三江市新寓苑項(xiàng)目招商方案.doc

房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。新寓苑商業(yè)步行街招商策劃方案根據(jù)公司項(xiàng)目安排意見(jiàn)，為整體推出溫泉旅游項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)游人接待中心、沖浪館、商業(yè)步行街的三位一體入市經(jīng)營(yíng)。本策劃方案在結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目的了解和項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析,以及在前期運(yùn)作其它商業(yè)項(xiàng)目招商及銷(xiāo)售時(shí)所獲得的實(shí)操經(jīng)驗(yàn),對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、招商運(yùn)作、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等提出策劃銷(xiāo)售部的建議和思路。一、商業(yè)街項(xiàng)目基本概況酒都溫泉商業(yè)步行街位于中國(guó)酒都溫泉大門(mén)右側(cè)，整個(gè)街區(qū)占地近15畝，由四幢三層歐式休閑洋房以十字型對(duì)稱(chēng)排列組合而成，總建筑面積達(dá)10000多平方米。正中區(qū)域設(shè)高大歐式古典鐘樓，是步行街標(biāo)志性建筑，極富觀賞價(jià)值。步行街北面一水之隔，正對(duì)80米景觀大道；南面與百泉湖相依；西面緊臨網(wǎng)球場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)；東面與半山尊城別墅群為鄰。商業(yè)街一層商鋪約32間，其中最大的商鋪8間，建筑面積為216m2；最小面積商鋪8間，建筑面積為108m2；其余16間每間建筑面積為135m2。二層和三層為中空式大開(kāi)間，可以任意分隔。是大型超市、休閑茶房、美容健身房、其它餐飲娛樂(lè)的理想賣(mài)場(chǎng)。二、周邊商業(yè)市場(chǎng)及環(huán)境以酒都溫泉為中心點(diǎn)，向東西方向作2000米橫向輻射，基本無(wú)規(guī)范化商業(yè)市場(chǎng)和大型、中檔以上商業(yè)賣(mài)場(chǎng)?；旧鲜且源ㄔ浦新窞橹行?，以小型臨街鋪面為主。具典型的路邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)特征；經(jīng)營(yíng)類(lèi)別主要以日常消費(fèi)性生活用品、小家電、醫(yī)藥用品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、小餐館等為主。由于本項(xiàng)目商業(yè)街業(yè)態(tài)定位主要是滿(mǎn)足旅游消費(fèi)者需求，故本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)環(huán)境對(duì)本商業(yè)街區(qū)的生存環(huán)境不具競(jìng)爭(zhēng)性和挑戰(zhàn)性。本地街村居民的一般性消費(fèi)也對(duì)本商業(yè)街無(wú)實(shí)質(zhì)性影響。項(xiàng)目swot分析1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（s）a、本項(xiàng)目是與中國(guó)酒都溫泉度假中心配套的休閑商業(yè)步行街，占地面積1000多畝，屬旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有相關(guān)旅游產(chǎn)品（溫泉沖浪館、高檔商務(wù)酒店、私家別墅、網(wǎng)球場(chǎng)等）作人氣支撐；b、交通便捷，離塵不離城；c、絕版別墅，升值潛力空間大；2、項(xiàng)目劣勢(shì)（w）a、遠(yuǎn)離城市核心商圈和次商圈，缺少足夠的人氣支撐；b、前期運(yùn)作成為“夾生飯”，重新啟動(dòng)困難重重；c、旅游項(xiàng)目的商業(yè)，由于其定位特殊，對(duì)商家的選擇有其局限性；d、命運(yùn)不在其商業(yè)本身，而在于溫泉旅游效益對(duì)商業(yè)街的牽引力；3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（o）a、新公司的實(shí)力和企業(yè)品牌、資本運(yùn)作模式、戰(zhàn)略思路的前瞻性，給本項(xiàng)目注入了新的活力；b、三江廠(chǎng)至大麥壩的80米景觀大道的改造，觀斗山外環(huán)線(xiàn)遂道的開(kāi)通，使本項(xiàng)目在交通上更加便捷，對(duì)招徠游人和消費(fèi)者增添了動(dòng)力；c、隨著溫泉項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，周邊環(huán)境的改善，本項(xiàng)目將有新的起色；d、新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游的展開(kāi)，對(duì)整個(gè)溫泉項(xiàng)目注入了新的活力，也可能同時(shí)拉動(dòng)商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展。e、酒都溫泉的全面重新規(guī)劃、設(shè)計(jì)、調(diào)整、使溫泉項(xiàng)目有了新的生機(jī)和活力。4、項(xiàng)目威脅（t）a、中國(guó)酒都溫泉旅游產(chǎn)品（游人接待中心，溫泉沖浪館等）的游人流量、定價(jià)體系、經(jīng)營(yíng)效益等的好壞，將直接影響商業(yè)街的商鋪招商、入住率、持續(xù)性、商業(yè)效益和商業(yè)街的商業(yè)氣氛，也決定著商業(yè)街成敗關(guān)鍵。b、資本運(yùn)作的失敗，資金鏈條的斷裂。5、項(xiàng)目關(guān)鍵不利因素及應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目關(guān)鍵不利因素是商業(yè)街的生存和發(fā)展，從一定程度講，是處于“不由自主”角度，即受整體溫泉項(xiàng)目可持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)和發(fā)展的影響。因此，從戰(zhàn)略決策看，應(yīng)緊緊抓住中國(guó)酒都溫泉旅游品牌定位，從旅游產(chǎn)品項(xiàng)目，旅游招徠人數(shù)，入住率等具體指標(biāo)上策劃出新的亮點(diǎn)，使商業(yè)街與其他溫泉項(xiàng)目互為拉動(dòng)，形成旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。二、項(xiàng)目定位（一）、項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目總體定位是項(xiàng)目的運(yùn)作方向，系統(tǒng)性的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后，根據(jù)測(cè)算和鼎業(yè)新寓苑公司積累的豐富經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)資源得出項(xiàng)目總體定位，之后的所有運(yùn)作思路都根據(jù)總體定位來(lái)研究和制定。項(xiàng)目總體定位為：以餐飲娛樂(lè)為主體，以旅游休閑為目的，高雅、有品味的旅游風(fēng)情度假商業(yè)街。（二）、形象定位 歐式風(fēng)格、異域風(fēng)情、恬靜而高雅、時(shí)尚而浪漫的對(duì)內(nèi)對(duì)外的“窗口”。（三）、功能定位本項(xiàng)目商業(yè)街展示的主要功能為1、滿(mǎn)足中國(guó)酒都溫泉旅游品牌中的旅游產(chǎn)品“六要素”：吃、住、行、娛、游、購(gòu)的主體配套；2、別墅小區(qū)業(yè)主的高雅生活配套實(shí)施；3、閑情悠雅的小恬之處。4、購(gòu)物功能：體現(xiàn)于商業(yè)街商品品種、檔次上，購(gòu)物功能是商業(yè)街最基本功能；5、休閑功能：在現(xiàn)代商業(yè)街中休閑功能往往被當(dāng)作商業(yè)街的附加功能加以設(shè)置；6、娛樂(lè)功能：體現(xiàn)于各類(lèi)游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、ktv、兒童游玩區(qū)等等；7、服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商業(yè)街物管和商業(yè)街客戶(hù)經(jīng)營(yíng)主體服務(wù)兩方面。（四）、檔次定位中高檔次、中高品位（五）、 業(yè)態(tài)定位1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位理念 本項(xiàng)目定位是關(guān)鍵，位置地處城北郊邊緣地帶，離城市商業(yè)市場(chǎng)核心區(qū)域超過(guò)8000米，所以絕對(duì)不能以核心商圈和次商圈傳統(tǒng)商業(yè)場(chǎng)定位，而應(yīng)以人為本，突出項(xiàng)目溫泉旅游品牌特征，突出環(huán)境與功能，以消費(fèi)引導(dǎo)而定位，否則，必將導(dǎo)致招商的失敗和后期經(jīng)營(yíng)的極大困難。2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位規(guī)劃的原則 有利于商家互補(bǔ)性的原則 有利于商家共榮性的原則 有利于商家競(jìng)爭(zhēng)性的原則 有利于物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的原則 有利于物業(yè)升級(jí)的原則 預(yù)留新業(yè)態(tài)的原則 有利于降低工程費(fèi)用的原則 有利于資產(chǎn)增值的原則 有利于降低公攤率的原則3、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃定位建議根據(jù)定位原則進(jìn)行規(guī)劃定位為：以酒都溫泉旅游為主題、以住宅業(yè)主和旅游者為穩(wěn)定客戶(hù)群、以餐飲娛樂(lè)為主體的中國(guó)酒都溫泉風(fēng)情商業(yè)步行街。4、招商業(yè)態(tài)類(lèi)別a、餐飲類(lèi)：海鮮餐廳、西餐廳、品牌中餐、中西式結(jié)合的快餐廳、品牌火鍋、特色餐飲、韓式燒烤、河鮮、本土特色餐飲、b、吧類(lèi)：咖啡吧、酒吧、冷熱飲、網(wǎng)吧、書(shū)吧、水果店c、地方小吃：宜賓燃面、宜賓燉雞面、宜賓、紅橋豬兒粑、雙河涼糕、筠連水粉等地方名優(yōu)小吃；d、休閑娛樂(lè)類(lèi)：休閑觀景茶房、美容美發(fā)、療養(yǎng)健身房、量販ktv、e、旅游小商品類(lèi)：地方旅游產(chǎn)品、紀(jì)念品、小飾品、宜賓土特產(chǎn)品、化妝品、奇石展品f、生活類(lèi)：大型超市、連鎖店、藥品店g、服務(wù)類(lèi)：商業(yè)銀行、電信、郵政代辦、干洗店、洗車(chē)場(chǎng)、公用電話(huà)5、商業(yè)街業(yè)態(tài)分布：方案一：根據(jù)業(yè)主需要進(jìn)行商業(yè)門(mén)面分割。由公司負(fù)責(zé)出圖，完善梯間交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)，并對(duì)二三樓進(jìn)行分割。一層分布圖（約4857）b4 。b1 。a4a1b3 。b2 。a3a2b8。b7。b6。b5。a8a7a6a5b12 。b11 。b10 。b9。a12。a11。a10。a9。b16 。b15 。b14 。b13。a16。a15。a14。a13。商業(yè)街一層面積統(tǒng)計(jì)表及業(yè)態(tài)分布建議編號(hào)面積業(yè)態(tài)分布建議編號(hào)面積業(yè)態(tài)分布建議a1108108特色餐飲b1108108棋牌、茶樓a25454吧類(lèi)b25454吧類(lèi)a35454吧類(lèi)b35454吧類(lèi)a4108108特色餐飲b4108108超市a55454旅游小商品b55454餐飲、小吃a65454旅游小商品b65454餐飲、小吃a75454餐飲、小吃b75454美容美法、水果店a85454餐飲、小吃b85454美容美法、水果店a95454旅游小商品b95454餐飲、小吃a105454旅游小商品b105454餐飲、小吃a115454餐飲、小吃b115454干洗店、通訊、藥房a125454餐飲、小吃b125454干洗店、通訊、藥房a13108108ktv歌城b13108108特色餐飲a145454ktv歌城b145454餐飲、小吃a155454ktv歌城b155454餐飲、小吃a16108108ktv歌城b16108108特色餐飲二層、三層商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議（二層面積約3502，三層面積約1850）特色餐飲、ktv歌城、棋牌、茶樓、休閑吧備注：由于該種方案需要二、三層重新進(jìn)行梯間交通流線(xiàn)設(shè)計(jì)，并進(jìn)行門(mén)面分割，因此，無(wú)法具體對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行分解。方案二：不進(jìn)行門(mén)面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進(jìn)行招商，一、二、三層整體招商。b4 。b1 。a4a1b3 。b2 。a3a2b8。b7。b6。b5。a8a7a6a5b12 。b11 。b10 。b9。a12。a11。a10。a9。b16 。b15 。b14 。b13。a16。a15。a14。a13。商業(yè)街面積統(tǒng)計(jì)表及業(yè)態(tài)分布建議編號(hào)面積業(yè)態(tài)分布建議編號(hào)面積業(yè)態(tài)分布建議a1641特色餐飲b1216棋牌、茶樓a2279吧類(lèi)b2279吧類(lèi)a3280吧類(lèi)b3280吧類(lèi)a4216特色餐飲b4641超市a5108旅游小商品b5108美容美法、水果店a6351棋牌、茶樓b6351餐飲、小吃a7280餐飲、小吃b7280餐飲、小吃a8108旅游小商品b8108美容美法、水果店a9108旅游小商品b9108干洗店、通訊、藥房a10387餐飲、小吃b10387餐飲、小吃a11426餐飲、小吃b11426餐飲、小吃a12108旅游小商品b12108干洗店、通訊、藥房a13377ktv歌城b13216特色餐飲a14369ktv歌城b14426餐飲、小吃a15426ktv歌城b15369餐飲、小吃a16216ktv歌城b16377特色餐飲為了有利于招商工作的開(kāi)展，建議采用方案一。商業(yè)街招商中存在的問(wèn)題：1、根據(jù)原方案，不進(jìn)行門(mén)面分割，根據(jù)目前建筑現(xiàn)狀進(jìn)行招商，一、二、三層整體招商。因此，樓梯全為室內(nèi)樓梯，不能對(duì)外連通，必須統(tǒng)一招商；而根據(jù)市場(chǎng)需要，該方式不利于招商工作的開(kāi)展，建議，調(diào)整梯間，將交通流線(xiàn)完善，能適合小商鋪分割的需要。2、目前商業(yè)街未預(yù)埋衛(wèi)生間管線(xiàn)，同時(shí)也未預(yù)埋排煙管道。三、本項(xiàng)目招商運(yùn)作計(jì)劃商業(yè)街項(xiàng)目招商流程：1、招商目標(biāo)運(yùn)作4個(gè)月以?xún)?nèi)使招商率達(dá)到80%以上，形成旺場(chǎng)的局面。注：由于本項(xiàng)目是與酒都溫泉組合在一起經(jīng)營(yíng)的非典型性綜合商業(yè)街，其對(duì)應(yīng)的商業(yè)劃分會(huì)很大程度受到酒都溫泉旅游項(xiàng)目（游人接待中心、沖浪館）的影響。故要滿(mǎn)足以上招商指標(biāo)，很大程度上取決于中國(guó)酒都溫泉內(nèi)周邊環(huán)境的美化、景觀、道路的到位；游人接待中心和溫泉沖浪館的投入使用；2、招商策劃的核心招商計(jì)劃準(zhǔn)備：為保障商家利益，要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用。開(kāi)展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。商家招商條件條 件 名 稱(chēng)具體內(nèi)容租金進(jìn)場(chǎng)后從第四年開(kāi)始收租，按面積收保證金。稅收爭(zhēng)取政府對(duì)商業(yè)街商家的優(yōu)惠政策，免工商管理費(fèi)賣(mài)場(chǎng)保證三年以上的經(jīng)營(yíng)期，裝修費(fèi)自理。支持與服務(wù)后期物業(yè)的跟進(jìn)和管理招商時(shí)間安排 由于招商任務(wù)較重，我們對(duì)招商時(shí)間提前安排，其中商家招商要事先做好相關(guān)工作，在項(xiàng)目策劃方案出來(lái)后正式按業(yè)態(tài)分布確定商家主力店，根據(jù)商家的具體要求進(jìn)行方案策劃的修改與完善，避免方案被迫修改所造成的損失。 招商計(jì)劃招 商 工 作 名 稱(chēng)內(nèi) 容目 的重點(diǎn)商家招商專(zhuān)題研究對(duì)口商家，確定完成招商的時(shí)間和談判；引進(jìn)、完成商家的最終落戶(hù)；名店招商主要面向省內(nèi)和宜賓名店，要提前了解消費(fèi)人群對(duì)知名品牌的購(gòu)買(mǎi)力與消費(fèi)文化方面的接受程度；掌握品牌資源，做好后續(xù)商家的補(bǔ)位和預(yù)留；一般商家，服務(wù)類(lèi)的引進(jìn)掌握重點(diǎn)品牌資源招商隊(duì)伍選拔與培訓(xùn)，研究招商骨干人才的定向獵取招商宣傳確定費(fèi)用比例、費(fèi)用總額招商費(fèi)用管理：招商費(fèi)用主要包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用廣告費(fèi)用。招商費(fèi)用使用策略：1、 招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。2、 關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎創(chuàng)。2、重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理。3、重視客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)和關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，費(fèi)用安排上予以?xún)A斜。2、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制2008年6月2009年元月3、招商方式：（1）點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 本項(xiàng)目商業(yè)街規(guī)模較小，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃和具體業(yè)態(tài)體量現(xiàn)狀，可主要進(jìn)行有針對(duì)性、有目標(biāo)的專(zhuān)向招商。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對(duì)性強(qiáng)，氣氛融洽，同時(shí)招商效果理想，績(jī)效明顯。招商團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)政策到位的基礎(chǔ)上可以展開(kāi)全面的針對(duì)性。（2）通過(guò)人脈關(guān)系招商 利用現(xiàn)有的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)和人際關(guān)系，進(jìn)行有針對(duì)性，雖然圈子和招商面小，但成功率高。（3）項(xiàng)目洽談會(huì) 根據(jù)項(xiàng)目今年下半年招商情況，在積累部分意向客戶(hù)的情況下，在2008年6月份可以組織定向的項(xiàng)目洽談會(huì)，促成項(xiàng)目的最終實(shí)效投資，同時(shí)可以通過(guò)相關(guān)潛在客戶(hù)群體和媒體的參與，進(jìn)行新聞追蹤報(bào)道，引起社會(huì)效應(yīng)，同步推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售，聚集人氣。（4）激勵(lì)招商以經(jīng)濟(jì)刺激的方式，在公司內(nèi)外實(shí)行全員招商，主動(dòng)出擊，以招商覆蓋面取勝。（5）廣告招商 常規(guī)招商最常見(jiàn)的就是通過(guò)廣告招商，它主要是通過(guò)各種廣告媒體將項(xiàng)目信息傳播出去，通過(guò)電話(huà)、傳真、信件等方式來(lái)收集客戶(hù)資料，通過(guò)進(jìn)一步談判，引導(dǎo)投資者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣。對(duì)于招商團(tuán)隊(duì)不健全或者相關(guān)經(jīng)驗(yàn)尚不到位的情況下，這種招商方式是比較合適的，并能快速地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。 廣告招商的費(fèi)用較高，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目初期不適合用投放大量招商廣告的方式進(jìn)行招商。由于消費(fèi)者在選擇投資項(xiàng)目時(shí)往往比較謹(jǐn)慎，對(duì)于缺乏品牌知名度的新項(xiàng)目缺乏信心，因此廣告招商的效果不是很明顯。廣告招商的優(yōu)點(diǎn)是傳播面廣，能夠找出很多招商人員無(wú)法找到的潛在投資者。其缺點(diǎn)是費(fèi)用高，招商質(zhì)量低，針對(duì)性差。采用此種方式的關(guān)鍵在于，要選擇經(jīng)銷(xiāo)商關(guān)注的媒體發(fā)布招商廣告。建議，由于項(xiàng)目銷(xiāo)售與招商在一段時(shí)間內(nèi)將處于同時(shí)進(jìn)行階段，在銷(xiāo)售推廣過(guò)程中，加入招商信息，發(fā)布招商信息，這樣既可節(jié)省成本，又可將項(xiàng)目統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的信息發(fā)布給目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)戶(hù)，增加消費(fèi)者信息。 四、招商租賃具體操作流程：1、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪填寫(xiě)經(jīng)營(yíng)意向調(diào)查表；2、確認(rèn)自營(yíng)、委托出租；3、投資業(yè)主簽定業(yè)主代租合同，并收取租賃中介傭金；4、公司收集承租客戶(hù)信息、進(jìn)行談判；5、協(xié)助業(yè)主和承租人簽訂租賃協(xié)議，交納履約保證金；6、裝修、開(kāi)業(yè)。五、租金價(jià)位定價(jià)原則1、放水養(yǎng)魚(yú) 租金基準(zhǔn)定價(jià)，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營(yíng)戶(hù)和開(kāi)發(fā)商的投資成本，目前，參照市場(chǎng)上按投資回報(bào)7 8%左右的價(jià)位，業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶(hù)基本能接受，通常情況下租金定價(jià)月基價(jià)應(yīng)為：售價(jià)8%12個(gè)月。由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未成熟，租金水平比較低，商業(yè)街需要一定的培育過(guò)程，開(kāi)發(fā)商需要以低租金等優(yōu)惠措施來(lái)吸引商家，即所謂“放水養(yǎng)魚(yú)”，因此前期租金水平的基準(zhǔn)建議為：售價(jià)5-6%12個(gè)月（優(yōu)惠期以后的前兩年）。2、區(qū)別對(duì)待不同商家 因引進(jìn)的項(xiàng)目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定價(jià)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮以下兩個(gè)著重點(diǎn)：如果引進(jìn)的是極具知名度的商家，可給予免租、免管理費(fèi)、減免稅收（1-3年）如引進(jìn)的商家有一定知名度，確實(shí)能提升商業(yè)街整體形象，帶動(dòng)人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場(chǎng)行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價(jià)，但租賃期應(yīng)至少達(dá)3年以上，且三年后，每年租金價(jià)格要保證5左右的遞增。如引進(jìn)的商家（如普通的餐飲、休閑娛樂(lè)店），只有一般知名度或影響力，對(duì)整個(gè)幫助不大，則可以按租金基準(zhǔn)定價(jià)作為參考定價(jià)。 3、區(qū)別對(duì)待不同進(jìn)駐客戶(hù) 鑒于本項(xiàng)目在實(shí)際銷(xiāo)售中，可能會(huì)產(chǎn)生自我經(jīng)營(yíng)客戶(hù)，因此，針對(duì)此類(lèi)情況，我們建議采取以下措施，鼓勵(lì)客戶(hù)快速與公司簽定相關(guān)協(xié)議：（1）購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主，必須在限定期限內(nèi)自行開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)或選擇委托租賃，一律交由開(kāi)發(fā)商指定公司代為租賃；（2）購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)在簽定正式合同的同時(shí)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi)40%。（3）對(duì)于在簽定正式合同后5日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi)30%。（4）對(duì)于在簽定正式合同后10日內(nèi)簽定委托租賃協(xié)議的，第一年后返物管費(fèi)20%。（5）購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主，仍需自營(yíng)的，如該商鋪購(gòu)買(mǎi)時(shí)已出租，將無(wú)條件選擇委托出租，租賃期限滿(mǎn)后，方可自營(yíng)。如該商鋪購(gòu)買(mǎi)時(shí)未出租，需交納50元/m2保證金，簽定經(jīng)營(yíng)管理公約和自營(yíng)意向書(shū)，保證和商業(yè)街同步開(kāi)業(yè)后，才可自營(yíng)，同時(shí)，第一年后返物管費(fèi)20%。（6）開(kāi)業(yè)后購(gòu)鋪基本不給予任何獎(jiǎng)勵(lì)政策。六、招商階段劃分為招商實(shí)施準(zhǔn)備階段 招商強(qiáng)勢(shì)期招商攻堅(jiān)階段第一部分 招商階段性工作第一階段招商實(shí)施準(zhǔn)備期一、目標(biāo) 1、完成項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作，根據(jù)市調(diào)完成和完善項(xiàng)目定位、項(xiàng)目運(yùn)作思路以及所欠缺的項(xiàng)目不利因素等。2、調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)要求相應(yīng)調(diào)整售價(jià)及租金方案；3、完成對(duì)招商人員招聘和招商技巧、統(tǒng)一說(shuō)辭、禮儀、管理制度、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)；二、重點(diǎn)工作1、完成招商的基礎(chǔ)性工作；2、完成現(xiàn)場(chǎng)招商處包裝及項(xiàng)目地盤(pán)包裝；3、塑造項(xiàng)目形象；4、確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息；5、篩選重點(diǎn)主題主力商家, 開(kāi)展對(duì)重點(diǎn)商家的接觸;6、設(shè)計(jì)完成招商資料；7、完成布置招商現(xiàn)場(chǎng)用圖表；8、儲(chǔ)備大量的目標(biāo)商家資源，為后期強(qiáng)勢(shì)推廣做好鋪墊工作；9、完成租賃合同的評(píng)審和定稿；10、確定招商廣告宣傳方案；11、完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案；12、完成與業(yè)主簽定租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議文本設(shè)計(jì)；13、完善項(xiàng)目租金價(jià)格體系。三、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2008年6月30日前。第二階段強(qiáng)勢(shì)招商階段一、目標(biāo) 1、全力啟動(dòng)招商任務(wù)，招商率達(dá)50%-80%。2、商家資源儲(chǔ)備率達(dá)到90%，意向入駐商家儲(chǔ)備量達(dá)到30個(gè)以上。二、重點(diǎn)工作1、完成招商任務(wù)分解和落實(shí)；2、繼續(xù)收集商家資源,篩選商家資源；3、與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)就本項(xiàng)目建立合作關(guān)系；4、全面展開(kāi)與意向商家的洽談,重點(diǎn)引進(jìn)主題、主力商家,形成帶動(dòng)作用和引導(dǎo)； 5、用優(yōu)惠政策引進(jìn)主題、主力品牌商家，形成樣板店并安排進(jìn)場(chǎng)裝修； 6、形成對(duì)重點(diǎn)商家資源集中區(qū)的針對(duì)性招商；7、完成輔助招商工作的現(xiàn)場(chǎng)氛圍烘托。8、完成營(yíng)銷(xiāo)推廣階段性計(jì)劃；10、實(shí)施項(xiàng)目導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)及廣告位的制作；11、逐步完成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的營(yíng)造,包括招商的現(xiàn)場(chǎng)包裝布置。三、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2008年7月12月第三階段招商攻堅(jiān)階段一、目標(biāo)招商率力爭(zhēng)達(dá)80%以上。二、重點(diǎn)工作1、繼續(xù)加強(qiáng)商家資源儲(chǔ)備，對(duì)剩余商鋪進(jìn)行定向招商，提高招商成功率；2、對(duì)現(xiàn)有商家資源進(jìn)行優(yōu)化組合；3、督促商家進(jìn)場(chǎng)裝修并與之配合；4、完成開(kāi)業(yè)策劃方案，組織進(jìn)行開(kāi)業(yè)相關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備；5、開(kāi)業(yè)環(huán)境布置；6、開(kāi)業(yè)廣告宣傳；7、完成開(kāi)業(yè)慶典準(zhǔn)備工作及開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)；8、完成對(duì)媒體炒作的組織和實(shí)施；9、設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者有吸引力的活動(dòng)素材,組織相關(guān)媒體宣傳；10、利用開(kāi)業(yè)前的宣傳和造勢(shì),促進(jìn)招商率的進(jìn)一步提高；11、完成開(kāi)業(yè)后的系列促銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)施方案。三、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2008年10月第二部分 招商、銷(xiāo)售策略 一、利用本公司已有的及進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟在成都、重慶、瀘州、自貢或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量 二、優(yōu)質(zhì)品牌成為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、管理的一大亮點(diǎn)，由該主力商家?guī)?dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈以及其他中小商家共同發(fā)展，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互促進(jìn)的優(yōu)勢(shì)格局。 三、 定向?yàn)橹?，化零為整?shí)施策略，形成商業(yè)旺場(chǎng)氛圍、 在成都、重慶、自貢餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)尋找有實(shí)力的商家，將這些商家有效合理的整合起來(lái)，以化零為整的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。并利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。五、商家策略1、定向?yàn)橹?，整合?shí)施 定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)主力商家及牽頭租戶(hù)實(shí)行定向招商，并安排招商主辦重點(diǎn)落實(shí)適合主力商家業(yè)態(tài)定位的商家資源。 以商引商：利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。 廣告招商：通過(guò)各種推廣活動(dòng)和宣傳制造題材，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)客戶(hù)的注意力，促進(jìn)招商。2、主次分明，把握節(jié)奏 依據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶(hù)層，先易后難，嚴(yán)格控制和把握本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，完成主力商家的招商工作。 掌握時(shí)機(jī)，利用引進(jìn)的主力商家及品牌商家在業(yè)界的影響力，擴(kuò)大宣傳，全面開(kāi)展招商工作。 根據(jù)引進(jìn)的主力商家及品牌商家業(yè)態(tài)的實(shí)際情況，靈活調(diào)整業(yè)態(tài)，并實(shí)施定向招商，提高招商的成功率。3、商家應(yīng)對(duì)策略 對(duì)商家要進(jìn)行正面激勵(lì)和引導(dǎo)，建立商家的經(jīng)營(yíng)信心，對(duì)商家提出經(jīng)營(yíng)建議，表現(xiàn)最大的真誠(chéng)度，贏得商家的信賴(lài)。 充分把握不利因素，規(guī)避和淡化對(duì)本項(xiàng)目的不利輿論，對(duì)不同態(tài)度的商家采取不同的應(yīng)對(duì)策略。 對(duì)意向性較強(qiáng)、業(yè)態(tài)相符、經(jīng)營(yíng)規(guī)模適度的商家，要積極跟進(jìn)，增強(qiáng)商家經(jīng)營(yíng)信心，消除其對(duì)項(xiàng)目的擔(dān)憂(yōu)，促使其下決心。 對(duì)于猶豫、徘徊的商家，找準(zhǔn)原因，對(duì)癥下藥。六、業(yè)主策略 1、合理規(guī)劃，引導(dǎo)實(shí)施 2、特殊矛盾，積極應(yīng)對(duì)七、規(guī)劃策略 1、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)廣告位、商家店招、導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)、pop廣告等，有較高的信息能見(jiàn)度。 2、合理規(guī)劃、美化、亮化項(xiàng)目門(mén)前區(qū)域，增強(qiáng)建筑立面感觀色彩，以吸引消費(fèi)者和樹(shù)立商家信心與自信。 3、沿街路燈、商業(yè)街光彩工程等。 4、人流、車(chē)流與停車(chē)場(chǎng)的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，形成對(duì)人、車(chē)、場(chǎng)的有效引導(dǎo)。 5、正視對(duì)產(chǎn)權(quán)集中的具體情況，根據(jù)業(yè)主委托和自營(yíng)情況存在變數(shù)的實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，最大限度保持規(guī)劃布局的整體性和完整性。八、管理策略 1、通過(guò)有效組織和組合，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的招商作用，相互協(xié)作，以完成預(yù)定的招商任務(wù)為目標(biāo)。 2、營(yíng)造良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)和調(diào)動(dòng)招商主辦部門(mén)和中介代理機(jī)構(gòu)的工作積極性和能動(dòng)性，合理的調(diào)配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個(gè)人在專(zhuān)業(yè)中的特長(zhǎng)。 3、定期組織專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時(shí)溝通交流，強(qiáng)化、提高每位員工的專(zhuān)業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)工作效率和能力。 4、組織提供相關(guān)資料，加強(qiáng)招商主辦談判技巧，增加招商的成功率。九、價(jià)格定位策略 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹(shù)立商家經(jīng)營(yíng)信心，形成旺鋪的局面。 根據(jù)制定的參考價(jià)格體系及不同口岸等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與商家洽談所能接受的具體租金標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)本項(xiàng)目商鋪面積不大和口岸租金差別不大特點(diǎn)，結(jié)合對(duì)行業(yè)市場(chǎng)情況、業(yè)主的投資回報(bào)要求，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。第一年回報(bào)率暫定為5%，第二年達(dá)到6%左右。 拉大次級(jí)口岸與頂級(jí)口岸的租金差距，促進(jìn)次級(jí)口岸的出租率，對(duì)優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策（如實(shí)行前2-3年的免租政策等）。后期經(jīng)營(yíng)管理一、制定項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理方案 本部分主要介紹本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理的總的基本思路，主要包括項(xiàng)目商業(yè)情況審核制度、市場(chǎng)趨勢(shì)分析、制定商業(yè)應(yīng)對(duì)策略、商業(yè)綜合管理體系等四個(gè)方面的內(nèi)容。 1、項(xiàng)目商業(yè)情況審核制度 審核對(duì)象：入駐商家 審核目的：對(duì)入駐商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)情況審核，了解項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)，同時(shí)可以測(cè)評(píng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性 審核時(shí)間：每半年進(jìn)行一次審核 審核指標(biāo)：（略） 2、市場(chǎng)趨勢(shì)分析 分析目的：確定本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及潛力 分析方法：對(duì)搜集的信息進(jìn)行量化，通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型，用分析軟件進(jìn)行回歸預(yù)測(cè) 分析的數(shù)據(jù)來(lái)源：本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及影響、本地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展情況、各行業(yè)發(fā)展情況、政府政策影響、居民消費(fèi)情況等 3、本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)對(duì)策略策略一：若因商家自身因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可對(duì)商家進(jìn)行一定的經(jīng)營(yíng)培訓(xùn)，幫助他們做好經(jīng)營(yíng)的升級(jí)管理；策略二：若因項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況的影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)思路，舉辦營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等方法提升項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)氛圍；策略三：若因行業(yè)發(fā)展情況影響導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，可適當(dāng)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整；策略四：若因別的不可預(yù)見(jiàn)因素導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)情況較差，再根據(jù)具體情況制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。 4、本項(xiàng)目商業(yè)綜合管理體系 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定相關(guān)的商業(yè)綜合管理方案、評(píng)估體系及執(zhí)行體系。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商家的調(diào)整和管理（項(xiàng)目招商完成后） 本項(xiàng)目商業(yè)用房的商家置換工作，包括法律事務(wù)的解決和招商調(diào)整 整體營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的策劃及運(yùn)作執(zhí)行（穩(wěn)商） 項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè)后，為整合項(xiàng)目本項(xiàng)目商業(yè)資源，提高本商業(yè)項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)影響力，應(yīng)制定一份詳細(xì)的年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： 年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃概要 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)背景分析（包括產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、宏觀環(huán)境等方面的影響） 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的swot分析 年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的目標(biāo)（包括銷(xiāo)售額、市場(chǎng)占有率、利潤(rùn)） 年度營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)系列的制定 年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) 年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的實(shí)施 年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的費(fèi)用預(yù)算 年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的控制與監(jiān)測(cè) 本項(xiàng)目商業(yè)用房后期補(bǔ)位招商 后期補(bǔ)位招商目標(biāo)：自開(kāi)業(yè)起8個(gè)月后，項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在80以上；自開(kāi)業(yè)起12個(gè)月后，項(xiàng)目開(kāi)攤率保持在90以上。 后期補(bǔ)位招商原則：遵循合作雙方共同商定的合理的業(yè)態(tài)定位后期補(bǔ)位招商辦法：隨時(shí)做好商家儲(chǔ)備，以備調(diào)整，補(bǔ)充現(xiàn)有租賃項(xiàng)目類(lèi)似業(yè)態(tài)商家的變化。三、本項(xiàng)目商業(yè)街市場(chǎng)的升級(jí)管理升級(jí)目標(biāo)：爭(zhēng)取把本項(xiàng)目商業(yè)街市場(chǎng)升級(jí)為知名商業(yè)旅游市場(chǎng)升級(jí)原則：從以銷(xiāo)量為目標(biāo)向以打造品牌為目標(biāo)進(jìn)行升級(jí)從單一的網(wǎng)絡(luò)向以自身品牌為核心的終端體系的轉(zhuǎn)變進(jìn)行升級(jí)從以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為主體制定的營(yíng)銷(xiāo)策略向以更好的滿(mǎn)足消費(fèi)者需求制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變進(jìn)行升級(jí)使商家從利益驅(qū)動(dòng)到理念驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)變進(jìn)行升級(jí)升級(jí)的具體操作內(nèi)容：根據(jù)年度商業(yè)街市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，制定年度營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，并進(jìn)行合理分化，為本項(xiàng)目商家制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略；市場(chǎng)初期協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶(hù)，培育項(xiàng)目市場(chǎng)，促使商業(yè)街快速繁榮；對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)商家實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提升商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證商家經(jīng)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展；確定項(xiàng)目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策，每年開(kāi)展不低于6次促進(jìn)商業(yè)街繁榮的公關(guān)宣傳活動(dòng)。四后期租務(wù)管理目標(biāo)及任務(wù)1抓好各項(xiàng)服務(wù)工作，穩(wěn)定維持項(xiàng)目現(xiàn)有商家的經(jīng)營(yíng)，總商家戶(hù)數(shù)非正常流失率不大于10%。加強(qiáng)對(duì)與本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)政府部門(mén)及人員的公共關(guān)系溝通協(xié)調(diào)，（主要目標(biāo)是三江廠(chǎng)至大麥壩76米景觀大道項(xiàng)目），完善外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升中國(guó)酒都溫泉旅游品牌外在形象。商業(yè)異業(yè)聯(lián)盟的建立及管理，形成項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)聯(lián)動(dòng)，拉動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)發(fā)其他各類(lèi)增值服務(wù)。制定后期租務(wù)管理行動(dòng)方案行動(dòng)方案目標(biāo)：深化服務(wù)意識(shí)，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，提煉管理思想，完善管理流程，商家綜合滿(mǎn)意率達(dá)到90%，客戶(hù)反饋受理率達(dá)到100%。2、后期租務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制建立快速應(yīng)急機(jī)制，對(duì)設(shè)施設(shè)備的突然故障或人員安全事故能夠與工程、物管及政府有關(guān)部門(mén)緊密配合，快速果斷處置。資產(chǎn)完好率是及時(shí)回收租金的保證，配合工程、物業(yè)經(jīng)常性的對(duì)設(shè)施進(jìn)行安全檢查和維護(hù)工作，項(xiàng)目資產(chǎn)投保率達(dá)到100%。對(duì)經(jīng)營(yíng)困難商家，經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間觀察及協(xié)助仍無(wú)起色，做好同種或近似業(yè)態(tài)的備用商家儲(chǔ)備。五、本項(xiàng)目物業(yè)管理略（詳見(jiàn)后期物業(yè)管理內(nèi)容策劃）六 、招商策劃執(zhí)行方式按照公司決定，本項(xiàng)目的招商由公司策劃銷(xiāo)售部組成招商團(tuán)隊(duì)具體執(zhí)行招商策劃和運(yùn)作。七、本項(xiàng)目招商策劃執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的人員組建及構(gòu)成對(duì)本項(xiàng)目，招商人員暫定為6名較為合適。具體工作分配如下：招商主管1人：負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局，制定招商方案和進(jìn)度，招商人員的日常管理。招商人員5名：由經(jīng)理安排具體招商工作，其中：3名招商人員負(fù)責(zé)招商工作，1名招商人員負(fù)責(zé)招商客服工作，招商文案策劃1名。支撐團(tuán)隊(duì)：由公司策劃銷(xiāo)售部作后援支撐。八、招商辦公地點(diǎn)因整個(gè)招商需和銷(xiāo)售配合，建議在半山尊城營(yíng)銷(xiāo)中心大廳內(nèi)開(kāi)展招商工作。九、項(xiàng)目宣傳推廣工作計(jì)劃1、招商工具（1）招商地點(diǎn)及辦公用品6月15日之前（2）確定介入經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍6月15日之前（3）印制宣傳單、書(shū)刊、價(jià)目表6月30日之前2、招商文本（1）招商手冊(cè)6月30日之前（2）租賃合同6月10日之前（3）合作經(jīng)營(yíng)合同6月10日之前（4）物管文本6月30日之前（5）裝修要求9月20日之前（6）商業(yè)管理文本8月30日之前3、傳播及媒體（1）制定詳盡的廣告創(chuàng)意、策略、訴求及執(zhí)行、控制方案6月10日之前（2）確定媒體及發(fā)布計(jì)劃6月30日之前（3）確定新聞媒體操控方案6月30日之前招商推廣各階段的大體時(shí)間、炒作重點(diǎn)、媒體安排及費(fèi)用：推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時(shí)間6月上中旬6月下旬7月上中旬7月下旬開(kāi)業(yè)前10月上旬招商部署招商啟動(dòng)階段公開(kāi)招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開(kāi)業(yè)階段推廣背景這個(gè)階段主體已經(jīng)完工，招商工作全面啟動(dòng)，而且前期已有一定的商家積累，因此一是通過(guò)廣告炒作，吸引社會(huì)各界高度重視廣場(chǎng)的發(fā)展，二是落實(shí)前期接觸的意向客戶(hù)經(jīng)過(guò)6月上中旬的炒作，招商信息實(shí)際已經(jīng)公開(kāi)，這階段是加強(qiáng)信息面，包括周邊（可下到宜賓市的其他縣市甚至自貢、瀘州、成都，重慶），開(kāi)始全面公開(kāi)招商。商家、消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)。眾多品牌商品已進(jìn)入，強(qiáng)勢(shì)吸納各主力及散戶(hù)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。品牌商戶(hù)已成為商場(chǎng)品牌形象推廣的重要組成部分。商戶(hù)已進(jìn)入75%以上，繼續(xù)吸納各類(lèi)散戶(hù)，保證滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)。開(kāi)始轉(zhuǎn)入商場(chǎng)形象及品牌主推階段。各類(lèi)節(jié)假日慶典活動(dòng)在前廣場(chǎng)舉辦，知名度提升。推廣主題打造酒都溫泉第一品牌宜賓城市旅游景點(diǎn)最大的購(gòu)物商業(yè)街招商全面起航商業(yè)王者 百年不遇溫泉福地商機(jī)無(wú)限入主金龍 誰(shuí)與爭(zhēng)鋒彌足珍貴的創(chuàng)富商機(jī) 無(wú)法復(fù)制絕版鋪王 百年不遇機(jī)會(huì)不可復(fù)制主題經(jīng)營(yíng) 精彩生活（強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)豐富，主題明確）各品牌商家全力加盟各大品牌全力加盟 體驗(yàn)之都即將隆重開(kāi)幕xxx、xxx、xxx、xxx等行業(yè)巨頭全線(xiàn)進(jìn)駐與世界品牌比肩經(jīng)營(yíng) 商機(jī)百年難遇與酒都溫泉一起賺錢(qián)！10000空前絕后商業(yè)航母正式啟航開(kāi)業(yè)一月？?jī)|營(yíng)業(yè)售額創(chuàng)旅游經(jīng)營(yíng)奇跡唯一城市中心溫泉shopping mall盡顯世紀(jì)雄 創(chuàng)商鋪?zhàn)馐垭p冠王 全新商業(yè)版圖引領(lǐng)時(shí)代新感覺(jué)媒介使用1、 商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)包裝（條幅、燈籠、巨幅）2、 商業(yè)街周邊包裝（刀旗、戶(hù)外）3、 招商手冊(cè)4、 dm單張1、 電視媒體：30秒，專(zhuān)題2分鐘2、 電視動(dòng)畫(huà)：2分鐘3、 招商部布置1、 戶(hù)外：更換新內(nèi)容2、 電視媒體：持續(xù)3、 公關(guān)活動(dòng)：聯(lián)合進(jìn)駐商家聯(lián)合造勢(shì)，為開(kāi)業(yè)做鋪墊1、 開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)2、 聯(lián)合商家做各式促銷(xiāo)（主題）活動(dòng)3、 電視新聞報(bào)道（開(kāi)業(yè)）4、 戶(hù)外：針對(duì)開(kāi)業(yè)4、整體形象推廣方案6月30日之前（1）、全面開(kāi)展招商工作7月1日起（2）、整體形象推廣執(zhí)行7月1日起（3）、制定整體的以招商帶動(dòng)銷(xiāo)售的計(jì)劃7月1日前（4）、招商結(jié)束2008年9月30日（5）、試業(yè)及開(kāi)業(yè)推廣2008年9月20日30日（6）、預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)2008年10月開(kāi)業(yè) 5、招商進(jìn)度時(shí)間表 5月22日-5月26日對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，提出招商方案；5月27日-5月30日匯總招商方案，進(jìn)行研討，確定招商方案；6月1日-8月1日招商，廣告階段 6月15日-9月15日工程部商業(yè)街附屬工程施工結(jié)束7月1日-9月15日?qǐng)D紙審核，業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修；9月21日-9月22日整體驗(yàn)收； 9月20日試營(yíng)業(yè)10月1日開(kāi)業(yè).附：1、商鋪訂租確認(rèn)書(shū)2、商鋪?zhàn)赓U合同鼎業(yè)新寓苑房地產(chǎn)有限公司策劃銷(xiāo)售部2008-5-26 訂租編號(hào)：no酒都溫泉商業(yè)街商鋪訂租確認(rèn)書(shū)甲方： 宜賓新寓苑房地產(chǎn)有限公司（ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲）乙方： （以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）甲乙雙方通過(guò)友好協(xié)商，現(xiàn)就場(chǎng)地租賃經(jīng)營(yíng)事宜達(dá)成意向如下：1、乙方自愿租賃位于 中國(guó)酒都溫泉商業(yè)街 區(qū) 層 號(hào)商鋪，該商鋪建筑面積大約為 平方米。（正式合同的面積以測(cè)量部門(mén)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）2、乙方同意接受如下租賃條件：1）租賃期限 年 月 日至 年 月 日止；2）該位置僅適用于經(jīng)營(yíng)下列范圍內(nèi)的商品：3）租金 元/天/ m（建筑面積）；4）本租金及物業(yè)管理費(fèi)不含水、電、氣、電話(huà)、空調(diào)等費(fèi)用，該費(fèi)用自營(yíng)部分的由乙方自理；公共部分的由乙方按面積分?jǐn)偂?）根據(jù)合同規(guī)定支付保險(xiǎn)費(fèi)用。3、付款約定 在簽定本確定書(shū)的 天內(nèi)，支付訂金 元，上述訂金須匯款至： 公司名稱(chēng)： 開(kāi)戶(hù)銀行： 帳 號(hào) ： 同時(shí)將匯款憑證傳真至甲方招商中心，逾期本確認(rèn)書(shū)自動(dòng)失效。4、相關(guān)約定1）簽定確認(rèn)書(shū) 天內(nèi)，乙方提供相應(yīng)的裝修工程配套的方案及要求，甲方有權(quán)根據(jù)整體的規(guī)劃或需求對(duì)其進(jìn)行修改。2）乙方如違背本確認(rèn)書(shū)條款或放棄租賃上述場(chǎng)地（乙方必須在收到甲方書(shū)面簽約通知后十五天內(nèi)與甲方簽定正式的商鋪?zhàn)赓U合同，逾期未簽，則視為甲方自動(dòng)放棄租賃上述場(chǎng)地），甲方有權(quán)扣除全部訂金。3）甲方可以根據(jù)規(guī)劃或需要，行使下列權(quán)利： （1）調(diào)整或取消預(yù)訂商鋪位置 （2）修改租金，管理費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi) （3）增加其他與承租相關(guān)的費(fèi)用如甲方行使上述權(quán)利，乙方則保留收回全部訂金（不計(jì)利息），放棄租賃的權(quán)利，除此以外，甲方不承擔(dān)任何其他責(zé)任。4）乙方根據(jù)甲方要求，必須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證、品牌授權(quán)代理證書(shū)等相關(guān)資料。5）本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，二份具有同等法律效力。5、備注 甲方蓋章： 代表：電話(huà)：地址：時(shí)間：乙方：代表意見(jiàn)：電話(huà)：傳真：合同編號(hào)：20080 中國(guó)酒都溫泉商業(yè)街商鋪?zhàn)赓U合同書(shū)出 租 方（甲方）：法 定 代 表 人：地 址： 承 租 方（乙方）： 法 定 代 表 人：營(yíng)業(yè)執(zhí)照或身份證號(hào)碼: 甲乙雙方經(jīng)平等協(xié)商,甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的商鋪出租給乙方使用。雙方根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細(xì)情況如下：第一條租賃商鋪位置、面積1.租賃位置：甲方將位于以宜賓酒都溫泉商業(yè)街 幢 層 號(hào)，共 間，建筑面積約 平方米的商鋪使用權(quán)出租給乙方；(此商鋪的面積以產(chǎn)權(quán)約定為準(zhǔn)，本合同面積與產(chǎn)權(quán)面積如有誤差，此租金不作調(diào)整)2.租賃商鋪的用途為： 。第二條租賃期限 1.租賃期限： 年 月 日起至 年 月 日止。2.此商鋪為甲方未銷(xiāo)售商鋪，租賃期內(nèi)，乙方放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，甲方無(wú)需通知乙方，擁有對(duì)此商鋪的自主銷(xiāo)售權(quán)力；3.若甲方在租賃期內(nèi)將該房屋出售給第三人，甲方應(yīng)在銷(xiāo)售后三十日內(nèi)書(shū)面告知乙方，本合同甲方權(quán)利義務(wù)自動(dòng)轉(zhuǎn)與買(mǎi)受人；4.合同期滿(mǎn)后，甲方尚未出售該房屋，如乙方欲續(xù)租該商鋪，需在合同期滿(mǎn)前三個(gè)月向甲方提出書(shū)面續(xù)租要約，同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂租賃合同；5.合同期滿(mǎn)后，若此商鋪已銷(xiāo)售，如乙方需繼續(xù)承租，由乙方與該商鋪所有權(quán)人（購(gòu)房業(yè)主）協(xié)商簽定租賃合同。第三條租金、保證金繳納及優(yōu)惠方法1、首年度租金（ 年 月 日至 年 月 日），共計(jì)租金 元。以后每年度租金在前一年租金上遞增8；第二年租金（ 年 月 日至 年 月 日）共計(jì)租金 元；第三年租金（ 年 月 日至 年 月 日）共計(jì)租金 元；第四年租金（ 年 月 日至 年 月 日）共計(jì)租金 元；第五年租金（ 年 月 日至 年 月 日）共計(jì)租金 元；2、甲方給予乙方 個(gè)月的租賃優(yōu)惠期，優(yōu)惠期為 年 月 日至 年 月 日，優(yōu)惠期內(nèi)租金全免；3、乙方應(yīng)于本合同簽定當(dāng)日向甲方交付定金 元，于入駐裝修之時(shí)向甲方交付第一年的余下租金即 元；4、以后每年度應(yīng)至少提前三十日一次性付清下年度租金。逾期繳納，每逾期一天須向甲方支付應(yīng)交租金及費(fèi)用的3%作