同致行-中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心可行性研究報(bào)告.doc

中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng) 目 策 劃 報(bào) 告投 資 商： 中信深圳（集團(tuán)）公司 編制單位： 同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司完成時(shí)間： 二零零六年三月十七日專(zhuān)業(yè)服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第 iii 頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng) 中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告中信深圳（集團(tuán)）公司：承蒙貴公司信任，委托我司編制中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告。我司項(xiàng)目小組接受任務(wù)后，經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目塊所處市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和特點(diǎn)的研究，結(jié)合貴公司實(shí)際情況，提出了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議方案。中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目策劃報(bào)告是我司項(xiàng)目小組成員通力合作的成果，同時(shí)也是全司人員多年經(jīng)驗(yàn)及集體智慧的結(jié)晶?，F(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。謹(jǐn)致商祺！同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 二零零六年三月十七日 目 錄前 言1一、本報(bào)告需要解決的問(wèn)題1二、本報(bào)告的技術(shù)路線1三、應(yīng)遵循的原則2第一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景4一、項(xiàng)目源起4二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意義4第二章旅游消費(fèi)規(guī)律與趨勢(shì)9一、旅游消費(fèi)規(guī)律9二、中國(guó)旅游消費(fèi)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)11第三章旅游度假地產(chǎn)演進(jìn)規(guī)律與發(fā)展規(guī)律14一、旅游度假地產(chǎn)的涵義14二、旅游度假地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律16第四章井岡山旅游資源特色及前景分析21一、井岡山的旅游資源介紹21二、旅游資源評(píng)價(jià)及分布24三、旅游資源特色28四、井岡山旅游業(yè)前景分析29五、結(jié)論38第五章井岡山旅游設(shè)施分析39一、旅游設(shè)施39二、交通狀況41三、結(jié)論43第六章中信深圳（集團(tuán)）公司資源條件分析44一、集團(tuán)公司品牌優(yōu)勢(shì)44二、集團(tuán)公司的資本優(yōu)勢(shì)44三、項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)45四、集團(tuán)公司擁有的公共關(guān)系優(yōu)勢(shì)45第七章項(xiàng)目用地條件分析及評(píng)價(jià)47一、地理位置47二、氣象條件47三、水文資料48四、地質(zhì)資料49五、植被資源50六、井岡山市旅游規(guī)劃50第八章項(xiàng)目swot分析58一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(strength)分析58二、項(xiàng)目劣勢(shì)(weakness)分析60三、項(xiàng)目機(jī)遇(opportunity)分析61四、項(xiàng)目挑戰(zhàn)(threat)分析62第九章目標(biāo)客戶分析及定位63一、客戶特征63二、地域分布67三、旅游度假地產(chǎn)的需求特征69第十章項(xiàng)目綜合定位73一、主題定位73二、功能定位75三、物業(yè)類(lèi)型及功能組合77四、規(guī)模及比例79五、檔次定位80第十一章項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式81一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案81二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期83第十二章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略構(gòu)想86一、銷(xiāo)售目標(biāo)86二、目標(biāo)客戶86三、營(yíng)銷(xiāo)模式86四、構(gòu)建項(xiàng)目形象87五、傳播通道87六、策略問(wèn)題87七、價(jià)格定位88附 錄89一、國(guó)內(nèi)典型旅游度假項(xiàng)目案例89二、國(guó)際典型旅游度假項(xiàng)目案例99三、井岡山市經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)（20012004）121四、吉安市社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及旅游業(yè)數(shù)據(jù)123五、江西省社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及旅游業(yè)數(shù)據(jù)125六、國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r128七、國(guó)際旅游業(yè)發(fā)展歷程與趨勢(shì)131前 言一、 本報(bào)告需要解決的問(wèn)題項(xiàng)目策劃報(bào)告最終要解決的問(wèn)題集中于兩個(gè)方面，即做什么以及如何做的問(wèn)題。本報(bào)告需要解決的問(wèn)題具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1. 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶；2. 本項(xiàng)目的綜合定位；3. 本項(xiàng)目的建設(shè)方案；4. 本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略方案。本次策劃報(bào)告是可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目自身具體情況和市場(chǎng)背景等方面進(jìn)行深入細(xì)致的分析，旨在為項(xiàng)目提供切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)依據(jù)。二、 本報(bào)告的技術(shù)路線圖 一 策劃報(bào)告編制思路示意圖可比案例分析綜合資源分析項(xiàng)目分析第二層次分析最終方案項(xiàng)目目標(biāo)客戶項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略宏觀經(jīng)濟(jì)分析旅游業(yè)發(fā)展分析市場(chǎng)供求分析旅游地產(chǎn)發(fā)展分析第一層次分析三、 應(yīng)遵循的原則參考本司多年的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本次策劃遵循以下原則：1. 獨(dú)創(chuàng)性原則：主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：a）策劃觀念的獨(dú)創(chuàng)；b)策劃主題的獨(dú)創(chuàng)；c)策劃手段的獨(dú)創(chuàng)。2. 整合性原則：有效整合必須做到：a）把握好整合資源的技巧；b）始終圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的中心；c）善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。3. 客觀性原則：a）實(shí)事求是的進(jìn)行策劃；b）做好客觀市場(chǎng)的調(diào)研、分析；c）基于實(shí)際謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免“炒作”。4. 可行性原則：貫徹可行性原則必須著眼于：a）策劃方案是否可行；b）方案經(jīng)濟(jì)性上是否可行；c）方案有效性是否可行。5. 全局性原則：a）從整體性出發(fā)，注重全局的目標(biāo)、效益和效果；b）從長(zhǎng)期性出發(fā)，處理好眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系；c）從層次上出發(fā)，總攬全局；d）從動(dòng)態(tài)上出發(fā)，關(guān)注全局的動(dòng)態(tài)發(fā)展。6. 人文性原則：a）對(duì)項(xiàng)目所在地人文精神的精髓要深入領(lǐng)會(huì)；b）運(yùn)用社會(huì)學(xué)原理，把握好居民需求；c）把文化因素融入項(xiàng)目的各個(gè)方面；d）通過(guò)文化積累促進(jìn)產(chǎn)品品牌形成。專(zhuān)業(yè)服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值第 102 頁(yè)與合作伙伴共同成長(zhǎng)第一章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景一、 項(xiàng)目源起本項(xiàng)目是中共中央政治局常委指定項(xiàng)目，旨在“反哺革命老區(qū)”，扶持“革命老區(qū)”井岡山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有濃厚的政治背景。在次情況下，中信深圳（集團(tuán)）公司被委以重任，希望以該項(xiàng)目為契機(jī)，打造一座“井岡新城”，提升現(xiàn)有井岡山市的整體形象。不僅如此，當(dāng)?shù)卣块T(mén)還希望能通過(guò)該項(xiàng)目為井岡山市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該項(xiàng)目命名為“中信井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”，位于江西省吉安市井岡山市（縣級(jí)市）茨坪鎮(zhèn)梨坪?？傉嫉孛娣e113.39萬(wàn)平方米（1,700畝），可建用地面積80萬(wàn)平方米（1,200畝）。二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)意義(一) 井岡山旅游資源優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)化和提升井岡山紅色旅游資源十分豐富，數(shù)量多、分布廣、品質(zhì)高。在這塊紅色的土地上，保存完好的革命舊址遺跡達(dá)100多處，其中21處被列為國(guó)家級(jí)保護(hù)單位，被譽(yù)為“中國(guó)革命搖籃”。更兼有秀美的生態(tài)資源，使其形成“紅綠”交相輝映的旅游資源，使得絡(luò)繹不絕的中外游客紛至沓來(lái)。2005年，井岡山就接待游客達(dá)218.46萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入11.28億元，同比增長(zhǎng)33.74%和34.93%，井岡山成了名副其實(shí)的中國(guó)紅色旅游首選地。但是在大力發(fā)展紅色旅游的同時(shí)，井岡山特有的自然資源并沒(méi)有得到充分重視和挖掘。勿庸諱言，紅色旅游具有政治等各方面的優(yōu)勢(shì)，但是在和國(guó)內(nèi)其它度假休閑旅游市場(chǎng)相比仍然有較大差距，井岡山紅色旅游發(fā)展目前面臨著一些亟待解決的問(wèn)題：一方面是紅色旅游展示手段較為落后，文物的陳列與展示以實(shí)物擺放內(nèi)容居多，游客參與性活動(dòng)較少，對(duì)部分游客特別是青年一代吸引力不足；另一方面是面對(duì)發(fā)展迅猛的紅色旅游熱潮，景區(qū)內(nèi)吃、住、行、游、購(gòu)、娛等要素的綜合配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)的不完善問(wèn)題凸顯出來(lái)；三是旅游項(xiàng)目缺少文化內(nèi)涵，產(chǎn)品呈現(xiàn)單一等問(wèn)題都不同程度地制約了紅色旅游的發(fā)展。作為井岡山乃至江西省最大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，中信“井岡山國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目可以很好地填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。項(xiàng)目的建設(shè)一方面可以極大地提升井岡山地區(qū)旅游配套設(shè)施的品質(zhì)，同時(shí)對(duì)于會(huì)議度假市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)又可以盡快轉(zhuǎn)化和提升當(dāng)?shù)刈匀毁Y源優(yōu)勢(shì)，整合井岡山“紅、綠”旅游資源、提升井岡山紅色旅游品質(zhì)，必將在促使紅色旅游和市場(chǎng)接軌方面發(fā)揮重要作用。(二) 開(kāi)辟扶持落后地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式扶貧一直是我國(guó)的一貫國(guó)策，其間大約經(jīng)歷了如下三個(gè)階段：1. 贈(zèng)予消費(fèi)階段直接贈(zèng)予物資和金錢(qián)，希望通過(guò)物質(zhì)上的幫助，讓被扶貧的對(duì)象擺脫貧困。但結(jié)果被扶貧的對(duì)象拿到錢(qián)、財(cái)之后，立即將其一次性消費(fèi)掉；或是地方政府將扶貧款被挪作他用，其結(jié)果與扶貧目的背道而馳。不僅如此，還引起一些社會(huì)問(wèn)題，如一些人不思進(jìn)取，懶惰成性；而一些官員也因貪污鐺鋃入獄。2. 福利投資階段在逐漸意識(shí)到初期直接贈(zèng)予方法的弊端之后，扶貧方式逐漸變?yōu)楦＠顿Y型，即在貧困地區(qū)投資修建福利設(shè)施，如水電站、道路、橋梁等。這些手段雖然能夠解決一些問(wèn)題，但是也帶來(lái)了一大堆問(wèn)題。最主要的是這些地區(qū)缺乏利用這些設(shè)施的技術(shù)手段、管理方法，更缺乏具有改革致富新觀念的人才。這樣導(dǎo)致這些福利設(shè)施不能發(fā)揮其最大效益，有的甚至還成為當(dāng)?shù)氐呢?fù)擔(dān)。3. 項(xiàng)目投資帶動(dòng)階段通過(guò)對(duì)以往扶貧經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，現(xiàn)在出現(xiàn)了一種新型的扶貧模式，即投資帶動(dòng)性。這種模式是從發(fā)達(dá)地區(qū)招商引資，在落后地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。這種模式直接帶來(lái)的是三方受益：當(dāng)?shù)卣芤?、?dāng)?shù)匕傩帐芤?、投資方受益。發(fā)達(dá)地區(qū)的投資商進(jìn)駐內(nèi)地，帶來(lái)的不僅僅是資金，而且還有先進(jìn)的技術(shù)、管理和觀念。經(jīng)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在其過(guò)程中不但給當(dāng)?shù)卦黾恿撕芏嗟木蜆I(yè)就會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且還能培養(yǎng)一批技術(shù)人才和管理人才，給當(dāng)?shù)貛?lái)新的改革發(fā)展觀念。這種模式使得貧困地區(qū)形成“自我造血”機(jī)能，從而保證了其發(fā)展的可持續(xù)性?，F(xiàn)今發(fā)達(dá)地區(qū)要想帶動(dòng)落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)“反哺”革命老區(qū)，最關(guān)鍵的就是要注入先進(jìn)的管理和技術(shù)，注入先進(jìn)的思想和觀念。故投資帶動(dòng)型的“反哺老區(qū)”模式，將能真正解決落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展問(wèn)題。本次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正是基于這一開(kāi)發(fā)理念，通過(guò)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)和促進(jìn)井岡山革命老區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。(三) 反哺革命老區(qū)井岡山革命老區(qū)作為中國(guó)革命的發(fā)源地，在中國(guó)革命和中華人民共和國(guó)的歷史篇章中留下不可磨滅的一頁(yè)。井岡山的建設(shè)具有極高的教育意義和政治意義。建設(shè)井岡山，大力發(fā)展井岡山經(jīng)濟(jì)是反哺革命老區(qū)的重要和實(shí)質(zhì)性的舉措。本項(xiàng)目的建設(shè)正是以實(shí)際行動(dòng)支持老區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，以集團(tuán)公司的資金優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目運(yùn)作優(yōu)勢(shì)等方面，開(kāi)發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目，以反哺革命老區(qū)，為老區(qū)人民謀福利，帶動(dòng)和促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。(四) “區(qū)域開(kāi)發(fā)”模式的貫徹和推動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)是對(duì)區(qū)域資源進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)和利用，發(fā)掘區(qū)域資源潛力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。而僅僅依靠開(kāi)發(fā)自然資源已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，實(shí)踐表明，人的積極性、科學(xué)技術(shù)、雄厚的資金、信息交流、觀念更新等方面對(duì)區(qū)域發(fā)展所起的作用亦十分重大，尤其是對(duì)于發(fā)展水平高、自然資源相對(duì)缺乏的地區(qū)意義更為重要。2005年，中信（深圳）正式提出“中國(guó)區(qū)域性開(kāi)發(fā)倡導(dǎo)者”的品牌主張和開(kāi)發(fā)模式，意味著中信深圳正式從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商向“城市運(yùn)營(yíng)”的角色轉(zhuǎn)變。近幾年，中信城市廣場(chǎng)、中信海闊天空，中信棲湖等項(xiàng)目取得了極大的成功，在市場(chǎng)上也引起了巨大的反響。但隨著“中國(guó)區(qū)域性開(kāi)發(fā)倡導(dǎo)者”品牌主張的提出及相應(yīng)開(kāi)發(fā)模式的展開(kāi)，單純中信城市廣場(chǎng)、中信棲湖等單個(gè)項(xiàng)目顯然已不足以支撐中信深圳全新的品牌主張和價(jià)值訴求，中信深圳極需新的品牌聯(lián)想和價(jià)值支撐。中信“井岡山（梨坪）國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目是在“區(qū)域性開(kāi)發(fā)”指導(dǎo)下的又一個(gè)大型項(xiàng)目，并獲得各方的支持。該項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，將驗(yàn)證中信深圳（集團(tuán)）公司“區(qū)域性開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略在實(shí)踐中的意義，體現(xiàn)“區(qū)域性開(kāi)發(fā)”思想在內(nèi)地市場(chǎng)的可行性，從而成為區(qū)域性開(kāi)發(fā)的典范工程。第二章 旅游消費(fèi)規(guī)律與趨勢(shì)一、 旅游消費(fèi)規(guī)律我國(guó)旅游行業(yè)收入與gdp的相關(guān)性非常強(qiáng)，19942004年，二者的相關(guān)系數(shù)為0.915。由此可以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是旅游行業(yè)發(fā)展的直接動(dòng)力，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)成為必然，旅游消費(fèi)做為一種非生活必須消費(fèi)將成為消費(fèi)升級(jí)的首選。國(guó)際慣例表明，一國(guó)人均gdp達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國(guó)內(nèi)旅游的需求增長(zhǎng)期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均gdp達(dá)到20003000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期；當(dāng)人均gdp達(dá)到30005000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開(kāi)始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。圖 二 旅游消費(fèi)走勢(shì)示意圖觀光旅游：觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展初期的主要形式。從心理學(xué)的深度剖析旅游需求，觀光旅游追求的是“刺激”，即通過(guò)“求新求異”獲得刺激，從而獲得與日常生活全然不同的體驗(yàn)?！按碳ぁ痹酱?，體驗(yàn)越深刻，旅游效果越好。其最明顯的特點(diǎn)是以單一的風(fēng)景、名勝為主要旅游吸引物，以走馬觀花似的消費(fèi)方式來(lái)完成旅游活動(dòng)全過(guò)程。休閑旅游：休閑旅游是觀光旅游向度假旅游的過(guò)度階段，目前對(duì)休閑的定義五花八門(mén)，概括起來(lái)，休閑是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平與社會(huì)文明發(fā)展到一定階段的前提下，人們擁有了屬于自己的閑暇時(shí)間與一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通過(guò)參與社會(huì)各種活動(dòng)，包括娛樂(lè)、休息、教育、運(yùn)動(dòng)、度假等方式，以此來(lái)達(dá)到恢復(fù)體能和打發(fā)時(shí)間，并獲得一種愉悅的心理體驗(yàn)，產(chǎn)生美好感。相對(duì)觀光旅游而言，休閑旅游是放慢速度的觀光旅游。度假旅游：度假旅游是旅游業(yè)發(fā)展到高級(jí)階段的必然產(chǎn)物。雖然度假旅游是在觀光旅游的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，但與觀光旅游相比，度假旅游具有很大的獨(dú)特的個(gè)性，度假旅游追求的是“放松”，通過(guò)各種方式和活動(dòng)獲得生理和心理的“放松”，從而恢復(fù)正常的生理機(jī)能和心理平衡。相對(duì)休閑旅游活動(dòng)來(lái)說(shuō)，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對(duì)住宿及其配套要求較高，是屬于休閑的高級(jí)形式。三種旅游形式的對(duì)比指標(biāo)觀光旅游休閑旅游度假旅游人均gdp1000美元2000美元3000美元理念追求體驗(yàn)，獲得刺激追求愉悅，獲得放松追求健康，獲得放松目的通過(guò)適當(dāng)?shù)耐獠看碳[脫日常生活的枯燥，達(dá)到身心愉悅。通過(guò)各種不同方式的體驗(yàn)達(dá)到擺脫生活的枯燥。通過(guò)各種活動(dòng)使緊張得到放松，恢復(fù)身心平衡。產(chǎn)品形式多個(gè)不同的景點(diǎn)串成的旅游線路多種不同休閑產(chǎn)品的組合依靠單個(gè)旅游度假地的各種產(chǎn)品組合旅游半徑由小到大，越走越遠(yuǎn)不太注重距離的遠(yuǎn)近相對(duì)較近，主要集中在居住地附近幾小時(shí)車(chē)程內(nèi)停留時(shí)間在單個(gè)景點(diǎn)或目的地停留時(shí)間較短停留時(shí)間相對(duì)延長(zhǎng)在單個(gè)度假地較長(zhǎng)時(shí)間停留旅游形式以旅游團(tuán)隊(duì)形式居多團(tuán)隊(duì)較多，但逐漸在減少以散客為主要求重點(diǎn)對(duì)景點(diǎn)質(zhì)量、交通便利、導(dǎo)游服務(wù)要求較高對(duì)娛樂(lè)產(chǎn)品的新鮮度、參與性要求較高對(duì)住宿、餐飲、環(huán)境要求較高。消費(fèi)特點(diǎn)中低檔為主中檔為主以中高檔為主購(gòu)買(mǎi)方式較多選擇旅行社與中間商越來(lái)越傾向自我選擇。較多選擇直接購(gòu)買(mǎi)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)較少越來(lái)越多較多消費(fèi)心理從眾心理從眾較多從眾較少二、 中國(guó)旅游消費(fèi)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)(一) 中國(guó)人均gdp發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)從上表可以看出，中國(guó)人均gdp在穩(wěn)步增長(zhǎng)，早在2003年全國(guó)人均gdp已突破1000美元大關(guān)。這與我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量長(zhǎng)期持續(xù)高速增長(zhǎng)是一致的，1978-2003年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量年均增速達(dá)到9.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期世界平均水平和發(fā)達(dá)國(guó)家平均增長(zhǎng)水平，展現(xiàn)出在世界經(jīng)濟(jì)中“一枝獨(dú)秀”的明顯特征和勃勃生機(jī)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)占世界經(jīng)濟(jì)的比重也在穩(wěn)步、持續(xù)和顯著的提高。在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期里，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將持續(xù)過(guò)去27年的較高速度增長(zhǎng)。中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距將近一步縮小。根據(jù)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，人均gdp要翻一番，即按照目前的人口增長(zhǎng)率，到2020年,我國(guó)基本可實(shí)現(xiàn)人均gdp3000美元，開(kāi)始進(jìn)入中等收入國(guó)家行列?？紤]到人民幣升值因素，這應(yīng)當(dāng)是保守的估計(jì)。以上所分析的對(duì)象是全國(guó)的平均水平，其中部分省市已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家或中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，例如經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度較高的廣東2004年生產(chǎn)總值達(dá)到16039億元，人均gdp為19707元，約合2380美元，東部沿海城市浙江省2005年人均gdp已經(jīng)達(dá)到3400美元，這意味著部分地區(qū)的旅游消費(fèi)已經(jīng)早于全國(guó)平均水平進(jìn)入休閑度假時(shí)代。(二) 旅游消費(fèi)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)分析從上節(jié)對(duì)中國(guó)的人均gdp的分析可以知道，我國(guó)人均gdp已經(jīng)突破1000美元并向2000美元躍進(jìn)，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到37.7%，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正從溫飽型轉(zhuǎn)向小康型，消費(fèi)從生存型消費(fèi)向享受型和發(fā)展型方向發(fā)展，旅游消費(fèi)正在以排浪式方式產(chǎn)生，但旅游消費(fèi)依然停留在以觀光旅游為主，向休閑度假過(guò)渡的階段。根據(jù)我國(guó)目前的人均gdp發(fā)展速度與旅游消費(fèi)規(guī)律，到2020年,我國(guó)基本可實(shí)現(xiàn)人均gdp3000美元，屆時(shí)我國(guó)將全面進(jìn)入度假時(shí)代，從觀光到休閑再到度假，這對(duì)我們業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)是一個(gè)轉(zhuǎn)型期，我們必須抓住這個(gè)機(jī)遇，開(kāi)發(fā)出符合旅游消費(fèi)趨勢(shì)的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)上立于不敗之地。第三章 旅游度假地產(chǎn)演進(jìn)規(guī)律與發(fā)展規(guī)律一、 旅游度假地產(chǎn)的涵義(一) 旅游地產(chǎn)的涵義旅游地產(chǎn)是一種以旅游人群為目標(biāo)，以旅游、休閑、度假為主題的地產(chǎn)形式，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游（休閑）培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。與住宅、商業(yè)地產(chǎn)有所不同，旅游地產(chǎn)具有高度的人性化內(nèi)涵、科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者關(guān)注和青睞。(二) 旅游地產(chǎn)的分類(lèi)因?yàn)閲?guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程并不久遠(yuǎn)，故關(guān)于旅游地產(chǎn)的分類(lèi)，現(xiàn)在沒(méi)有確切的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在市場(chǎng)上較為流行的是按照開(kāi)發(fā)類(lèi)型分類(lèi)。按開(kāi)發(fā)類(lèi)型，旅游地產(chǎn)主要分為旅游住宅地產(chǎn)、旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)四類(lèi)。1. 旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類(lèi)住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。與旅游區(qū)相連接的各類(lèi)建筑多用于第一居所。依托旅游景觀資源建造發(fā)展起來(lái)的住宅，不論是在城市內(nèi)還是在城市郊區(qū)，都能在一定程度上提高所開(kāi)發(fā)物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值。2. 旅游景點(diǎn)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以主題公園最為常見(jiàn)。3. 旅游商務(wù)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游商務(wù)地產(chǎn)可以分為兩大類(lèi)型：直接參與型（participatory projects）和參觀型（spectator projects）。直接參與型是指顧客主動(dòng)參與的項(xiàng)目，如高爾夫、山地運(yùn)動(dòng)等；參觀型則指配有被動(dòng)式設(shè)施的項(xiàng)目，如影劇院、競(jìng)技場(chǎng)等。4. 旅游度假地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的，直接用于旅游、休閑、度假、居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等。度假區(qū)是一種短期性的旅游地，在內(nèi)容上有各種休閑活動(dòng)可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂(lè)設(shè)施供度假者使用，其目的在于給消費(fèi)者提供享受各種休閑娛樂(lè)的經(jīng)歷以及提供度假、洽商、會(huì)議的場(chǎng)所。目前，越來(lái)越多的度假區(qū)突破了時(shí)間限制，一年四季都在經(jīng)營(yíng)，并且可以當(dāng)作不動(dòng)產(chǎn)投資，逐漸成為度假別墅（第二居所）。在度假區(qū)周?chē)蚨燃賲^(qū)內(nèi)，經(jīng)常有作為第二居所的別墅社區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)。根據(jù)地理位置和環(huán)境特征，可以將旅游度假地產(chǎn)分為海濱度假區(qū)、山地度假區(qū)、森林度假區(qū)、湖濱度假區(qū)、溫泉度假區(qū)等，其中以海濱度假區(qū)發(fā)展歷史最為悠久，數(shù)量也最多。二、 旅游度假地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律(一) 人均gdp與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)表的統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2003年我國(guó)人均gdp首次突破1000美元，達(dá)1090美元。根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均gdp達(dá)1000美元時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變；而消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。因此，研究人均gdp突破1000美元后國(guó)外居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其演變，對(duì)我國(guó)旅游度假地產(chǎn)的科學(xué)決策具有一定借鑒意義。1. gdp達(dá)1000美元時(shí)各國(guó)居民平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)根據(jù)聯(lián)合國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算統(tǒng)計(jì)年鑒和各國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，以美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、西德、日本、波蘭、捷克、匈牙利、保加利亞等九國(guó)為樣本，分析其人均gdp首次突破1000美元時(shí)的居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，各國(guó)平均食品消費(fèi)約占42.91%，衣著消費(fèi)約占12.97%，用品消費(fèi)約占9.81%，住房消費(fèi)約占9.18%，勞務(wù)消費(fèi)約占21.18%；其中，各項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)差分別為5.17%、1.52%、2.95%、4.35%、5.00%。這表明除住房消費(fèi)外，各國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)相似度較大。住房消費(fèi)的差異主要是由于東歐國(guó)家當(dāng)時(shí)實(shí)行社會(huì)主義制度，提供住房福利所致。如果僅以美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、西德和日本為例，其住房消費(fèi)支出比例最大為英國(guó)13.8%，最小為法國(guó)8.3%，可見(jiàn)其住房消費(fèi)支出比例仍然具有較高相似度。2. 人均gdp 1000美元至3000美元時(shí)各國(guó)居民平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，人均gdp達(dá)1000美元、3000美元為居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)。以世界銀行1999年世界發(fā)展指標(biāo)和2000年世界發(fā)展指標(biāo)為依據(jù)，選取其中人均gdp處于1000美元與3000美元之間的32個(gè)樣本數(shù)據(jù)，對(duì)之進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析顯示，全部食品、服裝和鞋類(lèi)、燃料和動(dòng)力、衛(wèi)生和保健、教育、交通和通訊、其他消費(fèi)的消費(fèi)所占比例分別為31.72%、6.84%、10.90%、6.88%、12.09%、7.94%、23.66%，各個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差分別為9.51%、2.2%、6.95%、3.80%、6.12%、4.17%、11.00%。由此可見(jiàn)，隨著人均收入的提高，居民用于吃、穿的費(fèi)用占總消費(fèi)支出的比例明顯下降，各國(guó)大體相似；相應(yīng)地，居民用于住、行和文化娛樂(lè)等的消費(fèi)支出比例總體顯著上升。(二) 國(guó)外消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化規(guī)律的借鑒意義人均gdp突破1000美元后國(guó)外居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其演變規(guī)律對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有如下借鑒意義：人均gdp突破1000美元后，食品、服裝及鞋類(lèi)等低需求收入彈性商品的消費(fèi)支出比例將明顯下降，服務(wù)類(lèi)消費(fèi)支出比例將顯著上升。人均gdp在1000美元至3000美元之間時(shí)，食品消費(fèi)支出仍然是居民消費(fèi)支出的重要項(xiàng)目，占居民總消費(fèi)支出的1/3左右；其次為其他消費(fèi)，主要包括住宅及家具、文化娛樂(lè)等，約占1/4左右。這說(shuō)明以住宅以及休閑服務(wù)類(lèi)的支出在逐步上升。(三) 旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的一般規(guī)律與趨勢(shì)根據(jù)第二章對(duì)旅游消費(fèi)規(guī)律的研究知道，我國(guó)旅游市場(chǎng)正在處于轉(zhuǎn)型期，轉(zhuǎn)型期的突出特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)，即：觀光旅游休閑旅游度假旅游。現(xiàn)階段，我國(guó)旅游市場(chǎng)正從觀光旅游形態(tài)向休閑旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變。度假地產(chǎn)作為旅游與地產(chǎn)的交叉點(diǎn)，既是旅游消費(fèi)的重要組成部分，又是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成部分，因此在發(fā)展規(guī)律上旅游度假地產(chǎn)既遵循旅游消費(fèi)規(guī)律，同樣遵循房地產(chǎn)受gdp影響的規(guī)律，也就是隨著人均gdp的增長(zhǎng)，旅游地產(chǎn)也將隨著旅游消費(fèi)的日漸成熟而發(fā)展，旅游消費(fèi)的升級(jí)給旅游地產(chǎn)帶來(lái)的直接影響就是旅游地產(chǎn)的升級(jí)，即：旅游觀光地產(chǎn)形態(tài)旅游休閑地產(chǎn)形態(tài)旅游度假地產(chǎn)形態(tài)。三種旅游地產(chǎn)形態(tài)對(duì)比指標(biāo)觀光地產(chǎn)休閑地產(chǎn)度假地產(chǎn)人均gdp1000美元gdp2000美元3000美元產(chǎn)品形態(tài)包括景觀建筑、旅游服務(wù)建筑、普通接待設(shè)施等以休閑為目的的地產(chǎn)，包括主題公園、游樂(lè)園、健身房等以度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、公寓等形式為主功能包括基本的觀光、購(gòu)物、服務(wù)功能。是游客教育、娛樂(lè)、健身等各種休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。為游客提供住宿、餐飲等功能或作為第二住所的物業(yè)類(lèi)型。要求重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)其對(duì)旅游觀光功能的適應(yīng)性。對(duì)其功能的適應(yīng)性要求較高。對(duì)環(huán)境、配套要求較高。經(jīng)營(yíng)方式不出賣(mài)物業(yè)所有權(quán)，只提供觀光、服務(wù)等基本功能。不出賣(mài)物業(yè)所有權(quán)，只為游客提供休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。以出售或租賃等其它方式提供給度假游客。旅游度假地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴(lài)于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。因?yàn)槁糜味燃俚禺a(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無(wú)的客戶群體而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不斷的發(fā)展，會(huì)造就更多的富裕人群，再加上不可抗拒的旅游經(jīng)濟(jì)潮流的到來(lái)，度假地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景樂(lè)觀。第四章 井岡山旅游資源特色及前景分析一、 井岡山的旅游資源介紹井岡山是中國(guó)革命的搖籃，是國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，光輝的革命歷史與壯麗的山河交相輝映，構(gòu)成井岡山得天獨(dú)厚的紅綠旅游文化。它集人文景觀和自然景觀于一身，具有極高的生態(tài)旅游價(jià)值和開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。(一) 人文歷史巍巍五百里井岡，被譽(yù)為“中國(guó)革命的搖籃”和“中華人民共和國(guó)的奠基石”，成為一個(gè)沒(méi)有圍墻的博物館。在這塊紅色的土地上，中國(guó)革命的一代英豪培育了凝聚中華民族之魂的井岡山精神，江澤民總書(shū)記將它概括為24個(gè)字，即：堅(jiān)定信念、艱苦奮斗；實(shí)事求是、敢闖新路；依靠群眾，勇于勝利。井岡山先后被命名為“江西社會(huì)教育基地”、 “首批全國(guó)青少年革命傳統(tǒng)教育十佳基地”、“全國(guó)優(yōu)秀社會(huì)教育基地”，1996年中央宣傳部等六部委又將井岡山命名為“全國(guó)中小學(xué)百個(gè)愛(ài)國(guó)主義教育示范基地”，2004年又被評(píng)為“全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育示范基地先進(jìn)單位”。迄今保存完好的100多處井岡山革命斗爭(zhēng)時(shí)期舊居遺址，是全國(guó)革命傳統(tǒng)教育和愛(ài)國(guó)主義教育重要基地，其中21處被列為國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，6處被列為省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，35處被列為市級(jí)文物保護(hù)單位。由此可見(jiàn)，井岡山的紅色革命歷史賦予井岡山獨(dú)特的紅色文化背景。也使得在全國(guó)范圍內(nèi)，除了韶山、延安、瑞金等地外，少有能與井岡山在“紅色旅游”方面媲美的旅游景區(qū)。(二) 自然風(fēng)光井岡山屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，年平均氣溫14.3度。具有冬長(zhǎng)、夏短、秋早、春來(lái)晚的特點(diǎn)。冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，秋天滿目黃杉紅楓，春天積雪浮云端，山中增暮寒，構(gòu)成了一幅“人間四月芳菲盡，井岡杜鵑始盛開(kāi)”的秀麗景象。井岡山是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市和國(guó)家4a級(jí)旅游區(qū)，風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃面積333平方公里，分為11個(gè)景區(qū)，70余處景點(diǎn)，460多個(gè)景物景觀。這里千峰競(jìng)秀，萬(wàn)壑爭(zhēng)流，蒼茫林海，飛瀑流泉，融雄、險(xiǎn)、秀、幽、奇為一體，峰巒、山石、瀑布、溶洞、溫泉、珍稀動(dòng)植物、高山田園風(fēng)光應(yīng)有盡有。既有氣勢(shì)磅礴的云海、奇妙獨(dú)特的飛瀑、瑰麗璀璨的日出、蜚聲中外的十里杜鵑長(zhǎng)廊，又有享譽(yù)全球的黃洋界、茅坪八角樓以及被載入百元人民幣背景圖案的井岡山主峰，更有亞熱帶次原始森林、稀有的珍貴樹(shù)種、棲息林海的珍禽異獸，這一切令人目不暇接，流連忘返。井岡山雖然名聲在外，但井岡山雄奇峻秀的風(fēng)景卻尚未被世人所知。隨著井岡山市旅游宣傳推廣的加強(qiáng)，現(xiàn)今越來(lái)越多的游客慕名而來(lái)，人們才發(fā)覺(jué)井岡山的風(fēng)景并不亞于廬山、黃山。(三) 生態(tài)環(huán)境井岡山環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光綺麗，空氣清新，每立方厘米空氣中含負(fù)氧離子數(shù)超過(guò)80,000個(gè)，有的地方達(dá)到150,000個(gè)，人稱(chēng)“天然氧吧”。這里無(wú)污染，無(wú)噪音，森林覆蓋率達(dá)86，生態(tài)環(huán)境極佳，超過(guò)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。井岡山素有“天然動(dòng)植物園”和“綠色寶庫(kù)”之稱(chēng)，是多種野生動(dòng)物棲息的場(chǎng)所，也是多種珍貴植物自生自長(zhǎng)的理想場(chǎng)所。現(xiàn)有各類(lèi)動(dòng)物267科(不含昆蟲(chóng))，鳥(niǎo)類(lèi)144種，棲息著20余種國(guó)家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)物，其中獸類(lèi)有46種，兩棲類(lèi)37種。據(jù)專(zhuān)家考證，井岡山是亞熱帶植物原生地之一，具有全球同緯度迄今保存最完整的次原始森林7,000公頃，還有一片被聯(lián)合國(guó)國(guó)環(huán)境保護(hù)組織譽(yù)為全世界僅有的常綠闊葉林。由于地理位置和氣候條件等因素，井岡山所形成的獨(dú)特地質(zhì)地貌和生態(tài)環(huán)境不僅具有旅游觀光價(jià)值，而且具有很高的科學(xué)考察價(jià)值。(四) 其他資源井岡山森林資源豐富，有山林面積189.7萬(wàn)畝，其中用材林70.2萬(wàn)畝，經(jīng)濟(jì)林10.7萬(wàn)畝，竹林16.2萬(wàn)畝，其它特用林10.5萬(wàn)畝，防護(hù)林32.4萬(wàn)畝，活立木蓄積量614.6萬(wàn)立方米，毛竹蓄積量2,551.8萬(wàn)余根。全市地勢(shì)起伏落差大，水能資源非常豐富，可開(kāi)發(fā)水能資源4.57萬(wàn)千瓦。占蘊(yùn)藏量的49。目前，已建小型水電站總裝機(jī)容量2.567萬(wàn)千瓦，人均擁有電量近740度，被評(píng)為“全國(guó)第一批農(nóng)村初級(jí)電氣化達(dá)標(biāo)市”。主要土特產(chǎn)有茶葉、石耳、玉蘭片、香菇、獼猴桃、金桔、生姜、茶薪菇、花菇等?！熬畬渚G”茶因其色、香、味俱佳，連年被評(píng)為省創(chuàng)新名茶。井岡山還蘊(yùn)藏著豐富的礦產(chǎn)資源，現(xiàn)已探明的有金、鎢、鐵、石灰石、瓷土、稀土、熒光石等礦產(chǎn)資源，并逐步進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。長(zhǎng)坪、拿山、東上的大理石質(zhì)量上乘，具有極高的開(kāi)采價(jià)值。二、 旅游資源評(píng)價(jià)及分布(一) 景點(diǎn)資源評(píng)價(jià)井岡山風(fēng)景名勝區(qū)范圍包括茨坪、龍?zhí)?、主峰、黃洋界、筆架山、茅坪、龍市、桐木嶺、湘洲、朱砂沖、鵝嶺等十一大景區(qū)及黃坳革命舊址群、牛頭沖、長(zhǎng)坪瀑布、小三峽、高山田園五個(gè)境外景點(diǎn)。風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃總面積為333平方公里。根據(jù)井岡山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，其景點(diǎn)分布及景源評(píng)價(jià)如下：表三 井岡山景點(diǎn)資源評(píng)價(jià)景段名稱(chēng)序號(hào)景點(diǎn)名稱(chēng)景點(diǎn)類(lèi)型級(jí)別茨坪景群1茨坪革命舊居群人文、建筑、民居建筑特級(jí)2中共湘贛邊界特委舊址人文、建筑、民居建筑一級(jí)3井岡山革命博物館人文、建筑、民居建筑一級(jí)4革命烈士陵園人文、園景、陵園二級(jí)5革命烈士紀(jì)念塔園人文、園景、陵園墓園三級(jí)6南山公園人文、園景、紀(jì)念公園二級(jí)7 挹翠湖公園人文、園景、現(xiàn)代公園一級(jí)8五馬朝天自然、地景、山景一級(jí)9花果山自然、地景、山景三級(jí)10三角塘自然、水景、潭池三級(jí)龍?zhí)毒皡^(qū)11小井紅軍醫(yī)院舊址人文、建筑、民居建筑二級(jí)12紅軍洞人文、勝跡、遺址遺跡、洞府三級(jí)13五龍?zhí)蹲匀弧⑺啊⑻冻靥丶?jí)14贏嘴巖自然、地景、奇峰二級(jí)15攬?jiān)婆_(tái)自然、地景、山景二級(jí)16鐵戟關(guān)自然、地景、奇峰一級(jí)17龍宮三將自然、地景、山景二級(jí)18紫龍守印自然、地景、山景二級(jí)19金溪三疊瀑自然、水景、瀑布跌水二級(jí)20海螺峰自然、地景、奇峰三級(jí)21獅頭峰自然、地景、奇峰三級(jí)主峰景群22紅軍游擊洞人文、勝跡、遺址遺跡、洞府三級(jí)23雷打石人文、勝跡、遺址遺跡、石景一級(jí)24五指峰自然、地景、奇峰特級(jí)25集錦峰自然、地景、奇峰一級(jí)26繪幣嶺自然、地景、山景三級(jí)27群巒湖自然、水景、湖泊一級(jí)28錦繡谷自然、地景、峽谷一級(jí)29坪水山自然、地景、山景三級(jí)黃洋界景區(qū)30黃洋界哨口人文、勝跡、遺址遺跡特級(jí)31八面山哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級(jí)32雙馬石哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級(jí)33大井革命舊居群人文、建筑、民居建筑一級(jí)34紅軍造幣廠人文、建筑、宗教建筑三級(jí)35黃洋界奇觀自然、天景、云霧景觀一級(jí)36白竹園人文、園景、植物園三級(jí)37猴山自然、地景、山峰二級(jí)筆架山景群38筆架山自然、地景、山景一級(jí)39十里杜鵑林自然、生景、植物生態(tài)類(lèi)群特級(jí)40早禾木自然、生景、植物生態(tài)類(lèi)群二級(jí)茅坪景群41八角樓人文、建筑、民居建筑一級(jí)42紅軍醫(yī)院舊址人文、建筑、民居建筑一級(jí)43象山庵人文、建筑、宗教建筑三級(jí)44洋橋湖朱德舊居人文、建筑、民居建筑三級(jí)45白云寺人文、建筑、宗教建筑三級(jí)46張家祠人文、建筑、民居建筑三級(jí)龍市景區(qū)47龍江書(shū)院人文、建筑、紀(jì)念建筑一級(jí)48紅四軍建軍廣場(chǎng)遺址人文、勝跡、紀(jì)念地一級(jí)49井岡山根據(jù)地烈士陵園人文、園景、陵園墓園三級(jí)50會(huì)師紀(jì)念碑人文、勝跡、雕塑三級(jí)51劉德盛藥店人文、建筑、民居建筑三級(jí)湘洲景群52嚴(yán)嶺嶂自然、地景、山景二級(jí)53白水寨自然、地景、山景三級(jí)54蛤蟆落井自然、地景、山景三級(jí)朱砂沖景群55朱砂沖哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級(jí)56紅軍標(biāo)語(yǔ)群遺址人文、建筑、民居建筑一級(jí)57地母宮舊居人文、建筑、民居建筑三級(jí)58朱砂河自然、水景、江河三級(jí)桐木嶺景群59桐木嶺哨口人文、勝跡、遺址遺跡一級(jí)60羅浮水庫(kù)自然、水景、湖泊二級(jí)61石燕洞自然、地景、洞府二級(jí)62石姬峰自然、地景、山景三級(jí)63石姬窩自然、地景、山景二級(jí)鵝嶺景群64鵝嶺仙自然、地景、山景二級(jí)65玉帶束腰自然、地景、山景三級(jí)境外景群66黃坳革命舊址群人文、建筑、民居宗教建筑三級(jí)67牛頭沖自然、水景、瀑布疊水三級(jí)68長(zhǎng)坪瀑布自然、水景、瀑布疊水二級(jí)69小山峽自然、地景、峽谷、江河三級(jí)70高山田園自然、地景、其他地景二級(jí)圖四 井岡山旅游景點(diǎn)分布圖(二) 景點(diǎn)與項(xiàng)目的關(guān)系在井岡山旅游總體規(guī)劃中，規(guī)劃井岡山風(fēng)景名勝區(qū)的結(jié)構(gòu)為中心放射狀，以旅游接待服務(wù)鎮(zhèn)為中心（梨坪茨坪），項(xiàng)目用地正處于梨坪核心景區(qū)范圍內(nèi)。往北為龍?zhí)毒皡^(qū)；往西北和西南為黃洋界景區(qū)、茅坪景區(qū)、龍市景區(qū)；往西南為主峰景區(qū)；往南為筆架山景區(qū)；往東南為朱砂沖景區(qū)；往東為湘洲景區(qū)；往東北為桐木嶺景區(qū)、鵝嶺景區(qū)。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將統(tǒng)籌整個(gè)井岡山風(fēng)景區(qū)資源，是井岡山旅游區(qū)的接待中心。三、 旅游資源特色井岡山旅游業(yè)主要以“紅色旅游綠色旅游”為主題，在國(guó)際上的宣傳主要以綠色旅游為主，以紅色旅游為輔；在國(guó)內(nèi)主要以紅色旅游為主，綠色旅游為輔。關(guān)于井岡山旅游資源的特點(diǎn)歸納有如下幾點(diǎn)：(一) 獨(dú)具歷史特色的“紅色旅游”資源井岡山的“紅色旅游”和延安、韶山、瑞金等地一樣享有盛名，其人文景點(diǎn)30余處，真實(shí)的寫(xiě)照了曾經(jīng)中國(guó)工農(nóng)紅軍在井岡山的革命歷程，其中如黃洋界、八角樓、主峰等景點(diǎn)享譽(yù)全球。并且，井岡山的紅色旅游資源記錄的是中國(guó)工農(nóng)紅軍建立第一塊農(nóng)村革命根據(jù)地，并歷經(jīng)五次反圍剿的一段特殊革命歷程。因?yàn)椤凹t色革命”歷程的關(guān)系使得井岡山成為一座政治、人文名山。與之相比的是廬山，但是廬山現(xiàn)今主要側(cè)重在自然、人文、科考等方面，曾經(jīng)所謂“政治名山”的稱(chēng)譽(yù)已經(jīng)沒(méi)落。井岡山的這一特點(diǎn)也凸顯了井岡山在中國(guó)的地位。(二) 尚待挖掘的、豐厚的“綠色旅游”資源相對(duì)紅色資源，井岡山的綠色資源挖掘度不夠，還處于開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，其資源的優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)沒(méi)有被市場(chǎng)廣泛接受。實(shí)際上，井岡山擁有豐厚的綠色資源。首先，因?yàn)榫畬教赜械牡乩砦恢煤蜌庀髼l件，形成與其他綠色景區(qū)不同的植被，且在井岡山內(nèi)，不同地方植被和氣候也均不同。其次，因?yàn)榫畬降牡刭|(zhì)構(gòu)造屬于前震旦紀(jì)與震旦紀(jì)之前的呂梁運(yùn)動(dòng)興起，使得其地貌主要特征表現(xiàn)為構(gòu)造侵蝕性山地、構(gòu)造剝蝕性丘陵、堆積河谷盆地和河成階地，這些地貌構(gòu)成了井岡山雄奇峻秀的獨(dú)特景觀。第三，獨(dú)特地貌使得井岡山物種多樣，并且具有許多珍貴、稀有、瀕危的動(dòng)植物，這些具有特有的科考價(jià)值。(三) “紅色”“綠色”兼?zhèn)涞拿皆谖覈?guó)范圍內(nèi)，“紅色旅游”地位能與井岡山媲美的有延安、韶山、瑞金等地，“綠色旅游”名氣勝于井岡山的就多不勝數(shù)，但是兩者兼?zhèn)淇膳c井岡山相比的幾乎沒(méi)有：要么有“紅色旅游”資源的地方?jīng)]有綠色旅游資源優(yōu)勢(shì)；要么有“綠色旅游”資源優(yōu)勢(shì)的缺乏“紅色旅游”資源；再就是兩者兼?zhèn)涞膭t名氣不足，在地位上無(wú)法與井岡山相提并論。四、 井岡山旅游業(yè)前景分析旅游業(yè)一向有“無(wú)煙產(chǎn)業(yè)”之稱(chēng)，是新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，也是很多國(guó)家和地區(qū)大力發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。而旅游觀光是傳統(tǒng)旅游的主要形式，在旅游業(yè)發(fā)展中仍占據(jù)重要的地位。(一) 旅游業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)分析1. 全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)完成了由“事業(yè)接待型”向“企業(yè)經(jīng)營(yíng)型”的轉(zhuǎn)變，近年來(lái)，我國(guó)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游均以驚人的速度發(fā)展。國(guó)際、國(guó)內(nèi)、出境三大旅游市場(chǎng)持續(xù)升溫。據(jù)了解，近十年來(lái)，我國(guó)旅游業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，已成為發(fā)展速度最快、對(duì)全球旅游業(yè)發(fā)展格局影響最大的國(guó)家。我國(guó)已成為世界上發(fā)展速度最快、最具生機(jī)活力的旅游目的地國(guó)家。2004年，我國(guó)全年入境旅游者人數(shù)達(dá)到1.09億人次，入境過(guò)夜旅游者達(dá)到4,176萬(wàn)人次，旅游外匯收入達(dá)到257.01億美元，分別位居全球第四位和第七位。旅游業(yè)正在成為規(guī)模巨大、前景廣闊、成長(zhǎng)快速的新興行業(yè)。“春節(jié)”、“五一”和“十一”三個(gè)“黃金周”及其制度化，成為拉動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)需求的重要因素，國(guó)內(nèi)旅游形成了熱點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)張，旺季“前推后延”的新特點(diǎn)。2. 江西省旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析江西省因?yàn)樘囟ǖ臍v史背景，使得“紅色旅游”成為該省旅游業(yè)的重要組成部分?！凹t色旅游”的迅猛發(fā)展，讓處于后發(fā)位置的江西旅游在國(guó)內(nèi)業(yè)界引起了廣泛關(guān)注。2004年，江西“紅色旅游”接待人次1,350萬(wàn)，總收入77億元（約占當(dāng)年旅游總收入的三分之一）。2005年，井岡山、南昌、瑞金、安源等重點(diǎn)紅色旅游區(qū)異?；鸨?，成為新的旅游熱點(diǎn)。全省紅色旅游接待人數(shù)達(dá)1,760萬(wàn)人次，綜合收入達(dá)110億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng)30.37%和42.86%，占全省旅游總?cè)藬?shù)和總收入的34.54%和34.37%，略相當(dāng)于全省gdp的2.7%?！笆弧秉S金周，“紅色旅游”火爆程度更是令人瞠目：井岡山、瑞金等紅色景區(qū)，無(wú)論接待游客人次還是旅游綜合收入，均為兩位數(shù)增長(zhǎng)，個(gè)別景區(qū)的增長(zhǎng)甚至翻了一番。大開(kāi)放戰(zhàn)略的實(shí)施、基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，“紅色旅游”乘風(fēng)破浪，并隨之產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)可進(jìn)入性的增強(qiáng)帶來(lái)更多游客，游客增多使景區(qū)間產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)景區(qū)建設(shè)和服務(wù)的不斷完善江西“紅色旅游”開(kāi)始了由接待型向市場(chǎng)型的嬗變。2004年，江西先后派出了8批旅游促銷(xiāo)團(tuán)，赴英國(guó)、瑞士、澳大利亞、法國(guó)等十幾個(gè)國(guó)家進(jìn)行旅游促銷(xiāo)。先后與日本、韓國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、印度尼西亞和歐洲諸國(guó)以及我國(guó)香港、澳門(mén)、臺(tái)灣地區(qū)的代表、旅游界人士、旅游企業(yè)簽訂了數(shù)十個(gè)旅游互動(dòng)、交流協(xié)議。2005年，江西全省接待旅游總?cè)藬?shù)達(dá)5,095.18萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)320.02億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng)23.73%和32.89%，比“九五”期末增長(zhǎng)99.52%和137.76%，完成“十五”計(jì)劃目標(biāo)的112.48%和114.29%；旅游總?cè)藬?shù)超過(guò)全省人口總數(shù)800多萬(wàn)，旅游總收入相當(dāng)于全省gdp的8%，比上年提高了1.11個(gè)百分點(diǎn)，比“九五”期末提高了1.28個(gè)百分點(diǎn)，其中，入境旅游人數(shù)37.25萬(wàn)人次，旅游外匯收入1.04億美元，分別比上年增長(zhǎng)29.46%和30.33%，比“九五”期末增長(zhǎng)128.39%和67.74%。3. 井岡山市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r井岡山市是吉安市的一個(gè)縣級(jí)市，現(xiàn)轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，總?cè)丝?4.97萬(wàn)余人，總面積為1,297.5平方公里。2004年底井岡山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7,150元，比上年增加611元；農(nóng)民人均純收入2,704元，比上年增加了520元。轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有四星級(jí)酒店2家，三星級(jí)酒店10家，二星級(jí)酒店7家。2000年，井岡山旅游招商引資額僅僅1,335萬(wàn)元；到2004年，引進(jìn)資金迅速增到3.59億元。資金大量涌入，大大加快了井岡山旅游產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。石燕洞、大井紅太陽(yáng)購(gòu)物城、筆架山風(fēng)景區(qū)、天街旅游區(qū)、荊竹山景區(qū)來(lái)井岡山的游客，不再跟在講解員背后亦步亦趨除了傳統(tǒng)紅色景點(diǎn)，他們還可以購(gòu)物休閑，可以探幽覽勝，可以漂流歷險(xiǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，井岡山旅游的吸引力大為增強(qiáng)。另外，從經(jīng)濟(jì)角度看，井岡山市的旅游業(yè)也有著明顯的變化。2004年全市旅游總收入8.36億元，同比增長(zhǎng)30.3，年接待游客達(dá)162.94萬(wàn)人次，旅游門(mén)票收入5,815.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)72.3。2005年全市旅游總收入為11.28億元，游客達(dá)到218.46萬(wàn)人次，門(mén)票收入為1.14億元。表一 井岡山旅游業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)2000年2004年 2005年 招商引資額（萬(wàn)元）招商引資額（億元）全市旅游總收入（億元）年接待游客（萬(wàn)人次）旅游門(mén)票收入（萬(wàn)元）全市旅游總收入（億元）游客（萬(wàn)人次）門(mén)票收入（億元）數(shù)值1,335.003.59 8.36162.945,815.34 11.28 218.46 1.14 4. 結(jié)論通過(guò)對(duì)我國(guó)旅游業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和江西省旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，以及對(duì)井岡山市經(jīng)濟(jì)狀況和旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析可知，目前國(guó)內(nèi)旅游形成了熱點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)張，旺季“前推后延”的新特點(diǎn)。我國(guó)的旅游業(yè)正處于快速發(fā)展階段，它將成為規(guī)模巨大、前景廣闊、成長(zhǎng)快速的新興行業(yè)。而具有“紅色旅游”這一特點(diǎn)的江西省，旅游觀光特別是“紅色旅游”已經(jīng)給井岡山市帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，其旅游業(yè)有很大的發(fā)展空間。基于以上分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊。(二) 井岡山項(xiàng)目市場(chǎng)供給分析1. 市場(chǎng)環(huán)境（1） 一流旅游度假勝地特征井岡山國(guó)際會(huì)中心的定位是以會(huì)議、度假為主，旅游觀光為輔的旅游度假中心，那么作為一個(gè)綜合性的旅游度假中心怎樣在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中制勝呢？我們參考了一些國(guó)內(nèi)和區(qū)域一流旅游度假中心案例進(jìn)行了總結(jié)，得出了以下結(jié)論：類(lèi)型典型案例資源客戶與主要市場(chǎng)距離所用交通工具停留時(shí)間光顧率全國(guó)知名旅游度假中心博鰲、九寨天堂、三亞非常強(qiáng)勢(shì)的資源如海灘、山水全國(guó)乃至跨國(guó)客戶幾百公里或者更遠(yuǎn)飛機(jī)一到兩周或者更長(zhǎng)時(shí)間每年去1次區(qū)域知名旅游度假中心廬山、黃山、北戴河一線景觀資源或者人文資源比較分散但區(qū)域客戶占多數(shù)100-300公里、1.5-4小時(shí)車(chē)程多數(shù)自駕車(chē)2-7天每半年去1-2次國(guó)內(nèi)一流旅游度假中心經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，都在謀求進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展。形成具有深度競(jìng)爭(zhēng)力的旅游市場(chǎng)。其主要特征如下：a） 在特有的強(qiáng)勢(shì)旅游資源條件下，根據(jù)市場(chǎng)需求提供多種旅游度假活動(dòng)組合，力求延長(zhǎng)旅客逗留時(shí)間，增加消費(fèi)以及光顧率。b） 靈