土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效有哪幾種？.doc

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效有哪幾種？ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效可分為以下幾種：1、未經(jīng)合法手續(xù)獲得的土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的；2、質(zhì)押的土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的；3、存在爭(zhēng)議的土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的；4、未達(dá)總投資額25%的土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。 土地使用權(quán)具有高成本集中性，而且土地使用權(quán)可以經(jīng)過(guò)一系列的手續(xù)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但有些土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。土地使用權(quán)必須經(jīng)過(guò)有劃撥土地使用權(quán)權(quán)利的政府機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)之后有能力的投資商才可以正式獲得土地使用權(quán)。并且不符合開(kāi)發(fā)意圖，而進(jìn)行土地使用權(quán)投機(jī)的行為是不被法律認(rèn)可的。相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓或劃撥方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。勿庸置疑，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同即是轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間訂立的約定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。法律禁止集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般所謂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓均指向國(guó)有土地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為一種特殊的買賣合同，其效力認(rèn)定首先要滿足合同有效的一般要件：即主體適格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。法律對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體未作限制性規(guī)定，意思表示是否真實(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力影響不大，合同內(nèi)容是否違反法律與行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定成為認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的關(guān)鍵。目前，規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的主要法律法規(guī)是城市房地產(chǎn)管理法和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(以下稱條例)。最高人民法院此前公布的關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(征求意見(jiàn)稿)(以下稱解釋(征求意見(jiàn)稿)，對(duì)有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)與效力的認(rèn)定及處理提出了初步指導(dǎo)性的意見(jiàn)?，F(xiàn)筆者根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合執(zhí)業(yè)實(shí)踐，就國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的情形試作歸納分析，并就有關(guān)立法與解釋的制訂提出個(gè)人建議。一、轉(zhuǎn)讓方未按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。我國(guó)實(shí)行的是土地有償使用制度。根據(jù)法律規(guī)定，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，土地使用者須與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定繳納土地出讓金，即支付取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。條例第十六條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)?！笨梢?jiàn)，土地使用者只有在繳納全部土地出讓金后，才能辦理土地使用權(quán)登記，依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;”從該條規(guī)定看，按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金和取得土地使用權(quán)證書，是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須同時(shí)具備的兩個(gè)前提條件，均屬于強(qiáng)制性規(guī)定。即使已取得國(guó)有土地使用證，但未全部支付土地出讓金的，也不具備法定的轉(zhuǎn)讓條件，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬于無(wú)效合同。二、轉(zhuǎn)讓方未依法取得土地使用權(quán)證書的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，土地使用證是用地者取得土地使用權(quán)的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權(quán)證書的一般程序?yàn)椋炗唶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同，受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，然后申領(lǐng)國(guó)有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，只需持有政府劃撥土地的批文，即可辦理國(guó)有土地使用證。城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;”可見(jiàn)，無(wú)論是以出讓還是劃撥方式取得土地土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，在未依法取得土地使用權(quán)證書之前，與他人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬于無(wú)效合同。根據(jù)物權(quán)公示原則，土地使用權(quán)在法定登記機(jī)關(guān)的登記簿上記載的行為，即是一種登記行為。登記作為一種公示行為，一經(jīng)完成，用地者即取得了合法的土地使用權(quán)。土地使用證只是政府部門頒發(fā)一份權(quán)利憑證，用地者是否實(shí)際取得和持有，應(yīng)不影響其經(jīng)依法登記而取得的權(quán)利。故法律規(guī)定必須取得土地使用證書方可轉(zhuǎn)讓，與有關(guān)物權(quán)公示理論不相符合。實(shí)踐中，由于行政機(jī)關(guān)的辦事程序等原因，用地者遲延取得土地使用證的情況并不少見(jiàn)，如此規(guī)定對(duì)轉(zhuǎn)讓方也不公平。建議將土地使用權(quán)登記作為取得土地使用權(quán)的標(biāo)志和進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的前提條件，淡化權(quán)屬證書在實(shí)際操作中的作用。解釋(征求意見(jiàn)稿)回避土地使用權(quán)登記的法律作用，可能與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善有關(guān)，但照此意見(jiàn)執(zhí)行，既可能與將來(lái)的物權(quán)法規(guī)定相沖突，也對(duì)確立和規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度產(chǎn)生消極影響。同時(shí)，將持有 “有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)文件”作為取得土地使用權(quán)的依據(jù)，明顯屬于一種擴(kuò)大解釋，該解釋意見(jiàn)既缺乏法律上的依據(jù)，也容易造成實(shí)際執(zhí)行中的混亂。三、轉(zhuǎn)讓方未對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)或投資開(kāi)發(fā)未達(dá)到法定條件的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。此種情形是針對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方的要求。根據(jù)法律規(guī)定，取得國(guó)有土地使用權(quán)須具備法定條件，即持有計(jì)劃部門的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、城市規(guī)劃部門頒發(fā)的用地規(guī)劃證書等。沒(méi)有具體的建設(shè)項(xiàng)目不得申請(qǐng)用地，取得土地使用權(quán)后，須按出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，炒賣土地為法律所禁止。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！备鶕?jù)該條規(guī)定，凡房屋建設(shè)未完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上、成片開(kāi)發(fā)土地未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的，不得轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，否則，所簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。解釋(征求意見(jiàn)稿)將“起訴前當(dāng)事人已完成法律、行政法規(guī)規(guī)定的土地投資開(kāi)發(fā)條件”作為認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效的依據(jù)，無(wú)疑是對(duì)法律規(guī)定的一種變通適用，其合理性值得肯定，但此類規(guī)定對(duì)法律規(guī)定的嚴(yán)肅性造成的消極影響不容忽視。四、未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。盡管我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實(shí)利益趨使，許多劃撥用地或明或暗的通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)入市場(chǎng)。城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理?！耙虼?，以劃撥方式出得土地使用權(quán)的，須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的市、縣人民政府審批后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。條例第四十五條還規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，但同樣規(guī)定政府審批是轉(zhuǎn)讓的前提。未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，所簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬于無(wú)效合同。根據(jù)解釋(征求意見(jiàn)稿)第六條、第七條規(guī)定意見(jiàn)，“轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立的合同為補(bǔ)償合同，合同約定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為對(duì)原劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償?！睂潛芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓合同確定為補(bǔ)償合同可謂定性準(zhǔn)確，把握到了此類合同的實(shí)質(zhì)所在，有利于有關(guān)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的正確處理。五、未經(jīng)其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓共有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。土地使用權(quán)共有的情況較為少見(jiàn)。一般指的是合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合建房用地和城市居民的私人建房用地。根據(jù)法律規(guī)定，一方出地、一方出資或雙方甚至幾方共同出地、出資進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合建房的，須將國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)戶至各方名下，土地使用權(quán)由單一主體變?yōu)楣灿兄黧w。一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須經(jīng)其他共有人的書面同意，其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則，轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成對(duì)他人權(quán)利的侵害。城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”故未經(jīng)其他共有人書面同意的，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同亦應(yīng)屬于無(wú)效合同。六、轉(zhuǎn)讓司法和行政機(jī)關(guān)依法限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。土地使用權(quán)作為具有重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，經(jīng)常因與使用權(quán)人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)糾紛而被債權(quán)人申請(qǐng)司法機(jī)關(guān)裁決采取查封等強(qiáng)制措施，用以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。也可能因權(quán)屬爭(zhēng)議或其他原因被土地管理等行政機(jī)關(guān)決定采取限制性措施。司法、行政機(jī)關(guān)做出裁決、決定后，通知土地管理部門協(xié)助執(zhí)行，該宗土地的抵押、轉(zhuǎn)讓行為即被依法禁止。以被采取司法或行政限制的土地使用權(quán)作為標(biāo)的物的而簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，當(dāng)然屬于無(wú)效合同。法律雖對(duì)司法、行政機(jī)關(guān)裁決或決定采取限制措施的土地使用權(quán)作了禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但規(guī)定十分原則，操作性不強(qiáng)?，F(xiàn)行法律中，對(duì)于司法機(jī)關(guān)尤其是人民法院對(duì)土地使用權(quán)采取限制的措施、程序有關(guān)明確規(guī)定，但對(duì)于行政機(jī)關(guān)決定限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定并不具體。尤其是司法、行政機(jī)關(guān)作出限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的裁決或決定后，未向政府土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，受讓方因此而取得土地使用證的，是否必然無(wú)效或應(yīng)被依法撤消，爭(zhēng)議較大。七、轉(zhuǎn)讓被政府部門依法收回的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。根據(jù)土地管理法第五十八條及其他相關(guān)規(guī)定，因公共利益需要、城市規(guī)劃調(diào)整、約定土地使用期限屆滿等原因，原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，包括劃撥土地和出讓土地。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和條例的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)人一定期限內(nèi)未按出讓合同約定對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，人民政府或土地管理部門有權(quán)收回土地使用權(quán)。當(dāng)政府依法做出收回土地使用權(quán)的決定后，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的規(guī)定，該土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)人再與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，屬于違反法律的禁止性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。政府部門依法收回土地使用權(quán)的，原土地使用人已喪失土地使用權(quán)，當(dāng)然無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓。關(guān)于土地使用權(quán)的收回，國(guó)土資源部閑置土地處置辦法規(guī)定了具體的條件與程序，即有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)、公告、下達(dá)決定書，注銷土地登記和土地證書。八、轉(zhuǎn)讓有爭(zhēng)議的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)先經(jīng)人民政府處理，對(duì)處理不服的，可以向人民法院起訴。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的規(guī)定，有爭(zhēng)議的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。因此而簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效合同。但實(shí)踐中，土地使用權(quán)爭(zhēng)議的類型很多，有一方持有土地使用證，另一方未持有土地使用證的;有雙方均持有土地使用證，但對(duì)有關(guān)使用范圍與面積產(chǎn)生爭(zhēng)議的;有對(duì)一方持有的土地使用證合法性產(chǎn)生異議的;有民事?tīng)?zhēng)議，也有行政爭(zhēng)議，等等。若將所有發(fā)生爭(zhēng)議的土地使用權(quán)均禁止轉(zhuǎn)讓，既不符合交易規(guī)則、造成資源閑置浪費(fèi)，也會(huì)被別有用心之人利用而損害交易雙方利益。九、轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。已抵押的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)未作具體規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用擔(dān)保法關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。擔(dān)保法第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”因此，轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的土地使用權(quán)并無(wú)法律障礙，但必須履行法律規(guī)定的“通知”與“告知”義務(wù)。因此，已抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，未通知抵押權(quán)人和告知受讓人土地使用權(quán)已抵押的，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。遺憾的是，法律并未具體規(guī)定“通知”與“告知”的時(shí)間。根據(jù)擔(dān)保法第四十九條的規(guī)定，通知抵押權(quán)人的目的，是保障抵押權(quán)人依法行使低價(jià)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保和就轉(zhuǎn)讓價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。故筆者認(rèn)為，通知時(shí)間以確保抵押權(quán)人得以行使上述兩項(xiàng)權(quán)利為限，具體時(shí)間應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之后、雙方開(kāi)始履行之前。至于告知受讓人，其時(shí)間應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前。當(dāng)然，簽訂之后，受讓人接受而無(wú)異議的，也不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。故，轉(zhuǎn)讓已抵押的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力往往處于待定狀態(tài)，屬效力待定合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題作為現(xiàn)階段土地糾紛中的難點(diǎn)與熱點(diǎn)問(wèn)題，與我國(guó)目前特殊的土地制度不無(wú)關(guān)系。同時(shí)，政府部門的土地監(jiān)管執(zhí)法力度不夠、兩級(jí)土地市場(chǎng)的規(guī)范程度不高，也必然造成此類爭(zhēng)議頻頻發(fā)生。加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的研究，從法律實(shí)務(wù)的角度審視我國(guó)現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)制度的利弊，挖掘?qū)е罗D(zhuǎn)讓合同無(wú)效的體制、制度和實(shí)踐層面的原因，對(duì)進(jìn)一步建立起