棚戶區(qū)改造評審會ppt.ppt

XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造項目 評審會,一、總論,項目名稱：XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造項目 業(yè)主單位： XX市城市建設投資有限公司 建設地點： XX市城區(qū)南湖安置點、路口安置點 用地規(guī)模：總用地113760.34m2（合170.64畝），總建筑面積為252172，其中棚戶區(qū)改造住房219280，安置棚戶區(qū)居民2438戶，居住人數(shù)5421人。棚戶區(qū)拆遷建筑面積220464。建設社區(qū)配套商業(yè)及公益服務性用房32892。,項目建設目標：通過棚戶區(qū)改造，新建棚戶區(qū)改造安置房建筑面積219280，解決2438戶棚戶區(qū)居民5421人的住房困難，其中，南湖片區(qū)918戶1923人，白潭湖片區(qū)1520戶3498人。項目建成后，將大大改善XX市城區(qū)面貌，促進南湖、白潭湖片區(qū)土地資源的有效利用，使城市功能分區(qū)趨于合理、配套設施齊全、基礎設施完備，為南湖、白潭湖片區(qū)棚戶區(qū)居民建設一個適合居住、生活、工作的場所。 資金籌措：本項目所需全部資金采用兩種方式取得： （1）政府自籌資金21579萬元，全部用于固定資產(chǎn)投資； （2）向銀行貸款50000萬元，全部用于建設期固定資產(chǎn)投資。,建設期： 項目建設期限：三年 投資估算：本項目工程總投資71578.63萬元，費用構成如下： 表1-1 項目投資估算匯總表 單位：萬元,： 主要技術評價指標一覽表 表1-2,主要經(jīng)濟評價指標一覽表 表1-3,研究結論 （1）本項目建設符合黃岡市城市發(fā)展規(guī)劃。 （2）本項目位于XX市城東區(qū)，小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，配套設施齊全，項目選址合理。 （3）棚戶區(qū)平房多、密度大、容積率低，不利于土地資源高效合理利用，加快棚戶區(qū)改造有利于城市土地集約化高效利用，節(jié)約城市土地資源。 （4）本項目的實施改善了廣大居民的住房條件，符合區(qū)內(nèi)居民的客觀意愿。 （5）本項目綠化率高，建設場地附近環(huán)境好，工程建設過程中和建成后的生活污水、廢氣、生活垃圾等，在設計時已充分考慮了其處理措施，對環(huán)境無不良影響。,建議 （1）本項目具有良好的社會效益，建議政府各級相關行政部門給予大力支持，以使項目早日實施。 （2）應盡快對選址場地進行地質(zhì)勘探，明確場址區(qū)的工程地質(zhì)情況。 （3）建議認真按照建設程序要求搞好各階段的工作，特別要搞好招投標工作和工程質(zhì)量監(jiān)理，以保證工程質(zhì)量和工程進度。 （4）在工程建設中，要注意公用、環(huán)保和生活環(huán)境的配套建設，物業(yè)管理與施工建設同步進行。 （5）工程建設中，切實做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。,二、項目建設的必要性和意義,棚戶區(qū)情況調(diào)查表,現(xiàn)狀特點分析 經(jīng)調(diào)查與分析， XX市城東區(qū)南湖、白潭湖片區(qū)棚戶區(qū)存在以下幾個特點： 1、建設時間較長，房屋比較舊，多為簡易房以及平房。 2、房屋質(zhì)量差，安全隱患多。 3、容積率低，土地使用率低。 4、市政基礎設施差。 5、企業(yè)轉制，居民家庭經(jīng)濟收入低、生活困難，大部分為下崗職工，自我改造能力弱。,項目建設必要性 項目建設是貫徹落實中央宏觀調(diào)控政策的要求 項目建設是實現(xiàn)公平正義、促進社會和諧穩(wěn)定的重要舉措 項目建設是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有效舉措 項目建設是推進城市化進程，提升城市形象的客觀要求 項目建設是加快黃岡市經(jīng)濟發(fā)展，促進經(jīng)濟增長的需要 項目建設是有效利用土地資源，優(yōu)化城市規(guī)劃的需要,項目建設SWOT分析 優(yōu)勢 1、區(qū)位優(yōu)勢 2、環(huán)境優(yōu)勢 3、政府支持優(yōu)勢 劣勢 （1）項目處于市區(qū)以東的規(guī)劃建設區(qū)內(nèi)，該區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)達，與中心區(qū)隔三臺河相望，不在核心商圈； （2）周邊建設環(huán)境尚未成熟； （3）市政配套還需完善。,機會 （1）整個城東區(qū)缺少綜合服務水平較高、周邊環(huán)境適宜的居住小區(qū)； （2）項目地處南湖路以北、106國道以南為核心區(qū)，有助于招商引資的開展，帶動周邊其它地區(qū)的發(fā)展； （3）加快城區(qū)建設是落實黃岡市委、市政府“一區(qū)兩帶”發(fā)展戰(zhàn)略，盡快融入武漢城市圈，對接長江經(jīng)濟帶，推進全市經(jīng)濟、社會及生態(tài)環(huán)境更好更快地發(fā)展的重要途徑。,威脅 （1） XX市城鎮(zhèn)整體規(guī)劃有待完善，對項目的開展和持續(xù)發(fā)展造成很大壓力； （2）拆遷安置工作范圍大，容易引發(fā)社會事件。 綜上所述，本項目的優(yōu)勢和機會大于劣勢和挑戰(zhàn)，主要是建設條件充足、潛力大，將為項目的成功運用和后期開發(fā)打下良好的基礎。,三、 棚戶區(qū)改造方案,棚戶區(qū)拆遷、安置方案 按照“加速城市發(fā)展，堅持以人為本，建設和諧社會，促進科學發(fā)展”的總體要求，本項目按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、突出重點、配套建設、因地制宜、整體推進的原則，采取政府組織、企業(yè)盡責、市場運作的方式，著力改善城市困難群體居住條件。根據(jù)項目承建單位的項目實施計劃，本項目改造將采用以房補房（產(chǎn)權置換）的方式進行 。,征收、補償與安置 一、征收私有住宅房屋 被征收人可以選擇貨幣補償或產(chǎn)權調(diào)換: 二、征收非住宅房屋 被征收人可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換的方式： 三、征收未經(jīng)規(guī)劃部門批準將住宅改為生產(chǎn)經(jīng)營用房的 在房屋征收公告發(fā)布前取得營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證2年以上并實際經(jīng)營2年以上，營業(yè)執(zhí)照所載明的營業(yè)場地與房屋產(chǎn)權證一致的，按照下列“住改非”的方式補償，不符合上述條件的房屋，按照私有住宅房屋進行補償：,改造范圍,棚戶區(qū)改造項目拆遷、還建明細表,XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造還建戶型計劃表,拆遷安置計劃,表3-3 拆遷安置進度表,項目建設規(guī)模 XX市城區(qū)棚戶區(qū)改造安置房項目總用地面積170.64畝?？偨ㄖ娣e241208，其中還建住宅面積219280、集中商業(yè)和社區(qū)公用房建筑面積21928。南湖安置點占地67.98畝（合45320m2），住宅建筑面積82399、集中商業(yè)和社區(qū)公用房建筑面積8239.9；路口安置點占地102.66畝（合68440m2），住宅建筑面積136881、集中商業(yè)和社區(qū)公用房建筑面積13688。住宅建筑均為17F+1層框剪結構單元樓。另建設社區(qū)所必須的綠化場地及輔助設施。,政策優(yōu)勢 區(qū)位條件 自然條件： 氣候 地形、地貌 基礎設施條件 城市道路 供水 供電 雨污排水 天然氣供應通訊和寬帶網(wǎng) 征地拆遷條件技術條件,六、工程建設方案,本項目建設安置點兩個，總建筑面積252172：其中：安置房219280，配套商業(yè)及配套服務性用房、公益性用房32892。 設計思路 在規(guī)劃設計中，本項目將采用“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個居住區(qū)，將公益設施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們的生活空間，最大限度地滿足人們的各種需求。,戶型設計,主要經(jīng)濟技術指標,表3-4 主要經(jīng)濟技術指標表,七、給排水及電氣安裝工程,給水,路口棚戶區(qū)改造安置點用水量估算表,南湖棚戶區(qū)改造安置點用水量估算表,排水系統(tǒng) 污水量：污水量按生活用水的85計算。 路口棚戶區(qū)改造安置點最高日污水量為1398m/d。 南湖棚戶區(qū)改造安置點最高日污水量為793m/d。 本項目排水采用雨、污分流制。各小區(qū)內(nèi)屋面、道路及室外地面的雨水經(jīng)室外雨水管道收集，由區(qū)內(nèi)雨水排水管網(wǎng)匯集，排至市政雨水管道。,供配電 電源及供電現(xiàn)狀 建設區(qū)域電力由XX市供電公司供給，電源由規(guī)劃建設的高壓電網(wǎng)直接接入，實行單回路供電，其能力可以滿足本項目用電需要。 用電負荷計算 本項目電力負荷計算均采用估算法：住宅建筑取6kw/戶或70W/，商業(yè)、物業(yè)120w/，電梯15kw/部；道路、廣場照明及其他電力負荷估算為200kw。,路口安置點 路口安置點總建筑面積為150569平方米，用電設備總安裝容量為11380KW，計算負荷為4168KW，設置5臺干式變壓器，變壓器容量分別為：3臺1000KVA和1臺1100KVA（公用）、1臺1300KVA專用變壓器（商場、電梯、消防）。 用電量：路口安置點年總用電量747.51萬kwh，其中居民用電515.79萬kwh（其中電梯87.04萬kwh），商業(yè)用電231.72萬kwh；南湖安置點年總用電量452.83萬kwh，其中居民用電萬313.34kwh（其中電梯54.4萬kwh），商業(yè)用電139.48萬kwh；,南湖安置點 南湖安置點總建筑面積為90639平方米，用電設備總安裝容量為6879KW，計算負荷為2520KW，共設置四臺干式變壓器，變壓器容量分別為：1臺800KVA專用變壓器（商場、電梯、消防）、2臺1000KVA和1臺500KVA（公用）。 給排水 (1)采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具。 (2)有條件時局部采用雨水集中收集，用于綠化及景觀用水。 (3)按用水種類不同分設水表,九、環(huán)境保護與綠化,主要污染源、污染物 施工期環(huán)境保護 大氣污染物 噪聲污染 生活污水污染防治措施 固體廢棄物 營運期環(huán)境保護 大氣污染物 水污染物 固體廢棄物 噪聲,綠化 為提高小區(qū)的品質(zhì)，該項目請林園景觀公司為小區(qū)進行綠化和園林、小品設計，以道路分割形式的小區(qū)組團為核心，綠化布局重點突出，或流水、或泳池、或花臺、或花池、或植物綠化帶，布局有張有弛，觀賞性和藝術性皆在其中。綠化覆蓋率達30%以上。,十、勞動安全與消防,消防用水量標準 室內(nèi)消火栓：40L/S； 室外消火栓：30L/S。,消防用水量見下表,消防供水系統(tǒng),室內(nèi)消火栓供水系統(tǒng)： 系統(tǒng)分區(qū)：,消火栓供水系統(tǒng) 采用水池一水泵一水箱聯(lián)合供水方式，統(tǒng)一加壓，超壓部分采用減壓閥或減壓孔板減壓，保證栓口壓力不超過0.5Mpa，水泵及水池采取集中設置在泵房內(nèi)，消火栓增壓管網(wǎng)沿道路形成環(huán)網(wǎng)，分別與各棟室內(nèi)消火栓管網(wǎng)相連。,營運期間安全與消防 生活給水系統(tǒng)和消防給水系統(tǒng)應分開，杜絕和防止交叉感染，在給水系統(tǒng)中適當設置樓宇二次凈水，既滅水中生物又減少管道污垢，保證水質(zhì)的衛(wèi)生。 廚房的油煙經(jīng)過變壓式共用排氣道集中排放，每戶均設置帶過壓和漏電保護器，以避免過壓和漏電危險。衛(wèi)生間做局部等電位聯(lián)接。 不得隨便變更設計。,十一、項目管理與進度,拆遷進度安排 第一年計劃拆遷建筑面積96859。拆遷范圍見下表：,第二年計劃拆遷建筑面積123605。拆遷范圍見下表：,項目建設進度安排 還建建筑面積按拆遷建筑面積的1:1比例，還建總建筑面積為219280。 第二年計劃還建房竣工面積96146，安置1086戶； 第三年計劃還建房竣工面積123134，安置1352戶。 騰空土地整理拍賣進度安排 棚戶區(qū)改造預計騰空土地689.68畝，計劃用三年時間進行收儲整理拍賣。其中：第一年和第二年每年收儲整理拍賣40%，計276畝，第三年收儲整理拍賣20%，計138畝。,十二、工程招投標,十三、投資估算及資金籌措,黃岡市城區(qū)棚戶區(qū)改造投資匯總表,資金籌措 1、 XX市城市建設投資有限公司自籌資金21579萬元 2、申請銀行貸款50000萬元。分年到位，第一年到位20000萬元，第二年到位20000萬元，第三年到位10000萬元。按照銀行貸款規(guī)定，還本付息期6年，貸款年利率6.55%。,十四、經(jīng)濟評價,項目收入 1、土地收入 根據(jù)規(guī)劃設計的土地用途、容積率和黃岡市房地產(chǎn)市場行情，根據(jù)近兩年土地拍賣價格和土地評估公司的對該地塊的估價預計其土地出讓成交價為145萬元/畝。土地出讓收入（689.68*145）100050萬元。 2、商鋪銷售收入估算 集中商業(yè)房屋總建筑面積32892，其中社區(qū)活動、物業(yè)等公共服務用房占40%（13157），商業(yè)用房占60%（19735）,對外出售按12000/元估算，可實現(xiàn)銷售收入23682萬元。,3、架空層（用作車庫）銷售收入估算 架空層房屋總建筑面積12899，用作車庫占70%計9029，售價按3000/元估算，可實現(xiàn)銷售收入2709萬元。 收入合計：129891萬元。,騰空地出讓凈收益與項目盈余估算 凈收益=項目總收入-稅、費-土地取得價款-土地整理工程費用-經(jīng)營管理費用-財務費用 =129891-1491-23573-20690-1587.68-2070-4697=61156(萬元) 項目盈余資金=凈收益-項目建設總投資 =75782-71579=4203(萬元),盈利能力分析 總投資收益率(ROI)8.73%，資本金凈利潤率(ROE)41.24%,投資回收期5.53年，財務內(nèi)部收益率3.4%，財務凈現(xiàn)值711萬元。 14.5.2 銀行貸款清償能力分析 銀行貸款50000萬元，本項目按年最大償還能力計算，貸款償還期為5.0年（含建設期）。利息備付率(ICR) 3.0，償債備付率(DSCR) 1.42，還款有保障。,十五、投資風險分析,政策風險 市場風險 金融風險 完工風險 社會風險,十六、社會評價,社會影響分析 1、對當?shù)厝鮿萑后w的影響。 2、對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)與收入的影響。 3、對城市基礎設施及環(huán)境的影響。 社會互適性分析 本項目屬政策鼓勵投資項目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項目的建設可以改善棚戶區(qū)環(huán)境條件，帶動地區(qū)城市建