某地塊開發(fā)項目可行性研究報告（極品推薦甲級資質(zhì)可研報告）.doc

目 錄第一部分投資環(huán)境研究分析4一自然地理環(huán)境41蘇州概述41.1蘇州概況41.2蘇州與長三角42吳江概述52.1吳江概況52.2吳江與長三角73同里概述83.1同里概況83.2同里與長三角9二宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境101宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況101.1中國宏觀經(jīng)濟運行分析101.2當前經(jīng)濟運行中突出的矛盾和問題111.3未來中國經(jīng)濟走勢預測122吳江市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析122.1吳江市宏觀經(jīng)濟分析122.2吳江城市規(guī)劃和市政建設15小結(jié)17三吳江房地產(chǎn)市場分析181吳江房地產(chǎn)市場發(fā)展總體概述182吳江房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析192.1土地市場分析192.2房地產(chǎn)開發(fā)情況203吳江市住宅市場分析243.1總體供求情況243.2板塊市場分析253.3物業(yè)類型分析263.4成交分析273.5價格分析283.6客戶分析294各細分市場特征分析305各細分市場發(fā)展趨勢336吳江房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析33小結(jié)34四周邊市場分析351同里鎮(zhèn)別墅市場分析351.1市場概況351.2別墅市場特征352競爭板塊分布383競爭板塊市場分析383.1東太湖別墅板塊383.2陽澄湖別墅板塊403.3雙湖板塊424競爭市場發(fā)展趨勢43小結(jié)435典型案例分析445.1中興銀麗高爾夫別墅445.2華麗家族太上湖465.3中糧本源475.4江南水鄉(xiāng)云水謠50對本項目的啟示52第二部分2000畝地塊概念性規(guī)劃方案建議53一地塊分析531地理位置及周邊環(huán)境531.1四至環(huán)境531.2地塊現(xiàn)狀532周邊配套553地塊可利用資源554對地塊的思考55二項目swot分析561優(yōu)勢562劣勢563機會574風險57三2000畝地塊概念性規(guī)劃方案建議5812000畝地塊用地性質(zhì)建議5822000畝地塊物業(yè)類型建議5832000畝地塊開發(fā)次序建議5842000畝地塊容積率建議59第三部分300畝地塊可行性研究60一地塊位置確定60二產(chǎn)品組成建議601物業(yè)類型建議602產(chǎn)品組成建議613配套設施建議62三地塊容積率建議63四項目開發(fā)方案建議631開發(fā)運營思路632開發(fā)周期建議643推盤時間建議64五300畝地項目市場定位651開發(fā)理念652市場定位653市場定位詮釋654客戶定位664.1客戶分析664.2客戶定位675價格定位685.1獨棟別墅價格685.2雙拼別墅價格695.3未來上市銷售價格70六投資收益分析721成本預測722項目收入預測：733損益分析734、內(nèi)部收益率預測74第一部分投資環(huán)境研究分析一自然地理環(huán)境1蘇州概述1.1蘇州概況蘇州，全國首批24個歷史文化名城之一，全國重點旅游城市，也是4個全國重點環(huán)境保護城市之一，并成功加入世界遺產(chǎn)城市聯(lián)盟。蘇州位于太湖之濱，長江南岸的入?？谔帲┖即筮\河、京滬鐵路、京滬高鐵（在建）和多條高速公路貫穿全境。蘇州東鄰上海，西抱太湖，南臨浙江，北枕長江，東距上海市區(qū)80千米。是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉，蘇中和蘇北通往浙江的必經(jīng)之地。蘇州共轄7個市轄區(qū)（金閶區(qū)、滄浪區(qū)、平江區(qū)、蘇州國家高新區(qū)(虎丘區(qū))、 吳中區(qū)、相城區(qū)、工業(yè)園區(qū)），代管5個縣級市（常熟市、張家港市、太倉市、昆山市、吳江市)。市區(qū)戶籍人口238.21萬人。暫住登記人口586萬。(截至2008.12.31)1.2蘇州與長三角蘇州目前是中國發(fā)展最快，也是經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，是長江三角洲經(jīng)濟圈重要的經(jīng)濟中心，是整個蘇南地區(qū)的工業(yè)中心，環(huán)太湖都市圈和蘇錫常都市圈的核心都市，僅次于上海的全國第二大工業(yè)城市和華東地區(qū)第二大經(jīng)濟中心城市，也是中國大陸六大經(jīng)濟中心城市（上海、北京、廣州、深圳、蘇州、天津）之一。擁有中國乃至亞洲最大的內(nèi)河航運港口、江蘇第一大港、中國大陸第九大港蘇州港，四通八達的鐵路和公路交通網(wǎng)與全國各大城市相連，交通運輸十分便利。隨著滬蘇兩地經(jīng)貿(mào)聯(lián)系的加強，蘇州的潛力越來越為世人所矚目。上海作為中國經(jīng)濟火車頭，對蘇州得輻射作用越來越強。滬蘇1小時經(jīng)濟圈”的建立，為蘇州的崛起創(chuàng)造了良好的條件。隨著高速交通網(wǎng)絡的建成，長江三角洲地區(qū)即將形成一個全新的交通格局。在一小時都市圈范圍內(nèi)，蘇州是上海最主要的外圍城市，與上海的空間關系最為密切， 進入新世紀以來，蘇州更是把離上海近的優(yōu)勢做足做透。不斷完善城市快速干道、軌道交通等道路建設，力爭無縫接軌上海。蘇州實際上就是西上海。長三角區(qū)域內(nèi)基礎設施的建設不斷改變著長三角的時空觀念的同時，區(qū)域經(jīng)濟輻射也將出現(xiàn)新格局。上海周邊地區(qū)已形成一個反k字形的發(fā)展新格局，好像一隊飛翔的大雁。如果上海是頭雁，那么蘇州就處在二雁的位置，跟著頭雁飛。而隨著時間距離的不斷縮短，這兩頭雁肯定會靠得更緊。未來，蘇州將通過昆山進而與上海連片發(fā)展。隨著滬寧城際鐵路和京滬高速鐵路建成，出行速度更將以乘積化效應大幅提高?！扮姅[式遷徙”的工作、生活方式將成為促進兩地經(jīng)濟發(fā)展不可忽視的一股力量。蘇州新一輪城市發(fā)展方向之一就是向東與上海接軌，向南與浙江發(fā)達地區(qū)接軌?！吧嫌刑焯?，下有蘇杭”，蘇州已經(jīng)成為長三角名副其實的“第二引擎”。2吳江概述2.1吳江概況吳江，位于太湖之濱和江蘇省最南端。南連浙江省嘉興市和湖州市，北接蘇州吳中區(qū)和昆山市，東臨上海市青浦區(qū)，正當江蘇、浙江和上海三省、市交界處，地理位置十分優(yōu)越。吳江市物產(chǎn)豐富、經(jīng)濟發(fā)達，素有古運河畔“魚米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”的美稱。全市現(xiàn)下轄省級吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和9個鎮(zhèn)。境內(nèi)蘇嘉杭高速公路、227省道、京杭大運河縱貫南北，318國道、太浦河、滬蘇浙高速公路（吳江段）橫穿東西。吳江離上海虹橋機場80公里，距京滬鐵路蘇州站22公里，與上海洋山港和蘇州太倉港的距離分別為190公里和105公里，四通八達的水陸交通網(wǎng)把吳江與上海、杭州、蘇州等大中城市聯(lián)成一體。吳江市已擁有國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進市、國家環(huán)境保護模范城市、國家園林城市等20多項國家級榮譽稱號。全市主要支柱產(chǎn)業(yè)為：電子信息、絲綢紡織、裝備制造、電纜光纜。作為蘇州經(jīng)濟的“六大板塊”之一，吳江逐步形成了四個方面的發(fā)展優(yōu)勢：產(chǎn)業(yè)集群特色鮮明依托當初“一鎮(zhèn)一品”的集群發(fā)展，吳江不僅有電子信息、絲綢紡織、電纜光纜三大支柱產(chǎn)業(yè)，縫紉機、彩鋼板、羊毛衫三個特色產(chǎn)業(yè)，多個成長型產(chǎn)業(yè)競相發(fā)展。內(nèi)資、外資雙輪驅(qū)動，齊頭并進來自世界各地的1500余家企業(yè)在吳江投資興業(yè)，投資總額超過150億美元，其中世界500強企業(yè)15家。富民進程明顯加快吳江所有產(chǎn)業(yè)集群基地中，除了電子信息外，其它全部是在民間資本的推動下形成的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，決定吳江的富民程度不斷加強。城鄉(xiāng)面貌得到明顯改善在打造和諧社會的過程中，吳江始終以人為本，切實改善人居環(huán)境，城鄉(xiāng)面貌不斷改善。2009年度全國百強縣（市）排名中，吳江高居第五位；福布斯2009年中國大陸最佳商業(yè)城市評比，吳江列全國縣級市第五位。圖：吳江產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀p 產(chǎn)業(yè)體系 五大支柱產(chǎn)業(yè)：絲綢、電纜、機械電子、精細化工、新型建材 四大特色區(qū)域經(jīng)濟：魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、電纜之都、電子之城p 產(chǎn)業(yè)特征 一鎮(zhèn)一品的產(chǎn)業(yè)分布特征 民營外資 的經(jīng)濟發(fā)展格局 兩頭在外的外向性經(jīng)濟模式p 經(jīng)濟發(fā)展水平 社會經(jīng)濟服務業(yè)發(fā)展相對滯后，第二產(chǎn)業(yè)仍以傳統(tǒng)行業(yè)為主 規(guī)模企業(yè)的培育發(fā)展不足，缺乏自主知識產(chǎn)權和品牌優(yōu)勢的產(chǎn)品 資源與生態(tài)環(huán)境壓力日趨增大，主要傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展限 社會事業(yè)發(fā)展水平滯后，城市化落后于工業(yè)化，基礎設施配套不強產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃p 優(yōu)先發(fā)展先進制造業(yè)，提高工業(yè)能級和水平 壯大三大支柱產(chǎn)業(yè)（電子信息、絲綢紡織、電纜光纜） 提升三大特色產(chǎn)業(yè) （縫紉機、彩鋼板、羊毛衫） 扶持八大成長型產(chǎn)業(yè)（電梯制造、汽車配件、新型建材、生物醫(yī)藥、有色金屬、日化、服裝、制鞋） 大力培育新興產(chǎn)業(yè)p 加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，強化城市綜合服務功能 大力發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)（紡織業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、金融保險服務業(yè)） 優(yōu)化提升消費性服務業(yè)（商貿(mào)服務業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)） 積極培育新興服務業(yè)（旅游業(yè)、中介服務業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)）2.2吳江與長三角目前，吳江正積極對接蘇州軌道交通。未來吳江將加速融入蘇州主城，與蘇州南部進行整合規(guī)劃。并使得吳江能夠越來越多地受到蘇州溢出效應的充分輻射。吳江與上海水土相連，是上海都市圈向長三角腹地和環(huán)太湖經(jīng)濟圈輻射的陣地前沿。吳江又被稱為“吳角越根”，半個市與浙江毗鄰， 自古以來，兩方土地相連，人文相融，經(jīng)濟相關。作為江蘇省南大門，吳江緊鄰上海市和浙江省，區(qū)位優(yōu)勢獨特，是上海、浙江、江蘇兩省一市中唯一與上海和浙江都緊鄰的城市，不僅處在滬蘇錫常、杭嘉湖長三角一小時交通圈內(nèi)，也是聯(lián)系江浙滬重要的交通樞紐。從吳江可以直接連通中國的東西南北。無錫蘇州市區(qū)上海吳江吳江與蘇州吳江與太湖湖吳江湖州長興蘇州無錫宜興太湖吳江與浙江吳江與浙江吳江與上海上海吳江昆山太倉張家港常熟圖：吳江地理位置3同里概述3.1同里概況同里隸屬于江蘇省吳江市，位于太湖之畔，古運河之東，四面臨水，八湖環(huán)抱（同里、九里、澄湖、沐莊、白硯、葉澤、南星、龐山湖），東距上海虹橋機場80公里，南接318國道、西連蘇嘉高速公路、北離蘇州18公里。2001年10月，同里與屯村兩鎮(zhèn)合并后的同里鎮(zhèn)行政區(qū)總面積102.91平方公里，總?cè)丝?.8萬人，轄12個行政村，1個水產(chǎn)總場，6個社區(qū)居委會。同里，舊稱“富土”，唐初，因其名太侈，改為“銅里”，宋代，又將舊名“富土”兩字相疊，上去點，中橫斷，拆字為“同里”，沿用至今。同里古鎮(zhèn)風景優(yōu)美，鎮(zhèn)外四面環(huán)水，古鎮(zhèn)鑲嵌于同里、九里、葉澤、南星、龐山五湖之中。鎮(zhèn)區(qū)被川字形的15條小河分隔成七個小島，而49座古橋又將小島串為一個整體。建筑依水而立，以“小橋流水人家”著稱，是目前江蘇省保存最為完整的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，也是省重點文物保護單位，已列為太湖十三大景區(qū)之一。古鎮(zhèn)于1986年對外開放，1995年被省政府列為江蘇省首批歷史文化名鎮(zhèn)。同里四大投資優(yōu)勢地理優(yōu)勢。同里處于上海都市圈內(nèi)，具有良好交通條件產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)特色鮮明，基礎良好成本優(yōu)勢。在土地、勞動力上有較其他地區(qū)更低成本服務優(yōu)勢。政府高效服務，營造優(yōu)良人居環(huán)境目前，同里鎮(zhèn)退思園已被列入世界文化遺產(chǎn)，古鎮(zhèn)同里也正申報世界文化遺產(chǎn)，隨著宣傳力度的加強，古鎮(zhèn)被越來越多的人所了解、熟悉，全國各大報紙以及美國、香港等地的報紙均以圖文并茂的形式介紹同里，影視攝制組也頻頻取景同里，所得這一天然的攝影棚蜚聲海內(nèi)外，中國電影家協(xié)會也在此設立了“中國同里影視攝制基地”。人口情況同里鎮(zhèn)戶籍人口總體呈現(xiàn)上漲趨勢、但上漲速度極為緩慢，2006-2008年同里鎮(zhèn)戶籍人口平均增長率為0.1%，2008年年末、同里鎮(zhèn)戶籍人口為43613人。同里鎮(zhèn)外來人口總體呈現(xiàn)上漲趨勢，2006-2008年同里鎮(zhèn)外來人口平均增長率為28%，2008年年末、同里鎮(zhèn)外來人口為20250人表：近年同里人口年份2006年2007年2008年戶籍人口（人）435164357243613數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計局表：同里外來人口年份2006年2007年2008年外來人口（人）129701663620250比例（%）28.022.0數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計局3.2同里與長三角同里距吳江市區(qū)僅10分鐘的車程。距離蘇州市區(qū)18公里，開車到上海也僅需1個小時。蘇嘉杭高速公路、318國道、蘇同黎公路等交通線路四通八達，真正滿足了人們“1小時生活圈”的構想。古鎮(zhèn)同里為“國家級生態(tài)宜居示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)”，是江蘇省僅有的兩個國家級生態(tài)宜居示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。近年來，更是加強了城鎮(zhèn)基礎設施和生態(tài)環(huán)境建設，不斷優(yōu)化人居環(huán)境。新同里將是一座交通等基礎設施現(xiàn)代化的新的水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)，新城鎮(zhèn)現(xiàn)代化風貌是基礎，加上傳統(tǒng)元素，中國味道，使同里鎮(zhèn)成為一處人們生活的江南新水鄉(xiāng)。二宏觀經(jīng)濟與政策環(huán)境1宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況1.1中國宏觀經(jīng)濟運行分析09年宏觀經(jīng)濟態(tài)勢特征內(nèi)需回升明顯工業(yè)生產(chǎn)加快物價停止下降景氣穩(wěn)步回升投資結(jié)構優(yōu)化消費平穩(wěn)增長外貿(mào)順差縮小地方投資升溫社會投資啟動資金來源充裕國際金融危機爆發(fā)以來，我國政府迅速出臺了4萬億投資計劃、十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，穩(wěn)定了投資者和消費者信心。2009年，我國經(jīng)濟遏制了急劇下滑的勢頭，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資快速增長，成為經(jīng)濟增長的主要推動力，投資結(jié)構有所改善。但也出現(xiàn)了部分行業(yè)重復建設和產(chǎn)能過剩、自主投資增長動力不足、投資效益下降、銀行不良資產(chǎn)潛在風險增大等問題。1.2當前經(jīng)濟運行中突出的矛盾和問題n 產(chǎn)能過剩問題突出，有些行業(yè)仍在重復建設目前，我國產(chǎn)能過剩問題較為突出，從低端到高端產(chǎn)能、從內(nèi)需到外需產(chǎn)能、從傳統(tǒng)到新興產(chǎn)能均不同程度面臨過剩問題。一是外需行業(yè)產(chǎn)能過剩問題難以解決。二是鋼鐵、有色、建材、化工等傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過剩，但在建和新建項目仍有加大的規(guī)模。三是部分新興行業(yè)也顯露產(chǎn)能過剩跡象。新能源、新材料等行業(yè)在本輪大規(guī)模投資的刺激下，新建項目快速增長，產(chǎn)品需求相對滯后，已經(jīng)出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩跡象。n 經(jīng)濟增長主要依賴政策拉動，支撐經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力不強今年以來，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)出“增長靠投資、投資靠政府”的特征。在政府大規(guī)模投資和寬松貨幣政策的配合下，出現(xiàn)了國進民退和國有資本與民爭利的局面，部分國有資本大規(guī)模進入競爭性領域，擠出了社會投資。如國有企業(yè)在各地土地拍賣中頻頻成為“地王”，中糧收購蒙牛，民營航空公司基本退出航空運輸領域。當前的消費增長也主要靠政策引導和鼓勵，在國民收入分配體制沒有根本性改變的情況下，穩(wěn)定的消費增長內(nèi)生機制尚難形成。n 地方政府投融資平臺貸款潛藏系統(tǒng)性金融風險地方政府出于融資和保障基礎設施項目資金供給而建立了各種政府投融資平臺，作為承貸主體統(tǒng)一向銀行貸款，然后再將貸款轉(zhuǎn)貸給企業(yè)或項目，使債務信貸化。政府投融資平臺總體負債率較高，盈利能力較低，透明度較低，銀行對平臺及地方政府的整體債務水平難以準確評估，信貸資金監(jiān)管難度較大，政府投融資平臺貸款潛藏著系統(tǒng)性金融風險。圖：中國gdp增長波動曲線1.3未來中國經(jīng)濟走勢預測n 固定資產(chǎn)投資增速略有回落，但仍有后勁首先，中央擴大投資4萬億和調(diào)整部分行業(yè)投資項目資本金比例等政策效應會持續(xù)顯現(xiàn)。其次，目前施工和新開工項目較多，投資額較大，按時完工仍需要大量投資，未來投資將保持慣性增長。第三，到位資金充裕。第四，房地產(chǎn)投資有可能替代政府投資成為經(jīng)濟增長的重要力量。第五，促進民間資本投資的政策與規(guī)劃的已經(jīng)出臺。綜上所述，2010年全社會固定資產(chǎn)投資名義增長31%左右，投資仍是經(jīng)濟增長的主要動力。n 社會消費品零售額保持平穩(wěn)增長第一，收入水平持續(xù)增長為擴大消費增強了后勁。第二，醫(yī)改新方案、農(nóng)村養(yǎng)老保險全覆蓋等社會保障制度建設，有助于減輕居民的后顧之憂，提高居民的邊際消費傾向。第三，股市活躍和房地產(chǎn)價格回升也帶來一定的財富效應。第四，汽車消費由大城市向中小城市梯度擴散的態(tài)勢沒有改變，城市化率提高和通脹預期還會刺激住房需求，汽車和住房消費仍將呈現(xiàn)增長勢頭。n 外貿(mào)出口有望小幅增長但外貿(mào)順差繼續(xù)縮小世界經(jīng)濟由大幅度負增長轉(zhuǎn)為小幅正增長，是我國出口恢復增長的基礎性因素。數(shù)量分析顯示，我國出口量對世界經(jīng)濟總量彈性為5.3。國際市場價格回升和我國在國際市場上的份額上升有力于提高我國的出口價格水平。但金融危機以來，發(fā)達國家消費模式出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，美國、歐洲居民家庭儲蓄率在上升，將影響對我國商品的需求。貿(mào)易保護主義進一步加劇。綜上所述，雖然全球經(jīng)濟溫和復蘇，我國出口形勢依然不容樂觀。內(nèi)需強勁有助拉動進口進一步加速。初步預計，2010年我國出口將增長6%左右，進口增長11%左右。2吳江市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2.1吳江市宏觀經(jīng)濟分析n gdp及人均gdpgdp反映了一個城市的經(jīng)濟實力和市場規(guī)模，經(jīng)濟的快速增長將為整體房地產(chǎn)市場提供堅實的成長基礎和上升空間?？v觀2001至2008年，吳江市整體經(jīng)濟一直保持高速增長，特別是2003到2007年經(jīng)濟增速保持在20%左右，位居全國前列。2008年雖然在國家宏觀調(diào)控和全球金融危機的影響下，gdp增速7年來首次跌破15%，經(jīng)濟快速增長一方面可以增加居民的收入提高人們的購買力，另一方面也會帶來更多的就業(yè)機會吸引更多的年輕人定居吳江，從而為吳江市房地產(chǎn)市場的繼續(xù)快速發(fā)展夯實了基礎。圖：2001-2008吳江gdp及增長率數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計公報圖：2001-2008吳江人均gdp及增長率數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計公報800-3000us$3000-8000us$8000-13000us$13000us$以上從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)發(fā)展與人均gdp有著密切的聯(lián)系，人均gdp800-8000美元時期，也是房地產(chǎn)起飛和快速發(fā)展時期，并將延續(xù)到人均gdp達到13000美元的水平才會出現(xiàn)下降。時期啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展超速發(fā)展，數(shù)量型以數(shù)量為主，向注重品質(zhì)方向發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型同里人均gdp位于13000美元以上，為13600美元。雖然按照理論其房地產(chǎn)發(fā)展處于減緩發(fā)展期，但吳江當?shù)厮綘I企業(yè)老板與臺資企業(yè)投資商眾多，高人均gdp對高端房地產(chǎn)將起到有力的促進作用。n 固定資產(chǎn)投資縱觀2001-2008年吳江市全社會固定資產(chǎn)投資，可分為兩個階段。2001-2003年是高速增長期，2003-2008年為平穩(wěn)發(fā)展期。并且2003之后，固定資產(chǎn)投資年增長率也保持在非常平穩(wěn)的水平，表明吳江市固定資產(chǎn)投資已經(jīng)進入到較為穩(wěn)健和理智的發(fā)展階段。圖：吳江市2001-2008固定資產(chǎn)投資及增長率數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計公報n 產(chǎn)業(yè)結(jié)構截至2008年，吳江三大產(chǎn)業(yè)比重為2.4：62.6：35.0，第二產(chǎn)業(yè)水平較高。工業(yè)經(jīng)濟集約化水平不斷提升，集群產(chǎn)業(yè)特色比較明顯，初步形成絲綢紡織、通訊電纜、電子信息三大支柱產(chǎn)業(yè)。針對未來幾年外部經(jīng)濟環(huán)境變化趨勢，吳江市在可行性前提下重新思考工業(yè)結(jié)構重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向是“三老四新”，即繼續(xù)做強做大新型紡織、通訊線纜、電子信息三個支柱產(chǎn)業(yè)；重點發(fā)展裝備制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、以能源、環(huán)保、醫(yī)藥保健品為重點的高新技術產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務業(yè)。預計未來五年吳江市第三產(chǎn)業(yè)比重有望繼續(xù)加大，成為吳江市的發(fā)展支柱。圖：吳江市2008三大產(chǎn)業(yè)比重數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計公報n 社會消費品零售總額2008年吳江社會消費品零售總額為125.05億元，同比增幅25.70%，連續(xù)四年增幅上漲。在經(jīng)濟增速放緩的大背景下，社會消費品零售總額卻穩(wěn)步增長，可見消費者對后市經(jīng)濟仍然充滿信心。再加上政府出臺多項措施希望通過拉動內(nèi)需促進經(jīng)濟發(fā)展，預計明年社會消費品零售總額會出現(xiàn)較大漲幅，這無疑對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是個重大利好。圖：吳江市2001-2008社會消費品零售總額及增長率數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計公報2.2吳江城市規(guī)劃和市政建設n 市域社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略及人口規(guī)模預測市域社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略：樹立生態(tài)觀念，將吳江建設成為人文景觀與自然風光于一體的園林城市。n 人口與城市化水平預測市域人口吳江市域總?cè)丝诜謩e為：2010年135萬人，2020年160萬人。城市化水平預測吳江城市化水平預計：2010年為70.4%，2020年為81.3%n 市域空間結(jié)構規(guī)劃市域空間結(jié)構：分為五個相對獨立的片區(qū)。臨蘇外向型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：包括松陵、同里、菀坪以及平望的太浦河以北地區(qū)。 臨滬綜合經(jīng)濟區(qū)：指汾湖鎮(zhèn)，具有緊臨上海的區(qū)位優(yōu)勢，是吳江全面接軌上海發(fā)展的前沿陣地。 臨湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)：包括七都和橫扇。盛澤民營經(jīng)濟區(qū)：包括盛澤、銅羅、平望太浦河以南地區(qū)。 震澤民營經(jīng)濟區(qū)：包括震澤、桃源。n 城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構預計吳江全市人口2020年臨蘇外向型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)50萬人，臨滬綜合經(jīng)濟區(qū)20萬人，臨湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)7萬人，盛澤民營經(jīng)濟區(qū)40萬人，震澤民營經(jīng)濟區(qū)13萬人，合計130萬人。n 市域交通及基礎設施體系市域交通高速公路：市域及周邊地區(qū)規(guī)劃成“三縱三橫”高速公路網(wǎng)。三縱：蘇震桃高速公路、蘇嘉杭高速公路、蘇州東繞城高速公路延線三橫：蘇州南繞城高速、滬蘇浙高速、申嘉湖高速公路。一級公路：市域形成“三縱一橫”的一級公路網(wǎng)。 三縱：蘇震桃一級公路、227省道改線和蘇同黎一級公路。一橫：318國道 其他公路：高速公路互通以及市域一般公路與城鎮(zhèn)布局的規(guī)劃。規(guī)劃形成網(wǎng)狀市域公路體系，溝通中心城區(qū)和各鎮(zhèn)區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)和中心村。呼應太湖休閑旅游發(fā)展功略，按二級公路標準規(guī)劃環(huán)太湖旅游交通道路，連接松陵城區(qū)、橫扇和七都鎮(zhèn)，向南連接環(huán)太湖風景大道。軌道交通規(guī)劃：市域軌道交通系統(tǒng)由蘇嘉城際軌道交通、蘇滬城際軌道交通和蘇嘉鐵路構成。城市性質(zhì)、規(guī)模定位城市性質(zhì)：臨滬重要的制造業(yè)基地，著名綢都，太湖東岸江南水鄉(xiāng)旅游城市。松陵城區(qū)為吳江市域的政治、經(jīng)濟、文化、科教中心，先進制造業(yè)基地，江南水鄉(xiāng)旅游城市。盛澤城區(qū)為著名綢都，世界級的紡織品加工貿(mào)易中心，吳江重要的經(jīng)濟中心、商貿(mào)中心。城市規(guī)模：吳江市人口80萬人，其中松陵城區(qū)45萬人，盛澤城區(qū)35萬人。用地規(guī)模：吳江城市建設總用地9554.3公頃，人均119.4平方米。其中松陵城區(qū)5110.9公頃，人均113.6平方米，盛澤城區(qū)4443.4公頃，人均127.0平方米。小結(jié) 中國的經(jīng)濟發(fā)展，城市化進程以及政策的大力扶持為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件； 目前國家現(xiàn)行政策均是促進房地產(chǎn)健康穩(wěn)定向前發(fā)展； 長三角一體化發(fā)展給各城市經(jīng)濟發(fā)展帶來新的動力，京滬高鐵，城際鐵路開通極大拉近區(qū)域間距離，帶動各方面投資以及消費等； 長三角的房地產(chǎn)市場發(fā)展的一二線城市，以蘇州最為穩(wěn)定，蘇州市區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展將是吳江發(fā)展的方向標； 蘇州良好的城市規(guī)劃以及吳江城市規(guī)劃將促使吳江融入蘇州整體發(fā)展步伐，未來吳江濱湖新城的打造，旅游度假的挖掘，將大大的促進吳江房地產(chǎn)市場的發(fā)展； 吳江是最靠近蘇州的縣市，加上獨特的自然環(huán)境優(yōu)勢，為未來吳江騰飛奠定堅實的基礎。吳江的定位及規(guī)劃為吳江房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的發(fā)展契機，必將對吳江房地產(chǎn)發(fā)展有較大的推動作用，蘇州產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展以及城市規(guī)模的擴大，對吳江市的房地產(chǎn)發(fā)展起到長期的帶領和支撐作用。三吳江房地產(chǎn)市場分析1吳江房地產(chǎn)市場發(fā)展總體概述 政府的城市化戰(zhàn)略和對房地產(chǎn)業(yè)的有序推進穩(wěn)步發(fā)展戰(zhàn)略是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要推力。吳江“南拓西進”戰(zhàn)略構想付諸實施，城市向南拓，發(fā)展16平方公里的南部新城；城市向西進，從運河時代走向太湖時代?；A設施的先行建設，道路建設，尹山收費站正式撤離，227省道、蘇震桃一級公路，加上迎春路，從吳江松陵城區(qū)到吳中、滄浪新城僅10分鐘時間，到蘇州市中心僅20分鐘。三條公路與蘇州的貫通使吳江城區(qū)和蘇州城區(qū)真正實現(xiàn)無縫對接。松陵至盛澤的南北快速干道，也大大縮短了沿線與城區(qū)的距離，使吳江城市功能得到了快速提升。 吳江經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化戰(zhàn)略的深入推進，這是吳江房地產(chǎn)快速健康發(fā)展的根本保證吳江中心城區(qū)的城市集聚和輻射能力在不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)必將在其中受益匪淺，同樣，房地產(chǎn)的持續(xù)健康、快速發(fā)展，也是城市化進程的重要部分。房產(chǎn)價位適中。目前蘇州市中高端樓盤價格已突破每平方米10000元，與吳江毗鄰的吳中區(qū)，樓盤均價每平方米已超過8000元。而與蘇州僅有20分鐘車程的吳江城北板塊的房價只在5000元左右。 房產(chǎn)消費市場的剛性供給不足與改善性需求、投資需求擴大是房價“穩(wěn)中有進”上漲趨勢的強大動力在國家的土地調(diào)控政策下，用地指標緊張，房地產(chǎn)土地供給不足明顯。2009年吳江土地出讓幅度較大，也是為了保證未來市場供應。近年來吳江房產(chǎn)消費分析，房產(chǎn)消費者可分為“三個三”，即30%是松陵城區(qū)人，30%是蘇州市，30%是其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，另外10%是新吳江人。吳江與蘇州的房價差位加上兩地交通便捷，吳江房地產(chǎn)已經(jīng)成為南蘇州板塊的生力軍，吸引越來越多的蘇州市民的關注。 政策導向和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗是吳江樓市結(jié)構調(diào)整和品質(zhì)推升的聯(lián)合推力吳江的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加注重結(jié)構調(diào)整與品質(zhì)提升。近幾年吳江房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構得到了極大的豐富，大型小區(qū)、商業(yè)街、商業(yè)廣場、大型超市、專業(yè)市場、寫字樓、小戶型、單身公寓、鄰里中心應有盡有，從商品房建設形態(tài)上看，小高層、高層住宅的出現(xiàn)為打造節(jié)能省地型住宅作出了實踐嘗試。定銷房、廉租房、外來職工集宿用房等政策性保障住房得到推進，供應趨于多元，能更多地滿足消費者多樣的需求。而資源緊張，也有其積極的一面，這必將使開發(fā)商分外珍惜手中的土地資源。從目前的住宅需求看，已逐步從滿足居住型向改善居住型轉(zhuǎn)變，這一趨勢也將在今后幾年成為房地產(chǎn)開發(fā)的主旋律。2吳江房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析2.1土地市場分析 統(tǒng)計2009年吳江市土地招牌掛市場情況（土地成交公告2009年2號-13號），吳江市整體供出讓土地256.08萬，建筑面積576.21萬，總體容積率約2.25；其中住宅241.12萬，建筑面積550.97萬，住宅容積率約2.28。住宅樓面價為1250元/，約占目前房價的20%-30%； 從分區(qū)域看，住宅土地供應今年以開發(fā)區(qū)及松陵為主，開發(fā)區(qū)土地出讓面積最高，達114萬，平均容積率為2.4；吳江市區(qū)松陵其次，出讓面積為94萬，平均容積率為2.3；住宅樓面價以盛澤最高，今年僅出讓一住宅地塊，江蘇綢都房產(chǎn)發(fā)展有限公司獲得，其次為松陵，樓面價在鼎基、偉業(yè)恒盛以及松陵房產(chǎn)綜合開發(fā)公司的拉動下升至1436元/； 2009年土地市場，一改2008年以商業(yè)為主的成交情況，土地出讓以住宅為主，住宅出讓占90%以上，土地市場表現(xiàn)積極，可見吳江的住宅市場仍有較為良好市場前景； 分區(qū)域情況，松陵土地出讓依然保持平穩(wěn)，開發(fā)區(qū)供應猛增，盛澤、汾湖大幅減少，同里今年沒有土地供應； 松陵鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃整合效果明顯，土地價值顯著上升；各區(qū)域低價均有不同程度的上漲；市場熱點分布在逐步擴大；2009年中小地塊明顯增加供應，土地供應結(jié)構有所改善，地塊特點及市場需求將使未來中小戶型增加，也將帶來開發(fā)檔次和產(chǎn)品類型的優(yōu)化，帶動新的開發(fā)熱點，吳江房地產(chǎn)市場在調(diào)整中向前發(fā)展；圖：吳江市2009年土地市場情況數(shù)據(jù)來源：吳江國土局圖：2009年吳江市分區(qū)域土地市場情況（住宅用地及含住宅用地）數(shù)據(jù)來源：吳江國土局2.2房地產(chǎn)開發(fā)情況n 開發(fā)投資額 吳江市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年放大，目前已經(jīng)從2004年的26.96億元上升到2008年的79.09億元，年均復合增長率為33.4%，表明投資者看好吳江房地產(chǎn)市場發(fā)展前景； 今年1-9月，吳江市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資57.50億元，同比增長0.3%，在新項目開工的拉動下，扭轉(zhuǎn)了今年負增長的局面，也表明對吳江房地產(chǎn)市場良好的預期； 從開發(fā)投資額占整個蘇州市的比例上看，吳江市的比例逐年上升，2004年僅為8.06%，2006年已經(jīng)超過10%，2009年前三季度達到12%以上，說明吳江房地產(chǎn)市場在整個蘇州市的地位不斷上升，比重逐漸加大，地位優(yōu)勢在逐步被肯定。圖：吳江市2004-2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 單位：億元數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局n 施工面積 吳江市商品房施工面積呈現(xiàn)階梯式上漲，由2004年的257.95萬上漲到2008年的655.91萬，年均復合增長率達到25%； 2004年-2007年間上漲幅度較快，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展周期； 2008年受大環(huán)境的影響，增幅大幅下降，但依然同比上漲7.3%； 2009年受國家政策刺激影響，房地產(chǎn)市場開始回暖，下半年吳江市新開工項目逐漸增多，因此前三季度房地產(chǎn)市場施工面積也有所增長，同比去年上漲7.60%； 2009年前三季度，吳江市的施工面積總量占整個蘇州市的10.98%，規(guī)模較大。超過常熟（643.79萬）、張家港（340.07萬）、太倉（375.59萬），為昆山（1768.11萬）的39%； 吳江市的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，以松陵鎮(zhèn)施工面積最多，2008年施工面積達169萬，占比27%，開發(fā)區(qū)第二，占比22.5%，同里鎮(zhèn)占比為5.73%。圖：吳江市2004-2009年房地產(chǎn)施工面積走勢圖 單位：萬數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計局圖：吳江市2008年房地產(chǎn)施工面積同比數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計局n 新開工面積 2008年吳江房地產(chǎn)項目累計新開工面積195.62平方米，比2007年全年184.56萬平方米上升了6%； 2008年施工面積和新開工面積創(chuàng)歷史新高，是2007年房地產(chǎn)開發(fā)熱情的延續(xù)； 2009年，2008年金融風暴的影響，不少開發(fā)商因資金問題延后施工、開工周期，從而導致2009年的施工、開工面積同比有所減少，由于市場回暖迅速，需求大增，開發(fā)商在下半年開始加快開工計劃，但對供應的影響已經(jīng)產(chǎn)生，因此市場將繼續(xù)表現(xiàn)為供不應求。圖：吳江市2007-2008年房地產(chǎn)新開工面積月度走勢圖 單位：數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計局n 竣工面積 吳江市房地產(chǎn)竣工面積從2004年的77.69萬增長到2008年的148.95萬，年均復合增長率達到18%； 2007年是吳江房地產(chǎn)市場比較火熱的一年，2007年竣工面積為129.71萬，遠不能滿足市場的需要。市場火熱引發(fā)07年的建設熱度，導致2008年竣工面積增加較大，卻遇到市場低谷。也因此存量能在2009年市場回暖后保證供應。圖：吳江市2004-2008年房地產(chǎn)竣工面積走勢圖 單位：萬數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計局n 銷售面積 吳江市商品房成交量逐年上漲，在2007年達到高峰，全年成交212.42萬，2008年由于市場環(huán)境變差而下降到86.3萬，今年前三季度在政策刺激及市場環(huán)境變好的情況在，成交量已經(jīng)超過2008年全年，同比上漲103.60%，呈現(xiàn)旺盛的銷售態(tài)勢； 2007年吳江房地產(chǎn)市場突破歷史高位，達到頂峰，全年的供銷比（竣工面積/銷售面積）僅為0.61：1，供求失衡嚴重。2008年市場進入低谷，供銷比高達1.73，2009年市場回暖，由于供需失衡導致價格一路上漲，剛性需求不斷釋放，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定向上發(fā)展。圖：2003-2009年吳江市商品房銷售面積走勢圖 單位：萬數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計局3吳江市住宅市場分析3.1總體供求情況 截止2009年12月16日，吳江目前在售項目共316個，可售套數(shù)21762套，其中松陵鎮(zhèn)可售套數(shù)7503套，占34.48%，已售套數(shù)為7580套，需求表現(xiàn)旺盛；其次是盛澤鎮(zhèn)，可售套數(shù)3537套，占16.25%，去化套數(shù)僅次于松陵鎮(zhèn)；開發(fā)區(qū)可售套數(shù)3373套，占15.5%，已售套數(shù)達到8312套，需求量最大；同里目前可售套數(shù)僅為676套，占3.11%，市場份額較少，已售套數(shù)為1074套； 隨著吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)的快速發(fā)展，原來以松陵鎮(zhèn)為中心的吳江市區(qū)房地產(chǎn)格局逐步擴張到全市，特別是近期開發(fā)區(qū)、盛澤鎮(zhèn)等的后起之秀，松陵、開發(fā)區(qū)等商品房性質(zhì)較為明顯，其他區(qū)域大多以動遷配套為主，隨著吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，土地的逐步供應，城市化進程的加快，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)也快速發(fā)展起來； 吳江房地產(chǎn)發(fā)展仍然是松陵鎮(zhèn)為核心，濱湖新城的規(guī)劃，吳江輕軌的規(guī)劃，蘇州“南優(yōu)松吳”的規(guī)劃都將極大的促進吳江房地產(chǎn)市場的發(fā)展； 同里鎮(zhèn)緊靠吳江市區(qū)，蘇州十大旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，國家旅游勝地，世界文化遺產(chǎn)，未來發(fā)展將由旅游休閑區(qū)逐步過渡到旅游度假區(qū)，住宅市場的需求將持續(xù)擴大，發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。 2009年吳江住宅市場共供應550萬，加上市場本身存量，預計2010年以后住宅市場供應會有大幅的增長，特別是公寓樓盤（容積率較高），未來吳江樓市的公寓市場競爭壓力將十分巨大。表：吳江各鎮(zhèn)供應情況地區(qū)項目數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)已售均價（元/）松陵鎮(zhèn)79750375804929同里鎮(zhèn)1667610745120蘆墟鎮(zhèn)48160132344616黎里鎮(zhèn)102412593737平望鎮(zhèn)33138410194442盛澤鎮(zhèn)45353736905269橫扇鎮(zhèn)187354842972七都鎮(zhèn)129613303710震澤鎮(zhèn)1911656623442桃源鎮(zhèn)55862482693開發(fā)區(qū)31337383124550數(shù)據(jù)來源：吳江房產(chǎn)信息網(wǎng)，時間截止2009年12月16日3.2板塊市場分析圖：吳江市板塊分布n 運東板塊：運動板塊屬于吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1993年，2005年6月經(jīng)國務院批準設立出口加工區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積80平方公里，建成區(qū)22平方公里。吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是吳江市今后重點發(fā)展的區(qū)域，吳江最高的寫字樓、首家五星級海悅大酒店已在此區(qū)域落成。運東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前在售項目31個，在售套數(shù)達3373套，主要在售樓盤有海悅花園、幸福里、陽光嘉園和格林華城等。運東板塊為快速發(fā)展的吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)提供完備的居住條件，受制于運東板塊本身的區(qū)位環(huán)境以及消費者習慣的影響，運東板塊在吳江整個房地產(chǎn)市場中處于相對較低的地位。n 老城片區(qū)板塊老城片區(qū)板塊是指吳江市商業(yè)中心板塊，該板塊在售樓盤比較少，以嘉鴻新都匯和萬亞為主要代表樓盤，處于市中心黃金地段，周邊配套也非常齊全，因此該板塊樓盤在全吳江市樓盤中，價格最高。n 南部新城板塊城南板塊日后是吳江的行政中心區(qū)域，現(xiàn)在是吳江高檔樓盤的集中區(qū)域，有較好的配套，居住環(huán)境、教育體育資源較為豐富，是吳江中高收入階層的聚居區(qū)，區(qū)域受認可度也相當高。南部新城板塊以奧林清華世紀公元為代表，輔之以奧林清華東區(qū)、西區(qū)，加上陽光新天地，坐擁南部新城卓越的行政、金融、教育等優(yōu)勢。n 城北板塊在整個城市的發(fā)展方向上，“南優(yōu)松吳”，借助南蘇州太湖水網(wǎng)和石湖、越溪水系，將把這一片區(qū)整體規(guī)劃為生活居住型的大型附屬城市核心地帶，未來、生態(tài)、自然的新興城市帶將逐漸成型。城北板塊的交通狀況比較好，距離蘇州比較近，目前板塊內(nèi)缺乏完善的配套設施；板塊內(nèi)大盤林立，且產(chǎn)品類型都趨于同質(zhì)化，市場競爭壓力較為明顯。城北板塊集合了新湖明珠城、麗灣國際、亨通吳越尚院等品質(zhì)樓盤，加上業(yè)已開發(fā)完成的亨通吳越領秀及上海城，集中居住的規(guī)模效應已經(jīng)形成。n 濱湖新城13平方公里的吳江濱湖新城就位于吳江老城區(qū)西南側(cè)的太湖之濱，在經(jīng)審批的吳江市城市總體規(guī)劃（20062020）中，這塊湖濱用地是目前為止經(jīng)國家建設部認可、江蘇省審批的太湖沿線唯一具有較高開發(fā)強度的開發(fā)建設用地。目前這片土地仍是“一張白紙”，定位于商業(yè)、商務、休閑、居住，去年該用地的核心區(qū)域進行了國際招標，今年已經(jīng)開始開展基礎設施與道路建設。3.3物業(yè)類型分析 2004年之前吳江住宅市場基本都是多層建筑。目前小高層、高層已漸漸成為市場的主力建筑類型，聯(lián)體別墅、花園陽房等也層出不窮； 目前松陵鎮(zhèn)住宅市場上，小高層的供給量最多，其次為多層住宅。從銷售情況來看，多層住宅銷售率相當高，高層住宅銷售情況較不理想； 目前兩房住宅主要集中在運東板塊，其他板塊市場上在售住宅面積偏大； 由于容積率的限制，目前市區(qū)別墅產(chǎn)品較為稀缺，別墅產(chǎn)品僅是大盤中的少數(shù)類別墅產(chǎn)品； 別墅產(chǎn)品在吳江并不多，主要集中在蘆墟鎮(zhèn)，同里鎮(zhèn)，其他區(qū)域包括松陵鎮(zhèn)別墅都極少，這一方面跟政府出讓的土地性質(zhì)、政府政策有關，另一方面跟吳江居民的購買力、購房取向也有很大關系，整體來看，吳江的別墅產(chǎn)品還有待開發(fā)，市場尚有較大的容量。 缺乏精品樓盤，缺少品牌開發(fā)商。目前吳江市面上并沒有真正意義上的精品樓盤，這也是不少蘇州人不選擇吳江樓盤的原因。表：吳江市住宅樓盤資料樓盤名稱產(chǎn)品類型主力戶型主力面積（）香江花園多層、小高層、商鋪三房130奧林清華多層、花園洋房、別墅三房138新湖明珠城小高層、多層、高層、別墅三房130麗灣國際高層、小高層、花園洋房二房三房90-140吳越領袖多層、小高層、高層、別墅三房140吳江上海城高層，小高層兩房110江城國際多層、小高層、高層三房130嘉鴻花園高層、小高層、商鋪三房150幸福里高層、多層兩房、三房80、110、135海悅花園高層、小高層、別墅，商鋪兩房873.4成交分析圖：2003-2009年吳江市商品房成交面積走勢圖 單位：萬數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計局 吳江市商品房成交量逐年上漲，在2007年達到高峰，全年成交212.42萬，2008年由于市場環(huán)境變差而下降到86.3萬，今年前三季度在政策刺激及市場環(huán)境變好的情況在，成交量已經(jīng)超過2008年全年，同比上漲103.60%，呈現(xiàn)旺盛的銷售態(tài)勢； 房型及面積需求：從市調(diào)了解的面積情況來看，有二房、三房、四房及復式房型，其中二房、三房為主力房型。二房的主力熱銷戶型在70-90之間，三房的主力熱銷戶型為130-150，四房的主力戶型是150以下。從目前市場去化來看，由于吳江老百姓生活習慣的關系，對大戶型的產(chǎn)品接受度比較高，三房要好于二房； 房型布局：目前市場的房型普遍采用臥室朝南，廳為大開間或橫廳，陽臺均設在主臥，房型，設計十分注重采光及通風。 2006年開始，吳江住宅市場由奧林清華牽頭，帶動了一撥吳江較高階層的換房熱潮。其換房公寓的主力戶型是170-190平方米；聯(lián)排別墅的主力戶型是300-370平方米；花園洋房的主力戶型是139-253平方米； 吳江住宅市場的競爭較為激烈，開發(fā)商積極推出贈送空間的房型，深受市場的追捧。如：買兩房送一房、送大面積露臺、送大面積地下室、送挑空的夾層空間等。3.5價格分析圖：2003-2009年吳江市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：吳江統(tǒng)計局圖：蘇州各市2009年1-9月商品房銷售均價 單位：元/數(shù)據(jù)來源：蘇州各縣市統(tǒng)計局 2003-2008年吳江市商品房銷售均價不斷上漲，2005年的上漲幅度最大，07、08年有所緩和但仍然超過10%，2003-2008年均復合增長率為19.1%，增幅較大； 從蘇州大市上看，吳江的銷售均價較低，吳江市最靠近蘇州的縣市，隨著吳江城市規(guī)劃以及蘇州市區(qū)南向發(fā)展的舉措，吳江的潛力將逐步被挖掘； 從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交均價上看，目前同里的價格僅次于盛澤，同里均價在中糧本源以及云水謠等幾個別墅樓盤拉動下，成交價格上漲，也說明了同里古鎮(zhèn)的房產(chǎn)價值逐步被挖掘。3.6客戶分析吳江開發(fā)的住宅小區(qū)，基本以當?shù)乜蛻艏爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，外地客源較少；但近來隨著新城市規(guī)劃的利好因素和蘇震桃公路的通車，吳江和蘇州市區(qū)、吳中區(qū)的交通便捷性大大提高，逐漸吸引了部分蘇州的客戶置業(yè)。表：吳江市各板塊客源分布板塊本地居民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇州上海浙江臺灣城北板塊老城板塊70%20%10%運東板塊70%較少20%南部新城60%40%震澤、盛澤50%較少40%很少汾湖70%30%同里60%40%運河西部板塊客源分析（城北、老城、南部新城）： 本地居民：由于該板塊地處松陵鎮(zhèn)的中心，也是吳江市中心，人口比較密集。居住在該板塊的本地居民都有一定的經(jīng)濟實力，他們購房主要以二次置業(yè)為主，較為偏好大面積的戶型。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：對城市的向往是他們購房的主要原因。但是總價一定要在他們能夠承受的范圍之內(nèi)。 拆遷戶：隨著松陵鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展，將會有大面積的拆遷工作，特別是位于鎮(zhèn)中心的區(qū)域。通過調(diào)查，絕大部分的動遷戶都會在周邊尋求新的住宅。 私營業(yè)主：位于松陵鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的運西板塊是吳江市最繁華的地段，有較多的集中性商業(yè)。商鋪的老板大多是外來人口，大部分商鋪老板需要在周邊解決其居住需求。運東客源分析： 拆遷戶：運東屬于吳江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，隨著城市化進程加快，拆遷戶越來越多。 企業(yè)中層職員：運東企業(yè)較多，多年工作的積蓄基本能承受運東的房價。 臺灣人士：運東臺灣企業(yè)較多，因此部分臺灣人士會選擇在區(qū)域置業(yè)。同里鎮(zhèn)客源分析： 本地居民：宅基地政策，基本不購置房產(chǎn)，換房改善性需求為主； 上海、蘇州投資客：目前上海區(qū)域的度假投資客群數(shù)量較少，本市自住客群和臺商客群占有一半左右，蘇州市區(qū)的客戶約1成。目前多數(shù)項目前往蘇州進行專門推廣，有專門的代理團隊。4各細分市場特征分析n 住宅市場 目前的住宅市場主要集中在市區(qū)，即松陵鎮(zhèn)，隨著吳江規(guī)劃居住片區(qū)的開發(fā)，住宅市場將逐步向盛澤副中心、開發(fā)區(qū)、汾湖鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展； 從產(chǎn)品類型上看，松陵鎮(zhèn)以公寓為主，由于出讓土地容積率的限制，大多數(shù)項目均以多層，小高層，高層為主，