商業(yè)廣場(chǎng)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告及可行性研究分析.doc

xx市鹿溪廣場(chǎng)地塊商業(yè)項(xiàng)目報(bào)告目 錄第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析- 5 -一、xx概況- 5 -（一）區(qū)位特點(diǎn)- 5 -（二）人口特點(diǎn)- 6 -二、xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況- 7 -（一）gdp及三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例- 7 -（二）城市人均可支配收入- 8-（三）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局- 9 -（四）xx消費(fèi)水平及消費(fèi)概況- 9 -（五）xx交通區(qū)位-10-三、xx市規(guī)劃分析- 11 -（一）城市總體規(guī)劃概述- 11-（二）城市發(fā)展方向規(guī)劃- 12-（三）人口規(guī)劃- 13 -（四）交通規(guī)劃- 14-（五）xx城市商貿(mào)業(yè)規(guī)劃方向- 15 -（六）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃- 16 -（七）南門區(qū)域規(guī)劃- 17-第二章xx商業(yè)發(fā)展研究分析- 21 -一、xx市商業(yè)發(fā)展概況- 21-（一）xx商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展史- 21 -（二）xx商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀- 21-（三）xx商業(yè)市場(chǎng)總規(guī)模- 22 -（四）xx市城市商業(yè)區(qū)功能分析- 24 -二、xx商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)- 26 -（一）商業(yè)發(fā)展處于初級(jí)階段，城區(qū)無形成明顯的商圈劃分- 26 -（二）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售業(yè)發(fā)展較快- 26 -（三）經(jīng)營結(jié)構(gòu)雷同，同質(zhì)競爭嚴(yán)重- 27-（四）影響能力不強(qiáng)，缺乏區(qū)域輻射能力- 27 -三、xx商業(yè)重點(diǎn)市場(chǎng)詳細(xì)性分析- 28 -（一）東方時(shí)代購物中心- 28-（二）xx小商品城- 30 -（三）萬峰服飾廣場(chǎng)- 34-四、xx重點(diǎn)商業(yè)商戶訪談案例分析- 35 -五、xx重點(diǎn)商貿(mào)行業(yè)研究- 38 -（一）xx服裝、布料零售、批發(fā)發(fā)展特點(diǎn)分析- 38 -（二）xx電子、3c產(chǎn)品發(fā)展特點(diǎn)分析- 41 -（三）xx家居、裝修建材業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)分析- 44 -六、xx商業(yè)調(diào)研結(jié)論- 46-（一）、xx商業(yè)市場(chǎng)屬性- 46 -（二）區(qū)域局限與專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展- 46 -（三）零售業(yè)與批發(fā)業(yè)比例界定- 46 -（四）現(xiàn)有商業(yè)檔次與項(xiàng)目經(jīng)營檔次界定- 47-（五）強(qiáng)大商品供應(yīng)與物流體系支撐- 47 -第三章xx房地產(chǎn)市場(chǎng)簡析- 48 -一、土地市場(chǎng)簡析- 48 -二、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況- 51-（一）房地產(chǎn)總開發(fā)供銷概況- 51-（二）銷售特點(diǎn)及趨勢(shì)- 51-（三）xx樓市價(jià)格簡析- 52-三、小結(jié)- 52-第四章項(xiàng)目地塊研究- 54-一、地理位置- 54-二、地塊周邊規(guī)劃- 55-（一）用地規(guī)劃- 55-（二）交通規(guī)劃- 56-三、地塊研究- 56-（一）地塊經(jīng)濟(jì)標(biāo)- 56-（二）項(xiàng)目地塊研究- 67-第五章經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算- 60-一、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)- 60-二、周邊小商品市場(chǎng)調(diào)查參考數(shù)據(jù)- 61-（一）xx市小商品市場(chǎng)租金參考表- 61-（二）商鋪定價(jià)：根據(jù)租金倒推法- 61-三、項(xiàng)目投資估算- 62-（一）設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)- 62-（二）經(jīng)營成本（按占總銷售額是0.86%計(jì)算）- 63-（三）建安工程費(fèi)- 63-（四）營銷費(fèi)用（4-6%之間，取5%計(jì)算）- 64-（五）小結(jié)- 65-四、利潤率與地價(jià)關(guān)系表- 66-（一）按專業(yè)市場(chǎng)不同利潤率計(jì)算的地價(jià)參考表- 66-（二）按商業(yè)綜合體不同利潤率計(jì)算的地價(jià)參考表- 66-（三）小結(jié)- 67-第六章、可行性結(jié)論及項(xiàng)目初步定位- 69-一、swot分析- 69-（一）、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) （strength）- 69-（二）項(xiàng)目劣勢(shì)（weakness）- 70-（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）- 70-（四）威脅點(diǎn)（threaten）- 72-二、關(guān)于項(xiàng)目初步定位- 72-（一）項(xiàng)目定位選擇方向- 72-（二）業(yè)態(tài)規(guī)劃- 76-三、結(jié)論- 80-附件一：房地產(chǎn)調(diào)控政策- 81-附件二：重點(diǎn)案例參考- 84-第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析一、xx概況（一）區(qū)位特點(diǎn) xx市位于浙江省西南部，浙贛鐵路沿線，浙、閩、贛三省交界處。東連衢縣、遂昌，西鄰江西廣豐、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“東南鎖鑰、入閩咽喉”之稱。獨(dú)特區(qū)位，造就其經(jīng)濟(jì)的包容性相對(duì)較強(qiáng)。但是恰是處于三省交界處，周邊缺少大型與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣城，因此，造成其經(jīng)濟(jì)的輻射能力相對(duì)弱。內(nèi)向經(jīng)濟(jì)是其發(fā)展的主要特色。圖1-1xx區(qū)位地圖（二）人口特點(diǎn)全市區(qū)域面積2019平方公里，總?cè)丝?9萬，常住人口約為46萬，下轄13鎮(zhèn)6鄉(xiāng)2個(gè)街道，其中主城區(qū)共有14平方公里，城區(qū)人口約16萬。城市化水平42%，總量較低，但是相對(duì)于周邊縣市相比都有一定的優(yōu)勢(shì)。圖12xx各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布地圖二、xx經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（一）gdp及三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例xx經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)連續(xù)9年超過全省平均增速。2009年，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值140.9億元，2006-2009年年均gdp增長14%左右；在全浙江省90個(gè)縣市中，2009排名63名，處于中下水平，增長率看，以兩位數(shù)增長，全面超過全省的平均水平，縣（市、區(qū)）綜合實(shí)力在浙閩贛三省邊界位居第一，在全國排名200位左右。從中可見，xx市經(jīng)濟(jì)后期發(fā)展趨勢(shì)強(qiáng)勁，需求是有很大開拓空間。圖13 2004-2009年xx市生產(chǎn)總值及增長速度數(shù)據(jù)來源：xx統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖142006、2009年xx三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況數(shù)據(jù)來源：xx統(tǒng)計(jì)公報(bào)三產(chǎn)比例上，對(duì)比2006年，xx市第二產(chǎn)業(yè)增加比例過大，作為衡量一個(gè)城市綜合指數(shù)的第三產(chǎn)業(yè)，近幾年不但未上漲，反而有所下降，從中反映出xx的商業(yè)發(fā)展相對(duì)其經(jīng)濟(jì)總量來看，目前處于較低水平，其發(fā)展空間相對(duì)較大。圖14 2005-2009年xxgdp2009年人均gdp達(dá)23817元（約合3570美元），增長11.4%。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，人均gdp進(jìn)入3000-5000美元區(qū)間，城市發(fā)展將由“投資主導(dǎo)+工業(yè)推動(dòng)”時(shí)期邁入 “消費(fèi)主導(dǎo)+服務(wù)業(yè)推動(dòng)”時(shí)期。（二）城市人均可支配收入2009年，xx全社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.98億元，增長19.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17000元，農(nóng)民人均純收入7570元，均增長9.5%。圖15 2005-2009年xx城鄉(xiāng)居民收入水平（三）、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局xx工業(yè)基礎(chǔ)較好，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明顯。目前己形成機(jī)電、木業(yè)加工、電光源、消防器材四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和建材、化工兩個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，以及紡織、服裝、食用菌、蜂產(chǎn)品、羽毛球、注塑等特色產(chǎn)業(yè)。是中國的“中國白菇之鄉(xiāng)、中國蜜蜂之鄉(xiāng)、中國獼猴桃之鄉(xiāng)、中國白鵝之鄉(xiāng)”。（四）xx消費(fèi)水平及消費(fèi)概況圖16 2006-2009年xx零售業(yè)水平圖17 2005-2009年xx城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出（五）xx交通區(qū)位xx是浙江省的西南大門，正著力打造浙閩贛三省邊界的縣域發(fā)展高地。xx位于浙閩贛三省交界處，是浙江省的西南大門，也是華東沿海地區(qū)與中部地區(qū)的交通節(jié)點(diǎn)，“長三角”和“珠三角”輻射內(nèi)陸的“橋頭堡”。xx交通便利。陸路有杭金衢高速公路、205國道、46省道及正在建設(shè)的黃衢南高速公路，鐵路有浙贛復(fù)線，航空距衢州機(jī)場(chǎng)40公里。自開通動(dòng)車組后，江至杭州，已經(jīng)劃入2小時(shí)交通圈，江至浙江省內(nèi)杭州、金華、寧波、臺(tái)州等地，到上海，以及福建浦城、江西廣豐等周邊越來越方便，xx與黃山、武夷山等周邊著名景點(diǎn)均已形成4小時(shí)旅游交通圈，交通的改變，將會(huì)帶到外來旅游人群的增加，也必將帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的快速增加。圖18 xx周邊交通圖三、xx市規(guī)劃分析（一）城市總體規(guī)劃概述規(guī)劃確定xx市的城市性質(zhì)為：浙閩贛三省邊界地區(qū)重要的工業(yè)城市和旅游服務(wù)城市。逐步形成“一江、兩組團(tuán)、六片區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。 一江：即強(qiáng)化xx江濱江綠化景觀帶的建設(shè)，。兩組團(tuán)：指須江組團(tuán)和上余組團(tuán)。須江組團(tuán)是xx城市的主體，是行政中心、文化教育中心、商業(yè)中心。上余組團(tuán)為工業(yè)發(fā)展中心，加強(qiáng)相應(yīng)配套設(shè)施建設(shè)，形成上余鎮(zhèn)區(qū)和特色工業(yè)互動(dòng)發(fā)展的雙核結(jié)構(gòu)。 六片區(qū)：指上余發(fā)展片區(qū)、上余特色工業(yè)區(qū)塊發(fā)展片區(qū)、城北發(fā)展片區(qū)（火車站以北）、老城發(fā)展片區(qū)、城南發(fā)展片區(qū)（虎山以南）和江東發(fā)展片區(qū)。（二）城市發(fā)展方向規(guī)劃規(guī)劃確定城市發(fā)展方向?yàn)椋合虮卑l(fā)展為主，向東、向南發(fā)展為輔。xx城區(qū)主要形成七大居住商貿(mào)重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)：1、上余發(fā)展片區(qū)：位于衢江公路以西，xx江以東（包括部分xx江以西的居住用地），是依托上余鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展的城市北部副中心，主要布置居住和區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，同時(shí)為上余特色工業(yè)區(qū)塊配套服務(wù)。規(guī)劃居住人口55萬人。2、上余特色工業(yè)區(qū)塊發(fā)展片區(qū)：原上余特色工業(yè)園區(qū)及xx江以西、浙贛鐵路以東的工業(yè)發(fā)展用地，主要發(fā)展食品加工、機(jī)電等特色工業(yè)。3、城北發(fā)展片區(qū)：xx江以西、火車站以北、迎賓大道以南，是城市近期建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，主要規(guī)劃教育、居住和市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，是未來城市市級(jí)公共設(shè)施和房地產(chǎn)發(fā)展的主要區(qū)域，也是中高檔小區(qū)集中區(qū)，以生活服務(wù)功能為主。規(guī)劃居住人口86萬人。4、老城發(fā)展片區(qū)：火車站以南、xx江以西、景星路以北和浙贛鐵路以東區(qū)域，是xx城市行政、商業(yè)金融、文化、休閑設(shè)施的集中區(qū)域，以生活服務(wù)功能為主。規(guī)劃居住人口55萬人。5、城南發(fā)展片區(qū)：虎山以南、浙贛鐵路以東。規(guī)劃以江賀公路為界，東主要規(guī)劃為生活居住用地，西主要規(guī)劃為工業(yè)用地。以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研居相結(jié)合的綜合性城市片區(qū)。居住區(qū)圍繞虎山公園周邊布局，規(guī)劃居住人口39萬人。6、江東發(fā)展片區(qū)：以46省道為界。以南為化工工業(yè)區(qū)塊，以北為居住用地，其中烏木山沿線結(jié)合須江公園規(guī)劃為一類居住用地，規(guī)劃居住人口2.0萬人。城東片區(qū)。是中心城區(qū)的一、二類居住用地為主的生活服務(wù)功能片區(qū)。（三）人口規(guī)劃2010年市域人口595萬人、城鎮(zhèn)化水平48；2020年市域人口615萬人，城鎮(zhèn)化水平62。中期（2010年）為175萬人，用地規(guī)模為1747平方公里；遠(yuǎn)期（2020年）城市人口規(guī)模為25萬人，用地規(guī)模為2494平方公里。從目前看，xx人口規(guī)劃發(fā)展上，稍為落后規(guī)劃。城市化水平已經(jīng)滯后經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（四）交通規(guī)劃 1、對(duì)現(xiàn)有路網(wǎng)進(jìn)行進(jìn)一步梳理，將過境車輛從市中心道路引開，減少穿越城市交通的干擾； 2、15分鐘近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通經(jīng)濟(jì)圈通過國省道連接線的建設(shè)，使市區(qū)在15分鐘內(nèi)達(dá)到近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括長臺(tái)、石門、碗窯、賀村、壇石、大陳、四都及上余，構(gòu)建近郊15分鐘交通經(jīng)濟(jì)圈。3、30分鐘市域城鎮(zhèn)交通經(jīng)濟(jì)圈通過高速公路、高等級(jí)公路的建設(shè)，使市區(qū)在半小時(shí)之內(nèi)能達(dá)到各城鎮(zhèn)（南至廿八都，西南至鳳林，西至大橋、新塘邊），構(gòu)建市域半小時(shí)交通經(jīng)濟(jì)圈。（五）xx城市商貿(mào)業(yè)規(guī)劃方向1、市區(qū)商貿(mào)發(fā)展規(guī)劃以建設(shè)三省邊際商貿(mào)商務(wù)業(yè)名城為目標(biāo)，立足xx、依托浙江、輻射閩贛，著力構(gòu)建“一主兩次”的商貿(mào)商務(wù)業(yè)空間布局，分別確立主城區(qū)核心商圈、賀村和峽口兩個(gè)次級(jí)商圈。重點(diǎn)扶持和培育商業(yè)連鎖企業(yè)，推進(jìn)傳統(tǒng)中、小百貨店向現(xiàn)代化大中型綜合超市、購物中心、專業(yè)店和專賣店等業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。一核四街五點(diǎn)六中心老城區(qū)：作為核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)培育成一個(gè)核、線、塊、點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，多種商業(yè)業(yè)態(tài)高度集聚，購物、休閑功能融為一體的商業(yè)圈，提升城市流通經(jīng)濟(jì)的集聚力和輻射力；專業(yè)商業(yè)街：培育中山路金融科技中介商務(wù)街、江濱路特色餐飲街、解放路服裝鞋帽精品購物街和市心街傳統(tǒng)老字號(hào)商業(yè)街區(qū)等具有xx特色的風(fēng)情街；加快旅游購物中心、賀村購物中心和峽口購物中心等項(xiàng)目建設(shè)。建設(shè)西山商務(wù)休閑中心、須江商務(wù)休閑中心、碗窯生態(tài)休閑中心、峽口生態(tài)休閑中心個(gè)商務(wù)休閑中心和xx職教中心、會(huì)展中心個(gè)商務(wù)服務(wù)中心，引進(jìn)世界品牌大型連鎖超市，并大力扶持本地商貿(mào)龍頭企業(yè)建設(shè)生產(chǎn)資料加工配送中心、商貿(mào)物流配送中心。商業(yè)金融：老城區(qū)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造提升，逐步形成區(qū)域內(nèi)的商業(yè)服務(wù)中心，在城南和城北新區(qū)規(guī)劃集中的市場(chǎng)用地；文化娛樂：規(guī)劃4處大型城市廣場(chǎng)，分別為火車站廣場(chǎng)、鹿溪廣場(chǎng)（包括向南擴(kuò)建）、文化廣場(chǎng)和競技廣場(chǎng)，在鹿溪路建設(shè)文化廣場(chǎng)，在城北天余片集中布置文化娛樂用地，新建xx大劇院等。教育科研：在城北區(qū)布置教育園區(qū)，發(fā)展大專以上教育和科研；體育設(shè)施：在城北布置一處體育中心，占地1737公頃；醫(yī)療衛(wèi)生：在城北、上余片區(qū)各增設(shè)一處200床的現(xiàn)代化綜合性醫(yī)院，在城西建設(shè)一所200床的精神康復(fù)醫(yī)院，在景星路北側(cè)建一急救中心；旅游服務(wù)：結(jié)合解放路步行街的建設(shè)，構(gòu)筑xx旅游人流、商業(yè)物流的集散中心。另在迎賓大道以北、雙塔以南規(guī)劃建設(shè)旅游服務(wù)中心。2、城市商貿(mào)物流規(guī)劃1）物流：規(guī)劃建設(shè)“兩個(gè)中心、兩個(gè)園區(qū)”物流服務(wù)體系，即位于xx市水泥廠路口附近的浙閩贛邊際物流中心（包括位于江郎山路與江賀公路交叉附近建設(shè)中的左鄰右舍物流配送中心）、位于賀村的綜合物流中心；xx市上鋪鐵路貨場(chǎng)的xx市?；穼I(yè)物流園、位于高新技術(shù)工業(yè)區(qū)塊內(nèi)的xx市化工專用倉儲(chǔ)物流園。 2)專業(yè)市場(chǎng)：在市域范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)2大專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，分別是城南專業(yè)市場(chǎng)區(qū)和賀村專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，2大專業(yè)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)包括8大專業(yè)市場(chǎng)，以建筑裝飾材料、竹木家居、機(jī)電、再生資源交易、汽車汽配、生產(chǎn)資料、五金、農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)品交易為主。圖19 xx規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)列表專業(yè)市場(chǎng)區(qū)名稱包含市場(chǎng)名稱位置類別規(guī)劃設(shè)想建設(shè)規(guī)模城南專業(yè)市場(chǎng)區(qū)農(nóng)貿(mào)城城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場(chǎng)保留提升270畝xx汽車汽配綜合市場(chǎng)城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場(chǎng)新建120畝建筑裝飾材料綜合市場(chǎng)城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場(chǎng)新建250畝南方安保市場(chǎng)城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場(chǎng)新建100畝xx商貿(mào)城原火車站銷地型交易市場(chǎng)新建40畝賀村專業(yè)市場(chǎng)區(qū)農(nóng)資交易中心賀村鎮(zhèn)區(qū)域性專業(yè)交易市場(chǎng)新建200畝華東竹木家居市場(chǎng)賀村鎮(zhèn)區(qū)域性交易市場(chǎng)新建100畝（六）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃整合現(xiàn)有工業(yè)平臺(tái)，引導(dǎo)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)集聚，形成具有一定市場(chǎng)競爭力和地位的機(jī)電制造、新型電光源、消防器材、竹木加工以及未來可能發(fā)展成為xx主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等形成的“4+x”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育、促進(jìn)相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)育成長，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)，大部分工業(yè)企業(yè)布局逐步向城區(qū)外圍搬遷。產(chǎn)業(yè)空間布局：“一心三區(qū)” 市域產(chǎn)業(yè)空間總體結(jié)構(gòu)：一心：指中心城市，是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化及旅游服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生活服務(wù)業(yè)及先進(jìn)制造業(yè)，完善城市功能、改善人居環(huán)境，增強(qiáng)中心城市輻射力和帶動(dòng)能力。三區(qū)：指城北工業(yè)新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、中部特色工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)及南部生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)。城北工業(yè)新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)依托xx經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江東區(qū)塊及四都工業(yè)功能區(qū)重點(diǎn)發(fā)展機(jī)電制造、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)。中部特色工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)主要依托蓮華山區(qū)塊、十里牌區(qū)塊、高新技術(shù)區(qū)塊等平臺(tái)重點(diǎn)發(fā)展新能源、新材料、電子信息、消防器材、機(jī)電及裝備制造、竹木深加工、精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)。南部生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)依托南部9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的資源特色重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游、生態(tài)特色農(nóng)業(yè)及綠色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。（七）南門區(qū)域規(guī)劃1、規(guī)劃區(qū)域南門片區(qū)，即現(xiàn)在xx市城市中心區(qū)域，規(guī)劃中區(qū)域范圍主要包括了，北到城中路，南到南一路，東沿江濱路，西為環(huán)城西路。包括目前整個(gè)城市最繁華的解放路，鹿溪路。2、規(guī)劃定位不在拆遷計(jì)劃之內(nèi)項(xiàng)目地塊從規(guī)劃中，可以看出，老城區(qū)多數(shù)小區(qū)不在政府考慮的拆遷范圍之內(nèi)，尤其要關(guān)注的是，目前在討論的南門區(qū)規(guī)劃方案，這個(gè)區(qū)域是不在拆遷計(jì)劃之內(nèi)的，這將為項(xiàng)目內(nèi)側(cè)的商業(yè)街價(jià)值帶來嚴(yán)重的影響。3、用地性質(zhì)在用地規(guī)劃上，可以看到，項(xiàng)目地塊內(nèi)有些部分，應(yīng)該是商住用地，可以在產(chǎn)品規(guī)劃中，加入住宅產(chǎn)品，但是，這是否有，以及有多大建筑面積，都將在拍賣后，才能確定。4、功能詳細(xì)項(xiàng)目地塊從規(guī)劃中，可以看到，項(xiàng)目地塊所處區(qū)域，在政府預(yù)定的規(guī)劃中，其功能是作為一個(gè)集娛樂，休閑、購物，辦公為一體的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。第二章xx商業(yè)發(fā)展研究分析一、xx市商業(yè)發(fā)展概況（一）xx商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展史1987年撤縣，設(shè)立xx市，歷史上，xx地杰人靈，文化厚重，但是商貿(mào)行業(yè)，發(fā)展相對(duì)緩慢。本身區(qū)域商貿(mào)發(fā)展多局限于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，作為新商貿(mào)業(yè)的百貨中心，xx直到2009年才建成。從其三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比例看，近幾年，政府已經(jīng)意識(shí)到商貿(mào)業(yè)發(fā)展不足，對(duì)經(jīng)濟(jì)的制約。因此，目前已經(jīng)通過大力扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為綱要。xx現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。全市初具大型現(xiàn)代購物條件，經(jīng)營面積超2000的超市10家；有較大規(guī)模、涉及家電、汽車銷售領(lǐng)域的專業(yè)店5家；連鎖經(jīng)營發(fā)展迅猛，范圍從日用品、食品向餐飲、藥品拓展，全市連鎖店1116家；左鄰右舍的拓展村級(jí)網(wǎng)和跨區(qū)域發(fā)展，新紅塔發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心店戰(zhàn)略都取得了較大的成果。物流業(yè)態(tài)初顯雛形。二是商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)張。（二）xx商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀xx商貿(mào)行業(yè)，雖然政府已經(jīng)在扶持發(fā)展，并為打造三省邊界商貿(mào)流通而出臺(tái)系列政策，但是從目前來看，城市商業(yè)仍處于初步發(fā)展階段，城區(qū)基本沒有形成一個(gè)完成的商業(yè)圈概念，仍以一個(gè)老城為主要的商貿(mào)流通區(qū)域。從區(qū)域劃分來看，可分以文化廣場(chǎng)為中心的城中商貿(mào)區(qū)，另一個(gè)以虎山街道為主的城南片區(qū)，再是，以城北新居住區(qū)為集中的城北新商貿(mào)區(qū)。城區(qū)商貿(mào)流通主要依靠，沿街底商組合而成，專業(yè)市場(chǎng)，百貨中心除了剛才運(yùn)營的時(shí)代購物中心與小商品城外，其它都不上規(guī)劃與檔次?？傮w量與質(zhì)都相對(duì)缺乏。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)“散、亂”。總體上，xx市商貿(mào)商務(wù)業(yè)功能檔次總體較弱，發(fā)展水平仍然較低，經(jīng)營體主要以集體、私營、個(gè)體、外資商業(yè)共同發(fā)展的商業(yè)格局，外次仍以國內(nèi)企業(yè)為主。因此隨著xx新城市的快速發(fā)展，對(duì)商業(yè)體的塑造有更大的空間。圖21 xx市區(qū)商圈示意城中一級(jí)商圈城南次級(jí)商圈城北未來商圈項(xiàng)目位置（三）xx商業(yè)市場(chǎng)總規(guī)模2009年年社會(huì)消費(fèi)品零售總額48.14億元，比2008年增長16.1。1、社會(huì)消費(fèi)品城鄉(xiāng)消費(fèi)比例圖22 社會(huì)零售額城鄉(xiāng)比例資料來源：xx市2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額21.46億元，增長16.1；縣以下消費(fèi)品零售額26.68億元，增長16.1。對(duì)比城鄉(xiāng)收入與支出數(shù)，從數(shù)據(jù)上反映出xx城市消費(fèi)人群，在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的欲望不強(qiáng)，城市消費(fèi)外流現(xiàn)象比較嚴(yán)重。另外，xx城市化率相對(duì)較低，也是造就城市消費(fèi)較低的另一個(gè)原因，但是隨著城市化進(jìn)程的加快，城市社會(huì)需求也將隨之增加，市場(chǎng)容量也將增加。2、社會(huì)消費(fèi)品結(jié)構(gòu)比例圖2-3 xx市2009年社會(huì)消費(fèi)品城鄉(xiāng)消費(fèi)比例資料來源：xx市2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)從行業(yè)分類看，批發(fā)業(yè)零售額18.13億元，增長5.6；零售業(yè)零售額23.84億元，增長27.6；住宿和餐飲業(yè)零售額5.07億元，增長11.1；其他行業(yè)零售額1.11億元，增長5.8。其中零售業(yè)占據(jù)主力地位，是xx商業(yè)體系中的支柱型行業(yè)，從中也反映出，xx城區(qū)商貿(mào)業(yè)對(duì)周邊城區(qū)輻射能力比較弱，商貿(mào)業(yè)主要還是滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求為主。 （四）xx市城市商業(yè)區(qū)功能分析1、老城區(qū)圖24 xx老城區(qū)主要商業(yè)分布示意解放路鹿溪路解放南路目前整個(gè)xx市的商業(yè)發(fā)展已處于初級(jí)向中高級(jí)發(fā)展的階段，雖然目前尚未形成非常明顯、或有影響力的中心商圈，但具有一定影響的商圈已在逐步形成之中。該商貿(mào)區(qū)域?yàn)閤x市唯一業(yè)態(tài)成熟，配套齊全、交通便利的商業(yè)中心。老城區(qū)商貿(mào)區(qū)，主要以城中路與解放路交匯處為中心向四周延長，主要以解放路，鹿溪路、城中路，中山路延線分布。從經(jīng)營范圍來看，鹿溪南路為中心，主要業(yè)態(tài):超市百貨、家電、餐飲休閑解放路，主為服裝，精品店，專賣店，珠寶店，電子數(shù)碼構(gòu)成，城中路與中山路，主要用休閑，餐飲，百貨店構(gòu)成。大南門主要云集了五金建材，解放南路集中家居，中介百貨等。從經(jīng)營檔次上來看，此區(qū)域?yàn)閤x主要商貿(mào)區(qū)域，檔次差次不齊，總的來看，解放路與鹿溪路經(jīng)驗(yàn)檔次最高，主要為國內(nèi)二三線品牌，與珠寶手飾店。從輻射范圍來看，城中商貿(mào)區(qū)，作為xx唯一成熟的商貿(mào)區(qū)，承載了整個(gè)城市的消費(fèi)需求。特別是小商品批發(fā)更是集中在此區(qū)域小商品城。但是整體來看，仍是滿足整個(gè)xx消費(fèi)需求為主。從功能上看，解放路，與鹿溪路成為城市休息、消費(fèi)的主要功能區(qū)域2、城南片區(qū)次級(jí)商貿(mào)區(qū)城南片區(qū)，實(shí)事上，目前沒有完全形成一個(gè)獨(dú)立商貿(mào)區(qū)，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)主要是集中在虎山公園附近的小區(qū)而自然行成的商貿(mào)。主要分布在東岳路，虎山三街區(qū)域。從經(jīng)營范圍來看，城南片區(qū)，目前商貿(mào)發(fā)展稀少，多為基本滿足社區(qū)需求的百貨店，另外，就是建材家居業(yè)的云集區(qū)域。從經(jīng)營檔次上來看，檔次上，除了以東岳路自然形成的建材裝飾街外，其它的都是住宅底商小面積分割經(jīng)營，以滿足區(qū)域小區(qū)基本的生活需求為主。從輻射范圍來看，從輻射范圍來看，除了建材裝飾業(yè)外，其它所經(jīng)營百貨、超市，休閑、娛樂都是以周邊人群為主。但是作為目前xx唯一一個(gè)檔次較高的建材裝飾街，其輻射圈擴(kuò)大到xx城鄉(xiāng)區(qū)域。3、城北片未來商貿(mào)區(qū)作為xx中高端住宅云集的區(qū)域，目前雖然居住區(qū)已經(jīng)形成，但是因?yàn)闆]有大型商業(yè)配套，區(qū)域以商業(yè)僅以部分住宅底商為組合。且商業(yè)分布非常散，總的看，北關(guān)路，與汽車北站區(qū)域商業(yè)相對(duì)集中。從經(jīng)營范圍看，城北區(qū)片，還于開發(fā)階段，因?yàn)樾聟^(qū)人氣不足，無商業(yè)氛圍，目前經(jīng)營主要以餐飲、生活用品、休閑娛樂為主。從經(jīng)營檔次看，因?yàn)槭菨M足正常生活便利所需求，檔次無法衡量，也無檔次可言。都是散、小為主。從輻射范圍看，區(qū)域內(nèi)目前存在的商業(yè)，主要還是滿足區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的便利所需，檔次與品質(zhì)都無法與城中心片區(qū)相提并論，更不會(huì)輻射到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。二、xx商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)（一）商業(yè)發(fā)展處于初級(jí)階段，城區(qū)無形成明顯的商圈劃分在xx現(xiàn)有商業(yè)布局中，目前基本沒有形成商圈，僅為城區(qū)老商業(yè)地帶，自然形成一個(gè)商貿(mào)相對(duì)集中的區(qū)域。同時(shí)這個(gè)區(qū)域，又是整個(gè)城市的休息、娛樂，購物中心。雖然城市已經(jīng)在向南、北延伸，但是商業(yè)配套根本不協(xié)調(diào)。由于城區(qū)布局特點(diǎn)，將來必將在城南與城北形成另外兩個(gè)商貿(mào)中心。相對(duì)二個(gè)區(qū)域商業(yè)的商業(yè)結(jié)構(gòu)及影響力，城中區(qū)的中心商圈商業(yè)業(yè)態(tài)最為完善，配套設(shè)施最為齊全，該商圈不僅滿足本地及市區(qū)消費(fèi)需求，同時(shí)對(duì)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)具備一定影響和輻射能力，作為xx全市范圍的中心商圈，其作用及影響力日趨突出。（二）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售業(yè)發(fā)展較快1、專業(yè)市場(chǎng)缺乏根據(jù)xx商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，xx專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)方面呈現(xiàn)“單極發(fā)展”的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，整體市場(chǎng)以零售為主，缺乏專業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)。目前，xx沒有一家真正意義上的專業(yè)性批發(fā)商業(yè)市場(chǎng)，如大型家居廣場(chǎng)、服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等。xx批發(fā)零售最具影響力的xx小商品市場(chǎng)也不屬于真正意義上的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，而是以批零兼營，零售為主的市場(chǎng)。2、零售業(yè)快速擴(kuò)張受到區(qū)域地理?xiàng)l件與市場(chǎng)輻射的影響，區(qū)域商業(yè)以滿足城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)需求為主，因此，整個(gè)城市的商業(yè)中，零售業(yè)快速發(fā)展。中心城區(qū)，南片區(qū)，北片區(qū)，都聚集著大量沿街商鋪和攤點(diǎn)形式的零售商業(yè)。3、高檔次的購物中心缺乏發(fā)展無力從整個(gè)xx商業(yè)購物來看，xx城市缺乏綜合性的百貨中心，相比較其經(jīng)濟(jì)地位而言，高端購物中心嚴(yán)重不足。目前在xx僅一家購物中心，且還是近期開業(yè)的。規(guī)模相對(duì)較小。主要是xx其特殊的地理位置，其周邊的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，消費(fèi)能力有限，且xx對(duì)其周邊的產(chǎn)業(yè)輻射不足。另外，xx當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)群體的外流也是這一物業(yè)發(fā)展滯后的主要原因。（三）經(jīng)營結(jié)構(gòu)雷同，同質(zhì)競爭嚴(yán)重從整個(gè)xx商業(yè)經(jīng)營形勢(shì)看，受地區(qū)消費(fèi)習(xí)俗影響，在xx零售業(yè)態(tài)中，經(jīng)營低檔商品的零售門店及攤點(diǎn)數(shù)量巨大，低檔商品在整個(gè)市場(chǎng)商品種類和數(shù)量中所占的比例較大。在經(jīng)營的商品種類和商品品質(zhì)方面存在差異較?。辉陂T店裝修、經(jīng)營理念方面，市場(chǎng)整體也缺乏層次，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)嚴(yán)重同質(zhì)化競爭現(xiàn)象。（四）影響能力不強(qiáng)，缺乏區(qū)域輻射能力目前，xx商業(yè)市場(chǎng)的商品種類、經(jīng)營范圍基本以滿足市區(qū)消費(fèi)為主，城市商業(yè)最多可輻射影響至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從訪問了解到，周邊縣市至到此批發(fā)與購物量很小。整來的說，xx還沒有形成以其產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)市場(chǎng)的局部，更沒有輻射到周邊其他省份的趨勢(shì)。受區(qū)域地理位置、交通便利度、市場(chǎng)專業(yè)度及市場(chǎng)規(guī)模等因素的影響和限制，周邊省內(nèi)市級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)一般被衢州、義烏、杭州所輻射和影響，省外受地區(qū)限制與消費(fèi)習(xí)慣影響，xx在近期內(nèi)無法具備上訴市場(chǎng)同等條件。因此，xx商業(yè)市場(chǎng)無法對(duì)周邊臨近的市級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)形成吸納和輻射。三、xx商業(yè)重點(diǎn)市場(chǎng)詳細(xì)性分析根據(jù)xx城市及商業(yè)分布特點(diǎn)，我們選取各區(qū)域部分重點(diǎn)商家作為深入研究對(duì)象，通過對(duì)重點(diǎn)商家的經(jīng)營面積、業(yè)態(tài)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等相關(guān)要素的研究，進(jìn)一步深入了解xx商業(yè)市場(chǎng)，為本項(xiàng)目定位及規(guī)劃發(fā)展提供市場(chǎng)依據(jù)。（一）東方時(shí)代購物中心2009年11月，由浙江恒泰公司和衢州東方商廈聯(lián)合打造的東方時(shí)代購物中心開業(yè)。市場(chǎng)基本數(shù)據(jù)經(jīng)營范圍1f珠寶化妝品等2f女裝3f男裝4f童裝5f家居（現(xiàn)為經(jīng)營第二年）總營業(yè)面積16000平方米，包括一樓超市超20000平方米門店總數(shù)100多家年?duì)I業(yè)額商鋪層數(shù)五層產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商鋪?zhàn)饨鸱迭c(diǎn)方式進(jìn)行租賃方式商家與個(gè)人或企業(yè)合作（偏向企業(yè)）并最近在關(guān)注銀飾等飾品品牌及嬰幼兒用品品牌各類稅費(fèi)周邊配套處于絕對(duì)市中心，配套齊全經(jīng)營模式零售進(jìn)貨渠道大多為加盟品牌，由總部發(fā)貨。也具有相當(dāng)一部分有廠商直接供貨輻射范圍市區(qū)物流方式貨運(yùn)郵遞市場(chǎng)檔次高檔市場(chǎng)地址鹿溪南路經(jīng)營狀況大部分商鋪經(jīng)營狀況一般，一部分商鋪處在虧損階段，將考慮淘汰此類商鋪，商家較想淘汰的品牌中，童裝用品占一定的比例！經(jīng)營范圍1樓以珠寶、參茸、化妝品、名表、名煙酒、鞋類為主，超市； 2樓經(jīng)營淑女裝、少女裝、女內(nèi)衣、女雜； 3樓經(jīng)營男正裝、休閑裝、商務(wù)裝、運(yùn)動(dòng)裝； 4樓經(jīng)營童裝、童玩、床上用品、家電、電腦數(shù)碼經(jīng)營模式15層是大型精品百貨商場(chǎng)，共有150多個(gè)國內(nèi)外知名品牌簽約入駐，是xx目前唯一的集休閑、購物、娛樂、美食為一體的時(shí)尚消費(fèi)場(chǎng)所。市場(chǎng)采用統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一開票方式經(jīng)營。（二）xx小商品城市場(chǎng)基本數(shù)據(jù)經(jīng)營范圍一樓經(jīng)營五金、日用百貨、副食品、服裝輔料批零；二樓經(jīng)營服裝、鞋、童裝、棉布、床上用品批零；三樓及以上經(jīng)營服裝、鞋類。總營業(yè)面積1.5萬方左右門店總數(shù)共計(jì)三樓，共800余家商戶年?duì)I業(yè)額超過億元商鋪層數(shù)局部4層（夾層）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃商鋪?zhàn)饨鹨粯瞧骄?-4.5元/天/二樓平36元/天/三樓56元/天/位置不同，業(yè)態(tài)不同差別大，服裝最高，副食品最低租賃方式以前是投標(biāo)，目前改簽一年，租金年付各類稅費(fèi)無周邊配套處于絕對(duì)的市中心位置，周邊有醫(yī)院，購物中心等經(jīng)營模式批零兼營 零售為主進(jìn)貨渠道當(dāng)?shù)貜S家、義烏、衢州、杭州等輻射范圍市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流方式廠家發(fā)送與自行解決市場(chǎng)檔次服務(wù)市區(qū)及周邊郊區(qū)的零售終端低檔消費(fèi)市場(chǎng)市場(chǎng)地址解放南路經(jīng)營狀況該商城屬xx市工商局商貿(mào)委，商城建筑為大棚形式。是xx市目前唯一的規(guī)模最大、品種最齊全的低檔商品批零市場(chǎng)；商城主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)與周邊商業(yè)進(jìn)行競爭；市場(chǎng)人氣旺盛，不僅滿足市區(qū)中低人群的消費(fèi)需求，同時(shí)可輻射周邊鄉(xiāng)外鎮(zhèn)；經(jīng)過多年自然形成，目前已成為xx較具影響力的“百姓日常生活主力消費(fèi)場(chǎng)所”市場(chǎng)主要業(yè)態(tài)及配比、門店面積從表中可看出，小商品城業(yè)態(tài)主要集中在服裝，其它日雜百貨、箱包、洗化和餐飲具這幾大類。其中以服裝、鞋類最多，占了二樓部分，整個(gè)三樓。 商城格局分析小商品城均采取分割租賃模式，依照原有建筑特點(diǎn)，通過行列式劃分手法將市場(chǎng)分割為開放式攤點(diǎn)，行列之間預(yù)留1.5-2米人流通道，一層攤點(diǎn)開間一般為2米左右，進(jìn)深約2米；二層開間一般在2-3米，進(jìn)深在2-3米不等。除了一樓副食品、二樓的窗簾攤點(diǎn)較大外，其余攤點(diǎn)面積一般在5-10平方米之間，經(jīng)營面積較為狹小局促，內(nèi)部通道擁擠。經(jīng)營模式分析xx小商品市場(chǎng)主要經(jīng)營一般服裝、家庭生活所需用品，商品檔次屬于低檔商品。市場(chǎng)整體以零售為主，兼顧批發(fā)，批發(fā)對(duì)象主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)小規(guī)模攤點(diǎn)及社區(qū)小零售商。基本沒有發(fā)現(xiàn)周邊縣級(jí)市場(chǎng)零售商來此批發(fā)進(jìn)貨。倉儲(chǔ)物流分析市場(chǎng)內(nèi)無一個(gè)單獨(dú)的倉庫，在二樓，有一部分區(qū)域單獨(dú)劃作倉庫，但面積總共有300平方米不到。其它的貨物都是由商戶自己解決存放地，因此造成市場(chǎng)內(nèi)樓梯通道都擺滿了貨物。（三）萬峰服飾廣場(chǎng)市場(chǎng)基本數(shù)據(jù)經(jīng)營范圍服裝、飾品、鞋類總營業(yè)面積約10000平方米門店總數(shù)沿解放路街鋪56個(gè)年?duì)I業(yè)額商鋪層數(shù)2f產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃商銷面積矮柜89平方米（高約1.5米）；邊套1015平方米分割數(shù)據(jù)內(nèi)鋪分割，約200個(gè)，其中位于中間的矮柜約120個(gè)，四周的專賣店約80個(gè)商鋪?zhàn)饨?f：均價(jià)約2000元/月；2f：均價(jià)約880元/月；租賃方式內(nèi)鋪按月租；門店按年租經(jīng)營模式批零兼營；統(tǒng)一規(guī)劃，分散經(jīng)營進(jìn)貨渠道杭州、廣州進(jìn)貨；或經(jīng)銷商處拿貨輻射范圍市區(qū)物流方式市場(chǎng)檔次中檔市場(chǎng)地址解放路北，與中山路交叉口經(jīng)營狀況11月7日開業(yè)，目前內(nèi)鋪所有攤位均出租完畢，只剩個(gè)別鋪位；簽5年合約，預(yù)付1年半的租金；外面沿街門面，有一間面積約50平方米，年租金11萬元。經(jīng)營范圍沿街門面房：經(jīng)營服裝、鞋類。 1f：服裝、鞋類及布料等批零； 2f：經(jīng)營服裝、鞋、童裝批零；美甲美體等；四、xx重點(diǎn)商業(yè)商戶訪談案例分析深度訪談經(jīng)營戶01：地點(diǎn)：xx小商品城 經(jīng)營范圍女裝地 址入口處左轉(zhuǎn)第二家店鋪營業(yè)面積不足8平方米年?duì)I業(yè)額15萬左右商鋪層數(shù)1f經(jīng)營時(shí)間商鋪?zhàn)饨?000多每月（包括常規(guī)水電）租賃方式租賃各類稅費(fèi)無產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租經(jīng)營方式零售轉(zhuǎn) 讓 費(fèi)4萬物流方式先為自行進(jìn)貨，熟悉后通過訂貨郵遞進(jìn)貨渠道杭州四季青倉儲(chǔ)條件無經(jīng)營狀況剛開業(yè)訪談要點(diǎn)1、xx服裝行業(yè)也難做的，中檔的好做。2、不想購買，還是想租賃，但如果價(jià)格合適，可以考慮購買。3、認(rèn)為我們的項(xiàng)目要做市場(chǎng)是可以，因?yàn)閤x沒有一個(gè)好的市場(chǎng)，而且小商品市場(chǎng)政府要拆的，項(xiàng)目位置這么好，可以考慮做高檔百貨，但是生意可能會(huì)沒有作中檔的好做。深度訪談經(jīng)營戶02：地點(diǎn)：xx小商品城 經(jīng)營范圍日用品（三樓店鋪）地 址面積較小，離門口較遠(yuǎn)營業(yè)面積5.9平方米年?duì)I業(yè)額10多萬（下半年生意較好）商鋪層數(shù)1f經(jīng)營時(shí)間商鋪?zhàn)饨鸺s100元/平方米租賃方式租賃經(jīng)營方式零售為主轉(zhuǎn) 讓 費(fèi)無物流方式長途客車帶貨進(jìn)貨渠道義烏，衢州進(jìn)貨倉儲(chǔ)條件無經(jīng)營狀況一般訪談要點(diǎn)1、對(duì)xx小商城現(xiàn)狀比較滿意，認(rèn)為人氣較旺，已形成市場(chǎng)影響力。2、主要是零售，也有批發(fā)，主要針對(duì)市區(qū)購買人群小店及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)買家。3、對(duì)本項(xiàng)目前景較為樂觀，但表示不清楚何類商業(yè)業(yè)態(tài)適合。4、從自身經(jīng)營需求來說，希望本項(xiàng)目整體經(jīng)營環(huán)境比現(xiàn)在有所改善，做到經(jīng)營區(qū)寬敞明亮。深度訪談經(jīng)營戶03：地點(diǎn)：鹿溪南路 100%感覺內(nèi)衣專賣店經(jīng)營范圍100%感覺內(nèi)衣地 址鹿溪南路 營業(yè)面積20平方米 年?duì)I業(yè)額5-6萬/月 商鋪層數(shù)1萬 經(jīng)營時(shí)間8:00-9:00商鋪?zhàn)饨?萬 租賃方式租賃 各類稅費(fèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)個(gè)人經(jīng)營方式零售轉(zhuǎn) 讓 費(fèi)7.8萬 物流方式托運(yùn) 進(jìn)貨渠道通過電話或網(wǎng)絡(luò)向總部訂貨倉儲(chǔ)條件更衣室一小部分充當(dāng) 經(jīng)營狀況較好訪談要點(diǎn)較看好此行業(yè)，并以做老客戶為主。比較看好xx市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)較高對(duì)商鋪面積需求。 因去杭州無繼續(xù)意向，如繼續(xù)也認(rèn)為此面積已足夠 對(duì)項(xiàng)目地塊發(fā)展前景較看法。訪談總結(jié)分析：經(jīng)營戶對(duì)本項(xiàng)目的具體要求通過對(duì)各區(qū)域經(jīng)營戶的深度訪談，我們初步掌握了xx商業(yè)市場(chǎng)的真實(shí)需求情況。 從租金價(jià)格方面，低端商品經(jīng)營者對(duì)租金價(jià)格較為敏感，整體承受力不強(qiáng)。而具備一定競爭實(shí)力的經(jīng)營戶，則對(duì)市場(chǎng)整體環(huán)境、商場(chǎng)服務(wù)與管理、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩剌^為注重。從商鋪產(chǎn)權(quán)方面，一般經(jīng)營戶較為接受租賃經(jīng)營模式，主要原因是經(jīng)營戶整體資金實(shí)力不強(qiáng)，對(duì)商鋪沒有購買能力，小商品商城經(jīng)營戶對(duì)租金的接受水平一般維持在1500-2000元/月/個(gè)左右，超過2500元/月/個(gè)的租金，就會(huì)讓經(jīng)營者感到有一定壓力，利潤空間將大大降低。從市場(chǎng)檔次方面，一般經(jīng)營戶均認(rèn)為合理舒適的購物空間、人流通道和完善的后續(xù)管理是專業(yè)市場(chǎng)所必需的。小商品城經(jīng)營戶多數(shù)認(rèn)為目前市場(chǎng)內(nèi)部管理混亂，影響了整個(gè)市場(chǎng)形象。從商鋪面積特色方面，一般經(jīng)營戶能接受10-15平方米商鋪面積空間，并希望有一定的展示空間，以吸引客戶購買。 五、xx重點(diǎn)商貿(mào)行業(yè)研究（一）xx服裝、布料零售、批發(fā)發(fā)展特點(diǎn)分析1、服裝業(yè)發(fā)展概況及分布特點(diǎn)xx城區(qū)，服裝業(yè)態(tài)，主要是為了滿足xx市50多萬人口消費(fèi)需求，雖然經(jīng)過這么年的發(fā)展，但是受需求市場(chǎng)與輻射的影響，目前城市服裝市場(chǎng)，仍以中低檔為主，自從東方時(shí)代購物中心開業(yè)以來，xx有了一個(gè)中高端服裝賣場(chǎng)。其它如萬峰服飾，也屬于中高檔，但是規(guī)模相對(duì)較小，購物環(huán)境無法與百貨賣場(chǎng)所比。中低端服飾，主要集中于xx小商品城二三樓，規(guī)模在500多家，經(jīng)營面積一般都在8平方米左右。xx目前沒有形成步行街或服裝專賣街，總的來看，xx服裝業(yè)仍處于門店經(jīng)營形式。服飾店集中的街道2、重點(diǎn)商戶走訪深度訪談經(jīng)營戶01：地點(diǎn)：解放路xx賓館旁經(jīng)營范圍服飾地 址解放路xx賓館旁營業(yè)面積開間5米、進(jìn)深10米，年?duì)I業(yè)額50萬左右商鋪層數(shù)一樓經(jīng)營時(shí)間八點(diǎn)晚上九點(diǎn)商鋪?zhàn)饨?2-13萬租賃方式投標(biāo)各類稅費(fèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃經(jīng)營方式零售轉(zhuǎn) 讓 費(fèi)8-10萬物流方式托運(yùn)進(jìn)貨渠道總部發(fā)貨倉儲(chǔ)條件無經(jīng)營狀況良好訪談要點(diǎn)1、認(rèn)為xx有錢人很多，購買力較強(qiáng)，關(guān)鍵就是看你的產(chǎn)品能不能吸引他們。xx當(dāng)?shù)刈龇b，頂級(jí)品牌，可能性很少，有購買力的那些人，一般不在當(dāng)?shù)刭徺I。另外，xx現(xiàn)在的交通很方便，到衢州30分鐘，杭州也就2個(gè)小時(shí)多，選擇余地很大。2、做市場(chǎng)肯定是要選好地段，好的地段，才能做起來，如果是銷售，可以考慮購買自營或投資。深度訪談經(jīng)營戶02：地點(diǎn)：萬峰服飾大門入口處最里面轉(zhuǎn)角處經(jīng)營范圍服飾地 址萬峰服飾大門入口處最里面轉(zhuǎn)角處營業(yè)面積10-11平方米年?duì)I業(yè)額商鋪層數(shù)1f經(jīng)營時(shí)間商鋪?zhàn)饨?300月/月（包括常規(guī)水電費(fèi)）租賃方式租賃經(jīng)營方式零售轉(zhuǎn) 讓 費(fèi)無物流方式自行進(jìn)貨進(jìn)貨渠道杭州發(fā)貨倉儲(chǔ)條件無經(jīng)營狀況剛開業(yè)訪談要點(diǎn)1、對(duì)項(xiàng)目前景較為看好，認(rèn)為xx沒有類似規(guī)模市場(chǎng)。并表明如果生意好，可以考慮進(jìn)駐。2、認(rèn)為市場(chǎng)的專業(yè)化、規(guī)模化是發(fā)展的重點(diǎn)，3、認(rèn)為xx零售商業(yè)較多，城市影響力不夠，外地人少，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在xx沒有市場(chǎng)發(fā)展空間。4、商業(yè)經(jīng)營主要看地段，地段帶來商機(jī)。3、未來發(fā)展趨勢(shì)（1）城市輻射能力將帶到消費(fèi)區(qū)域的擴(kuò)大xx市新的規(guī)劃中，要打造三省邊界新城，把xx作為一個(gè)輻射周邊城市的中心城區(qū)，因此，隨著城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展提速，城市化率提高，服裝業(yè)在城市的購消也將快速發(fā)展。而現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模與檔次都無法滿足城市擴(kuò)張與規(guī)劃要求。（2）邊界城市的地理位置，決定其作為交易中心的可能性較小，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)前景難望xx位于三省邊界區(qū)域，雖然有其交通優(yōu)勢(shì)，但是邊界城市與各省市的中心城市相距較遠(yuǎn)，因此受其經(jīng)濟(jì)輻射不足，另外，周邊市場(chǎng)前期已經(jīng)被其省內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市所影響，xx市如要重新打造其自身吸引力，短期難以改變，因此，造就其消費(fèi)圈相對(duì)較小，于服裝業(yè)來說，其消費(fèi)區(qū)域，決定了其市場(chǎng)規(guī)劃的大小，專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，在xx目前還是難以發(fā)展起來。（二）xx電子、3c產(chǎn)品發(fā)展特點(diǎn)分析1、發(fā)展概況xx市目前通訊產(chǎn)品主要集中在鹿溪路與解放路，其中手機(jī)店，規(guī)模都相對(duì)較小，主要集中在鹿溪廣場(chǎng)附近，新時(shí)代電腦數(shù)碼城，總營業(yè)面積近1000方，低價(jià)國產(chǎn)手機(jī)市場(chǎng)占有率在60%-70%左右，另外，在電信、聯(lián)通、移動(dòng)營業(yè)廳也有經(jīng)營，但規(guī)模較??；電腦、數(shù)碼及其配件產(chǎn)品集中分布凱哥家電、新時(shí)代電腦數(shù)碼城，但是基本都是混雜在家電市場(chǎng)中，最大經(jīng)營商春風(fēng)吹又生約3000平方米。雖然數(shù)量比較多，但是多數(shù)都是路邊的店鋪，大型電子數(shù)碼城沒有，總體規(guī)模都很小。家電市場(chǎng)，目前在xx主要存在和平家電、星光家電、普農(nóng)家電、凱哥家電內(nèi)，規(guī)模總共近6000平方米，最大的為星光家電，經(jīng)營品牌相對(duì)齊全，基本云集了國內(nèi)一二線品牌產(chǎn)品，但是最新的高端產(chǎn)品，在這些店沒有發(fā)現(xiàn)，且其它產(chǎn)品經(jīng)營品種相對(duì)少。2、家電及電子數(shù)碼市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)（1）需求強(qiáng)勁，但是缺少品牌經(jīng)營商，主營經(jīng)濟(jì)型家電xx整個(gè)城市目前存在的家電經(jīng)營商，都是區(qū)域內(nèi)品牌經(jīng)營商，而如五星、國美、蘇寧類的一線運(yùn)營商，未有一家進(jìn)入。從目前在經(jīng)營的幾家市場(chǎng)內(nèi)的品牌看，如海爾、蘇泊爾、美的、松下、lg等都可見，足見，在xx的購買群體中，是有一定消費(fèi)高端產(chǎn)品欲望及能力的。（2）目前，品牌家電在xx市家電市場(chǎng)中已基本飽和，但經(jīng)濟(jì)型家電的供給規(guī)模還不足由于xx居民收入水平總體呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”的局面，即高收入者與低收入者都占較大比重，但中等收入者比重還較小。因此，征對(duì)目前xx市家電市場(chǎng)供給水平與結(jié)構(gòu)來看，中高檔家電已基本能滿足所有需求，但中低檔，特別是經(jīng)濟(jì)適用型家電的總體供給水平還稍低。（3）手機(jī)市場(chǎng)雖主要集中在同一區(qū)域中，但總體分布還是較為零散xx市經(jīng)營手機(jī)的市場(chǎng)與商家雖然都集中于解放路與鹿溪路，但都還是“各自為政”，大小市場(chǎng)與門店沿街分布，且單個(gè)市場(chǎng)的總規(guī)模也不大。（4）xx市電腦經(jīng)營總體規(guī)模不大，缺少大型專業(yè)的電腦及耗材市場(chǎng)目前經(jīng)營電腦的主要集中在新時(shí)代電腦數(shù)碼城及各個(gè)家電賣場(chǎng)內(nèi)?？傮w規(guī)模并不大。每個(gè)市場(chǎng)中經(jīng)營品牌機(jī)與筆記本電腦較多。但是經(jīng)營一般組裝及配件較少。其原因主要是這些機(jī)子價(jià)格便宜，利潤較低。另外，規(guī)劃受控的原因是，中高收入者和想買筆記本的消費(fèi)者基本上都會(huì)選擇去衢州購買。3、未來發(fā)展趨勢(shì)（1）手機(jī)通訊、電腦市場(chǎng)總量穩(wěn)定增長，中低端產(chǎn)品仍占主導(dǎo)xx市居民收入結(jié)構(gòu)決定中低收入人群將在一段時(shí)期內(nèi)為最大的消費(fèi)群體，對(duì)中低端手機(jī)、電腦需求旺盛。農(nóng)村地區(qū)手機(jī)、電腦普及率并不高，隨著購買能力的提高，手機(jī)、電腦的消費(fèi)快速增長。作為初次消費(fèi)，低端手機(jī)為其首選，新一輪的購買需求為低端市場(chǎng)帶來新的機(jī)遇。中高端客戶對(duì)于手機(jī)的再消費(fèi)隨意性明顯增強(qiáng)，將逐步向本地市場(chǎng)回歸。xx市電腦、手機(jī)通訊市場(chǎng)總量保持增長態(tài)勢(shì)。（2）國內(nèi)手機(jī)連鎖賣場(chǎng)逐步進(jìn)入，競爭日益多元化目前，xx市手機(jī)市場(chǎng)仍以個(gè)體小規(guī)模臨街門市為主體，由于品種單一、選擇空間小已不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)特性。新的專業(yè)化手機(jī)賣場(chǎng)有較大的競爭優(yōu)勢(shì)。對(duì)照其它地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，可預(yù)見將國內(nèi)其他知名連鎖店陸續(xù)進(jìn)入或有新的大型專業(yè)化賣場(chǎng)出現(xiàn)，并成為市場(chǎng)主體。（3）需要出現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；碾娔X數(shù)碼市場(chǎng)由于目前xx的電腦數(shù)碼及其耗材市場(chǎng)規(guī)劃與檔次相對(duì)不足，這跟其城市強(qiáng)勁的消費(fèi)能力是不相對(duì)稱的，隨著xx居民的收入水平逐步提高和消費(fèi)能力與結(jié)構(gòu)的升級(jí)，將對(duì)電腦、數(shù)碼產(chǎn)品的需求提出更多層次、更高要求的狀況。因此，可考慮引進(jìn)品牌賣場(chǎng)，提升整體環(huán)境及服務(wù)水平。（4）對(duì)中高端品牌家電與經(jīng)濟(jì)型家電的需求將會(huì)同時(shí)得到提升，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)型家電的供給規(guī)模也將逐步擴(kuò)大xx目前的中高檔家電供給已經(jīng)基本飽和，短期內(nèi)不會(huì)有太大的增長，但隨著居民消費(fèi)水平的提高，對(duì)其需求將會(huì)逐步提升。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)型家電的供給目前并不充分，一定時(shí)期內(nèi)，xx市還是中低收入者占較大比重，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)型家電的需求更為偏好，因此將催生更多的經(jīng)濟(jì)型家電市場(chǎng)出現(xiàn)。（三）xx家居、裝修建材業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)分析1、發(fā)展概況xx在家居建材業(yè)上的發(fā)展有自己較強(qiáng)力的產(chǎn)業(yè)，向有“中國木門之都”之稱，家居產(chǎn)業(yè)能力。但是從整體市場(chǎng)看，區(qū)域內(nèi)目前還沒有一家投入運(yùn)營的一站式家居建材業(yè)，現(xiàn)有家居建材業(yè)主要分布在東岳路與大南門路兩邊路，另外，市區(qū)林林總總大概有近10家大小不一的家居銷售店，如全友家俱，新月家居等，但是規(guī)模較小，規(guī)模一般都不超過1000平方米，且產(chǎn)品單一，都是以家居為主。另外，在東方時(shí)代購物中心也有分布，檔次與品質(zhì)相對(duì)較高。2、未來趨勢(shì)與特點(diǎn)（1）家居業(yè)走向規(guī)模與一站式是必然之路從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律來看，家居建材業(yè)走向一站式，已經(jīng)成為發(fā)展必經(jīng)之路，xx家居建材業(yè)也將會(huì)向這一方向發(fā)展，且目前萬商投資開發(fā)家居建材中心，在開工建設(shè)中，估計(jì)在2012開始運(yùn)營。（2）市場(chǎng)容量有限，在市場(chǎng)沖擊下，無競爭優(yōu)勢(shì)xx目前年竣工房源