石家莊田家莊產(chǎn)品定位報(bào)告 2010-101頁.doc

謹(jǐn)呈：河北金麥加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：河北金麥加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)- -河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 河北中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 二零一零年十月柒日 目錄 目 錄 1.1.市場結(jié)論市場結(jié)論-5 1.1.1.1.宏觀市場回顧宏觀市場回顧-5 1.1.1.國家經(jīng)濟(jì)形勢分析當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)存在的一些問題-5 1.1.2.石家莊經(jīng)濟(jì)形勢分析小結(jié)-5 1.1.3.產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響-6 1.1.4.新華區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢-6 1.1.5.區(qū)域市場部分-7 2.2.本案自身分析本案自身分析-7 2.1.2.1.本案各個(gè)屬性分析本案各個(gè)屬性分析-7 2.1.1.項(xiàng)目指數(shù)指標(biāo)-7 2.1.2.項(xiàng)目四至分析-8 2.1.3.項(xiàng)目環(huán)境指數(shù)-9 2.1.4.項(xiàng)目區(qū)位分析 -10 2.1.5.項(xiàng)目規(guī)劃分析 -10 2.1.6.項(xiàng)目交通分析 -10 2.1.7.項(xiàng)目配套分析 -11 2.2.2.2.項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定-11 3.3.物業(yè)配比計(jì)算物業(yè)配比計(jì)算-12 3.1.1.物業(yè)產(chǎn)品方案初步篩選 -12 3.1.2.物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)測算 -13 3.1.3.單一物業(yè)組合方案 -13 3.1.4.混合物業(yè)組合方案 -14 3.1.5.各物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)效益對比 -16 3.1.6.物業(yè)組合選擇建議 -18 4.4.項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位-19 4.1.4.1.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位-19 4.2.4.2.定位論點(diǎn)：定位論點(diǎn)：-19 4.3.4.3.定位論據(jù)定位論據(jù)-20 4.3.1.典型案例：深圳萬科城 -20 4.3.2.中原大盤操作經(jīng)驗(yàn)總結(jié) -23 4.3.3.本案的矛盾與沖突點(diǎn) -24 4.3.4.本案的戰(zhàn)略發(fā)展方向分析 -24 4.3.5.結(jié)合本案實(shí)際情況結(jié)論： -25 4.3.6.建議發(fā)展策略 -25 4.4.4.4.形象定位形象定位-26 5.5.本案規(guī)劃建議本案規(guī)劃建議-27 5.1.5.1.方案四方案四以洋房為主以洋房為主-28 5.2.5.2.方案五方案五以高層為主以高層為主-28 6.6.目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位-29 目錄 6.1.6.1.市場調(diào)查樣本客群分析市場調(diào)查樣本客群分析-29 6.1.1.洋房類項(xiàng)目調(diào)研客戶分析 -29 6.1.2.洋房類項(xiàng)目客群特征總結(jié) -32 6.1.3.高層類項(xiàng)目調(diào)研客戶分析 -33 6.1.4.高層類項(xiàng)目客群特征總結(jié) -36 6.2.6.2.可比性項(xiàng)目客群分析可比性項(xiàng)目客群分析-37 6.2.1.路勁藍(lán)郡 -37 6.2.2.錦麟 -38 6.2.3.天山新公爵 -41 6.3.6.3.洋房可比項(xiàng)目客群特征總結(jié)洋房可比項(xiàng)目客群特征總結(jié)-44 6.3.1.天山峰會(huì) -45 6.3.2.北郡 -46 6.4.6.4.高層可比項(xiàng)目客群特征總結(jié)高層可比項(xiàng)目客群特征總結(jié)-46 6.5.6.5.本案目標(biāo)客群定位本案目標(biāo)客群定位-48 6.5.1.洋房客群定位 -48 6.5.2.高層客群定位 -49 6.5.3.目標(biāo)客群的特征描述 -49 7.7.本案住宅戶型配比建議本案住宅戶型配比建議-51 7.1.7.1.戶型總體規(guī)劃建議戶型總體規(guī)劃建議-51 7.2.7.2.市場高層戶型配比市場高層戶型配比-51 7.3.7.3.本案高層戶型配比建議本案高層戶型配比建議-53 7.4.7.4.塔樓及高板戶型設(shè)計(jì)建議塔樓及高板戶型設(shè)計(jì)建議-53 7.5.7.5.高層設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)原則建議高層設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)原則建議-55 7.6.7.6.洋房戶型設(shè)計(jì)建議洋房戶型設(shè)計(jì)建議-57 7.7.7.7.塔樓、板樓戶型特色賣點(diǎn)建議塔樓、板樓戶型特色賣點(diǎn)建議-59 7.8.7.8.洋房戶型特色賣點(diǎn)建議洋房戶型特色賣點(diǎn)建議-61 7.9.7.9.公共部分裝修建議公共部分裝修建議-63 8.8.本案商業(yè)戶型配比建議本案商業(yè)戶型配比建議-64 9.9.建筑風(fēng)格及外立面建議建筑風(fēng)格及外立面建議-66 9.1.9.1.決定建筑風(fēng)格的市場意義決定建筑風(fēng)格的市場意義-66 9.2.9.2.決定建筑風(fēng)格的自身意義決定建筑風(fēng)格的自身意義-66 9.3.9.3.決定建筑風(fēng)格的客群因素決定建筑風(fēng)格的客群因素-67 9.4.9.4.本案建筑風(fēng)格的建議本案建筑風(fēng)格的建議-68 9.5.9.5.本案建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)原則本案建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)原則-69 9.6.9.6.局部建筑外觀設(shè)計(jì)局部建筑外觀設(shè)計(jì)-69 9.7.9.7.外立面細(xì)節(jié)建議外立面細(xì)節(jié)建議-70 9.7.1.高層外立面局部建議 -70 9.7.2.洋房外立面局部建議 -71 10.10.園林景觀建議園林景觀建議-72 10.1.10.1.景觀的價(jià)值景觀的價(jià)值 -73 10.1.1.景觀概念提出的背景 -73 10.1.2.邀請國際名師 -73 10.2.10.2.園林景觀的主題風(fēng)格建議園林景觀的主題風(fēng)格建議 -73 10.2.1.園林設(shè)計(jì)原則 -73 目錄 10.2.2.主題風(fēng)格建議 -75 10.2.3.主題風(fēng)格詮釋 -75 10.3.10.3.主題具體風(fēng)格營造主題具體風(fēng)格營造 -75 10.4.10.4.園林景觀細(xì)節(jié)建議園林景觀細(xì)節(jié)建議 -78 10.5.10.5.其他景觀細(xì)節(jié)建議其他景觀細(xì)節(jié)建議 -81 10.6.10.6.綠化設(shè)計(jì)及綠化品種建議綠化設(shè)計(jì)及綠化品種建議 -84 10.7.10.7.關(guān)于景觀在樓盤銷售中的促銷作用關(guān)于景觀在樓盤銷售中的促銷作用 -86 10.8.10.8.知名項(xiàng)目選用景觀公司推薦知名項(xiàng)目選用景觀公司推薦 -86 11.11.交通組織及停車設(shè)施規(guī)劃建議交通組織及停車設(shè)施規(guī)劃建議-88 11.1.11.1.交通組織規(guī)劃建議交通組織規(guī)劃建議 -88 11.2.11.2.地下停車庫裝修及電子設(shè)備建議地下停車庫裝修及電子設(shè)備建議 -88 12.12.會(huì)所相關(guān)建議會(huì)所相關(guān)建議-89 12.1.12.1.會(huì)所在樓盤中的作用會(huì)所在樓盤中的作用 -89 12.2.12.2.本案會(huì)所建議本案會(huì)所建議 -89 13.13.項(xiàng)目車位配置建議項(xiàng)目車位配置建議-91 14.14.本案智能化建議本案智能化建議-91 15.15.本案交房標(biāo)準(zhǔn)建議本案交房標(biāo)準(zhǔn)建議-93 16.16.物業(yè)相關(guān)建議物業(yè)相關(guān)建議-94 16.1.16.1.物業(yè)管理理念建議物業(yè)管理理念建議 -94 16.2.16.2.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議 -94 17.17.價(jià)格定位價(jià)格定位-96 17.1.17.1.價(jià)格影響因素價(jià)格影響因素 -96 17.2.17.2.定價(jià)原則定價(jià)原則 -96 17.3.17.3.高層價(jià)格預(yù)估高層價(jià)格預(yù)估 -97 17.4.17.4.花園洋房價(jià)格花園洋房價(jià)格 -98 18.18.結(jié)束語結(jié)束語 -100 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 1.1. 市場結(jié)論市場結(jié)論 1.1.1.1. 宏觀市場回顧宏觀市場回顧 1.1.1.1.1.1. 國家經(jīng)濟(jì)形勢分析國家經(jīng)濟(jì)形勢分析當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)存在的一些問題當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)存在的一些問題 “保增長”與“調(diào)結(jié)構(gòu)”之間的矛盾進(jìn)一步突出，一般而言經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn) 型必然伴隨一定程度的經(jīng)濟(jì)下滑，如何實(shí)現(xiàn)兩者有機(jī)結(jié)合，這對政府的 調(diào)控政策是很大的考驗(yàn)，也是對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考驗(yàn)； 穩(wěn)定通脹預(yù)期難度加大 2010 年上半年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲 2.6%，月度居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不穩(wěn)，穩(wěn)定通脹預(yù)期難度加大； 控房價(jià)”與“保經(jīng)濟(jì)”必須適當(dāng)把握 2010 年房地產(chǎn)政策直指高房價(jià)以及 房價(jià)過快上漲的區(qū)域，控制房價(jià)的結(jié)果必然不利于保持 經(jīng)濟(jì)適度快速 增長，但從社會(huì)和民生的角度，又必須把房價(jià)控制在可接受的范圍內(nèi)； 面臨人民幣升值與穩(wěn)定出口的挑戰(zhàn)人民幣升值必將導(dǎo)致出口環(huán)境的惡化， 尤其是現(xiàn)階段正處于后金融危機(jī)時(shí)代以及缺乏沖銷 貨幣升值的政策； 另一方面發(fā)達(dá)國家迫使人民幣升值的壓力很大。 1.1.2.1.1.2. 石家莊經(jīng)濟(jì)形勢分析小結(jié)石家莊經(jīng)濟(jì)形勢分析小結(jié) 石家莊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房 地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)； 居民收入水平的不斷提高，為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間； “一城三區(qū)三組團(tuán)”和“未來 500 萬人口”明確了石市未來發(fā)展規(guī)劃和 規(guī)模，尤其是滹沱新區(qū)的建設(shè)，為石市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力； “一河兩環(huán)”水系的建設(shè)提升了房地產(chǎn)市場的附加值； 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、人民收入和生活水平不斷提高的同時(shí)，對住宅品質(zhì)的 要求、商業(yè)配套的完善也會(huì)隨之提升； 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使行業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)市場亦是如此。 1.1.3.1.1.3. 產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 石家莊房地產(chǎn)交易秩序更為規(guī)范。商品房預(yù)售制度在執(zhí)行中更為嚴(yán)格。 保障性住房供應(yīng)力度將加大，此舉對中高端市場不會(huì)造成影響。 利率政策對于自主性需求無太大影響。 央行緊縮銀根資金短缺的開發(fā)商不利，增加了部分開發(fā)商回款的壓力。 提高開發(fā)商拿地首付款、縮短繳納期限、提高競買保證金對中小開發(fā)商 不利。 新政未觸及商業(yè)地產(chǎn)，部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)迎來新機(jī)遇。 加大對中小商品房的供給，未來大戶型產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)短缺。 相關(guān)土地等稅費(fèi)的清理，降低了開發(fā)商的利潤預(yù)期。 城中村改造、舊城改造等拆遷工作的規(guī)范有利于資金雄厚的開發(fā)商。 1.1.4.1.1.4. 新華區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢新華區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 隨著錦繡乾城、鹿城等綜合性項(xiàng)目的入市，區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)將逐漸增 多； 根據(jù)中原地產(chǎn)（河北）研究部的數(shù)據(jù)監(jiān)測與分析，隨著“三年大變樣” 及城中村改造的進(jìn)行（如：大安舍改造、小安舍改造、大郭村改造、田 家莊改造、于底村改造、北焦村改造、黨家莊改造等） ，新華區(qū)未來 3-5 年內(nèi)，將有 300-500 萬商品房入市； 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 未來大面積的商品房供應(yīng)集中在區(qū)域的北部及西部，與區(qū)域整體發(fā)展規(guī) 劃（西跨北進(jìn)）相符； 受滹沱河治理、南水北調(diào)及環(huán)城水系等影響，區(qū)域生態(tài)及居住環(huán)境將進(jìn) 一步改善； 重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)（華強(qiáng)廣場、蘇寧大廈） ，使區(qū)域市場競爭力加強(qiáng)；新華 區(qū)將成為城市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域； 1.1.5.1.1.5. 區(qū)域市場部分區(qū)域市場部分 區(qū)域市場產(chǎn)品品質(zhì)呈現(xiàn)提升趨勢，花園洋房類產(chǎn)品開始出現(xiàn)，房價(jià)上漲 迅速，中高收入客群和投資者逐漸開始關(guān)注區(qū)域市場； 組團(tuán)式景觀+水系景觀較受業(yè)主的追捧，并且業(yè)主比較偏好綠蔭，會(huì)選擇 離景觀較近，景觀環(huán)境較高的戶型； 結(jié)合本案，通過中原實(shí)際案例證明，項(xiàng)目剛性需求主要來源于西三莊等 城中村租戶、2000 年之前社區(qū)租戶、周邊企事業(yè)單位職工等，改善性需 求主要來源于政府相關(guān)部門宿舍、二環(huán)內(nèi)事業(yè)單位小區(qū)等； 2.2. 本案自身分析本案自身分析 2.1.2.1. 本案各個(gè)屬性分析本案各個(gè)屬性分析 2.1.1.2.1.1. 項(xiàng)目指數(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指數(shù)指標(biāo) 占地占地容積率容積率限高限高回遷占地回遷占地商品房占地商品房占地 594 畝 2.3 80 米268.05 畝325.95 畝 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 2.1.2.2.1.2. 項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目四至分析 項(xiàng)項(xiàng) 目目 地地 塊塊 民民 心心 河河 太太平平河河 石石 津津 渠渠 小小安安舍舍 項(xiàng)項(xiàng) 目目 地地 塊塊 民民 心心 河河 太太平平河河 石石 津津 渠渠 小小安安舍舍 項(xiàng)目衛(wèi)星圖 北側(cè)外環(huán)路 東側(cè)石清路、石津灌區(qū) 西側(cè)民心河 南側(cè)警察學(xué)校 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 四至說明：四至說明： 北側(cè)：北外環(huán)路為快速路，多為城際貨車或客車。車流量較大，同時(shí)噪 音也較大。臨石清路為太平河。 西側(cè)：景源街為鄉(xiāng)級道路，路面較窄，車流較少，一般為小安舍等附近 村民經(jīng)過，臨景源街西為民心河。 南側(cè)：警察學(xué)校，昌北路路面較窄，人流較少。 東側(cè)：石清路，車流較大，人流較多。臨石津灌區(qū)。 2.1.3.2.1.3. 項(xiàng)目環(huán)境指數(shù)項(xiàng)目環(huán)境指數(shù) 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊 民民 心心 河河 太平河太平河 石石 津津 渠渠 1.1. 項(xiàng)目表面三面水系環(huán)繞，但實(shí)際三面水系均被道路與項(xiàng)目隔開，產(chǎn)生利好 有限，尤其是太平河和石津渠； 2.2. 相對而言，民心河與項(xiàng)目相隔的景源街，相對狹窄，對項(xiàng)目環(huán)境影響最直 接，但此段民心河兩岸綠化及河水治理相對滯后，效果遠(yuǎn)遜色于市區(qū)； 3.3. 項(xiàng)目北側(cè)預(yù)計(jì) 100 米退綠，將對項(xiàng)目環(huán)境改善起到加分效果； 4.4.從整體來看，項(xiàng)目周邊環(huán)境破舊，均為村落，環(huán)境相對較差，但隨著小安 舍等項(xiàng)目改造的進(jìn)展，整體環(huán)境將得到改善； 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 2.1.4.2.1.4. 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 1.1. 項(xiàng)目位于老城區(qū)（新華區(qū)）二環(huán)外，片區(qū)城市化水平較低，非置業(yè)熱點(diǎn)； 2.2. 一方面由于受眾心理疏離感強(qiáng)，另一方面受制于片區(qū)供給量有限及開發(fā)水 平落后，目前仍是全市價(jià)格洼地，板塊向外輻射力弱； 3.3. 但隨著本案、黨家莊、小安舍、西三莊、北焦村等城中村改造項(xiàng)目的啟動(dòng)， 將共同改善區(qū)域環(huán)境，使區(qū)域擁有更強(qiáng)的輻射力和吸引力。 2.1.5.2.1.5. 項(xiàng)目規(guī)劃分析項(xiàng)目規(guī)劃分析 1.1. 項(xiàng)目是在區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃方向西跨北進(jìn)的發(fā)展軸線上； 2.2. “省會(huì)后花園”的區(qū)域定位將有利于提升項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值，同時(shí)滹沱河治 理、南水北調(diào)及環(huán)城水系等生態(tài)環(huán)境優(yōu)化將對本項(xiàng)目產(chǎn)生外圍利好； 3.3. 但近期外圍對本案難以形成實(shí)質(zhì)性利好，在開發(fā)初期借勢較難，但將會(huì)成 為本項(xiàng)目中后期的發(fā)力點(diǎn)之一，最重要的是給投資者帶來了未來升值的預(yù) 期。 2.1.6.2.1.6. 項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目交通分析 本 案 景源街景源街 石清路石清路 北外環(huán)路北外環(huán)路 北二環(huán)路北二環(huán)路 石太高速公路石太高速公路 本案 1.1. 本案位置與外埠交通較為方便，外環(huán)、石太高速公路通達(dá)順暢。 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 2.2. 與市區(qū)聯(lián)系貫通欠缺，主要依靠石清路和景源街，石清路由石太高速和北 外環(huán)進(jìn)市的大中型貨車較多，速度較快，交通環(huán)境相對較差，不利于自住 型客戶日常出行。景源街路況較差，且狹窄，對項(xiàng)目交通壓力承載力有限。 3.3. 此外，本案東西向貫通不足，須重新構(gòu)建從石清路到景源街的交通路網(wǎng)。 4.4. 初步預(yù)測，本案交通將成為項(xiàng)目硬傷之一，須在規(guī)劃階段妥善引導(dǎo)梳理， 否則將在后期制約項(xiàng)目的銷售。 2.1.7.2.1.7. 項(xiàng)目配套分析項(xiàng)目配套分析 2公里公里 水上公園商圈水上公園商圈 商業(yè)配套：以二環(huán)為邊界，二環(huán)內(nèi)以水上公園為中心形成的區(qū)域商圈，配 套相對成熟，二環(huán)外多自然村或小區(qū)周邊為中心有零星商業(yè)包圍，但均不成規(guī) 模，對其他區(qū)域輻射力有限； 無具備雄厚師資力量和美譽(yù)度的中小學(xué)校，同時(shí)缺乏市級以上醫(yī)院資源； 周邊生活配套不足也將成為項(xiàng)目硬傷之一，須依靠項(xiàng)目自身營造商業(yè)氛圍加以 改善。 2.2.2.2. 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定 條件條件分析分析界定界定 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 區(qū)位區(qū)位老城區(qū)城郊結(jié)合部、形象落后、價(jià)格洼地 規(guī)劃規(guī)劃區(qū)域未來發(fā)展方向、外圍長期利好較多 交通交通與外埠交通方便，與市區(qū)交通有待于改善 配套配套配套不足，缺乏城市生活氛圍 陌生區(qū)、牽引型地塊、先天不足陌生區(qū)、牽引型地塊、先天不足 大盤、可塑性強(qiáng) 地塊屬性地塊屬性 環(huán)境水平目前滯后，長期看好 大盤、中等密度、次級生態(tài)環(huán)境大盤、中等密度、次級生態(tài)環(huán)境 1.1. 與區(qū)域（新華區(qū)）未來入市同等規(guī)模項(xiàng)目對比，本案先天不足，屬于中等 素質(zhì)地塊； 2.2. 但從中長期來看，隨著各種利好消息的放出，整個(gè)片區(qū)大環(huán)境會(huì)有大幅提 升，項(xiàng)目入市后存在較大改善和升值空間； 3.3. 但同時(shí)，項(xiàng)目入市時(shí)期也無疑是其它項(xiàng)目或存量入市較為集中的時(shí)期， “諸 候并起，群雄逐鹿” 。因此項(xiàng)目所面臨的競爭是非常激烈的，這也將成為項(xiàng) 目重要的威脅點(diǎn)之一。 3.3. 物業(yè)配比計(jì)算物業(yè)配比計(jì)算 1.1. 物業(yè)組合需解決的問題：物業(yè)組合需解決的問題： 將近將近 600600 畝大盤，容積率畝大盤，容積率 2.32.3，適合哪種物業(yè)配合。，適合哪種物業(yè)配合。 2.2. 開發(fā)商目標(biāo)解析開發(fā)商目標(biāo)解析 通過此項(xiàng)目成功進(jìn)入省會(huì)品質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，樹立金麥加在石家 莊市場品牌開發(fā)商的形象。 目標(biāo)解析：本案求穩(wěn)居于首位，在保證穩(wěn)健的回款速度的基礎(chǔ)上，目標(biāo)解析：本案求穩(wěn)居于首位，在保證穩(wěn)健的回款速度的基礎(chǔ)上， 追求單位產(chǎn)品的利潤最大化。追求單位產(chǎn)品的利潤最大化。 3.3. 開發(fā)商困惑點(diǎn)開發(fā)商困惑點(diǎn) 作為大盤如何實(shí)現(xiàn)走量與價(jià)格的平衡。如何實(shí)現(xiàn)合理持續(xù)開發(fā)。 困惑點(diǎn)解析：困惑點(diǎn)解析： 作為大盤如何實(shí)現(xiàn)走量與價(jià)格的平衡作為大盤如何實(shí)現(xiàn)走量與價(jià)格的平衡物業(yè)組合比例與檔次問題物業(yè)組合比例與檔次問題 如何實(shí)現(xiàn)合理持續(xù)開發(fā)如何實(shí)現(xiàn)合理持續(xù)開發(fā)項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力與開發(fā)節(jié)奏問題。項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力與開發(fā)節(jié)奏問題。 3.1.1.3.1.1. 物業(yè)產(chǎn)品方案初步篩選物業(yè)產(chǎn)品方案初步篩選 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件以及客戶目標(biāo)，在容積率不高于 2.3 的情況下，一般可 能出現(xiàn)的物業(yè)產(chǎn)品形式有以下幾種： 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 純多層純多層 純高層（小高、小高與高層組合）純高層（小高、小高與高層組合） 高層高層+ +多層混合社區(qū)多層混合社區(qū) 高層高層+ +別墅混合社區(qū)別墅混合社區(qū) 根據(jù)本案地塊先天素質(zhì)，以及政府對別墅用地的限制性審批，建議不選擇 高層+別墅混合社區(qū)。即可以選擇的方案為：純多層、純高層、高層即可以選擇的方案為：純多層、純高層、高層+ +多層混合。多層混合。 3.1.2.3.1.2. 物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)測算 為方便測算，需假設(shè)多層容積率為 1.2，高層容積率為 3； 根據(jù)開發(fā)商提供前期成本測算，回遷部分總成本（即折算為商品 房部分土地成本）為 79928 萬元，高層單方造價(jià)為 2000 元/， 花園洋房單方造價(jià)為 1800 元/； 商品房總占地 217310.9； 3.1.3.3.1.3. 單一物業(yè)組合方案單一物業(yè)組合方案 單一方案：純多層或純高層單一方案：純多層或純高層 物業(yè)類型物業(yè)類型容積率容積率建面建面工程造價(jià)工程造價(jià) 花園洋房花園洋房 1.2260773.08469391544 高層高層 2.3499815.07999630140 說明： 做純花園洋房社區(qū)，為保持適宜的居住密度和景觀環(huán)境，容積率 1.2 為適宜的標(biāo)準(zhǔn)，因此能出的總建面是最低的； 做純高層社區(qū)，密度最高上限 2.3，可分為純小高層社區(qū)或小高 層與高層混合社區(qū)，相對應(yīng)居住密度適宜，擁有中等密度品質(zhì)社 區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ?單從指標(biāo)來看，如果保證產(chǎn)品支撐，二者都能實(shí)現(xiàn)同類物業(yè)產(chǎn)品 中較高的價(jià)格； 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 但從市場接受程度來看，本地市場尚無類似體量純花園洋房社區(qū)， 操作風(fēng)險(xiǎn)較大，而純高層社區(qū)也受到地段及周邊環(huán)境制約，難以 支撐高溢價(jià)高層產(chǎn)品，價(jià)格上漲空間有限； 3.1.4.3.1.4. 混合物業(yè)組合方案混合物業(yè)組合方案 混合方案（高層混合方案（高層+ +多層）配比一覽表多層）配比一覽表 花園洋房花園洋房高層高層 體量體量 對比對比 占地占地 比例比例 占地占地建面建面 建面建面 比例比例 占地占地 比例比例 占地占地建面建面 建面建面 比例比例 總?cè)菘側(cè)?積率積率 總建面總建面?zhèn)渥渥?38.89%84509.79101411.748 20.29%20.29%61.11%132801.110 398403.3379.71%79.71%2.302.30 499815.078 40%86924.36 104309.232 21.05%21.05%60%130386.540 391159.6278.95%78.95%2.282.28 495468.852 2 2 比比 8 8 45%97789.91117347.892 24.66%24.66%55%119520.995 358562.9975.34%75.34%2.192.19 475910.877 50%108655.5130386.600 28.57%28.57%50%108655.450 325966.3571.43%71.43%2.102.10 456352.950 3 3 比比 7 7 55%119520.995143425.194 32.84%32.84%45%97789.905 293369.7267.16%67.16%2.012.01 436794.909 以高層以高層 為主的為主的 比例組比例組 合合 60%130386.54156463.848 37.50%37.50%40%86924.360 260773.0862.50%62.50%1.921.92 417236.928 4 4 比比 6 6 65%141252.085169502.502 42.62%42.62%35%76058.815 228176.4557.38%57.38%1.831.83 397678.947 70%152117.63182541.156 48.28%48.28%30%65193.270 195579.8151.72%51.72%1.741.74 378120.966 5 5 比比 5 5 75%162983.175195579.810 54.55%54.55%25%54327.725 162983.1845.45%45.45%1.651.65 358562.985 勻稱型勻稱型 比例組比例組 合合 80%173848.72208618.464 61.54%61.54%20%43462.180 130386.5438.46%38.46%1.561.56 339005.004 85%184714.265221657.118 69.39%69.39%15%32596.635 97789.90530.61%30.61%1.471.47 319447.023 90%195579.81234695.772 78.26%78.26%10%21731.090 65193.2721.74%21.74%1.381.38 299889.042 大于大于 6:46:4 95%206445.355247734.426 88.37%88.37%5%10865.545 32596.63511.63%11.63%1.291.29 280331.061 以洋房以洋房 為主比為主比 例組合例組合 說明： 當(dāng)做滿容積率時(shí)，花園洋房所占的建面比例為 20.29%，占地 38.89%，高層為 79.71%，占地 61.11%，這是兩種物業(yè)組合不同 方案中，花園洋房所占比例最小、高層所占比例最高的組合； 故隨著花園洋房占地面積的增加，總建面、綜合容積率將逐漸降 低，項(xiàng)目整體檔次將逐漸提升，二者單位售價(jià)也將逐漸拉升； 價(jià)格關(guān)系：假設(shè)花園洋房價(jià)格為 x 元/，高層為 y 元/，假設(shè) 單位面積土地二者產(chǎn)出效益相等，根據(jù)公式：每平米土地增值 =售價(jià)（1-營業(yè)稅及附加）-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷 售費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)-利息費(fèi)用參考容積率-每平米土地費(fèi)用， 簡化得以下公式： 中原地產(chǎn)-河北金麥加田家莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 1.2x-1.2*1800-單位土地成本=3y-3*2000-單位土地成本 則 y=0.4x+1280 花園洋房花園洋房 價(jià)格價(jià)格 60 50 63 00 65 50 68 00 70 50 73 00 75 50 78 00 80 50 83 00 85 50 88 00 90 50 93 00 95 50 98 00 高層價(jià)格高層價(jià)格 37 00 38 00 39 00 40 00 41 00 42 00 43 00 44 00 45 00 46 00 47 00 48 00 49 00 50 00 51 00 52 00 高層與多層混合結(jié)論高層與多層混合結(jié)論： 在混合物業(yè)組合方案中，無論高層售價(jià)多少，只要花園洋房售價(jià) 能大于等于上表中對應(yīng)數(shù)值，則花園洋房比例所占越大，地塊的 綜合效益就越高；若低于上表對應(yīng)售價(jià)，則減少花園洋房所占比 例才能趨向于綜合效益最大化； 故從市場接受程度來看，以高層為主的比例組合，高層售價(jià)較低， 花園洋房售價(jià)較易實(shí)現(xiàn)上表價(jià)格，而隨著花園洋房占地比例的增 加，單位土地增值也將逐漸增加，故在以高層為主的比例組