某地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（極品推薦甲級(jí)資質(zhì)可研報(bào)告）.doc

目 錄第一部分投資環(huán)境研究分析4一自然地理環(huán)境41蘇州概述41.1蘇州概況41.2蘇州與長(zhǎng)三角42吳江概述52.1吳江概況52.2吳江與長(zhǎng)三角73同里概述83.1同里概況83.2同里與長(zhǎng)三角9二宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境101宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r101.1中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析101.2當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中突出的矛盾和問(wèn)題111.3未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測(cè)122吳江市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析122.1吳江市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析122.2吳江城市規(guī)劃和市政建設(shè)15小結(jié)17三吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析181吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體概述182吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析192.1土地市場(chǎng)分析192.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況203吳江市住宅市場(chǎng)分析243.1總體供求情況243.2板塊市場(chǎng)分析253.3物業(yè)類(lèi)型分析263.4成交分析273.5價(jià)格分析283.6客戶(hù)分析294各細(xì)分市場(chǎng)特征分析305各細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)336吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析33小結(jié)34四周邊市場(chǎng)分析351同里鎮(zhèn)別墅市場(chǎng)分析351.1市場(chǎng)概況351.2別墅市場(chǎng)特征352競(jìng)爭(zhēng)板塊分布383競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)分析383.1東太湖別墅板塊383.2陽(yáng)澄湖別墅板塊403.3雙湖板塊424競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)43小結(jié)435典型案例分析445.1中興銀麗高爾夫別墅445.2華麗家族太上湖465.3中糧本源475.4江南水鄉(xiāng)云水謠50對(duì)本項(xiàng)目的啟示52第二部分2000畝地塊概念性規(guī)劃方案建議53一地塊分析531地理位置及周邊環(huán)境531.1四至環(huán)境531.2地塊現(xiàn)狀532周邊配套553地塊可利用資源554對(duì)地塊的思考55二項(xiàng)目swot分析561優(yōu)勢(shì)562劣勢(shì)563機(jī)會(huì)574風(fēng)險(xiǎn)57三2000畝地塊概念性規(guī)劃方案建議5812000畝地塊用地性質(zhì)建議5822000畝地塊物業(yè)類(lèi)型建議5832000畝地塊開(kāi)發(fā)次序建議5842000畝地塊容積率建議59第三部分300畝地塊可行性研究60一地塊位置確定60二產(chǎn)品組成建議601物業(yè)類(lèi)型建議602產(chǎn)品組成建議613配套設(shè)施建議62三地塊容積率建議63四項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議631開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)思路632開(kāi)發(fā)周期建議643推盤(pán)時(shí)間建議64五300畝地項(xiàng)目市場(chǎng)定位651開(kāi)發(fā)理念652市場(chǎng)定位653市場(chǎng)定位詮釋654客戶(hù)定位664.1客戶(hù)分析664.2客戶(hù)定位675價(jià)格定位685.1獨(dú)棟別墅價(jià)格685.2雙拼別墅價(jià)格695.3未來(lái)上市銷(xiāo)售價(jià)格70六投資收益分析721成本預(yù)測(cè)722項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)：733損益分析734、內(nèi)部收益率預(yù)測(cè)74第一部分投資環(huán)境研究分析一自然地理環(huán)境1蘇州概述1.1蘇州概況蘇州，全國(guó)首批24個(gè)歷史文化名城之一，全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，也是4個(gè)全國(guó)重點(diǎn)環(huán)境保護(hù)城市之一，并成功加入世界遺產(chǎn)城市聯(lián)盟。蘇州位于太湖之濱，長(zhǎng)江南岸的入海口處，京杭大運(yùn)河、京滬鐵路、京滬高鐵（在建）和多條高速公路貫穿全境。蘇州東鄰上海，西抱太湖，南臨浙江，北枕長(zhǎng)江，東距上海市區(qū)80千米。是江蘇省的東南門(mén)戶(hù)，上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的必經(jīng)之地。蘇州共轄7個(gè)市轄區(qū)（金閶區(qū)、滄浪區(qū)、平江區(qū)、蘇州國(guó)家高新區(qū)(虎丘區(qū))、 吳中區(qū)、相城區(qū)、工業(yè)園區(qū)），代管5個(gè)縣級(jí)市（常熟市、張家港市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市)。市區(qū)戶(hù)籍人口238.21萬(wàn)人。暫住登記人口586萬(wàn)。(截至2008.12.31)1.2蘇州與長(zhǎng)三角蘇州目前是中國(guó)發(fā)展最快，也是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈重要的經(jīng)濟(jì)中心，是整個(gè)蘇南地區(qū)的工業(yè)中心，環(huán)太湖都市圈和蘇錫常都市圈的核心都市，僅次于上海的全國(guó)第二大工業(yè)城市和華東地區(qū)第二大經(jīng)濟(jì)中心城市，也是中國(guó)大陸六大經(jīng)濟(jì)中心城市（上海、北京、廣州、深圳、蘇州、天津）之一。擁有中國(guó)乃至亞洲最大的內(nèi)河航運(yùn)港口、江蘇第一大港、中國(guó)大陸第九大港蘇州港，四通八達(dá)的鐵路和公路交通網(wǎng)與全國(guó)各大城市相連，交通運(yùn)輸十分便利。隨著滬蘇兩地經(jīng)貿(mào)聯(lián)系的加強(qiáng)，蘇州的潛力越來(lái)越為世人所矚目。上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)火車(chē)頭，對(duì)蘇州得輻射作用越來(lái)越強(qiáng)。滬蘇1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的建立，為蘇州的崛起創(chuàng)造了良好的條件。隨著高速交通網(wǎng)絡(luò)的建成，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)即將形成一個(gè)全新的交通格局。在一小時(shí)都市圈范圍內(nèi)，蘇州是上海最主要的外圍城市，與上海的空間關(guān)系最為密切， 進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，蘇州更是把離上海近的優(yōu)勢(shì)做足做透。不斷完善城市快速干道、軌道交通等道路建設(shè)，力爭(zhēng)無(wú)縫接軌上海。蘇州實(shí)際上就是西上海。長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不斷改變著長(zhǎng)三角的時(shí)空觀(guān)念的同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射也將出現(xiàn)新格局。上海周邊地區(qū)已形成一個(gè)反k字形的發(fā)展新格局，好像一隊(duì)飛翔的大雁。如果上海是頭雁，那么蘇州就處在二雁的位置，跟著頭雁飛。而隨著時(shí)間距離的不斷縮短，這兩頭雁肯定會(huì)靠得更緊。未來(lái)，蘇州將通過(guò)昆山進(jìn)而與上海連片發(fā)展。隨著滬寧城際鐵路和京滬高速鐵路建成，出行速度更將以乘積化效應(yīng)大幅提高?！扮姅[式遷徙”的工作、生活方式將成為促進(jìn)兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的一股力量。蘇州新一輪城市發(fā)展方向之一就是向東與上海接軌，向南與浙江發(fā)達(dá)地區(qū)接軌?！吧嫌刑焯?，下有蘇杭”，蘇州已經(jīng)成為長(zhǎng)三角名副其實(shí)的“第二引擎”。2吳江概述2.1吳江概況吳江，位于太湖之濱和江蘇省最南端。南連浙江省嘉興市和湖州市，北接蘇州吳中區(qū)和昆山市，東臨上海市青浦區(qū)，正當(dāng)江蘇、浙江和上海三省、市交界處，地理位置十分優(yōu)越。吳江市物產(chǎn)豐富、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，素有古運(yùn)河畔“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”的美稱(chēng)。全市現(xiàn)下轄省級(jí)吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、汾湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和9個(gè)鎮(zhèn)。境內(nèi)蘇嘉杭高速公路、227省道、京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳保?18國(guó)道、太浦河、滬蘇浙高速公路（吳江段）橫穿東西。吳江離上海虹橋機(jī)場(chǎng)80公里，距京滬鐵路蘇州站22公里，與上海洋山港和蘇州太倉(cāng)港的距離分別為190公里和105公里，四通八達(dá)的水陸交通網(wǎng)把吳江與上海、杭州、蘇州等大中城市聯(lián)成一體。吳江市已擁有國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市、國(guó)家園林城市等20多項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。全市主要支柱產(chǎn)業(yè)為：電子信息、絲綢紡織、裝備制造、電纜光纜。作為蘇州經(jīng)濟(jì)的“六大板塊”之一，吳江逐步形成了四個(gè)方面的發(fā)展優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)業(yè)集群特色鮮明依托當(dāng)初“一鎮(zhèn)一品”的集群發(fā)展，吳江不僅有電子信息、絲綢紡織、電纜光纜三大支柱產(chǎn)業(yè)，縫紉機(jī)、彩鋼板、羊毛衫三個(gè)特色產(chǎn)業(yè)，多個(gè)成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)競(jìng)相發(fā)展。內(nèi)資、外資雙輪驅(qū)動(dòng)，齊頭并進(jìn)來(lái)自世界各地的1500余家企業(yè)在吳江投資興業(yè)，投資總額超過(guò)150億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)15家。富民進(jìn)程明顯加快吳江所有產(chǎn)業(yè)集群基地中，除了電子信息外，其它全部是在民間資本的推動(dòng)下形成的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，決定吳江的富民程度不斷加強(qiáng)。城鄉(xiāng)面貌得到明顯改善在打造和諧社會(huì)的過(guò)程中，吳江始終以人為本，切實(shí)改善人居環(huán)境，城鄉(xiāng)面貌不斷改善。2009年度全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）排名中，吳江高居第五位；福布斯2009年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市評(píng)比，吳江列全國(guó)縣級(jí)市第五位。圖：吳江產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀p 產(chǎn)業(yè)體系 五大支柱產(chǎn)業(yè)：絲綢、電纜、機(jī)械電子、精細(xì)化工、新型建材 四大特色區(qū)域經(jīng)濟(jì)：魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府、電纜之都、電子之城p 產(chǎn)業(yè)特征 一鎮(zhèn)一品的產(chǎn)業(yè)分布特征 民營(yíng)外資 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局 兩頭在外的外向性經(jīng)濟(jì)模式p 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 社會(huì)經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，第二產(chǎn)業(yè)仍以傳統(tǒng)行業(yè)為主 規(guī)模企業(yè)的培育發(fā)展不足，缺乏自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和品牌優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品 資源與生態(tài)環(huán)境壓力日趨增大，主要傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展限 社會(huì)事業(yè)發(fā)展水平滯后，城市化落后于工業(yè)化，基礎(chǔ)設(shè)施配套不強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃p 優(yōu)先發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，提高工業(yè)能級(jí)和水平 壯大三大支柱產(chǎn)業(yè)（電子信息、絲綢紡織、電纜光纜） 提升三大特色產(chǎn)業(yè) （縫紉機(jī)、彩鋼板、羊毛衫） 扶持八大成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)（電梯制造、汽車(chē)配件、新型建材、生物醫(yī)藥、有色金屬、日化、服裝、制鞋） 大力培育新興產(chǎn)業(yè)p 加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能 大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（紡織業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)） 優(yōu)化提升消費(fèi)性服務(wù)業(yè)（商貿(mào)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)） 積極培育新興服務(wù)業(yè)（旅游業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)）2.2吳江與長(zhǎng)三角目前，吳江正積極對(duì)接蘇州軌道交通。未來(lái)吳江將加速融入蘇州主城，與蘇州南部進(jìn)行整合規(guī)劃。并使得吳江能夠越來(lái)越多地受到蘇州溢出效應(yīng)的充分輻射。吳江與上海水土相連，是上海都市圈向長(zhǎng)三角腹地和環(huán)太湖經(jīng)濟(jì)圈輻射的陣地前沿。吳江又被稱(chēng)為“吳角越根”，半個(gè)市與浙江毗鄰， 自古以來(lái)，兩方土地相連，人文相融，經(jīng)濟(jì)相關(guān)。作為江蘇省南大門(mén)，吳江緊鄰上海市和浙江省，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，是上海、浙江、江蘇兩省一市中唯一與上海和浙江都緊鄰的城市，不僅處在滬蘇錫常、杭嘉湖長(zhǎng)三角一小時(shí)交通圈內(nèi)，也是聯(lián)系江浙滬重要的交通樞紐。從吳江可以直接連通中國(guó)的東西南北。無(wú)錫蘇州市區(qū)上海吳江吳江與蘇州吳江與太湖湖吳江湖州長(zhǎng)興蘇州無(wú)錫宜興太湖吳江與浙江吳江與浙江吳江與上海上海吳江昆山太倉(cāng)張家港常熟圖：吳江地理位置3同里概述3.1同里概況同里隸屬于江蘇省吳江市，位于太湖之畔，古運(yùn)河之東，四面臨水，八湖環(huán)抱（同里、九里、澄湖、沐莊、白硯、葉澤、南星、龐山湖），東距上海虹橋機(jī)場(chǎng)80公里，南接318國(guó)道、西連蘇嘉高速公路、北離蘇州18公里。2001年10月，同里與屯村兩鎮(zhèn)合并后的同里鎮(zhèn)行政區(qū)總面積102.91平方公里，總?cè)丝?.8萬(wàn)人，轄12個(gè)行政村，1個(gè)水產(chǎn)總場(chǎng)，6個(gè)社區(qū)居委會(huì)。同里，舊稱(chēng)“富土”，唐初，因其名太侈，改為“銅里”，宋代，又將舊名“富土”兩字相疊，上去點(diǎn)，中橫斷，拆字為“同里”，沿用至今。同里古鎮(zhèn)風(fēng)景優(yōu)美，鎮(zhèn)外四面環(huán)水，古鎮(zhèn)鑲嵌于同里、九里、葉澤、南星、龐山五湖之中。鎮(zhèn)區(qū)被川字形的15條小河分隔成七個(gè)小島，而49座古橋又將小島串為一個(gè)整體。建筑依水而立，以“小橋流水人家”著稱(chēng)，是目前江蘇省保存最為完整的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，也是省重點(diǎn)文物保護(hù)單位，已列為太湖十三大景區(qū)之一。古鎮(zhèn)于1986年對(duì)外開(kāi)放，1995年被省政府列為江蘇省首批歷史文化名鎮(zhèn)。同里四大投資優(yōu)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì)。同里處于上海都市圈內(nèi)，具有良好交通條件產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)特色鮮明，基礎(chǔ)良好成本優(yōu)勢(shì)。在土地、勞動(dòng)力上有較其他地區(qū)更低成本服務(wù)優(yōu)勢(shì)。政府高效服務(wù)，營(yíng)造優(yōu)良人居環(huán)境目前，同里鎮(zhèn)退思園已被列入世界文化遺產(chǎn)，古鎮(zhèn)同里也正申報(bào)世界文化遺產(chǎn)，隨著宣傳力度的加強(qiáng)，古鎮(zhèn)被越來(lái)越多的人所了解、熟悉，全國(guó)各大報(bào)紙以及美國(guó)、香港等地的報(bào)紙均以圖文并茂的形式介紹同里，影視攝制組也頻頻取景同里，所得這一天然的攝影棚蜚聲海內(nèi)外，中國(guó)電影家協(xié)會(huì)也在此設(shè)立了“中國(guó)同里影視攝制基地”。人口情況同里鎮(zhèn)戶(hù)籍人口總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)、但上漲速度極為緩慢，2006-2008年同里鎮(zhèn)戶(hù)籍人口平均增長(zhǎng)率為0.1%，2008年年末、同里鎮(zhèn)戶(hù)籍人口為43613人。同里鎮(zhèn)外來(lái)人口總體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2006-2008年同里鎮(zhèn)外來(lái)人口平均增長(zhǎng)率為28%，2008年年末、同里鎮(zhèn)外來(lái)人口為20250人表：近年同里人口年份2006年2007年2008年戶(hù)籍人口（人）435164357243613數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)局表：同里外來(lái)人口年份2006年2007年2008年外來(lái)人口（人）129701663620250比例（%）28.022.0數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)局3.2同里與長(zhǎng)三角同里距吳江市區(qū)僅10分鐘的車(chē)程。距離蘇州市區(qū)18公里，開(kāi)車(chē)到上海也僅需1個(gè)小時(shí)。蘇嘉杭高速公路、318國(guó)道、蘇同黎公路等交通線(xiàn)路四通八達(dá)，真正滿(mǎn)足了人們“1小時(shí)生活圈”的構(gòu)想。古鎮(zhèn)同里為“國(guó)家級(jí)生態(tài)宜居示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)”，是江蘇省僅有的兩個(gè)國(guó)家級(jí)生態(tài)宜居示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。近年來(lái)，更是加強(qiáng)了城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，不斷優(yōu)化人居環(huán)境。新同里將是一座交通等基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化的新的水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)，新城鎮(zhèn)現(xiàn)代化風(fēng)貌是基礎(chǔ)，加上傳統(tǒng)元素，中國(guó)味道，使同里鎮(zhèn)成為一處人們生活的江南新水鄉(xiāng)。二宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境1宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1.1中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析09年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)特征內(nèi)需回升明顯工業(yè)生產(chǎn)加快物價(jià)停止下降景氣穩(wěn)步回升投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)外貿(mào)順差縮小地方投資升溫社會(huì)投資啟動(dòng)資金來(lái)源充裕國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)政府迅速出臺(tái)了4萬(wàn)億投資計(jì)劃、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，穩(wěn)定了投資者和消費(fèi)者信心。2009年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)遏制了急劇下滑的勢(shì)頭，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，投資結(jié)構(gòu)有所改善。但也出現(xiàn)了部分行業(yè)重復(fù)建設(shè)和產(chǎn)能過(guò)剩、自主投資增長(zhǎng)動(dòng)力不足、投資效益下降、銀行不良資產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)增大等問(wèn)題。1.2當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中突出的矛盾和問(wèn)題n 產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題突出，有些行業(yè)仍在重復(fù)建設(shè)目前，我國(guó)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題較為突出，從低端到高端產(chǎn)能、從內(nèi)需到外需產(chǎn)能、從傳統(tǒng)到新興產(chǎn)能均不同程度面臨過(guò)剩問(wèn)題。一是外需行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題難以解決。二是鋼鐵、有色、建材、化工等傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過(guò)剩，但在建和新建項(xiàng)目仍有加大的規(guī)模。三是部分新興行業(yè)也顯露產(chǎn)能過(guò)剩跡象。新能源、新材料等行業(yè)在本輪大規(guī)模投資的刺激下，新建項(xiàng)目快速增長(zhǎng)，產(chǎn)品需求相對(duì)滯后，已經(jīng)出現(xiàn)了產(chǎn)能過(guò)剩跡象。n 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依賴(lài)政策拉動(dòng)，支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力不強(qiáng)今年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出“增長(zhǎng)靠投資、投資靠政府”的特征。在政府大規(guī)模投資和寬松貨幣政策的配合下，出現(xiàn)了國(guó)進(jìn)民退和國(guó)有資本與民爭(zhēng)利的局面，部分國(guó)有資本大規(guī)模進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域，擠出了社會(huì)投資。如國(guó)有企業(yè)在各地土地拍賣(mài)中頻頻成為“地王”，中糧收購(gòu)蒙牛，民營(yíng)航空公司基本退出航空運(yùn)輸領(lǐng)域。當(dāng)前的消費(fèi)增長(zhǎng)也主要靠政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)，在國(guó)民收入分配體制沒(méi)有根本性改變的情況下，穩(wěn)定的消費(fèi)增長(zhǎng)內(nèi)生機(jī)制尚難形成。n 地方政府投融資平臺(tái)貸款潛藏系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)地方政府出于融資和保障基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資金供給而建立了各種政府投融資平臺(tái)，作為承貸主體統(tǒng)一向銀行貸款，然后再將貸款轉(zhuǎn)貸給企業(yè)或項(xiàng)目，使債務(wù)信貸化。政府投融資平臺(tái)總體負(fù)債率較高，盈利能力較低，透明度較低，銀行對(duì)平臺(tái)及地方政府的整體債務(wù)水平難以準(zhǔn)確評(píng)估，信貸資金監(jiān)管難度較大，政府投融資平臺(tái)貸款潛藏著系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。圖：中國(guó)gdp增長(zhǎng)波動(dòng)曲線(xiàn)1.3未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)預(yù)測(cè)n 固定資產(chǎn)投資增速略有回落，但仍有后勁首先，中央擴(kuò)大投資4萬(wàn)億和調(diào)整部分行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例等政策效應(yīng)會(huì)持續(xù)顯現(xiàn)。其次，目前施工和新開(kāi)工項(xiàng)目較多，投資額較大，按時(shí)完工仍需要大量投資，未來(lái)投資將保持慣性增長(zhǎng)。第三，到位資金充裕。第四，房地產(chǎn)投資有可能替代政府投資成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。第五，促進(jìn)民間資本投資的政策與規(guī)劃的已經(jīng)出臺(tái)。綜上所述，2010年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)31%左右，投資仍是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。n 社會(huì)消費(fèi)品零售額保持平穩(wěn)增長(zhǎng)第一，收入水平持續(xù)增長(zhǎng)為擴(kuò)大消費(fèi)增強(qiáng)了后勁。第二，醫(yī)改新方案、農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)全覆蓋等社會(huì)保障制度建設(shè)，有助于減輕居民的后顧之憂(yōu)，提高居民的邊際消費(fèi)傾向。第三，股市活躍和房地產(chǎn)價(jià)格回升也帶來(lái)一定的財(cái)富效應(yīng)。第四，汽車(chē)消費(fèi)由大城市向中小城市梯度擴(kuò)散的態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變，城市化率提高和通脹預(yù)期還會(huì)刺激住房需求，汽車(chē)和住房消費(fèi)仍將呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。n 外貿(mào)出口有望小幅增長(zhǎng)但外貿(mào)順差繼續(xù)縮小世界經(jīng)濟(jì)由大幅度負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為小幅正增長(zhǎng)，是我國(guó)出口恢復(fù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性因素。數(shù)量分析顯示，我國(guó)出口量對(duì)世界經(jīng)濟(jì)總量彈性為5.3。國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格回升和我國(guó)在國(guó)際市場(chǎng)上的份額上升有力于提高我國(guó)的出口價(jià)格水平。但金融危機(jī)以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)模式出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，美國(guó)、歐洲居民家庭儲(chǔ)蓄率在上升，將影響對(duì)我國(guó)商品的需求。貿(mào)易保護(hù)主義進(jìn)一步加劇。綜上所述，雖然全球經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，我國(guó)出口形勢(shì)依然不容樂(lè)觀(guān)。內(nèi)需強(qiáng)勁有助拉動(dòng)進(jìn)口進(jìn)一步加速。初步預(yù)計(jì)，2010年我國(guó)出口將增長(zhǎng)6%左右，進(jìn)口增長(zhǎng)11%左右。2吳江市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.1吳江市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析n gdp及人均gdpgdp反映了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)將為整體房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的成長(zhǎng)基礎(chǔ)和上升空間?？v觀(guān)2001至2008年，吳江市整體經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)，特別是2003到2007年經(jīng)濟(jì)增速保持在20%左右，位居全國(guó)前列。2008年雖然在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控和全球金融危機(jī)的影響下，gdp增速7年來(lái)首次跌破15%，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)一方面可以增加居民的收入提高人們的購(gòu)買(mǎi)力，另一方面也會(huì)帶來(lái)更多的就業(yè)機(jī)會(huì)吸引更多的年輕人定居吳江，從而為吳江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)快速發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。圖：2001-2008吳江gdp及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào)圖：2001-2008吳江人均gdp及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào)800-3000us$3000-8000us$8000-13000us$13000us$以上從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展與人均gdp有著密切的聯(lián)系，人均gdp800-8000美元時(shí)期，也是房地產(chǎn)起飛和快速發(fā)展時(shí)期，并將延續(xù)到人均gdp達(dá)到13000美元的水平才會(huì)出現(xiàn)下降。時(shí)期啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展超速發(fā)展，數(shù)量型以數(shù)量為主，向注重品質(zhì)方向發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型同里人均gdp位于13000美元以上，為13600美元。雖然按照理論其房地產(chǎn)發(fā)展處于減緩發(fā)展期，但吳江當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)老板與臺(tái)資企業(yè)投資商眾多，高人均gdp對(duì)高端房地產(chǎn)將起到有力的促進(jìn)作用。n 固定資產(chǎn)投資縱觀(guān)2001-2008年吳江市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，可分為兩個(gè)階段。2001-2003年是高速增長(zhǎng)期，2003-2008年為平穩(wěn)發(fā)展期。并且2003之后，固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率也保持在非常平穩(wěn)的水平，表明吳江市固定資產(chǎn)投資已經(jīng)進(jìn)入到較為穩(wěn)健和理智的發(fā)展階段。圖：吳江市2001-2008固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào)n 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)截至2008年，吳江三大產(chǎn)業(yè)比重為2.4：62.6：35.0，第二產(chǎn)業(yè)水平較高。工業(yè)經(jīng)濟(jì)集約化水平不斷提升，集群產(chǎn)業(yè)特色比較明顯，初步形成絲綢紡織、通訊電纜、電子信息三大支柱產(chǎn)業(yè)。針對(duì)未來(lái)幾年外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化趨勢(shì)，吳江市在可行性前提下重新思考工業(yè)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向是“三老四新”，即繼續(xù)做強(qiáng)做大新型紡織、通訊線(xiàn)纜、電子信息三個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)；重點(diǎn)發(fā)展裝備制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、以能源、環(huán)保、醫(yī)藥保健品為重點(diǎn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。預(yù)計(jì)未來(lái)五年吳江市第三產(chǎn)業(yè)比重有望繼續(xù)加大，成為吳江市的發(fā)展支柱。圖：吳江市2008三大產(chǎn)業(yè)比重?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào)n 社會(huì)消費(fèi)品零售總額2008年吳江社會(huì)消費(fèi)品零售總額為125.05億元，同比增幅25.70%，連續(xù)四年增幅上漲。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，社會(huì)消費(fèi)品零售總額卻穩(wěn)步增長(zhǎng)，可見(jiàn)消費(fèi)者對(duì)后市經(jīng)濟(jì)仍然充滿(mǎn)信心。再加上政府出臺(tái)多項(xiàng)措施希望通過(guò)拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)計(jì)明年社會(huì)消費(fèi)品零售總額會(huì)出現(xiàn)較大漲幅，這無(wú)疑對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是個(gè)重大利好。圖：吳江市2001-2008社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)公報(bào)2.2吳江城市規(guī)劃和市政建設(shè)n 市域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略及人口規(guī)模預(yù)測(cè)市域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略：樹(shù)立生態(tài)觀(guān)念，將吳江建設(shè)成為人文景觀(guān)與自然風(fēng)光于一體的園林城市。n 人口與城市化水平預(yù)測(cè)市域人口吳江市域總?cè)丝诜謩e為：2010年135萬(wàn)人，2020年160萬(wàn)人。城市化水平預(yù)測(cè)吳江城市化水平預(yù)計(jì)：2010年為70.4%，2020年為81.3%n 市域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃市域空間結(jié)構(gòu)：分為五個(gè)相對(duì)獨(dú)立的片區(qū)。臨蘇外向型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：包括松陵、同里、菀坪以及平望的太浦河以北地區(qū)。 臨滬綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)：指汾湖鎮(zhèn)，具有緊臨上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是吳江全面接軌上海發(fā)展的前沿陣地。 臨湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)：包括七都和橫扇。盛澤民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)：包括盛澤、銅羅、平望太浦河以南地區(qū)。 震澤民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)：包括震澤、桃源。n 城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)吳江全市人口2020年臨蘇外向型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)50萬(wàn)人，臨滬綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)20萬(wàn)人，臨湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)7萬(wàn)人，盛澤民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)40萬(wàn)人，震澤民營(yíng)經(jīng)濟(jì)區(qū)13萬(wàn)人，合計(jì)130萬(wàn)人。n 市域交通及基礎(chǔ)設(shè)施體系市域交通高速公路：市域及周邊地區(qū)規(guī)劃成“三縱三橫”高速公路網(wǎng)。三縱：蘇震桃高速公路、蘇嘉杭高速公路、蘇州東繞城高速公路延線(xiàn)三橫：蘇州南繞城高速、滬蘇浙高速、申嘉湖高速公路。一級(jí)公路：市域形成“三縱一橫”的一級(jí)公路網(wǎng)。 三縱：蘇震桃一級(jí)公路、227省道改線(xiàn)和蘇同黎一級(jí)公路。一橫：318國(guó)道 其他公路：高速公路互通以及市域一般公路與城鎮(zhèn)布局的規(guī)劃。規(guī)劃形成網(wǎng)狀市域公路體系，溝通中心城區(qū)和各鎮(zhèn)區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)和中心村。呼應(yīng)太湖休閑旅游發(fā)展功略，按二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃環(huán)太湖旅游交通道路，連接松陵城區(qū)、橫扇和七都鎮(zhèn)，向南連接環(huán)太湖風(fēng)景大道。軌道交通規(guī)劃：市域軌道交通系統(tǒng)由蘇嘉城際軌道交通、蘇滬城際軌道交通和蘇嘉鐵路構(gòu)成。城市性質(zhì)、規(guī)模定位城市性質(zhì)：臨滬重要的制造業(yè)基地，著名綢都，太湖東岸江南水鄉(xiāng)旅游城市。松陵城區(qū)為吳江市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，先進(jìn)制造業(yè)基地，江南水鄉(xiāng)旅游城市。盛澤城區(qū)為著名綢都，世界級(jí)的紡織品加工貿(mào)易中心，吳江重要的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。城市規(guī)模：吳江市人口80萬(wàn)人，其中松陵城區(qū)45萬(wàn)人，盛澤城區(qū)35萬(wàn)人。用地規(guī)模：吳江城市建設(shè)總用地9554.3公頃，人均119.4平方米。其中松陵城區(qū)5110.9公頃，人均113.6平方米，盛澤城區(qū)4443.4公頃，人均127.0平方米。小結(jié) 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程以及政策的大力扶持為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件； 目前國(guó)家現(xiàn)行政策均是促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定向前發(fā)展； 長(zhǎng)三角一體化發(fā)展給各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的動(dòng)力，京滬高鐵，城際鐵路開(kāi)通極大拉近區(qū)域間距離，帶動(dòng)各方面投資以及消費(fèi)等； 長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一二線(xiàn)城市，以蘇州最為穩(wěn)定，蘇州市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將是吳江發(fā)展的方向標(biāo)； 蘇州良好的城市規(guī)劃以及吳江城市規(guī)劃將促使吳江融入蘇州整體發(fā)展步伐，未來(lái)吳江濱湖新城的打造，旅游度假的挖掘，將大大的促進(jìn)吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； 吳江是最靠近蘇州的縣市，加上獨(dú)特的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，為未來(lái)吳江騰飛奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。吳江的定位及規(guī)劃為吳江房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)，必將對(duì)吳江房地產(chǎn)發(fā)展有較大的推動(dòng)作用，蘇州產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市規(guī)模的擴(kuò)大，對(duì)吳江市的房地產(chǎn)發(fā)展起到長(zhǎng)期的帶領(lǐng)和支撐作用。三吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體概述 政府的城市化戰(zhàn)略和對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的有序推進(jìn)穩(wěn)步發(fā)展戰(zhàn)略是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要推力。吳江“南拓西進(jìn)”戰(zhàn)略構(gòu)想付諸實(shí)施，城市向南拓，發(fā)展16平方公里的南部新城；城市向西進(jìn)，從運(yùn)河時(shí)代走向太湖時(shí)代?；A(chǔ)設(shè)施的先行建設(shè)，道路建設(shè)，尹山收費(fèi)站正式撤離，227省道、蘇震桃一級(jí)公路，加上迎春路，從吳江松陵城區(qū)到吳中、滄浪新城僅10分鐘時(shí)間，到蘇州市中心僅20分鐘。三條公路與蘇州的貫通使吳江城區(qū)和蘇州城區(qū)真正實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。松陵至盛澤的南北快速干道，也大大縮短了沿線(xiàn)與城區(qū)的距離，使吳江城市功能得到了快速提升。 吳江經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，這是吳江房地產(chǎn)快速健康發(fā)展的根本保證吳江中心城區(qū)的城市集聚和輻射能力在不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)必將在其中受益匪淺，同樣，房地產(chǎn)的持續(xù)健康、快速發(fā)展，也是城市化進(jìn)程的重要部分。房產(chǎn)價(jià)位適中。目前蘇州市中高端樓盤(pán)價(jià)格已突破每平方米10000元，與吳江毗鄰的吳中區(qū)，樓盤(pán)均價(jià)每平方米已超過(guò)8000元。而與蘇州僅有20分鐘車(chē)程的吳江城北板塊的房?jī)r(jià)只在5000元左右。 房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的剛性供給不足與改善性需求、投資需求擴(kuò)大是房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有進(jìn)”上漲趨勢(shì)的強(qiáng)大動(dòng)力在國(guó)家的土地調(diào)控政策下，用地指標(biāo)緊張，房地產(chǎn)土地供給不足明顯。2009年吳江土地出讓幅度較大，也是為了保證未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)。近年來(lái)吳江房產(chǎn)消費(fèi)分析，房產(chǎn)消費(fèi)者可分為“三個(gè)三”，即30%是松陵城區(qū)人，30%是蘇州市，30%是其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，另外10%是新吳江人。吳江與蘇州的房?jī)r(jià)差位加上兩地交通便捷，吳江房地產(chǎn)已經(jīng)成為南蘇州板塊的生力軍，吸引越來(lái)越多的蘇州市民的關(guān)注。 政策導(dǎo)向和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)是吳江樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)推升的聯(lián)合推力吳江的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加注重結(jié)構(gòu)調(diào)整與品質(zhì)提升。近幾年吳江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)得到了極大的豐富，大型小區(qū)、商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、大型超市、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、小戶(hù)型、單身公寓、鄰里中心應(yīng)有盡有，從商品房建設(shè)形態(tài)上看，小高層、高層住宅的出現(xiàn)為打造節(jié)能省地型住宅作出了實(shí)踐嘗試。定銷(xiāo)房、廉租房、外來(lái)職工集宿用房等政策性保障住房得到推進(jìn)，供應(yīng)趨于多元，能更多地滿(mǎn)足消費(fèi)者多樣的需求。而資源緊張，也有其積極的一面，這必將使開(kāi)發(fā)商分外珍惜手中的土地資源。從目前的住宅需求看，已逐步從滿(mǎn)足居住型向改善居住型轉(zhuǎn)變，這一趨勢(shì)也將在今后幾年成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主旋律。2吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析2.1土地市場(chǎng)分析 統(tǒng)計(jì)2009年吳江市土地招牌掛市場(chǎng)情況（土地成交公告2009年2號(hào)-13號(hào)），吳江市整體供出讓土地256.08萬(wàn)，建筑面積576.21萬(wàn)，總體容積率約2.25；其中住宅241.12萬(wàn)，建筑面積550.97萬(wàn)，住宅容積率約2.28。住宅樓面價(jià)為1250元/，約占目前房?jī)r(jià)的20%-30%； 從分區(qū)域看，住宅土地供應(yīng)今年以開(kāi)發(fā)區(qū)及松陵為主，開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓面積最高，達(dá)114萬(wàn)，平均容積率為2.4；吳江市區(qū)松陵其次，出讓面積為94萬(wàn)，平均容積率為2.3；住宅樓面價(jià)以盛澤最高，今年僅出讓一住宅地塊，江蘇綢都房產(chǎn)發(fā)展有限公司獲得，其次為松陵，樓面價(jià)在鼎基、偉業(yè)恒盛以及松陵房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的拉動(dòng)下升至1436元/； 2009年土地市場(chǎng)，一改2008年以商業(yè)為主的成交情況，土地出讓以住宅為主，住宅出讓占90%以上，土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極，可見(jiàn)吳江的住宅市場(chǎng)仍有較為良好市場(chǎng)前景； 分區(qū)域情況，松陵土地出讓依然保持平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)猛增，盛澤、汾湖大幅減少，同里今年沒(méi)有土地供應(yīng)； 松陵鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃整合效果明顯，土地價(jià)值顯著上升；各區(qū)域低價(jià)均有不同程度的上漲；市場(chǎng)熱點(diǎn)分布在逐步擴(kuò)大；2009年中小地塊明顯增加供應(yīng)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善，地塊特點(diǎn)及市場(chǎng)需求將使未來(lái)中小戶(hù)型增加，也將帶來(lái)開(kāi)發(fā)檔次和產(chǎn)品類(lèi)型的優(yōu)化，帶動(dòng)新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整中向前發(fā)展；圖：吳江市2009年土地市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江國(guó)土局圖：2009年吳江市分區(qū)域土地市場(chǎng)情況（住宅用地及含住宅用地）數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江國(guó)土局2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況n 開(kāi)發(fā)投資額 吳江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年放大，目前已經(jīng)從2004年的26.96億元上升到2008年的79.09億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為33.4%，表明投資者看好吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景； 今年1-9月，吳江市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資57.50億元，同比增長(zhǎng)0.3%，在新項(xiàng)目開(kāi)工的拉動(dòng)下，扭轉(zhuǎn)了今年負(fù)增長(zhǎng)的局面，也表明對(duì)吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的預(yù)期； 從開(kāi)發(fā)投資額占整個(gè)蘇州市的比例上看，吳江市的比例逐年上升，2004年僅為8.06%，2006年已經(jīng)超過(guò)10%，2009年前三季度達(dá)到12%以上，說(shuō)明吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)蘇州市的地位不斷上升，比重逐漸加大，地位優(yōu)勢(shì)在逐步被肯定。圖：吳江市2004-2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 單位：億元數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州統(tǒng)計(jì)局n 施工面積 吳江市商品房施工面積呈現(xiàn)階梯式上漲，由2004年的257.95萬(wàn)上漲到2008年的655.91萬(wàn)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到25%； 2004年-2007年間上漲幅度較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展周期； 2008年受大環(huán)境的影響，增幅大幅下降，但依然同比上漲7.3%； 2009年受?chē)?guó)家政策刺激影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，下半年吳江市新開(kāi)工項(xiàng)目逐漸增多，因此前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積也有所增長(zhǎng)，同比去年上漲7.60%； 2009年前三季度，吳江市的施工面積總量占整個(gè)蘇州市的10.98%，規(guī)模較大。超過(guò)常熟（643.79萬(wàn)）、張家港（340.07萬(wàn)）、太倉(cāng)（375.59萬(wàn)），為昆山（1768.11萬(wàn)）的39%； 吳江市的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，以松陵鎮(zhèn)施工面積最多，2008年施工面積達(dá)169萬(wàn)，占比27%，開(kāi)發(fā)區(qū)第二，占比22.5%，同里鎮(zhèn)占比為5.73%。圖：吳江市2004-2009年房地產(chǎn)施工面積走勢(shì)圖 單位：萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)局圖：吳江市2008年房地產(chǎn)施工面積同比數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)局n 新開(kāi)工面積 2008年吳江房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)新開(kāi)工面積195.62平方米，比2007年全年184.56萬(wàn)平方米上升了6%； 2008年施工面積和新開(kāi)工面積創(chuàng)歷史新高，是2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱情的延續(xù)； 2009年，2008年金融風(fēng)暴的影響，不少開(kāi)發(fā)商因資金問(wèn)題延后施工、開(kāi)工周期，從而導(dǎo)致2009年的施工、開(kāi)工面積同比有所減少，由于市場(chǎng)回暖迅速，需求大增，開(kāi)發(fā)商在下半年開(kāi)始加快開(kāi)工計(jì)劃，但對(duì)供應(yīng)的影響已經(jīng)產(chǎn)生，因此市場(chǎng)將繼續(xù)表現(xiàn)為供不應(yīng)求。圖：吳江市2007-2008年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積月度走勢(shì)圖 單位：數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)局n 竣工面積 吳江市房地產(chǎn)竣工面積從2004年的77.69萬(wàn)增長(zhǎng)到2008年的148.95萬(wàn)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到18%； 2007年是吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火熱的一年，2007年竣工面積為129.71萬(wàn)，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要。市場(chǎng)火熱引發(fā)07年的建設(shè)熱度，導(dǎo)致2008年竣工面積增加較大，卻遇到市場(chǎng)低谷。也因此存量能在2009年市場(chǎng)回暖后保證供應(yīng)。圖：吳江市2004-2008年房地產(chǎn)竣工面積走勢(shì)圖 單位：萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)局n 銷(xiāo)售面積 吳江市商品房成交量逐年上漲，在2007年達(dá)到高峰，全年成交212.42萬(wàn)，2008年由于市場(chǎng)環(huán)境變差而下降到86.3萬(wàn)，今年前三季度在政策刺激及市場(chǎng)環(huán)境變好的情況在，成交量已經(jīng)超過(guò)2008年全年，同比上漲103.60%，呈現(xiàn)旺盛的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)； 2007年吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)突破歷史高位，達(dá)到頂峰，全年的供銷(xiāo)比（竣工面積/銷(xiāo)售面積）僅為0.61：1，供求失衡嚴(yán)重。2008年市場(chǎng)進(jìn)入低谷，供銷(xiāo)比高達(dá)1.73，2009年市場(chǎng)回暖，由于供需失衡導(dǎo)致價(jià)格一路上漲，剛性需求不斷釋放，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定向上發(fā)展。圖：2003-2009年吳江市商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)圖 單位：萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)局3吳江市住宅市場(chǎng)分析3.1總體供求情況 截止2009年12月16日，吳江目前在售項(xiàng)目共316個(gè)，可售套數(shù)21762套，其中松陵鎮(zhèn)可售套數(shù)7503套，占34.48%，已售套數(shù)為7580套，需求表現(xiàn)旺盛；其次是盛澤鎮(zhèn)，可售套數(shù)3537套，占16.25%，去化套數(shù)僅次于松陵鎮(zhèn)；開(kāi)發(fā)區(qū)可售套數(shù)3373套，占15.5%，已售套數(shù)達(dá)到8312套，需求量最大；同里目前可售套數(shù)僅為676套，占3.11%，市場(chǎng)份額較少，已售套數(shù)為1074套； 隨著吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)的快速發(fā)展，原來(lái)以松陵鎮(zhèn)為中心的吳江市區(qū)房地產(chǎn)格局逐步擴(kuò)張到全市，特別是近期開(kāi)發(fā)區(qū)、盛澤鎮(zhèn)等的后起之秀，松陵、開(kāi)發(fā)區(qū)等商品房性質(zhì)較為明顯，其他區(qū)域大多以動(dòng)遷配套為主，隨著吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，土地的逐步供應(yīng)，城市化進(jìn)程的加快，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)也快速發(fā)展起來(lái)； 吳江房地產(chǎn)發(fā)展仍然是松陵鎮(zhèn)為核心，濱湖新城的規(guī)劃，吳江輕軌的規(guī)劃，蘇州“南優(yōu)松吳”的規(guī)劃都將極大的促進(jìn)吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； 同里鎮(zhèn)緊靠吳江市區(qū)，蘇州十大旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，國(guó)家旅游勝地，世界文化遺產(chǎn)，未來(lái)發(fā)展將由旅游休閑區(qū)逐步過(guò)渡到旅游度假區(qū)，住宅市場(chǎng)的需求將持續(xù)擴(kuò)大，發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。 2009年吳江住宅市場(chǎng)共供應(yīng)550萬(wàn)，加上市場(chǎng)本身存量，預(yù)計(jì)2010年以后住宅市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)有大幅的增長(zhǎng)，特別是公寓樓盤(pán)（容積率較高），未來(lái)吳江樓市的公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將十分巨大。表：吳江各鎮(zhèn)供應(yīng)情況地區(qū)項(xiàng)目數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)已售均價(jià)（元/）松陵鎮(zhèn)79750375804929同里鎮(zhèn)1667610745120蘆墟鎮(zhèn)48160132344616黎里鎮(zhèn)102412593737平望鎮(zhèn)33138410194442盛澤鎮(zhèn)45353736905269橫扇鎮(zhèn)187354842972七都鎮(zhèn)129613303710震澤鎮(zhèn)1911656623442桃源鎮(zhèn)55862482693開(kāi)發(fā)區(qū)31337383124550數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江房產(chǎn)信息網(wǎng)，時(shí)間截止2009年12月16日3.2板塊市場(chǎng)分析圖：吳江市板塊分布n 運(yùn)東板塊：運(yùn)動(dòng)板塊屬于吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于1993年，2005年6月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立出口加工區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積80平方公里，建成區(qū)22平方公里。吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是吳江市今后重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，吳江最高的寫(xiě)字樓、首家五星級(jí)海悅大酒店已在此區(qū)域落成。運(yùn)東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前在售項(xiàng)目31個(gè)，在售套數(shù)達(dá)3373套，主要在售樓盤(pán)有海悅花園、幸福里、陽(yáng)光嘉園和格林華城等。運(yùn)東板塊為快速發(fā)展的吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)提供完備的居住條件，受制于運(yùn)東板塊本身的區(qū)位環(huán)境以及消費(fèi)者習(xí)慣的影響，運(yùn)東板塊在吳江整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于相對(duì)較低的地位。n 老城片區(qū)板塊老城片區(qū)板塊是指吳江市商業(yè)中心板塊，該板塊在售樓盤(pán)比較少，以嘉鴻新都匯和萬(wàn)亞為主要代表樓盤(pán)，處于市中心黃金地段，周邊配套也非常齊全，因此該板塊樓盤(pán)在全吳江市樓盤(pán)中，價(jià)格最高。n 南部新城板塊城南板塊日后是吳江的行政中心區(qū)域，現(xiàn)在是吳江高檔樓盤(pán)的集中區(qū)域，有較好的配套，居住環(huán)境、教育體育資源較為豐富，是吳江中高收入階層的聚居區(qū)，區(qū)域受認(rèn)可度也相當(dāng)高。南部新城板塊以?shī)W林清華世紀(jì)公元為代表，輔之以?shī)W林清華東區(qū)、西區(qū)，加上陽(yáng)光新天地，坐擁南部新城卓越的行政、金融、教育等優(yōu)勢(shì)。n 城北板塊在整個(gè)城市的發(fā)展方向上，“南優(yōu)松吳”，借助南蘇州太湖水網(wǎng)和石湖、越溪水系，將把這一片區(qū)整體規(guī)劃為生活居住型的大型附屬城市核心地帶，未來(lái)、生態(tài)、自然的新興城市帶將逐漸成型。城北板塊的交通狀況比較好，距離蘇州比較近，目前板塊內(nèi)缺乏完善的配套設(shè)施；板塊內(nèi)大盤(pán)林立，且產(chǎn)品類(lèi)型都趨于同質(zhì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較為明顯。城北板塊集合了新湖明珠城、麗灣國(guó)際、亨通吳越尚院等品質(zhì)樓盤(pán)，加上業(yè)已開(kāi)發(fā)完成的亨通吳越領(lǐng)秀及上海城，集中居住的規(guī)模效應(yīng)已經(jīng)形成。n 濱湖新城13平方公里的吳江濱湖新城就位于吳江老城區(qū)西南側(cè)的太湖之濱，在經(jīng)審批的吳江市城市總體規(guī)劃（20062020）中，這塊湖濱用地是目前為止經(jīng)國(guó)家建設(shè)部認(rèn)可、江蘇省審批的太湖沿線(xiàn)唯一具有較高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地。目前這片土地仍是“一張白紙”，定位于商業(yè)、商務(wù)、休閑、居住，去年該用地的核心區(qū)域進(jìn)行了國(guó)際招標(biāo)，今年已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施與道路建設(shè)。3.3物業(yè)類(lèi)型分析 2004年之前吳江住宅市場(chǎng)基本都是多層建筑。目前小高層、高層已漸漸成為市場(chǎng)的主力建筑類(lèi)型，聯(lián)體別墅、花園陽(yáng)房等也層出不窮； 目前松陵鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)上，小高層的供給量最多，其次為多層住宅。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，多層住宅銷(xiāo)售率相當(dāng)高，高層住宅銷(xiāo)售情況較不理想； 目前兩房住宅主要集中在運(yùn)東板塊，其他板塊市場(chǎng)上在售住宅面積偏大； 由于容積率的限制，目前市區(qū)別墅產(chǎn)品較為稀缺，別墅產(chǎn)品僅是大盤(pán)中的少數(shù)類(lèi)別墅產(chǎn)品； 別墅產(chǎn)品在吳江并不多，主要集中在蘆墟鎮(zhèn)，同里鎮(zhèn)，其他區(qū)域包括松陵鎮(zhèn)別墅都極少，這一方面跟政府出讓的土地性質(zhì)、政府政策有關(guān)，另一方面跟吳江居民的購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)房取向也有很大關(guān)系，整體來(lái)看，吳江的別墅產(chǎn)品還有待開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)尚有較大的容量。 缺乏精品樓盤(pán)，缺少品牌開(kāi)發(fā)商。目前吳江市面上并沒(méi)有真正意義上的精品樓盤(pán)，這也是不少蘇州人不選擇吳江樓盤(pán)的原因。表：吳江市住宅樓盤(pán)資料樓盤(pán)名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型主力戶(hù)型主力面積（）香江花園多層、小高層、商鋪三房130奧林清華多層、花園洋房、別墅三房138新湖明珠城小高層、多層、高層、別墅三房130麗灣國(guó)際高層、小高層、花園洋房二房三房90-140吳越領(lǐng)袖多層、小高層、高層、別墅三房140吳江上海城高層，小高層兩房110江城國(guó)際多層、小高層、高層三房130嘉鴻花園高層、小高層、商鋪三房150幸福里高層、多層兩房、三房80、110、135海悅花園高層、小高層、別墅，商鋪兩房873.4成交分析圖：2003-2009年吳江市商品房成交面積走勢(shì)圖 單位：萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)局 吳江市商品房成交量逐年上漲，在2007年達(dá)到高峰，全年成交212.42萬(wàn)，2008年由于市場(chǎng)環(huán)境變差而下降到86.3萬(wàn)，今年前三季度在政策刺激及市場(chǎng)環(huán)境變好的情況在，成交量已經(jīng)超過(guò)2008年全年，同比上漲103.60%，呈現(xiàn)旺盛的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)； 房型及面積需求：從市調(diào)了解的面積情況來(lái)看，有二房、三房、四房及復(fù)式房型，其中二房、三房為主力房型。二房的主力熱銷(xiāo)戶(hù)型在70-90之間，三房的主力熱銷(xiāo)戶(hù)型為130-150，四房的主力戶(hù)型是150以下。從目前市場(chǎng)去化來(lái)看，由于吳江老百姓生活習(xí)慣的關(guān)系，對(duì)大戶(hù)型的產(chǎn)品接受度比較高，三房要好于二房； 房型布局：目前市場(chǎng)的房型普遍采用臥室朝南，廳為大開(kāi)間或橫廳，陽(yáng)臺(tái)均設(shè)在主臥，房型，設(shè)計(jì)十分注重采光及通風(fēng)。 2006年開(kāi)始，吳江住宅市場(chǎng)由奧林清華牽頭，帶動(dòng)了一撥吳江較高階層的換房熱潮。其換房公寓的主力戶(hù)型是170-190平方米；聯(lián)排別墅的主力戶(hù)型是300-370平方米；花園洋房的主力戶(hù)型是139-253平方米； 吳江住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，開(kāi)發(fā)商積極推出贈(zèng)送空間的房型，深受市場(chǎng)的追捧。如：買(mǎi)兩房送一房、送大面積露臺(tái)、送大面積地下室、送挑空的夾層空間等。3.5價(jià)格分析圖：2003-2009年吳江市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：吳江統(tǒng)計(jì)局圖：蘇州各市2009年1-9月商品房銷(xiāo)售均價(jià) 單位：元/數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州各縣市統(tǒng)計(jì)局 2003-2008年吳江市商品房銷(xiāo)售均價(jià)不斷上漲，2005年的上漲幅度最大，07、08年有所緩和但仍然超過(guò)10%，2003-2008年均復(fù)合增長(zhǎng)率為19.1%，增幅較大； 從蘇州大市上看，吳江的銷(xiāo)售均價(jià)較低，吳江市最靠近蘇州的縣市，隨著吳江城市規(guī)劃以及蘇州市區(qū)南向發(fā)展的舉措，吳江的潛力將逐步被挖掘； 從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交均價(jià)上看，目前同里的價(jià)格僅次于盛澤，同里均價(jià)在中糧本源以及云水謠等幾個(gè)別墅樓盤(pán)拉動(dòng)下，成交價(jià)格上漲，也說(shuō)明了同里古鎮(zhèn)的房產(chǎn)價(jià)值逐步被挖掘。3.6客戶(hù)分析吳江開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，基本以當(dāng)?shù)乜蛻?hù)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)為主，外地客源較少；但近來(lái)隨著新城市規(guī)劃的利好因素和蘇震桃公路的通車(chē)，吳江和蘇州市區(qū)、吳中區(qū)的交通便捷性大大提高，逐漸吸引了部分蘇州的客戶(hù)置業(yè)。表：吳江市各板塊客源分布板塊本地居民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇州上海浙江臺(tái)灣城北板塊老城板塊70%20%10%運(yùn)東板塊70%較少20%南部新城60%40%震澤、盛澤50%較少40%很少汾湖70%30%同里60%40%運(yùn)河西部板塊客源分析（城北、老城、南部新城）： 本地居民：由于該板塊地處松陵鎮(zhèn)的中心，也是吳江市中心，人口比較密集。居住在該板塊的本地居民都有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們購(gòu)房主要以二次置業(yè)為主，較為偏好大面積的戶(hù)型。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：對(duì)城市的向往是他們購(gòu)房的主要原因。但是總價(jià)一定要在他們能夠承受的范圍之內(nèi)。 拆遷戶(hù)：隨著松陵鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展，將會(huì)有大面積的拆遷工作，特別是位于鎮(zhèn)中心的區(qū)域。通過(guò)調(diào)查，絕大部分的動(dòng)遷戶(hù)都會(huì)在周邊尋求新的住宅。 私營(yíng)業(yè)主：位于松陵鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的運(yùn)西板塊是吳江市最繁華的地段，有較多的集中性商業(yè)。商鋪的老板大多是外來(lái)人口，大部分商鋪老板需要在周邊解決其居住需求。運(yùn)東客源分析： 拆遷戶(hù)：運(yùn)東屬于吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著城市化進(jìn)程加快，拆遷戶(hù)越來(lái)越多。 企業(yè)中層職員：運(yùn)東企業(yè)較多，多年工作的積蓄基本能承受運(yùn)東的房?jī)r(jià)。 臺(tái)灣人士：運(yùn)東臺(tái)灣企業(yè)較多，因此部分臺(tái)灣人士會(huì)選擇在區(qū)域置業(yè)。同里鎮(zhèn)客源分析： 本地居民：宅基地政策，基本不購(gòu)置房產(chǎn)，換房改善性需求為主； 上海、蘇州投資客：目前上海區(qū)域的度假投資客群數(shù)量較少，本市自住客群和臺(tái)商客群占有一半左右，蘇州市區(qū)的客戶(hù)約1成。目前多數(shù)項(xiàng)目前往蘇州進(jìn)行專(zhuān)門(mén)推廣，有專(zhuān)門(mén)的代理團(tuán)隊(duì)。4各細(xì)分市場(chǎng)特征分析n 住宅市場(chǎng) 目前的住宅市場(chǎng)主要集中在市區(qū)，即松陵鎮(zhèn)，隨著吳江規(guī)劃居住片區(qū)的開(kāi)發(fā)，住宅市場(chǎng)將逐步向盛澤副中心、開(kāi)發(fā)區(qū)、汾湖鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展； 從產(chǎn)品類(lèi)型上看，松陵鎮(zhèn)以公寓為主，由于出讓土地容積率的限制，大多數(shù)項(xiàng)目均以多層，小高層，高層為主，