2014河北保定地區(qū)市調(diào)報(bào)告.ppt

石家莊世聯(lián)卓群房地產(chǎn)咨詢有限公司 2014年3月,保定地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,目錄,1. 城市宏觀環(huán)境分析 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,城市宏觀環(huán)境分析宏觀政治環(huán)境,報(bào)告主標(biāo)題 報(bào)告副標(biāo)題,保定市位于河北省中西部，轄4個(gè)縣級(jí)市、18個(gè)縣、3個(gè)區(qū)和1個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)； “京津冀都市圈”保定地處京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南距石家莊125公里，往來(lái)交通縱橫捭闔，四通八達(dá)，是為“京畿重地”； “高速時(shí)代”京廣鐵路、京深高速公路和107國(guó)道縱穿南北，保霸鐵路、神黃鐵路和津保高速公路橫跨東西，而已經(jīng)開(kāi)通的京石客運(yùn)專線（高速鐵路）和即將開(kāi)工的保津城際鐵路（高速鐵路）將實(shí)現(xiàn)到北京30分鐘和到天津40分鐘的公交化聯(lián)系。 “物華天寶”保定作為中國(guó)歷史文化名城，有著2300多年歷史，歷為京南重鎮(zhèn)、畿輔要地，有著豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，又兼平原、湖泊、濕地、丘陵、山地、草甸等地貌于一身，氣候濕潤(rùn)，物產(chǎn)豐富，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。 城市發(fā)展全市人口近1100萬(wàn)，是河北人口第一大市，其中市區(qū)人口近110萬(wàn)。,保定作為河北省重要戰(zhàn)略城市、“京津冀都市圈”的中轉(zhuǎn)站，全力打造文化生態(tài)宜居城市，有很大的發(fā)展?jié)摿Α?城市宏觀環(huán)境分析城市經(jīng)濟(jì)國(guó)民生產(chǎn)總值,保定市近幾年來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，2013年人均gdp超過(guò)2.7萬(wàn)元，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期。,gdp增長(zhǎng)：保定市g(shù)dp近年來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率達(dá)到10 %左右。（2013年定州市升級(jí)為省直管市，2013年gdp不包括定州。）,人均gdp增長(zhǎng)：保定市人均gdp也隨著石家莊的發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率達(dá)到10。,城市宏觀環(huán)境分析城市經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資,社會(huì)固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)上升，房地產(chǎn)投資受調(diào)控政策的影響，增長(zhǎng)勢(shì)頭有所降低，但在“十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展加持下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾，地產(chǎn)投資勢(shì)頭未減，市場(chǎng)擁有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。,保定市固定資產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率,城市宏觀環(huán)境分析城市經(jīng)濟(jì)城市化率偏低,保定的城市化率偏低，即將進(jìn)入城市化發(fā)展中后期。其人口將迅速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將迅速變化，這最終將導(dǎo)致保定配套和商業(yè)、辦公面積的需求迅速增長(zhǎng)，并促使商業(yè)升級(jí)，最終讓商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)春天,城市宏觀環(huán)境分析城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)零售總額,保定目前的居民收入及社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)穩(wěn)定，人均gdp超2萬(wàn)元，在河北省屬中檔發(fā)展水平。,城市宏觀環(huán)境分析城市經(jīng)濟(jì)人均可支配收入與支出,保定市居民購(gòu)買(mǎi)力水平、消費(fèi)需求及消費(fèi)意愿將不斷提升和增強(qiáng)，為保定商業(yè)發(fā)展提供很好的基礎(chǔ)條件。,小結(jié),京津冀三角腹地的特殊區(qū)位，隨著京津產(chǎn)業(yè)功能從“虹吸”到“外溢”趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變，保定具有一定的發(fā)展契機(jī)，但需時(shí)日； 現(xiàn)代化高速鐵路的建設(shè)，加速了保定與京津冀的一體化進(jìn)程，有利于加強(qiáng)其與北京和天津之間的聯(lián)系； 城鎮(zhèn)化水平較低，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾，發(fā)展機(jī)會(huì)較大。,保定市城市區(qū)位優(yōu)越，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提速，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)巨大的發(fā)展良機(jī),城市宏觀環(huán)境分析城市規(guī)劃,城市帶動(dòng)，保定作為環(huán)首都的“京畿”城市，目前城市發(fā)展處于上升階段，未來(lái)發(fā)展機(jī)遇廣闊。,一軸三帶：包括京津發(fā)展軸、濱海新興發(fā)展帶、山前傳統(tǒng)發(fā)展帶以及燕山太行山山區(qū)生態(tài)文化帶； 8+2 發(fā)展模式：包括北京、天津兩個(gè)直轄市和河北省的石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定等8地市； 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈：在北京周邊的十余個(gè)區(qū)縣，建設(shè)高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、科技成果孵化園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)，以新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)圈。,城市宏觀環(huán)境分析城市定位,保定定位為國(guó)家級(jí)歷史文化名城，京津冀城鎮(zhèn)群中的重要城市，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。,城市主要職能： （1）京津冀都市連綿帶南翼的中心城市； （2）京津冀地區(qū)重要的現(xiàn)代制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化基地； （3）京南的區(qū)域性教育中心； （4）商貿(mào)發(fā)達(dá)的市域中心城市； （5）文化發(fā)達(dá)的宜居城市； （6）京南交通樞紐、物流樞紐。 保定市面積22159平方千米，總?cè)丝?089萬(wàn)人,其中市區(qū)106萬(wàn)； 規(guī)劃至2015年保定中心城市人口170萬(wàn)人。,城市宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展政策利好,2013年8月，習(xí)近平在北戴河主持研究河北發(fā)展問(wèn)題時(shí)，再次提出要推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展。 2014年2月， 國(guó)家主席習(xí)近平近期表態(tài)京津冀協(xié)同發(fā)展，打破“一畝三分地“，同時(shí)明確將環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈提升至國(guó)家戰(zhàn)略。 2014年3月11日至13日，保定市分片召開(kāi)重點(diǎn)項(xiàng)目和簽約項(xiàng)目調(diào)度會(huì)。市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)劉穎強(qiáng)調(diào)，把項(xiàng)目建設(shè)擺在重中之重位置，搶抓當(dāng)前發(fā)展的重要機(jī)遇，確保重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)強(qiáng)勢(shì)開(kāi)局。,城市宏觀環(huán)境分析中心城區(qū)規(guī)劃 鮮明的城市定位和優(yōu)越的地位位置，決定保定市的發(fā)展在未來(lái)幾年將會(huì)是高速的發(fā)展、快速的發(fā)展。,南市區(qū)：保定府的發(fā)源地，重工業(yè)廠房較多，城市改造難度頗大。 新市區(qū)：面積接近市區(qū)面積的1/2，是保定市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心。 北市區(qū)：是保定各類高校、科研院所的聚集地。區(qū)內(nèi)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較繁榮發(fā)達(dá)。 高開(kāi)區(qū)：中心科技園、西區(qū)工業(yè)園、東區(qū)大學(xué)城“一區(qū)三園”的格局。,城市發(fā)展方向：北跨、東拓,小結(jié),保定作為環(huán)首都的“京畿”城市，目前城市發(fā)展處于上升階段，未來(lái)發(fā)展機(jī)遇廣闊； 保定“北跨、南進(jìn)、東拓、西控、中提”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，將均衡提高整個(gè)區(qū)域的綜合實(shí)力； 保定城市定位國(guó)家級(jí)歷史文化名城，京津冀城鎮(zhèn)群中的重要城市，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地； 保定十二五規(guī)劃，城市人口擴(kuò)容，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極大的商機(jī)； 中心城市規(guī)劃分區(qū)明晰，各區(qū)特色鮮明。,寫(xiě)字樓項(xiàng)目,保定市寫(xiě)字樓市場(chǎng)從2012年開(kāi)始發(fā)展，目前市場(chǎng)銷售項(xiàng)目10個(gè)，未來(lái)供應(yīng)34.1萬(wàn)平，寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于初級(jí)爆發(fā)階段。,商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域商圈分布圖,復(fù) 興 中 路,長(zhǎng) 城 大 街,朝 陽(yáng) 北 大 街,裕 華 西 路,恒 祥 北 大 街,七 一 中 路,東 風(fēng) 中 路,永 華 大 街,五 四 路,保百?gòu)V場(chǎng),時(shí)代商廈,茂業(yè)百貨,華創(chuàng)國(guó)際,萬(wàn)博廣場(chǎng),百貨大樓,鐘樓商廈,保定商場(chǎng),北國(guó)商城,裕華小商品,總督署購(gòu)物廣場(chǎng),時(shí)代萬(wàn)博商圈,裕華路商圈,惠友廣場(chǎng),保定三中,東風(fēng)橋市場(chǎng),陽(yáng) 光 大 街,北國(guó)先天下,保百先天下商圈,大世界商城,新天地百貨,東 三 環(huán),未來(lái)石,東湖新區(qū)商圈,炫彩soho,四通商場(chǎng),大潤(rùn)發(fā)超市,未來(lái)像素,商業(yè)項(xiàng)目商圈分布,1、主要商圈分布： 城市級(jí)核心商圈：主要分布在市區(qū)中心位置，集中在朝陽(yáng)大街、東風(fēng)路、裕華路區(qū)域，輻射范圍廣、聚客能力強(qiáng)。 小規(guī)模商圈：零散分布于市區(qū)內(nèi)，一般通過(guò)超市、小型商業(yè)街等形成商業(yè)集群，如軍校廣場(chǎng)地下惠友超市、東風(fēng)橋商業(yè)廣場(chǎng)等。 2、主要商圈介紹： （1）裕華路商圈： 為保定市老城商圈，匯聚了保定百貨大樓、總督署購(gòu)物廣場(chǎng)、保定商場(chǎng)、鐘樓百貨、北國(guó)商城等大型百貨商場(chǎng)，結(jié)合沿路兩側(cè)營(yíng)業(yè)商鋪、總督署和古蓮花池等旅游景點(diǎn)，是目前保定人氣最旺的商圈。 （2）時(shí)代商圈： 位于保定市朝陽(yáng)大街與東風(fēng)路兩大城市主干道交匯處，以新天地百貨、時(shí)代商廈、茂業(yè)百貨、大世界百貨為代表，是保定市最具發(fā)展?jié)摿Φ闹行纳倘Γ彩潜６ㄊ姓谓?jīng)濟(jì)文化中心和金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。 （3）高開(kāi)區(qū)保百先天下商圈： 位于高開(kāi)區(qū)，以保百購(gòu)物廣場(chǎng)和即將營(yíng)業(yè)的北國(guó)先天下為代表，是新興高端商圈。此商圈最能體現(xiàn)保定發(fā)展的主流方向和生活消費(fèi)的水平，是高收入人士密集區(qū)域，最為高端商務(wù)人士青睞。 （4）東湖新區(qū)商圈： 位據(jù)保定東大門(mén)、坐擁東湖、高鐵、民營(yíng)科技園、大學(xué)城等核心區(qū)域，商業(yè)以未來(lái)石新興城市中央商業(yè)公園綜合體一站式體驗(yàn)為主，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、娛樂(lè)、百貨、休閑、住宿、辦公等。是保定東區(qū)崛起的代表性商業(yè)名片，強(qiáng)大的商圈輻射能力，引領(lǐng)目的性消費(fèi)，吸引保定及周邊郊縣中高端消費(fèi)客群。,商業(yè)項(xiàng)目主要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積及業(yè)態(tài),從上表可以看出，高開(kāi)區(qū)、東風(fēng)路、裕華三大核心商圈現(xiàn)有營(yíng)業(yè)體量為39.3萬(wàn)平米，未來(lái)2年將新增綜合體商業(yè)體量63萬(wàn)平米，總體量將達(dá)102.3萬(wàn)，業(yè)態(tài)主要以中高端百貨，化妝品、黃金珠寶、名表、皮鞋、箱包、服裝、家居家紡、運(yùn)動(dòng)休閑、戶外用品、家電等業(yè)態(tài)為主，以餐飲、娛樂(lè)為輔助業(yè)態(tài)。,商業(yè)項(xiàng)目各商街商業(yè)