【商業(yè)地產(chǎn)】四川廣漢市水晶廣場項目開盤活動策劃細案-21DOC.doc

（活動策劃方案）四川漢唐文化有限公司 地產(chǎn)事業(yè)部 時間: 2007年12月12日目 錄總體構(gòu)思活動實施現(xiàn)場規(guī)劃氛圍營造 細節(jié)安排 項目管理 費用預(yù)算一、總體構(gòu)思1、序言“水晶廣場”位于廣漢城北新區(qū)的一塊頂級商業(yè)項目，因項目絕佳的地理位置、完善的生活配套、優(yōu)越的項目品質(zhì)。1月上旬將迎來開盤盛典。因受到“新政”的影響，可能對銷售當中，特別是投資性客戶造成一定的沖擊。因此，為使開盤當天達到最大的成交量，充分體現(xiàn)項目品質(zhì)與服務(wù)理念，銷售中心的現(xiàn)場氛圍的營造也將起到一定的輔助效應(yīng)。由于當天受到場地的局限，區(qū)域劃分、組織實施、秩序維護就顯得尤其重要了。同時，“水晶廣場”是第一次面向成都媒體以及廣大市民，對于項目品質(zhì)以及開發(fā)商品牌形象，在活動當天都將得以體現(xiàn)。綜上所述，我們作出以下的精心構(gòu)思： 將整個現(xiàn)場進行半封閉式的區(qū)域規(guī)劃，“客戶等待區(qū)”與“銷售大廳”實行單向出入，避免閑雜人員混雜現(xiàn)場； 客戶等待區(qū)設(shè)置獨立功能服務(wù)區(qū)域，客戶可在本區(qū)域內(nèi)直接享受到近在咫尺的項目咨詢、節(jié)目表演、餐飲等優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 通過精心的現(xiàn)場布置，營造出開盤當天喜慶、熱烈的活動氛圍；通過激情動感的歌舞演繹與高雅的樂器演奏，打造現(xiàn)場清閑高雅的氛圍，以此安撫客戶焦急等待心情；2、預(yù)期目標 矗立“水晶廣場”良好的項目形象與服務(wù)品質(zhì)，大幅提升樓盤的知名度與美譽度； “水晶廣場”盛大開盤，現(xiàn)場眾多客戶云集，形成搶購的現(xiàn)象，對周邊產(chǎn)生區(qū)域性的口碑傳遞與輻射宣傳效應(yīng)； 讓“水晶廣場”在眾多樓盤中脫穎而出，特別要成為城北版塊矚目的焦點，以贏得更多消費者的關(guān)注，為后期搶占市場爭取到更大的市場份額；二、活動安排1、活動概要 活動時間2008年1月5日 9：0012：00 活動地點水晶廣場銷售中心 參加人員目標客戶項目工作人員及活動執(zhí)行人員；開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)；廣漢權(quán)威媒體；三、活動實施區(qū)域規(guī)劃示意圖四、現(xiàn)場規(guī)劃開盤當天現(xiàn)場人員較多，控制人流、組織實施成為首當其沖的工作重點，因此在區(qū)域劃分方面我們將進行合理科學的規(guī)劃。為保證當天開盤活動井然有序，避免出現(xiàn)客戶煩躁、混亂的場面，加快整個銷售進度。客戶等待區(qū)內(nèi)我們將設(shè)置餐飲區(qū)，提供現(xiàn)場周到而細致的服務(wù)工作。同時，整個客戶等待區(qū)與銷售大廳將實行單循環(huán)的人流控制。1、外場布置 功能：通過項目工作人員以及安保人員對每位客戶的進行識別后，引導(dǎo)客戶到達等待區(qū)休息。公示開盤“選房流程”、“認購須知”等信息發(fā)布。 現(xiàn)場布置：l 入口左、右兩側(cè)分別擺放本次開盤活動的“選房流程看板”、“認購須知看板”；l 中央位置擺放大型“鮮花拱門”、鋪設(shè)紅地毯； 人員配置及職能：l 活動執(zhí)行人員1人（督導(dǎo)管理）l 禮儀小姐6人（迎賓接待）l 安保人員2人（維護現(xiàn)場秩序） 物料配備：l 認購流程看板1個（3米*2米）l 項目相關(guān)信息看板1個（3米*2米）l 鮮花拱門1座（3米*2.5米）、地毯2、觀眾區(qū) 功能：客戶休息就餐、觀賞節(jié)目表演； 現(xiàn)場布置：l 設(shè)置餐飲區(qū)，準備豐富的便餐供客戶自取食用；l 整個區(qū)域使用“鮮花路引”進行圍邊裝飾；l 銷售中心門前道路的樹木底部進行“金箔”包裝；l 擺放“銷控表看板”； 人員配置及職能：l 活動執(zhí)行人員1人（協(xié)助整體工作）l 禮儀小姐4人（派發(fā)糕點）l 服務(wù)生2人（制作水果拼盤）l 保潔人員2人（衛(wèi)生清理）； 物料配備：l 條桌（4張）、鮮花路引（30個）、鮮花拱門（2座）l 熱飲（咖啡、果汁）糕點（西式糕點）水果（水果拼盤）；l 銷控表看板1個（3米*2米）；實物參照圖3、舞臺區(qū) 功能：音樂暖場、舞臺節(jié)目表演、主持人唱號； 現(xiàn)場布置：l 利用臺階鋪設(shè)紅地毯，供演繹人員進行表演；l 配備專業(yè)戶外音響； 人員配置及職能：l 活動執(zhí)行人員1人（與項目工作人員對接，銜接主持人唱號）l 主持人（唱號，節(jié)目主持）l 音控師1人（音響調(diào)控）l 演員若干； 物料配備：l 地毯、方形舞臺l 專業(yè)演出音響1套4、貴賓區(qū) 功能：活動當天作為邀請嘉賓以及領(lǐng)導(dǎo)觀賞節(jié)目、休息的區(qū)域； 人員配置及職能：l 安保人員4人（維護現(xiàn)場秩序） 物料配備：l 警戒柱12根l 藤椅20把、條桌14張；5、其它裝飾 銷售大廳入口布置“方形鮮花拱門”，并鋪設(shè)紅地毯； 銷售大廳玻璃墻面進行插花藝術(shù)裝點； 整個銷售大廳房檐，使用“彩色氣球串”進行圍邊裝點；五、氛圍營造、迎賓接待客戶到場后，由保安安排車輛的停放后，安排6名身高1.7米左右、氣質(zhì)高雅的禮儀小姐在入口處進行接待；禮儀小姐選用專業(yè)模特，體現(xiàn)出活動的高品質(zhì)感，著裝拋棄以往的傳統(tǒng)旗袍，而采用美麗大方的禮服，同時佩帶花環(huán)等鮮花飾物，增加活動的氣氛。2、開盤儀式醒獅熱場表演（3分鐘）醒獅點睛（開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)為醒獅）（2分鐘）踩青、吐符的精彩表演（5分鐘） 揭符（開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)揭符） 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致辭（3分鐘） 開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓拉金球，宣布開盤正式開始、禮炮齊鳴（2分鐘）4、舞臺節(jié)目演出 項目的目標客戶大多為中青年人，為使整個活動氛圍喜慶熱烈，演出節(jié)目符合該人群的審美喜好，我們盡量選用青春時尚類的節(jié)目進行演繹。 異國風情舞(3人組合) 拉丁舞(2人組合) 電聲小提琴（3人組合） 勁歌熱舞 (3人組合) 新民樂組合（4人組合） 時尚街舞（3人組合） 變臉吐火 銀幻魔術(shù)（2人組合）5、執(zhí)行流程時 間內(nèi) 容備 注上午安排8：308：50舞臺音樂暖場播放高雅輕音樂8：308：50迎賓接待4名禮儀小姐提供迎賓接待服務(wù)8：308：50主持人背景串詞隨意性項目介紹、認購流程8：509：00開盤儀式醒獅表演9：009：05領(lǐng)導(dǎo)致辭宣布正式開盤、禮炮齊鳴9：05主持人開場串詞宣布開始售樓、節(jié)目正式開始9：0512：00節(jié)目表演、主持人串詞（貫穿始終）穿插進行各類節(jié)目，主持人進行全程主持9：0012：00餐飲服務(wù)（貫穿始終）由客戶自取結(jié)合禮儀小姐派發(fā)的形式，將餐飲遞送至客戶手中，體現(xiàn)開發(fā)商優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念；六、細節(jié)安排1、應(yīng)急措施1）現(xiàn)場秩序問題有對公司不滿的人員蓄意搗亂破壞活動，或防止盜劫事件的發(fā)生。u 防范措施：督促物管公司保安監(jiān)督保衛(wèi)工作，同時簽到處做好驗證，嚴禁外來人員參加本次活動，設(shè)立專門負責維護現(xiàn)場秩序的責任人。2）天氣問題因為活動在室外進行，如突然下雨，影響活動進程。 防范措施：提前一個禮拜每天向?qū)I(yè)氣象臺進行咨詢；準備防雨措施，例如：雨具，帳篷。2、衛(wèi)生管理1）清潔衛(wèi)生活動當天人數(shù)較多，容易出現(xiàn)衛(wèi)生臟亂的情況，應(yīng)當在三個客戶等待區(qū)中分別擺放專用“垃圾桶”，同時配備1名保潔人員，進行不間斷衛(wèi)生清理工作；3、餐飲管理活動中，餐飲應(yīng)保證品質(zhì)與多樣性，水果拼盤（由3名果盤制作師現(xiàn)場制作）及熱飲（咖啡、果汁）采取客戶自取的形式，西式糕點則由4名禮儀小姐，實行定時派送到客戶手中，體現(xiàn)開發(fā)商優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念；七、項目管理為更好的服務(wù)于本次活動，我們將成立“水晶廣場項目部”，針對不同的區(qū)域，設(shè)立4個“項目小組”，以“項目小組”為單位，每小組安排1名組長具體實施管理，使活動前期籌備階段準備充分，活動中執(zhí)行中進行無誤且后勤保障有力；同時，作好突發(fā)情況處理的充分準備，盡可能的估計活動中的突發(fā)事件，以求提前做好防范，從而確?；顒拥恼＿M行。1、人員安排1）甲方內(nèi)容人數(shù)位置分布備注現(xiàn)場工作總協(xié)調(diào)1人流動整個現(xiàn)場總體協(xié)調(diào)與督導(dǎo)現(xiàn)場秩序維護13人停車場2人共計13名保安現(xiàn)場入口2人選房入口2人選房出口2人銷售大廳入口2人銷售大廳內(nèi)3人唱號及確認進場客戶2人選房等待區(qū)入口1人負責驗證入場、1人負責唱號工作現(xiàn)場后勤保障1人場地協(xié)調(diào)、物料調(diào)用等現(xiàn)場后勤服務(wù)5人場內(nèi)2人，場外2人共計4名保潔現(xiàn)場認購總負責1人銷售大廳場內(nèi)銷控看板3人銷售大廳張貼1名，開單1名，銷控1名客戶接待、協(xié)助簽訂認購協(xié)議書4人自客戶進入至其離開銷售廳內(nèi)銷售人員2）乙方內(nèi)容人數(shù)位置分布備注項目經(jīng)理1人流動整個現(xiàn)場負責整個活動的協(xié)調(diào)、調(diào)控、督導(dǎo)工作項目經(jīng)理助理1人流動整個現(xiàn)場協(xié)助項目經(jīng)理進行現(xiàn)場執(zhí)行管理工作執(zhí)行督導(dǎo)1人驗證領(lǐng)號區(qū)配合甲方進行客戶驗證入場、發(fā)放號牌1人客戶等候區(qū)客戶等待區(qū)1人，配合甲方工作人員管理1人現(xiàn)場入口處、演奏區(qū)禮儀小姐、演奏人員的管理工作餐飲管理1人餐飲區(qū)物料管理1人流動現(xiàn)場所有物資的看管、整理和發(fā)放工作音控1人選房等待區(qū)音響設(shè)備的調(diào)試與控制工作禮儀4人會場入口/餐飲區(qū)果盤制作師3人餐飲區(qū)果盤制作2、項目推進計劃 方案確定執(zhí)行方案人員分工人員管理設(shè)計定稿采購制作物料籌備資源篩選編排培訓活動實施現(xiàn)場布置活動執(zhí)行3、組織結(jié)構(gòu)水晶廣場項目部活動執(zhí)行小組策劃創(chuàng)意小組 后勤保障小組活動布置小組組織管理物品管理物料采購物料制作文案擬定圖文設(shè)計餐飲管理應(yīng)急保障秩序維護禮儀培訓料料運輸音響調(diào)試現(xiàn)場布置項目經(jīng)理統(tǒng)籌管理項目小組組長責任制八、費用預(yù)算項目單價數(shù)量小計備注現(xiàn)場布置音響設(shè)備1800元/套1套1800租賃、安裝舞臺25元/平米30平米750租賃、安裝舞臺地毯12元/平米45平米540采購、安裝主題背景板絎架18元/米23米414租賃、安裝（8.4m長*4m高）主題背景板噴繪15元/平米35平米525制作、安裝（8.4m長*4m高）認購流程看板絎架18元/米16米288租賃、安裝（3m長*2m高）認購流程看板噴繪15元/平米6平米90制作、安裝（3m長*2m高）項目信息看板絎架18元/米16米288租賃、安裝（3m長*2m高）項目信息看板噴繪15元/平米6平米90制作、安裝（3m長*2m高）室內(nèi)銷控看板絎架18元/米16米288租賃、安裝（3m長*2m高）室內(nèi)銷控看板噴繪15元/平米6平米90制作、安裝（3m長*2m高）室外銷控看板絎架18元/米16米288租賃、安裝（3m長*2m高）室外銷控看板噴繪15元/平米6平米90制作、安裝（3m長*2m高）現(xiàn)場入口地毯12元/平米60平米720采購、安裝（3m*8m）選房等待區(qū)地毯12元/平米60平米720采購、安裝（3m*8m）銷售中心方形鮮花拱門1800元/座1座1800插花制作（4米跨度*2.5米高）現(xiàn)場入口鮮花拱門1500元/座1座1500插花制作（3米跨度*2.5米高）現(xiàn)場出口鮮花拱門1500元/座1座1500插花制作（3米跨度*2.5米高）銷售大廳墻面插花250元/組9組2250插花制作鮮花路引120元/座25座3000器材租賃、插花制作胸花10元/朵5朵50插花制作銷售大廳彩色氣球串15元/米60米900制作主題背景板彩色氣球串15元/米20米300制作充氣拱門300元/座1座300租賃充氣立柱300元/座2座600租賃升空氣球250元/個12個3000租賃金箔裝飾160元/卷3卷480采購、制作（包含人工費）藤椅20元/把220把1320租賃雨傘35元/把20把700租賃條桌30元/張4張120租賃警戒柱40元/根18根720租賃指示牌80元/個5個400租賃（包含內(nèi)頁畫面制作）禮炮200元/門8門1600租賃金球700元/個1個700制作冷焰火80元/支8支640安裝小計28861人員及餐飲主持人1200元/人1人1200四川電臺飛躍調(diào)頻主持人楊晨禮儀150元/人6人900身高1.7米左右（提供派發(fā)糕點的服務(wù)）禮儀服裝租賃40元/套6套240租賃醒獅表演2800元/隊1隊2800獅隊共6人電聲小提琴600元/人3人1800銀幻想魔術(shù)600元/人2人1200拉丁舞600元/人2人1200新民樂600元/人4人2400時尚街舞600元/人3人1800變臉吐火600元/人2人1200勁歌熱舞600元/人3人1800異國風情舞600元/人3人1800攝像1000元/人1人1000現(xiàn)場全程錄制、后期制作vcr果盤制作師220元/人2人440水果拼盤3元/份500份1500獼猴桃、西瓜、橙子、香蕉、圣女果一次性餐具0.5元/套500套250每套餐具：一次性紙制餐盤1個、塑料餐叉1個西式糕點5元/份500份2500安德魯森蛋糕綠波蛋糕熱飲機600元/臺2臺1200雀巢牌熱飲機（租賃）熱飲原料60元/袋10袋600雀巢牌咖啡（5袋）、奶茶（5袋）小計25830總 計現(xiàn)場布置28861人員及餐飲25830稅費5%2734.55公關(guān)代理費5%2734.55運費2800總計62960.1地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關(guān)業(yè)務(wù)指引1、 目的以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。2、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。3、職責3.1 物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。3.2 物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。4、原則4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項委托業(yè)務(wù)費用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費標準進行結(jié)算。5、定義5.1 前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。5.2 前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。5.4 項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費用。5.5 物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。5.6 保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。6、方法和過程控制6.1 項目前期介入6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設(shè)性意見。6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計說明會，說明相關(guān)設(shè)計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設(shè)計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。6.1.1.2 施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交工程整改建議書。6.1.1.3 工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交物業(yè)驗收報告，所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門，由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進行整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量。6.1.1.4 營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作；加強樓盤宣傳，挖掘潛在客戶群；充當?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。6.1.1.4.1在營銷過程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴格按照物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同（附件一）進行。6.1. 2 項目前期介入階段，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。6.1.3 項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔（參考標準：按前期介入項目建筑面積計算，每平方米24元）。6.2前期物業(yè)管理階段6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同：6.2.1.1由物業(yè)公司新項目部負責在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約。 6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權(quán)、服務(wù)標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應(yīng)充分考慮其對后期的影響，為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。6.2.2 物業(yè)管理方案策劃：在房屋竣工驗收之前，物業(yè)公司新項目部應(yīng)擬定項目的物業(yè)管理方案，該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標準、內(nèi)部管理機制、品質(zhì)控制方法、管理費測算等內(nèi)容。6.2.3 物業(yè)管理費測算6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。6.2.3.2 物業(yè)管理費定價應(yīng)參照當?shù)卣笇?dǎo)標準和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項目（含分期開發(fā)項目）收支平衡，原則上不贊同為促進地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費引起管理費定價虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔相應(yīng)虧損。6.2.4 項目開辦費6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費測算時，將項目開辦費在合同期限內(nèi)分攤到物業(yè)管理成本中。6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費標準偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費（參照標準：按接管面積計算，每平方米23元），以便物業(yè)公司正常開展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。6.2.5.2 管理用房的標準，當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例（不足50平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風、噪音應(yīng)達到國家住宅房內(nèi)標準。6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計和施工方案，報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費用由地產(chǎn)公司承擔，裝修標準：按照實際提供的建筑面積計算，不低于每平方米500元。6.2.6 保潔開荒6.2.6.1 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的10-15%）由地產(chǎn)公司承擔. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負責制，成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔，具體包括：現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等）報地產(chǎn)公司審核，費用由地產(chǎn)公司承擔. 6.2.8售后服務(wù)6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書規(guī)定承擔房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責任，此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機構(gòu)認定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔責任。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作（具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書）6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實，應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標準、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進行評估和扣罰。6.2.8.3 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作，物業(yè)公司酬金收取標準按照保修協(xié)議書相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。6.2.8.4地產(chǎn)公司項目部工程結(jié)束后，須留專業(yè)工程師負責工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。