長沙商業(yè)項目定位分析報告.pptx

問題,基于前期溝通，本報告核心解決如下三個問題,q1：基于綜合分析，對于項目定位的建議。 q2：對項目整體規(guī)劃布局的建議。 q3：項目開發(fā)運營建議。,基本思路,市場環(huán)境分析,項目發(fā)展 屬性分析,項目定位分析,規(guī)劃設計建議,項目條件,未來發(fā)展趨勢,地塊界定,長沙商業(yè)市場整體發(fā)展研究,開發(fā)運營建議,案例研究 分析,高類似案例,重點案例,競爭分析,客戶分析,商家研究,重點競爭,消費及投資客戶研究,廣泛競爭,1,2,swot分析,項目篇,地塊及項目解析,區(qū)位及指標界定：二橋西，在傳統(tǒng)的成熟居住老區(qū)， 商業(yè)積淀良好；4.7萬商業(yè)面積，體量有限。,項目地塊經濟指標 總用地面積：48753平方米 總建筑面積：4.7萬平米 其中： 地下車位數：655個 地上車位數：90個 容積率（不含地下車庫）：0.87 綠化率：12.5%,岳麓大道,榮銀路,市政府,觀沙嶺,本案,幸福娃雙語幼兒園,十二中,安居樂建材廣場,銀盆嶺小學,昌隆超市,恒生超市,岳北社區(qū)衛(wèi)生站,岳麓區(qū)法院,岳麓區(qū)檢察院,濱江金座,銀馨家園,湘許體育健身,裕湘醫(yī)院,黃泥河中西醫(yī),中南大學湘雅圖書館,文物古跡,市四水廠,湘許大廈,萬利大廈,項目四至：南面二橋、僅瀟湘大道可到達，不利于人氣的聚集。,伍家?guī)X,上海世茂,汽車西站,榮灣鎮(zhèn),大學城,岳麓區(qū)政府,濱江新城,地塊內部價值,地塊價值細分：整個地塊長近900米，寬約50-100米，將其分為a1，a2兩個區(qū)域，a1臨街昭示性強的優(yōu)勢，a2江景優(yōu)勢,a1：沿瀟湘大道沿街近500米，進深約50米， a2：沿湘江堤壩長約500米，進深約50米，昭示性差，地塊平整與防洪堤相連，高差較小；,a1,a2,地塊外部價值：施家港公園，面積約100畝，極大的提升項目的價值。,“長沙既有水面彌足珍貴，修建跨湖曲橋正是要保住岳北漁場這塊水面。”瀟湘大道北段所經過的岳北漁場為相對低洼地帶，按照大河西先導區(qū)規(guī)劃，現有岳北漁場將規(guī)劃建設一個保留一定水面和濕地的市民生態(tài)公園施家港公園。大河西先導控股投資公司相關負責人透露，施家港公園將利用原有港口建市民生態(tài)休閑公園，面積約100畝。,本案,項目界定：濱江新城“活力生活區(qū)”的商業(yè)金融中心，并作為首發(fā)地塊，與世茂商業(yè)、奧克斯一起承擔了號角手角色。,本案,世茂集團地塊,地塊屬性評價,未來城市中心，城市未來發(fā)展的方向，擁有絕佳景觀資源的商業(yè)項目。,區(qū)位屬性是將一個項目放在城市中看，指導我們從哪些方面尋找項目發(fā)展機會； 項目屬性指導我們尋找項目發(fā)展最需要關注的項目特點及如何利用項目的獨特資源。,1,2,項目swot分析,項目篇,地塊及項目解析,項目限制性條件交通受限，高度限制,交通受限，高度限制,無法營造較好人流動線，無法很好吸引二橋的人流 無法形成良好的景觀視距,傳統(tǒng)商業(yè)產品在于周邊競爭樓盤競爭中無明顯優(yōu)勢,項目難點如何在容積率較高，無景觀資源高層無明顯優(yōu)勢下，實現項目價值的最大化和銷售速度的最快化。,發(fā)展商目標 低風險，合理利潤，長遠收益,限制條件 項目限制性條件限高，通達性差 客流受到限制 無法形成良好景觀視距,項目難點如何在限高，項目通達性差的情況下，實現項目商業(yè)價值的最大化和合理銷售。,項目swot分析景觀資源、濱江新城發(fā)展?jié)摿κ琼椖亢诵膬?yōu)勢,基本思路,市場環(huán)境分析,項目發(fā)展 屬性分析,項目定位分析,規(guī)劃設計建議,項目條件,未來發(fā)展趨勢,地塊界定,長沙商業(yè)市場整體發(fā)展研究,開發(fā)運營建議,案例研究 分析,高類似案例,重點案例,競爭分析,客戶分析,商家研究,重點競爭,消費及投資客戶研究,廣泛競爭,案例選取標準,根據本項目資源特點，以及容積率要求，從中原商業(yè)案例數據庫選取了兩個 類似案例 重點案例：蘇州李公堤（定位、運營模式） 高相似案例：蘇州月光碼頭（業(yè)態(tài)、產品打造、規(guī)模優(yōu)勢）,李公堤,重點案例,蘇州金雞湖李公堤“文化+旅游+商業(yè)”，旅游地產、商業(yè)地產融合的綜合土地開發(fā),蘇州金雞湖李公堤開發(fā)：期國際風情水街總占地: 9.06萬，建筑面積:1.7萬,模式：城市公園開發(fā)+集餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體的著名商業(yè)水街 李公堤期國際風情水街于2006年12月開業(yè)，1.7萬平方米的建筑面積。期風情水街在歷史的基礎上開發(fā)，其建筑風格保留了傳統(tǒng)的蘇州民居形態(tài)，蘇州古園林式布局，灰、白、黑三色的主色調。晚間，獨特的燈光景觀，使其成為浮動在金雞湖水面上一條流光溢彩的彩帶。 目前李公堤期已匯聚國際國內著名商家及中華老字號餐飲品牌，已成為一條集餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體的著名商業(yè)水街,二期：金雞湖李公堤1912酒吧街區(qū)總占地: 4.2萬建筑面積:4.3萬,模式：時尚娛樂街區(qū)+水巷鄰里夜生活街區(qū) 李公堤期，位于金雞湖西南岸，由17棟獨立歐式時尚建筑組成，以獨特的歐陸風尚建筑與新古典主義道橋亭臺巧妙結合，營造了一幅蘇州現代天堂畫卷。李公堤期傾力打造休閑、酒吧、娛樂、動感特區(qū)，引入代官山、小南國、以及大漁鐵板燒等環(huán)球餐飲品牌，更與南京“1912”合作打造了蘇州工業(yè)園區(qū)第一個酒吧街區(qū)李公堤1912酒吧街區(qū)，為蘇州夜生活增添了新的魅力,李公堤iii期位于金雞湖南側的望湖角技術指標，總占地: 12.7萬，建筑面積: 12.8萬,形成“商、旅、文”互動，中國特色商業(yè)街區(qū) 李公堤iii期位于金雞湖南側的望湖角，西接李公堤一期與金雞湖內湖，南臨景觀大道機場路，向北深入金雞湖形成半島。在建的李公堤iii期將在李公堤i期，ii期餐飲與娛樂成功的基礎上，業(yè)態(tài)更具特色，一條異域風情的商業(yè)步行街將各主題島及本項目所有的業(yè)態(tài)串聯起來，形成一個多功能的特色商業(yè)組合。該項目將streetmall的概念首次帶入蘇州，提供休閑、娛樂、餐飲及特色零售等消費元素。,李公堤四期位于三期東側，,形成“商、旅、文”互動，中國特色商業(yè)街區(qū) 李公堤期是環(huán)金雞湖八大景觀中最后一塊待開發(fā)區(qū)域，將全力打造金雞湖湖南新的時尚風情商圈。 李公堤總體建成后，將成為蘇州規(guī)模最大、街景最長，成為蘇州乃至中國最為著名，最具特色的景觀休閑商業(yè)街區(qū)之一。相信在不久的將來，這里將是蘇州新的時尚基地，形成古今中外和諧交融的一個永不落幕的時尚景觀博覽會。,李公堤對于本項目借鑒意義：,多元定位： 文化+旅游+商業(yè)的多元定位，極大提高影響力,開發(fā)方式： 逐步開發(fā)，成熟后逐步推進,運營方式： 只租不售，保證了商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的落地施行,1,2,3,月光碼頭,高相似案例,蘇州高檔住宅區(qū)。位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東北岸，緊鄰科文中心與博覽中心，屬中央cbd區(qū)核心位置。總占地面積45500m2，其中水面部分為17400 m2，深入水區(qū)最大直徑為60m?？勺馍虡I(yè)面積共33238 m2。 本案屬于環(huán)金雞湖商貿區(qū)的核心部位，與李公堤遙相呼應，步行約兩分鐘即可到達50萬方一站式shopping mall時代廣場。同時即將開工的蘇州地鐵1號線停靠站與本案西北面相距僅約50米,項目基本信息：占地45500平，商業(yè)面積33238平,業(yè)態(tài)規(guī)劃：高端餐飲、風景酒吧、夜總會、ktv、酒店,月光碼頭以純正歐式風格為主，充分發(fā)掘項目的臨水優(yōu)勢，認真貫徹了“穿水堤島”的設計理念，打造出一個具備濃郁歐陸浪漫氣息的高端休閑娛樂場所。月光碼頭項目整體布局，有“一條景觀主軸”，連接科文中心廣場、湖邊景觀步道、中心景觀帶，和博覽中心中央廣場，“兩條特色街巷”，在基地一南一北分別設計了“水巷”與“景觀步行街”，“三個空間段落”，碼頭從最北端的大體量商業(yè)建筑群，經沿河庭院建筑，到達湖邊新月形特色酒吧島，由喧鬧到靜謐，將三種特色分明的空間段落，有機串聯起來，營造出多層次的消費環(huán)境。,建筑規(guī)劃：有“一條景觀主軸”，連接科文中心廣場、湖邊景觀步道、中心景觀帶，和博覽中心中央廣場，“兩條特色街巷”，在基地一南一北分別設計了“水巷”與“景觀步行街”，,效果圖：,項目深層賣點提煉,1、絕版濱水，蘇州工業(yè)園區(qū)最后一塊可成片開發(fā)的珍稀商業(yè)地塊,2、創(chuàng)意性親水概念，建筑直接深入水中60米展開，360度全方位親水。無與倫比的優(yōu)越性。,3、蘇州科技文化中心、蘇州國際博覽中心，50萬方銷品茂時代廣場與本案四大地標聯動，塑造頂級商業(yè)圈,5、低層低密度，每棟建筑都將成為藝術品。,6、動線流暢，與業(yè)態(tài)互補的各超級地標自由鏈接,多主入口,7、獨一無二超多數量超大面積的廣場體系、露臺、親水平臺文化,8、濃郁成熟的商業(yè)氛圍，周邊如李公堤國際風情街等高端成功商業(yè)項目不勝枚舉。,4、只租不售，確保業(yè)態(tài)搭配合理，內部完整規(guī)劃，與外部形成循環(huán)體系,月光碼頭對于本項目借鑒意義：,業(yè)態(tài)組合： 高端餐飲、風景酒吧、夜總會、ktv、酒店,規(guī)劃設計： 三條線設計，親水設計，人流動線,規(guī)模優(yōu)勢： 依附于周邊50萬平大型商業(yè)綜合體，互相補充,1,2,3,基本思路,市場環(huán)境分析,項目發(fā)展 屬性分析,項目定位分析,規(guī)劃設計建議,項目條件,未來發(fā)展趨勢,地塊界定,長沙商業(yè)市場整體發(fā)展研究,開發(fā)運營建議,案例研究 分析,高類似案例,重點案例,競爭分析,客戶分析,商家研究,重點競爭,消費及投資客戶研究,廣泛競爭,1,2,區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析,市場篇,長沙商業(yè)市場分析,3,未來發(fā)展趨勢,長沙市商業(yè)網點現狀,長沙市商業(yè)體系結構為： 1個市級商業(yè)中心即：五一廣場商業(yè)中心； 2個市級商業(yè)副中心即星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心；10個區(qū)域性商業(yè)中心即火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、撈霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心； 30個社區(qū)級商業(yè)中心； 5個重點鎮(zhèn)商業(yè)中心； 5個一般鎮(zhèn)商業(yè)中心。,五一商圈長沙市級商業(yè)中心，是長沙最核心、最繁華的商圈,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現狀,商圈前景,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構成,消費群體及消費力,新世界購物中心、平和堂、王府井百貨、春天百貨、樂和城、悅方id maill、蘇寧電器、國美電器、迪信通、萬達沃爾瑪購物廣場、好又多超市,五一路：寫字樓、影樓、百貨、美容、健身、餐飲 黃興南路黃興中路：百貨、電器/通迅專業(yè)店、餐飲、娛樂、休閑 解放西路：酒吧一條街；坡子街：美食一條街,五一商圈消費群體以長沙本地的中、青年人為主，少部分來源于外地旅游及周邊城市消費者。因商業(yè)及其各項配套功能完善，完全是一站式服務，所以是長沙消費能力最強的商圈。,商圈范圍,以五一廣場為中心，東抵蔡鍔路、西達太平街、南起城南路、北至營盤路，形狀呈長方形，規(guī)劃控制面積達113公頃。代表性商業(yè)有解放西路酒吧一條街、黃興路步行街、民俗民食坡子街三條特色街。,五一商圈號稱長沙乃至湖南的第一商圈，屬于長沙市級商業(yè)中心，是長沙最核心、最繁華的商圈。注冊有6000余商家，日均客流量40萬人次以上，年消費額達20億元，是長沙人流、物流、資金流、信息流的中心。,五一商圈商業(yè)配套齊全、長沙最高端的商業(yè)配套匯聚地,租售情況,商業(yè)現狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,娛樂場所,交通,麥當勞、肯德基、金牛角王中西餐廳、火宮殿、錦繡紅樓、不了鍋、楊裕興面館、松花江餃子館、麻辣香鍋、花之林、桂林人、四喜餛飩、傣妹、辣阿婆、季季紅火鍋等。,金色年華ktv、溫莎ktv、鉆石錢柜ktv、星光燦爛、魅力四射、蘇荷、樂點、酒酷等。,旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等。 地鐵1、2號線交匯,餐飲,友誼賓館、萬代大酒店、國貿大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店等。,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,五一商圈商業(yè)百貨賣場品類齊全多以聯營方式經營,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,.,.,黃興南路步行街售價35000-120000元/m，平均租金價格在500-1000元/m月，少量鋪面甚至超過1200元/m月，最高達到2000元/m月；,街鋪租售情況,解放西路街鋪,蔡鍔南路,中山路,解放西路街鋪20000-40000元/m，平均租金價格在400-650元/m月；,蔡鍔南路街鋪25000-40000元/m，平均租金價格在350-750元/m月；,中山路商業(yè)街鋪的租金價格相對較低，平均租金價格在200-350元/m月（大部分含稅費）。,黃興南路步行街,五一商圈周邊街鋪價格較租售價格較高,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,商圈前景,租售情況,對于商業(yè)地產而言，地段是其命脈。地段的無可比擬性首先體現在其交通與生活配套設施上，而這些優(yōu)勢五一廣場商業(yè)中心幾乎全部具備。正是基于對五一廣場商業(yè)中心這一黃金口岸的認同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內的商業(yè)物業(yè)極具信心，市場競爭也將更為激烈，但因其商業(yè)及配套已基本趨于飽和，未來發(fā)展將以舊物業(yè)改造、升級換代為主。,高端,時尚,開福萬達廣場 項目建成后將成為區(qū)域商業(yè)新窗口 .,九龍倉 長紗地標集大型購物娛樂中心、高端寫字樓及國際白金五星級酒店于一體,五一商圈未來新增商業(yè)項目,萬象城店,悅方id mall,萬達廣場,華遠華中心,悅方id mall 將成為長沙業(yè)態(tài)最齊全，引領時尚潮流的首席大型國際購物中心,華遠.華中心 以“尊重長沙記憶，復興城市文化”為理念，打造成長沙近代民俗風情商業(yè)建筑群。,五一商圈商圈核心地位不會改變商業(yè)結構將持續(xù)提高、完善,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現狀,商圈前景,溁灣鎮(zhèn)商圈市級商業(yè)副中心 、岳麓區(qū)的經濟商業(yè)核心,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構成,消費群體及消費力,通程商業(yè)廣場、新一佳超市、國美電器、通程電器、指南針商業(yè)中心、岳麓大學城商貿中心、百信鞋業(yè)、蘇寧電器、步步高超市,業(yè)態(tài)基本齊全，大型百貨有通程商業(yè)廣場，電器專賣城有國美、通程及蘇寧，專業(yè)賣場有大學城商貿中心和指南針商業(yè)中心，連鎖餐飲以服務河西大學城的中餐廳為主，娛樂休閑場所較多，上檔次的較少?？傮w來看業(yè)態(tài)以中檔為主，高檔消費市場空白，這主要是由于該區(qū)域的消費群體以學生為主。,河西有以中南大學、湖南大學、湖南師范大學為代表的30多所高等院校和科研院所，在校大學生達16萬人，各類科技人員10萬余人,是全省最大的文化科教區(qū)。所以消費群體主要為該區(qū)老師和學生為主，學生的購買力較弱，以滿足生活基本需求為主。,商圈范圍,以楓林一路與麓山路交匯處為中心，向南輻射至湖南大學，北至桐梓坡路湘雅醫(yī)院，東達瀟湘路，西抵金星路，是河西最為成熟的一個商圈。,溁灣鎮(zhèn)屬于市級商業(yè)副中心，與五一商圈僅一江之隔，是岳麓區(qū)的經濟商業(yè)核心。隨著市委、市政府、市人大、市政協(xié)的西遷，及大學城龐大的消費基礎，該商圈近年發(fā)展速度迅猛，匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超市、國美電器、蘇寧電器等一批零售巨頭。,租售情況,商業(yè)現狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,肯德基、麥當勞、必勝客、不了鍋、四喜餛飩、蒸有味華人、桂林人、楊裕興面館等,中國銀行、農村合作銀行、建設銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、交通銀行、工商銀行、農業(yè)銀行,6、12、303、305、309、315、318、325、903、314、312、117、118等公交路線 地鐵2號線,餐飲,麓山賓館、楓林賓館、7天酒店、湖南鹽業(yè)賓館、瑪依拉大酒店,溁灣鎮(zhèn)商圈商業(yè)配套齊全但整體檔次較低,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,溁灣鎮(zhèn)商圈商業(yè)百貨賣場品類較為齊全、多以聯營方式經營,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,.,.,楓林一路租金在200-400元/月不等；,街鋪租售情況,銀盆嶺路,金星路,麓山路,銀盆嶺路租金在200-350元/月不等；,金星路租金在50-200元/月不等,麓山路租金在120-280元/月不等,楓林一路,溁灣鎮(zhèn)商圈周邊街鋪價格一般在長沙屬于中低端的水平,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,商圈前景,租售情況,溁灣商圈除通程商業(yè)廣場、新一佳超市、通程電器、國美電器、蘇寧電器、步步高有一定規(guī)模外，大多屬于獨立小門面經營，目前規(guī)劃混亂、消費能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。 隨著河西先導區(qū)戰(zhàn)略思路的確定，河西將作為政府重點開發(fā)區(qū)域，“三圈一帶一核心”的產業(yè)布局、“三縱四橫”七條快速路、地鐵2號線及5條過江隧道對接河東，將為溁灣鎮(zhèn)這個市級副商業(yè)中心帶來具大的發(fā)展?jié)摿Α?溁灣商圈作為河西版圖大商圈，短期內核心地位不會改變。,溁灣鎮(zhèn)商圈短期內河西核心商圈地位不會改變,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現狀,商圈前景,火車站商圈典型的交通口岸物業(yè)、電腦市場輔以低端商業(yè),主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構成,消費群體及消費力,阿波羅商場、家潤多千禧店、家潤多朝陽店、家潤多百貨、百腦匯、國儲電腦城、qq電腦城、華海3c廣場、曉園數碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場、三湘南湖大市場、通程電器、國美蘇寧、金蘋果大市場、凱通服飾城、金芒果大市場。,商以電子信息產品銷售為主，百腦匯、國儲電腦城、qq電腦城、曉園數碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場、華海3c廣場。另外蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市已形成湖南省最大的電腦及電子產品集散地，輻射面廣。還有長沙最早的服裝鞋帽批發(fā)市場、長沙市金蘋果大市場和湖南最大的建材家居市場、三湘大市場。,商圈范圍,以火車站為中心向北輻射至營盤路，南到朝暉路，西至韶山路，東達萬家麗路。,火車站商業(yè)中心屬于典型的交通口岸物業(yè)，交通便利、人潮洶涌，區(qū)域內匯集了阿波羅商業(yè)廣場、華海3c電腦城、百腦匯、國儲、qq電腦城、曉園數碼攝影器材城、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器、三湘南湖大市場、家潤多千禧店、家潤多朝陽店、日雜百貨、餐飲酒店、服裝、娛樂休閑等各類行業(yè)遍布各處。其最主要的經營行業(yè)有it電器、服飾、建材、超市四大類。但同時火車站人流很雜，商圈整體商業(yè)形象不佳，商家信譽較低，這些因素一直困擾著該商圈進一步發(fā)展。,商圈中心區(qū)域人口總數接近35萬，分別為it人士、寫字樓白領、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以it人士為主。另外，外地旅客也占有相當的消費比例，消費能力參差不齊。,租售情況,商業(yè)現狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,德克士、肯德基、麥當勞、楊裕興面館、桂林人、玉樓東、秦皇食府,建設銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、長沙商業(yè)銀行、農業(yè)銀行、招商銀行,1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交車經過，火車站是長沙最大的公交停靠點 地鐵2號線,餐飲,紫東閣華天大酒店、三九楚云大酒店、華天之星、今朝大酒店、凱旋大酒店、泰成大酒店、藍天大酒店、民航大酒店、海程大酒店,火車站商圈商業(yè)配套齊全酒店業(yè)、餐飲業(yè)較為發(fā)達,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,火車站商圈商業(yè)商品經營以it類產品為主其他業(yè)態(tài)較為低端,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,.,.,國儲電腦城租金分樓層在100-600元/月不等；,街鋪租售情況,qq電腦城,金蘋果大市場,凱通服飾廣場,qq電腦城租金分樓層在100-500元/月不等,金蘋果大市場租金180-400元/月不等；,凱通服飾廣場租金100-300元/月不等；,國儲電腦城,.,車站北路,車站中路,車站北路租金200-450元/月不等；,車站中路租金300-800元/月不等；,火車站商圈商業(yè)it類市場租金較高、街鋪租金較高,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,商圈前景,租售情況,火車站商圈由于其交通優(yōu)勢后勁依然充足,依托火車站的交通、人流優(yōu)勢，火車站商業(yè)中心一直是長沙商圈幸運的領先者，是目前出入長沙最主要的口岸之一， 流動人口多、素質雜，因此該商圈的經營類別也相對比較復雜，“宰客”現象嚴重，本地消費者在此購物比較少。 武廣新城建好后，火車站的人流將分流一部分。 憑借 it賣場、服裝批發(fā)市場和建材市場的影響力，客源仍比較穩(wěn)定。 如果該商圈能打造成為“誠信商圈”，積極引進品牌商家，火車站商圈后勁依然充足。,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現狀,商圈前景,東塘商圈長沙僅次于五一商圈的核心商圈,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構成,消費群體及消費力,金世紀商城、金色家族通程世界名品中心、友誼商城、平和堂、家潤多兩家門店、新一佳、步步高、國美電器、通程電器、大都市商業(yè)街。,主要以百貨超市形態(tài)為主，餐飲娛樂為輔。各大連鎖百貨超市都已進駐東塘，中西餐廳以及各類小吃店品種齊全，基本滿足消費者的需求，但檔次上明顯低于五一商圈。,商圈范圍,地處勞動路和韶山路交匯處，輻射范圍東至車站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南東路。,東塘商業(yè)中心是除五一商圈外，與火車站并重的商圈，目前東塘不僅擁有百年老店火宮殿，還有金色家族、友誼商城、百幸鞋城、通程電器、步步高生活超市、家潤多赤崗店、大都市商業(yè)街、平和堂等，構筑了東塘大商業(yè)格局，成為長沙南部一個重要的節(jié)點，東塘商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)分布日趨成熟。,東塘商圈周邊分布有省人大、省水利廳、省國稅局、省話劇團、省教育出版社以及湖南中醫(yī)院大學、稻田中學、雅禮中學，消費群體主要為行政單位工作人員和學生，注重品牌跟品質，消費力較強。,租售情況,商業(yè)現狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,肯德基、麥當勞、金牛角中西餐廳、火宮殿、雙燕樓百年餛飩店、米蘿咖啡、上島咖啡、綠茵閣咖啡,農業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中國銀行,有2、7、145、602、601、703、314、137、123、601等公交車經過。 地鐵1、3號線城市輕軌,餐飲,大華酒店、東方大酒店、神蜀大酒店、南楓酒店、華宇大酒店、天洋大酒店,東塘商圈商業(yè)配套齊全僅次于五一商圈,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,東塘商圈商業(yè)類型豐富較為高端主要以聯營為主,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,.,.,韶山中路街鋪平均售價35000-60000元/m之間，平均租金在100-600 元/m月之間；,街鋪租售情況,韶山北路,韶山南路,勞動西路,韶山北路街鋪平均售價30000-55000元/m，平均租金100-500 元/m月之間；,韶山南路街鋪平均售價30000-65000元/m，平均租金150-400 元/m月之間；,勞動西路街鋪平均售價20000-30000元/m，平均租金100-400元 /m月之間；,韶山中路,大都市步行街,大都市步行街街鋪平均售價15000-30000元/m，平均租金100-300元/m月之間。,東塘商圈周邊街鋪較為成熟較好低端租金價格較高,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,商圈前景,租售情況,東塘商圈商業(yè)規(guī)模及繁華程度將會進一步提升,交通便利是商業(yè)地產必備的要素，雖然東塘商業(yè)中心的商業(yè)格局已趨于完善，曙光路與車站路的桂花路的大規(guī)模拓改， 推動了東塘商圈的再度升級與擴容，其商業(yè)規(guī)模與繁華程度將會直逼五一廣場商業(yè)中心。,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現狀,商圈前景,伍家?guī)X商圈再次崛起的城市副核心商圈,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構成,消費群體及消費力,新一佳、泰陽商城、新河家具城、伍家?guī)X機電市場、通程電器,受波隆立交橋對人流阻隔的影響，業(yè)態(tài)不全。整體商業(yè)形象較差，檔次不高。維多利購物中心（原北半星商廈）、泰陽商城現以檔次不高的批發(fā)和家電賣場為主。相對而言，新一佳超市、通程電器及附近的娛樂、餐飲相對較旺。,商圈范圍,芙蓉路與三一大道交匯處。輻射范圍東至車站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至棲鳳路。,伍家?guī)X商圈曾經在比較長的一段時間內是長沙商圈中的佼佼者，湘雅醫(yī)院、華夏大市場、開福寺旅游商貿、濱江文化園為伍家?guī)X聚集了大量人流，消費指數比較高。但前幾年由于原普爾斯馬特、北斗星商貿城的關門，長泰大廈的無人接手，伍家?guī)X商圈被稱為長沙商圈中的“沒落貴族”。這兩年來，天健芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場、錦繡華天、四達新時代廣場等樓盤的興建，給該商圈重新注入了新的活力。,周邊原始居民跟寫字樓里的白領構成伍家?guī)X商圈最主要的消費群體，消費力能力比較強，但是由于波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應，所以目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃。,租售情況,商業(yè)現狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,秦皇食府、天怡食府、米蘿咖啡、咖啡之冀、活魚村食府、華悅食府、麥當勞,工商銀行、長沙商業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行,111、142、116、143、368、406等公交車經過 地鐵1號線,餐飲,好來登大酒店、新聞大酒店、日晟大酒店、康橋大酒店、華悅大酒店,伍家?guī)X商圈商業(yè)配套齊全,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,伍家?guī)X商圈商業(yè)以中低檔次商業(yè)為主大多以自營為主,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,.,.,街鋪平均售價15000-30000元/m之間，平均租金在100-300元 /m月之間；,街鋪租售情況,開福寺路,街鋪平均租金在100 元/m月之間,華夏路,伍家?guī)X生活廣場,伍家?guī)X生活廣場：首層臨街商鋪25000元/，內街10000元/；二層60008000元/,伍家?guī)X商圈周邊商業(yè)租金較低，出售價格支撐暫時不足,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,商圈前景,租售情況,伍家?guī)X商業(yè)中心作為北部的傳統(tǒng)商圈，其應有的作用一直沒有得到完全發(fā)揮。 隨著開福區(qū)政府重振伍家?guī)X商圈構想的提出，開福區(qū)將集大力開發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿圈的建設納入整個伍家?guī)X大商圈。 根據新規(guī)劃，新河三角洲將充分利用現有特點及周邊環(huán)境特色，形成“兩條綠化帶、三個綠化塊、三條區(qū)干道（一橫兩縱）、三個功能區(qū)”的結構模式。 而開福寺附近將打造一個宗教旅游購物中心，開福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同時隨著芙蓉中路金融街概念的提出、萬達廣場落戶于此，伍家?guī)X商圈或將重新崛起。,伍家?guī)X商圈正在崛起、未來繁華可見,租售情況,主要商業(yè)及配套,商圈現狀,商圈前景,紅星商圈 崛起的城市核心商圈,主力店,商業(yè)業(yè)態(tài)構成,消費群體及消費力,井灣子家具城、紅星汽配城、天劍商場、紅星建材交易中心、湘府百貨、通程廣場、新一佳、步步高、紅星商業(yè)廣場、紅星美凱龍家具廣場,紅星商圈是借農博會之機而迅速崛起的南部商圈，商圈內匯聚了多個專業(yè)批發(fā)市場，主要以家居建材、農貿花卉、五金機械為主。毗鄰汽車南站，餐飲和酒店業(yè)較為發(fā)達，但是多為一些檔次較低的餐館旅館。受區(qū)域整體市場消費水平及消費意識限制，商業(yè)氛圍日益成熟，整體來說該商圈業(yè)態(tài)單一，消費檔次不高。,商圈范圍,紅星商業(yè)中心以湘府路與韶山路交匯處為核心，向南輻射至汽車南站，北至新韶西路，東至洞井路，西達至芙蓉南路省政府。,依托汽車南站、紅星大市場、紅星國際會展中心等人流、物流優(yōu)勢，該區(qū)域飲食、住宿需求日益增大，目前的生活配套設施日益完善、具有規(guī)模規(guī)模的步步高超市和通程酒店及在建的德思勤商業(yè)廣場。,消費群體以周邊居民與往來顧客為主，隨著長株潭一體化的加快、省政府的南遷以及周邊各大高檔樓盤的開發(fā)，未來的消費潛力巨大。,租售情況,商業(yè)現狀,主要商業(yè)及配套,商圈前景,酒店,銀行,交通,肯德基、玉樓東、湘西部落、米蘿咖啡、左岸風情中西餐廳,工商銀行、交通銀行、光大銀行,123、802、134、703、134、147、502、7等公交車經過 地鐵1號線、城市輕軌、汽車南站,餐飲,華都酒店、延年商務酒店、豪布斯卡酒店、廣州白天鵝大酒店 、通程大酒店、融城國際花園酒店,紅星商圈配套日益完善較為齊全,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,紅星商圈主力店租售價格均較低多以自營為主,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,租售情況,商圈前景,.,.,街鋪平均租金在50元200元 /m月月；,街鋪租售情況,湘府路,街鋪平均租金在35150元 /m月之間；,韶山路,韶山路湘府路交匯處,街鋪平均租金在150-300元 /m月。,紅星商圈周邊商業(yè)租售價格均較低,主要商業(yè)及配套,商業(yè)現狀,商圈前景,租售情況,良好的發(fā)展前景、絕對的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的升值潛力毋庸置疑，紅星商業(yè)中心在未來長株潭三市融城后，將激發(fā)其更大的潛力，作為將來財富與人氣齊聚的南長沙復合型現代商貿經濟圈，重點將放在發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)。 同時，圭塘河旅游風光帶建設進程的加速，將促進該區(qū)域不僅僅是未來的全省政治文化經濟中心區(qū)，也是集購物、美食、娛樂、休閑于一體的休閑區(qū)。 可見，未來5-10年，將有近20萬人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活和工作。 屆時，一個商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚的中央政務區(qū)將會在這片充滿活力的土地上迅速崛起。,紅星商圈檔次將不斷提高為長沙南城核心商圈,長沙消費人群消費力逐漸提升,長沙隨著經濟發(fā)展人均收入不斷提升、社會消費品零售總額不斷提升,高端奢侈品專賣店入駐長沙，整體商業(yè)檔次進一步提高,頂尖奢侈品,gucci進駐友誼商店,lv進駐美美百貨,2008年gucci全國第24家直營店 進駐長沙袁家?guī)X友誼商店長沙商業(yè)格局時尚升級,lv進駐美美百貨讓長沙及周邊城市的消費者能更便捷地買到國際最時尚的高端貨品，也讓他們享受到全新的購物體驗,長沙商業(yè)格局升級頂級奢侈品已入駐星城,1,2,3,4,長沙市目前商業(yè)格局以五一路商圈為核心,長沙商業(yè)外擴趨勢明顯，紅星伍家?guī)X、溁灣鎮(zhèn)商圈正迅速崛起,長沙商業(yè)檔次不斷提高,總結：,長沙商業(yè)地產多極化發(fā)展促進多級商業(yè)發(fā)展,5,長沙隨著經濟的不斷增長社會零售品總額不斷提升,2,1,長沙商業(yè)市場分析,市場篇,區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析,3,未來發(fā)展趨勢,岳麓區(qū)概況,岳麓區(qū)經濟指標岳麓區(qū)商業(yè)消費增加迅速,三年來人口保持快速增長； 三年來gdp增長率均達到或超過15%，gdp年均增長率較高； 社會消費品零售總額逐年穩(wěn)定增加，增長率均超過17%，零售行業(yè)發(fā)展空間大，發(fā)展速度快； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長，三年平均增長率超過10.6%，表明城鎮(zhèn)居民購買力逐步加強，居民生活相對富裕。,岳麓區(qū)商業(yè)現狀,1、傳統(tǒng)商圈以榮灣鎮(zhèn)為龍頭，商業(yè)體量6.5萬，吸納了全河西消費人群； 2、以湘騰為中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原廣場、金麓國際、西城龍庭等上也體量約13萬，崛起為新的核心商業(yè)中心； 3、觀沙嶺商圈也已奧克斯、綠地、世貿.泊翠灣為代表開始崛起。,項目毗鄰河西最具發(fā)展?jié)摿Φ挠^沙嶺商圈,望城坡商圈 約4萬,榮灣鎮(zhèn)商圈 約6.5萬,觀沙嶺商圈 約5萬,市政府商圈 以湘騰為中心，約13萬,傳統(tǒng)商業(yè)中心,新興商業(yè)中心,項目周邊商業(yè)體概況,岳麓區(qū)位于長沙市區(qū)西部，由于湘江的間隔，具有一定的封閉性；隨著市委市政府西遷和先導區(qū)建設的推進，近幾年岳麓區(qū)已成為長沙最具發(fā)展活力的市區(qū)之一。岳麓區(qū)正逐步改變僅有溁灣鎮(zhèn)商業(yè)圈的單級商業(yè)格局，望城坡商業(yè)圈、觀沙嶺商業(yè)圈、金星中路商業(yè)圈均已初具雛形。,本案,區(qū)域商圈概況,地理位置及范圍,以金星路與桐梓坡路交匯處為核心，向周邊擴散，面積約10平方公里。,商業(yè)圈特點,位于先導區(qū)核心區(qū)域，北接長沙市、岳麓區(qū)、望城區(qū)政府，南為建設中的梅溪湖國際商務區(qū)，周邊高端小區(qū)較多且入住率較高。因此，該商業(yè)圈規(guī)劃起點高，現區(qū)域內開業(yè)商家均為高檔酒店、品牌餐飲和高檔娛樂休閑場所，暫無零售商家。計劃于今年國慶前開業(yè)的步步高湘騰商業(yè)廣場將可改變這一現狀，其建筑面積9萬平方米，共十層，其中負一層為精品超市，一至六層為百貨，第七層為電器數碼，第八、九層為餐飲休閑和電影院，是步步高第二個自有物業(yè)的大型購物中心，也是奧克斯廣場項目最大的競爭對手之一。,金星中路商圈,地理位置及范圍,東至瀟湘路，西至岳華路，南至桐梓坡路，北至含光路,商業(yè)圈特點,隨著周邊小區(qū)入住率的逐漸提高，觀沙嶺商業(yè)圈也漸漸成形，作為“一江兩岸，協(xié)同發(fā)展”規(guī)劃中的長沙河西的城市主中心所在地，觀沙嶺商業(yè)圈西為長沙高新區(qū)和政務區(qū)，東為濱江新城，即將開工建設的地鐵4號線將在此與正在建設中的“長株潭”城鐵、規(guī)劃中的地鐵6號線完成換乘。今年開業(yè)的人人樂天驕店將采用小型購物中心形式經營，3萬平方米的營業(yè)面積將以超市為主，并集百貨、電器于一體；后年開業(yè)的奧克斯廣場、綠地中央廣場均將建設為集大型購物中心、高星級酒店、甲級寫字樓于一體的城市綜合體，介時該商業(yè)圈的的業(yè)態(tài)組合將得以大大豐富，對中高端消費群體的吸引力也將大大提升。該商圈是岳麓區(qū)最有潛力發(fā)展為市級商業(yè)中心的商業(yè)圈。,觀沙嶺商圈,區(qū)域商圈概況,梅溪湖、濱江新城、洋湖垸三大板塊將引領河西的發(fā)展及蛻變。而洋湖垸難以成就中心，相比梅溪湖，濱江新城地段優(yōu)勢明顯。,濱 江 新 城,洋湖垸,梅溪湖 國際功能服務區(qū),自然環(huán)境較好，但地理位置較偏遠，難以成為真正的城市中心。,兼得自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。,地段優(yōu)勢明顯，自然環(huán)境相對較差。,濱江新城區(qū)域優(yōu)勢,本項目,商業(yè)用地,沿江風光帶 施家巷公園,商住用地,住宅用地,濱江板塊商業(yè)橋頭堡,濱江新城新調整規(guī)劃詳解2011.11,世貿,綠地,南山地塊,萬科君捷,漁人碼頭,本項目,中央商務區(qū),生態(tài)中心區(qū),活力生活區(qū),濱江新城定位：長沙市復合型新都會中心，近期內成為大河西先導區(qū)新的商業(yè)中心、湘江西岸重要的旅游休閑與文化教育基地,濱江新城新調整規(guī)劃詳解2011.11,整體規(guī)劃核心：一主、二次、二園、兩帶、四片 一主：濱江主商務中心 二次：創(chuàng)新中心、活力中心（圍繞廢棄廠房修建） 二園：北津城遺址公園、施家港水上公園 兩帶：湘江風光帶、瀟湘大道產業(yè)發(fā)展帶 四片：四片濱水住宅區(qū),中央商務區(qū)：以金融商務辦公為主導，集工作、休閑、居住功能于一體。 生態(tài)中心區(qū)：中央商務區(qū)的補充，在功能布局及建筑規(guī)劃上擁有更多特色；圍繞北津城公園提升片區(qū)人文及居住環(huán)境，以吸引高端居住人群及研發(fā)、創(chuàng)新企業(yè)。 活力生活區(qū)：圍繞濱水區(qū)歷史建筑和保留的工業(yè)廠房展開利用，將成為一 個以時尚青年白領需求為導向的活力生活區(qū)。,1,2,3,河西岳麓區(qū)近年經濟發(fā)展迅速、人口增長迅速、消費人群,河西目前商圈以溁灣鎮(zhèn)、金星路市府商圈、觀沙嶺商圈、望城坡西站商圈為主,項目所在濱江板塊在河西三大板塊中最具領先優(yōu)勢。,總結：,4,岳麓區(qū)商業(yè)消費高速增長,2,區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析,市場篇,3,未來發(fā)展趨勢,1,長沙商業(yè)市場分析,長沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個城市的核心功能,多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，將拉動城市快速發(fā)展,第一階段：單核心擴張,第二階段：多核化發(fā)展,第三階段：都市群形成,長沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成,在大河西先導區(qū)的規(guī)劃推動下，河西迎來新的發(fā)展契機。,從長沙的裂變談起：基于城市快速發(fā)展，長沙由單核進入多核發(fā)展階段。,長沙發(fā)展趨勢：武廣開通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮，一個國際化大都市崛起的身影若現。,國際化大都市若現，長沙迎來歷史性革新 【升級】【西進】【裂變】成為主旋律,【升級】城市功能、檔次升級，一個國際大都市的身影漸現。 【西進】大河西先導區(qū)新規(guī)劃，帶動西部城區(qū)影響力及凝聚力的提升。 【裂變】城市中心由一極到多極，五一商圈單極優(yōu)勢削弱。,長沙發(fā)展趨勢:升級、西進、裂變,一主：城市主體 指河東城區(qū)集中聯片發(fā)展區(qū)域，北、東至瀏陽河，西至湘江，南至繞城線，規(guī)劃城市建設用地124平方公里，城市人口規(guī)模146萬人。規(guī)劃強化綜合服務功能，建設城市商務中心和商業(yè)中心，使之成為集信息、金融、商務、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設施一流、高效集約的“極核”。 一次：河西新城 河西新城位于湘江以西，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河，規(guī)劃城市建設用地65平方公里，城市人口規(guī)模為65萬人。在保護好岳麓山風景名勝區(qū)和其他自然山水體系的前提下，充分利用科研院校云集的有利條件以及國家級高新技術開發(fā)區(qū)的先導優(yōu)勢，大力發(fā)展高新技術產業(yè)，使之成為環(huán)境一流、水平一流的文化科教產業(yè)中心。 一次：星馬新城 星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃建設用地64平方公里，城市人口規(guī)模為53萬人。以星沙國家級經濟開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，擴大高新技術產業(yè)基地的規(guī)模，利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農業(yè)、航空產業(yè)和文化休閑產業(yè)。,長沙市城市總體規(guī)劃（2001-2020）,長沙城市總體規(guī)劃：一主、兩次、四組團，濱江新城屬于規(guī)劃的河西中心，屬于城市規(guī)劃重點推進的城市次中心。,沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構筑“一主、兩次、四組團”的城市空間結構?！耙恢鳌睘槌鞘兄黧w，“兩次”為河西、星馬新城，“四組團”為暮云、撈霞、高星、含蒲組團。,城市“一軸雙核心”規(guī)劃，將現河東、河西雙cbd局面，呈現多中心多板塊發(fā)展趨勢,新長沙：一軸兩帶雙中心 城市中央核心功能外溢，主城區(qū)范圍擴大,城市主中心,老長沙：一主兩次四組團 城市核心功能集中在五一商圈,城市化進程擴張,大長沙金融商務中心：為大長沙提供行政、文化、金融商務服務。 產業(yè)服務中心，重點發(fā)展會展、商貿與產業(yè)信息服務。 長株潭區(qū)域服務中心，發(fā)展為長株潭服務的體育、醫(yī)療中心，成為長沙公共設施的疏解地。 片區(qū)服務中心，包括望城、寧鄉(xiāng)、含浦服務中心，前兩者為產業(yè)配套服務，后者重點發(fā)展科教研發(fā)服務。,溁灣鎮(zhèn)商圈、觀沙嶺商圈、市府商圈,寧鄉(xiāng)縣城,望城縣城,大麓谷區(qū)域：未來大河西城市中心,含浦科教園,大河西先導區(qū)內，濱江新城承擔了河西崛起橋頭堡的重任。,先導區(qū)城市總體規(guī)劃： “三大三小”6大商業(yè)中心，本案屬于其中的一大，即產業(yè)服務中心，未來先導區(qū)最大商圈之一。,大河西先導區(qū)公共服務設施規(guī)劃,1,2,3,長沙城市擴容商業(yè)進入多核時代,長沙交通等基礎設施建設大幅推進，河東、河西雙核雛形可見。,未來商業(yè)發(fā)展趨勢總結：,濱江板塊作為河西的橋頭堡必然是西進發(fā)展重中之重,4,未來隨著河西的發(fā)展人群消費力必將進一步提高,基本思路,市場環(huán)境分析,項目發(fā)展 屬性分析,項目定位分析,規(guī)劃設計建議,項目條件,未來發(fā)展趨勢,地塊界定,長沙商業(yè)市場整體發(fā)展研究,開發(fā)運營建議,案例研究 分析,高類似案例,重點案例,競爭分析,客戶分析,商家研究,重點競爭,消費及投資客戶研究,廣泛競爭,廣泛競爭,濱江新城商圈：一個傳統(tǒng)商圈外崛起的全新商圈，攪動大半個長沙的挑戰(zhàn)者,一個傳統(tǒng)商圈外崛起的全新商圈 長沙商業(yè)經過百年沉淀，商貿布局較為合理，功能齊全。由區(qū)域購買力與區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況不同，逐漸發(fā)展形成了幾大商圈，中心商圈為五一商圈，次級商圈有伍家?guī)X商圈，袁家?guī)X商圈，東塘商圈，侯家塘商圈，溁灣鎮(zhèn)商圈，星沙商圈， 濱江新城商圈位于，由奧克斯、世茂、綠地等綜合商業(yè)、街鋪商業(yè)、購物中心及其它商業(yè)組成，以豐富的業(yè)態(tài)輻射全市。,廣泛競爭,濱江商圈的發(fā)展立足于河西區(qū)域客戶，同時需要面對傳統(tǒng)商圈的激勵競爭,濱江新城的崛起之路 核心競爭客戶 來自銀盆嶺、麓谷、西站、榮灣鎮(zhèn)等河西區(qū)域的消費者，及未來濱江新城所承載的居民 廣泛競爭客戶 目前五一商圈、伍家?guī)X商圈、袁家?guī)X商圈的消費者,榮灣鎮(zhèn)商圈,汽車西站商圈,岳麓區(qū)政府商圈,五一商圈,伍家?guī)X商圈,核心競爭區(qū)域,濱江新城,營盤路過江隧道,廣泛競爭區(qū)域,廣泛競爭,濱江新城憑借奧克斯、綠地、世茂等品牌發(fā)展商的大型綜合商業(yè)規(guī)劃，足以媲美河西傳統(tǒng)商圈,長沙市場成熟商圈主要憑借大型百貨及超市滿足區(qū)域客戶生活需求： 五一商圈：3家百貨、1家大型超市 袁家?guī)X：1家百貨 火車站：1家百貨、1家大型超市 東塘：2家百貨、1家超市 榮灣鎮(zhèn)：1家百貨、1家大型超市 濱江新城 1家大型百貨、1家綜合百貨、2家大型超市 足以滿足區(qū)域客戶生活配套需求！,廣泛競爭,目前傳統(tǒng)商圈都有其獨特的定位，濱江新城需要通過差異化的定位與傳統(tǒng)商圈爭奪消費者,目前長沙市場成熟商圈都有其獨特定位： 五一商圈：城市中心綜合商業(yè) 袁家?guī)X：高端商業(yè) 火車站：低端商業(yè) 東塘：區(qū)域商業(yè) 榮灣鎮(zhèn)：區(qū)域商業(yè),濱江新城 用什么來吸引消費者？,項目地塊位于濱江橋頭堡位置，距離傳統(tǒng)五一商圈僅10分鐘車程，占據最佳景觀資源，具備成為濱江新城商業(yè)的名片的潛質,廣泛競爭,漁人碼頭與濱江新城 項目位于濱江新城橋頭堡位置，距離傳統(tǒng)五一商圈僅10分鐘車程； 地塊臨近2橋，車流量較大，項目昭示好； 地塊占據一線江景資源，與地王北辰三角洲隔江相望； 項目具備成為片區(qū)商業(yè)領航者和名片的潛質。,重點競爭,世茂1.5萬方商業(yè)體量，依托希爾頓酒店及3000戶高端業(yè)主的“新天地”景觀商業(yè)街，主要定位于特色餐飲，潮流購物,新天地濱江商業(yè)街 體量：1.5萬方 業(yè)態(tài)：特色餐飲、休閑娛樂 價格：一二層外鋪：40000元/平 一二層內鋪：20000元/平 三四層商鋪：13000元/平 去化情況： 三四層、一二層內鋪去化情況較好,奧克斯20萬方商業(yè)體量，主要包括品牌百貨、大型超市、步行街、娛樂中心的超大規(guī)模綜合商業(yè)體,奧克斯商業(yè) 體量：27萬方商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)：品牌百貨、大型超市、特色休閑、餐飲娛樂 經營方式：80%商業(yè)自持、步行街商鋪對外銷售 銷售情況：商業(yè)蓄客認籌中,重點競爭,綠地3萬方商業(yè)配套，已經確定引入大型超市、購物中心、海派會所、3d影院等，主要為項目業(yè)主及寫字樓客戶服務,商業(yè),綠地配套商業(yè) 體量：3萬平米 商業(yè)形式：寫字樓裙樓 商業(yè)業(yè)態(tài)：海上匯購物中心、1.6萬海派club 經營方式：自持,重點競爭,北辰15萬方濱江商業(yè)中心，依托于兩館一中心、湘江世紀城及項目本身客戶資源，打造的綜合商業(yè)中心,北辰三角洲商業(yè) 體量：15萬平米 商業(yè)業(yè)態(tài)：五星級酒店、品牌百貨、大型超市、旗艦影院、精品專賣店、餐飲、酒吧 經營方式：部分自持，商鋪對外銷售,重點競爭,重點競爭,本項目位于濱江橋頭堡位置，占據絕佳的景觀資源，但是自身體量較小，需要利用與放大自身優(yōu)勢，突出項目差異化優(yōu)勢,項目核心競爭商業(yè)以百貨、超市、購物中心為主，本項目體量較小、整體不具備規(guī)模優(yōu)勢； 建議通過差異化定位，選擇單一業(yè)態(tài)集群，創(chuàng)造局部規(guī)模優(yōu)勢，增強競爭力。,重點競爭,本項目地塊昭示性較好，但是車性通達性差、人流量小，不具備自然人流匯聚，因此項目商業(yè)必須具備強勢吸引力！,項目通達性較差 客戶驅車需專程前往； 路過客戶較少，客戶需專程前往。,車行動線,人行動線,本項目必須具備強勢吸引力！,重點競爭,思考： 競品業(yè)態(tài)主要以品牌百貨、購物中心、大型超市及休閑娛樂中心為主； 項目體量僅4.7萬方，在區(qū)域競爭中體量較少，不具備規(guī)模優(yōu)勢，相對區(qū)域競品必須進行差異化定位； 項目通達性較差，無法聚集人流，需要通過強勢商業(yè)對吸引客戶；,差異化、標桿性,廣泛競爭,重點競爭,濱江新城是全新崛起的又一商業(yè)中心，而且輻射面相對較廣，所面對的是7大傳統(tǒng)商圈的競爭； 濱江新城商業(yè)體量及規(guī)劃可以吸引截留項目區(qū)域客戶； 但任然需要通過獨特的賣點與傳統(tǒng)商圈競爭。,項目重點競品主要分兩類，一類是較小體量的商業(yè)，主要依托項目自身客戶，另一類是依托項目本身巨大的商業(yè)體量，輻射項目周圍較廣區(qū)域； 項目體量較小，通達性較差，客戶匯聚需要有明確的目標導向性； 必須通過強勢的差異化商業(yè)定位來吸引人流前往。,競爭分析小結,基本思路,市場環(huán)境分析,項目發(fā)展 屬性分析,項目定位分析,規(guī)劃設計建議,項目條件,未來發(fā)展趨勢,地塊界定,長沙商業(yè)市場整體發(fā)展研究,開發(fā)運營建議,案例研究 分析,高類似案例,重點案例,競爭分析,客戶分析,商家研究,重點競爭,消費及投資客戶研究,廣泛競爭,通過項目對