畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）-“在水一方家園”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

“在水一方家園”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要本次畢業(yè)設(shè)計(jì)是針對(duì)在水一方家園項(xiàng)目編制可行性研究報(bào)告。報(bào)告的編制是從項(xiàng)目相關(guān)的資料的收集整理開始的，之后是進(jìn)行市場(chǎng)情況的調(diào)查研究工作的，再之后是進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)，最后通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的投資以及銷售計(jì)劃的策劃，進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作。最后的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是盈利能力、財(cái)務(wù)平衡及償債能力和不確定性分析。最后得出的結(jié)論是：本報(bào)告的項(xiàng)目定位是可行的，項(xiàng)目具有較好的盈利能力，有一定的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有基本的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。關(guān)鍵詞：規(guī)劃設(shè)計(jì)；市場(chǎng)調(diào)查；敏感性分析；內(nèi)部收益率abstractthe graduation project is aimed at the upper stream homeland project feasibility study report prepared. the preparation of the report are from the project-related data collection organize the start, followed by market conditions to carry out investigation and research work, and then are carried out after the projects market positioning, and project planning and design program design, final adoption of the project investment and sales planning, project financial evaluation. finally the financial evaluation is profitability, solvency and the financial balance and uncertainty analysis. finally the conclusions are: the present report, the project location is feasible, the project has good profitability, must have ability to repay the loans and their own balance, but there is a basic ability to resist risks.keywords：planning and design; market research; sensitivity analysis; internal rate of return目錄中文摘要- 2 -abstract- 3 -1項(xiàng)目總論- 6 -1.1 建設(shè)項(xiàng)目總論- 6 -1.1.1 項(xiàng)目名稱：- 6 -1.1.2 項(xiàng)目坐落位置：- 6 -1.1.3 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)- 6 -1.1.4 項(xiàng)目概況- 6 -1.1.5 建設(shè)單位概況- 6 -1.2 建設(shè)項(xiàng)目的必要性- 7 -1.3 可行性研究結(jié)論及建議- 7 -1.4 可行性研究的編制依據(jù)- 8 -2 市場(chǎng)分析- 8 -2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析- 8 -2.1.1 國(guó)際方面- 8 -2.1.2 國(guó)內(nèi)方面- 8 -2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析- 10 -2.2.1 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)(以下是我摘錄的有關(guān)信息)：- 10 -2.2.2 影響2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析- 13 -2.2.3 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望- 14 -2.3 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析- 14 -2.3.1 回顧2008年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況- 14 -2.3.2 2009年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望。- 16 -2.3.2 需求狀況（市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查及分析）- 17 -2.3.3 供給狀況- 25 -2.4 swot 分析- 27 -2.4.1 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)(strengths)- 27 -2.4.2 項(xiàng)目的劣勢(shì)(weaknesses)- 28 -2.4.3 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)(opportunities)- 28 -2.4.4 項(xiàng)目面臨的威脅(threats)- 29 -2.5 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位- 29 -3 項(xiàng)目建設(shè)條件- 29 -3.1 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件- 29 -3.2 項(xiàng)目建設(shè)自然條件- 29 -3.3 市政配套條件- 30 -4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案- 30 -4.1 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)- 30 -4.2 總平面設(shè)計(jì)- 30 -4.3 建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)- 31 -5 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度- 34 -6 項(xiàng)目的銷售方案策劃- 34 -6.1房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 (place)- 34 -6.1.1 總體廣告策略：- 35 -6.1.2 分期廣告策略：- 35 -6.1.3 企業(yè)直接推銷- 35 -6.1.4 委托代理推銷- 36 -6.1.5 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷- 36 -6.1.6 房地產(chǎn)超市營(yíng)銷- 36 -6.1.7 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議：- 36 -6.2房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 (promotion)- 37 -6.2.1 廣告- 37 -6.2.2營(yíng)業(yè)推廣- 37 -6.3 銷售期營(yíng)銷計(jì)劃- 38 -6.3.1 銷售準(zhǔn)備期(2010.7-2010.8)：- 38 -6.3.2引導(dǎo)試銷期（2010.9-2010.10）：- 38 -6.3.3 公開銷售期（2010.11-2010.12）：- 38 -6.3.4 銷售沖刺期(2011.1-2011.3)：- 38 -6.4 營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析- 39 -6.4.1平面媒體- 39 -6.4.2 電視媒體- 39 -6.4.3 戶外媒體- 39 -6.4.4 其它媒體- 39 -6.5 銷售價(jià)格的市場(chǎng)定位（采用市場(chǎng)法）- 39 -7 項(xiàng)目總投資估算- 40 -7.1 估算依據(jù)和原則- 40 -7.2 總投資估算- 41 -7.3 總投資資金來(lái)源- 42 -8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)- 42 -8.1財(cái)務(wù)效益- 42 -8.2 贏利能力分析- 42 -8.2.1全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo)- 43 -8.3 不確定性分析- 43 -8.3.1 盈虧平衡分析- 43 -8.3.2 敏感性分析- 44 -8.4 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)估綜合- 44 -9 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論- 45 -致謝- 46 -參考文獻(xiàn)- 47 -1項(xiàng)目總論1.1 建設(shè)項(xiàng)目總論1.1.1 項(xiàng)目名稱：“在水一方家園”1.1.2 項(xiàng)目坐落位置：位于湖州市仁皇山新區(qū)；西至規(guī)劃保留河流；北至規(guī)劃保留河流；東至德清路；南至三環(huán)北路見(jiàn)附表21.1.3 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積6.32035公頃容積率1.46建筑密度32.7%凈用地面積3.742公頃綠地率37.3綠化率60%總建筑面積:54828.8平方米(其中:住宅建筑面積:52904.3平方米;高層建筑面積:24827.1平方米;多層建筑面積:20333.7平方米;聯(lián)排建筑面積:8011.9平方米;商業(yè)用房建筑面積:1160.0平方米;其他物業(yè)建筑面積:317平方米;社區(qū)辦公活動(dòng)用房建筑面積:94平方米)1.1.4 項(xiàng)目概況“在水一方”項(xiàng)目規(guī)劃為家園社區(qū)，建筑總面積約6萬(wàn)平方米，是個(gè)典型的半島親水式太陽(yáng)能智能生態(tài)社區(qū)。位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需15分鐘車程，港灣式公交站臺(tái)距離社區(qū)入口僅30米之遙，抵達(dá)市民廣場(chǎng)僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，小區(qū)集6幢多層、17幢排屋、6幢小高層錯(cuò)落有致，日照間距合理優(yōu)化，470戶居民分享各自私密陽(yáng)光。1.1.5 建設(shè)單位概況建設(shè)單位：浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司系浙江達(dá)多集團(tuán)投資組建浙江達(dá)多集團(tuán)位于太湖南岸的浙江省湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬省級(jí)集團(tuán)公司，湖州市重點(diǎn)骨干企業(yè)，2005年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷售收入前五十強(qiáng),納稅前五十強(qiáng).浙江達(dá)多耐火材料集團(tuán)有限公司是集團(tuán)的骨干企業(yè)，還包括浙江湖州達(dá)多塑料制品有限公司,湖州達(dá)多皮革有限公司等多家主體企業(yè).集團(tuán)公司自1980年創(chuàng)建以來(lái)，現(xiàn)已成為以制造業(yè)為基礎(chǔ)，涉足房地產(chǎn)行業(yè)等領(lǐng)域的多元化發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司還承建了東方達(dá)多龍庭，該項(xiàng)目是湖州首個(gè)中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目東方達(dá)多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由9幢板點(diǎn)結(jié)合高層圍合而成，得天獨(dú)厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風(fēng)景線。東方達(dá)多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段，428戶 尊?。ㄉ倭可鐓^(qū)服務(wù)用房除外）開啟社區(qū)純住宅時(shí)代。在紅旗路上約80000平方米花園式社區(qū)，數(shù)百米休閑風(fēng)情水岸，與龍溪港壯闊水面，一起構(gòu)造庭院四維空間。一萬(wàn)平方米超大中庭，13%的低密度，47%的高綠化地率給你帶來(lái)全心的景觀感受。1.2 建設(shè)項(xiàng)目的必要性加快湖州市城市周邊環(huán)境建設(shè)，美化湖州市容，為湖州市的城市建設(shè)更上一個(gè)新臺(tái)階做扎實(shí)的支持工作。繁榮市場(chǎng)，促進(jìn)湖州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮湖州市的經(jīng)濟(jì)，為湖州市帶來(lái)新的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。1.3 可行性研究結(jié)論及建議u本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。因此，項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。u本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公司進(jìn)行投資全過(guò)程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。1.4 可行性研究的編制依據(jù)u湖州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策u項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料u項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo)u項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本參數(shù)和指標(biāo)2 市場(chǎng)分析2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析2.1.1 國(guó)際方面受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場(chǎng)的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國(guó)政府和央行正在孤注一擲救助金融市場(chǎng)危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將可望保持在3.0%的水平。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于2008年和2009年初陷入或接近衰退，2009年的隨后時(shí)間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也將對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。2.1.2 國(guó)內(nèi)方面a.2008年經(jīng)濟(jì)情況回顧2008年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用16字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。l 增長(zhǎng)較快。初步核算，2008年gdp比上年增長(zhǎng)9%。l 價(jià)格回穩(wěn)。2月份，物價(jià)上漲演繹出一個(gè)高峰，cpi當(dāng)月漲幅達(dá)到8.7%。l 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。2008 年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。l 民生改善。2008年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)14.5%，實(shí)際增長(zhǎng)8.4%；農(nóng)村居民人均純收入名義增長(zhǎng)15%，實(shí)際增長(zhǎng)8%。雖然中國(guó)受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問(wèn)題：u結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長(zhǎng)方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的失衡；u體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）；u經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然比較粗放。b.2009 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)測(cè)：l 三大沖擊中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。一是“去存貨化”成為2008年10月份以來(lái)中國(guó)工業(yè)急劇下滑的主要?jiǎng)恿?。二是出口?fù)增長(zhǎng)可能是2009年最為確定性的事件。三是房地產(chǎn)部門的衰退成為2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的不確定性。l 房?jī)r(jià)調(diào)整或會(huì)加劇。l 政府刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的成效關(guān)鍵在于帶動(dòng)民間需求。l 力補(bǔ)民生欠賬方能解除制約消費(fèi)的瓶頸。l 比二次分配更重要的是初次分配。l 提升經(jīng)濟(jì)體的效率、釋放經(jīng)濟(jì)活力我們有很多事情要做。總之，我們必須加大貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長(zhǎng)方式，才是長(zhǎng)遠(yuǎn)的良方。三、 對(duì)2009年主要指標(biāo)的預(yù)測(cè)：u下調(diào)2009年cpi、ppi增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響，2009年我國(guó)cpi將負(fù)增長(zhǎng)1.1%左右。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響，2009年我國(guó)ppi將負(fù)增長(zhǎng)3.5%左右。l 下調(diào)2009年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。投資名義增速下調(diào)至13%，實(shí)際增速上調(diào)至17.2%，消費(fèi)名義增速下調(diào)至9.5%，實(shí)際增速下調(diào)至10.6%，出口增速下調(diào)至8.5%。l 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至1.44%，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.31%，人民幣匯率下調(diào)至6.90。l 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至9.0%。l 下調(diào)gdp增長(zhǎng)率至8.1%。l 隨著2008年7月中旬國(guó)際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。2009年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。為此，我們對(duì)2009年投資、消費(fèi)、出口、居民收入、gdp增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，2008年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。2.2.1 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)(以下是我摘錄的有關(guān)信息)：a、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰，2008年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從12月份的31.9%，降到17月份的19.1%，下降了12.8個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢(shì)估計(jì)第四季度仍將持續(xù)。從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。2008年以來(lái)，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。到2008年7月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為15.7%，與上年30%40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到7月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，同比減少5.7%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。b、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到25.9%、26.9%和27.5%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。土地購(gòu)置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。c、需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無(wú)理由退房等多種促銷方式，仍難打破購(gòu)房者觀望情緒，啟動(dòng)市場(chǎng)。d、全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，“珠三角”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 “珠三角”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速?gòu)?月份出現(xiàn)下降，8月同比下降已達(dá)到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降1.8%。e、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國(guó)的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25左右，在有些城市超過(guò)50。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。例如，湖州市政府出臺(tái)了關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)，按照規(guī)定，湖州市民在2008年9月4日至2009年12月31日期間，購(gòu)買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購(gòu)房款總額0.5%1.5%的政府補(bǔ)貼；沈陽(yáng)市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自9月1日起，河南省居民購(gòu)買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。f、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展2008年的政府工作報(bào)告，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的住房保障問(wèn)題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。2月4日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問(wèn)題。3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知中指出，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征10%的個(gè)人所得稅。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知，對(duì)確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。如上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計(jì)劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來(lái)安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；廣州市住房建設(shè)規(guī)劃中指出，2008年將供應(yīng)保障型住房用地0.50.9平方公里，規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)180萬(wàn)平方米，2009年計(jì)劃供應(yīng)同類用地0.81.01平方公里，規(guī)劃建筑面積158萬(wàn)200萬(wàn)平方米；珠海市政府出臺(tái)20082010年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案，決定在未來(lái)3年，推出1899套廉租住房，新建5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過(guò)實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問(wèn)題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤；2月18日，北京市建設(shè)委員會(huì)正式公布限價(jià)商品住房管理辦法（試行），首批限價(jià)房源16377套也將在10月15日前完成選房。2.2.2 影響2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析a.美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，間接影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年4月，以美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)。2008年3月，美國(guó)第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約2.4億美元收購(gòu)。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾，2008年9月，華爾街上5家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒(méi)，最大的保險(xiǎn)公司美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（aig）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國(guó)次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場(chǎng)，持有者遍及全世界。美國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國(guó)公司。因此，次貸危機(jī)所帶來(lái)的金融動(dòng)蕩并不局限于美國(guó)本土，各國(guó)股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場(chǎng)等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。美國(guó)金融危機(jī)，將不可避免地影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國(guó)經(jīng)濟(jì)明顯收縮。8月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國(guó)工業(yè)生產(chǎn)下降了1.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。美國(guó)商品零售額在7月份下降0.5%后，8月份再次下降0.3%。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著過(guò)快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。b.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放慢已成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免2008年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，我國(guó)出口減速的態(tài)勢(shì)已基本確立。其次，受出口增長(zhǎng)回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場(chǎng)不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場(chǎng)自主性投資需求在減弱。c.貨幣政策持續(xù)收緊，對(duì)房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn)為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動(dòng)性過(guò)剩、投資過(guò)熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國(guó)自2006年開始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過(guò)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長(zhǎng)速度，改善貨幣總體過(guò)剩狀況。從緊的貨幣政策的作用在2008年開始顯現(xiàn)，對(duì)供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求降低，市場(chǎng)交易量下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給下降。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及2007年9月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，特別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅也出現(xiàn)明顯回落。在這種情形之下，中央并未放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。2008年7月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國(guó)家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)而作出的未雨綢繆的舉措，同時(shí)也預(yù)示了未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。2.2.3 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決。u需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)u在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大u從長(zhǎng)期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)u中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決2.3 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.3.1 回顧2008年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況a2008年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)形式2008年對(duì)于湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設(shè)局加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、監(jiān)管力度，確保本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。 u投資趨向理性。上半年，湖州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資54.43億元，同比增長(zhǎng) 24.5%，低于全國(guó)28.5%的漲幅，比一季度下降了12.4個(gè)百分點(diǎn)，與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度基本保持一致，房地產(chǎn)投資增幅趨向理性。 u 市場(chǎng)供應(yīng)充足。截止6月底，中心城區(qū)(不含織里)累計(jì)可售商品住房面積為64.97萬(wàn)平方米，套數(shù)為5600套，同比分別增長(zhǎng)5%和5.8%，中心城區(qū)商品住房供應(yīng)量充足。同時(shí)，市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地面積93萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)10.3%,土地市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 u 資金配比合理。上半年，湖州市投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金總計(jì)85.14億元，同比增長(zhǎng)26.8%。投資資金主要來(lái)源仍然為預(yù)售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來(lái)源的28.13%，比去年同期增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資資金組成日趨合理。 u 價(jià)升量降明顯。上半年，受全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的趨緊以及宏觀調(diào)控政策的影響，全市商品房銷售面積為118萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降5.2%，銷售量首次出現(xiàn)下降。同時(shí)，主要受建筑材料和人工費(fèi)用大幅上漲的影響，中心城區(qū)商品住房和普通住宅的平均價(jià)格同比分別增加7.4%和8.14%，略低于全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)8.2%的增幅，保持了房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 從2008年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控和一線城市價(jià)格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)也加重了觀望的氣氛，但由于湖州購(gòu)房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國(guó)家相繼出臺(tái)的利好政策中得以緩和。b2008年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過(guò)往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的金融風(fēng)暴不僅僅給中國(guó)資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)心理層面的沖擊。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過(guò)高、泡沫成分較大的一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。近幾年來(lái)，湖州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，湖州房?jī)r(jià)是否存在泡沫，是否存在大的降價(jià)空間，正確看待，對(duì)促進(jìn)湖州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，地產(chǎn)泡沫的破裂極易產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說(shuō)是投機(jī)需求。目前度量泡沫標(biāo)準(zhǔn)不一，國(guó)內(nèi)甚至有專家用30個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)根據(jù)，從目前研究來(lái)看，房地產(chǎn)投資占gdp比重、房?jī)r(jià)收入比、月供收入比是普遍運(yùn)用的三個(gè)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資占gdp的比重。用于判斷是否存在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期過(guò)高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象，并形成未來(lái)的空置。一般認(rèn)為，處于加快城市化進(jìn)程中的城市和地區(qū)，6%至10%的比重尚處于相對(duì)合理范圍內(nèi)。湖州上半年地區(qū)生產(chǎn)總值為487.79億元，房地產(chǎn)投資為53.43億元，房地產(chǎn)投資占gdp的比重指標(biāo)約為10.74%，略超這個(gè)范圍，基本上接近上半年全國(guó)房地產(chǎn)投資占gdp10.41%的比重，在長(zhǎng)三角16個(gè)城市中，則排名相對(duì)靠前。一定程度上說(shuō)明上半年湖州房地產(chǎn)投資對(duì)gdp的貢獻(xiàn)率較高。房?jī)r(jià)收入比。是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。按一般經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間，而房?jī)r(jià)若為家庭年均收入6倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。以2007年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與2008年上半年湖州房?jī)r(jià)相比為例，房?jī)r(jià)收入比約為4.0，完全處于合理范圍內(nèi)。月供收入比。家庭月供收入比是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。目前，國(guó)內(nèi)貸款的一般標(biāo)準(zhǔn)是，首付款不低于總房款的30%、月供按揭貸款/月收入不得超過(guò)50%。從國(guó)際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過(guò)重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2007年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20046元，按湖城目前5000元/平方米左右的商品房均價(jià)來(lái)計(jì)算，三口之家，100平方米的住房面積，銀行按揭貸款70%，按揭20年，在當(dāng)前利率水平下，月均還款2500元左右，月供收入比為50%左右，考慮到不少家庭，特別是中高收入家庭存在數(shù)量可觀的收入，實(shí)際家庭月供比例可能遠(yuǎn)低于以上統(tǒng)計(jì)的名義數(shù)據(jù)。從以上指標(biāo)來(lái)看，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在市場(chǎng)泡沫，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以自住需求為絕對(duì)主導(dǎo)。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波等地房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，湖州的房?jī)r(jià)依然保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。作為市場(chǎng)參與的主體，購(gòu)房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要清醒認(rèn)識(shí)到湖州房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該出手時(shí)就出手；對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做“加法”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)是個(gè)“多贏”的市場(chǎng)。 2.3.2 2009年湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望。 2009年全市經(jīng)濟(jì)仍將有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢(shì)上，湖州市與全國(guó)、全省保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幾項(xiàng)主要因素預(yù)期情況也與全國(guó)、全省存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有25個(gè)樓盤售樓部對(duì)外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。“要認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵(lì)普通自住住房和改善型住房消費(fèi)，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。這是1月19日，浙江省十一屆人大二次會(huì)議上，省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重要講話。剛剛過(guò)去的2008年，是中華民族極不尋常、極不平凡的一年，這一年來(lái)，面對(duì)年初嚴(yán)重雨雪冰凍災(zāi)害和下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢(shì)的挑戰(zhàn)，全市房地產(chǎn)行業(yè)以加快建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型濱湖大城市為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。 09年湖州將重點(diǎn)抓好“一港兩區(qū)六路”。加快龍溪港東岸、愛(ài)山廣場(chǎng)（步行街）、衣裳街歷史文化街區(qū)等“一港兩區(qū)”建設(shè)，打造集酒店、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、休閑、旅游于一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。全面啟動(dòng)?xùn)|街綜合整治、人民路綜合整治、勤勞街拓寬、蓮花莊路東延、勞動(dòng)路南延、南街北段拓寬等“六路改造工程”。按照中心城市“一核五區(qū)”的新格局，進(jìn)一步加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)新區(qū)發(fā)展。仁皇山新區(qū)。基本完成南太湖大橋公園整治提升、仁皇山中學(xué)及配套工程，加快推進(jìn)仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)?；就瓿赡细迾蚣?zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風(fēng)情線的重要節(jié)點(diǎn)。湖東新區(qū)。實(shí)施318國(guó)道外環(huán)線以南區(qū)域5.7平方公里的建設(shè)開發(fā)，全力推進(jìn)苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農(nóng)民新村建設(shè)，努力推動(dòng)?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。市北分區(qū)。加快推進(jìn)白魚潭路東延等路橋建設(shè)，年內(nèi)完成內(nèi)環(huán)東路建設(shè)，進(jìn)一步打通市北分區(qū)發(fā)展的交通瓶頸，加強(qiáng)分區(qū)與老城區(qū)的連接。同時(shí)，緊緊抓住湖州“山、水、文、綠、凈”的城市特點(diǎn)，著力做好“顯山露水”的文章，高標(biāo)準(zhǔn)完成仁皇山公園、毗山公園、弁山景區(qū)等規(guī)劃編制，適時(shí)啟動(dòng)建設(shè)。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。房地產(chǎn)業(yè)要以這15項(xiàng)政策出臺(tái)為契機(jī)，科學(xué)研判市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場(chǎng)秩序監(jiān)管力度。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。2009年的湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上波瀾不驚, 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策上，國(guó)家已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性以及民生性，所以既會(huì)逐漸加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，又會(huì)抓好社會(huì)保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺(tái)社會(huì)保障房計(jì)劃，穩(wěn)定整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期和調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對(duì)社會(huì)保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會(huì)保險(xiǎn)等方面的投入，消除市場(chǎng)遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會(huì)整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。 從上述的幾點(diǎn)分析可以看出，2009年湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能大起大落，而是2008年調(diào)整的延續(xù)，市場(chǎng)將會(huì)在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。2.3.2 需求狀況（市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查及分析）依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，我們就所關(guān)注的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)小組成員的討論在最后的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷中設(shè)計(jì)了如下的問(wèn)題：（共15 個(gè)）1.消費(fèi)者您現(xiàn)在的家庭居住人口2.您打算什么時(shí)候購(gòu)買住房3.您現(xiàn)在的家庭月收入4.您購(gòu)房時(shí)希望選擇的區(qū)域位置5.你在購(gòu)房時(shí)希望選擇（現(xiàn)房、期房）6.您比較喜歡哪種樓型7.您在購(gòu)房時(shí)所接受的價(jià)格8.您對(duì)戶型的選擇9.您希望選擇的面積10.您在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素是（多選）11.您購(gòu)房時(shí)希望周圍有何配套設(shè)施12.您希望采用的付款方式13.您在選擇戶型時(shí)對(duì)裝修的要求是14.您認(rèn)為小區(qū)合理的車位標(biāo)準(zhǔn)是15.您購(gòu)房的主要信息來(lái)源是（多選）最后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)問(wèn)卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的100份問(wèn)卷中我們收到80份有效的問(wèn)卷，以下是我對(duì)所收到的市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析：1.接受調(diào)查居民家庭居住人口：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%12.5254012.510數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，2-3人的占到總調(diào)查對(duì)象的65%。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在2-4 人以上。2.接受調(diào)查居民買房時(shí)間：時(shí)間1 年內(nèi)1-3 年3-5 年5 年后所選人數(shù)1141235所占百分率%13.7551.2528.756.25數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過(guò)一半的人表示在1-3 年內(nèi)會(huì)買房，在5 年內(nèi)買房的人達(dá)到94%，這很好的說(shuō)明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向。3.接受調(diào)查居民家庭居月收入：收入狀況2 千以下2-3 千3-4.5 千4.5-6 千6 千以上所選人數(shù)102123206所占百分率%12.526.2528.75257.5數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在2000 元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。4.接受調(diào)查居民的理想購(gòu)房位置：位置城內(nèi)東郊南郊西郊北郊所選人數(shù)920182310所占百分率%11.252522.528.7512.5數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)，。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。5.接受調(diào)查居民對(duì)現(xiàn)期房的接受程度：選項(xiàng)現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)62144所占百分率%7751755數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到77.5%。6.接受調(diào)查居民的理想的樓型：樓型6 層以下7-9 層高 層其 它所選人數(shù)12272912所占百分率%1533.7536.2515數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和7-9 層的比較多，所占比大致想同，也就是說(shuō)，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有70%之多。7.接受調(diào)查居民所能接收的價(jià)位：價(jià) 位2-3 千3-4 千4-5 千5-6 千6 千以上所選人數(shù)272018105所占百分率%33.752522.512.56.25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價(jià)位在2000-4000元/平方米之間的占多數(shù)，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000 元/平方米的戰(zhàn)25%，合在一起就是說(shuō)，有超過(guò)五成的人可以接受2000-4000 元/平方米的價(jià)格。而選擇能夠接受5000 元/平方米以上的消費(fèi)者不多。8.接受調(diào)查居民的理想的戶型：戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)所選人數(shù)37202312645所占百分率%37587525287515755625數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是8.75%、25%、15%，選擇四室兩廳的人占7.5%。9.接受調(diào)查居民的希望面積：面 積50 以下51-8081-100101-130131-150150 以上所選人數(shù)362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75數(shù)據(jù)分析：選擇81-100、101-130、131-150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的26.25%、35%和18.75%，這個(gè)數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說(shuō)是比較合理的。10.接受調(diào)查居民購(gòu)房考慮的關(guān)鍵因素（多選）：關(guān)注因素位置價(jià)格交通戶型配套設(shè)施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實(shí)力所選人數(shù)6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價(jià)格12.5%、位置7.5%、周遍環(huán)境10%、交通11.25%、戶型16.25%。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢(shì)實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有7.5%和5%。11.接受調(diào)查居民購(gòu)房要求的配套設(shè)施:選擇設(shè)施購(gòu)物醫(yī)療咖啡吧、茶座金融健身、美容餐飲所選人數(shù)1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購(gòu)物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占22.5%和18.75%。而其余選項(xiàng)選擇所占的比例比較接近。12.接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%2528.7546.25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，占到總數(shù)的46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是28.75%和25%。13.接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)對(duì)裝修的要求：裝修程度廚衛(wèi)精裝全部精裝毛坯房所選人數(shù)261836所占百分率%32.522.545數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對(duì)象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%和32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有22.5%。14.接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)對(duì)車位的要求：要求情況不需要8 萬(wàn)元/個(gè)10 萬(wàn)元/個(gè)12 萬(wàn)元/個(gè)所選人數(shù)1047158所占百分率%12.558.7518.7510數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購(gòu)買車位，在選擇需要車位的87.5%的人中，有58.75%認(rèn)為8 萬(wàn)元/個(gè)的價(jià)格是比較合理的，18.75%的人選