商業(yè)廣場地產(chǎn)調(diào)查報告及可行性研究分析.doc

xx市鹿溪廣場地塊商業(yè)項目報告目 錄第一章、宏觀經(jīng)濟背景分析- 5 -一、xx概況- 5 -（一）區(qū)位特點- 5 -（二）人口特點- 6 -二、xx經(jīng)濟發(fā)展概況- 7 -（一）gdp及三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例- 7 -（二）城市人均可支配收入- 8-（三）主導產(chǎn)業(yè)格局- 9 -（四）xx消費水平及消費概況- 9 -（五）xx交通區(qū)位-10-三、xx市規(guī)劃分析- 11 -（一）城市總體規(guī)劃概述- 11-（二）城市發(fā)展方向規(guī)劃- 12-（三）人口規(guī)劃- 13 -（四）交通規(guī)劃- 14-（五）xx城市商貿(mào)業(yè)規(guī)劃方向- 15 -（六）主導產(chǎn)業(yè)規(guī)劃- 16 -（七）南門區(qū)域規(guī)劃- 17-第二章xx商業(yè)發(fā)展研究分析- 21 -一、xx市商業(yè)發(fā)展概況- 21-（一）xx商業(yè)市場發(fā)展史- 21 -（二）xx商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀- 21-（三）xx商業(yè)市場總規(guī)模- 22 -（四）xx市城市商業(yè)區(qū)功能分析- 24 -二、xx商業(yè)發(fā)展特點- 26 -（一）商業(yè)發(fā)展處于初級階段，城區(qū)無形成明顯的商圈劃分- 26 -（二）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售業(yè)發(fā)展較快- 26 -（三）經(jīng)營結(jié)構(gòu)雷同，同質(zhì)競爭嚴重- 27-（四）影響能力不強，缺乏區(qū)域輻射能力- 27 -三、xx商業(yè)重點市場詳細性分析- 28 -（一）東方時代購物中心- 28-（二）xx小商品城- 30 -（三）萬峰服飾廣場- 34-四、xx重點商業(yè)商戶訪談案例分析- 35 -五、xx重點商貿(mào)行業(yè)研究- 38 -（一）xx服裝、布料零售、批發(fā)發(fā)展特點分析- 38 -（二）xx電子、3c產(chǎn)品發(fā)展特點分析- 41 -（三）xx家居、裝修建材業(yè)市場發(fā)展特點分析- 44 -六、xx商業(yè)調(diào)研結(jié)論- 46-（一）、xx商業(yè)市場屬性- 46 -（二）區(qū)域局限與專業(yè)市場的發(fā)展- 46 -（三）零售業(yè)與批發(fā)業(yè)比例界定- 46 -（四）現(xiàn)有商業(yè)檔次與項目經(jīng)營檔次界定- 47-（五）強大商品供應與物流體系支撐- 47 -第三章xx房地產(chǎn)市場簡析- 48 -一、土地市場簡析- 48 -二、房地產(chǎn)市場概況- 51-（一）房地產(chǎn)總開發(fā)供銷概況- 51-（二）銷售特點及趨勢- 51-（三）xx樓市價格簡析- 52-三、小結(jié)- 52-第四章項目地塊研究- 54-一、地理位置- 54-二、地塊周邊規(guī)劃- 55-（一）用地規(guī)劃- 55-（二）交通規(guī)劃- 56-三、地塊研究- 56-（一）地塊經(jīng)濟標- 56-（二）項目地塊研究- 67-第五章經(jīng)濟數(shù)據(jù)測算- 60-一、項目基礎經(jīng)濟數(shù)據(jù)- 60-二、周邊小商品市場調(diào)查參考數(shù)據(jù)- 61-（一）xx市小商品市場租金參考表- 61-（二）商鋪定價：根據(jù)租金倒推法- 61-三、項目投資估算- 62-（一）設計、監(jiān)理費- 62-（二）經(jīng)營成本（按占總銷售額是0.86%計算）- 63-（三）建安工程費- 63-（四）營銷費用（4-6%之間，取5%計算）- 64-（五）小結(jié)- 65-四、利潤率與地價關系表- 66-（一）按專業(yè)市場不同利潤率計算的地價參考表- 66-（二）按商業(yè)綜合體不同利潤率計算的地價參考表- 66-（三）小結(jié)- 67-第六章、可行性結(jié)論及項目初步定位- 69-一、swot分析- 69-（一）、項目優(yōu)勢 （strength）- 69-（二）項目劣勢（weakness）- 70-（三）機會點（opportunity）- 70-（四）威脅點（threaten）- 72-二、關于項目初步定位- 72-（一）項目定位選擇方向- 72-（二）業(yè)態(tài)規(guī)劃- 76-三、結(jié)論- 80-附件一：房地產(chǎn)調(diào)控政策- 81-附件二：重點案例參考- 84-第一章、宏觀經(jīng)濟背景分析一、xx概況（一）區(qū)位特點 xx市位于浙江省西南部，浙贛鐵路沿線，浙、閩、贛三省交界處。東連衢縣、遂昌，西鄰江西廣豐、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“東南鎖鑰、入閩咽喉”之稱。獨特區(qū)位，造就其經(jīng)濟的包容性相對較強。但是恰是處于三省交界處，周邊缺少大型與經(jīng)濟發(fā)達的縣城，因此，造成其經(jīng)濟的輻射能力相對弱。內(nèi)向經(jīng)濟是其發(fā)展的主要特色。圖1-1xx區(qū)位地圖（二）人口特點全市區(qū)域面積2019平方公里，總?cè)丝?9萬，常住人口約為46萬，下轄13鎮(zhèn)6鄉(xiāng)2個街道，其中主城區(qū)共有14平方公里，城區(qū)人口約16萬。城市化水平42%，總量較低，但是相對于周邊縣市相比都有一定的優(yōu)勢。圖12xx各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布地圖二、xx經(jīng)濟發(fā)展概況（一）gdp及三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比例xx經(jīng)濟進入了新的發(fā)展時期，經(jīng)濟連續(xù)9年超過全省平均增速。2009年，實現(xiàn)生產(chǎn)總值140.9億元，2006-2009年年均gdp增長14%左右；在全浙江省90個縣市中，2009排名63名，處于中下水平，增長率看，以兩位數(shù)增長，全面超過全省的平均水平，縣（市、區(qū)）綜合實力在浙閩贛三省邊界位居第一，在全國排名200位左右。從中可見，xx市經(jīng)濟后期發(fā)展趨勢強勁，需求是有很大開拓空間。圖13 2004-2009年xx市生產(chǎn)總值及增長速度數(shù)據(jù)來源：xx統(tǒng)計公報圖142006、2009年xx三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動情況數(shù)據(jù)來源：xx統(tǒng)計公報三產(chǎn)比例上，對比2006年，xx市第二產(chǎn)業(yè)增加比例過大，作為衡量一個城市綜合指數(shù)的第三產(chǎn)業(yè)，近幾年不但未上漲，反而有所下降，從中反映出xx的商業(yè)發(fā)展相對其經(jīng)濟總量來看，目前處于較低水平，其發(fā)展空間相對較大。圖14 2005-2009年xxgdp2009年人均gdp達23817元（約合3570美元），增長11.4%。根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，人均gdp進入3000-5000美元區(qū)間，城市發(fā)展將由“投資主導+工業(yè)推動”時期邁入 “消費主導+服務業(yè)推動”時期。（二）城市人均可支配收入2009年，xx全社會消費品零售總額40.98億元，增長19.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17000元，農(nóng)民人均純收入7570元，均增長9.5%。圖15 2005-2009年xx城鄉(xiāng)居民收入水平（三）、主導產(chǎn)業(yè)格局xx工業(yè)基礎較好，主導產(chǎn)業(yè)明顯。目前己形成機電、木業(yè)加工、電光源、消防器材四大主導產(chǎn)業(yè)和建材、化工兩個傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，以及紡織、服裝、食用菌、蜂產(chǎn)品、羽毛球、注塑等特色產(chǎn)業(yè)。是中國的“中國白菇之鄉(xiāng)、中國蜜蜂之鄉(xiāng)、中國獼猴桃之鄉(xiāng)、中國白鵝之鄉(xiāng)”。（四）xx消費水平及消費概況圖16 2006-2009年xx零售業(yè)水平圖17 2005-2009年xx城鄉(xiāng)居民消費支出（五）xx交通區(qū)位xx是浙江省的西南大門，正著力打造浙閩贛三省邊界的縣域發(fā)展高地。xx位于浙閩贛三省交界處，是浙江省的西南大門，也是華東沿海地區(qū)與中部地區(qū)的交通節(jié)點，“長三角”和“珠三角”輻射內(nèi)陸的“橋頭堡”。xx交通便利。陸路有杭金衢高速公路、205國道、46省道及正在建設的黃衢南高速公路，鐵路有浙贛復線，航空距衢州機場40公里。自開通動車組后，江至杭州，已經(jīng)劃入2小時交通圈，江至浙江省內(nèi)杭州、金華、寧波、臺州等地，到上海，以及福建浦城、江西廣豐等周邊越來越方便，xx與黃山、武夷山等周邊著名景點均已形成4小時旅游交通圈，交通的改變，將會帶到外來旅游人群的增加，也必將帶動消費市場的快速增加。圖18 xx周邊交通圖三、xx市規(guī)劃分析（一）城市總體規(guī)劃概述規(guī)劃確定xx市的城市性質(zhì)為：浙閩贛三省邊界地區(qū)重要的工業(yè)城市和旅游服務城市。逐步形成“一江、兩組團、六片區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。 一江：即強化xx江濱江綠化景觀帶的建設，。兩組團：指須江組團和上余組團。須江組團是xx城市的主體，是行政中心、文化教育中心、商業(yè)中心。上余組團為工業(yè)發(fā)展中心，加強相應配套設施建設，形成上余鎮(zhèn)區(qū)和特色工業(yè)互動發(fā)展的雙核結(jié)構(gòu)。 六片區(qū)：指上余發(fā)展片區(qū)、上余特色工業(yè)區(qū)塊發(fā)展片區(qū)、城北發(fā)展片區(qū)（火車站以北）、老城發(fā)展片區(qū)、城南發(fā)展片區(qū)（虎山以南）和江東發(fā)展片區(qū)。（二）城市發(fā)展方向規(guī)劃規(guī)劃確定城市發(fā)展方向為：向北發(fā)展為主，向東、向南發(fā)展為輔。xx城區(qū)主要形成七大居住商貿(mào)重點開發(fā)片區(qū)：1、上余發(fā)展片區(qū)：位于衢江公路以西，xx江以東（包括部分xx江以西的居住用地），是依托上余鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展的城市北部副中心，主要布置居住和區(qū)級公共服務設施，同時為上余特色工業(yè)區(qū)塊配套服務。規(guī)劃居住人口55萬人。2、上余特色工業(yè)區(qū)塊發(fā)展片區(qū)：原上余特色工業(yè)園區(qū)及xx江以西、浙贛鐵路以東的工業(yè)發(fā)展用地，主要發(fā)展食品加工、機電等特色工業(yè)。3、城北發(fā)展片區(qū)：xx江以西、火車站以北、迎賓大道以南，是城市近期建設的重點區(qū)域，主要規(guī)劃教育、居住和市級公共服務設施，是未來城市市級公共設施和房地產(chǎn)發(fā)展的主要區(qū)域，也是中高檔小區(qū)集中區(qū)，以生活服務功能為主。規(guī)劃居住人口86萬人。4、老城發(fā)展片區(qū)：火車站以南、xx江以西、景星路以北和浙贛鐵路以東區(qū)域，是xx城市行政、商業(yè)金融、文化、休閑設施的集中區(qū)域，以生活服務功能為主。規(guī)劃居住人口55萬人。5、城南發(fā)展片區(qū)：虎山以南、浙贛鐵路以東。規(guī)劃以江賀公路為界，東主要規(guī)劃為生活居住用地，西主要規(guī)劃為工業(yè)用地。以產(chǎn)業(yè)為主導、產(chǎn)學研居相結(jié)合的綜合性城市片區(qū)。居住區(qū)圍繞虎山公園周邊布局，規(guī)劃居住人口39萬人。6、江東發(fā)展片區(qū)：以46省道為界。以南為化工工業(yè)區(qū)塊，以北為居住用地，其中烏木山沿線結(jié)合須江公園規(guī)劃為一類居住用地，規(guī)劃居住人口2.0萬人。城東片區(qū)。是中心城區(qū)的一、二類居住用地為主的生活服務功能片區(qū)。（三）人口規(guī)劃2010年市域人口595萬人、城鎮(zhèn)化水平48；2020年市域人口615萬人，城鎮(zhèn)化水平62。中期（2010年）為175萬人，用地規(guī)模為1747平方公里；遠期（2020年）城市人口規(guī)模為25萬人，用地規(guī)模為2494平方公里。從目前看，xx人口規(guī)劃發(fā)展上，稍為落后規(guī)劃。城市化水平已經(jīng)滯后經(jīng)濟發(fā)展。（四）交通規(guī)劃 1、對現(xiàn)有路網(wǎng)進行進一步梳理，將過境車輛從市中心道路引開，減少穿越城市交通的干擾； 2、15分鐘近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通經(jīng)濟圈通過國省道連接線的建設，使市區(qū)在15分鐘內(nèi)達到近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括長臺、石門、碗窯、賀村、壇石、大陳、四都及上余，構(gòu)建近郊15分鐘交通經(jīng)濟圈。3、30分鐘市域城鎮(zhèn)交通經(jīng)濟圈通過高速公路、高等級公路的建設，使市區(qū)在半小時之內(nèi)能達到各城鎮(zhèn)（南至廿八都，西南至鳳林，西至大橋、新塘邊），構(gòu)建市域半小時交通經(jīng)濟圈。（五）xx城市商貿(mào)業(yè)規(guī)劃方向1、市區(qū)商貿(mào)發(fā)展規(guī)劃以建設三省邊際商貿(mào)商務業(yè)名城為目標，立足xx、依托浙江、輻射閩贛，著力構(gòu)建“一主兩次”的商貿(mào)商務業(yè)空間布局，分別確立主城區(qū)核心商圈、賀村和峽口兩個次級商圈。重點扶持和培育商業(yè)連鎖企業(yè)，推進傳統(tǒng)中、小百貨店向現(xiàn)代化大中型綜合超市、購物中心、專業(yè)店和專賣店等業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。一核四街五點六中心老城區(qū)：作為核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)培育成一個核、線、塊、點有機結(jié)合，多種商業(yè)業(yè)態(tài)高度集聚，購物、休閑功能融為一體的商業(yè)圈，提升城市流通經(jīng)濟的集聚力和輻射力；專業(yè)商業(yè)街：培育中山路金融科技中介商務街、江濱路特色餐飲街、解放路服裝鞋帽精品購物街和市心街傳統(tǒng)老字號商業(yè)街區(qū)等具有xx特色的風情街；加快旅游購物中心、賀村購物中心和峽口購物中心等項目建設。建設西山商務休閑中心、須江商務休閑中心、碗窯生態(tài)休閑中心、峽口生態(tài)休閑中心個商務休閑中心和xx職教中心、會展中心個商務服務中心，引進世界品牌大型連鎖超市，并大力扶持本地商貿(mào)龍頭企業(yè)建設生產(chǎn)資料加工配送中心、商貿(mào)物流配送中心。商業(yè)金融：老城區(qū)在現(xiàn)有的基礎上進行改造提升，逐步形成區(qū)域內(nèi)的商業(yè)服務中心，在城南和城北新區(qū)規(guī)劃集中的市場用地；文化娛樂：規(guī)劃4處大型城市廣場，分別為火車站廣場、鹿溪廣場（包括向南擴建）、文化廣場和競技廣場，在鹿溪路建設文化廣場，在城北天余片集中布置文化娛樂用地，新建xx大劇院等。教育科研：在城北區(qū)布置教育園區(qū)，發(fā)展大專以上教育和科研；體育設施：在城北布置一處體育中心，占地1737公頃；醫(yī)療衛(wèi)生：在城北、上余片區(qū)各增設一處200床的現(xiàn)代化綜合性醫(yī)院，在城西建設一所200床的精神康復醫(yī)院，在景星路北側(cè)建一急救中心；旅游服務：結(jié)合解放路步行街的建設，構(gòu)筑xx旅游人流、商業(yè)物流的集散中心。另在迎賓大道以北、雙塔以南規(guī)劃建設旅游服務中心。2、城市商貿(mào)物流規(guī)劃1）物流：規(guī)劃建設“兩個中心、兩個園區(qū)”物流服務體系，即位于xx市水泥廠路口附近的浙閩贛邊際物流中心（包括位于江郎山路與江賀公路交叉附近建設中的左鄰右舍物流配送中心）、位于賀村的綜合物流中心；xx市上鋪鐵路貨場的xx市?；穼I(yè)物流園、位于高新技術(shù)工業(yè)區(qū)塊內(nèi)的xx市化工專用倉儲物流園。 2)專業(yè)市場：在市域范圍內(nèi)規(guī)劃建設2大專業(yè)市場區(qū)，分別是城南專業(yè)市場區(qū)和賀村專業(yè)市場區(qū)，2大專業(yè)市場區(qū)內(nèi)包括8大專業(yè)市場，以建筑裝飾材料、竹木家居、機電、再生資源交易、汽車汽配、生產(chǎn)資料、五金、農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)品交易為主。圖19 xx規(guī)劃專業(yè)市場列表專業(yè)市場區(qū)名稱包含市場名稱位置類別規(guī)劃設想建設規(guī)模城南專業(yè)市場區(qū)農(nóng)貿(mào)城城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場保留提升270畝xx汽車汽配綜合市場城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場新建120畝建筑裝飾材料綜合市場城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場新建250畝南方安保市場城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場新建100畝xx商貿(mào)城原火車站銷地型交易市場新建40畝賀村專業(yè)市場區(qū)農(nóng)資交易中心賀村鎮(zhèn)區(qū)域性專業(yè)交易市場新建200畝華東竹木家居市場賀村鎮(zhèn)區(qū)域性交易市場新建100畝（六）主導產(chǎn)業(yè)規(guī)劃整合現(xiàn)有工業(yè)平臺，引導相關上下游產(chǎn)業(yè)集聚，形成具有一定市場競爭力和地位的機電制造、新型電光源、消防器材、竹木加工以及未來可能發(fā)展成為xx主導產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等形成的“4+x”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育、促進相關專業(yè)市場的發(fā)育成長，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)的良性互動，大部分工業(yè)企業(yè)布局逐步向城區(qū)外圍搬遷。產(chǎn)業(yè)空間布局：“一心三區(qū)” 市域產(chǎn)業(yè)空間總體結(jié)構(gòu)：一心：指中心城市，是全市的政治、經(jīng)濟、文化及旅游服務中心，重點發(fā)展現(xiàn)代生活服務業(yè)及先進制造業(yè)，完善城市功能、改善人居環(huán)境，增強中心城市輻射力和帶動能力。三區(qū)：指城北工業(yè)新城經(jīng)濟發(fā)展區(qū)、中部特色工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)及南部生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)。城北工業(yè)新城經(jīng)濟發(fā)展區(qū)依托xx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江東區(qū)塊及四都工業(yè)功能區(qū)重點發(fā)展機電制造、機械制造等產(chǎn)業(yè)。中部特色工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)主要依托蓮華山區(qū)塊、十里牌區(qū)塊、高新技術(shù)區(qū)塊等平臺重點發(fā)展新能源、新材料、電子信息、消防器材、機電及裝備制造、竹木深加工、精細化工等產(chǎn)業(yè)。南部生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展區(qū)依托南部9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的資源特色重點發(fā)展生態(tài)旅游、生態(tài)特色農(nóng)業(yè)及綠色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。（七）南門區(qū)域規(guī)劃1、規(guī)劃區(qū)域南門片區(qū)，即現(xiàn)在xx市城市中心區(qū)域，規(guī)劃中區(qū)域范圍主要包括了，北到城中路，南到南一路，東沿江濱路，西為環(huán)城西路。包括目前整個城市最繁華的解放路，鹿溪路。2、規(guī)劃定位不在拆遷計劃之內(nèi)項目地塊從規(guī)劃中，可以看出，老城區(qū)多數(shù)小區(qū)不在政府考慮的拆遷范圍之內(nèi)，尤其要關注的是，目前在討論的南門區(qū)規(guī)劃方案，這個區(qū)域是不在拆遷計劃之內(nèi)的，這將為項目內(nèi)側(cè)的商業(yè)街價值帶來嚴重的影響。3、用地性質(zhì)在用地規(guī)劃上，可以看到，項目地塊內(nèi)有些部分，應該是商住用地，可以在產(chǎn)品規(guī)劃中，加入住宅產(chǎn)品，但是，這是否有，以及有多大建筑面積，都將在拍賣后，才能確定。4、功能詳細項目地塊從規(guī)劃中，可以看到，項目地塊所處區(qū)域，在政府預定的規(guī)劃中，其功能是作為一個集娛樂，休閑、購物，辦公為一體的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。第二章xx商業(yè)發(fā)展研究分析一、xx市商業(yè)發(fā)展概況（一）xx商業(yè)市場發(fā)展史1987年撤縣，設立xx市，歷史上，xx地杰人靈，文化厚重，但是商貿(mào)行業(yè)，發(fā)展相對緩慢。本身區(qū)域商貿(mào)發(fā)展多局限于區(qū)域內(nèi)消費市場，作為新商貿(mào)業(yè)的百貨中心，xx直到2009年才建成。從其三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比例看，近幾年，政府已經(jīng)意識到商貿(mào)業(yè)發(fā)展不足，對經(jīng)濟的制約。因此，目前已經(jīng)通過大力扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為綱要。xx現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。全市初具大型現(xiàn)代購物條件，經(jīng)營面積超2000的超市10家；有較大規(guī)模、涉及家電、汽車銷售領域的專業(yè)店5家；連鎖經(jīng)營發(fā)展迅猛，范圍從日用品、食品向餐飲、藥品拓展，全市連鎖店1116家；左鄰右舍的拓展村級網(wǎng)和跨區(qū)域發(fā)展，新紅塔發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心店戰(zhàn)略都取得了較大的成果。物流業(yè)態(tài)初顯雛形。二是商貿(mào)經(jīng)濟總量不斷擴張。（二）xx商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀xx商貿(mào)行業(yè)，雖然政府已經(jīng)在扶持發(fā)展，并為打造三省邊界商貿(mào)流通而出臺系列政策，但是從目前來看，城市商業(yè)仍處于初步發(fā)展階段，城區(qū)基本沒有形成一個完成的商業(yè)圈概念，仍以一個老城為主要的商貿(mào)流通區(qū)域。從區(qū)域劃分來看，可分以文化廣場為中心的城中商貿(mào)區(qū)，另一個以虎山街道為主的城南片區(qū)，再是，以城北新居住區(qū)為集中的城北新商貿(mào)區(qū)。城區(qū)商貿(mào)流通主要依靠，沿街底商組合而成，專業(yè)市場，百貨中心除了剛才運營的時代購物中心與小商品城外，其它都不上規(guī)劃與檔次?？傮w量與質(zhì)都相對缺乏。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)“散、亂”。總體上，xx市商貿(mào)商務業(yè)功能檔次總體較弱，發(fā)展水平仍然較低，經(jīng)營體主要以集體、私營、個體、外資商業(yè)共同發(fā)展的商業(yè)格局，外次仍以國內(nèi)企業(yè)為主。因此隨著xx新城市的快速發(fā)展，對商業(yè)體的塑造有更大的空間。圖21 xx市區(qū)商圈示意城中一級商圈城南次級商圈城北未來商圈項目位置（三）xx商業(yè)市場總規(guī)模2009年年社會消費品零售總額48.14億元，比2008年增長16.1。1、社會消費品城鄉(xiāng)消費比例圖22 社會零售額城鄉(xiāng)比例資料來源：xx市2009年統(tǒng)計公報分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額21.46億元，增長16.1；縣以下消費品零售額26.68億元，增長16.1。對比城鄉(xiāng)收入與支出數(shù)，從數(shù)據(jù)上反映出xx城市消費人群，在區(qū)域內(nèi)消費的欲望不強，城市消費外流現(xiàn)象比較嚴重。另外，xx城市化率相對較低，也是造就城市消費較低的另一個原因，但是隨著城市化進程的加快，城市社會需求也將隨之增加，市場容量也將增加。2、社會消費品結(jié)構(gòu)比例圖2-3 xx市2009年社會消費品城鄉(xiāng)消費比例資料來源：xx市2009年統(tǒng)計公報從行業(yè)分類看，批發(fā)業(yè)零售額18.13億元，增長5.6；零售業(yè)零售額23.84億元，增長27.6；住宿和餐飲業(yè)零售額5.07億元，增長11.1；其他行業(yè)零售額1.11億元，增長5.8。其中零售業(yè)占據(jù)主力地位，是xx商業(yè)體系中的支柱型行業(yè)，從中也反映出，xx城區(qū)商貿(mào)業(yè)對周邊城區(qū)輻射能力比較弱，商貿(mào)業(yè)主要還是滿足區(qū)域內(nèi)消費需求為主。 （四）xx市城市商業(yè)區(qū)功能分析1、老城區(qū)圖24 xx老城區(qū)主要商業(yè)分布示意解放路鹿溪路解放南路目前整個xx市的商業(yè)發(fā)展已處于初級向中高級發(fā)展的階段，雖然目前尚未形成非常明顯、或有影響力的中心商圈，但具有一定影響的商圈已在逐步形成之中。該商貿(mào)區(qū)域為xx市唯一業(yè)態(tài)成熟，配套齊全、交通便利的商業(yè)中心。老城區(qū)商貿(mào)區(qū)，主要以城中路與解放路交匯處為中心向四周延長，主要以解放路，鹿溪路、城中路，中山路延線分布。從經(jīng)營范圍來看，鹿溪南路為中心，主要業(yè)態(tài):超市百貨、家電、餐飲休閑解放路，主為服裝，精品店，專賣店，珠寶店，電子數(shù)碼構(gòu)成，城中路與中山路，主要用休閑，餐飲，百貨店構(gòu)成。大南門主要云集了五金建材，解放南路集中家居，中介百貨等。從經(jīng)營檔次上來看，此區(qū)域為xx主要商貿(mào)區(qū)域，檔次差次不齊，總的來看，解放路與鹿溪路經(jīng)驗檔次最高，主要為國內(nèi)二三線品牌，與珠寶手飾店。從輻射范圍來看，城中商貿(mào)區(qū)，作為xx唯一成熟的商貿(mào)區(qū)，承載了整個城市的消費需求。特別是小商品批發(fā)更是集中在此區(qū)域小商品城。但是整體來看，仍是滿足整個xx消費需求為主。從功能上看，解放路，與鹿溪路成為城市休息、消費的主要功能區(qū)域2、城南片區(qū)次級商貿(mào)區(qū)城南片區(qū)，實事上，目前沒有完全形成一個獨立商貿(mào)區(qū)，因為區(qū)域內(nèi)主要是集中在虎山公園附近的小區(qū)而自然行成的商貿(mào)。主要分布在東岳路，虎山三街區(qū)域。從經(jīng)營范圍來看，城南片區(qū)，目前商貿(mào)發(fā)展稀少，多為基本滿足社區(qū)需求的百貨店，另外，就是建材家居業(yè)的云集區(qū)域。從經(jīng)營檔次上來看，檔次上，除了以東岳路自然形成的建材裝飾街外，其它的都是住宅底商小面積分割經(jīng)營，以滿足區(qū)域小區(qū)基本的生活需求為主。從輻射范圍來看，從輻射范圍來看，除了建材裝飾業(yè)外，其它所經(jīng)營百貨、超市，休閑、娛樂都是以周邊人群為主。但是作為目前xx唯一一個檔次較高的建材裝飾街，其輻射圈擴大到xx城鄉(xiāng)區(qū)域。3、城北片未來商貿(mào)區(qū)作為xx中高端住宅云集的區(qū)域，目前雖然居住區(qū)已經(jīng)形成，但是因為沒有大型商業(yè)配套，區(qū)域以商業(yè)僅以部分住宅底商為組合。且商業(yè)分布非常散，總的看，北關路，與汽車北站區(qū)域商業(yè)相對集中。從經(jīng)營范圍看，城北區(qū)片，還于開發(fā)階段，因為新區(qū)人氣不足，無商業(yè)氛圍，目前經(jīng)營主要以餐飲、生活用品、休閑娛樂為主。從經(jīng)營檔次看，因為是滿足正常生活便利所需求，檔次無法衡量，也無檔次可言。都是散、小為主。從輻射范圍看，區(qū)域內(nèi)目前存在的商業(yè)，主要還是滿足區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的便利所需，檔次與品質(zhì)都無法與城中心片區(qū)相提并論，更不會輻射到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。二、xx商業(yè)發(fā)展特點（一）商業(yè)發(fā)展處于初級階段，城區(qū)無形成明顯的商圈劃分在xx現(xiàn)有商業(yè)布局中，目前基本沒有形成商圈，僅為城區(qū)老商業(yè)地帶，自然形成一個商貿(mào)相對集中的區(qū)域。同時這個區(qū)域，又是整個城市的休息、娛樂，購物中心。雖然城市已經(jīng)在向南、北延伸，但是商業(yè)配套根本不協(xié)調(diào)。由于城區(qū)布局特點，將來必將在城南與城北形成另外兩個商貿(mào)中心。相對二個區(qū)域商業(yè)的商業(yè)結(jié)構(gòu)及影響力，城中區(qū)的中心商圈商業(yè)業(yè)態(tài)最為完善，配套設施最為齊全，該商圈不僅滿足本地及市區(qū)消費需求，同時對下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)具備一定影響和輻射能力，作為xx全市范圍的中心商圈，其作用及影響力日趨突出。（二）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售業(yè)發(fā)展較快1、專業(yè)市場缺乏根據(jù)xx商業(yè)發(fā)展狀況，xx專業(yè)商業(yè)市場方面呈現(xiàn)“單極發(fā)展”的結(jié)構(gòu)特點，整體市場以零售為主，缺乏專業(yè)性批發(fā)市場。目前，xx沒有一家真正意義上的專業(yè)性批發(fā)商業(yè)市場，如大型家居廣場、服裝專業(yè)批發(fā)市場等。xx批發(fā)零售最具影響力的xx小商品市場也不屬于真正意義上的專業(yè)批發(fā)市場，而是以批零兼營，零售為主的市場。2、零售業(yè)快速擴張受到區(qū)域地理條件與市場輻射的影響，區(qū)域商業(yè)以滿足城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)需求為主，因此，整個城市的商業(yè)中，零售業(yè)快速發(fā)展。中心城區(qū)，南片區(qū)，北片區(qū)，都聚集著大量沿街商鋪和攤點形式的零售商業(yè)。3、高檔次的購物中心缺乏發(fā)展無力從整個xx商業(yè)購物來看，xx城市缺乏綜合性的百貨中心，相比較其經(jīng)濟地位而言，高端購物中心嚴重不足。目前在xx僅一家購物中心，且還是近期開業(yè)的。規(guī)模相對較小。主要是xx其特殊的地理位置，其周邊的經(jīng)濟實力不強，消費能力有限，且xx對其周邊的產(chǎn)業(yè)輻射不足。另外，xx當?shù)馗叨讼M群體的外流也是這一物業(yè)發(fā)展滯后的主要原因。（三）經(jīng)營結(jié)構(gòu)雷同，同質(zhì)競爭嚴重從整個xx商業(yè)經(jīng)營形勢看，受地區(qū)消費習俗影響，在xx零售業(yè)態(tài)中，經(jīng)營低檔商品的零售門店及攤點數(shù)量巨大，低檔商品在整個市場商品種類和數(shù)量中所占的比例較大。在經(jīng)營的商品種類和商品品質(zhì)方面存在差異較小；在門店裝修、經(jīng)營理念方面，市場整體也缺乏層次，市場整體呈現(xiàn)嚴重同質(zhì)化競爭現(xiàn)象。（四）影響能力不強，缺乏區(qū)域輻射能力目前，xx商業(yè)市場的商品種類、經(jīng)營范圍基本以滿足市區(qū)消費為主，城市商業(yè)最多可輻射影響至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從訪問了解到，周邊縣市至到此批發(fā)與購物量很小。整來的說，xx還沒有形成以其產(chǎn)業(yè)帶動市場的局部，更沒有輻射到周邊其他省份的趨勢。受區(qū)域地理位置、交通便利度、市場專業(yè)度及市場規(guī)模等因素的影響和限制，周邊省內(nèi)市級消費市場一般被衢州、義烏、杭州所輻射和影響，省外受地區(qū)限制與消費習慣影響，xx在近期內(nèi)無法具備上訴市場同等條件。因此，xx商業(yè)市場無法對周邊臨近的市級消費市場形成吸納和輻射。三、xx商業(yè)重點市場詳細性分析根據(jù)xx城市及商業(yè)分布特點，我們選取各區(qū)域部分重點商家作為深入研究對象，通過對重點商家的經(jīng)營面積、業(yè)態(tài)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等相關要素的研究，進一步深入了解xx商業(yè)市場，為本項目定位及規(guī)劃發(fā)展提供市場依據(jù)。（一）東方時代購物中心2009年11月，由浙江恒泰公司和衢州東方商廈聯(lián)合打造的東方時代購物中心開業(yè)。市場基本數(shù)據(jù)經(jīng)營范圍1f珠寶化妝品等2f女裝3f男裝4f童裝5f家居（現(xiàn)為經(jīng)營第二年）總營業(yè)面積16000平方米，包括一樓超市超20000平方米門店總數(shù)100多家年營業(yè)額商鋪層數(shù)五層產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商鋪租金返點方式進行租賃方式商家與個人或企業(yè)合作（偏向企業(yè)）并最近在關注銀飾等飾品品牌及嬰幼兒用品品牌各類稅費周邊配套處于絕對市中心，配套齊全經(jīng)營模式零售進貨渠道大多為加盟品牌，由總部發(fā)貨。也具有相當一部分有廠商直接供貨輻射范圍市區(qū)物流方式貨運郵遞市場檔次高檔市場地址鹿溪南路經(jīng)營狀況大部分商鋪經(jīng)營狀況一般，一部分商鋪處在虧損階段，將考慮淘汰此類商鋪，商家較想淘汰的品牌中，童裝用品占一定的比例！經(jīng)營范圍1樓以珠寶、參茸、化妝品、名表、名煙酒、鞋類為主，超市； 2樓經(jīng)營淑女裝、少女裝、女內(nèi)衣、女雜； 3樓經(jīng)營男正裝、休閑裝、商務裝、運動裝； 4樓經(jīng)營童裝、童玩、床上用品、家電、電腦數(shù)碼經(jīng)營模式15層是大型精品百貨商場，共有150多個國內(nèi)外知名品牌簽約入駐，是xx目前唯一的集休閑、購物、娛樂、美食為一體的時尚消費場所。市場采用統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一開票方式經(jīng)營。（二）xx小商品城市場基本數(shù)據(jù)經(jīng)營范圍一樓經(jīng)營五金、日用百貨、副食品、服裝輔料批零；二樓經(jīng)營服裝、鞋、童裝、棉布、床上用品批零；三樓及以上經(jīng)營服裝、鞋類。總營業(yè)面積1.5萬方左右門店總數(shù)共計三樓，共800余家商戶年營業(yè)額超過億元商鋪層數(shù)局部4層（夾層）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃商鋪租金一樓平均2-4.5元/天/二樓平36元/天/三樓56元/天/位置不同，業(yè)態(tài)不同差別大，服裝最高，副食品最低租賃方式以前是投標，目前改簽一年，租金年付各類稅費無周邊配套處于絕對的市中心位置，周邊有醫(yī)院，購物中心等經(jīng)營模式批零兼營 零售為主進貨渠道當?shù)貜S家、義烏、衢州、杭州等輻射范圍市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流方式廠家發(fā)送與自行解決市場檔次服務市區(qū)及周邊郊區(qū)的零售終端低檔消費市場市場地址解放南路經(jīng)營狀況該商城屬xx市工商局商貿(mào)委，商城建筑為大棚形式。是xx市目前唯一的規(guī)模最大、品種最齊全的低檔商品批零市場；商城主要通過價格優(yōu)勢與周邊商業(yè)進行競爭；市場人氣旺盛，不僅滿足市區(qū)中低人群的消費需求，同時可輻射周邊鄉(xiāng)外鎮(zhèn)；經(jīng)過多年自然形成，目前已成為xx較具影響力的“百姓日常生活主力消費場所”市場主要業(yè)態(tài)及配比、門店面積從表中可看出，小商品城業(yè)態(tài)主要集中在服裝，其它日雜百貨、箱包、洗化和餐飲具這幾大類。其中以服裝、鞋類最多，占了二樓部分，整個三樓。 商城格局分析小商品城均采取分割租賃模式，依照原有建筑特點，通過行列式劃分手法將市場分割為開放式攤點，行列之間預留1.5-2米人流通道，一層攤點開間一般為2米左右，進深約2米；二層開間一般在2-3米，進深在2-3米不等。除了一樓副食品、二樓的窗簾攤點較大外，其余攤點面積一般在5-10平方米之間，經(jīng)營面積較為狹小局促，內(nèi)部通道擁擠。經(jīng)營模式分析xx小商品市場主要經(jīng)營一般服裝、家庭生活所需用品，商品檔次屬于低檔商品。市場整體以零售為主，兼顧批發(fā)，批發(fā)對象主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)小規(guī)模攤點及社區(qū)小零售商?；緵]有發(fā)現(xiàn)周邊縣級市場零售商來此批發(fā)進貨。倉儲物流分析市場內(nèi)無一個單獨的倉庫，在二樓，有一部分區(qū)域單獨劃作倉庫，但面積總共有300平方米不到。其它的貨物都是由商戶自己解決存放地，因此造成市場內(nèi)樓梯通道都擺滿了貨物。（三）萬峰服飾廣場市場基本數(shù)據(jù)經(jīng)營范圍服裝、飾品、鞋類總營業(yè)面積約10000平方米門店總數(shù)沿解放路街鋪56個年營業(yè)額商鋪層數(shù)2f產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃商銷面積矮柜89平方米（高約1.5米）；邊套1015平方米分割數(shù)據(jù)內(nèi)鋪分割，約200個，其中位于中間的矮柜約120個，四周的專賣店約80個商鋪租金1f：均價約2000元/月；2f：均價約880元/月；租賃方式內(nèi)鋪按月租；門店按年租經(jīng)營模式批零兼營；統(tǒng)一規(guī)劃，分散經(jīng)營進貨渠道杭州、廣州進貨；或經(jīng)銷商處拿貨輻射范圍市區(qū)物流方式市場檔次中檔市場地址解放路北，與中山路交叉口經(jīng)營狀況11月7日開業(yè)，目前內(nèi)鋪所有攤位均出租完畢，只剩個別鋪位；簽5年合約，預付1年半的租金；外面沿街門面，有一間面積約50平方米，年租金11萬元。經(jīng)營范圍沿街門面房：經(jīng)營服裝、鞋類。 1f：服裝、鞋類及布料等批零； 2f：經(jīng)營服裝、鞋、童裝批零；美甲美體等；四、xx重點商業(yè)商戶訪談案例分析深度訪談經(jīng)營戶01：地點：xx小商品城 經(jīng)營范圍女裝地 址入口處左轉(zhuǎn)第二家店鋪營業(yè)面積不足8平方米年營業(yè)額15萬左右商鋪層數(shù)1f經(jīng)營時間商鋪租金2000多每月（包括常規(guī)水電）租賃方式租賃各類稅費無產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租經(jīng)營方式零售轉(zhuǎn) 讓 費4萬物流方式先為自行進貨，熟悉后通過訂貨郵遞進貨渠道杭州四季青倉儲條件無經(jīng)營狀況剛開業(yè)訪談要點1、xx服裝行業(yè)也難做的，中檔的好做。2、不想購買，還是想租賃，但如果價格合適，可以考慮購買。3、認為我們的項目要做市場是可以，因為xx沒有一個好的市場，而且小商品市場政府要拆的，項目位置這么好，可以考慮做高檔百貨，但是生意可能會沒有作中檔的好做。深度訪談經(jīng)營戶02：地點：xx小商品城 經(jīng)營范圍日用品（三樓店鋪）地 址面積較小，離門口較遠營業(yè)面積5.9平方米年營業(yè)額10多萬（下半年生意較好）商鋪層數(shù)1f經(jīng)營時間商鋪租金約100元/平方米租賃方式租賃經(jīng)營方式零售為主轉(zhuǎn) 讓 費無物流方式長途客車帶貨進貨渠道義烏，衢州進貨倉儲條件無經(jīng)營狀況一般訪談要點1、對xx小商城現(xiàn)狀比較滿意，認為人氣較旺，已形成市場影響力。2、主要是零售，也有批發(fā)，主要針對市區(qū)購買人群小店及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)買家。3、對本項目前景較為樂觀，但表示不清楚何類商業(yè)業(yè)態(tài)適合。4、從自身經(jīng)營需求來說，希望本項目整體經(jīng)營環(huán)境比現(xiàn)在有所改善，做到經(jīng)營區(qū)寬敞明亮。深度訪談經(jīng)營戶03：地點：鹿溪南路 100%感覺內(nèi)衣專賣店經(jīng)營范圍100%感覺內(nèi)衣地 址鹿溪南路 營業(yè)面積20平方米 年營業(yè)額5-6萬/月 商鋪層數(shù)1萬 經(jīng)營時間8:00-9:00商鋪租金4萬 租賃方式租賃 各類稅費產(chǎn)權(quán)性質(zhì)個人經(jīng)營方式零售轉(zhuǎn) 讓 費7.8萬 物流方式托運 進貨渠道通過電話或網(wǎng)絡向總部訂貨倉儲條件更衣室一小部分充當 經(jīng)營狀況較好訪談要點較看好此行業(yè)，并以做老客戶為主。比較看好xx市場，對市場的評價較高對商鋪面積需求。 因去杭州無繼續(xù)意向，如繼續(xù)也認為此面積已足夠 對項目地塊發(fā)展前景較看法。訪談總結(jié)分析：經(jīng)營戶對本項目的具體要求通過對各區(qū)域經(jīng)營戶的深度訪談，我們初步掌握了xx商業(yè)市場的真實需求情況。 從租金價格方面，低端商品經(jīng)營者對租金價格較為敏感，整體承受力不強。而具備一定競爭實力的經(jīng)營戶，則對市場整體環(huán)境、商場服務與管理、市場發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩剌^為注重。從商鋪產(chǎn)權(quán)方面，一般經(jīng)營戶較為接受租賃經(jīng)營模式，主要原因是經(jīng)營戶整體資金實力不強，對商鋪沒有購買能力，小商品商城經(jīng)營戶對租金的接受水平一般維持在1500-2000元/月/個左右，超過2500元/月/個的租金，就會讓經(jīng)營者感到有一定壓力，利潤空間將大大降低。從市場檔次方面，一般經(jīng)營戶均認為合理舒適的購物空間、人流通道和完善的后續(xù)管理是專業(yè)市場所必需的。小商品城經(jīng)營戶多數(shù)認為目前市場內(nèi)部管理混亂，影響了整個市場形象。從商鋪面積特色方面，一般經(jīng)營戶能接受10-15平方米商鋪面積空間，并希望有一定的展示空間，以吸引客戶購買。 五、xx重點商貿(mào)行業(yè)研究（一）xx服裝、布料零售、批發(fā)發(fā)展特點分析1、服裝業(yè)發(fā)展概況及分布特點xx城區(qū)，服裝業(yè)態(tài)，主要是為了滿足xx市50多萬人口消費需求，雖然經(jīng)過這么年的發(fā)展，但是受需求市場與輻射的影響，目前城市服裝市場，仍以中低檔為主，自從東方時代購物中心開業(yè)以來，xx有了一個中高端服裝賣場。其它如萬峰服飾，也屬于中高檔，但是規(guī)模相對較小，購物環(huán)境無法與百貨賣場所比。中低端服飾，主要集中于xx小商品城二三樓，規(guī)模在500多家，經(jīng)營面積一般都在8平方米左右。xx目前沒有形成步行街或服裝專賣街，總的來看，xx服裝業(yè)仍處于門店經(jīng)營形式。服飾店集中的街道2、重點商戶走訪深度訪談經(jīng)營戶01：地點：解放路xx賓館旁經(jīng)營范圍服飾地 址解放路xx賓館旁營業(yè)面積開間5米、進深10米，年營業(yè)額50萬左右商鋪層數(shù)一樓經(jīng)營時間八點晚上九點商鋪租金12-13萬租賃方式投標各類稅費產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃經(jīng)營方式零售轉(zhuǎn) 讓 費8-10萬物流方式托運進貨渠道總部發(fā)貨倉儲條件無經(jīng)營狀況良好訪談要點1、認為xx有錢人很多，購買力較強，關鍵就是看你的產(chǎn)品能不能吸引他們。xx當?shù)刈龇b，頂級品牌，可能性很少，有購買力的那些人，一般不在當?shù)刭徺I。另外，xx現(xiàn)在的交通很方便，到衢州30分鐘，杭州也就2個小時多，選擇余地很大。2、做市場肯定是要選好地段，好的地段，才能做起來，如果是銷售，可以考慮購買自營或投資。深度訪談經(jīng)營戶02：地點：萬峰服飾大門入口處最里面轉(zhuǎn)角處經(jīng)營范圍服飾地 址萬峰服飾大門入口處最里面轉(zhuǎn)角處營業(yè)面積10-11平方米年營業(yè)額商鋪層數(shù)1f經(jīng)營時間商鋪租金2300月/月（包括常規(guī)水電費）租賃方式租賃經(jīng)營方式零售轉(zhuǎn) 讓 費無物流方式自行進貨進貨渠道杭州發(fā)貨倉儲條件無經(jīng)營狀況剛開業(yè)訪談要點1、對項目前景較為看好，認為xx沒有類似規(guī)模市場。并表明如果生意好，可以考慮進駐。2、認為市場的專業(yè)化、規(guī)模化是發(fā)展的重點，3、認為xx零售商業(yè)較多，城市影響力不夠，外地人少，專業(yè)批發(fā)市場在xx沒有市場發(fā)展空間。4、商業(yè)經(jīng)營主要看地段，地段帶來商機。3、未來發(fā)展趨勢（1）城市輻射能力將帶到消費區(qū)域的擴大xx市新的規(guī)劃中，要打造三省邊界新城，把xx作為一個輻射周邊城市的中心城區(qū)，因此，隨著城區(qū)規(guī)劃建設的發(fā)展提速，城市化率提高，服裝業(yè)在城市的購消也將快速發(fā)展。而現(xiàn)有市場規(guī)模與檔次都無法滿足城市擴張與規(guī)劃要求。（2）邊界城市的地理位置，決定其作為交易中心的可能性較小，專業(yè)批發(fā)市場前景難望xx位于三省邊界區(qū)域，雖然有其交通優(yōu)勢，但是邊界城市與各省市的中心城市相距較遠，因此受其經(jīng)濟輻射不足，另外，周邊市場前期已經(jīng)被其省內(nèi)經(jīng)濟強市所影響，xx市如要重新打造其自身吸引力，短期難以改變，因此，造就其消費圈相對較小，于服裝業(yè)來說，其消費區(qū)域，決定了其市場規(guī)劃的大小，專業(yè)服裝批發(fā)市場，在xx目前還是難以發(fā)展起來。（二）xx電子、3c產(chǎn)品發(fā)展特點分析1、發(fā)展概況xx市目前通訊產(chǎn)品主要集中在鹿溪路與解放路，其中手機店，規(guī)模都相對較小，主要集中在鹿溪廣場附近，新時代電腦數(shù)碼城，總營業(yè)面積近1000方，低價國產(chǎn)手機市場占有率在60%-70%左右，另外，在電信、聯(lián)通、移動營業(yè)廳也有經(jīng)營，但規(guī)模較?。浑娔X、數(shù)碼及其配件產(chǎn)品集中分布凱哥家電、新時代電腦數(shù)碼城，但是基本都是混雜在家電市場中，最大經(jīng)營商春風吹又生約3000平方米。雖然數(shù)量比較多，但是多數(shù)都是路邊的店鋪，大型電子數(shù)碼城沒有，總體規(guī)模都很小。家電市場，目前在xx主要存在和平家電、星光家電、普農(nóng)家電、凱哥家電內(nèi)，規(guī)?？偣步?000平方米，最大的為星光家電，經(jīng)營品牌相對齊全，基本云集了國內(nèi)一二線品牌產(chǎn)品，但是最新的高端產(chǎn)品，在這些店沒有發(fā)現(xiàn)，且其它產(chǎn)品經(jīng)營品種相對少。2、家電及電子數(shù)碼市場發(fā)展特點（1）需求強勁，但是缺少品牌經(jīng)營商，主營經(jīng)濟型家電xx整個城市目前存在的家電經(jīng)營商，都是區(qū)域內(nèi)品牌經(jīng)營商，而如五星、國美、蘇寧類的一線運營商，未有一家進入。從目前在經(jīng)營的幾家市場內(nèi)的品牌看，如海爾、蘇泊爾、美的、松下、lg等都可見，足見，在xx的購買群體中，是有一定消費高端產(chǎn)品欲望及能力的。（2）目前，品牌家電在xx市家電市場中已基本飽和，但經(jīng)濟型家電的供給規(guī)模還不足由于xx居民收入水平總體呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”的局面，即高收入者與低收入者都占較大比重，但中等收入者比重還較小。因此，征對目前xx市家電市場供給水平與結(jié)構(gòu)來看，中高檔家電已基本能滿足所有需求，但中低檔，特別是經(jīng)濟適用型家電的總體供給水平還稍低。（3）手機市場雖主要集中在同一區(qū)域中，但總體分布還是較為零散xx市經(jīng)營手機的市場與商家雖然都集中于解放路與鹿溪路，但都還是“各自為政”，大小市場與門店沿街分布，且單個市場的總規(guī)模也不大。（4）xx市電腦經(jīng)營總體規(guī)模不大，缺少大型專業(yè)的電腦及耗材市場目前經(jīng)營電腦的主要集中在新時代電腦數(shù)碼城及各個家電賣場內(nèi)?？傮w規(guī)模并不大。每個市場中經(jīng)營品牌機與筆記本電腦較多。但是經(jīng)營一般組裝及配件較少。其原因主要是這些機子價格便宜，利潤較低。另外，規(guī)劃受控的原因是，中高收入者和想買筆記本的消費者基本上都會選擇去衢州購買。3、未來發(fā)展趨勢（1）手機通訊、電腦市場總量穩(wěn)定增長，中低端產(chǎn)品仍占主導xx市居民收入結(jié)構(gòu)決定中低收入人群將在一段時期內(nèi)為最大的消費群體，對中低端手機、電腦需求旺盛。農(nóng)村地區(qū)手機、電腦普及率并不高，隨著購買能力的提高，手機、電腦的消費快速增長。作為初次消費，低端手機為其首選，新一輪的購買需求為低端市場帶來新的機遇。中高端客戶對于手機的再消費隨意性明顯增強，將逐步向本地市場回歸。xx市電腦、手機通訊市場總量保持增長態(tài)勢。（2）國內(nèi)手機連鎖賣場逐步進入，競爭日益多元化目前，xx市手機市場仍以個體小規(guī)模臨街門市為主體，由于品種單一、選擇空間小已不適應當前市場消費特性。新的專業(yè)化手機賣場有較大的競爭優(yōu)勢。對照其它地區(qū)市場發(fā)展規(guī)律，可預見將國內(nèi)其他知名連鎖店陸續(xù)進入或有新的大型專業(yè)化賣場出現(xiàn)，并成為市場主體。（3）需要出現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)模化的電腦數(shù)碼市場由于目前xx的電腦數(shù)碼及其耗材市場規(guī)劃與檔次相對不足，這跟其城市強勁的消費能力是不相對稱的，隨著xx居民的收入水平逐步提高和消費能力與結(jié)構(gòu)的升級，將對電腦、數(shù)碼產(chǎn)品的需求提出更多層次、更高要求的狀況。因此，可考慮引進品牌賣場，提升整體環(huán)境及服務水平。（4）對中高端品牌家電與經(jīng)濟型家電的需求將會同時得到提升，同時，經(jīng)濟型家電的供給規(guī)模也將逐步擴大xx目前的中高檔家電供給已經(jīng)基本飽和，短期內(nèi)不會有太大的增長，但隨著居民消費水平的提高，對其需求將會逐步提升。同時，由于經(jīng)濟型家電的供給目前并不充分，一定時期內(nèi)，xx市還是中低收入者占較大比重，他們對經(jīng)濟型家電的需求更為偏好，因此將催生更多的經(jīng)濟型家電市場出現(xiàn)。（三）xx家居、裝修建材業(yè)市場發(fā)展特點分析1、發(fā)展概況xx在家居建材業(yè)上的發(fā)展有自己較強力的產(chǎn)業(yè)，向有“中國木門之都”之稱，家居產(chǎn)業(yè)能力。但是從整體市場看，區(qū)域內(nèi)目前還沒有一家投入運營的一站式家居建材業(yè)，現(xiàn)有家居建材業(yè)主要分布在東岳路與大南門路兩邊路，另外，市區(qū)林林總總大概有近10家大小不一的家居銷售店，如全友家俱，新月家居等，但是規(guī)模較小，規(guī)模一般都不超過1000平方米，且產(chǎn)品單一，都是以家居為主。另外，在東方時代購物中心也有分布，檔次與品質(zhì)相對較高。2、未來趨勢與特點（1）家居業(yè)走向規(guī)模與一站式是必然之路從市場發(fā)展規(guī)律來看，家居建材業(yè)走向一站式，已經(jīng)成為發(fā)展必經(jīng)之路，xx家居建材業(yè)也將會向這一方向發(fā)展，且目前萬商投資開發(fā)家居建材中心，在開工建設中，估計在2012開始運營。（2）市場容量有限，在市場沖擊下，無競爭優(yōu)勢xx目前年竣工房源