行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-REITs在中國的發(fā)展探析 .doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-REITs在中國的發(fā)展探析摘要分析了REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的特性，并結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，提出在我國發(fā)展REITs是必然的，它既有利于房產(chǎn)商，也有利于國家、中小投資者，是一個(gè)實(shí)現(xiàn)共贏的舉措。文章進(jìn)一步分析了在我國實(shí)現(xiàn)REITs的瓶頸以及解決方案。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)投資基金信托業(yè)中圖分類號F830.8文獻(xiàn)標(biāo)識碼A在國家對房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)急需新的融資途徑，REITs成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。本文從另一個(gè)的視角分析了REITs在我國發(fā)展的必要性以及如何將其在我國推廣。1REITs的特性REITs（RealEstateInvestmentTrusts，簡寫為REITs），可譯為房地產(chǎn)投資信投基金或房地產(chǎn)投資信托，這種投資實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，按照聚池管理（PoolingManagement)的原理成立，通過發(fā)行股票（基金單位），匯集公眾投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，將投資綜合收益按比例分配給投資者。REITs具有以下特點(diǎn)：專家管理。REITs將投資者的資金聚集成一股大的基金，由專家對基金進(jìn)行管理，通過專業(yè)操作，提高資金的盈利能力；可流動(dòng)性。REITs是證券化的產(chǎn)業(yè)基金，持有者可以將受益憑證在市場上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓流通。上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進(jìn)行交易流通；收益高。REITs凈收益的90以上都必須以分紅的形式返還投資者，委托手續(xù)費(fèi)僅占很小一部分，此外有很多稅收優(yōu)惠。在美國，REITs的收益率基本上都達(dá)到7.3，比美國國債高出350個(gè)基點(diǎn)；分散風(fēng)險(xiǎn)。可以通過對不同地區(qū)、不同地產(chǎn)商進(jìn)行投資，利用組合優(yōu)勢分散風(fēng)險(xiǎn)。美國的REITs可以分為私募REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs，其中2/3以上的REITs上市流通。上市REITs的操作流程如下：募資（個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者）專業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理選擇優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)購買投資者分紅證券交易所上市。從REITs的操作流程，我們可以看到這一過程涉及到中小投資者、機(jī)構(gòu)投資者、專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)、證券交易所。中小投資者和機(jī)構(gòu)投資者是市場的資金供給者，專業(yè)管理機(jī)構(gòu)是融通資金的中介機(jī)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商是資金的需求者，規(guī)范的證券交易所等交易市場是REITs的流通渠道。2在我國發(fā)展REITs的必要性規(guī)范的REITs運(yùn)作可以使中小投資者、機(jī)構(gòu)投資者、房地產(chǎn)商、國家實(shí)現(xiàn)共贏。和我國現(xiàn)在的信托產(chǎn)品相比，REITs有很多優(yōu)越的地方：對于房地產(chǎn)商而言，REITs可以為房地產(chǎn)商提供更廣闊的籌資空間。REITs有公募和私募兩種籌資方式，公募REITs在投資人數(shù)上要求不少于100人，國內(nèi)的信托業(yè)只允許私募，信托產(chǎn)品合同份數(shù)不能超過200份，而且嚴(yán)禁保險(xiǎn)公司、銀行、證券投資基金、養(yǎng)老基金等投資信托產(chǎn)品，這些機(jī)構(gòu)投資者掌握著大量的資金卻被拒之門外，這限制了房地產(chǎn)商的籌資途徑和籌資數(shù)量；對于中小投資者，REITs有利于中小投資者分享房地產(chǎn)利潤。REITs可以進(jìn)行公募，公募投資者不少于100人，私募投資者在100人以上就可以享有稅收優(yōu)惠，5個(gè)及以下的個(gè)體不能擁有超過50%的股份,鼓勵(lì)REITs投資者分散化，避免股份過于集中造成的中小投資者不能分享房地產(chǎn)保值、增值帶來的收益。我國目前的信托產(chǎn)品不能公募，在發(fā)行時(shí)要求最低購買金額不能少于5萬元，有些產(chǎn)品門檻要求更高，這將眾多的中小投資者拒之門外，他們沒有途徑也沒有能力進(jìn)入這一塊需要巨額資金、有豐厚回報(bào)的投資領(lǐng)域；對于機(jī)構(gòu)投資者，REITs是一個(gè)具有高額收益、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資工具。圖1是美國REITs與S&P5OO的收益率比較。由附圖可見，美國REITs的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于S&P500的收益率。此外，由于投資者的收益主要源自REITs所持有房地產(chǎn)的定期租金、抵押貸款利息等穩(wěn)定的收入，因此REITs的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，波動(dòng)性小。系數(shù)是衡量投資工具的波動(dòng)性與某一標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)的波動(dòng)性的相對值。19722000年中美國REITs的系數(shù)平均為0.56，這表明REITs的波動(dòng)性只有S&P500的0.56。而且，REITs與股票市場相關(guān)度也很低，“19912002年，美國REITs和S&P500指數(shù)相關(guān)性只有0.26。”在我國股市持續(xù)低迷的情況下，REITs為廣大投資者提供了一個(gè)優(yōu)越的投資工具。對于國家，REITs可以促使房地產(chǎn)投機(jī)者向投資者轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)業(yè)能夠健康的發(fā)展。其一，REITs不僅是提供開發(fā)商資金，還要直接參與具體的項(xiàng)目的管理，由有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)管理人員對開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管、對經(jīng)營管理提出意見，提高項(xiàng)目的質(zhì)量。其二，REITs的收入，主要通過擁有成熟物業(yè)，以收取租金作為主要收入來源；另外有較小部分用于房地產(chǎn)的抵押貸款以利息作為主要的收入來源，相對穩(wěn)定。這是一種長期、穩(wěn)定、高收益的投資方式。其三，REITs在很長的期限里，每年都必須將大部分收益進(jìn)行分配，可以促使短線的投機(jī)向長線的投資轉(zhuǎn)變。在我國，房地產(chǎn)業(yè)正處在發(fā)展階段，由于房地產(chǎn)業(yè)的巨額利潤，吸引了一些投機(jī)者通過短線操作，倒賣房地產(chǎn)賺取差價(jià)，這些非真實(shí)的需求會畸形地拉高房地產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)的泡沫，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也會給我國的穩(wěn)定帶來不利的影響。我國目前的信托產(chǎn)品較短，一般期限為13年，而且只是提供資金，不參與具體的項(xiàng)目管理，相對來說，REITs可以促使資金真正投向房地產(chǎn)業(yè)，促使房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展。3REITs在我國的發(fā)展途徑3.1REITs實(shí)現(xiàn)共贏的關(guān)鍵完善法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)管能夠?qū)崿F(xiàn)共贏是REITs的一大優(yōu)勢。如何能使REITs在我國的推行中充分實(shí)現(xiàn)這個(gè)優(yōu)勢，關(guān)鍵就在于完善法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)管，而不是在于稅收優(yōu)惠。根據(jù)我國1999年證券法，證券只包括股票及債券，不像美國證券概念涵蓋從股票、債券到票據(jù)、投資合同等極為廣泛的范疇，上市REITs存在法律真空。我國目前的信托產(chǎn)品缺乏有效的監(jiān)管，對于房地產(chǎn)商也沒有嚴(yán)格的信息披露制度，在獨(dú)立董事、公司治理方面也沒有要求，相對于美國的REITs而言，缺乏規(guī)范和有力的監(jiān)管。這容易使REITs的經(jīng)營脫離正常的軌道，很有可能會變成中國的第二個(gè)股市，成為房地產(chǎn)商圈錢的工具，損害中小投資者的利益，也不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。因此，在我國打造REITs，當(dāng)務(wù)之急就是要健全法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)管。32REITs在我國推行存在的一些問題（1）稅收優(yōu)惠問題。國外的REITs可避免雙重收稅，這和我國目前稅法的規(guī)定有沖突。我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)是高利潤的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商在房價(jià)快速上升中獲得了巨額利潤，而中小投資者卻不能進(jìn)入這個(gè)需要巨額資金的投資領(lǐng)域。因此REITs稅收優(yōu)惠目標(biāo)是保護(hù)廣大投資者，讓他們能分享房地產(chǎn)業(yè)增值帶來的收益。（2）中國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題。REITs通過發(fā)行憑證，將房地產(chǎn)的所有權(quán)分割給眾多的投資者，投資者可以將憑證進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是我國現(xiàn)行法律對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定只能進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，而不能分割轉(zhuǎn)讓。此外，我國目前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記程序很復(fù)雜，大大增加了運(yùn)作成本，降低了REITs的效率。（3）缺乏專業(yè)的信托機(jī)構(gòu)。REITs應(yīng)當(dāng)由信托投資公司經(jīng)營，要直接參與具體項(xiàng)目的開發(fā)、利用、經(jīng)營等各方面，需要較強(qiáng)的專業(yè)知識和技能。我國目前的信托機(jī)構(gòu)不具備這樣的專業(yè)能力，而具有這種專業(yè)能力的房地產(chǎn)公司受到法律的限制，不能成為REITs的受托人。4在我國推行REITs的政策建議41完善相關(guān)的法律，出臺產(chǎn)業(yè)基金法，對REITs的設(shè)立、投資方向、收入分配進(jìn)行具體的規(guī)定（1）設(shè)立條件。為防止股份過于集中，規(guī)定不能由5名以下股東合計(jì)擁有50%以上的股份。REITs信托機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況必須良好，可以參照美國和日本對公司的凈資產(chǎn)和盈利情況做出限制。董事會由投資人選舉產(chǎn)生，董事會大部分成員為獨(dú)立董事。（2）投資方向。規(guī)定至少總投資的是投資在房地產(chǎn)業(yè)，以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成，至少是總收入的來自于租金收入或者不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的利息收入和房地產(chǎn)銷售所得等，嚴(yán)格禁止資金拆借。這項(xiàng)限制可以約束信托機(jī)構(gòu)的投資行為，使信托資產(chǎn)的大部分投入到房地產(chǎn)業(yè)，避免短期投機(jī)行為，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（3）收益分配。REITs的收益90%要分給投資者。不對REITs進(jìn)行雙重征稅，只對投資者個(gè)人征稅。但是稅收優(yōu)惠有前提，盡量防止信托機(jī)構(gòu)任意炒作不動(dòng)產(chǎn)或?qū)①Y金拆出，以保證投資收益大部分落實(shí)到投資人手里。（4）修改稅法有關(guān)規(guī)定，允許稅收優(yōu)惠。明確規(guī)定信托投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，信托機(jī)構(gòu)免交所得稅，營業(yè)稅享受優(yōu)惠稅率。稅收優(yōu)惠的重要前提是，每個(gè)會計(jì)年度納稅所得的以上當(dāng)作紅利分配給股東。另外，股東人數(shù)必須大于5人，否則不能享受稅收優(yōu)惠，保證投資收益歸廣大投資者。（5）產(chǎn)權(quán)問題。簡化當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以分開轉(zhuǎn)讓，制定具體的操作程序。為提高REITs的運(yùn)行效率提供一個(gè)良好的法律環(huán)境。42培養(yǎng)專業(yè)的信托機(jī)構(gòu)REITs需要專業(yè)的房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，它由經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營管理專家組成，他們對房地產(chǎn)市場很了解，能夠識別成熟的房地產(chǎn)物業(yè)，挑選優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè)，對項(xiàng)目的開發(fā)、以及后續(xù)的經(jīng)營管理都很擅長，這是REITs實(shí)現(xiàn)共贏不可或缺的。我國可以將優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐袡C(jī)構(gòu)，允許他們成為REITs的受托人。43建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場REITs期限很長，具有強(qiáng)流動(dòng)性的REITs對投資者更有吸引力，可以滿足投資者臨時(shí)需要變現(xiàn)的要求。美國大約有2/3的REITs在國家級的股票交易市場上市，我國目前的信托產(chǎn)品流動(dòng)性要比國債、證券投資基金差很多。我國可以通過建立監(jiān)管完善的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級市場，進(jìn)而提高REITs的流動(dòng)效率，降低交易成本。44加強(qiáng)監(jiān)管我國目前的信用環(huán)境不是很理想，加上我國房地產(chǎn)業(yè)正處在發(fā)展階段，很多方面還不規(guī)范，也存在一些違規(guī)行為，廣大中小投資者處于信息不對稱的弱勢，加強(qiáng)監(jiān)管對保護(hù)中小投資者的利益有著重要意義。因此，要