鐵獅門上海新江灣F地塊住宅部分前期定位終稿（77p） .ppt

鐵獅門新江灣f地塊住宅部分前期定位,中原地產(chǎn)/事業(yè)三部/二九年十一月,鐵獅門 新江灣f地塊住宅部分前期定位,(一)報(bào)告正文,邏輯推導(dǎo)圖,土地,格局,土地屬性,項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn),項(xiàng)目本身具備條件？,新江灣板塊格局？,市場(chǎng),市場(chǎng)需求點(diǎn)在哪里？,市場(chǎng)空白點(diǎn),市場(chǎng)特點(diǎn),板塊格局,在上海全市格局,客戶,教育吸引,消費(fèi)升級(jí),交通導(dǎo)入,中心區(qū)擠出,客戶從哪里來/特征？,客戶特征/消費(fèi)升級(jí),項(xiàng)目策略-定位/開發(fā)/配比/定價(jià),產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,part 1 項(xiàng)目分析,項(xiàng)目位置,上海外中環(huán)內(nèi)楊浦區(qū)西北角新江灣城板塊,五角場(chǎng),新江灣城,本案,項(xiàng)目把新江灣城與副城市中心連成一體,項(xiàng)目本身,整體規(guī)模大,城市綜合體,自我成體系,900,230,f1,綜合容積率：3.3,58%,20%,22%,f2,f3,525270,180250,194710,劇院、服務(wù)式公寓 辦公、酒店、零售,住宅 少量商業(yè),科技辦公園區(qū),容積率：2.3,在整體項(xiàng)目中住宅用地占比小，強(qiáng)大的綜合體未來催生的需求支撐，凸現(xiàn)住宅用地價(jià)值會(huì)更大,區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(1/5),區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1- 全新高規(guī)劃起點(diǎn)，自成一體,9.45平方公里，相當(dāng)于1.2個(gè)靜安區(qū)，上海城市發(fā)展史上的“黃金寶地” 一片處女地，沒有拆遷困擾，沒有新舊對(duì)比，生態(tài)環(huán)境極佳，名校遍布，而且政府規(guī)定都是低密度住宅,總體規(guī)劃目標(biāo)“綠色生態(tài)港、國際智慧城”自成一體的生態(tài)宜居環(huán)境,生態(tài)公園,游艇碼頭,全程教育,品質(zhì)社區(qū),知識(shí)商務(wù),主題公園,上海十大游艇碼頭規(guī)劃中唯一一座集游艇泊位、綠地、娛樂休閑中心、居住和綜合功能于一體的大型游艇碼頭,占地137.33萬平米，相當(dāng)于復(fù)旦本部1.4倍,占地約17萬平方米，其中水體面積約為5萬平方米 含全球最大的極限運(yùn)動(dòng)主題公園smp滑板公園,50萬平方米生態(tài)走廊，相當(dāng)于5.5個(gè)復(fù)興公園,將建造中國首個(gè)綠色商務(wù)社區(qū)知識(shí)商務(wù)廣場(chǎng),安徒生童話樂園、中福會(huì)幼兒園、上音小中學(xué),區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(2/5),區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1- 全程名牌教育配套,幼兒園,小中學(xué),高中,大學(xué),童話樂園,安徒生童話樂園,占地81400，一期預(yù)計(jì)于2010年5月開園,1,1,宋慶齡幼兒園,2,2,復(fù)旦科技園小學(xué),3,3,上海交大附中,5,復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū),7,7,同濟(jì)第一附中,6,6,5,占地81400，一期預(yù)計(jì)于2010年5月開園,上海音樂學(xué)院實(shí)驗(yàn)中小學(xué),4,4,鐵獅門,區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(3/5),區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)3- 環(huán)境，稀缺自然生態(tài)濕地,9.45平方公里,上海最大一片生態(tài)城市濕地,區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(4/5),區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)4- 立體交通，無縫對(duì)接城市核心,中環(huán)線/ 地鐵10號(hào)線三門站/翔殷路隧道,中環(huán)線上海金腰帶,內(nèi)環(huán)線,翔殷隧道,中環(huán)線,外環(huán)線,上海金腰帶,翔殷路隧道,區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(5/5),區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)5- 產(chǎn)業(yè)支撐,楊浦區(qū),外高橋 保稅區(qū),高教 產(chǎn)業(yè),創(chuàng)意 高科技,傳媒 產(chǎn)業(yè),創(chuàng)投 孵化,貿(mào)易,金橋出 口加工區(qū),加工貿(mào)易 高新技術(shù),張江高 科園區(qū),it/ 創(chuàng)意 半導(dǎo)體 生物/醫(yī)藥,北外灘 陸家嘴,航運(yùn) 金融,物流,制造業(yè),100萬創(chuàng)智天地園區(qū),復(fù)旦/同濟(jì)/財(cái)大/上外等20余所知名高校及大批科研院所,國家級(jí)孵化基地，已擁科技企業(yè)148家,孵化163項(xiàng),首個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資服務(wù)園區(qū)，集聚國內(nèi)40多家風(fēng)險(xiǎn)投資體系機(jī)構(gòu),百度/甲骨文,聯(lián)合國南全球技術(shù)交易,全球創(chuàng)投典范美國硅谷銀行入住,美國svb金融集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)投 資合作,高教、科研、孵化、轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化在楊浦成為一條完整知識(shí)產(chǎn)業(yè)鏈集聚,已注冊(cè)3500多家科技型企業(yè),復(fù)旦新聞學(xué)院 國際傳媒產(chǎn)業(yè) 復(fù)旦大學(xué)設(shè)立文化傳媒產(chǎn)業(yè)孵化,第一梯隊(duì)產(chǎn)業(yè)輻射,第二梯隊(duì)產(chǎn)業(yè)輻射,新江灣城地處中環(huán)旁，坐享?xiàng)钇?、外高橋以及北外?陸家嘴等強(qiáng)大高附值產(chǎn)業(yè)輻射支撐,古北 國際社區(qū),聯(lián)洋/碧云 國際社區(qū),虹橋開發(fā)區(qū),徐家匯商業(yè)區(qū),松江 工業(yè)區(qū),陸家嘴 金融貿(mào)易區(qū),張江 高科技,外高橋,金橋,新江灣 國際社區(qū),五角場(chǎng) 商圈,北外灘航運(yùn),古北國際社區(qū) 上海第一個(gè)國際化社區(qū),聯(lián)洋碧云國際社區(qū)上海第二個(gè)國際化社區(qū),新江灣城國際城區(qū),聯(lián)洋碧云升級(jí)版,生態(tài)人居/國際化,更具國際化,區(qū)域價(jià)值產(chǎn)業(yè)支撐(5/5),縱觀上海古北，聯(lián)洋碧云，新江灣城在強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐下最有前景成為下一個(gè)版國際化城區(qū),大學(xué)城,楊浦知識(shí)產(chǎn)業(yè),市中心,生態(tài),高規(guī)劃,交通,產(chǎn)業(yè),高品質(zhì)土地屬性+location,上海第三個(gè)國際化城區(qū),強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐,新江灣城,區(qū)域前景-上海第三個(gè)高級(jí)國際化城區(qū),教育,上海唯一,新江灣城 - 生態(tài)型國際化高級(jí)城區(qū),“聯(lián)洋碧云升級(jí)版”,五角場(chǎng)商圈-副城市中心,“徐家匯升級(jí)版”,“雙升級(jí)”,項(xiàng)目location決定了其坐享“雙升級(jí)”，價(jià)值前景無限,項(xiàng)目價(jià)值兌現(xiàn)-坐享 “雙升級(jí)”前景,項(xiàng)目價(jià)值核心關(guān)鍵：區(qū)域價(jià)值雙升級(jí)+綜合體屬性； 項(xiàng)目屬于區(qū)域最大規(guī)模綜合體，涵蓋商辦酒店零售娛樂住宅，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎；而住宅將同時(shí)兌現(xiàn)項(xiàng)目綜合體與區(qū)域價(jià)值帶來的溢價(jià)收益。,小結(jié),區(qū)域?qū)用?項(xiàng)目層面,新江灣城，高規(guī)劃/生態(tài)/教育/交通綜合優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)其在上海唯一性，并且區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，自成一體，完全超越地理行政屬性歸屬，有望成為上海第三極國際化大社區(qū)。,part2 市場(chǎng)分析,上海房地產(chǎn)市場(chǎng),楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣板塊格局,細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè),數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì) 2006年-2009年(1-10月)（單位：萬m2，元/ m2 ）,近年上海住宅需求增長速度超過供應(yīng)，除08年外，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)； 09年成交價(jià)格較06年增長60%；,長期趨勢(shì)供不應(yīng)求， 除了08年受宏觀形勢(shì)影響,part2 市場(chǎng)分析,上海房地產(chǎn)市場(chǎng),楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣板塊格局,細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè),楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì) 2006年-2009年(1-10月) （單位：萬，元/ ）,供小于求趨勢(shì)明顯，量價(jià)齊升,楊浦區(qū)供應(yīng)量呈現(xiàn)逐年下降走勢(shì)，而需求量的增長超過供應(yīng)量，因此成交價(jià)格快速增長，2009年較2006年增長一倍；,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,楊浦區(qū)、上海市新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求占比 2006年-2009年(1-10月),供求占比雙降，但成交占比高于供應(yīng)占比0.6%,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,楊浦區(qū)供求量占上海比例不足5%，同時(shí)逐年保持下降，但09年，需求占比高于供應(yīng)占比0.6%；,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）需求價(jià)格走勢(shì) 2007年-2009年(1-10月) （單位：萬，元/ ）,二手住宅需求增長緩慢，但09年成交價(jià)格比07年高53%,楊浦區(qū)二手住宅成交09年比07年增長9%，但價(jià)格增長了53%；,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,楊浦區(qū)土地市場(chǎng)住宅用地招拍掛供求走勢(shì) 2005年-2009年(1-10月) （單位：萬）,楊浦區(qū)土地市場(chǎng)供不應(yīng)求，06年是土地出讓高峰，09年供求量僅為1.4萬m2，年度需求超過供應(yīng)5.7萬m2；,楊浦區(qū)土地招拍掛市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài),數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢(shì) 2006年-2009年(1-10月) （單位：萬）,09年4房成交比例比06年增長74%,近年楊浦區(qū)成交戶型結(jié)構(gòu)，1房及2房所占比例變化不大，但09年4房成交比例較06年增長74%；,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì) 2006年-2009年(1-10月) （單位：萬 ）,2009年180以上大面積產(chǎn)品增長超過2006年1倍,近年楊浦產(chǎn)品成交面積變化明顯，110以下產(chǎn)品逐步減少，140以上產(chǎn)品成交占比增加迅速，其中成交面積180以上增長超過06年1倍；,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì) 2007年-2009年(1-10月) （單位：萬 ）,歷年二手住宅成交面積在90以下的占比達(dá)到60%,楊浦二手住宅成交成交以90以下為主，140以上大面積商品住宅成交不活躍；,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,09年400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長12倍,楊浦區(qū)新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交總價(jià)趨勢(shì) 2006年-2009年(1-10月) （單位：萬 、萬元）,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,近年楊浦成交總價(jià)結(jié)構(gòu)兩極化趨勢(shì)比較明顯，150萬以下產(chǎn)品比例逐漸減少，400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長12倍；,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,楊浦區(qū)二手商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交總價(jià)趨勢(shì) 2007年-2009年(1-10月) （單位：萬 、 萬元）,二手住宅成交總價(jià)在100萬以下比例達(dá)到60%,楊浦二手商品房成交價(jià)格基本維持在400萬以下，其中100萬以下比例最大，達(dá)到60%以上；,從趨勢(shì)分析，楊浦一手市場(chǎng)處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，一、二手成交價(jià)格上漲迅速；,整體市場(chǎng),一手：4房成交占比增長明顯，180以上產(chǎn)品需求逐漸放量，400萬以上產(chǎn)品成交較06年增長12倍； 二手：以90住宅產(chǎn)品為主，總價(jià)在150萬以下占60%,結(jié)構(gòu)市場(chǎng),楊浦區(qū)招派掛土地年度供應(yīng)量在18萬左右，而需求量則為23萬，明顯供不應(yīng)求；,土地市場(chǎng),part2 市場(chǎng)分析,上海房地產(chǎn)市場(chǎng),楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣板塊格局,細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè),近年新江灣板塊的需求高于增長，除了06年出現(xiàn)供過于求情況； 成交價(jià)格整體呈現(xiàn)大幅上升趨勢(shì)，4年翻了一倍；,新江灣板塊新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）供求價(jià)走勢(shì) 2006年-2009年(1-10月) （單位：萬 、 元/ ）,供求趨勢(shì)不平衡，需求增長高于供應(yīng)，房價(jià)上漲迅速,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,近年新江灣板塊土地供應(yīng)逐步減少，預(yù)計(jì)未來2年，年均入市的住宅總建筑面積在16-36萬；,新江灣板塊土地（含招拍掛）供應(yīng)走勢(shì) 2005年-2009年(1-10月)（單位：萬）,新江灣土地供應(yīng)逐步減少,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,備注： 05年供應(yīng)的a1-a4土地為非招拍掛土地； 09年供應(yīng)的土地包括27萬m2經(jīng)濟(jì)適用房以及推介土地；,后續(xù)土地供應(yīng)不足,新江灣城（一期）規(guī)劃建筑規(guī)模266萬，已推出179萬,占比67%；剩余37%，約87萬,4房成交比例增大,近年新江灣板塊產(chǎn)品戶型逐漸放大，其中四房成交占比從06年的6%增長到22%，表明該類需求逐步釋放；,新江灣城新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交戶型結(jié)構(gòu)趨勢(shì) 2006年-2009年(1-10月) （單位：萬）,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,近年新江灣板塊產(chǎn)品面積逐步放大，09年110以上的戶型占比達(dá)72%，其中180以上戶型需求增長較快；,新江灣城新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交面積趨勢(shì) 2006年-2009年(1-10月)（單位：萬 ）,180以上產(chǎn)品需求增長迅速,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,近年新江灣板塊成交總價(jià)穩(wěn)步放大，進(jìn)入09年300萬以上的高總價(jià)產(chǎn)品占成交達(dá)到40%；,新江灣城新建商品住宅（不含配動(dòng)遷）成交總價(jià)趨勢(shì) 2006年-2009年(1-10月)（單位：萬元、萬 ）,進(jìn)入09年，300萬以上產(chǎn)品占比達(dá)40%,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,從趨勢(shì)分析，一手市場(chǎng)需求高于攻擊，價(jià)格上漲快速；,整體市場(chǎng),2009年， 4房成交占比增長明顯，180以上產(chǎn)品成交占比達(dá)到20%，300萬以上高總價(jià)產(chǎn)品成交占比達(dá)到40%；,結(jié)構(gòu)市場(chǎng),土地年度供應(yīng)規(guī)模在16-36萬之間，未來潛在競(jìng)爭比較集中；,土地市場(chǎng),part2 市場(chǎng)分析,上海房地產(chǎn)市場(chǎng),楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣板塊格局,細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè),最高價(jià)格,平均價(jià)格,最高總價(jià),單 價(jià) 水 平,總 價(jià) 水 平,新江灣板塊價(jià)格水平演變,新江灣板塊：單價(jià)水平進(jìn)入4萬元時(shí)代，其中公寓已進(jìn)入3萬元時(shí)代 總價(jià)進(jìn)入接近千萬級(jí)別時(shí)代，其中公寓總價(jià)已進(jìn)入924萬水平,新江灣板塊價(jià)格水平演變圖,數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心,924,2010，2011年開發(fā)商集中推售，預(yù)計(jì)分別達(dá)到32.3萬和25.6萬，市場(chǎng)競(jìng)爭激烈,拿地情況,已推售情況,預(yù)計(jì)新推量,2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012,32.3萬,25.6萬,住宅、商鋪28萬,共47萬，住宅用地26.8萬,住宅用地6.5萬,9.5萬,3.9萬,3.5萬,剩余6.7萬,8.43萬,每年9.2萬,2.2萬,4.6萬,每年3.3萬,每年5萬,每年8.1萬,住宅用地23萬,住宅用地10萬,9.5萬,3.9萬,6.7萬,16.5萬,4.5萬,新江灣板塊未來兩年供應(yīng)放大/競(jìng)爭激烈,part2 市場(chǎng)分析,上海房地產(chǎn)市場(chǎng),楊浦房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣房地產(chǎn)市場(chǎng),新江灣板塊格局,細(xì)分市場(chǎng)監(jiān)測(cè),星河灣,一期322套,純超大戶型,64.6%,12.7%,0.3%,41套,208套,1套,240-316,22.4%,72套,219-220,486-592,829,三房,四房,五房,復(fù)式,四房占65%,主力1000-3000萬,截至目前1期基本售罄，簽約312套，占97%，整體均價(jià)5.2萬元/； 該項(xiàng)目住宅總建筑面積29萬，分3期開發(fā)，1期9.5萬，占整體比例33%。,開盤去化82%，總銷40多億，3房/4房深受市場(chǎng)追捧,大房型受市場(chǎng)歡迎-典型個(gè)案,大房型受市場(chǎng)歡迎-典型個(gè)案,4房322-324、 3房181235大型成交快，而小面積去化教難,翠湖天地嘉苑,華山夏都苑,摩根持有2號(hào)樓純3房大宅 209-221 ，4月推出60套，3個(gè)多月售罄,大房型受市場(chǎng)歡迎-典型案例,兩房,三房,四房,復(fù)式,23.5%,163-181,200-245,294-351,47.3%,28.4%,0.80%,113-123,1期486套，主力總價(jià)400-600萬，開盤去化91%！,vs.,仁恒河濱城3期,110-112,136-154,194-270,華潤橡樹灣,76-89 (主力),183,207-222(聯(lián)庭),-,合生御景新城,96-110（64%）,130-140 （31%）,-,235-250,-,漢斯國際公寓,戶型面積大，超越板塊合生/華潤項(xiàng)目，大于仁河濱城3期面積,漢斯國際公寓,漢斯項(xiàng)目熱銷，印證了高端客戶大戶面積需求及對(duì)新江灣板塊的認(rèn)同,3房/4房比例大,part3 客戶,板塊價(jià)值凸顯/吸引置業(yè)升級(jí)客戶,自然環(huán)境：原生態(tài)濕地 交通：中環(huán)路、翔殷路重要干道 教育：復(fù)旦大學(xué)等名校 生活商業(yè)配套：主要依靠五角場(chǎng)板塊配套 房地產(chǎn)市場(chǎng)：部分品牌開發(fā)商項(xiàng)目面市，但真正的高端住宅項(xiàng)目仍有限,現(xiàn)狀,未來,整體規(guī)劃逐步實(shí)現(xiàn)，自身教育/生活/商業(yè)配套日趨完善 軌道交通10號(hào)線貫通 創(chuàng)投孵化等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步升級(jí) 受輻射板塊五角場(chǎng)城市副中心建設(shè)完善 更多品牌開發(fā)商進(jìn)駐，高端項(xiàng)目云集，形成高檔住宅區(qū),板塊價(jià)值凸顯,新江灣板塊 價(jià)值體現(xiàn),高端客戶置業(yè)價(jià)值觀特征,富豪購房時(shí)重視什么？,新江灣板塊特征,根據(jù)上海中原最近對(duì)高端住宅客戶訪談，總結(jié)分析得出富豪階層置業(yè)時(shí)的關(guān)注點(diǎn)，結(jié)合新江灣板塊狀態(tài)可以得出板塊內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)新江灣板塊具備成為“第一居所”的條件。,新江灣的高端住宅 第一居所,潛在客戶產(chǎn)品需求特征,品牌 開發(fā)商,大尺度,高品質(zhì),優(yōu)質(zhì) 物業(yè)服務(wù),舒適,大面積、舒適型、高品質(zhì)住宅,第二類,第一類,第三類,中心區(qū)“擠出” ： 市中心豪宅價(jià)格不斷抬高，使得部分改善性客戶轉(zhuǎn)向各項(xiàng)配套完善的次中心區(qū)域,消費(fèi)升級(jí)： 楊浦、虹口、浦東金橋、外高橋等區(qū)域置業(yè)消費(fèi)升級(jí)客戶,教育吸引： 全市范圍內(nèi)注重下一代教育的客戶,項(xiàng)目未來客源主要類型,交通導(dǎo)入： 貫通全市的中環(huán)路以及連接楊浦和浦東的翔殷路隧道導(dǎo)入的客戶,第四類,part4 項(xiàng)目定位及策略,項(xiàng)目總體定位,土地屬性,綜合體 高規(guī)劃/生態(tài)環(huán)境 品牌教育/中環(huán)交通,重視家庭/子女教育 追求健康/品質(zhì)生活,客戶,市場(chǎng),大房稀缺/改善需求強(qiáng)勁,鐵獅門品牌,美國住宅理念&產(chǎn)品,江灣獨(dú)立成板塊，受市場(chǎng)認(rèn)同,格局,市中心擠出效應(yīng)，新江灣收益,march,整體定位,自然與都市的交融,生態(tài)建筑/美式大宅,整體開發(fā)策略,整體開發(fā)策略： 滾動(dòng)協(xié)同發(fā)展，自成體系循環(huán)，最大化綜合體價(jià)值 商/辦/住/零售/娛樂，滾動(dòng)開發(fā)協(xié)同發(fā)展，共同提升項(xiàng)目價(jià)值； 通過商辦娛零售的運(yùn)營提升項(xiàng)目整體項(xiàng)目品質(zhì)與整體價(jià)、并獲得持續(xù)的現(xiàn)金，而住宅實(shí)現(xiàn)綜合體價(jià)值溢價(jià)并提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流。商、辦、住可自成體系，形成良性循環(huán)。,住宅,商業(yè),住宅,商辦,住宅,商辦,開發(fā)策略模擬：,住宅開發(fā)策略建議,分期安排建議：16萬純住宅分3期滾動(dòng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)收益與品牌,1期,6萬,2期,5萬,3期,開發(fā)分期策略：分期滾動(dòng)開發(fā)，控制風(fēng)險(xiǎn)，最大化收益,首次進(jìn)入上海市場(chǎng)，分期可控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 充分挖掘項(xiàng)目綜合體對(duì)住宅價(jià)值的兌現(xiàn)，并坐享板塊價(jià)值提升的溢價(jià),5萬,資金回籠,品牌提升,巔峰作品,時(shí)間節(jié)點(diǎn)策略建議,市中心豪宅,新鴻基濱江凱旋門,翠湖天地4期,中環(huán)線全通車,九龍倉仁恒華潤漢斯合生,5盤同臺(tái)上演，江灣將成熱點(diǎn),10號(hào)線通車,重大事件發(fā)展,2007,2008,2006,2005,2009,2010,2011,2012,2013,2001,合生江灣1號(hào)作品上市,華潤橡樹灣一期開盤,五角場(chǎng),漢斯 國際公寓上市,里程碑 解決交通、商業(yè)配套,漢斯商業(yè)廣產(chǎn)開業(yè),形象,人口,成熟階段,成長階段,啟動(dòng)階段,根據(jù)板塊開發(fā)進(jìn)程及重要交通中環(huán)線/10號(hào)線通車等因素考慮：1期入世時(shí)間2010年底或2011年初；,世博會(huì)召開,2期入世時(shí)間考慮項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)節(jié)奏以及市中豪宅推售時(shí)機(jī)，以及漢斯商業(yè)開業(yè)，預(yù)計(jì)2012年下半為佳。,開發(fā)計(jì)劃建議,住宅開發(fā)計(jì)劃建議,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,一期產(chǎn)品,動(dòng)工開發(fā),上市銷售,動(dòng)工開發(fā),上市銷售,動(dòng)工開發(fā),上市銷售,二期產(chǎn)品,三期產(chǎn)品,2014年,住宅啟動(dòng)期策略,啟動(dòng)期市場(chǎng)跟隨策略,地塊條件：項(xiàng)目地理位置在板塊內(nèi)相對(duì)不是最佳、周邊零亂 市場(chǎng)競(jìng)爭：面對(duì)仁恒、九龍倉、華潤開發(fā)商均有豐富豪宅開 發(fā)經(jīng)驗(yàn)與客戶口碑。仁恒即將上市領(lǐng)跑江灣。 自身原因：新進(jìn)入上海市場(chǎng)，缺乏客戶積累及品牌認(rèn)可度。,跟隨市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者-仁恒，超越漢斯/華潤/九龍倉,一期房型配比,新江灣歷經(jīng)幾年的開發(fā)，已得到高端市場(chǎng)客戶認(rèn)可，項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位楊浦區(qū)以及外區(qū)高端豪富客層，打造舒適性美式大尺度空間豪宅。定位高于漢斯國際公寓，借鑒浦東星河灣典型成功案例，整體房型純大戶，加大房型面積，加大3房、4房配比比例。,啟動(dòng)期戶型配比建議,四房參考-典型項(xiàng)目案例,四房兩廳 面積322-324平方米,四房參考-典型項(xiàng)目案例,新華路號(hào) 房廳334,嘉里華庭 房廳245,報(bào)告總結(jié),項(xiàng)目價(jià)值核心關(guān)鍵：區(qū)域價(jià)值雙升級(jí)+綜合體屬性； 項(xiàng)目屬于區(qū)域最大規(guī)模綜合體，涵蓋商辦酒店零售娛樂住宅，將成為區(qū)域的發(fā)展引擎；而住宅將同時(shí)兌現(xiàn)項(xiàng)目綜合體與區(qū)域價(jià)值帶來的溢價(jià)收益。,區(qū)域,項(xiàng)目,新江灣城，高規(guī)劃/生態(tài)/教育/交通綜合優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)其在上海唯一性，并且區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，自成一體，完全超越地理行政屬性歸屬，有望成為上海第三極國際化大社區(qū)。,總結(jié)(1/3),大面積戶型熱銷，上海近幾年歷經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，隨著消費(fèi)升級(jí)換代，大面積房型特別是4房集中在220-330，深受市場(chǎng)追捧，如星河灣、翠湖天地嘉苑等典型案例； 市中心擠出效應(yīng)，在市中心房價(jià)不斷走高，高端市場(chǎng)擠出效應(yīng)，新江灣城板塊或成最佳的承接區(qū)域。,市場(chǎng),趨勢(shì),新江灣城， 呈現(xiàn)供不應(yīng)求，供應(yīng)占楊浦70%，成交占楊浦區(qū)63%，已成為楊浦區(qū)標(biāo)桿住宅板塊； 單價(jià)水平，公寓目前已到2.6-3.3萬元/，華潤聯(lián)庭4.4-5.0萬元/； 總價(jià)水平，公寓總價(jià)水平達(dá)到942萬，華潤橡樹灣聯(lián)庭總價(jià)973萬； 新江灣城板塊，未來將成為楊浦區(qū)住宅標(biāo)桿區(qū)域。,總結(jié)(2/3),總體開發(fā)策略：商/辦/住/零售/娛樂滾動(dòng)協(xié)同發(fā)展，自成體系循環(huán)，最大化綜合體價(jià)值；通過商辦娛零售的運(yùn)營提升項(xiàng)目整體項(xiàng)目品質(zhì)與整體價(jià)、并獲得持續(xù)的現(xiàn)金，而住宅實(shí)現(xiàn)綜合體價(jià)值溢價(jià)并提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流； 住宅開發(fā)策略： 16萬純住宅分3期滾動(dòng)開發(fā)，1期6萬，2、3期分別5萬；1期建議2011年初上市； 住宅啟動(dòng)期策略：市場(chǎng)跟隨策略，跟隨市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者-仁恒，超越漢斯/華潤/九龍倉；1期房型配比55%4房280-300，30%大3房220-250，10%小3房180，5%5房400。,定位,策略,根據(jù)項(xiàng)目土地屬性高端，區(qū)域集高規(guī)劃、教育、生態(tài)、交通等高質(zhì)素在上海稀缺而唯一，非常契合豪宅客群居住需求，綜合考慮市場(chǎng)大房型稀缺而受歡迎的以及市中心擠出效應(yīng)的態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目總體定位：生態(tài)建筑/美式大宅。,總結(jié)(3/3),(二)中原優(yōu)勢(shì),1、30 年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn) 2、大陸22家分公司，項(xiàng)目覆蓋30余城市 3、560間地鋪（中/港/澳） 4、第二品牌 專注高端物業(yè),三十年/遍布全國/專業(yè)服務(wù)/經(jīng)驗(yàn)豐富,具有豐富的高端物業(yè)代理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)大型品牌開發(fā)商 香港：新世界、新鴻基、嘉里。 上海/北京/深圳/廣州：萬科、中海、華潤、招商。 具有二三級(jí)聯(lián)動(dòng)成功經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)作模式已趨成熟 中原（中國）網(wǎng)絡(luò)覆蓋廣，二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展比較均衡 2008年度代理服