華夏廣場產(chǎn)權式酒店項目投標書.doc

華夏廣場產(chǎn)權式酒店項目投標書目錄：一、 公司組織架構(gòu)二、 公司服務內(nèi)容及服務范圍三、 公司業(yè)績說明四、 產(chǎn)權式酒店的認識與案例說明五、 本項目組人員構(gòu)成及人員介紹六、 本項目初步定位建議及項目營銷策劃構(gòu)思附件1：公司營業(yè)執(zhí)照復印件及法人委托書附件2：項目服務內(nèi)容收費標準及合同廣本四、產(chǎn)權式酒店的認識與案例說明a、 產(chǎn)權式酒店的認識1：住房的革命-產(chǎn)權式酒店引發(fā)投資置業(yè)新理念 人需要財富。也需要精神滿足-高品位的生活。人往往是積聚了財富之后，才想象擁有高品位的生活。 現(xiàn)今一個變化創(chuàng)新的時代。能不能有一種生活方式，一邊是在創(chuàng)造財富，一邊享受高品位的生活？又或者一邊工作，同時享受休閑？ 有!房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入第三個時期，出現(xiàn)了產(chǎn)權式酒店，該種物業(yè)已經(jīng)風靡國外，在國內(nèi)城市如廣州、上海、深圳亮相，便在房地產(chǎn)界引發(fā)震撼置業(yè)投資、自用、商務于一身的新型物業(yè)，令人耳目一新。 房地產(chǎn)發(fā)展的第一個時期，是住宅公寓時期，第二個時期是小區(qū)配套完善的智能家居。而第三時期-產(chǎn)權式酒店，集合了智能家居、商務環(huán)境、星級酒店服務的優(yōu)勢。家，既是勤奮工作、安身立命的地方，同時更是時尚休閑與獲取財富的地方。 所謂產(chǎn)權式酒店，就是擁有獨立產(chǎn)權、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租經(jīng)營，獲得投資回報。 自用和投資，是產(chǎn)權式酒店的兩大賣點。難怪產(chǎn)權式酒店在國內(nèi)其他地區(qū)，在聰明的投資置業(yè)者手中炙手可熱。 b、產(chǎn)權式酒店的認識2：產(chǎn)權酒店除了投資優(yōu)勢外，還能給我什么好處？產(chǎn)權酒店是一種既是消費又是存儲，既是服務又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的有效結(jié)合。一般來說產(chǎn)權酒店所在地環(huán)境優(yōu)美，周邊文化娛樂氛圍濃厚。酒店本身具備良好的物業(yè)形象及高貴品質(zhì)。室內(nèi)全部采用精裝修及配備全套家用電器。產(chǎn)權酒店除了投資優(yōu)勢外，對個人而言，還可以作為a、 度假住宅您可以攜妻擎子，來此度假，盡情享受酒店高品質(zhì)的服務，不必為房間打掃、清潔廚房等瑣事而煩惱。同時可為遠方來的親戚朋友提供一個比較好的居住場所。b、 養(yǎng)老住宅可以讓您的父輩在此頤養(yǎng)天年，全方位家居式的酒店服務必能讓老人稱心如意、愉快居住。c、 會員專屬服務在您購買產(chǎn)權酒店后即可享有消費金卡（vip）優(yōu)惠，自動成為酒店各俱樂部、會所成員，同時成為酒店管理公司旗下連鎖酒店的受惠對象，當您出差或是外出旅游可以享受到全國連鎖酒店網(wǎng)絡對會員的優(yōu)惠價格。 對公司而言 a、 減低公司運營費用，提高公司形象您請到了一位高級職員，想要安排點好的住處，產(chǎn)權酒店最適合。您的公司經(jīng)常接待客人，安排高消費的賓館不如同樣優(yōu)越的產(chǎn)權酒店。b、 會員專屬服務在您購買產(chǎn)權酒店后即可享有消費金卡（vip）優(yōu)惠，自動成為酒店各俱樂部、會所成員，同時成為酒店管理公司旗下連鎖酒店的受惠對象，您或是您的員工經(jīng)常出差可以享受到全國連鎖酒店網(wǎng)絡對會員的優(yōu)惠價格。c、產(chǎn)權式酒店的認識3：風險最低的組合投資“產(chǎn)權式酒店”實際上為酒店起了一個組合投資的作用。首先，他不是集資形式的債務關系，投資者獲得的餓時明確界定的產(chǎn)權，今后要變現(xiàn)，就應該通過產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓方式自行處理，由社會的產(chǎn)權機構(gòu)完成。其次，他不是一般的購買房產(chǎn)，因為其產(chǎn)權除了單獨的酒店中某間客房外，還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務設施的享用權。因此，其產(chǎn)權邊緣具有延伸性，權益也更廣泛。第三，他更不是股權，投資者自然不必承擔酒店的經(jīng)營風險，也不享有類似股東的權益。因此，他的實際意義時有效的解決了龐大的投資難于流動變現(xiàn)而個人閑散投資難于有效積聚之間的矛盾，從而尋到了兩者雙贏的結(jié)合點。對投資者來講，是一種風險小、回報穩(wěn)定的投資方式，有明確的產(chǎn)權所有作為投資憑證，具有很強的穩(wěn)定性何增值預期。對賓館酒店來講，為直接融資開辟了新的渠道，是實施滾動發(fā)展的有效措施。對當?shù)卣畞碇v，又增加了新的稅源。c、案例說明順德soho時代大廈樓盤介紹順德soho時代大廈是繼深圳雅蘭酒店、廣州遠洋商務大廈后，珠三角地區(qū)內(nèi)，第三家產(chǎn)權式酒店公寓。 產(chǎn)權式酒店國外興于20世紀70年代，國內(nèi)則從2000年起風靡多個大城市。在順德市，soho時代大廈為首家。大廈擁有酒店式公寓339間，均擁有獨立的產(chǎn)權及契證。業(yè)主可以自用、投資、商務，三為位一體。在時代大廈，既可以享受時尚生活，星級酒店服務，同時又可獲得最大的投資回報。 時代大廈樓高13層，帶電梯、酒店式套間星級豪華裝修。流線型的外立面，落成之日，soho大廈將成為從順德大道（105國道大良段）進入大良的標志性建筑物。 時代大廈的入口是酒店式豪華大堂，底層為大型地下停車庫。 一至三層為商務區(qū)，特別適合證券公司、保險公司、旅游公司、電腦軟件業(yè)等作商務、辦公的場地。待招商完畢，將形成一個集結(jié)商業(yè)、服務行業(yè)的精英商業(yè)圈。 四層是物業(yè)管理商務中心。大廈家政服務中心，為業(yè)主提供個性化的服務。大廈個性化小會所，設有室內(nèi)休閑廣場。 五至十三層是實行酒店式管理的soho酒店式公寓。300多個帶裝修、配置廚房、浴室潔具的酒店式公寓，既有星級酒店的時尚格局，又多一份溫馨家園的歸屬感。 頂層是一個設計別致的多功能圓形商務會議室。 交付的酒店式公寓將是全屋裝修，帶廚房、浴室。并配送部分適用家電。整座大廈生活上設計以時尚、環(huán)保、安全。摒棄管道煤氣存在的消防隱患，采用的中央式太陽能熱水供應。 時代大廈擁有順德市政府批準的酒店經(jīng)營特種行業(yè)經(jīng)營許可證：一間住宅既是商品房，又是酒店套間，雙重價值，投資潛力彰顯。價格等級 全數(shù)單元中的售價范圍 投資回報相當理想 單元總售價分別為： 8.3萬元 10.8萬元 19.98萬元定金 5000元結(jié)合業(yè)主不同時期的個人需要，物業(yè)可以交由大廈酒店管理公司經(jīng)營，投資回報率較高而且收益相對穩(wěn)定。投資、自用、商務，三大功能自由轉(zhuǎn)換。輕松的按揭付款方式，令投資者利用當月的收益除了交付月供樓款外，還有可觀的盈余。商務業(yè)主可以值此減少商務公干的費用支出，宜商宜居的物業(yè)同時可以彈性委托經(jīng)營降低投資成本，一舉兩得，付款方式為： 10天內(nèi)再付首期 19900元 27400元 54940元 按揭款分別為： 58100元 75600元 139860元 按揭15年月供 分別為：477.19元 620.93元 1148.71元 按揭10年月供 分別為：632.84元 823.46元 1523.4元 產(chǎn)品主要成功之處1、 經(jīng)營空間大首先在于比較上有價格優(yōu)勢。該項目（soho時代大廈）一般套間定位是90元/晚出租。對比市內(nèi)，酒店標準房一般要200元/晚，最低也要130元/晚（團體價）；如果酒店房是月租的，最低也要3000元/月。而soho時代大廈配套三星級酒店式的服務；在家居和商務方面的配置，更優(yōu)于三星級酒店的套內(nèi)配置，而房價低于同等標準時，soho時代大廈的競爭優(yōu)勢則不言而喻了。配套三星級標準，還有一種家的感覺。在歐美等國家和國內(nèi)廣州、深圳，產(chǎn)權式酒店比一般的酒店更好住，入住率更高。為什么？酒店式公寓的精致櫥房、吧臺，業(yè)主在創(chuàng)業(yè)、網(wǎng)絡辦公之余，炮制三幾款拿手好菜，享受舒適生活的同時，細細品味溫馨家園的感覺。2、推廣理性的投資按有關經(jīng)濟學原理，一般的物業(yè)，是以10年能否收回投資成本，來計算投資價值的。比喻，10萬元的投資，用10年收回，每個月應收回825元。如果能，證明是屬于理性的投資，是良性的物業(yè)；如果僅用9年，則是良性加一個a，8年則加兩個a。依次來評估投資回報。該項目（soho時代大廈）完全是良性的投資物業(yè)。3、可進可退創(chuàng)業(yè)者和投資者呢，現(xiàn)在做大廈的業(yè)主，幾年后你可能二次置業(yè)換樓了，可以把房間交給物業(yè)管理中心以酒店式的租賃。4、位置優(yōu)越往南不出100米是順德市金融機構(gòu)的“高潮區(qū)”中國銀行、央行、農(nóng)業(yè)銀行、建行各大銀行的總部。多間保險公司、證券公司，以及大良信用社、工商銀行、交通銀行等近在咫尺。5、總價低投資人群廣8.3萬元 10.8萬元 19.98萬元的價格，就工薪族也能進行投資購買。六、本項目初步定位建議及項目營銷策劃思考1、解放碑周邊情況在區(qū)委、區(qū)政府“把解放碑購物廣場建設成為西南地區(qū)最繁華的商貿(mào)中心，建設成設施一流、管理一流、商品一流、服務一流的全市兩個文明窗口?！钡募榷ǚ结樦敢拢夥疟藤Q(mào)中心區(qū)的建設取得了新的成就，全年累計實現(xiàn)商貿(mào)銷售總額達105億元；其中，零售額達39億元，同比增長達13%。解放碑商貿(mào)中心區(qū)目前已成為中國西南地區(qū)設施最好、管理最佳、規(guī)模最大、大型零售商場分布最集中的零售商店街（shopping mall），其年商貿(mào)銷售總額目前更已雄據(jù)整個中國西部地區(qū)，成為西部之冠。從多個方面看，解放碑中心商貿(mào)區(qū)目前已具備了中國西南地區(qū)消費者的“購物天堂”。從郵電通訊設施看：這里有服務水平一流的解放碑郵電中心支局，有遍布交通要道口的各式造型優(yōu)美的國內(nèi)、國際直撥ic卡、磁卡電話。從金融服務設施看：這里有多家商業(yè)銀行儲蓄所及為消費者提供取款方便的自動柜員機。從餐飲設施看：這里目前已出現(xiàn)了多種類型的飲食業(yè)經(jīng)營單位，從老牌的中餐名店冠生園、小洞天、頤之時到外來的西式快餐肯德基、德克士；從本地的川味特色飲食火鍋、山城羊肉、吳抄手到外地引入的粵式海鮮、臺北豆?jié){、云南過橋米線，飲食業(yè)品種已漸趨豐富。從娛樂休閑設施看：這里有電影院、保齡球館、溜冰場、電子游戲廳、健身房、迪士高舞廳、ktv夜總會，還有數(shù)家頗具特色的酒吧、茶館、咖啡店及網(wǎng)吧，給消費者提供的休閑娛樂空間漸趨廣。解放碑的商業(yè)、金融、餐飲娛樂大大支持著當?shù)氐木频陿I(yè)與居住條件。（除非典時期外）解放碑的酒店經(jīng)營與地產(chǎn)銷售都保持良好狀態(tài)。著證明解放碑是修建產(chǎn)權式酒店的絕佳之地。2、 產(chǎn)權酒店和市場主要投資產(chǎn)品對比說明表項目類別產(chǎn)權式酒店酒店式公寓投資型商鋪股票概念說明產(chǎn)權酒店于本世紀70年代興起于美國的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是timeshare(中譯為“泰慕賽爾”），即“時空共享”。產(chǎn)權酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，它將閑置房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，向公眾推出一種即是消費又是存儲，即是服務又是家產(chǎn)，即可自用又可贈送的特殊商品。 酒店式公寓起源于歐洲，由專門的物業(yè)管理公司管理，提供給旅客臨時休憩的場所。既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住家”。酒店式公寓是按照星級酒店嚴密的管理模式，引進e時代生活管理模式，同時新增soho辦公模式的綜合公寓 商鋪屬于不動產(chǎn)投資的主要類型之一。一般指居于商業(yè)區(qū)，用于商業(yè)經(jīng)營、具備較強投資回報的商業(yè)性物業(yè)。股票是一種有價證券，它是由股份有限公司公開發(fā)行的、用以證明投資者的股東身份和權益，并獲利股息和紅利的憑證。主要特性1、 產(chǎn)權酒店將每間客房分割為獨立產(chǎn)權出售投資者。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房紅利，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。2、 聘請國際、國內(nèi)知名的酒店管理公司1、 采用酒店式硬件設施，提供酒店式服務，但不一定要聘請知名的酒店管理公司。2、 不對所售產(chǎn)品統(tǒng)一出租。3、 投資者可自行決定物業(yè)用途。1、 其物業(yè)使用特性由其所在商場的經(jīng)營特性決定。1、股票一經(jīng)發(fā)行，持有者即成為發(fā)行股票公司的股東，有權參與公司的決策、分享公司的利益，同時也要分擔公司的責任和經(jīng)營風險。股票一經(jīng)認購，持有者不能以任何理由要求退還股本金，只能通過證券市場將股票轉(zhuǎn)讓和出售。營運模式1、投資者可擁有酒店產(chǎn)權、享有酒店經(jīng)營分紅或每年固定現(xiàn)金收益，并可擁有每年一定時間段的免費或極大優(yōu)惠折扣的居住權和酒店服務，來實現(xiàn)其投資盈利。但投資者無權決定其投資產(chǎn)品的使用功能。投資者可自行決定其產(chǎn)品的使用功能和使用時間。通過其對外出租、升值轉(zhuǎn)賣來實現(xiàn)其投資盈利投資者的產(chǎn)品由其所在商場物業(yè)特性決定。通過對外出租、升值轉(zhuǎn)賣來實現(xiàn)其投資盈利投資者通過證卷市場的差價買賣來實現(xiàn)其投資盈利產(chǎn)品用途對個人而言：1、100%獨立產(chǎn)權+度假生活+豐厚收益+尊貴生活品質(zhì)+身份和地位的象征2、 贈送親人和朋友的禮品對公司而言：1、100%獨立產(chǎn)權2、可作為公司商務接待、員工度假或公司會議的基地。3、 豐厚的收益4、 提升公司形象，促進業(yè)務發(fā)展。5、 增加公司的融資渠道對個人而言：1、 可作為自己居住場所2、 可作為居家辦公場所3、 可出租4、 可委托物業(yè)公司經(jīng)營對公司而言：1、 可作為辦公場所2、 可作為公司商務接待、員工度假或公司會議的基地。3、 提升公司形象，促進業(yè)務發(fā)展4、 增加公司融資渠道投資、自用、贈送投資、贈送3、 解放碑地區(qū)酒店情況名 稱項 目萬豪酒店海逸酒店中天酒店揚子島酒店大世界酒店銀河酒店渝都酒店電 話6388888863700888637398986371888863781116380858563828888套房價格普848+15%=9761056480400998360豪138012509809001398600標 間牌550600318308598280308折480400240277338280260單 間牌688538380、 580398折688538268、385238電 梯6632535停 車 費 免免免免免免免會 議 室人20301012101210123個45406018費3500元/天 2000元/半天 1400元/天 800元/半天 1000元/天 700元/半天600元/天400元/半天 1500元/天800元/半天1500元/天800元/半天800元/天400元/半天商務中心打 字（元）中80、英50中70、英5016.520打 ?。╝4）1010520復 印（a4）1元1元0.9元1元傳 真國內(nèi)（發(fā)）11.45國內(nèi)（發(fā)） 0.7+6+15% 國際（發(fā)） 15.2國內(nèi)（發(fā)） 1.10 國內(nèi)（發(fā)） 8 國內(nèi)（收） 免費國內(nèi)（收） 3國內(nèi)（收） 免費國內(nèi)（收） 64、產(chǎn)品初步定位建議華夏廣場項目的重點為產(chǎn)權式酒店，在此我們對該項目的酒店部分著重進行建議。a、 功能定位建議a1 出租功能建議：建立重慶地區(qū)房地產(chǎn)投資新理念投資者可擁有酒店產(chǎn)權、享有酒店經(jīng)營分紅或每年固定現(xiàn)金收益收取租金，獲得投資回報。重慶市還沒有一家專業(yè)的產(chǎn)權式酒店。物以稀為貴，申請酒店經(jīng)營權限碑酒店經(jīng)營情況良好的參照對比下，出租投資將得到保障。無疑加大了特種行業(yè)經(jīng)營許可證，業(yè)主購買一間普通的商品房，一躍晉升為酒店套間。而且在解放投資者購買的信心與興趣。a2 居住功能建議：建立真正的人性化酒店該項目在產(chǎn)品設計方面進行突破重慶市現(xiàn)有的酒店設計概念。提供真正的人性化酒店居住。讓居住者在小小的一個單間或一個套間中體會到家的居住感覺，而且可以選擇自己喜歡的居家風格。建議改變以往酒店房間內(nèi)呆板的基調(diào)（如：床單、被套等物品的單一色調(diào)與樣式）與不同樓層的建筑風格。（具體的設計建議及理由在合作后企劃報告中體現(xiàn)）a3商務功能建議：我們在銷售產(chǎn)權酒店時的競爭對手，不是經(jīng)營中的各大酒店而是酒店公寓。他們提供的服務（酒店服務標準），提供的房間面積（小），與我們的產(chǎn)權酒店在形式上極為相似。但他們往往缺少的是真正的酒店商務功能服務，特別是商務功能如：打印（中英文）、傳真、復印、等。（具體的設計建議及理由在合作后企劃報告中體現(xiàn)）b、 形象定位建議：我司經(jīng)過對各大酒店與商務公寓的調(diào)查及分析，初步建議該項目在形象方面進行突破及轉(zhuǎn)換。例如：巧克力，它如作為食品來賣，有太多的缺點，但如作為禮品賣時，就賣的不是糖、不是熱量，而是一種特定的情感。這賣的就是產(chǎn)品的概念?？煽诳蓸?、百事可樂剛進入中國，幾乎所有的中國人都不喜歡，覺得有股藥味，但他不斷的從青年人、從運動題材上進行挖掘，如今她已成為老少皆宜、中國飲料市場上不可或缺的產(chǎn)品。這賣的就是產(chǎn)品的感覺。我們認為：在產(chǎn)品的價格和價值的數(shù)學公式中：只有當產(chǎn)品的價值 產(chǎn)品的價格時, 才能刺激消費沖動，才能讓所有的消費沖動變成消費行為。 這時所有的抗性都將因為他的高價值而被弱化。所以，我們的行動是：塑造具有高價值感的產(chǎn)品形象。（具體的建議理由及準確內(nèi)容在合作后企劃報告中體現(xiàn)）c、 本項目格局、面積配比設定建議：1、產(chǎn)權酒店的售租客戶一般都會把樓盤和賓館相比，所以產(chǎn)權酒店在設計上應盡可能綜合賓館的優(yōu)點，又體現(xiàn)公寓的特長，從而在產(chǎn)品上確立對競爭對手的優(yōu)勢。故我司將一室一廳一衛(wèi)35（+-2）m2作為本項目的主力產(chǎn)品。其理由有四：理由一：成功經(jīng)驗，是產(chǎn)品劃分的重要參考。根據(jù)我司對上海、廣州產(chǎn)權酒店租用客戶及重慶市本地目標租用群體相關調(diào)查。統(tǒng)計可知：本項目主力租用群體一般而言，6070%左右為散戶（散戶一般指租期在30天以內(nèi)的客戶），從散戶的出租情況來看，一房一廳一衛(wèi)（一般在3545 m2）因其套內(nèi)功能齊全、單位面積適宜最好出租，但面積較小的一房一衛(wèi)因房型和賓館標準房基本相近，客戶接受度一般。理由二：控制總價，促使產(chǎn)品在投資者資金承受力內(nèi)激發(fā)其最大的投資熱情，保證本項目獲得最大效益化的銷售率。本項目均價為9000元/ m2，目標投資者資金能力在30萬左右，本項目主力面積35（+-2）m2的設定即能在目標投資者資金承受力范圍內(nèi)，又能保證租用者對產(chǎn)品面積的使用要求?？梢哉f，一室一廳一衛(wèi)和35（+-2）m2的搭配是同時滿足投資者和租用者需求之間較佳的平衡點。并且對目標投資者而言，小面積風險相對較小，轉(zhuǎn)讓或出租得到的回報率較高。理由三：充足的客源，保證了本項目物業(yè)出租的前景。中國即將加入wto，國內(nèi)各大城市將迎來更多的境外公司、外地知名企業(yè)。經(jīng)濟已經(jīng)入快速增長期重慶自不例外。國內(nèi)旅游人數(shù)2300萬人次（其中有65%以上的客戶會在重慶至少駐留一天以上）。由此所帶來充足的客源，使本項目物業(yè)回報較為廣闊。理由四：35（+-2）m2的設置可以保證在設計上的彈性空間，以靈活面對不斷變化的市場。因為有了較彈性的面積空間，可以根據(jù)市場的不同需求，將其空間改變?yōu)榭勺兪桨膳_或開放式廚房等設施，以適應市場發(fā)展變化的需求，降低本項目市場運作的風險。2、兩室一廳一衛(wèi)的設計，對本項目而言會帶來兩大直接的好處。一是，豐富本項目的產(chǎn)品線，滿足商務高端人士的頂級需求，擴大本項目的消費層面。二是，作為本項目高價高質(zhì)的產(chǎn)品，可在不影響出租的情況下，以各種靈活的方式獲得較佳的金融支持。d、裝修定位建議：我司考慮：酒店以多元化裝修基調(diào)展現(xiàn)產(chǎn)品高價值的形象。使產(chǎn)品的形象定位得到實質(zhì)性的支持。使購買者對該項目充滿信心與興趣，同時保證酒店后期的經(jīng)營。一、公用部分初步建議舉例：結(jié)構(gòu)：本工程為鉆孔樁基礎，鋼筋混凝土框架，墻體為加氣砼砌體。外墻：首層立面選用高級花崗巖。樓梯：鋪梯級防滑磚，裝飾扶手。天面：聚胺脂防水，輕質(zhì)砼隔熱層。窗戶：設置鋁合金鋼化大玻璃固定窗及平開窗。走道：地面優(yōu)質(zhì)拋光磚，墻身優(yōu)質(zhì)乳膠漆，天花為硅酸鈣板掃高級乳膠漆。電梯大堂：富有時代氣息的豪華裝飾。二、室內(nèi)部分初步建議舉例：大門：帶裝飾面防火門地面：鋪優(yōu)質(zhì)拋光磚墻身：高級乳膠漆及部分固定木裝修天花：釘硅酸鈣板掃高級乳膠漆地腳線：高級拋光磚消防系統(tǒng)：每層設消防警鐘及消防栓等消防設施。廚房：地面防滑磚、墻身貼瓷片至頂、鋁合金扣板天花送：高級櫥柜、電煮食爐、排氣扇洗手間：地面防滑磚、設排氣煙道、墻身貼瓷片至頂、鋁合金扣板天花，設置高雅淋浴室，供應太陽能熱水送：國產(chǎn)名牌坐廁、洗手盆、抽氣扇窗戶：選用優(yōu)質(zhì)塑鋼，鋼化玻璃電器裝置：全部暗線暗掣，預備電器插座電話：預留線入戶電視：預留寬頻入戶光纖：線扣留到每戶（隨報即可用）空 調(diào)：配置中央空調(diào)注：裝修標準需要在合作中雙方進行仔細的，慎重的研究制定，達到銷售與經(jīng)營的最佳目的。e、配套定位建議：1、設名牌電梯以滿足垂直交通。 2、大堂及各層主要位置設保安監(jiān)控。3、大廈設應急發(fā)電機組，確保照明。4、配置家政中心為住戶提供個性化保姆服務。5、提供會議廳、餐廳、娛樂設施、健身保健設施場所5、目標消費群定位方向“把信交給加西亞”專項產(chǎn)品賣給專項客戶才能最快速度的完成銷售任務。 我們不可能要求所有的人都來認同我們的樓盤 ，因為做到面面俱到就等同于放棄我們的個性，消耗我們的資金。所以我們必須正確的判斷該項目的消費群。a、按面積范圍分為兩大類：a、 2040 m2 ：此面積的戶型一直受年輕人的青睞，由于總價易控制，亦是投資的一大熱門。因此我們將該種面積戶型命名為“城市精英型”。b、 4060 m2：此部分產(chǎn)品頗受商住兩用客戶或企業(yè)投資者青睞。因此，我們將該種面積戶型命名為“soho族”vs“甜蜜生活型”。b、按分類產(chǎn)品進行的目標消費群分析l 城市精英型目標消費群分析如下：居住型：年齡：25至35歲之間職業(yè)構(gòu)成：政府公務員、企業(yè)白領、其它職業(yè)者家庭： 單身公寓約占67%以二人世界為主，約占總體的33%教育背景：普通接受過大?；虼髮Ｒ陨系母叩冉逃?，教育背景會影響其對事務的接受心態(tài)。收入： 平均月收入在25003200元之間，個人存款在8-15萬元左右。（未包括股票、債券等其他收入）支出：按重慶市中高收入40%的恩格爾系數(shù)計算，每月食品等基本開支在8001200元左右，月儲蓄額在個人總收入的30%至40%，約在600元至1120元不等，這部分開支有可能轉(zhuǎn)為購買住宅時的月供款。因正值人生及事業(yè)的上升期，為將來打算，在失業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療保險上有一定支出，個人儲蓄中的20%暫時不會動用；而儲蓄中的15%到20%會留存作為個人添置耐用消費品或其它如旅游、培訓或急用；換言之月儲蓄額中約有60%至65%是這部分消費者現(xiàn)實能承受的月供款數(shù)額，按最高上限計算在728元左右。消費方式：這部分目標消費群是在改革年代成長的，因此他們的消費觀或多或少受西方思想影響，崇尚個人主義和個性化，對迎合時尚趨勢的事物特別感興趣，在通訊、娛樂、交友、自身素質(zhì)提高上花費較多，容易接受提前消費和信貸消費等消費新觀念。這部分消費者的購買決定一般是個人決定，但家人和朋友的建議也會起到一定作用，特別是已購房朋友的意見有時會起決定性作用，這部分人群較信任朋友間的口碑。購房最關心的問題：根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這部分消費群購買住宅時最關心的問題按百分比高低排列依次為：價格93。7%； 付款方式86%； 交通85。3%；物業(yè)管理82%； 配套設施78%； 開發(fā)商信譽72%；住宅質(zhì)量72%。投資型：年齡：30至50歲之間，其中65%為二次購房者。職業(yè)：政府公務員、企業(yè)中高級管理人員、自由職業(yè)者、小業(yè)主及私營業(yè)主。教育背景：其中40%受過大?；虼髮Ｒ陨细叩冉逃Ｊ杖耄?由于處在人生的頂峰期，所以收入、職業(yè)都相對較高、較穩(wěn)定。平均個人月收入約在40006500元之間，家庭或個人存款10萬至30萬之間。（未包括股票、債券、分紅等其他收入）支出：這部分消費者中約占65%在50歲以下。家庭或個人基本開支在10001500元左右；由于工作穩(wěn)定，收入需要有新的突破口，因此投資支出占了一定的比例，約為20%至30%。月儲蓄率在40%至50%之間，為1200至3000元之間。因此能負擔月供款金額為18002500元左右。消費方式：盡管這些人的投資目的各有不同（擴充日常收入、變相保險投資、企業(yè)自營、投資自用、商住兩用等），但總的來說這是最有消費能力的群體。購房者最關心的問題：以百分比高低排名分別為：價格90%； 投資回報90%； 交通80%；付款方式78.5%；開發(fā)商信譽76%； 質(zhì)量75%。 l soho族vs 甜蜜生活型年齡：35至50歲之間，其中65%為二次購房者。職業(yè)構(gòu)成：私營業(yè)主、企事業(yè)單位、自由職業(yè)者。家庭結(jié)構(gòu)：30%為soho族， 70%為商業(yè)投資。收入： 平均個人月收入在30005000元之間，個人/家庭儲蓄在1525萬元。（未包括股票、債券、分紅等其他收入）購房者最關心的問題：以百分比高低排名分別為：品質(zhì)感92%； 價格87.9%； 物業(yè)管理85%；交通81%； 付款方式78。2%；開發(fā)商信譽76%；樓盤質(zhì)量75%。6、項目營銷策劃構(gòu)思一、 開盤前本案籌備工作細分：項目基本條件負責單位后續(xù)操作執(zhí)行1、產(chǎn)品部分a、 戶型：樓層分布、面積、公攤b、 配套：公建、智能、服務等申基泰閣：制定價格策略及推廣策略2、價格部分a、 戶型、面積明確b、 推廣均價c、 產(chǎn)品利潤空間d、 銷售回款指標e、 銷售政策確認申基泰閣：制定價格細分、付款方式、優(yōu)惠政策等3、廣宣部分a、 費用預算b、 廣宣要求申基泰閣：制定廣宣政策、設計推廣道具及印刷資料a、價格策略泰閣4、銷售部分b、定點銷售： 售樓部裝修布置完成申基泰閣：制定銷售推廣策略及宣傳品內(nèi)容的核定各宣傳資料制作、印刷申基人員培訓泰閣c、外案銷售： 各宣傳資料制作、印刷申基 人員培訓 泰閣5、營銷政策a、階段性營銷推廣方案泰閣泰閣：階段性營銷策略部署及調(diào)整注：上述工作的順利進展有待于各項條件的支持及配合，其過程是循序漸進的。b、案前籌備工作進度表以本案開盤日為標的，倒推本案各工作環(huán)節(jié)工作細項：二、 案前推廣活動初步構(gòu)思廣告發(fā)布說明a、軟文是本案不可或缺的一種推廣方式。其優(yōu)勢在于能直接表達產(chǎn)品內(nèi)容，相對推廣費用較低。在地產(chǎn)推廣中較用于產(chǎn)品后期的市場信譽維護，亦是產(chǎn)品概念鞏固的一種手段。 根據(jù)人們閱讀報紙的習慣，不少人都會選擇自己鐘愛的版面事先閱讀，如體育版、娛樂新聞版等，其他新聞則較忽略的根據(jù)標題一掃即過。這也是“眼球經(jīng)濟”說法中的，利用“突出效應”達到“經(jīng)濟效果”。我們認為：如果本案單純的從文字角度直頗產(chǎn)品，其結(jié)果只能是被消費者忽略。 預炒產(chǎn)品是個立體的戰(zhàn)術，其目的是為后期銷售累計客源。如單一的從一個層面挖掘市場是很難達到預期效果的。目前，酒店式公寓的概念在近來的媒體中都有所套用，（包括以此形式開展的會晤推廣等）消費者是知其物，不知其利。如追隨市場的已有套路再在產(chǎn)品概念上進行賣點重演，其結(jié)果只能是讓消費者感到視覺麻木。因此，對本案（產(chǎn)權酒店）的市場預炒我們將從如下幾方面進行： u 軟新聞 + 動人故事 對于大部分人來說，消費者喜歡借鑒成功的范例。因為有成功者在先，所以風險系數(shù)相對減弱。此舉利在通過對不同類型人士的投資頗析為消費者假設投資環(huán)境。用心理學的說法是“通過心理暗示影響人的行為”。u 軟新聞 + 媒體操作戰(zhàn)國策里有“四面楚歌，十面埋伏”，產(chǎn)品推廣中也有“立體戰(zhàn)術”。因為，人的意識通常是瞬間式的，要最大限度的挖掘和引導目標客戶就要讓消費者在聽覺、視覺上同時受多重刺激。建議軟新聞的推廣結(jié)合電視、廣播。其主要形式是以投資、新聞或經(jīng)濟類的節(jié)目出現(xiàn)，如重慶衛(wèi)視的樓市縱談等，其費用支持將遠遠低于直銷廣告的投入。u 軟新聞 + 硬廣告 硬廣告是制造現(xiàn)場來人的關鍵，開盤人氣的營造需要用最直接的手段予以體現(xiàn)。將軟、硬廣告結(jié)合發(fā)布，“地毯式”的制造“羊群效應”。b、本案的開盤期為暫定，我司建議在制造輿論及新聞熱點的同時，現(xiàn)場奕開始接受造訪登記。因為，產(chǎn)品被市場接受需要一定的時間及過程，對于開盤而言，其更多的是一種成交儀式而非產(chǎn)品入世，通過前期的新聞熱點及譽論制造將意向性客戶在開盤日予以匯集，利用現(xiàn)場的“羊群效應”促使成交，通過媒體的報道、操作直接進入強銷期。每一則廣告（無論軟、硬）都是為銷售做服務的，因此對目標客戶的針對性必須式顯而易見。注：具體方案詳“案前推廣策略”三、 各階段廣宣費用初步預算項目說明籌備期引導期強銷期持續(xù)期戶外媒體圍墻看板工地現(xiàn)場四周圍墻3萬元戶外看板主要路口15萬/年引導路牌主要路口500元/塊*20=1萬元引導期竹竿三角旗、橫幅2000-3000元2000元印刷媒體樓書10元/份* 2000份2萬元海報2元/份* 3000份6000元小禮品2元/份* 1000份10元/份*100份50元/份*50份5500元銷售名片10元/盒*30盒300元資料袋2元/份*2000份4000元公共傳播報紙廣告20萬80萬20萬新聞發(fā)布采用記者發(fā)稿（軟新聞）2萬1萬2萬展銷會議（促銷）活動會場租賃布置10萬30萬10萬接待中心銷售制服500元/套* 8人4000元現(xiàn)場展板1.8米*1米8塊*1000元8000元各配置圖鳥瞰圖、平面圖等辦公用品電話、傳真、復印機、文具等3000元其它費用記者小費、道具修補費用等1萬元各階段廣宣費用小計：25.8萬32.3萬111.2萬32萬廣宣費用總計：201.3萬說明：a、廣告預算以銷售總額的1-2%為計算標準； 預算范圍：186.27萬372.55萬 b、廣告支出以最大限度配合營銷攻勢為主，并視具體情況靈活調(diào)整；c、上述預算接待中心、樣板房、模型除外四、營銷策略思考 何以“思考”為命名？毛選：“理論要靠實踐來證明”對于原始資料和數(shù)據(jù)的不完備，以及項目的資本運作不甚了解的情況下，我們認為：此份報告重在為開發(fā)商提供我司在本項目運作上的思考與設想。希望謹以此方式為貴司在項目開發(fā)上提供參考。一、 項目優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢： 規(guī)模：占地8820,建設規(guī)模105578.6，地上面積78796.1，地下26782.5。兩棟一類高層塔樓與三棟七層群樓構(gòu)成。兩棟塔樓（分別為地上31層的酒店或商務公寓及29層產(chǎn)權式酒店）、華夏銀行、人民劇場、商場、寫字樓組成，總建面積105080。產(chǎn)品規(guī)模較大，能形成一定的產(chǎn)品效應。 大區(qū)環(huán)境：地屬渝中區(qū)解放碑，商業(yè)、金融、餐飲娛樂，購物旅游發(fā)達，是開展酒店行業(yè)的絕佳之地。 大區(qū)配套：周邊基礎建設較多，商業(yè)及綜合環(huán)境較強2、劣勢： 交通： 地屬解放碑，交通擁擠，而且項目并不是解放碑的絕對核心位置。 對手：酒店密集，同時推出大量的酒店公寓小戶型在解放碑的絕對核心位置，使其競爭激烈。二、 項目的機會點1、對于地產(chǎn)而言，消費者認同的首先是產(chǎn)品的區(qū)域。本案具有著客觀條件上的位置抗性（解放碑核心位置），這將直接制約產(chǎn)品的功能定位、市場定位和消費定位。雖然前景有待看好，但是消費者的耐心是有限的。因此，我們的第一步是尋找對產(chǎn)品（地段）有認同感的消費群。開展對地段有認同感的消費群 產(chǎn)品甄別會理由：a、傳統(tǒng)的運作方式：征地 規(guī)劃 設計 報批 邊建邊賣即先決定產(chǎn)品的屬性再去找市場。我們通常會發(fā)現(xiàn)有這樣的遺憾：客戶會為了某一未被滿足的要求，而放棄繼續(xù)選擇。例如：位置、朝向、面積合適的樓層已被認購產(chǎn)生的結(jié)果：客戶損失的僅是一個機會，而開發(fā)商損失的卻是回款速度、資金利息、廣告費、利潤等大額機會。解決辦法：改變運作方式。b、建議之產(chǎn)權酒店運作方式：認同感 認同感 認同感把對產(chǎn)品設計的權力下放給所有的目標客戶，引導他們對產(chǎn)品的認識 認知 認同 需求.。即找到了這個市場，再決定產(chǎn)品的屬性。任何樓盤都有先天的抗性，就猶如舊時代的人幼年都會發(fā)“天花”一樣，沒有人能夠一次性解決所有復雜問題，有時候步步為營就是勝利。所以，通過產(chǎn)品甄別會可以為本案挖掘有效的市場需求。通過一系列的會務分析和意向客戶定位，了解他們在價格范圍內(nèi)的產(chǎn)品需求，為設計引導他們需求的產(chǎn)品提供決策支持。（具體執(zhí)行略）2、挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品最大的賣點就是升值潛力。而升值并非只取決于“地利”，塑造具有價值感的產(chǎn)品就是升值的保證。（1） 產(chǎn)品風格a、建筑風格風格是產(chǎn)品給客戶的視覺和感覺效果。無論是歐陸風格、明清風情、東亞風情、北美風情，對于市場而言都是各個時期的潮流。既然要在如此大的市場中，克服抗性、獲取競爭優(yōu)勢，就不應停留在某一個支點上去尋找差異化優(yōu)勢。尤其是產(chǎn)權酒店，作為投資經(jīng)營產(chǎn)品，單一的將建筑定位在某種風格上，勢必有背與他的多元化特征。如能在產(chǎn)品風格中，規(guī)劃不同的樓層。將世界建筑風情溶入到酒店中，提供住客幾種以上的風格選擇：宮廷風格、江南風格、現(xiàn)代風格、古典風格等，不又是一“園藝博覽”嗎？且獨創(chuàng)了酒店的文化內(nèi)涵和理念。迪絲尼樂園為何如此風靡全球？因為它就是個縮小版的世界地圖。在這里所有國家的建筑特色都被模擬，從歐洲板塊到亞洲板塊到非洲板塊，盡略全球的風土人情。我們無法讓一種潮流去吸引每個客戶，因為任何潮流的事物都會被淘汰，我們的目的是：塑造一場沒有對手的戰(zhàn)爭。 （具體執(zhí)行略）3、創(chuàng)造產(chǎn)品賣點給買家一個購買理由。在產(chǎn)品的物質(zhì)概念演變的