昆明西市區(qū)區(qū)域報告.ppt

昆明市西市區(qū)區(qū)域分析報告,策略中心 2010.7.30,目錄,Part.1 西市區(qū)背景 Part.2 西市區(qū)房地產(chǎn)市場細分 Part.3 客戶群特征、需求 Part.4 西市區(qū)房地產(chǎn)市場預(yù)測 Part.5 西市區(qū)公司項目競爭環(huán)境分析 Part.6 小結(jié),昆明市概況 西市區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 西市區(qū)內(nèi)部區(qū)域劃分,昆明市概況,昆明市按行政劃分分為盤龍、五華、西山、官渡、東川五個區(qū)域，按方向分為東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、北市區(qū)、遠郊五個區(qū)域，另外還有包括安寧市（代管）、呈貢縣等在內(nèi)的五個縣（呈貢、富民、宜良、嵩明、晉寧）、三個自治縣（石林彝族自治縣、祿勸彝族苗族自治縣、尋甸回族彝族自治縣）。全市總面積21582平方千米，總?cè)丝?08.57萬。市人民政府駐盤龍區(qū)。,昆明主城四區(qū)劃分界限,西市區(qū)整體概況,西市區(qū)北起龍泉路，沿二環(huán)東路、二環(huán)西路至碧雞路周邊滇池沿岸所圍成的區(qū)域。 西市區(qū)是昆明市主要的教育、科研區(qū)，依托自身和二環(huán)內(nèi)的教育配套，成為教育置業(yè)的第一選擇。 從2008年至此，高新區(qū)共有20多個項目取得規(guī)劃用地許可證或是規(guī)劃建設(shè)許可證，將在2至3年內(nèi)放量供應(yīng)。 自09年起，啟動44條道路的建設(shè)以及輕軌，屆時西市區(qū)與南、北市區(qū)以及中心區(qū)域的交通將會更為便捷。,昆明市西市區(qū)的劃分,西 市 區(qū),西市區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀,居住環(huán)境： 伴隨著水泥廠、印染廠、冶煉廠等“污染企業(yè)”的外遷，西市區(qū)的居住環(huán)境變得越來越適宜居住。 城中村改造的重點區(qū)域，城中村改造之后是的區(qū)域道路，布局等更具規(guī)模，區(qū)域內(nèi)環(huán)境品質(zhì)得到高度提升。 交通狀況： 56、66、113、7、85路由西市區(qū)通往昆明市中心，火車站等熱點區(qū)域。 自09年起，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)在建的40多條道路以及輕軌，屆時將使得西市區(qū)與中心區(qū)以及南、北市區(qū)的聯(lián)通更加方便。,教育配套： 小學(xué)：高新第一小學(xué)、高新第二小學(xué) 中學(xué)：師大附中、西山一中、西山二中 大學(xué)：云南師范大學(xué)商學(xué)院、昆明骨傷高等專科學(xué)校、云南經(jīng)濟管理學(xué)院、昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院、云南藝術(shù)學(xué)院文華學(xué)院等十多所高校。 其他配套： 昆醫(yī)附三院，各類銀行，百大超市、傲云峰酒樓、西苑客運站、中國電信大樓、中國移動通信大樓、云南海關(guān)等。 擁有云南銅業(yè)、云南白藥、昆明可口可樂等知名企業(yè)。,西市區(qū)SWOT分析,相比其他區(qū)域，西市區(qū)跟昆明市區(qū)的接觸面最大，進市區(qū)方便快捷，與市區(qū)的融合度很高。 教育資源集中并且豐富，從幼兒園到大學(xué)，西市區(qū)都有昆明一線的名校。 西市區(qū)落戶的企業(yè)約160家，產(chǎn)值達到549億，技工貿(mào)收入是780億，稅收達到40多億，相比其他市區(qū)，西市區(qū)在就業(yè)和創(chuàng)業(yè)方面提供了很好的環(huán)境。 近年來的道路建設(shè)以及城中村的改造，使得西市區(qū)的交通狀況，路網(wǎng)規(guī)劃，日趨合理和完善。,S（優(yōu)勢）,W（劣勢）,西市區(qū)的商業(yè)資源不夠豐富和集中，比較缺乏，在西市區(qū)很難找到一條非常繁華的商業(yè)街。 西市區(qū)的醫(yī)療資源也相對缺乏，大型醫(yī)院只有一家昆醫(yī)附三院。對于醫(yī)療資源還是要依托二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域。 城中村分布很廣，在西市區(qū)各個區(qū)域都有，尤其是高新區(qū)北部以及王家橋一塊，城中村的密集制約了西市區(qū)道路，市政配套等的建設(shè)以及西市區(qū)的環(huán)境改造進度。 老昆明人對西市區(qū)的看法比較差，存在偏見，因為過去西市區(qū)有很多污染型的企業(yè)。,西市區(qū)SWOT分析,O（機會）,區(qū)域內(nèi)擁有眾多知名企業(yè)和國家企事業(yè)單位，例如中國海關(guān)，高新區(qū)政府，云南白藥集團等，對商品房的需求量大，并且具備較強的購買能力。 同檔次的商品房，西市區(qū)的價格占據(jù)著一定的優(yōu)勢，這個優(yōu)勢會吸引很多潛在客戶的關(guān)注。 40多條道路以及輕軌的建設(shè)使得西市區(qū)的路網(wǎng)越來越清晰，南北連通性增強。 政府對西市區(qū)越來越重視，從道路建設(shè)到市政規(guī)劃的投入和執(zhí)行力度上看，政府正在著力打造一個全新的西市區(qū)。,T（威脅）,區(qū)域內(nèi)樓盤差異化不夠明顯，導(dǎo)致放量相對集中，競爭比較激烈，二隨著城中村的改造，可建設(shè)土地的增加，西市區(qū)區(qū)域內(nèi)的競爭將會愈演愈烈。 相對教育配套的強勢，區(qū)域內(nèi)醫(yī)療、商業(yè)的配套是十分不完善的，醫(yī)療購物都很不方便 。 區(qū)域內(nèi)的交通很不方便，即使是從西市區(qū)的高新區(qū)到西山區(qū)坐公車都很不方便，自身區(qū)域內(nèi)的連通性不強。 南、北市區(qū)的發(fā)展相對西市區(qū)來說更加成熟，樓盤的差異化和品質(zhì)較之西市區(qū)都有很大的優(yōu)勢。,西市區(qū)內(nèi)部區(qū)域劃分,西市區(qū)內(nèi)部區(qū)域劃分,王家橋板塊 龍泉路，二環(huán)北路，普吉路所圍成的區(qū)域。 高新區(qū)板塊 人民西路以北，二環(huán)西路以西的區(qū)域。 馬街板塊 人民西路以南，二環(huán)西路以西，與滇池沿岸所圍成的區(qū)域。,滇池沿岸,馬街板塊為西市區(qū)房地產(chǎn)市場最早開發(fā)的區(qū)域。 高新開發(fā)區(qū)次之，為目前房地產(chǎn)市場開發(fā)最集中的區(qū)域。 王家橋板塊的城中村改造正在進行中，房地產(chǎn)市場的開發(fā)還相對缺乏。,09年一級市場概況 西市區(qū)房地產(chǎn)市場特征 馬街板塊 高新區(qū)板塊 王家橋板塊,09年西市區(qū)一級市場概況,從土地供應(yīng)區(qū)域情況來看，主城區(qū)內(nèi)東市區(qū)、南市區(qū)和西市區(qū)為主要供給區(qū)域，三塊區(qū)域共供給61套，面積4570.37畝，占總體放量的71.96%。 從其供應(yīng)區(qū)域可看出未來南市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)為開發(fā)熱點區(qū)域。,09年土地供應(yīng)區(qū)域分析,09年西市區(qū)一級市場概況,昆明各區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（單位：畝）,西市區(qū)以居住用地最多，其次為工業(yè)用地，可見西市區(qū)政府加大高新區(qū)招商力度以推進發(fā)展,09年西市區(qū)一級市場概況,09年土地價格區(qū)域分析,2009年上市供應(yīng)的土地起拍均價約為115萬元/畝 西市區(qū)土地供應(yīng)量、價格均處于中間位置，一級市場發(fā)展比較平穩(wěn)。,西市區(qū)房地產(chǎn)市場特征,隨著西市區(qū)的發(fā)展，區(qū)域土地正由生地向熟地過渡。 08年至09年初有20多塊土地取得土地規(guī)劃許可證，將在09年下半年至2011年集中放量。 現(xiàn)開發(fā)樓盤檔次均在中等且規(guī)模較小，多為兩三百畝小規(guī)模樓盤。現(xiàn)在的成交均價在6000元/左右。 西市區(qū)物業(yè)類型主要為小高層和高層，一房四房，花園洋房和別墅很少且集中在高新區(qū)板塊。 新開發(fā)的樓盤開始注重樓盤品質(zhì)和自身配套的進一步提升，如規(guī)劃學(xué)校和商業(yè)街區(qū)等。 二手房市場活躍，二手房普遍有較高程度的升值。,滇池沿岸,09年西市區(qū)業(yè)態(tài)開盤供應(yīng)構(gòu)成,西市區(qū)的業(yè)態(tài)是以小高層和高層為主。,09年西市區(qū)房地產(chǎn)市場放量情況,西市區(qū)商品房在2009年的供應(yīng)僅次于南市區(qū)，共供應(yīng)6694套房源，占據(jù)了昆明市市場的放量的27%。,西市區(qū)價格在08年達到4000元/，目前在售項目價格在6000元/左右，09年入市項目開盤當(dāng)日銷售率均在50%以上，隨著未來供應(yīng)的放量和置業(yè)熱度的加劇，區(qū)域價格將仍有很大上漲空間。,已售樓盤熱銷戶型分析,片區(qū)物業(yè)形態(tài)以容積率高的高層、小高層為主；主力供應(yīng)80-90的兩房三房，戶型基本在120以下。,預(yù)售樓盤分析,較之已售和在售樓盤，新開發(fā)樓盤在物業(yè)類型和戶型設(shè)計上并沒有很大變化。 新開發(fā)樓盤注重自身配套的完善，都認識到西市區(qū)商業(yè)配套的稀缺。 在景觀設(shè)計上各有特點。,馬街板塊,人民西路,馬街板塊區(qū)域位置,滇池沿岸,人民西路以南，二環(huán)西路以西，與滇池沿岸所圍成的區(qū)域。 馬街板塊是西市區(qū)房地站最早開發(fā)的板塊，如千禧龍庭，梁源小區(qū)等。樓盤物業(yè)以小高層、高層為主。 區(qū)域內(nèi)城中村聚集，現(xiàn)在大規(guī)模進行城中村的改造以及一些污染企業(yè)的外遷。 區(qū)域內(nèi)城中村的改造以及城市規(guī)劃的道路建設(shè)等，使得該區(qū)域的交通顯得更為擁擠，該區(qū)域有82、K2、66可以到達市中心區(qū)域。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展勢頭強勁，具代表性的樓盤有經(jīng)典雙城，西山星城等。 擁有西一中，北師大，海源學(xué)院等初高中、大學(xué)名校。,馬街板塊SWOT分析,S（優(yōu)勢） 房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，舊小區(qū)會帶動購房的需求。 馬街板塊離一二環(huán)距離很近，進出中心區(qū)比較方便。 西山區(qū)政府以及一些高新企業(yè)分布在這里，為房地產(chǎn)消費提供了有力保障。,W（劣勢） 城中村改造，道路建設(shè)等嚴重影響了區(qū)域內(nèi)的交通、居住環(huán)境。 該片區(qū)老齡化現(xiàn)象比較嚴重，相比其他片區(qū)，原住民購買力較弱。 區(qū)域內(nèi)缺乏完善的商業(yè)配套。,O（機會） 馬街板塊將成為西山區(qū)次商務(wù)中心，商業(yè)配套的完善，有利于拉動消費刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 道路建設(shè)以及城中村的改造，加上商業(yè)等配套的完善，有利于該板塊價值的提升，房地產(chǎn)市場的前景優(yōu)越，有一定的升值空間。,T（威脅） 相比高新區(qū)板塊的發(fā)展，馬街板塊的發(fā)展速度略顯滯后，房市集中放量多集中在高新板塊。 眾多企業(yè)云集在西市區(qū)，隨著多個樓盤的集中放量，西市區(qū)內(nèi)的競爭變得更加激烈。,馬街板塊二、三級市場分析,片區(qū)的房價走勢呈上升的狀態(tài)，在一段時間內(nèi)任然會持續(xù)。 二手房較高的成交價格反應(yīng)出片區(qū)樓市的需求并沒有飽和，任處于需大于供的狀態(tài)。 根據(jù)租售比的國際標準和中國的現(xiàn)狀，這個片區(qū)的樓市發(fā)展情況相對穩(wěn)定。,馬街板塊重點樓盤個案分析經(jīng)典雙城,輕軌三號線站臺,經(jīng)典雙城基礎(chǔ)信息,戶型與建筑風(fēng)格、園林定位,戶型定位,建筑風(fēng)格、園林定位,經(jīng)典雙城一期共將推出1020套住房，以三房兩廳為主，占86.7%,經(jīng)典雙城運用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，獨創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。 密集的建筑規(guī)模，樓間距很小，影響底層業(yè)主采光，互視對視嚴重，對業(yè)主的隱私保護欠缺。 小區(qū)打造開放式的商業(yè)社區(qū)，綠化率很低，基本沒有成型的景觀。綠化帶城帶狀分布被分割成一個個的矩形框。 矩陣式的建筑規(guī)劃，讓小區(qū)看上更加開放，但是少了傳統(tǒng)小區(qū)的居家生活感覺。,價格與客戶定位,價格定位,客戶定位,項目位置處在人民西路上，沿著人民西路一直走便是昆明市的中心區(qū)，地段在西市區(qū)來說具有很高的優(yōu)越性，周邊擁有黃土坡客運站，西苑客運站，馬街客運站，加上自身的品牌打造，因此預(yù)期售價比較高。 先開發(fā)的經(jīng)典壹城項目，開盤均價為4800元/，經(jīng)典雙城一期的開盤預(yù)售均價在7500元/平米。,定位在昆明市的中產(chǎn)階級。 主力定位客戶是西市區(qū)的企事業(yè)單位員工，中高等院校教職工。 周邊老社區(qū)的客戶。,項目賣點與營銷策略,項目賣點,營銷策略,項目處在西市區(qū)最靠近昆明中心區(qū)的位置，獨創(chuàng)矩陣式商業(yè)公園生態(tài)模式。 自身打造100萬的豪華商業(yè)街區(qū)，將建設(shè)有嘉年華，大型商場，已有1000多商家加盟，有國際一線品牌，也有國內(nèi)二線品牌。 未來的輕軌四號線在項目處設(shè)立站點。 自身規(guī)劃幼兒園和小學(xué)，周邊擁有西一中、師大附中、等小中高等級別的名校。 周圍分布著黃土坡、西苑、馬街三個客運站，這三個客運站是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等的樞紐。 周邊市政配套的日趨完善，路網(wǎng)日益發(fā)達，周邊有沃爾瑪和家樂福這類大型超市。,客戶定位是中產(chǎn)階級，主力戶型的設(shè)計室三房為主，占到86.7%。 針對西市區(qū)極度缺乏的商業(yè)配套，項目著力打造一個大型、完善的商業(yè)中心，并將之作為賣點，通過網(wǎng)絡(luò)，報版、戶外廣告等不遺余力的宣傳。 借助之前項目經(jīng)典壹城的成功借勢，乘熱打鐵，宣傳經(jīng)典雙城，其實二者并非一個項目，但是讓客戶產(chǎn)生是同一項目的錯覺，用很少的時間快速的增加項目的社會認知度。 辦理實名制的優(yōu)惠登記，開盤當(dāng)日可享受0.5%的優(yōu)惠。 項目宣傳語，著重強調(diào)地理位置的優(yōu)越和商業(yè)規(guī)劃規(guī)模的龐大。,高新區(qū)板塊,高新區(qū)板塊區(qū)域位置,人民西路以北，二環(huán)西路和普吉路以西。 高新區(qū)板塊是西市區(qū)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場最火爆的板塊，大量樓盤在今年集中放量。樓盤物業(yè)以小高層、高層為主，西市區(qū)少量花園洋房、復(fù)式和別墅戶型都集中在這個區(qū)域。 區(qū)域內(nèi)擁有幾十家高新技術(shù)企業(yè)(見附表)，并且還會有新的企業(yè)進駐，現(xiàn)正大規(guī)模進行城中村的改造以及一些污染企業(yè)的外遷。 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，隨著新規(guī)劃的道路陸續(xù)竣工通車，區(qū)域內(nèi)交通變愈加得暢通。該區(qū)域有83、113、C63等可以到達市中心區(qū)域。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展勢頭強勁，具代表性的樓盤有鼎易天城、假日城市等等。 擁有高新一小、師大附中、津橋?qū)W院等初高中、大學(xué)名校。,附表：高新區(qū)板塊部分企業(yè)名單,高新板塊SWOT分析,S（優(yōu)勢） 房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，一些優(yōu)秀樓盤的出現(xiàn)，是客戶對高新區(qū)有了很高的認知度。 道路、教育等的市政配套完善。有輕軌三、四號線經(jīng)過，擁有昆明最大的汽車4S店板塊。 高新區(qū)政府和密集的高新企業(yè)分布在這里，為房地產(chǎn)消費提供了有力保障。,W（劣勢） 區(qū)域內(nèi)缺乏完善的商業(yè)配套。 曾經(jīng)區(qū)域內(nèi)污染企業(yè)較多，昆明客戶對高新區(qū)的認識普遍都還停留在以前的階段，覺得不適宜居住，影響購房欲望。 城中村的改造和大量樓盤的建設(shè)，噪音、空氣污染嚴重。,O（機會） 越來越多的技術(shù)企業(yè)入駐高新區(qū)，這些單位的員工購房需求將會拉動高新區(qū)房地產(chǎn)市場的需求。 道路建設(shè)以及城中村的改造，加上商業(yè)等配套的完善，有利于該板塊價值的提升，房地產(chǎn)市場的前景優(yōu)越，有一定的升值空間。,T（威脅） 安寧、嵩明等臨近縣的房地產(chǎn)發(fā)展也加快步伐，在環(huán)境和價格上占據(jù)很大的優(yōu)勢，會和高新板塊對客戶進行競爭。 眾多企業(yè)云集在西市區(qū)，隨著多個樓盤的集中放量，西市區(qū)內(nèi)的競爭變得更加激烈。,高新區(qū)板塊二、三級市場分析,片區(qū)的房價走勢呈上升的狀態(tài)，處于升值的狀態(tài)，在一段時間內(nèi)任然會持續(xù)。 片區(qū)樓市的需求并沒有飽和，任處于需大于供的狀態(tài)。 根據(jù)租售比的國際標準和中國的現(xiàn)狀，這個片區(qū)的樓市發(fā)展情況相對穩(wěn)定。,高新區(qū)板塊重點樓盤個案分析假日城市,假日城市基礎(chǔ)信息,戶型與建筑風(fēng)格、園林定位,戶型定位,建筑風(fēng)格、園林定位,假日城市共有4470戶，以三房為主,小區(qū)運用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，為點式或者板式的高層住宅，因為朝西南、東南方向，采光很好。 小區(qū)的建筑密度大，容積率高，樓間距比較近，致使互視和對視嚴重，也影響地層業(yè)主的采光。 70萬水景，利用第十的高差形成跌落式的水景，有一定的視覺沖擊力。 600米的中央水景周圍設(shè)計有涼亭、木質(zhì)拱橋、沙灘、露天游泳池等給人一種悠閑、輕松的感覺。 小區(qū)綠化率達到42%，讓整個小區(qū)看上去很美，富有生機。,價格與客戶定位,價格定位,客戶定位,項目打造2萬水景，6.5萬商業(yè)街區(qū)，600M濱河風(fēng)情商業(yè)街，在很大程度上迎合昆明本地人喜歡水景的居住習(xí)慣和加強對西市區(qū)商業(yè)配套的完善。著力打造一個客戶認知度高的品牌，為樓盤銷售造勢。 假日城市的開盤預(yù)售均價在7500元8000元/平米。,定位在昆明市的中產(chǎn)階級。 主力定位客戶是西市區(qū)的企事業(yè)單位員工，中高等院校教職工。 周邊老社區(qū)的客戶。,項目賣點與營銷策略,項目賣點,營銷策略,項目處在高新去板塊的中心區(qū)位置，中心景觀為2萬水景，想打造雙水岸生活。 自身打造6.5萬商業(yè)區(qū)和600M濱河風(fēng)情商業(yè)街，已有家樂福、國美電器等知名品牌加入。 戶型豐富，朝向以東南，西南為主，采光性好，景觀占有率高。 未來的輕軌四號線在項目臨近處設(shè)立站點。 自身規(guī)劃幼兒園，周邊擁有高新一小、西一中、師大附中、等小中高等級別的名校。 周邊交通方便，駕車15分鐘即可到達市中心，66、C69、56、180通往市中心及熱點區(qū)域。,客戶定位是中產(chǎn)階級，主力戶型的設(shè)計為兩房兩廳和三房兩廳，并結(jié)合一些躍層的戶型。 針對西市區(qū)極度缺乏的商業(yè)配套，項目著力打造一個可以滿足基本購物需求的商業(yè)街區(qū)，針對昆明客戶對水景的喜好，打造2萬平米中央水景并通過戶外廣告，報版等著力宣傳，取得了很好的效果。 辦理實名制的優(yōu)惠卡，開盤當(dāng)日可享受0.5%的優(yōu)惠。 項目宣傳語，突出自身項目的優(yōu)勢，42%綠化率和中央水景，強調(diào)一種悠閑、輕松、富有情調(diào)的居住環(huán)境。 突出自己的教育配套優(yōu)勢,王家橋板塊,王家橋板塊區(qū)域位置,普吉路以東，二環(huán)北路以北，龍泉路以西。 區(qū)域內(nèi)生地較多，房地產(chǎn)市場還有待進一步開發(fā)，目前正在進行城中村改造，和道路規(guī)劃的建設(shè)。 房地產(chǎn)市場相對其他版塊滯后，市政配套不夠完善，教育等的資源依托高新板塊和二環(huán)以內(nèi)。 王家橋板塊是西市區(qū)與北市區(qū)聯(lián)通的地段，道路建設(shè)竣工之后，西市區(qū)與北市區(qū)的連通性會增強，會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。,西市區(qū)整體 馬街板塊 高新區(qū)板塊 西市區(qū)五華板塊,西市區(qū)客戶需求,搜狐焦點網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調(diào)查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。,參與調(diào)查的1643網(wǎng)友，已有976人在昆明已擁有住房，占投票總?cè)藬?shù)的59%,會在昆明西區(qū)買房，占總票數(shù)的66%,2530歲年齡段最多，占投票人數(shù)的31%,西市區(qū)客戶需求,搜狐焦點網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調(diào)查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。,買房原因的選擇相對較分散，有24%的網(wǎng)友因“房價相對便宜”而選擇西區(qū)。,西區(qū)部分樓盤價格高成為42%的投票者不考慮西區(qū)的原因。,對比得出，西市區(qū)樓盤的價格只是相對其他片區(qū)較低，實際價格在客戶能承受的范圍內(nèi)浮動。,西市區(qū)客戶需求,搜狐焦點網(wǎng)針對昆明西區(qū)的置業(yè)調(diào)查，共有1643名網(wǎng)友參與投票。,西區(qū)的宜居已得到認可，有47%的受訪者選擇會在西區(qū)長住。,“自住和投資兼有”是西區(qū)購房的主流，占受訪網(wǎng)友的30%。,“自住和投資兼有”是西區(qū)購房的主流，占受訪網(wǎng)友的30%,85%的網(wǎng)友會選擇“從銀行按揭貸款”的方式付款。,西市區(qū)整體客戶特征、需求,隨著一些工廠、水泥廠等污染性較強企業(yè)被規(guī)劃外遷，西市區(qū)區(qū)域內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)會更加豐富并且集中，這些單位員工會成為主力客戶群之一。 高新一小等名校的進駐，教育資源的逐漸完善，將帶動一部分購房需求?？蛻舳ㄎ辉诟咝＝搪毠ず蜑榱说玫絻?yōu)越的教育配套而購房的市民。 高新區(qū)內(nèi)以科技型人員、出國留學(xué)人員為主，片區(qū)容納大部分的中端客戶群，西市區(qū)的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)劃，能吸引相關(guān)企業(yè)和人才入駐，帶來一定量的高端購買力。 西市區(qū)近幾年的飛速發(fā)展，讓更多的人看到西市區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?，結(jié)合目前西市區(qū)相對較低的價格，會吸引其他片區(qū)的客戶來西市區(qū)置業(yè)，同時也吸引了一大批投資客的關(guān)注。,外流群體減少，到西市區(qū)置業(yè)、投資客戶群體增多，將成為昆明市中產(chǎn)階級新主力置業(yè)區(qū),馬街板塊客戶群分析,主力客戶群,本地公務(wù)員階層：這批人的收入相對比較穩(wěn)定，主要靠每月積蓄來維持生計。這批人因其所處職位和部門不同，收入也有高有低。他們在住房補貼上受到更好的優(yōu)待，刺激了他們的購房欲望。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓的信心比較強。 本地私營業(yè)主階層：他們擁有自己的產(chǎn)業(yè)，業(yè)主有大有小，財力也各不相同，但以中等有產(chǎn)階層占較大比例。作為有產(chǎn)業(yè)階層，他們在這里創(chuàng)業(yè)多年，對這里有了感情，加上各種其他因素的作用，有了在這塊奮斗多年的熱土安家的想法。由于收入不同，不同地源人對不同戶型、不同品味的住房，追求不盡相同。 本地企業(yè)白領(lǐng)階層：這些人士是企業(yè)的中、高級管理人員，他們的年收入一般在4至5萬元之間，有些高級白領(lǐng)達10萬元/年以上。他們是房產(chǎn)消費的主流，而且大多手上已積累了一筆儲蓄，現(xiàn)在很多都沒有住房。 入駐企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主階層：隨著西市區(qū)的規(guī)劃工作如火如荼的進行中，馬街板塊有一些企業(yè)入駐，也顯現(xiàn)了很多大型的商業(yè)中心，這些白領(lǐng)和業(yè)主的收入一般會很高，會考慮在離上班或者鋪面比較近的地方置業(yè)。,馬街板塊客戶群分析,次主力客戶群,本地居民：這些人為老小區(qū)的居民和城中村的居民，其收入有高有低，很多靠小生意和出租自建房房營生。這類消費群體購房的目的是為了改善居住環(huán)境，大多選擇買房后將原有的房屋租出。 周圍片區(qū)的年輕中產(chǎn)階級：中心區(qū)、南、北市區(qū)與西市區(qū)的連通性很強離得很近，但房地產(chǎn)價格卻有20003000元/的差距，西市區(qū)物業(yè)具有較大的價格空間，這些人的收入水平中等，首次置業(yè)的會選擇到西市區(qū)置業(yè)。 投資客：受輕軌三號線以及西市區(qū)大規(guī)模道路規(guī)劃，使得馬街板塊的交通居住環(huán)境有很大改變，增強了與中心區(qū)、南市區(qū)的聯(lián)通，房地長市場發(fā)展前景被普遍看好，這里也是通往安寧、嵩明等縣以及麗江、大理等市的樞紐，旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景優(yōu)越。越來越多的投資客開始青睞馬街板塊。,高新區(qū)客戶群分析,本地公務(wù)員階層：這批人的收入相對比較穩(wěn)定，主要靠每月積蓄來維持生計。這批人因其所處職位和部門不同，收入也有高有低。他們在住房補貼上受到更好的優(yōu)待，刺激了他們的購房欲望。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓的信心比較強。 本地私營業(yè)主階層：他們擁有自己的產(chǎn)業(yè)，業(yè)主有大有小，財力也各不相同，但以中等有產(chǎn)階層占較大比例。作為有產(chǎn)業(yè)階層，他們在這里創(chuàng)業(yè)多年，對這里有了感情，加上各種其他因素的作用，有了在這塊奮斗多年的熱土安家的想法。由于收入不同，不同地源人對不同戶型、不同品味的住房，追求不盡相同。 高新園區(qū)白領(lǐng)以及高效教職工階層：這些人士是企業(yè)的中、高級管理人員或者學(xué)校的老師、管理層，他們的年收入一般在4至5萬元之間，有些高級白領(lǐng)達10萬元/年以上。他們是房產(chǎn)消費的主流，而且大多手上已積累了一筆儲蓄，現(xiàn)在很多都沒有住房。 新入駐企業(yè)白領(lǐng)、私營業(yè)主階層：隨著西市區(qū)的規(guī)劃工作如火如荼的進行中，馬街板塊有一些企業(yè)入駐，也顯現(xiàn)了很多大型的商業(yè)中心，這些白領(lǐng)和業(yè)主的收入一般會很高，會考慮在離上班或者鋪面比較近的地方置業(yè)。,主力客戶群,高新區(qū)板塊客戶群分析,本地居民：這些人為老小區(qū)的居民和城中村的居民，其收入有高有低，很多靠小生意和出租自建房房營生。這類消費群體購房的目的是為了改善居住環(huán)境，大多選擇買房后將原有的房屋租出。 周圍片區(qū)的年輕中產(chǎn)階級：中心區(qū)、南、北市區(qū)與西市區(qū)的連通性很強離得很近，但房地產(chǎn)價格卻有20003000元/的差距，西市區(qū)物業(yè)具有較大的價格空間，這些人的收入水平中等，首次置業(yè)的會選擇到西市區(qū)置業(yè)，減少投入減輕自己的負擔(dān)。 投資客：高新區(qū)板塊處在西市區(qū)的中心位置，受輕軌三、四號線以及西市區(qū)大規(guī)模道路規(guī)劃，加上大規(guī)模高新技術(shù)企業(yè)的入駐使得高新區(qū)板塊的交通居住環(huán)境和消費能力有了很大改變，增強了與中心區(qū)、南、北市區(qū)的聯(lián)通，房地長市場發(fā)展前景被普遍看好。越來越多的投資客開始青睞高新區(qū)板塊。,次主力客戶群,王家橋板塊客戶群分析,王家橋板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展相對其他板塊明顯滯后，一些污染型的企業(yè)云集在這里，這些企業(yè)的改遷工作正在進行中，城中村的改造以及道路規(guī)劃都在建設(shè)中。區(qū)域的價值還沒有體現(xiàn)出來有待進一步發(fā)覺，客戶多為潛在客戶。 板塊內(nèi)是五華區(qū)道路重點建設(shè)的區(qū)域之一，規(guī)劃建設(shè)工作結(jié)束之后，該板塊的區(qū)域價值會進一步得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場會有進一步的發(fā)展，在生地完成向熟地的過度之后，引入的企業(yè)員工以及區(qū)域內(nèi)的原住民都將成為該片區(qū)的客戶，拉動需求，催快房地產(chǎn)市場的發(fā)展。,供需預(yù)測 客戶、價格預(yù)測,西市區(qū)供需預(yù)測,今年的西市區(qū)的總體消化量為5261套，月均消化438.42套。 成交趨勢呈上升狀態(tài)。,09年西市區(qū)成交套數(shù),西市區(qū)供需預(yù)測,西市區(qū)處于一個供小于求的狀態(tài)。 樓盤的銷售市場并未飽和，還需要很大的放量。,09年市場各區(qū)域供求情況,2010年，西市區(qū)將繼續(xù)處于一個供小于求的狀態(tài)，2010年西市區(qū)將迎來一個更大范圍的集中放量，對供求關(guān)系會產(chǎn)生一定的影響。,客戶、價格預(yù)測,客戶預(yù)測,隨著經(jīng)典雙城、西山新城、假日城市等大盤自身項目商業(yè)體量的集中補充，這批商家的購房需求會很巨大，這批客戶將逐漸成為主力客戶群之一。 高新技術(shù)企業(yè)園區(qū)在不斷的擴大，政府加大招商引資的力度，越來越多大型高新技術(shù)企業(yè)入駐西市區(qū)，這些企業(yè)的員工、管理層等將成為購房的主力軍。 隨著西市區(qū)規(guī)劃進程不斷的加快，區(qū)域面貌煥然一新，因為區(qū)域價值的不斷體現(xiàn)，投資客的涌入也變得順理成章，這批客戶雖算不上主力客戶，但是對西市區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展也能起到很好的推進作用。,西市區(qū)會涌入一大批客戶，加上原先的客戶群，西市區(qū)的客戶群體會有所增加。,客戶、價格預(yù)測,價格預(yù)測,西市區(qū)的價格處于一個供小于求的狀態(tài)，供求不平衡，會致使房價有一定的上漲。 西市區(qū)道路規(guī)劃、商業(yè)配套的逐漸增強在加上大批新新產(chǎn)業(yè)的入駐，使得西市區(qū)工業(yè)、商業(yè)、居住環(huán)境都有了很大程度的提升，區(qū)域消費能力也增強，整個西市區(qū)的區(qū)域價值得到提升，像中心區(qū)、南、北市區(qū)看齊，因此房價也會向這些區(qū)域追趕，房價上漲的可能性很大。 大環(huán)境上整個昆明市的房價在新的房地產(chǎn)政策出臺以后并未見明顯下調(diào)，房價在一段時間內(nèi)會受其影響，但是效果難以預(yù)測。,2009年市場區(qū)域價格情況,價格會呈上漲趨勢，但幅度不會很大。,中天花園推出后，價格持續(xù)小幅上漲，鼎易天景推出別墅價格高達12450元/,西山新城簡介 競爭關(guān)系分析,西山新城簡介,基礎(chǔ)信息,競爭關(guān)系分析,同個與幾個西山區(qū)的預(yù)售樓盤基礎(chǔ)信息的對比，西市區(qū)與售樓盤在物業(yè)類型、戶型面積等方面并無太大差距。,樓盤基礎(chǔ)信息對比,西山新城賣點競爭分析,地段,西山新城：靠近昆明通往安寧、嵩明等熱門縣以及麗江、大理等熱門旅游城市的集散地，人流量大。距離飛機場火車站15分鐘路程，距離滇池五分鐘車程。 經(jīng)典雙城：周圍分散著黃土坡、西苑、馬街三個客運站，處在西市區(qū)離中心區(qū)最近的位置，周邊道路暢通。 假日城市：地處滇緬大道與昌源路交匯處，周圍路網(wǎng)發(fā)達，與市區(qū)連通性強。 新域盛景：處在高新區(qū)校園密集的海豚路中段，周圍市政配套相對完善，距離市中心很近。,競爭分析,西山新城的優(yōu)勢： 1、距離滇池風(fēng)景區(qū)最近，滇池風(fēng)景區(qū)可以成為一個差異性賣點，是其他樓盤所缺少的。 2、因為處在這個位置，旅游人群的集散地，人流量巨大。 西山新城的劣勢： 1、西三環(huán)在項目邊上，正在施工中，嚴重影響項目周圍的交通。 2、項目周邊人流動性大，品流復(fù)雜，治安等問題有待加強。,西山新城賣點競爭分析,自身配套,西山新城：規(guī)劃小學(xué)、幼兒園和巨型商業(yè)中心，力圖成為昆明次商務(wù)中心（CBD）。 經(jīng)典雙城：規(guī)劃小學(xué)、幼兒園和巨型商業(yè)中心，100萬