行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)企業(yè)上市研究——風(fēng)險(xiǎn)與融資分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)企業(yè)上市研究風(fēng)險(xiǎn)與融資分析摘要隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要板塊，其中房地產(chǎn)上市公司作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者，它的發(fā)展動(dòng)向可以說是我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。本文從理論與現(xiàn)實(shí)層面出發(fā)，分析了我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)狀和融資方面問題，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司有一個(gè)全面的把握。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)上市公司；風(fēng)險(xiǎn)；融資一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀1房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)迅速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)迅速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資額每年以超出20%的速度增長(zhǎng)，銷售額的年增長(zhǎng)率更達(dá)到了27%以上，增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了GDP的增長(zhǎng)。根據(jù)北京中經(jīng)縱橫經(jīng)濟(jì)研究院2008-2010年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告，2007年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然迅速，市場(chǎng)正處于景氣高位期：全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%，比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長(zhǎng)5%，比上年上升5.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積6.91億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，比上年上升11.6個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，商品住房空置面積繼續(xù)下降，12月全國(guó)空置商品住房6756萬(wàn)平方米，同比下降16.6%，降幅較上年加快8.6%。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展并且日趨成熟，呈現(xiàn)以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)，以有效需求為依托的發(fā)展方向。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人均收入在1000-4000美元的階段是房地產(chǎn)發(fā)展的旺盛時(shí)期，而我國(guó)在2004年以來的人均收入都處于1000美元以上的范圍，因而居民將保持較為旺盛的購(gòu)買需求，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)也仍然具有較強(qiáng)的生命力。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)于居住水平的要求也在不斷的提高，老百姓對(duì)于居住環(huán)境改善的要求在一段時(shí)間內(nèi)仍然旺盛，即使投資性需求被壓抑，現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)需求仍然足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。2房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展現(xiàn)狀目前在我國(guó)證券交易所上市的房地產(chǎn)公司共72家，其中在上海交易所上市的有41家，深圳交易所上市的為31家，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司地區(qū)分布特征非常明顯，上海、深圳、北京的房地產(chǎn)上市公司分別達(dá)到了15家、10家、7家。少數(shù)公司分布在陜西、山西等省份。我國(guó)這些房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)規(guī)模較大，正處于擴(kuò)張階段。東北地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司主要集中在沈陽(yáng)(3家)，西南地區(qū)重慶、成都、南寧、昆明各一家。房地產(chǎn)上市公司在地域分布上，區(qū)域特征仍十分明顯，上市房地產(chǎn)企業(yè)主要集中在省會(huì)城市，東強(qiáng)西弱、南強(qiáng)北弱的趨勢(shì)仍沒得到改變，北京、上海、深圳三地房地產(chǎn)上市公司占全國(guó)上市房地產(chǎn)公司總數(shù)的55%，其中上海地區(qū)房地產(chǎn)上市公司數(shù)高居各地區(qū)之首，深圳居次位。但隨著我國(guó)西部大開發(fā)戰(zhàn)略和振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差距有縮小的趨勢(shì)。二、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司目前存在的風(fēng)險(xiǎn)1流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿足必要資金需求的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，而銀行信貸資金來源主要是企業(yè)存款和個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象，產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而抵押資產(chǎn)多為不動(dòng)產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有不確定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司的資金鏈出現(xiàn)問題，必然引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)從2005年7月中國(guó)進(jìn)行匯率改革起，人民幣對(duì)美元匯率一改過去10年來在8.27比1上下浮動(dòng)的穩(wěn)定局面，開始了不斷的升值。截至2008年3月14日，人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)為7.0970元對(duì)1美元。相比人民幣匯率形成機(jī)制改革前，就當(dāng)時(shí)人民幣8.1100元對(duì)1美元而言，人民幣已經(jīng)凈升值1.0130元，人民幣對(duì)美元升值比率約為12.5%。我國(guó)人民幣變動(dòng)將會(huì)影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)上的資金流動(dòng)，投資者的投資動(dòng)向會(huì)隨著匯率的變化而發(fā)生變動(dòng)。而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型企業(yè)，因而人民幣匯率的變動(dòng)將會(huì)影響我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展的眾多方面。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特征決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)極不完善，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要途徑只有商業(yè)銀行，資本市場(chǎng)和其它融資渠道都相對(duì)落后，尤其是央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍吃緊，融資問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要瓶須。因此，大量的流動(dòng)資金進(jìn)入資本市場(chǎng)將在很大程度上緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金的需求壓力，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了充裕的資金，削弱了受銀行貸款制約的程度，滿足了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。同時(shí)，另一方面也削弱了國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的控制力度，增加了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于整個(gè)市場(chǎng)狀況而引起企業(yè)收入不確定的可能性。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人收入增加，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求就會(huì)擴(kuò)張，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，在短期內(nèi)供給彈性小，所以房?jī)r(jià)就會(huì)在比較短的時(shí)間內(nèi)急劇上升，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得高額利潤(rùn)。由于資本具有趨利性，高額的利潤(rùn)會(huì)刺激更多的投資者投身于房地產(chǎn)開發(fā)這一行業(yè)中，供給的增加會(huì)使均衡價(jià)格下降，同時(shí)由于房?jī)r(jià)過高，超越了居民承受能力，導(dǎo)致有效需求，更是加速了房?jī)r(jià)的下跌，由此帶來了房地產(chǎn)業(yè)的快速收緊。正是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有如此多的風(fēng)險(xiǎn)，所以其在融資渠道和資金利用的方式和效率上更應(yīng)該注重規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)。三、房地產(chǎn)公司融資能力分析房地產(chǎn)上市公司的融資能力強(qiáng)弱受多方面因素影響，除受國(guó)家宏觀調(diào)控產(chǎn)業(yè)政策影響外，還包括融資方式、投資價(jià)值、募集資金使用效率、信息披露、企業(yè)信用等因素。1融資方式企業(yè)融資方式一般分為股權(quán)融資和債務(wù)融資兩種方式，不同的融資方式對(duì)房地產(chǎn)上市公司融資能力影響不同。房地產(chǎn)公司對(duì)融資方式的選擇與其債務(wù)水平密切相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)上市公司的債權(quán)融資偏好會(huì)更明顯。這是因?yàn)橐?guī)模較大的房地產(chǎn)公司結(jié)構(gòu)合理、收益穩(wěn)定，更傾向于用股權(quán)回購(gòu)的方式來限制股權(quán)的膨脹，以免稀釋股權(quán)并分享原有股東的收益，而且債務(wù)融資可以更好的約束企業(yè)管理層，激勵(lì)管理層工作的積極性，提高危機(jī)意識(shí)和運(yùn)作效率，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司多為業(yè)績(jī)優(yōu)異的企業(yè)，在高額投資回報(bào)率的支持下，能夠較容易地從銀行獲得貸款，而通過股市繼續(xù)融通資金的步驟相對(duì)繁瑣，因此其資產(chǎn)負(fù)債率水平也相對(duì)較高。資產(chǎn)負(fù)債率能有效地反映房地產(chǎn)類上市公司的債務(wù)融資水平。我國(guó)滬深兩市58家房地產(chǎn)類上市公司2003年、2004年2005年年均負(fù)債率分別為62.33%,71.6%,76.8%。近三年資產(chǎn)負(fù)債率集中在40%-80%的房地產(chǎn)上市公司都是49家，占房地產(chǎn)上市公司總數(shù)的81.67%?？梢?，絕大部分房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率較高，我國(guó)房地產(chǎn)類上市公司在通過股權(quán)融資的同時(shí)，也十分重視銀行貸款與其它債務(wù)融資方式的應(yīng)用。2投資價(jià)值從資金供給者的角度講，房地產(chǎn)上市公司的融資能力相當(dāng)于這個(gè)企業(yè)投資價(jià)值。如果企業(yè)具有很強(qiáng)的投資價(jià)值，資金供給者把錢貸給某公司后能得到很高或者說令資金供給者滿意的回報(bào)，那么資金供給者就愿意把錢貸給這個(gè)公司，這說明這個(gè)公司的融資能力強(qiáng)；反之，如果企業(yè)沒有投資價(jià)值，資金供給者投資后得不到相應(yīng)的回報(bào)，甚至虧本，則帶錢給這家企業(yè)的人就會(huì)減少，這個(gè)企業(yè)的融資能力就弱。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司對(duì)資金的需求非常大，因此，房地產(chǎn)上市公司的投資價(jià)值就成為影響房地產(chǎn)上市公司融資能力的重要因素之一。3募集資金的使用效率這里指的募集資金指IPO募集資金。IPO募集資金的使用及其效率將直接影響上市公司再融資能力。目前，上市公司募集資金使用主要有兩方面的問題：（1）隨意改變募集資金使用投向嚴(yán)重。我國(guó)公司法、證券法都規(guī)定公司募集資金只能用于招股說明書中列明的用途，即只能用于上市公司自身的發(fā)展，可現(xiàn)實(shí)中仍有相當(dāng)部分的上市公司無(wú)視法律規(guī)定和中小股東權(quán)益，任意更改募資投向，主要表現(xiàn)為改變投向、委托理財(cái)以及為控股股東所占有。（2）募集資金使用效益低下。募集資金的使用不能為公司的盈利做出巨大貢獻(xiàn)規(guī)范、有效的募集資金使用會(huì)增強(qiáng)企業(yè)的投資價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力，也為公司的在融資奠定了良好的基礎(chǔ)，增強(qiáng)企業(yè)的在融資能力。相反，若企業(yè)任意改變募集資金投向，募集資金使用效率低下將使企業(yè)的投機(jī)價(jià)值降低，嚴(yán)重影響上市公司的在融資能力。四、房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1987-1989年的起步、1989-1992年的徘徊、1992-1994年的快速擴(kuò)張和1994-1997年的調(diào)整后，自1997年下半年開始步入了理性發(fā)展的階段。在這十幾年的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資之路非常曲折。1997年，國(guó)家提出將住宅建設(shè)培育為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)的政策，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段。這時(shí)，如果房地產(chǎn)企業(yè)仍不能上市，眾多效益良好的房地產(chǎn)企業(yè)就無(wú)法吸收社會(huì)閑散資金用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不但會(huì)繼續(xù)制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)作用的發(fā)揮。為此，1999年下半年，國(guó)務(wù)院原則同意由建設(shè)部選擇數(shù)家骨干企業(yè)推薦給中國(guó)證監(jiān)會(huì)，進(jìn)行上市試點(diǎn)。2001年1月，北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司和金地房地產(chǎn)股份有限公司率先在證券媒體上刊登招股說明書，標(biāo)志著對(duì)房地產(chǎn)公司上市的禁令已開始解凍。事實(shí)上，禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市期間，在直接上市受阻的情況下，有許多房地產(chǎn)企業(yè)通過間接的渠道如借殼上市或買殼上市的方式進(jìn)入股票市場(chǎng)進(jìn)行融資活動(dòng)。如1998年上半年北京陽(yáng)光房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)對(duì)原廣西虎威控股；1999年初世紀(jì)興業(yè)投資公司控股中大企業(yè)；1998年光彩集團(tuán)入主南油物業(yè)等。另外，還有一些國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接或間接地在境外上市成功，為這些企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目注入了大量資金。1996年11月，北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司通過其控股公司華潤(rùn)北京置地公司在香港聯(lián)交所成功上市，就是其中的成功案例之一。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)為了開辟融資渠道，己經(jīng)使出了渾身解數(shù)，只有給子房地產(chǎn)企業(yè)正常的融資渠道才能保證房地產(chǎn)企業(yè)正常健康的發(fā)展。2003年至2005年為我國(guó)股市的低迷期，只有2家實(shí)施配股、2家實(shí)施增發(fā)、1家實(shí)施可轉(zhuǎn)債。而萬(wàn)科A在2004年9月就實(shí)施了420000萬(wàn)元的可轉(zhuǎn)債方案。可以看出，配股和增發(fā)方式所籌集資金萎縮，可轉(zhuǎn)債成為新興的再融資方式，也說明我國(guó)上市公司再融資方式多樣化，房地產(chǎn)上市公司根據(jù)自身企業(yè)特點(diǎn)和需要可選擇更適合資金的融資方式進(jìn)行再融資活動(dòng)。在2005年股權(quán)分置改革之后，中國(guó)股市一片火暴，房地產(chǎn)上市公司也一改之前的融資難的困境，萬(wàn)科、金地、招商、中糧地產(chǎn)、金融街等等，融資的金額和頻率是非常之快的。在2007年國(guó)內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司直接融資金額合計(jì)已超過1000億元，這個(gè)金額是非常巨大的，同時(shí)上市的房地產(chǎn)公司也在加大資產(chǎn)注入、加強(qiáng)收購(gòu)兼并等外延式的擴(kuò)張。而一些非上市房地產(chǎn)公司也加快步伐，通過重組和借殼推進(jìn)上市公募的步伐。如蘇寧環(huán)球，是通過股改借殼上市，在2007年非公開發(fā)行股份超過110億元，大股東以資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)不低于50%，其他機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)。萊茵置業(yè)也是通過借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)，2006年公開發(fā)行超過5.7億元。五、小結(jié)從以上的分析可以看出房地產(chǎn)上市公司在地域分布上，區(qū)域特征仍十分明顯，北京、上海、深圳三地房地產(chǎn)上市公司占全國(guó)上市房地產(chǎn)公司總數(shù)的55%，其中上海地區(qū)房地產(chǎn)上市公司數(shù)高居各地區(qū)之首。同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)固有的風(fēng)險(xiǎn)，如極易受國(guó)家宏觀調(diào)控等政策面的影響，隨宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而呈現(xiàn)周期性變化等，所以我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)朝著規(guī)模化和多元化方面發(fā)展，同時(shí)在資金來源上，也不應(yīng)僅僅將目光盯著銀行信貸這一方面。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的完善和發(fā)展，擴(kuò)股增資，發(fā)行上市不失為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大自身的一條路徑，在上市之后，房地產(chǎn)公司可以通過發(fā)行債券的方式進(jìn)行債權(quán)融資，從而實(shí)現(xiàn)資金來源的多元化。發(fā)行上市，通過股權(quán)融資，不僅可以充實(shí)資本金，增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，而且還可以極大地促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，為公司創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。推動(dòng)企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，同時(shí)也提高了市場(chǎng)知名度和信譽(yù)。綜上所述，發(fā)行