土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效有哪幾種？.doc

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效有哪幾種？ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效可分為以下幾種：1、未經(jīng)合法手續(xù)獲得的土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效的；2、質(zhì)押的土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效的；3、存在爭議的土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效的；4、未達總投資額25%的土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效的。 土地使用權(quán)具有高成本集中性，而且土地使用權(quán)可以經(jīng)過一系列的手續(xù)后進行轉(zhuǎn)讓，但有些土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。土地使用權(quán)必須經(jīng)過有劃撥土地使用權(quán)權(quán)利的政府機關(guān)的批準之后有能力的投資商才可以正式獲得土地使用權(quán)。并且不符合開發(fā)意圖，而進行土地使用權(quán)投機的行為是不被法律認可的。相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無效的。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓或劃撥方式獲得國有土地使用權(quán)的土地使用者通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。勿庸置疑，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同即是轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間訂立的約定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并明確相互權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。法律禁止集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般所謂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓均指向國有土地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為一種特殊的買賣合同，其效力認定首先要滿足合同有效的一般要件：即主體適格、意思表示真實、內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。法律對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體未作限制性規(guī)定，意思表示是否真實對轉(zhuǎn)讓合同效力影響不大，合同內(nèi)容是否違反法律與行政法規(guī)的強制性規(guī)定成為認定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的關(guān)鍵。目前，規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的主要法律法規(guī)是城市房地產(chǎn)管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(以下稱條例)。最高人民法院此前公布的關(guān)于審理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問題的解釋(征求意見稿)(以下稱解釋(征求意見稿)，對有關(guān)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)與效力的認定及處理提出了初步指導性的意見?，F(xiàn)筆者根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合執(zhí)業(yè)實踐，就國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的情形試作歸納分析，并就有關(guān)立法與解釋的制訂提出個人建議。一、轉(zhuǎn)讓方未按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。我國實行的是土地有償使用制度。根據(jù)法律規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地使用者須與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定繳納土地出讓金，即支付取得土地使用權(quán)的對價。條例第十六條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)?！笨梢?，土地使用者只有在繳納全部土地出讓金后，才能辦理土地使用權(quán)登記，依法取得國有土地使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;”從該條規(guī)定看，按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和取得土地使用權(quán)證書，是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須同時具備的兩個前提條件，均屬于強制性規(guī)定。即使已取得國有土地使用證，但未全部支付土地出讓金的，也不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應屬于無效合同。二、轉(zhuǎn)讓方未依法取得土地使用權(quán)證書的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用證是用地者取得土地使用權(quán)的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權(quán)證書的一般程序為，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關(guān)稅費，然后申領(lǐng)國有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，只需持有政府劃撥土地的批文，即可辦理國有土地使用證。城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;”可見，無論是以出讓還是劃撥方式取得土地土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，在未依法取得土地使用權(quán)證書之前，與他人簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，違反了法律的強制性規(guī)定，應屬于無效合同。根據(jù)物權(quán)公示原則，土地使用權(quán)在法定登記機關(guān)的登記簿上記載的行為，即是一種登記行為。登記作為一種公示行為，一經(jīng)完成，用地者即取得了合法的土地使用權(quán)。土地使用證只是政府部門頒發(fā)一份權(quán)利憑證，用地者是否實際取得和持有，應不影響其經(jīng)依法登記而取得的權(quán)利。故法律規(guī)定必須取得土地使用證書方可轉(zhuǎn)讓，與有關(guān)物權(quán)公示理論不相符合。實踐中，由于行政機關(guān)的辦事程序等原因，用地者遲延取得土地使用證的情況并不少見，如此規(guī)定對轉(zhuǎn)讓方也不公平。建議將土地使用權(quán)登記作為取得土地使用權(quán)的標志和進行轉(zhuǎn)讓的前提條件，淡化權(quán)屬證書在實際操作中的作用。解釋(征求意見稿)回避土地使用權(quán)登記的法律作用，可能與我國不動產(chǎn)登記制度不完善有關(guān)，但照此意見執(zhí)行，既可能與將來的物權(quán)法規(guī)定相沖突，也對確立和規(guī)范我國不動產(chǎn)登記制度產(chǎn)生消極影響。同時，將持有 “有批準權(quán)的人民政府批準文件”作為取得土地使用權(quán)的依據(jù)，明顯屬于一種擴大解釋，該解釋意見既缺乏法律上的依據(jù)，也容易造成實際執(zhí)行中的混亂。三、轉(zhuǎn)讓方未對土地進行投資開發(fā)或投資開發(fā)未達到法定條件的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。此種情形是針對以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方的要求。根據(jù)法律規(guī)定，取得國有土地使用權(quán)須具備法定條件，即持有計劃部門的建設(shè)項目立項批文、城市規(guī)劃部門頒發(fā)的用地規(guī)劃證書等。沒有具體的建設(shè)項目不得申請用地，取得土地使用權(quán)后，須按出讓合同約定進行開發(fā)建設(shè)，炒賣土地為法律所禁止。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！备鶕?jù)該條規(guī)定，凡房屋建設(shè)未完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上、成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的，不得轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，否則，所簽訂的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效。解釋(征求意見稿)將“起訴前當事人已完成法律、行政法規(guī)規(guī)定的土地投資開發(fā)條件”作為認定轉(zhuǎn)讓合同有效的依據(jù)，無疑是對法律規(guī)定的一種變通適用，其合理性值得肯定，但此類規(guī)定對法律規(guī)定的嚴肅性造成的消極影響不容忽視。四、未經(jīng)政府部門批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。盡管我國實行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實利益趨使，許多劃撥用地或明或暗的通過轉(zhuǎn)讓方式進入市場。城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！耙虼?，以劃撥方式出得土地使用權(quán)的，須經(jīng)有批準權(quán)的市、縣人民政府審批后，方可進行轉(zhuǎn)讓。條例第四十五條還規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，但同樣規(guī)定政府審批是轉(zhuǎn)讓的前提。未經(jīng)政府部門批準擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，所簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應屬于無效合同。根據(jù)解釋(征求意見稿)第六條、第七條規(guī)定意見，“轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立的合同為補償合同，合同約定的土地轉(zhuǎn)讓價款應認定為對原劃撥土地使用權(quán)人的補償?！睂潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓合同確定為補償合同可謂定性準確，把握到了此類合同的實質(zhì)所在，有利于有關(guān)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的正確處理。五、未經(jīng)其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓共有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。土地使用權(quán)共有的情況較為少見。一般指的是合作開發(fā)、聯(lián)合建房用地和城市居民的私人建房用地。根據(jù)法律規(guī)定，一方出地、一方出資或雙方甚至幾方共同出地、出資進行合作開發(fā)、聯(lián)合建房的，須將國有土地使用權(quán)過戶至各方名下，土地使用權(quán)由單一主體變?yōu)楣灿兄黧w。一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須經(jīng)其他共有人的書面同意，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)，否則，轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成對他人權(quán)利的侵害。城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”故未經(jīng)其他共有人書面同意的，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同亦應屬于無效合同。六、轉(zhuǎn)讓司法和行政機關(guān)依法限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。土地使用權(quán)作為具有重大經(jīng)濟價值的財產(chǎn)權(quán)利，經(jīng)常因與使用權(quán)人有關(guān)的經(jīng)濟糾紛而被債權(quán)人申請司法機關(guān)裁決采取查封等強制措施，用以擔保債權(quán)的實現(xiàn)。也可能因權(quán)屬爭議或其他原因被土地管理等行政機關(guān)決定采取限制性措施。司法、行政機關(guān)做出裁決、決定后，通知土地管理部門協(xié)助執(zhí)行，該宗土地的抵押、轉(zhuǎn)讓行為即被依法禁止。以被采取司法或行政限制的土地使用權(quán)作為標的物的而簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，當然屬于無效合同。法律雖對司法、行政機關(guān)裁決或決定采取限制措施的土地使用權(quán)作了禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但規(guī)定十分原則，操作性不強?，F(xiàn)行法律中，對于司法機關(guān)尤其是人民法院對土地使用權(quán)采取限制的措施、程序有關(guān)明確規(guī)定，但對于行政機關(guān)決定限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定并不具體。尤其是司法、行政機關(guān)作出限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的裁決或決定后，未向政府土地使用權(quán)登記機關(guān)送達協(xié)助執(zhí)行通知書的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，受讓方因此而取得土地使用證的，是否必然無效或應被依法撤消，爭議較大。七、轉(zhuǎn)讓被政府部門依法收回的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。根據(jù)土地管理法第五十八條及其他相關(guān)規(guī)定，因公共利益需要、城市規(guī)劃調(diào)整、約定土地使用期限屆滿等原因，原批準用地或有批準權(quán)的人民政府可以依法收回國有土地使用權(quán)，包括劃撥土地和出讓土地。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和條例的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)人一定期限內(nèi)未按出讓合同約定對土地進行開發(fā)建設(shè)的，人民政府或土地管理部門有權(quán)收回土地使用權(quán)。當政府依法做出收回土地使用權(quán)的決定后，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的規(guī)定，該土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)人再與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，屬于違反法律的禁止性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無效。政府部門依法收回土地使用權(quán)的，原土地使用人已喪失土地使用權(quán)，當然無權(quán)轉(zhuǎn)讓。關(guān)于土地使用權(quán)的收回，國土資源部閑置土地處置辦法規(guī)定了具體的條件與程序，即有批準權(quán)的政府批準、公告、下達決定書，注銷土地登記和土地證書。八、轉(zhuǎn)讓有爭議的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)發(fā)生爭議，應先經(jīng)人民政府處理，對處理不服的，可以向人民法院起訴。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的規(guī)定，有爭議的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。因此而簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也應當被認定為無效合同。但實踐中，土地使用權(quán)爭議的類型很多，有一方持有土地使用證，另一方未持有土地使用證的;有雙方均持有土地使用證，但對有關(guān)使用范圍與面積產(chǎn)生爭議的;有對一方持有的土地使用證合法性產(chǎn)生異議的;有民事爭議，也有行政爭議，等等。若將所有發(fā)生爭議的土地使用權(quán)均禁止轉(zhuǎn)讓，既不符合交易規(guī)則、造成資源閑置浪費，也會被別有用心之人利用而損害交易雙方利益。九、轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。已抵押的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)未作具體規(guī)定，應當適用擔保法關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。擔保法第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”因此，轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的土地使用權(quán)并無法律障礙，但必須履行法律規(guī)定的“通知”與“告知”義務。因此，已抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，未通知抵押權(quán)人和告知受讓人土地使用權(quán)已抵押的，轉(zhuǎn)讓合同應當認定為無效。遺憾的是，法律并未具體規(guī)定“通知”與“告知”的時間。根據(jù)擔保法第四十九條的規(guī)定，通知抵押權(quán)人的目的，是保障抵押權(quán)人依法行使低價轉(zhuǎn)讓擔保和就轉(zhuǎn)讓價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。故筆者認為，通知時間以確保抵押權(quán)人得以行使上述兩項權(quán)利為限，具體時間應當在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之后、雙方開始履行之前。至于告知受讓人，其時間應在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前。當然，簽訂之后，受讓人接受而無異議的，也不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。故，轉(zhuǎn)讓已抵押的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力往往處于待定狀態(tài)，屬效力待定合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題作為現(xiàn)階段土地糾紛中的難點與熱點問題，與我國目前特殊的土地制度不無關(guān)系。同時，政府部門的土地監(jiān)管執(zhí)法力度不夠、兩級土地市場的規(guī)范程度不高，也必然造成此類爭議頻頻發(fā)生。加強對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的研究，從法律實務的角度審視我國現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)制度的利弊，挖掘?qū)е罗D(zhuǎn)讓合同無效的體制、制度和實踐層面的原因，對進一步建立起