhì)別墅物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)2年以上有專(zhuān)業(yè)從業(yè)資格的管理團(tuán)隊(duì)聘請(qǐng)高度職業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化的別墅管家提供“酒店式生活服務(wù)”以及“個(gè)性化的特約服務(wù)內(nèi)容”，組成了私家別墅業(yè)主尊享的人性化高品質(zhì)服務(wù)內(nèi)容。使業(yè)主感覺(jué)到不僅僅是生活上的滿足，更重要的是身份、情感上的滿足。除了提供傳統(tǒng)的服務(wù)項(xiàng)目如設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、環(huán)境保護(hù)等，還包括函蓋衣食住行各個(gè)方面的綜合經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，如送餐、洗衣、居家維修、室內(nèi)綠化、商務(wù)服務(wù)、訂車(chē)船、飛機(jī)票以及代接代送客戶、酒店式家居清潔等。五、 產(chǎn)品形態(tài)及比例由于本案特殊的巖石坡地形態(tài)，地面起伏不平，高差較大，如果在此地建筑聯(lián)排或疊加類(lèi)別墅，會(huì)造成成本較高，但售價(jià)卻較低的局面，方案經(jīng)濟(jì)性太差。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本案地形地貌，我司建議以獨(dú)立別墅為主，并配以少量雙拼。獨(dú)立別墅分為精致的小型院落別墅和相對(duì)面積較大的山體獨(dú)立別墅，而且山體獨(dú)立別墅的差異化較大，每棟都根據(jù)具體的地形和景觀量身打造。具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 各類(lèi)戶型配比表住宅類(lèi)型面積區(qū)間（）戶 數(shù)(戶)總建筑面積戶數(shù)所占比例山體獨(dú)立別墅280-400，以300為主1534894047%雙 拼別墅220-260，以240為主501200016%小型院落別墅220-260，以240為主1192856037%合 計(jì)32289500100% 六、 開(kāi)發(fā)周期及進(jìn)度安排根據(jù)今年南京市別墅銷(xiāo)售情況，獨(dú)立別墅總共銷(xiāo)售180套，雙拼銷(xiāo)售85套，再加上本項(xiàng)目體量較大，并大部分以獨(dú)立別墅為主，市場(chǎng)情況和特殊的產(chǎn)品形態(tài)決定了本案銷(xiāo)售周期比較長(zhǎng)，所以我司將開(kāi)發(fā)周期定為5年，分5期開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售周期為4年，在2005年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售。以精致的小型院落別墅打開(kāi)市場(chǎng)，配合部分山體獨(dú)立別墅和雙拼，創(chuàng)造南京市少有的精致性、個(gè)性化的高檔坡地別墅。各期開(kāi)發(fā)安排見(jiàn)下圖：開(kāi)發(fā)進(jìn)程安排如下： 單位：戶 山體獨(dú)立別墅雙 拼小型院落別墅合計(jì)一期1085068二期2483668三期30203383四期52658五期37845合一期主推受市場(chǎng)歡迎的小型院落別墅，配少量山體獨(dú)立別墅和雙拼以滿足多種客戶的需求，樹(shù)立南京首家精致個(gè)性化坡地別墅形象，同時(shí)利于開(kāi)發(fā)商的資金回款。 二期可逐步增加山體獨(dú)立別墅的推出量，進(jìn)一步提高項(xiàng)目整體形象。 三期，由于小型院落別墅全部都集中在項(xiàng)目的南邊，考慮到不影響一期入住業(yè)主，所以需將小型院落別墅集中在前三期推出。 四期，為方便整個(gè)項(xiàng)目的施工安排，施工路線改為東北面進(jìn)入。 五期，地形比四期較為寬闊平整，別墅類(lèi)型可塑性較高，可根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況對(duì)別墅類(lèi)型做適當(dāng)調(diào)整。七、 經(jīng)濟(jì)測(cè)算1.項(xiàng)目總體投資收益測(cè)算（見(jiàn)投資收益測(cè)算表）1） 建筑成本各項(xiàng)建筑費(fèi)用都按南京市規(guī)定及經(jīng)驗(yàn)值計(jì)算。其中土地費(fèi)用約估為30萬(wàn)/畝。2） 銷(xiāo)售收入根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，我司將各類(lèi)別墅定價(jià)如下：山體獨(dú)立別墅：8500元/雙 拼：6000元/小型院落別墅：7000元/由于別墅銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，為保持計(jì)算的真實(shí)性，所以在收入測(cè)算時(shí)只按90%的銷(xiāo)售率計(jì)算。3） 投資收益項(xiàng)目總成本為：45456萬(wàn)元總收入為：61911.9萬(wàn)元所得稅前利潤(rùn)為：13019.79萬(wàn)元利潤(rùn)率為：32.88%由附表可得出，項(xiàng)目在此定價(jià)下利潤(rùn)率是不錯(cuò)的，隨著前期產(chǎn)品形象的進(jìn)一步塑造，相信后期價(jià)格會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階，利潤(rùn)率將比較可觀。2.短期資金流量測(cè)算（見(jiàn)現(xiàn)金流量表）以一個(gè)季度為單元，通過(guò)對(duì)各期成本、收入、利潤(rùn)及累計(jì)利潤(rùn)的計(jì)算，可清楚的看到各期資金的流動(dòng)情況，便于開(kāi)發(fā)商妥善的安排資金。由于未來(lái)的價(jià)格及不可預(yù)見(jiàn)性太大，所以我司只針對(duì)2005-2006兩年時(shí)間做資金流量測(cè)算，后期資金安排可相應(yīng)調(diào)整。1） 兩年開(kāi)發(fā)周期安排原則，（見(jiàn)開(kāi)發(fā)周期進(jìn)度表）：l 2005年3月份左右開(kāi)工，等一期部分示范性建筑外墻裝飾基本完工，景觀示范帶可以使用后推出一期，即大致在9、10月份。l 2006年開(kāi)始，二期可以逐步動(dòng)工，由于有一期的示范作用，二期部分建筑在封頂后就可以銷(xiāo)售。l 兩期計(jì)劃在2006年全部開(kāi)發(fā)完成。l 根據(jù)別墅物業(yè)季節(jié)性銷(xiāo)售周期的影響，兩期物業(yè)在強(qiáng)銷(xiāo)季節(jié)達(dá)到銷(xiāo)售高峰。2）現(xiàn)金流量表項(xiàng)目在2005年7-9月份達(dá)到最高負(fù)債為8744萬(wàn)元，在2006年底累計(jì)利潤(rùn)率為2261萬(wàn)元。由于前兩年支付的土地費(fèi)用較多，且銷(xiāo)售價(jià)格較高的山體獨(dú)立別墅大部分都在后三期中銷(xiāo)售，所以前兩年的凈利潤(rùn)較低。本項(xiàng)目利潤(rùn)隨著山體獨(dú)立別墅的推出會(huì)逐漸扭轉(zhuǎn)。由于不清楚土地費(fèi)用的實(shí)際支付情況，我們只將前兩期的土地費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，此測(cè)算僅供參考。地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1、 目的以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、工程接管驗(yàn)收、銷(xiāo)售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責(zé)3.1 物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項(xiàng)目部在新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷(xiāo)售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見(jiàn)，以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。5.6 保潔開(kāi)荒是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。6、方法和過(guò)程控制6.1 項(xiàng)目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出建設(shè)性意見(jiàn)。6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開(kāi)設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì)，說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專(zhuān)業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書(shū)供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門(mén)最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過(guò)程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專(zhuān)業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見(jiàn)提交工程整改建議書(shū)。6.1.1.3 工程接管驗(yàn)收過(guò)程的控制。入伙之前3-5個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類(lèi)工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查并提交物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，所有專(zhuān)業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過(guò)竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問(wèn)題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門(mén)，由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門(mén)對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題進(jìn)行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4 營(yíng)銷(xiāo)配合過(guò)程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷(xiāo)售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對(duì)地產(chǎn)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤(pán)宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進(jìn)行。6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見(jiàn)進(jìn)行溝通。6.1.3 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷(xiāo)售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響，為從前期物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷(xiāo)售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。6.2.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)，將項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開(kāi)辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開(kāi)展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房，用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)等。6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計(jì)）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開(kāi)荒6.2.6.1 保潔開(kāi)荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔工作。6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開(kāi)荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān). 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷(xiāo)、工程、物業(yè)等各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等）報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān). 6.2.8售后服務(wù)6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書(shū)規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對(duì)已過(guò)保修期但經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任