銀行管理論文-銀行貸款抵押工作中評估業(yè)務(wù)所遇到的問題.doc

銀行管理論文-銀行貸款抵押工作中評估業(yè)務(wù)所遇到的問題一、問題的提出筆者最近發(fā)現(xiàn)，各地不同程度地存在著銀行貸款抵押工作中涉及房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)管理比較混亂的問題：集中表現(xiàn)在物價部門價格認證中心與房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)各自執(zhí)業(yè)范圍定位不清，給房地產(chǎn)中介服務(wù)管理帶來了困難。2001年11月6日，江西省物價局、中國人民銀行南昌中心支行以贛價調(diào)字2001l56號文聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進一步加強銀行貸款抵押、以資抵債物品實行價格認證的通知。其要點是：（1）各地價格認證中心可根據(jù)有關(guān)金融機構(gòu)的要求，對其貸款抵押物進行價格認證，所出具的價格認定結(jié)論書作為各有關(guān)金融機構(gòu)予以辦理貸款手續(xù)的依據(jù)；（2）價格認證機構(gòu)出具的貸款抵押、以資抵債物價格認定結(jié)論書作為帳務(wù)處理的依據(jù)；（3）繼續(xù)做好對各級人民法院在依法收貸工作中強制扣押、追繳、沒收等用于還貸的涉案物品估價工作。然而在執(zhí)行中，卻引起了各地房地產(chǎn)管理部門的強烈反映，2002年1月25日江西省建設(shè)廳以贛建房20026號文下發(fā)了關(guān)于對銅鼓縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估有關(guān)問題的請示的批復，其要點是：房地產(chǎn)價格評估（含房地產(chǎn)抵押評估）必須由取得建設(shè)部或者省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書的機構(gòu)進行評估。物價部門的價格認證中心不具備從事房地產(chǎn)評估的合法資格。否則不予辦理房地產(chǎn)抵押登記。據(jù)悉，物價部門也將向房地產(chǎn)主管的建設(shè)部門交涉，論證其機構(gòu)從事包括房地產(chǎn)在內(nèi)的評估資質(zhì)的合法性上述兩個部門，爭論的焦點應(yīng)該是：（1）誰是從事房地產(chǎn)估價合法機構(gòu)資質(zhì)認定的管理部門；（2）包括房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)在內(nèi)的中介服務(wù)業(yè)務(wù)，物價部門價格認證中心是否可以承擔；（3）包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的仲裁案件涉及的價值進行價格鑒定、認證、評估由誰承擔。其實，兩個部門職能之爭的問題只不過是早應(yīng)該解決而未解決的問題罷了。早于贛價調(diào)字200156號文之前，在2000年10月13日，國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)領(lǐng)導小組就以國清200013號文關(guān)于印發(fā)關(guān)于規(guī)范價格鑒證機構(gòu)管理意見的通知（以下簡稱通知）下發(fā)國家發(fā)展計劃委員會的文件，文件明確了兩點：（1）積極做好價格鑒證機構(gòu)退出中介，強化管理的相關(guān)工作；（2）繼續(xù)從事社會中介評估業(yè)務(wù)的價格鑒證機構(gòu)，應(yīng)按照國辦發(fā)51號文件精神與各級物價部門脫鉤，歸人相應(yīng)的評估行業(yè)管理，不在從事涉案物品價格鑒證工作。通知附件：2000年9月5日國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)領(lǐng)導小組關(guān)于規(guī)范價格鑒證機構(gòu)管理意見（以下簡稱意見）指出：“凡涉及到需要對案件標的物進行價格鑒證的，都應(yīng)由司法機關(guān)指定的價格鑒證機構(gòu)鑒證，非價格鑒證機構(gòu)不得承辦涉案物品價格鑒證業(yè)務(wù)”：“價格鑒證機構(gòu)從事涉案房地產(chǎn)、土地價格等鑒證業(yè)務(wù)時，可不要求機構(gòu)具備相應(yīng)的評估資質(zhì)，只要具有符合相應(yīng)評估行業(yè)規(guī)定數(shù)量及條件的評估專業(yè)人員并在鑒證報告上簽字，其鑒證結(jié)果應(yīng)予認可”。之所以還要保留價格認證中心涉案評估的理由，正如意見所說：“由于涉案物品價格鑒證工作直接服務(wù)于司法和行政執(zhí)法，直接影響到罪與非罪的判定和罪刑相適應(yīng)原則的實現(xiàn)，政策把握性很強，時限性要求高。目前市場發(fā)育還很不完善，市場競爭也很不規(guī)范，社會監(jiān)督體系不健全，放開涉案物品價格鑒證業(yè)務(wù)，將價格鑒證機構(gòu)推向市場的條件還不成熟。在這種情況下，價格鑒證機構(gòu)的清理整頓任務(wù)主要是如何加強和規(guī)范管理問題，總體原則是：”保留機構(gòu)、性質(zhì)不變、退出中介、統(tǒng)一名稱、保障生存、強化管理“。二、幾點思考鑒于上述情況，在意見出臺前，應(yīng)該看到物價和房管部門各自涉及到房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理和評估業(yè)務(wù)范圍，均有各自的法律、部門法規(guī)作為依據(jù)，實際上各自不同程度上也在從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)活動，并不存在“誰合法、誰非法”的問題。正因為如此，如有關(guān)部門不將此方面職能分解理順，將會重新回到意見所指出的“執(zhí)業(yè)范圍定位不清”、“容易混淆價格鑒證機構(gòu)與中介機構(gòu)的界限，給管理工作造成一定的混亂”。為此，筆者認為；有關(guān)銀行、物價、建設(shè)等部門應(yīng)該跳出部門的圈子，按意見要求聯(lián)合下文，進一步重申銀行、物價、房管部門在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)中各自的職責。主要內(nèi)容有：1、各地價格認證中心應(yīng)根據(jù)目前中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會批準各地價格認證中心價格鑒證機構(gòu)資質(zhì)證所指明的資質(zhì)范圍“在所屬行政區(qū)域內(nèi)，具有對刑事、民事、經(jīng)濟、行政以及仲裁案件涉及的各種扣押、追繳、沒收及糾紛財物（包括土地、房地產(chǎn)、資源性資產(chǎn)、理賠物、抵押物、應(yīng)稅物、無主物、事故定損、工程造價及其他各種標的）的價值進行價格鑒定、認證、評估的資質(zhì)”，認真履行職責。并退出從事社會中介評估業(yè)務(wù)。2、各地房管部門應(yīng)加強對當?shù)胤康禺a(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)認證管理；加強對評估業(yè)務(wù)人員執(zhí)業(yè)管理和業(yè)務(wù)監(jiān)督。特別是要落實建設(shè)部以建住房200096號文發(fā)出關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知要求，全面檢查從事房地產(chǎn)價格評估的中介服務(wù)機構(gòu)，原隸屬或掛靠政府部門的，是否在人員、財務(wù)、職能、名稱等方面與之徹底脫鉤；如已發(fā)現(xiàn)從事房地產(chǎn)價格的中介服務(wù)機構(gòu)，存在“假脫鉤”現(xiàn)象、或“變相假脫鉤”現(xiàn)象，應(yīng)依法追究當?shù)胤抗懿块T領(lǐng)導責任和及時取締房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)和評估人員執(zhí)業(yè)資格。同時還要規(guī)范房地產(chǎn)抵押登記工作，以維護房地產(chǎn)評估市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。3、各地銀行部門特別是各國有商業(yè)銀行應(yīng)主動爭取物價、房管部門的支持與配合，嚴格按照操作規(guī)定和程序盡可能地簡化手續(xù)，降低門檻，方便群眾，做好銀行貸款抵押等金融工作，促進資金融通，降低貸款風險，保障債權(quán)實現(xiàn)。主要措施是把好銀行貸款抵押物評估的貸前、貸中、貸后三道關(guān)：（1）貸前關(guān)。各地銀行部門在辦理銀行抵押貸款業(yè)務(wù)前，應(yīng)擬定貸款對象的抵押房地產(chǎn)價值確認是否一定需要由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估。如抵押物價值比較容易確認的，經(jīng)抵押當事人協(xié)商議定，就可以減少評估的程序，并非一定要履行評估手續(xù)，方可進入下道程序，由房地產(chǎn)交易所進行抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證部門換發(fā)房地產(chǎn)他項權(quán)證后，辦完抵押貸款手續(xù)。（2）貸中關(guān)。各地銀行部門在辦理抵押貸款手續(xù)中，應(yīng)注意各地房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)的合法性，執(zhí)法人員的合法性，如發(fā)現(xiàn)上述中介機構(gòu)在人員、財務(wù)、職能、名稱等方面“假脫鉤”或“變相假脫鉤”的，不能作為金融機構(gòu)予以辦理抵押貸款手續(xù)的依據(jù)。一、問題的提出筆者最近發(fā)現(xiàn)，各地不同程度地存在著銀行貸款抵押工作中涉及房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)管理比較混亂的問題：集中表現(xiàn)在物價部門價格認證中心與房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)各自執(zhí)業(yè)范圍定位不清，給房地產(chǎn)中介服務(wù)管理帶來了困難。2001年11月6日，江西省物價局、中國人民銀行南昌中心支行以贛價調(diào)字2001l56號文聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進一步加強銀行貸款抵押、以資抵債物品實行價格認證的通知。其要點是：（1）各地價格認證中心可根據(jù)有關(guān)金融機構(gòu)的要求，對其貸款抵押物進行價格認證，所出具的價格認定結(jié)論書作為各有關(guān)金融機構(gòu)予以辦理貸款手續(xù)的依據(jù)；（2）價格認證機構(gòu)出具的貸款抵押、以資抵債物價格認定結(jié)論書作為帳務(wù)處理的依據(jù)；（3）繼續(xù)做好對各級人民法院在依法收貸工作中強制扣押、追繳、沒收等用于還貸的涉案物品估價工作。然而在執(zhí)行中，卻引起了各地房地產(chǎn)管理部門的強烈反映，2002年1月25日江西省建設(shè)廳以贛建房20026號文下發(fā)了關(guān)于對銅鼓縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估有關(guān)問題的請示的批復，其要點是：房地產(chǎn)價格評估（含房地產(chǎn)抵押評估）必須由取得建設(shè)部或者省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書的機構(gòu)進行評估。物價部門的價格認證中心不具備從事房地產(chǎn)評估的合法資格。否則不予辦理房地產(chǎn)抵押登記。據(jù)悉，物價部門也將向房地產(chǎn)主管的建設(shè)部門交涉，論證其機構(gòu)從事包括房地產(chǎn)在內(nèi)的評估資質(zhì)的合法性上述兩個部門，爭論的焦點應(yīng)該是：（1）誰是從事房地產(chǎn)估價合法機構(gòu)資質(zhì)認定的管理部門；（2）包括房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)在內(nèi)的中介服務(wù)業(yè)務(wù)，物價部門價格認證中心是否可以承擔；（3）包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的仲裁案件涉及的價值進行價格鑒定、認證、評估由誰承擔。其實，兩個部門職能之爭的問題只不過是早應(yīng)該解決而未解決的問題罷了。早于贛價調(diào)字200156號文之前，在2000年10月13日，國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)領(lǐng)導小組就以國清200013號文關(guān)于印發(fā)關(guān)于規(guī)范價格鑒證機構(gòu)管理意見的通知（以下簡稱通知）下發(fā)國家發(fā)展計劃委員會的文件，文件明確了兩點：（1）積極做好價格鑒證機構(gòu)退出中介，強化管理的相關(guān)工作；（2）繼續(xù)從事社會中介評估業(yè)務(wù)的價格鑒證機構(gòu)，應(yīng)按照國辦發(fā)51號文件精神與各級物價部門脫鉤，歸人相應(yīng)的評估行業(yè)管理，不在從事涉案物品價格鑒證工作。通知附件：2000年9月5日國務(wù)院清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)領(lǐng)導小組關(guān)于規(guī)范價格鑒證機構(gòu)管理意見（以下簡稱意見）指出：“凡涉及到需要對案件標的物進行價格鑒證的，都應(yīng)由司法機關(guān)指定的價格鑒證機構(gòu)鑒證，非價格鑒證機構(gòu)不得承辦涉案物品價格鑒證業(yè)務(wù)”：“價格鑒證機構(gòu)從事涉案房地產(chǎn)、土地價格等鑒證業(yè)務(wù)時，可不要求機構(gòu)具備相應(yīng)的評估資質(zhì)，只要具有符合相應(yīng)評估行業(yè)規(guī)定數(shù)量及條件的評估專業(yè)人員并在鑒證報告上簽字，其鑒證結(jié)果應(yīng)予認可”。之所以還要保留價格認證中心涉案評估的理由，正如意見所說：“由于涉案物品價格鑒證工作直接服務(wù)于司法和行政執(zhí)法，直接影響到罪與非罪的判定和罪刑相適應(yīng)原則的實現(xiàn)，政策把握性很強，時限性要求高。目前市場發(fā)育還很不完善，市場競爭也很不規(guī)范，社會監(jiān)督體系不健全，放開涉案物品價格鑒證業(yè)務(wù)，將價格鑒證機構(gòu)推向市場的條件還不成熟。在這種情況下，價格鑒證機構(gòu)的清理整頓任務(wù)主要是如何加強和規(guī)范管理問題，總體原則是：”保留機構(gòu)、性質(zhì)不變、退出中介、統(tǒng)一名稱、保障生存、強化管理“。二、幾點思考鑒于上述情況，在意見出臺前，應(yīng)該看到物價和房管部門各自涉及到房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理和評估業(yè)務(wù)范圍，均有各自的法律、部門法規(guī)作為依據(jù)，實際上各自不同程度上也在從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)活動，并不存在“誰合法、誰非法”的問題。正因為如此，如有關(guān)部門不將此方面職能分解理順，將會重新回到意見所指出的“執(zhí)業(yè)范圍定位不清”、“容易混淆價格鑒證機構(gòu)與中介機構(gòu)的界限，給管理工作造成一定的混亂”。為此，筆者認為；有關(guān)銀行、物價、建設(shè)等部門應(yīng)該跳出部門的圈子，按意見要求聯(lián)合下文，進一步重申銀行、物價、房管部門在辦理抵押貸款業(yè)務(wù)中各自的職責。主要內(nèi)容有：1、各地價格認證中心應(yīng)根據(jù)目前中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會批準各地價格認證中心價格鑒證機構(gòu)資質(zhì)證所指明的資質(zhì)范圍“在所屬行政區(qū)域內(nèi)，具有對刑事、民事、經(jīng)濟、行政以及仲裁案件涉及的各種扣押、追繳、沒收及糾紛財物（包括土地、房地產(chǎn)、資源性資產(chǎn)、理賠物、抵押物、應(yīng)稅物、無主物、事故定損、工程造價及其他各種標的）的價值進行價格鑒定、認證、評估的資質(zhì)”，認真履行職責。并退出從事社會中介評估業(yè)務(wù)。2、各地房管部門應(yīng)加強對當?shù)胤康禺a(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)認證管理；加強對評估業(yè)務(wù)人員執(zhí)業(yè)管理和業(yè)務(wù)監(jiān)督。特別是要落實建設(shè)部以建住房200096號文發(fā)出關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知要求，全面檢查從事房地產(chǎn)價格評估的中介服務(wù)機構(gòu)，原隸屬或掛靠政府部門的，是否在人員、財務(wù)、職能、名稱等方面與之徹底脫鉤；如已發(fā)現(xiàn)從事房地產(chǎn)價格的中介服務(wù)機構(gòu)，存在“假脫鉤”現(xiàn)象、或“變相假脫鉤”現(xiàn)象，應(yīng)依法追究當?shù)胤抗懿块T領(lǐng)導責任和及時取締房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)和評估人員執(zhí)業(yè)資格。同時還要規(guī)范房地產(chǎn)抵押登記工作，以維護房地產(chǎn)評估市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。3、各地銀行部門特別是各國有商業(yè)銀行應(yīng)主動爭取物價、房管部門的支持與配合，嚴格按照操作規(guī)定和程序盡可能地簡化手續(xù)，降低門檻，方便群眾，做好銀行貸款抵押等金融工作，促進資金融通，降低貸款風險，保障債權(quán)實現(xiàn)。主要措施是把好銀行貸款抵押物評估的貸前、貸中、貸后三道關(guān)：（1）貸前關(guān)。各地銀行部門在辦理銀行抵押貸款業(yè)務(wù)前，應(yīng)擬定貸款對象的抵押房地產(chǎn)價值確認是否一定需要由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估。如抵押物價值比較容易確認的，經(jīng)抵押當事人協(xié)商議定，就可以減少評估的程序，并非一定要履行評估手續(xù)，方可進入下道程序，由房地產(chǎn)交易所進行抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證部門換發(fā)房地產(chǎn)他項權(quán)證后，辦完抵押貸款手續(xù)。（2）貸中關(guān)。各地銀行部門在辦理抵押貸款手續(xù)中，應(yīng)注意各地房地