2013新泰·東方盛景項(xiàng)目首期團(tuán)購價(jià)格建議.ppt

新泰東方盛景項(xiàng)目首期團(tuán)購價(jià)格建議 2013.3.8,目錄,一、新泰市場調(diào)查詳情 二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢 三、項(xiàng)目客群購買力分析 四、項(xiàng)目本體分析 五、團(tuán)購定價(jià)建議 六、團(tuán)購優(yōu)惠政策建議,一、市場近期成交現(xiàn)狀,目前新泰市，在售樓盤較多，樓盤競爭較為激烈。如綠城玉蘭花園、香格里拉、春天城市花園、華府新天地、泰和名城、心悅世家等等。樓盤品質(zhì)從西部到東部逐漸上升。價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的區(qū)域差異，呈現(xiàn)東高西底的局面。城東的綠城玉蘭花園為東部高端精品項(xiàng)目，為城東代表性項(xiàng)目；城中的沁園春小區(qū)屬于中端社區(qū)，主要體現(xiàn)改善性住房需求；西部環(huán)境較差，項(xiàng)目多為剛需樓盤?？傮w，近期新泰市的成交量呈上升趨勢，后期樓盤體量較多，會加進(jìn)2013年的銷售數(shù)量。,一、市場近期成交現(xiàn)狀,綠城玉蘭花園,一 市場近期成交現(xiàn)狀,春天城市花園,一、市場近期成交現(xiàn)狀,華府新天地,一、市場近期成交現(xiàn)狀,新泰 樓盤 項(xiàng) 目 分 布 圖,新泰市房地產(chǎn)市場依據(jù)區(qū)域房產(chǎn)特征分為城西、城中心、城北、城南、城東和新汶6大板塊。 本案位于城東板塊，較新汶板塊距離較遠(yuǎn)，故只研究5大板塊。 城西板塊：銀河路以西，工業(yè)聚集區(qū)； 城北板塊：杏山路以北，商業(yè)聚集區(qū)； 城南板塊：青云路以南； 城中心板塊：杏山路以南，青云路以北，商業(yè)密集，人流量較大； 城東板塊：平陽河以東，政治、教育、環(huán)境資源優(yōu)異。,城東板塊,綠城.新泰百合花園,辰暉大廈,溧陽小區(qū),陽光家園,本案,悠然新天地,華府新天地,城陽銘座,福田花園,山水文園,麗苑小區(qū),幸福里花園,城北板塊,沁園春小區(qū),泰和名城,陽光世紀(jì)城,心悅世家,居豪.四季城城,城西板塊,城中心板塊,城南板塊,平步青云,香格里拉,新泰 住 宅 項(xiàng) 目 體量明細(xì),2012年新泰市樓盤總體量較大，推出體量亦較多。但各樓盤存量仍然很大，后市競爭激烈。,新泰 主要樓盤銷售現(xiàn)狀,城東板塊（一）,新泰主要樓盤銷售現(xiàn)狀,新泰城東區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，宜居。項(xiàng)目多高端項(xiàng)目，單價(jià)在新泰市有明顯漲幅。,城東板塊（二）,新泰主要樓盤銷售現(xiàn)狀,城中及城西板塊,一、市場近期成交現(xiàn)狀,新泰房產(chǎn)小結(jié),新泰市房地產(chǎn)市場價(jià)格水平有明顯的區(qū)域差別，由西向東，價(jià)格逐漸遞增；城西傳統(tǒng)工業(yè)聚集區(qū)，居住環(huán)境差，房價(jià)普遍相對較低。東部房價(jià)普遍較高，中高端項(xiàng)目居多，總房價(jià)較高；大戶型去化情況良好，高端客戶群鐘情于城東高品質(zhì)樓盤。,城西板塊為工業(yè)聚集區(qū)，環(huán)境質(zhì)量相對較差，項(xiàng)目均價(jià)維持在36003800元/平左右。 代表項(xiàng)目：泰和名城由19棟高層組成，一期1#、2#、6#、7#，在售105-140，均價(jià)在3700元/平左右，2014年年底交房。,二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢,（一） 加權(quán)定價(jià)預(yù)估高層價(jià)格（高層）,1.參考因素加權(quán)獲取基準(zhǔn)價(jià)格,二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢,2.基準(zhǔn)價(jià)格換算修正價(jià)格,二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢,(二) 加權(quán)定價(jià)預(yù)估多層價(jià)格（多層） 1.參考因素加權(quán)獲取基準(zhǔn)價(jià)格,二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢,2.基準(zhǔn)價(jià)格換算修正價(jià)格,三、目標(biāo)客群相關(guān)分析,目標(biāo)客群定位 公務(wù)員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及職工； 富二代、官二代； 私營業(yè)主等購買力較強(qiáng)的客戶。 目標(biāo)客群地域特征 職業(yè)特征：多為成功人士，具有固定職業(yè)，且經(jīng)過多年努力，事業(yè)多有所成。 年齡構(gòu)成：30-45歲的社會中堅(jiān)群體。 家庭年收入：家庭年收入多在15-20萬元。 消費(fèi)觀念：開放式消費(fèi)觀念，購買力尚佳。 房產(chǎn)持有情況：名下多有一套，普遍為改善型需求。,三、目標(biāo)客群相關(guān)分析,目標(biāo)客群購房預(yù)算分析,本項(xiàng)目目標(biāo)客群屬于社會消費(fèi)的中堅(jiān)群體且消費(fèi)觀念較為開放，若一般客群以30%作為購房月供承受額度，則該群體的承受額度應(yīng)略低，以便留出較為充足的剩余消費(fèi)額度供其消費(fèi)。 因此，此處我們將以家庭月收入總額的20%作為該群體所能承受的最大月供還款額，即為2500-3400元/月。以貸款30年計(jì)算，客戶承受最大貸款額度為39-54萬，則所能承受總房款價(jià)格為56-77萬。,項(xiàng)目工期 2013年項(xiàng)目將由5棟住宅樓動(dòng)工并相繼完成，其中7月份1#、5#封頂，高層建筑達(dá)到13層，取得預(yù)售條件；9月份2#封頂；10月份3#及4#封頂。若能按照計(jì)劃工期逐步進(jìn)行，則項(xiàng)目于2013年7月. 項(xiàng)目定位 本案遠(yuǎn)離城市中心生活區(qū)、缺乏成熟的商業(yè)配套及市政配套，這無疑擴(kuò)大了本地未來居住者的生活半徑；同時(shí)，本項(xiàng)目據(jù)守城市唯一的風(fēng)景區(qū)、靠近新泰一中、毗鄰本市高檔樓盤玉蘭花園等優(yōu)勢又在無形中提高了地段價(jià)值及升值潛力。綜合以上信息，本項(xiàng)目最佳定位便是走高端路線。 產(chǎn)品情況 我項(xiàng)目一期推出的五棟房源中，高層樓座房源為142，多層樓座房源為130-132，房源面積跨度較小，分別以65萬作為高層總價(jià)、77萬作為多層總價(jià)計(jì)算，則：高層：4680元/；多層：5500元/。,四、項(xiàng)目本體分析,（一）綜合參考因素 加權(quán)法求的項(xiàng)目銷售均價(jià)為：高層4746元/，多層5623元/。 區(qū)域市場內(nèi)現(xiàn)存7個(gè)在售樓盤價(jià)格差距較大，唯玉蘭花園與春天城市花園定價(jià)高于5000元/，其他樓盤定價(jià)在4500元/左右，未能突破五千元大關(guān)； 根據(jù)我項(xiàng)目房源面積及客戶承受房價(jià)總價(jià)估算團(tuán)購單價(jià)為：高層4680元/；多層5500元/； 去除玉蘭花園項(xiàng)目外，市場在售樓盤均價(jià)情況為：高層4690元/；多層5400元/；,五、團(tuán)購定價(jià)建議,（二）團(tuán)購價(jià)格建議 團(tuán)購建議價(jià)格=加權(quán)價(jià)格*0.7+項(xiàng)目本體修正*0.2+行業(yè)修正*0.1 高層：4746*0.7+4680*0.2+4690*0.1=4700元/ 多層：5623*0.7+5500*0.2+5400*0.1=5600元/ 基于以上各因素綜合考慮，建議項(xiàng)目正常銷售均價(jià)底價(jià)為： 高層4700元/ 多層5600元/ 1.此價(jià)格為項(xiàng)目開盤成交底價(jià)，實(shí)際報(bào)價(jià)最低將上漲200元/。 2.團(tuán)購目的為低價(jià)入市，搶占市場，因此 建議團(tuán)購價(jià)格較正常銷售價(jià)格低500元/： 高層4200元/ 多層5100元/ 以此價(jià)格計(jì)算，本項(xiàng)目高層總價(jià)58萬，多層總價(jià)66萬。,五、團(tuán)購定價(jià)建議,六、團(tuán)購優(yōu)惠政策建議,根據(jù)本案特點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合我司多年經(jīng)驗(yàn)，建議以達(dá)成項(xiàng)目當(dāng)前目標(biāo)為首要任務(wù)，在對客戶抵觸預(yù)期較低的情況下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，建議高層對外報(bào)價(jià)4700元/，多層對外報(bào)價(jià)5600元/。,方案1,目的：低價(jià)入市，搶占市場。,六、團(tuán)