農(nóng)村研究論文-近代華北土地買賣的幾個(gè)問(wèn)題（三）.doc

農(nóng)村研究論文-近代華北土地買賣的幾個(gè)問(wèn)題（三）五、地買賣的一般過(guò)程土地買賣的一般過(guò)程是賣主確定欲出售的田塊后，通過(guò)中間人尋找買主（有時(shí)也可能自己直接尋找買主），討價(jià)還價(jià)，成交后訂立契約，然后到政府主管部門登記交稅。所以，這里簡(jiǎn)要介紹土地買賣的中人和傭金、各種地契及稅契與過(guò)割。1、土地買賣的中人和傭金在近代華北的土地買賣中，中間人是必不可少的。中間人大別之有三種類型，第一種是交易雙方或其中一方的熟人、親友或鄰居等，作中人只是由于和交易者的這種特殊關(guān)系。第二種是里長(zhǎng)、甲長(zhǎng)、村長(zhǎng)、保長(zhǎng)之類，有些地方習(xí)慣由這些人作中。第三種是專業(yè)的中間人，稱經(jīng)紀(jì)人，又稱牙人、牙紀(jì)。在清代，凡在政府有關(guān)部門登記注冊(cè)的經(jīng)紀(jì)人稱官牙紀(jì)，未經(jīng)政府批準(zhǔn)者為私牙紀(jì)，民國(guó)時(shí)期官牙紀(jì)改稱監(jiān)證人，其具體職責(zé)與清代官牙有所不同。中間人在交易中所起的作用并不都一樣，有時(shí)交易雙方彼此相熟，直接協(xié)商交易，確定價(jià)格，一切談好后，在立契時(shí)請(qǐng)一兩位中間人在契約上簽字，此時(shí)，中人的作用只是證明這一筆交易。有時(shí)交易雙方互不相識(shí)，由雙方共同認(rèn)識(shí)之人從中牽線搭橋，中人的作用主要是介紹雙方相識(shí)。但在大部分情形下，不管交易雙方是否相識(shí)，都要通過(guò)中間人說(shuō)合，討價(jià)還價(jià)時(shí)由中間人傳話，中間人參與交易過(guò)程，并在價(jià)格磋商中起很大作用。此外還有一種情形是中間人受賣方或買方委托，成為全權(quán)代理人。例如有人欲賣田，立一紙委托書給中間人，標(biāo)明欲賣土地的大概情形及欲得價(jià)格，此后尋找買主，討價(jià)還價(jià)，如有多個(gè)買主時(shí)確定交易對(duì)象等等，一系列交易過(guò)程中的事務(wù)全由中間人處理決定，直至正式成交時(shí)賣主才出面立契。中間人的作用與中間人的類型之間有一些相關(guān)之處，但并不固定。大約凡由村保甲長(zhǎng)作中人以及民國(guó)時(shí)期的監(jiān)證人，較少直接參與交易過(guò)程，主要是起證明人的作用，但交易雙方也不一定是直接協(xié)商，多半還有其他人說(shuō)合。親朋鄉(xiāng)鄰作中人可以只起證明人作用，也可以程度不等地參與交易過(guò)程，但很少全權(quán)代理，因?yàn)檫@種做法中間人責(zé)任很重，全權(quán)代理的中間人通常不是至親就是專門的牙紀(jì)。至于官私牙紀(jì)在交易中各種角色都可能承擔(dān)，不過(guò)一般來(lái)說(shuō)，交易雙方自行協(xié)商的情形下很少請(qǐng)牙紀(jì)作中人，他們或依當(dāng)?shù)亓?xí)慣請(qǐng)村保甲長(zhǎng)作中，或遵從政府法規(guī)在監(jiān)證人處登記，大部分場(chǎng)合是請(qǐng)親鄰作中，尤其是當(dāng)交易發(fā)生在同族或鄰里之間時(shí)，如兄弟或堂兄弟之間交易請(qǐng)叔伯作中證，與左鄰交易請(qǐng)右舍作中證。土地買賣成交后要付中間人傭金。付給中人的傭金按照田價(jià)的百分比定，清前期傭金較低，約為田價(jià)的23，到清末，華北地區(qū)傭金習(xí)慣上為地價(jià)的5或6，民國(guó)時(shí)期，政府規(guī)定的傭金為6。各類中人中，官牙紀(jì)、監(jiān)證人等都按政府規(guī)定收地價(jià)之6作傭金，私牙紀(jì)依當(dāng)?shù)亓?xí)慣或收5，或收6。親鄰作中人者，按照與交易雙方的親近程度、在交易中所起作用以及當(dāng)?shù)亓?xí)慣，所收傭金高者同樣為地價(jià)的6，低者可以分文不取，或由買方招待一餐飯而已。傭金由交易雙方共同支付，支付比例有兩種，一種是雙方均攤，一種叫“成三破二”，“成”指置產(chǎn)之家，“破”指棄產(chǎn)之家，“成三破二”即買主支付傭金的35，賣主支付25，在近代華北，這種支付比例比雙方均攤更為普遍。至于由村長(zhǎng)保甲長(zhǎng)做中人的，有兩種情形，一種，這類村莊公職人員是地方頭面人物，村社領(lǐng)袖，起著村社保護(hù)人作用，不但免費(fèi)做中人，而且盡力為本村成員爭(zhēng)取利益。另一種，擔(dān)任村公職的人員將傭金視作任職的一種收益或報(bào)酬，依當(dāng)?shù)亓?xí)慣收取傭金。2、土地所有權(quán)證書土地所有權(quán)通過(guò)各種證書證明，地權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)土地所有權(quán)證書也要進(jìn)行相關(guān)的轉(zhuǎn)移，或通過(guò)種種手續(xù)建立新的證書。土地所有權(quán)的證書可以分為三大類，一類是由政府頒發(fā)的土地執(zhí)照，一類是各種私人文書，還有一類是地權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中形成的官私契約文書。政府頒發(fā)土地執(zhí)照，主要發(fā)生在國(guó)家授田、官有土地出售、普查清丈土地、國(guó)有荒地放墾、農(nóng)民開墾無(wú)主荒地向政府報(bào)墾升科和土地改革等情況下。如清初圈占直隸民田分配給旗人，頒發(fā)的土地執(zhí)照稱“龍票”。全國(guó)解放前后的土地改革，則為所有農(nóng)民頒發(fā)了土地證。除了民國(guó)時(shí)期的土地陳報(bào)和全國(guó)解放前后的土地改革，比較普遍的為私有田地發(fā)了執(zhí)照外，此前在清代，官方執(zhí)照只在處理公有土地和荒地開墾時(shí)頒發(fā)。此類執(zhí)照很難長(zhǎng)時(shí)間保留下來(lái)作為所有權(quán)的證明。這是由于土地所有權(quán)不可能完全按照原始地權(quán)證明上記載的內(nèi)容進(jìn)行轉(zhuǎn)移。例如一個(gè)家庭有幾十畝地，由政府頒發(fā)了一張執(zhí)照，當(dāng)幾兄弟分家時(shí)，每人分得十幾畝地，地照通常由長(zhǎng)兄保存，兄弟們的兒子長(zhǎng)大后再分家，或兄弟們出售土地時(shí)，都只能處理自己分得的那一份，此時(shí)，地權(quán)的原始證書不可能隨土地一起轉(zhuǎn)移，土地的新主人，無(wú)論是繼承遺產(chǎn)的子孫，還是買得土地的買主，都拿不到原始證書，而地權(quán)發(fā)生這類轉(zhuǎn)移后，原始的官方執(zhí)照也就失去了作用。即使沒(méi)有發(fā)生分家事宜，農(nóng)家零星出售土地時(shí)，這張政府執(zhí)照也不可能隨地權(quán)一起轉(zhuǎn)移。只有當(dāng)一張執(zhí)照上登載的所有土地原封不動(dòng)的代代相傳，或一次全部出售給一個(gè)買主時(shí)，這張執(zhí)照才能隨土地一同轉(zhuǎn)移，從而長(zhǎng)期保持有效性。從清代至民國(guó)，私有土地的所有權(quán)憑證主要的不是官方頒發(fā)的執(zhí)照，而是私人文書及地權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中形成的官私契約。私人文書主要有遺囑、分單、贈(zèng)予文書、養(yǎng)老文書等。中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)財(cái)產(chǎn)繼承一般采取諸子均分制，有些地方習(xí)慣長(zhǎng)子長(zhǎng)孫多得一股。盡管有這些制度和習(xí)俗，但各個(gè)地區(qū)實(shí)際上都并不排除按遺囑繼承的方式。特別是財(cái)產(chǎn)較多，家庭成員也較多的大戶，家長(zhǎng)預(yù)立遺囑是常見(jiàn)的現(xiàn)象。分單系兄弟分家時(shí)所立。分單訂立時(shí)間多有不同，有的是家長(zhǎng)在世時(shí)即主持諸子分家；有的是父親死后，諸兄弟分家；有的是家長(zhǎng)在世時(shí)預(yù)立分單，但仍由家長(zhǎng)主持經(jīng)營(yíng)，到家長(zhǎng)死后再歸各人所有。贈(zèng)與文書是在將土地施舍給寺院、慈善機(jī)關(guān)，或者贈(zèng)送親友、女兒出嫁贈(zèng)送奩田等場(chǎng)合所立。養(yǎng)老文書指的是無(wú)子嗣的老人將土地交給弟兄、侄輩或族人耕種，由得田者立下生養(yǎng)死葬的文書。上述幾種契約文書，都可作為土地所有權(quán)的憑證，不過(guò)，當(dāng)這些土地的所有權(quán)通過(guò)買賣發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，除（有時(shí)）贈(zèng)與文書外，其他文書一般不會(huì)隨土地一起轉(zhuǎn)移。地權(quán)買賣過(guò)程中形成的官私契約通稱賣契（民國(guó)時(shí)期有一種官方統(tǒng)一制定的契約稱買契）。這是地契中數(shù)量最多也最重要的一種，實(shí)際上，它也是地權(quán)證書中最重要的一種。對(duì)賣契的研究是迄今為止土地買賣問(wèn)題中研究最充分的課題，我們上面談到的習(xí)俗的制約、土地買賣的規(guī)模、成因、中人制度等問(wèn)題，許多內(nèi)容都出自形形色色的賣契，這里只對(duì)流行于近代華北的各種賣（買）契作扼要的介紹。賣契有白契、紅契、草契、推契、典契等不同名目，它們不僅說(shuō)明了土地買賣的一般過(guò)程，有時(shí)也體現(xiàn)了土地市場(chǎng)的一些特性。（1）白契在清代，民間田土買賣成立后，由賣方書立賣契，交買方收?qǐng)?zhí)，即為白契。白契沒(méi)有固定格式，根據(jù)各地習(xí)俗而定。其內(nèi)容一般包括買賣雙方姓名、中人姓名、賣地原因、土地類別、坐落位置、四至、面積和價(jià)格，有時(shí)要寫明田賦數(shù)量，如土地上有樹木之類也需寫上。白契由買主保存，即可作為土地所有權(quán)證書，但白契完全是民間契約，一旦發(fā)生田土糾紛，白契不受法律保護(hù)。在各種買賣契約中，白契是相當(dāng)常見(jiàn)的一種，更明確的說(shuō)，除下文所述紅契和官府統(tǒng)一印制的買（典）契外，其他各種契約都與白契相似，即為民間手書，沒(méi)有官方正式承認(rèn)。盡管如此，這些契約卻成為公認(rèn)的地權(quán)證書。這種情況一方面固然說(shuō)明近代華北的土地市場(chǎng)尚不夠規(guī)范，缺乏明確的法律程序作保證，但另一方面卻也暗示出土地買賣的普遍性和地權(quán)關(guān)系的簡(jiǎn)單明確，買賣雙方都確認(rèn)交易不會(huì)受到他人的破壞和干擾，不會(huì)產(chǎn)生意外的糾紛，能夠被周圍有關(guān)的人承認(rèn)只有在這種情況下，他們才不必到官府備案。這也可以說(shuō)是習(xí)俗的力量，習(xí)俗承認(rèn)白契，承認(rèn)不經(jīng)過(guò)官方備案的交易的合法性，這種習(xí)俗對(duì)土地市場(chǎng)的發(fā)展起的應(yīng)該是促進(jìn)而不是阻礙作用。（2）紅契按照清政府規(guī)定，民間土地買賣成交后，買主應(yīng)執(zhí)白契到縣政府有關(guān)部門交納土地交易稅，并辦理田賦更名手續(xù)，叫做稅契。稅契之后，縣政府在白契上加蓋公章，粘貼契尾，這樣一張地契就成為紅契。紅契具有完整的法律效力。契尾是一種官方文書，由各省布政使司刻印編號(hào)，發(fā)給各州縣政府使用。契尾分前后兩半幅，前半幅詳書業(yè)戶（買主）姓名，土地畝數(shù)，價(jià)銀，稅銀，年月日。后半幅于空白處預(yù)蓋官印，稅契時(shí)書寫縣名、價(jià)銀、稅銀。價(jià)銀和稅銀用大字填寫，然后騎字裁開，前半幅粘于白契之后，所以稱契尾，后半幅由縣府按季度匯總交送布政司。清代另有一種紅契，是由官府統(tǒng)一印就契紙，買主持白契辦理稅契手續(xù)時(shí)由官府發(fā)給，填寫后用印。民國(guó)成立以后，土地買賣的制度漸趨完善，出現(xiàn)了官方統(tǒng)一印制的買契。買契印成表格形式，由買主一欄欄填寫，欄目依次為：買主姓名、新樹糧名、不動(dòng)產(chǎn)種類、坐落、面積、四至、賣價(jià)、應(yīng)納稅額、賣主姓名、原有糧名、原契張數(shù)、原納糧額、推收糧額、推收年月日、立契年月日。最后是賣主、買主、監(jiān)證人簽押1。（3）草契草契顧名思義是一種非正式契約，但在華北不同時(shí)代和不同地區(qū)，草契有不同的含義。有些地方交易雙方大體談定后，立一張草契，又稱草約，待成交時(shí)再立正式契約。這種草契相當(dāng)于意向書，只有草契而未立正式契約時(shí)，買賣雙方隨時(shí)可以毀約。有些地方習(xí)慣，賣主欲出售地產(chǎn)時(shí)，先立一張草契，內(nèi)容大致為立契人某某，憑中人某某說(shuō)合，將地一段若干畝，價(jià)銀若干，售與某人。這張草契上有立契人和中人的姓名，但不必簽名畫押，地畝只寫大致數(shù)目，不寫具體坐落和四至，價(jià)銀是個(gè)虛價(jià)，比市價(jià)要高，買主的名字空白。草契立好后，交給中人，由中人持草契去尋找買主，若有人有意購(gòu)買，再與中人討價(jià)還價(jià)，成交價(jià)通常低于草契上的價(jià)格。這類草契起著銷售委托書的作用，它的另一個(gè)作用是，一旦有人接下草契，便等于定下了這塊地，別人不能再與之爭(zhēng)買，當(dāng)然，在此之前，必定先經(jīng)過(guò)了一番討價(jià)還價(jià)。有些地方的草契與白契具有同等作用，即交易完成后由賣方書立，交買方收?qǐng)?zhí)，作為土地所有權(quán)證書。這種草契實(shí)際上是白契的一個(gè)別稱。民國(guó)時(shí)期也出現(xiàn)了官方統(tǒng)一印制的草契，由縣政府按財(cái)政廳頒布的格式印刷編號(hào)，交給各區(qū)的田房交易監(jiān)證人，買賣田房時(shí)要先在監(jiān)證人處購(gòu)草契，由監(jiān)證人監(jiān)督填寫并蓋章。草契成立后，買主持草契于六個(gè)月內(nèi)至縣政府納稅，再由縣政府發(fā)給正式買契。草契和買契都由縣政府印制，但格式不相同，草契相當(dāng)于賣契，格式與民間手寫的賣契大體一致。也就是說(shuō)，草契以賣主為主體，買契以買主為主體。草契證明的是交易過(guò)程，買契證明的是土地的產(chǎn)權(quán)。（4）推契推契又有退契、兌契、過(guò)契、認(rèn)契等不同名目，用于普通民有地之外的地權(quán)轉(zhuǎn)移。在中國(guó)農(nóng)村慣行調(diào)查一書中，收有大量地契資料，其中采用推契名目的有官租地、老租地、匠役地等；采用退契名目的有旗錢糧地、老租地、軍地等；兌契有攬圈地、老租地等；過(guò)契有錢糧地、老租地、船差地等；認(rèn)契有旗租地等。這里，匠役地應(yīng)是官有地，旗錢糧地、錢糧地、旗租地、攬圈地、軍地、船差地等都是旗地，老租地根據(jù)契約內(nèi)容判斷，有旗地、也有廟產(chǎn)(如白云觀和東黃寺)，官租地可能指八項(xiàng)旗租地?？梢?jiàn)退、推、過(guò)等等不同名目并無(wú)大的區(qū)別，都可以用于官地、旗地和廟產(chǎn)的地權(quán)轉(zhuǎn)移，有時(shí)甚至在同一契約中使用不同字眼，如開頭寫“立推契人某某”，最后卻寫“立兌契為證”之類。需要說(shuō)明的是，使用這類契約的地權(quán)轉(zhuǎn)移不是由法定的田主進(jìn)行。如官地發(fā)賣，是由政府頒發(fā)執(zhí)照，寺廟出售寺地立賣契，旗人之間的土地買賣，也立賣契。推契中的賣主，一般是土地的實(shí)際管種人，推、退等字眼，在華北以外的很多地方都用于永佃權(quán)和田面權(quán)的轉(zhuǎn)移。但在華北，這幾類契約中的地權(quán)轉(zhuǎn)移又和永佃權(quán)以及一田二主情況下的田面權(quán)轉(zhuǎn)移有所不同。首先，從不動(dòng)產(chǎn)名稱上看，田面權(quán)在各地有田畝、田皮、田腳、客田、賠田、糞土田、小業(yè)等等不同名稱，在田面權(quán)的買賣契約上都要注明2，而華北近代的推契中，只有土地種類的分別，沒(méi)有上述代表田面權(quán)的名詞，在前述各種官、旗、寺地名稱前面，有時(shí)加以祖遺、自置等字眼，如祖遺老租地、祖遺匠役地、自置旗租地、自分祖遺地、受分地等等。第二，在涉及買主時(shí)，田面權(quán)轉(zhuǎn)移契約中通常寫“退與某人管種”或“任憑買主管種輸租”等等，而華北的推契中，絕大部分寫“推（或退、兌）與某人名下永遠(yuǎn)為業(yè)，任憑置主自便，不與賣主相干”之類文字，有時(shí)且不用推、退等字眼，直接寫“賣”與某人。第三，從土地價(jià)格上看，同一時(shí)期的推契地價(jià)與賣契地價(jià)大致持平。第四，從契約的格式看，推契與賣契完全一致，推契中所有的“推”字都可直接用“賣”字代替，而據(jù)學(xué)者研究，在