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行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-REITs在中國(guó)的發(fā)展探析摘要分析了REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的特性,并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,提出在我國(guó)發(fā)展REITs是必然的,它既有利于房產(chǎn)商,也有利于國(guó)家、中小投資者,是一個(gè)實(shí)現(xiàn)共贏的舉措。文章進(jìn)一步分析了在我國(guó)實(shí)現(xiàn)REITs的瓶頸以及解決方案。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)投資基金信托業(yè)中圖分類(lèi)號(hào)F830.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控下,房地產(chǎn)業(yè)急需新的融資途徑,REITs成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。本文從另一個(gè)的視角分析了REITs在我國(guó)發(fā)展的必要性以及如何將其在我國(guó)推廣。1REITs的特性REITs(RealEstateInvestmentTrusts,簡(jiǎn)寫(xiě)為REITs),可譯為房地產(chǎn)投資信投基金或房地產(chǎn)投資信托,這種投資實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,按照聚池管理(PoolingManagement)的原理成立,通過(guò)發(fā)行股票(基金單位),匯集公眾投資者資金,由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理,通過(guò)選擇不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合,將投資綜合收益按比例分配給投資者。REITs具有以下特點(diǎn):專(zhuān)家管理。REITs將投資者的資金聚集成一股大的基金,由專(zhuān)家對(duì)基金進(jìn)行管理,通過(guò)專(zhuān)業(yè)操作,提高資金的盈利能力;可流動(dòng)性。REITs是證券化的產(chǎn)業(yè)基金,持有者可以將受益憑證在市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓流通。上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通;收益高。REITs凈收益的90以上都必須以分紅的形式返還投資者,委托手續(xù)費(fèi)僅占很小一部分,此外有很多稅收優(yōu)惠。在美國(guó),REITs的收益率基本上都達(dá)到7.3,比美國(guó)國(guó)債高出350個(gè)基點(diǎn);分散風(fēng)險(xiǎn)。可以通過(guò)對(duì)不同地區(qū)、不同地產(chǎn)商進(jìn)行投資,利用組合優(yōu)勢(shì)分散風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的REITs可以分為私募REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs,其中2/3以上的REITs上市流通。上市REITs的操作流程如下:募資(個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者)專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理選擇優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)投資者分紅證券交易所上市。從REITs的操作流程,我們可以看到這一過(guò)程涉及到中小投資者、機(jī)構(gòu)投資者、專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)、證券交易所。中小投資者和機(jī)構(gòu)投資者是市場(chǎng)的資金供給者,專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)是融通資金的中介機(jī)構(gòu),優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商是資金的需求者,規(guī)范的證券交易所等交易市場(chǎng)是REITs的流通渠道。2在我國(guó)發(fā)展REITs的必要性規(guī)范的REITs運(yùn)作可以使中小投資者、機(jī)構(gòu)投資者、房地產(chǎn)商、國(guó)家實(shí)現(xiàn)共贏。和我國(guó)現(xiàn)在的信托產(chǎn)品相比,REITs有很多優(yōu)越的地方:對(duì)于房地產(chǎn)商而言,REITs可以為房地產(chǎn)商提供更廣闊的籌資空間。REITs有公募和私募兩種籌資方式,公募REITs在投資人數(shù)上要求不少于100人,國(guó)內(nèi)的信托業(yè)只允許私募,信托產(chǎn)品合同份數(shù)不能超過(guò)200份,而且嚴(yán)禁保險(xiǎn)公司、銀行、證券投資基金、養(yǎng)老基金等投資信托產(chǎn)品,這些機(jī)構(gòu)投資者掌握著大量的資金卻被拒之門(mén)外,這限制了房地產(chǎn)商的籌資途徑和籌資數(shù)量;對(duì)于中小投資者,REITs有利于中小投資者分享房地產(chǎn)利潤(rùn)。REITs可以進(jìn)行公募,公募投資者不少于100人,私募投資者在100人以上就可以享有稅收優(yōu)惠,5個(gè)及以下的個(gè)體不能擁有超過(guò)50%的股份,鼓勵(lì)REITs投資者分散化,避免股份過(guò)于集中造成的中小投資者不能分享房地產(chǎn)保值、增值帶來(lái)的收益。我國(guó)目前的信托產(chǎn)品不能公募,在發(fā)行時(shí)要求最低購(gòu)買(mǎi)金額不能少于5萬(wàn)元,有些產(chǎn)品門(mén)檻要求更高,這將眾多的中小投資者拒之門(mén)外,他們沒(méi)有途徑也沒(méi)有能力進(jìn)入這一塊需要巨額資金、有豐厚回報(bào)的投資領(lǐng)域;對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者,REITs是一個(gè)具有高額收益、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資工具。圖1是美國(guó)REITs與S&P5OO的收益率比較。由附圖可見(jiàn),美國(guó)REITs的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于S&P500的收益率。此外,由于投資者的收益主要源自REITs所持有房地產(chǎn)的定期租金、抵押貸款利息等穩(wěn)定的收入,因此REITs的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定,波動(dòng)性小。系數(shù)是衡量投資工具的波動(dòng)性與某一標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)的波動(dòng)性的相對(duì)值。19722000年中美國(guó)REITs的系數(shù)平均為0.56,這表明REITs的波動(dòng)性只有S&P500的0.56。而且,REITs與股票市場(chǎng)相關(guān)度也很低,“19912002年,美國(guó)REITs和S&P500指數(shù)相關(guān)性只有0.26?!痹谖覈?guó)股市持續(xù)低迷的情況下,REITs為廣大投資者提供了一個(gè)優(yōu)越的投資工具。對(duì)于國(guó)家,REITs可以促使房地產(chǎn)投機(jī)者向投資者轉(zhuǎn)變,使房地產(chǎn)業(yè)能夠健康的發(fā)展。其一,REITs不僅是提供開(kāi)發(fā)商資金,還要直接參與具體的項(xiàng)目的管理,由有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)管理人員對(duì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管、對(duì)經(jīng)營(yíng)管理提出意見(jiàn),提高項(xiàng)目的質(zhì)量。其二,REITs的收入,主要通過(guò)擁有成熟物業(yè),以收取租金作為主要收入來(lái)源;另外有較小部分用于房地產(chǎn)的抵押貸款以利息作為主要的收入來(lái)源,相對(duì)穩(wěn)定。這是一種長(zhǎng)期、穩(wěn)定、高收益的投資方式。其三,REITs在很長(zhǎng)的期限里,每年都必須將大部分收益進(jìn)行分配,可以促使短線的投機(jī)向長(zhǎng)線的投資轉(zhuǎn)變。在我國(guó),房地產(chǎn)業(yè)正處在發(fā)展階段,由于房地產(chǎn)業(yè)的巨額利潤(rùn),吸引了一些投機(jī)者通過(guò)短線操作,倒賣(mài)房地產(chǎn)賺取差價(jià),這些非真實(shí)的需求會(huì)畸形地拉高房地產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)的泡沫,不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,也會(huì)給我國(guó)的穩(wěn)定帶來(lái)不利的影響。我國(guó)目前的信托產(chǎn)品較短,一般期限為13年,而且只是提供資金,不參與具體的項(xiàng)目管理,相對(duì)來(lái)說(shuō),REITs可以促使資金真正投向房地產(chǎn)業(yè),促使房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。3REITs在我國(guó)的發(fā)展途徑3.1REITs實(shí)現(xiàn)共贏的關(guān)鍵完善法規(guī),加強(qiáng)監(jiān)管能夠?qū)崿F(xiàn)共贏是REITs的一大優(yōu)勢(shì)。如何能使REITs在我國(guó)的推行中充分實(shí)現(xiàn)這個(gè)優(yōu)勢(shì),關(guān)鍵就在于完善法規(guī),加強(qiáng)監(jiān)管,而不是在于稅收優(yōu)惠。根據(jù)我國(guó)1999年證券法,證券只包括股票及債券,不像美國(guó)證券概念涵蓋從股票、債券到票據(jù)、投資合同等極為廣泛的范疇,上市REITs存在法律真空。我國(guó)目前的信托產(chǎn)品缺乏有效的監(jiān)管,對(duì)于房地產(chǎn)商也沒(méi)有嚴(yán)格的信息披露制度,在獨(dú)立董事、公司治理方面也沒(méi)有要求,相對(duì)于美國(guó)的REITs而言,缺乏規(guī)范和有力的監(jiān)管。這容易使REITs的經(jīng)營(yíng)脫離正常的軌道,很有可能會(huì)變成中國(guó)的第二個(gè)股市,成為房地產(chǎn)商圈錢(qián)的工具,損害中小投資者的利益,也不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。因此,在我國(guó)打造REITs,當(dāng)務(wù)之急就是要健全法規(guī),加強(qiáng)監(jiān)管。32REITs在我國(guó)推行存在的一些問(wèn)題(1)稅收優(yōu)惠問(wèn)題。國(guó)外的REITs可避免雙重收稅,這和我國(guó)目前稅法的規(guī)定有沖突。我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)是高利潤(rùn)的行業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)快速上升中獲得了巨額利潤(rùn),而中小投資者卻不能進(jìn)入這個(gè)需要巨額資金的投資領(lǐng)域。因此REITs稅收優(yōu)惠目標(biāo)是保護(hù)廣大投資者,讓他們能分享房地產(chǎn)業(yè)增值帶來(lái)的收益。(2)中國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。REITs通過(guò)發(fā)行憑證,將房地產(chǎn)的所有權(quán)分割給眾多的投資者,投資者可以將憑證進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)俏覈?guó)現(xiàn)行法律對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定只能進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芊指钷D(zhuǎn)讓。此外,我國(guó)目前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記程序很復(fù)雜,大大增加了運(yùn)作成本,降低了REITs的效率。(3)缺乏專(zhuān)業(yè)的信托機(jī)構(gòu)。REITs應(yīng)當(dāng)由信托投資公司經(jīng)營(yíng),要直接參與具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)等各方面,需要較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能。我國(guó)目前的信托機(jī)構(gòu)不具備這樣的專(zhuān)業(yè)能力,而具有這種專(zhuān)業(yè)能力的房地產(chǎn)公司受到法律的限制,不能成為REITs的受托人。4在我國(guó)推行REITs的政策建議41完善相關(guān)的法律,出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法,對(duì)REITs的設(shè)立、投資方向、收入分配進(jìn)行具體的規(guī)定(1)設(shè)立條件。為防止股份過(guò)于集中,規(guī)定不能由5名以下股東合計(jì)擁有50%以上的股份。REITs信托機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況必須良好,可以參照美國(guó)和日本對(duì)公司的凈資產(chǎn)和盈利情況做出限制。董事會(huì)由投資人選舉產(chǎn)生,董事會(huì)大部分成員為獨(dú)立董事。(2)投資方向。規(guī)定至少總投資的是投資在房地產(chǎn)業(yè),以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成,至少是總收入的來(lái)自于租金收入或者不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的利息收入和房地產(chǎn)銷(xiāo)售所得等,嚴(yán)格禁止資金拆借。這項(xiàng)限制可以約束信托機(jī)構(gòu)的投資行為,使信托資產(chǎn)的大部分投入到房地產(chǎn)業(yè),避免短期投機(jī)行為,降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(3)收益分配。REITs的收益90%要分給投資者。不對(duì)REITs進(jìn)行雙重征稅,只對(duì)投資者個(gè)人征稅。但是稅收優(yōu)惠有前提,盡量防止信托機(jī)構(gòu)任意炒作不動(dòng)產(chǎn)或?qū)①Y金拆出,以保證投資收益大部分落實(shí)到投資人手里。(4)修改稅法有關(guān)規(guī)定,允許稅收優(yōu)惠。明確規(guī)定信托投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),信托機(jī)構(gòu)免交所得稅,營(yíng)業(yè)稅享受優(yōu)惠稅率。稅收優(yōu)惠的重要前提是,每個(gè)會(huì)計(jì)年度納稅所得的以上當(dāng)作紅利分配給股東。另外,股東人數(shù)必須大于5人,否則不能享受稅收優(yōu)惠,保證投資收益歸廣大投資者。(5)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。簡(jiǎn)化當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以分開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)贫ň唧w的操作程序。為提高REITs的運(yùn)行效率提供一個(gè)良好的法律環(huán)境。42培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的信托機(jī)構(gòu)REITs需要專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu),它由經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)家組成,他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)很了解,能夠識(shí)別成熟的房地產(chǎn)物業(yè),挑選優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè),對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理都很擅長(zhǎng),這是REITs實(shí)現(xiàn)共贏不可或缺的。我國(guó)可以將優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐袡C(jī)構(gòu),允許他們成為REITs的受托人。43建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)REITs期限很長(zhǎng),具有強(qiáng)流動(dòng)性的REITs對(duì)投資者更有吸引力,可以滿(mǎn)足投資者臨時(shí)需要變現(xiàn)的要求。美國(guó)大約有2/3的REITs在國(guó)家級(jí)的股票交易市場(chǎng)上市,我國(guó)目前的信托產(chǎn)品流動(dòng)性要比國(guó)債、證券投資基金差很多。我國(guó)可以通過(guò)建立監(jiān)管完善的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng),進(jìn)而提高REITs的流動(dòng)效率,降低交易成本。44加強(qiáng)監(jiān)管我國(guó)目前的信用環(huán)境不是很理想,加上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在發(fā)展階段,很多方面還不規(guī)范,也存在一些違規(guī)行為,廣大中小投資者處于信息不對(duì)稱(chēng)的弱勢(shì),加強(qiáng)監(jiān)管對(duì)保護(hù)中小投資者的利益有著重要意義。因此,要
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