華南新城房地產項目可行性研究報告.doc

selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf華南新城可行性研究報告 selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf一項目名稱 番禺華南新城 二項目地點 廣州市番禺南村（番禺大橋東南地段），建設用地規(guī)劃許可證033341、033342、033343號。項目東側為規(guī)劃居住用地；南面緊靠城市骨干道路：南村鎮(zhèn)南大路；西側距華南快速干線僅一公里，是對外出勤交通和聯(lián)系廣州市區(qū)的交通軸向，由此往廣州天河中心區(qū)僅 15 分鐘車程，交通十分便捷；北面旁依珠江，與廣州市區(qū)隔水相望。 三項目背景 98 年 11 月份，國家發(fā)展計劃委員會、建設部、國土資源部、中國人民銀行等四部門聯(lián)合發(fā)出通知，要求各地抓緊落實今年已下達的經濟適用住房計劃。顯然，大規(guī)模的經濟適用住房建設，一方面是建立健全我國新的住房供應保障體系的需要，另一方面，也是滿足廣大中低收入階層對住房的有效需求，進而推動經濟增長的需要。這種由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設的、具有良好銷售前景的“大眾住房”，必將成為中低價位房地產的“主渠道”，進而起到平抑房地產價格的作用。目前，經濟住房的開發(fā)在北京、上海、西安、大連、福州、成都、等城市進展迅速。據(jù)報導，到目前為止，北京已開發(fā)經濟住房 237.5 萬平方米，售價大部分在 20004000元/平方米之間；西安市預計在 98 年投資 48.25 億元，開發(fā) 410 萬平方米經濟住房；福州預計在 98 年開發(fā)經濟住房 170 萬平方米。目前，廣州市房地產價格偏高，在廣州發(fā)展經濟住房，既是今后廣州市房地產政策的重點所在，也具有極為廣闊的市場前景。正是在這種大好環(huán)境下，在廣東省和番禺市政府的大力支持下，廣東珠江投資公司著手在番禺南村鎮(zhèn)建設一個經濟住房生活小區(qū)，為廣東省省直機關干部、廣州地區(qū)部分教師員工、廣州市中低收入3 階層提供美觀大方、舒適實用、環(huán)境優(yōu)美的家庭住房。 四項目開發(fā)企業(yè)概況 （一）發(fā)展商簡況 廣東華南新城房地 產有限公司是由番禺珠江房地產有限公司和英屬處女島愛寶置業(yè)有限公 司合作成立的中外合作公司，經廣東省工 商行 政管 理局 批準 于二 000 年 六月 九日 注冊 登記 ，注 冊資 金為46475 萬元，合作經營期限為 20 年。 合作公司宗旨為 ：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產商品，并從開發(fā) 中獲得 合法利 潤，發(fā)展各方經濟。生產經營范圍是：在經番禺市規(guī)劃局編號為 033341、033342、033343 號建設用地規(guī)劃許可證同意使用的位于番禺市南村鎮(zhèn)珠江邊以 南、南大道以北、西至 番禺市 房地產公司用地紅線邊項目土地的開發(fā) 、建設、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃總用地面積為 2015614 平方米，項目計劃分期進行開發(fā)，首期開發(fā)的用地面積為 995793 平方米，建筑面積約為 140 萬平方米。 合作公司設董事會，實行董事會領 導下的總經理負責制。董事長胡榮義系由愛寶置業(yè)公司委派，董事會成員共五人，由董事會決定合作公司的一切重大事宜。公司下設辦公室、財 務部、工程部、 設計室 、開發(fā)部、銷售部等部門 。公司員工共 80 人，其中大專學歷 20 人，大學 學歷 40 人，碩士、總工程師 10 人，共占職工總數(shù)的 87.5%，聚集了一批房地產開發(fā)建設各方面的人才。 （二）投資商簡況 中方 番禺珠江 房地產有 限公司 。該公司的合 作股東為 ：廣東珠江投資有限公司，占 89%股份；番禺市南村鎮(zhèn)經濟發(fā)展總公司，占 1%股份；廣東珠江工程總承包有限公司，占 10%股份。 公司 的兩大 股東廣東珠 江投資 有限公司和 廣東珠江 工程總承 包有限公司具有長 期的合作歷 史，具備較 強的經 濟技術實力 。廣東 珠江投資 有限公司擁有完整合理的內部結構及各方 面專業(yè)人員，在 房地產 市場競 爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生4 產的優(yōu)勢，從設計 方案上 大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來， 廣東珠江投資有限公司憑借其雄 厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷 強化其 品牌優(yōu) 勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，在廣州市各具特色、 燦爛一方 ，堪稱典范。 至 99 年 10 月，廣東珠江投資有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤 11個，建設用地面積約 212 萬平方米，總 建筑面積約 5936 萬 平方米 ，已建成面積 356 萬平方米。所開發(fā)樓盤銷 售良好，已建樓盤平均銷售率達95以上，市場反 應熱烈 。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系。隨著綜合實力的增強，公司除了繼續(xù)在房地產行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關項目的投資建設，同時還探索投資教育產業(yè)和信息產業(yè)。公司有較強的經濟技術實力，產品銷售實力，具備開發(fā)大型房地產項目的能力。 外方 愛寶置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內地投 資創(chuàng)業(yè)。 集團自 93 年 在內地 投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產 項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為 6 8054 萬元，總建筑樓面面積約為 2621300 平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達 64300 萬元，加上集團對廣州房地產市場的深刻認識，使本集團成為 廣州房地產界之翹楚。 五項目規(guī)劃設計 華南新城將建設為廣州地區(qū)最大的經濟住房小區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設計、完善的配套設施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，徹底改變人們的住房觀念。 （一）、總體規(guī)劃 華南新城項目占地面積約 200 萬平方米，總建筑面積約260 萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造多、低層低密度、高尚的超大規(guī)模經濟住房小區(qū)，主要解決廣東省政府機關人員、廣州地區(qū)部5 分教師員工、以及廣州市中低收入階層的住房問題，建筑成本力爭控制在2000 元/平方米以內，該項目將以多層建筑為主，并包含有超市、農貿市場、公交車場、餐廳酒店、學校醫(yī)療保健中心、體育場等全部公共配套設施，力求使項目規(guī)劃做到檔次高、價格低、環(huán)境優(yōu)美（綠化率達 35.97%）、設計先進（采用無梁無柱結構）、裝飾精美（鋪木地板）、配套齊全，使之成為我省經濟住房示范小區(qū)。 （二）、華南新城主要經濟技術指標 1、規(guī)劃用地平衡表： 項 目面 積 （ m 2 ）比 例 （ % ）人 均 （ m 2）居 住 區(qū) 總 用 地1 8 7 4 5 1 8 . 9 31 0 02 4 . 8 2其住 宅 用 地1 1 2 4 7 7 1 . 4 56 01 4 . 8 9公 建 用 地3 5 2 0 5 5 . 61 8 . 7 84 . 6 6道 路 廣 場1 5 2 0 8 6 . 8 88 . 1 12 . 0 1公 共 綠 地2 4 5 6 0 51 3 . 1 13 . 0 32、主要經濟技術指標表： 項 目數(shù) 量單 位總征用地2015614平方米總規(guī)劃用地1874518.98平方米總建筑面積2602664.81平方米建筑占地面積329699.01平方米綠地面積674233.89平方米道路面積152086.88平方米綠地率35.97%容積率1.39建筑密度17.59%居住總戶數(shù)21575戶居住總人口75513人人口毛密度403人/公頃(三)、形態(tài)結構規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經濟與環(huán)境協(xié)調發(fā)展的居住園區(qū)。 6 具體目標：（1）充分利用其優(yōu)越地理環(huán)境，引入珠江與已有山崗，河涌景致，創(chuàng)造新的生態(tài)居住體系和住區(qū)景觀。 （2）創(chuàng)造既有現(xiàn)代生活氣息又有獨特地域特點的園區(qū)文化，這種文化將以濱江風景和嶺南特色為其主要素。 （3）強調整個居住區(qū)的空間形態(tài)特色及個性特點,創(chuàng)造豐富的園區(qū)空間和建筑體量。 （4）分期建設、滾動開發(fā)，使其成為可持續(xù)發(fā)展的范例。 （5）強調住宅的自然化、健康化和節(jié)能化。同時為了適應市場需求，注重戶型設計多樣化。 住宅設計健康、自然、戶型多樣。所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結合布置環(huán)境藝術小品，娛樂設施等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。 （四）、住宅基本戶型小區(qū)設計有 a、b、c、d、e、f、g、h 八種住宅類型，共 984 棟，戶型從一房一廳一衛(wèi)至五房二廳三衛(wèi)等五種戶型，住宅面積從 57.92233 平方米。 六市場分析及發(fā)展前景 （一） 99 年廣州市房地產市場前景分析 1999 年，廣州市房地產發(fā)展存在許多有利條件，預計 99產仍將呈平穩(wěn)緩步上升趨勢。 1廣州市房地產業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析 年廣州市房地房地產業(yè)的發(fā)展與一個國家的政策、經濟息息相關。99 年廣州市房地產環(huán)境存在許多有利因素，主要包括以下幾個方面： 房地產業(yè)發(fā)展的經濟環(huán)境逐步改善 7 一是全國宏觀經濟盡管遇到了一系列困難，但1998年經過全國人民的共同努力，仍然獲得了持續(xù)穩(wěn)定的增長，除了力爭達到 8%的增長率外，同時也為 99 年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長打下了良好的基礎。二是為了刺激經濟的加速回升，預計 99 年國家將適當放松銀根。三是國際經濟在經歷了 97、98 年低谷后，99 年將逐步走向復蘇。這些因素無疑會對國內房地產生積極的影響。廣州市作為國內充滿活力的中心城市，98 年經濟增長位居國內各大城市之首，為 99 年廣州市房地產的發(fā)展提供了強有力的后盾。 國家及地方政府更加重視和支持房地產業(yè)的發(fā)展 國家“九五”計劃中已明確把房地產業(yè)作為新的經濟增長點加以培育和扶持。圍繞這一思路，近年來廣州市制定實施了一系列具有針對性的鼓勵、支持房地產業(yè)發(fā)展的有關政策，包括停止審批新的房地產開發(fā)企業(yè)、清理開發(fā)用地、收回閑置用地、加強土地征用與拆遷的規(guī)范化管理、清理對房地產業(yè)的收費項目、健全房地產中介管理、改善房地產投資環(huán)境等。這些政策和措施的出臺，對促進房地產業(yè)的發(fā)展有重要的推動作用。 住房制度改革的力度進一步加大 廣州市住房制度改革一直走在全國的前面。1998 年，廣州市進一步加大力度，正式實施具有重要意義的貨幣分房政策。傳統(tǒng)的職工福利分房政策的終結，以及即將推出的允許自購房、房改房和解困房上市辦法，將使人們的住房觀念徹底改變，從而必將有更多的商品房屋進入市場參與交換，也會有更多的貨幣吸引到市場流通領域，進一步啟動住宅消費，對刺激搞活房地產市場，特別是住宅市場將產生積極作用。 住宅金融的推選及利率的調整有利于吸引資金投向房地產業(yè)已全面推開。據(jù)了解，廣州市自 1992 年開辦個人住房貸款業(yè)務，至 98 年 5 月份，全市商業(yè)銀行房地產貸款余額 141 億元，比去年同期增加 58 億元。其中，個人住房按揭余額 52 億元，比去年同期增加 36 億元。有關方面表示，今年下半年，廣州市金融業(yè)將配合市政府房改房政策以及即將出臺的住房公積金貸款管理辦法，大幅度增加房地產貸款額度。而銀行利率的一再下調，不僅有利于發(fā)展商降低開發(fā)成本，而且有利于吸引民間儲蓄存款和股市資金投資樓市。 8 居民收入的增長和樓價的回落促使社會購買力相對提高 改革開放以來，伴隨著國民經濟的高速增長，廣州市居民收入水平一直保持較快的增長勢頭，收入水平在十大城市中始終高居首位。到 1998 年 9月止，廣州市居民儲蓄存款余額已達到 1752 億元。由于供求關系的緩解，加上政府不斷清理各種稅費，廣州市商品住宅價格出現(xiàn)回落，預計 1999 年商品住宅價格漲價空間不大。因此，居民對商品房、特別是中低價商品房的購買能力相對提高。 2、1999 年廣州市房地產市場發(fā)展的基本趨勢：商品住宅一枝獨秀 1999 年廣州市房地產投資將保持平衡的增長勢頭，預計全市房地產開發(fā)投資可望突破 300 億元，增幅為 13%左右，其中住宅投資預計完成 185億元，增幅為 18%；寫字樓投資為 28 億元，增幅為-12%，這將是繼 97 年投資減少后，連續(xù)第二年減少投資；商業(yè)用房預計完成投資 45 億元，增幅為-10%。 商品住宅將繼續(xù)保持一枝獨秀。隨著福利分房政策的正式終結，預計1999 年價格適中的普通多層住宅將呈現(xiàn)較好的銷售態(tài)勢，增幅估計可達六成左右；規(guī)劃、設計、管理較好的豪華住宅小區(qū)將會繼續(xù)在銷售市場中占有一席之地，預計全年銷售面積會增長兩成左右。部分素質優(yōu)良、環(huán)境幽雅的近、遠郊樓盤，隨著人們選擇住房觀念的改變以及分期購車措施的實施，也會得到越來越多人的青睞。商品住宅的市場銷售價格，除少數(shù)優(yōu)質熱銷樓盤有一、二成左右的升幅外，其余住宅供應充足，估計調價的空間不大，總體上呈平穩(wěn)趨勢。 （二）項目市場分析 該項目地段位于番禺市南村鎮(zhèn)，毗鄰番禺大橋，其市場優(yōu)勢主要表現(xiàn)在如下： 1、優(yōu)越的地理位置 項目位于番禺南村番禺大橋東南地段，緊靠南村鎮(zhèn)政府新的搬遷地，其西面緊靠番禺大橋，北面直臨珠江水岸，西南面十分鐘車程是番禺市政府所在地，北面十五分鐘車程可到達廣州市天河區(qū)政府新址，其地理位置十分特9 殊。由于其處在番禺南村鎮(zhèn)政府所在地，離番禺市政府非常近，該地段將是番禺市今后發(fā)展的新興經濟、文化中心地帶。而由于其緊靠廣州市南部，通過番禺大橋、華南大橋，到廣州市中心地帶天河區(qū)、只需十五分鐘車程，完善的道路網絡，貫通廣州及番禺，而洛溪橋、虎門大橋、南沙港及蓮花山港咫尺可達，無論往返廣州、珠海、深圳或香港皆路路暢通，并且該項目本身規(guī)劃的專線交通汽車及特設的穿梭巴士，將使該項目的交通極為方便。 而廣州市受地理位置及城市規(guī)劃影響，正急速地向東、向南的方向發(fā)展，廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，東邊天河區(qū)經過近十年的高速發(fā)展，已初具現(xiàn)代化新城市特點，作為今后廣州市房地產發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實。西南邊番禺祈福新城、麗江花園、廣州碧桂園等樓盤推出及市場反映熱烈，說明了越來越多又是十分適合作為廣州市近郊、遠郊商品住房發(fā)展地。并且，該項目北面是珠江水面，項目地塊本身內有三座天然生態(tài)山林和兩條天然溪流、環(huán)境優(yōu)美，空氣清晰，非常適合建設為大型住宅小區(qū)。 2、配套完善，生活便利 1）生活設施配套：小區(qū)內設有大型的農貿市場、超級市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設施：小區(qū)本身附設有醫(yī)療、娛樂設施，又臨近南村鎮(zhèn)、番禺市政府，市政各種設施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3）教育設施：小區(qū)本身附設有中學、小學、幼兒園。 3、現(xiàn)有樓盤分析 該項目屬于廣州市近郊、遠郊類樓盤。目前該類樓盤價格大致在 20004000 元/平方米之間，其開發(fā)地點主要處于廣州市白云區(qū)、芳村區(qū)、番禺市、南海市黃岐鎮(zhèn)一帶，其中優(yōu)以番禺市靠近廣州市一帶的開發(fā)樓盤令人注目。近幾年來的發(fā)展軌跡表明，該地區(qū)樓盤售價一直呈穩(wěn)步上升趨勢，并且隨著開發(fā)樓盤的名聲越高，售價越高。比較典型的是麗江花園和珠江花園，麗江花園的售價從幾年前不到 2000 元/平方米攀升到現(xiàn)在的近 4000 元/平方米，珠江花園開發(fā)初期為 2000 元/平方米，不到兩年的時間內，上升到現(xiàn)在的近 4000 元/平方米，這與廣州市近兩年來房地產售價小幅下調呈鮮明對比。10 下表是近期正在推售的同類樓盤狀況表： 項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商麗江花園番禺大石鎮(zhèn)南浦島4000 元/平方米低層、高層廣州市番禺粵海房地產有限公司華南碧桂園番禺南村鎮(zhèn)迎賓路4000 元/平方米別墅、多層廣地花園番禺大石鎮(zhèn)迎賓路3800 元/平方米多層、別墅廣地房地產有限公司富麗家園番禺大石鎮(zhèn)城西路3000 元/平方米多層番禺市房地產聯(lián)合開發(fā)總公司珠江花園番禺市沙窖島4000 元/平方米28 層番禺南英房地產有限公司與上述樓盤相比，華南新城在地理位置上占有絕對優(yōu)勢，并且，其開發(fā)商合生創(chuàng)展集團和珠江投資有限公司在廣州市具有強大實力，在廣州市開發(fā)過多個大型享有極高聲譽的居民居住小區(qū)，華南新城通過國際招標設計，樓盤素質與周邊樓盤比較，更勝一籌麗江花園和珠江花園。華南新城項目售價定位于 3200 元/平方米留有余地，隨著該項目的市場聲譽的提高，其售