高緯國際)沈陽太原街商業(yè)項目市場和定位市場空白點分析及初步市場定位.ppt

沈陽項目 初步定位與特色建議,8.0市場空白分析,8.1經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的市場機會,8.0市場空白分析,8.2商業(yè)市場發(fā)展機遇,8.0市場空白分析,將本項目打造成為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合購物中心； 以國際二線品牌和國際時尚品牌為主的時尚前沿基地； 整個商場為體現(xiàn)時尚、娛樂、教育、家庭的“時尚家庭育樂館”。 商業(yè)定位的差異化特征： 主題不同，消費體驗不同 更加時尚，品牌店的升級 業(yè)態(tài)之間的融合，餐飲與娛樂、餐飲與購物的融合 細(xì)節(jié)的關(guān)注，設(shè)計細(xì)節(jié)，業(yè)態(tài)布局細(xì)節(jié)，例如在運動用品層，布置一個小足球場,8.0市場空白分析,8.3酒店市場發(fā)展機遇,8.0市場空白分析,8.4寫字樓市場發(fā)展機遇,8.0市場空白分析,8.5公寓市場發(fā)展機遇,8.0市場空白分析,8.6市場空白點分析總結(jié) 綜合上述市場空白分析，本項目適合發(fā)展中高檔的購物中心、中檔寫字樓、loft商務(wù)公寓、四星級酒店、經(jīng)濟型酒店和服務(wù)式公寓。 根據(jù)上述物業(yè)及客戶特征，本項目將成為集購物、餐飲、休閑娛樂、辦公及住宿為一體的綜合商貿(mào)平臺。 根據(jù)項目規(guī)模條件，本項目適合發(fā)展兩種方案的綜合體： 方案一（部分出售）：購物中心、中檔寫字樓和loft商務(wù)公寓、四星級酒店和經(jīng)濟型酒店為一體的綜合體； 方案二（針對投資者）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店和服務(wù)式公寓為一體的綜合體； 方案三（加速資金回籠）：購物中心、loft商務(wù)公寓、四星級酒店和中檔寫字樓為一體的綜合體 相比較而言，方案一的市場風(fēng)險更??；方案二更有利于提升項目的整個檔次；方案三有利于加快資金回籠。,9.0定位,9.1整體定位 根據(jù)市場空白分析，本項目適宜發(fā)展集購物、休閑、娛樂、辦公、住宿的綜合體，成為太原街商圈引領(lǐng)型的商貿(mào)綜合平臺。 作為方案一商貿(mào)綜合平臺內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動關(guān)系如下：,寫字樓/loft商務(wù)公寓,經(jīng)濟型酒店,4星級酒店,商業(yè),商貿(mào)綜合平臺,提升檔次,提供客源,提升形象,酒店客戶層面的延伸,提供客源,提升便利,提供消費人群,提供便利配套和辦公客戶,提供客源,提供便利配套,提供便利配套,提升檔次,9.0定位,作為方案二商貿(mào)綜合平臺內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動關(guān)系如下：,寫字樓/loft商務(wù)公寓,服務(wù)式公寓,酒店,商業(yè),商貿(mào)綜合平臺,提升檔次,提供客源,提升檔次和服務(wù)水平,為長期客人提供更好居住環(huán)境,提供客源,提升檔次,提供消費人群,提供便利配套和辦公客戶,提升商場形象，提供客源,提供便利配套,提供便利配套,提升檔次,9.0定位,9.2規(guī)模建議 根據(jù)所做的市場研究內(nèi)容，將本項目各部分物業(yè)的規(guī)模和目標(biāo)客戶建議如下：,9.0定位,9.3商業(yè)定位 根據(jù)問卷調(diào)查，家庭月收入5000元以上、28-40歲之間的占比40；由于沈陽目前家庭收入水平高、時尚人群主要集中在28-40歲之間。 這部分消費者具有較好的經(jīng)濟實力和消費意愿，本項目的目標(biāo)消費者主要定位為這部分人群。 這部分人群有兩大特征： 其一，從生長環(huán)境看，這部分人主要出生在60年代末到70年代末，開始工作于90-95年間，收入水平高于上輩，消費意愿強，餐飲娛樂消費高，且對品牌有所認(rèn)知； 其二，從家庭成長周期看，這部分人群基本已結(jié)婚，并且大部分有孩子，孩子年齡主要在1-10歲之間，對于孩子投入大； 同時在未來45年后項目開業(yè)時，28-40歲之間的中高收入人群包含有較多出生于70年代末和80年代初的人群，這部分人絕大部分為獨生子女，物質(zhì)極大豐富于之前的任何一代，更有個性，更時尚，緊跟國際時尚潮流。 隨著沈陽經(jīng)濟的快速發(fā)展，預(yù)計未來中高收入人群的更趨年輕化，也更加時尚。 根據(jù)目標(biāo)消費者時尚以及家庭特征，建議將本項目打造成“時尚家庭育樂館”。 時尚：包含時尚的品牌、時尚的生活方式、時尚的消費體驗 家庭：不僅是滿足女性逛街的需求，也滿足男性放松休閑、交友聚會的場所，同時還是小孩娛樂和成長的推動器； 育：小孩投入是年輕家庭最重要投入之一，尤其是孩子才藝的教育投入；以此為基礎(chǔ)延伸到小孩服飾、玩具的投入和父母自身適應(yīng)競爭的教育投入、美的投入。 樂：樂不僅僅是玩樂，而是結(jié)合餐飲的娛樂；在餐飲中溝通感情，在娛樂中促進感情，成為重要的休閑和聚會場所。,9.0定位,由于一層的檔次定位是決定整體商場檔次的重要基礎(chǔ)，一層的商業(yè)檔次要盡量提高，才能提高整體商場的檔次，同時將零售向更高樓層延續(xù)； 考慮到目前太原南街的商業(yè)氣氛并不濃厚，給人的直觀感覺還是停留在雜亂的層次上；另外，在沈陽卓展、西武百貨、新世界1店、中興商廈、將開業(yè)的美美百貨，以及分布在高檔酒店內(nèi)一線品牌店已較飽和，預(yù)計一線品牌在初期引進有較大難度。 本項目低層可以以國際二線品牌為主，輔以部分鐘表、配飾方面的國際一線品牌。在項目成熟的過程中，逐漸調(diào)整品牌，提高項目的檔次。 一層的主力貨單價為3000-5000元的國際二線品牌，并在較好的位置布置一些貨單價在5000元以上鐘表、配飾以及服飾方面的國際一線品牌。 由于未來消費者將更具有個性、時尚，而沈陽目前較多商場的品牌為國內(nèi)品牌和港澳臺的品牌，不夠時尚個性。本項目可以利用此空缺引進國際活躍時尚個性品牌。價位在1000-3000元之間，并且在一層和二層設(shè)置跨層的時尚品牌旗艦店，帶動整個項目的時尚氛圍。 考慮到部分消費者的隨機性購物需求以及充分利用太原街收入中檔的時尚消費人群，可以在較高樓層布置些500-1000元的時尚大眾品牌和運動品牌。 將有目的消費的餐飲娛樂安排在高層，利用通天梯直接引導(dǎo)到高層，使其從上往下逛。 早教中心、才藝教室的課程時間長；可以在其周邊安排兒童服飾、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美發(fā)等，使陪同父母的等待時間更有樂趣。 購物中心內(nèi)商業(yè)經(jīng)營區(qū)域的劃分通常應(yīng)遵守一個原則，即任何一個購物中心的業(yè)態(tài)都是非常豐富的，任何一個購物中心都不應(yīng)該片面地適應(yīng)某一類消費者，而應(yīng)盡量適應(yīng)更大范圍的消費者，因此在同一購物中心內(nèi)應(yīng)存在不同檔次的商品，但不應(yīng)把檔次差別很大的商品放在一起，而應(yīng)將不同檔次和價位的商品分別設(shè)置于不同的樓層。 根據(jù)以上思路，初步有以下的業(yè)態(tài)布局：,9.0定位,9.0定位,國際精品廊,9.0定位,時尚旗艦,9.0定位,摩登前沿,9.0定位,個性潮流,9.0定位,動力天地,籠式足球,9.0定位,青春活力，街鋪概念,9.0定位,兒童動力加油站,9.0定位,精彩周末,9.0定位,健康生活,無處不在的餐飲,10.0商場設(shè)計特色,Coffee,Desert & Cake,Cheese & Ice Cream,Beers& Wine,Theme Restaurant,Food Court,香港購物中心發(fā)展的三個階段 啟蒙階段 此階段的購物中心設(shè)施簡單，功能單一，但購物環(huán)境已經(jīng)明顯好于傳統(tǒng)百貨公司； 娛樂化階段 此階段的購物中心以太古廣場項目為代表，它將休閑購物理念帶進了購物中心內(nèi)，從而也引發(fā)了香港商業(yè)的全面變革，各購物中心的競爭也愈加激烈，為了區(qū)別競爭對手，各項目都規(guī)劃了更多的娛樂設(shè)施，以吸引更多的顧客； 主題化服務(wù)化階段 此階段的香港購物中心競爭較為激烈，發(fā)展趨于飽和，因此各購物中心開始求新求變，代表項目包括IFC和朗豪坊，在此階段建成的購物中心更加注重消費者的需求與感受，強調(diào)與人為本。同時在外在形式上也強調(diào)擁有項目自身的主題，如青衣城和朗豪坊。此階段購物中心具有更強的個性和差異優(yōu)勢。,10.0商場設(shè)計特色,冰天雪地變成,室內(nèi)春天,炎炎夏日變成,10.0商場設(shè)計特色,將購物變?yōu)?愉悅的享受,10.0商場設(shè)計特色,主題化概念,10.0商場設(shè)計特色,中庭的利用,10.0商場設(shè)計特色,混業(yè)經(jīng)營的布局,10.0商場設(shè)計特色,在每層的商業(yè)布局中，除主力店和相對集中功能區(qū)域外，通常采用混業(yè)經(jīng)營原則，這種看似凌亂的布置可以使消費者在購物時充滿偶然性和隨機性，并使消費者體驗到“逛街