棚戶區(qū)改造評審會ppt.ppt

XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造項目 評審會,一、總論,項目名稱：XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造項目 業(yè)主單位： XX市城市建設(shè)投資有限公司 建設(shè)地點： XX市城區(qū)南湖安置點、路口安置點 用地規(guī)模：總用地113760.34m2（合170.64畝），總建筑面積為252172，其中棚戶區(qū)改造住房219280，安置棚戶區(qū)居民2438戶，居住人數(shù)5421人。棚戶區(qū)拆遷建筑面積220464。建設(shè)社區(qū)配套商業(yè)及公益服務(wù)性用房32892。,項目建設(shè)目標：通過棚戶區(qū)改造，新建棚戶區(qū)改造安置房建筑面積219280，解決2438戶棚戶區(qū)居民5421人的住房困難，其中，南湖片區(qū)918戶1923人，白潭湖片區(qū)1520戶3498人。項目建成后，將大大改善XX市城區(qū)面貌，促進南湖、白潭湖片區(qū)土地資源的有效利用，使城市功能分區(qū)趨于合理、配套設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備，為南湖、白潭湖片區(qū)棚戶區(qū)居民建設(shè)一個適合居住、生活、工作的場所。 資金籌措：本項目所需全部資金采用兩種方式取得： （1）政府自籌資金21579萬元，全部用于固定資產(chǎn)投資； （2）向銀行貸款50000萬元，全部用于建設(shè)期固定資產(chǎn)投資。,建設(shè)期： 項目建設(shè)期限：三年 投資估算：本項目工程總投資71578.63萬元，費用構(gòu)成如下： 表1-1 項目投資估算匯總表 單位：萬元,： 主要技術(shù)評價指標一覽表 表1-2,主要經(jīng)濟評價指標一覽表 表1-3,研究結(jié)論 （1）本項目建設(shè)符合黃岡市城市發(fā)展規(guī)劃。 （2）本項目位于XX市城東區(qū)，小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全，項目選址合理。 （3）棚戶區(qū)平房多、密度大、容積率低，不利于土地資源高效合理利用，加快棚戶區(qū)改造有利于城市土地集約化高效利用，節(jié)約城市土地資源。 （4）本項目的實施改善了廣大居民的住房條件，符合區(qū)內(nèi)居民的客觀意愿。 （5）本項目綠化率高，建設(shè)場地附近環(huán)境好，工程建設(shè)過程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾等，在設(shè)計時已充分考慮了其處理措施，對環(huán)境無不良影響。,建議 （1）本項目具有良好的社會效益，建議政府各級相關(guān)行政部門給予大力支持，以使項目早日實施。 （2）應(yīng)盡快對選址場地進行地質(zhì)勘探，明確場址區(qū)的工程地質(zhì)情況。 （3）建議認真按照建設(shè)程序要求搞好各階段的工作，特別要搞好招投標工作和工程質(zhì)量監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量和工程進度。 （4）在工程建設(shè)中，要注意公用、環(huán)保和生活環(huán)境的配套建設(shè)，物業(yè)管理與施工建設(shè)同步進行。 （5）工程建設(shè)中，切實做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。,二、項目建設(shè)的必要性和意義,棚戶區(qū)情況調(diào)查表,現(xiàn)狀特點分析 經(jīng)調(diào)查與分析， XX市城東區(qū)南湖、白潭湖片區(qū)棚戶區(qū)存在以下幾個特點： 1、建設(shè)時間較長，房屋比較舊，多為簡易房以及平房。 2、房屋質(zhì)量差，安全隱患多。 3、容積率低，土地使用率低。 4、市政基礎(chǔ)設(shè)施差。 5、企業(yè)轉(zhuǎn)制，居民家庭經(jīng)濟收入低、生活困難，大部分為下崗職工，自我改造能力弱。,項目建設(shè)必要性 項目建設(shè)是貫徹落實中央宏觀調(diào)控政策的要求 項目建設(shè)是實現(xiàn)公平正義、促進社會和諧穩(wěn)定的重要舉措 項目建設(shè)是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有效舉措 項目建設(shè)是推進城市化進程，提升城市形象的客觀要求 項目建設(shè)是加快黃岡市經(jīng)濟發(fā)展，促進經(jīng)濟增長的需要 項目建設(shè)是有效利用土地資源，優(yōu)化城市規(guī)劃的需要,項目建設(shè)SWOT分析 優(yōu)勢 1、區(qū)位優(yōu)勢 2、環(huán)境優(yōu)勢 3、政府支持優(yōu)勢 劣勢 （1）項目處于市區(qū)以東的規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)，該區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)達，與中心區(qū)隔三臺河相望，不在核心商圈； （2）周邊建設(shè)環(huán)境尚未成熟； （3）市政配套還需完善。,機會 （1）整個城東區(qū)缺少綜合服務(wù)水平較高、周邊環(huán)境適宜的居住小區(qū)； （2）項目地處南湖路以北、106國道以南為核心區(qū)，有助于招商引資的開展，帶動周邊其它地區(qū)的發(fā)展； （3）加快城區(qū)建設(shè)是落實黃岡市委、市政府“一區(qū)兩帶”發(fā)展戰(zhàn)略，盡快融入武漢城市圈，對接長江經(jīng)濟帶，推進全市經(jīng)濟、社會及生態(tài)環(huán)境更好更快地發(fā)展的重要途徑。,威脅 （1） XX市城鎮(zhèn)整體規(guī)劃有待完善，對項目的開展和持續(xù)發(fā)展造成很大壓力； （2）拆遷安置工作范圍大，容易引發(fā)社會事件。 綜上所述，本項目的優(yōu)勢和機會大于劣勢和挑戰(zhàn)，主要是建設(shè)條件充足、潛力大，將為項目的成功運用和后期開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。,三、 棚戶區(qū)改造方案,棚戶區(qū)拆遷、安置方案 按照“加速城市發(fā)展，堅持以人為本，建設(shè)和諧社會，促進科學發(fā)展”的總體要求，本項目按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、突出重點、配套建設(shè)、因地制宜、整體推進的原則，采取政府組織、企業(yè)盡責、市場運作的方式，著力改善城市困難群體居住條件。根據(jù)項目承建單位的項目實施計劃，本項目改造將采用以房補房（產(chǎn)權(quán)置換）的方式進行 。,征收、補償與安置 一、征收私有住宅房屋 被征收人可以選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換: 二、征收非住宅房屋 被征收人可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式： 三、征收未經(jīng)規(guī)劃部門批準將住宅改為生產(chǎn)經(jīng)營用房的 在房屋征收公告發(fā)布前取得營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證2年以上并實際經(jīng)營2年以上，營業(yè)執(zhí)照所載明的營業(yè)場地與房屋產(chǎn)權(quán)證一致的，按照下列“住改非”的方式補償，不符合上述條件的房屋，按照私有住宅房屋進行補償：,改造范圍,棚戶區(qū)改造項目拆遷、還建明細表,XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造還建戶型計劃表,拆遷安置計劃,表3-3 拆遷安置進度表,項目建設(shè)規(guī)模 XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造安置房項目總用地面積170.64畝。總建筑面積241208，其中還建住宅面積219280、集中商業(yè)和社區(qū)公用房建筑面積21928。南湖安置點占地67.98畝（合45320m2），住宅建筑面積82399、集中商業(yè)和社區(qū)公用房建筑面積8239.9；路口安置點占地102.66畝（合68440m2），住宅建筑面積136881、集中商業(yè)和社區(qū)公用房建筑面積13688。住宅建筑均為17F+1層框剪結(jié)構(gòu)單元樓。另建設(shè)社區(qū)所必須的綠化場地及輔助設(shè)施。,政策優(yōu)勢 區(qū)位條件 自然條件： 氣候 地形、地貌 基礎(chǔ)設(shè)施條件 城市道路 供水 供電 雨污排水 天然氣供應(yīng)通訊和寬帶網(wǎng) 征地拆遷條件技術(shù)條件,六、工程建設(shè)方案,本項目建設(shè)安置點兩個，總建筑面積252172：其中：安置房219280，配套商業(yè)及配套服務(wù)性用房、公益性用房32892。 設(shè)計思路 在規(guī)劃設(shè)計中，本項目將采用“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個居住區(qū)，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們的生活空間，最大限度地滿足人們的各種需求。,戶型設(shè)計,主要經(jīng)濟技術(shù)指標,表3-4 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表,七、給排水及電氣安裝工程,給水,路口棚戶區(qū)改造安置點用水量估算表,南湖棚戶區(qū)改造安置點用水量估算表,排水系統(tǒng) 污水量：污水量按生活用水的85計算。 路口棚戶區(qū)改造安置點最高日污水量為1398m/d。 南湖棚戶區(qū)改造安置點最高日污水量為793m/d。 本項目排水采用雨、污分流制。各小區(qū)內(nèi)屋面、道路及室外地面的雨水經(jīng)室外雨水管道收集，由區(qū)內(nèi)雨水排水管網(wǎng)匯集，排至市政雨水管道。,供配電 電源及供電現(xiàn)狀 建設(shè)區(qū)域電力由XX市供電公司供給，電源由規(guī)劃建設(shè)的高壓電網(wǎng)直接接入，實行單回路供電，其能力可以滿足本項目用電需要。 用電負荷計算 本項目電力負荷計算均采用估算法：住宅建筑取6kw/戶或70W/，商業(yè)、物業(yè)120w/，電梯15kw/部；道路、廣場照明及其他電力負荷估算為200kw。,路口安置點 路口安置點總建筑面積為150569平方米，用電設(shè)備總安裝容量為11380KW，計算負荷為4168KW，設(shè)置5臺干式變壓器，變壓器容量分別為：3臺1000KVA和1臺1100KVA（公用）、1臺1300KVA專用變壓器（商場、電梯、消防）。 用電量：路口安置點年總用電量747.51萬kwh，其中居民用電515.79萬kwh（其中電梯87.04萬kwh），商業(yè)用電231.72萬kwh；南湖安置點年總用電量452.83萬kwh，其中居民用電萬313.34kwh（其中電梯54.4萬kwh），商業(yè)用電139.48萬kwh；,南湖安置點 南湖安置點總建筑面積為90639平方米，用電設(shè)備總安裝容量為6879KW，計算負荷為2520KW，共設(shè)置四臺干式變壓器，變壓器容量分別為：1臺800KVA專用變壓器（商場、電梯、消防）、2臺1000KVA和1臺500KVA（公用）。 給排水 (1)采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具。 (2)有條件時局部采用雨水集中收集，用于綠化及景觀用水。 (3)按用水種類不同分設(shè)水表,九、環(huán)境保護與綠化,主要污染源、污染物 施工期環(huán)境保護 大氣污染物 噪聲污染 生活污水污染防治措施 固體廢棄物 營運期環(huán)境保護 大氣污染物 水污染物 固體廢棄物 噪聲,綠化 為提高小區(qū)的品質(zhì)，該項目請林園景觀公司為小區(qū)進行綠化和園林、小品設(shè)計，以道路分割形式的小區(qū)組團為核心，綠化布局重點突出，或流水、或泳池、或花臺、或花池、或植物綠化帶，布局有張有弛，觀賞性和藝術(shù)性皆在其中。綠化覆蓋率達30%以上。,十、勞動安全與消防,消防用水量標準 室內(nèi)消火栓：40L/S； 室外消火栓：30L/S。,消防用水量見下表,消防供水系統(tǒng),室內(nèi)消火栓供水系統(tǒng)： 系統(tǒng)分區(qū)：,消火栓供水系統(tǒng) 采用水池一水泵一水箱聯(lián)合供水方式，統(tǒng)一加壓，超壓部分采用減壓閥或減壓孔板減壓，保證栓口壓力不超過0.5Mpa，水泵及水池采取集中設(shè)置在泵房內(nèi)，消火栓增壓管網(wǎng)沿道路形成環(huán)網(wǎng)，分別與各棟室內(nèi)消火栓管網(wǎng)相連。,營運期間安全與消防 生活給水系統(tǒng)和消防給水系統(tǒng)應(yīng)分開，杜絕和防止交叉感染，在給水系統(tǒng)中適當設(shè)置樓宇二次凈水，既滅水中生物又減少管道污垢，保證水質(zhì)的衛(wèi)生。 廚房的油煙經(jīng)過變壓式共用排氣道集中排放，每戶均設(shè)置帶過壓和漏電保護器，以避免過壓和漏電危險。衛(wèi)生間做局部等電位聯(lián)接。 不得隨便變更設(shè)計。,十一、項目管理與進度,拆遷進度安排 第一年計劃拆遷建筑面積96859。拆遷范圍見下表：,第二年計劃拆遷建筑面積123605。拆遷范圍見下表：,項目建設(shè)進度安排 還建建筑面積按拆遷建筑面積的1:1比例，還建總建筑面積為219280。 第二年計劃還建房竣工面積96146，安置1086戶； 第三年計劃還建房竣工面積123134，安置1352戶。 騰空土地整理拍賣進度安排 棚戶區(qū)改造預(yù)計騰空土地689.68畝，計劃用三年時間進行收儲整理拍賣。其中：第一年和第二年每年收儲整理拍賣40%，計276畝，第三年收儲整理拍賣20%，計138畝。,十二、工程招投標,十三、投資估算及資金籌措,黃岡市城區(qū)棚戶區(qū)改造投資匯總表,資金籌措 1、 XX市城市建設(shè)投資有限公司自籌資金21579萬元 2、申請銀行貸款50000萬元。分年到位，第一年到位20000萬元，第二年到位20000萬元，第三年到位10000萬元。按照銀行貸款規(guī)定，還本付息期6年，貸款年利率6.55%。,十四、經(jīng)濟評價,項目收入 1、土地收入 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的土地用途、容積率和黃岡市房地產(chǎn)市場行情，根據(jù)近兩年土地拍賣價格和土地評估公司的對該地塊的估價預(yù)計其土地出讓成交價為145萬元/畝。土地出讓收入（689.68*145）100050萬元。 2、商鋪銷售收入估算 集中商業(yè)房屋總建筑面積32892，其中社區(qū)活動、物業(yè)等公共服務(wù)用房占40%（13157），商業(yè)用房占60%（19735）,對外出售按12000/元估算，可實現(xiàn)銷售收入23682萬元。,3、架空層（用作車庫）銷售收入估算 架空層房屋總建筑面積12899，用作車庫占70%計9029，售價按3000/元估算，可實現(xiàn)銷售收入2709萬元。 收入合計：129891萬元。,騰空地出讓凈收益與項目盈余估算 凈收益=項目總收入-稅、費-土地取得價款-土地整理工程費用-經(jīng)營管理費用-財務(wù)費用 =129891-1491-23573-20690-1587.68-2070-4697=61156(萬元) 項目盈余資金=凈收益-項目建設(shè)總投資 =75782-71579=4203(萬元),盈利能力分析 總投資收益率(ROI)8.73%，資本金凈利潤率(ROE)41.24%,投資回收期5.53年，財務(wù)內(nèi)部收益率3.4%，財務(wù)凈現(xiàn)值711萬元。 14.5.2 銀行貸款清償能力分析 銀行貸款50000萬元，本項目按年最大償還能力計算，貸款償還期為5.0年（含建設(shè)期）。利息備付率(ICR) 3.0，償債備付率(DSCR) 1.42，還款有保障。,十五、投資風險分析,政策風險 市場風險 金融風險 完工風險 社會風險,十六、社會評價,社會影響分析 1、對當?shù)厝鮿萑后w的影響。 2、對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)與收入的影響。 3、對城市基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境的影響。 社會互適性分析 本項目屬政策鼓勵投資項目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項目的建設(shè)可以改善棚戶區(qū)環(huán)境條件，帶動地區(qū)城市建