行業(yè)經濟論文-談房地產開發(fā)項目的全壽命周期經營管理.doc

行業(yè)經濟論文-談房地產開發(fā)項目的全壽命周期經營管理內容摘要：房地產是人類生產和生活的一個基本要素，與各行各業(yè)存在較強的關聯性。如果房地產開發(fā)項目實施全壽命周期經營管理模式，從生態(tài)持續(xù)、經濟持續(xù)、社會持續(xù)的角度研究房地產開發(fā)。這種房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新思路，有利于帶動相關產業(yè)的良性發(fā)展。關鍵詞：全壽命周期開發(fā)衡量標準溝通績效管理如果大量處于設計使用年限的建筑被拆除，是建筑資源和社會財富的巨大損失；拆除這些建筑不但要消耗大量的人力、物力、財力，同時也會產生大量的粉塵和廢棄物，造成環(huán)境污染，加重了環(huán)境壓力負荷，這不符合可持續(xù)的科學發(fā)展觀。究其根源一是建筑設計的前瞻性差，建筑使用功能的過時老化；二是城市規(guī)劃的隨意性；三是開發(fā)商們只想降低成本增加利潤，所以質量越來越糟糕。全壽命周期模式概述日本東京大學（世界上研究全壽命周期模式最權威的組織）對全世界各種產業(yè)進行了關于全壽命周期模式的測算，結果如下：傳統(tǒng)的發(fā)展模式：為336，為340，為676。與環(huán)境治理有關，空氣污染、水污染都在其中的運營費用。A為初期投入，B為運營費用，C為全壽命期內總投入。全壽命發(fā)展模式：為390，為23，為413。即長期運行費用、治理污染費用等會降低，導致、C降低的原因，是因為投入的增加。由此可見，采用全壽命周期模式核算，通過增加有限的初期成本，大大節(jié)約長期運行費，進而使全壽命周期總成本下降，并取得明顯的環(huán)境效益。按現有的經驗，增加初期成本5%10%用于新技術、新產品的開發(fā)利用，將節(jié)約長期運行成本50%90%。這一種新模式的出現，將帶來設計、開發(fā)、營銷模式革命性的變化。在這種新模式中，通過適當增加建房期間的投入，即新技術、新材料、新的管理方式的使用可以使后期的投入成幾何倍的減少，整個全壽命周期的成本也因此降低很多。但目前房地產開發(fā)項目全壽命期經營受阻的關鍵在于初期投入者與后期受益者之間存在著利益沖突。房地產項目的初期投入者是開發(fā)商，項目的最終擁有者是項目運營后投入費用的承受方即消費者，初期投入者與后期受益者之間存在著利益沖突。因此開發(fā)商為吸引消費者眼球，只是進行房地產項目全壽命期經營概念的炒作，只注重從產品的盈利性角度談項目的壽命期。即開發(fā)商只是從盈利角度對開發(fā)項目進行的策劃，沒有從社會、環(huán)境的角度考慮項目的長期綜合（經濟、社會、環(huán)境）效益，這違背了房地產開發(fā)項目全壽命期經營的本意。由此將引出以下問題，全壽命周期的經營理念是什么，房地產全壽命周期的經營理念又是什么？全壽命周期的經營理念全壽命期的經營理念是指在項目規(guī)劃初始階段從社會、環(huán)境、人性、經濟的角度考慮產品壽命歷程的所有環(huán)節(jié)的相互影響和項目綜合性能的發(fā)揮狀況。它不僅是設計一個項目的功能和結構，而且要在有限的環(huán)境資源（包括制造資源、使用環(huán)境、社會環(huán)境等）情況下，考慮項目的施工、營銷、使用、維修保養(yǎng)、再處置等問題。它強調項目建設的環(huán)保問題，強調壽命期內建筑的可靠度、布局的合理性、功能的均好延展性，強調兼顧經濟利益，從而降低社會成本，最終使項目目標接近在當地的社會資源環(huán)境下所能達到的長效最優(yōu)目標。房地產開發(fā)項目全壽命期經營理念是指在項目開始立項時，就綜合規(guī)劃平衡房地產項目壽命期內各影響因素，尋求壽命期內綜合（經濟、社會、環(huán)境）效益最優(yōu)。它是著重用房地產產品來整合全壽命期涉及的所有相關因素，如資本、資源，整合全壽命周期涉及的所有環(huán)節(jié)，這樣做初期費用可能會有所增加，但它帶來的效益卻是巨大的。隨著人們素質的提高，這種有利于節(jié)約社會資源，保護環(huán)境的房地產開發(fā)經營理念必將獲得政府的大力支持，必將成為房地產開發(fā)企業(yè)運營的方向。實施房地產開發(fā)項目全壽命周期經營的條件人口的持續(xù)增長、地球資源的有限性決定了房地產開發(fā)項目全壽命期經營研究的必要性。房地產開發(fā)項目實施全壽命期經營必需的條件有以下幾點：（一）建立科學的全壽命周期經營的開發(fā)衡量標準由于房地產開發(fā)項目全壽命期經營涉及面廣，各方利益存在沖突，因此房地產開發(fā)項目全壽命期經營需要政府制定一個科學的、客觀的衡量標準來約束項目的各參與者，約束項目的質量、功能的均好延展性等問題。要求項目在質量、環(huán)保等約束條件下，滿足開發(fā)商、業(yè)主、社會的需求，實現產品全壽命期最優(yōu)。要求政府審批時、開發(fā)商開發(fā)時把項目放在整個使用環(huán)境中加以綜合考慮。開發(fā)衡量標準既要保護開發(fā)商的經濟效益、又要從可持續(xù)發(fā)展的角度保護環(huán)境效益、實現社會效益。開發(fā)衡量標準既是政府審批的法則，也是政府監(jiān)控房地產開發(fā)企業(yè)以全壽命期經營理念來從事房地產開發(fā)的法則。筆者認為，制定全壽命經營理念從事房地產開發(fā)的法則應遵循以下原則：首先，政府要了解房地產開發(fā)項目實施的每一環(huán)節(jié)的特點，工作內容；其次，政府要提出針對性的、切實可行的、嚴密周全的管理細則和標準；再次，還要配以相關的法律約束，以防止各參與方急功近利；最后，需要政府堅持城市規(guī)劃的穩(wěn)定性和科學性，為房地產業(yè)、城市經濟創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境。（二）大力培養(yǎng)高素質的全壽命周期管理人才目前，我國能為業(yè)主提供全壽命周期項目管理服務工作的工程咨詢公司還不多，絕大部分企業(yè)還不具備單獨進行全壽命周期項目管理的能力。造成這種現狀的原因，是政府及業(yè)主單位對全壽命周期項目管理能為項目、業(yè)主和社會創(chuàng)造可觀效益這一點認識不足或重視不夠。一個行業(yè)在某個階段的發(fā)展水平，很大程度上取決于該行業(yè)大多數從業(yè)者的專業(yè)素質。因此政府應制定相應的制度督促開發(fā)企業(yè)及其從業(yè)人員主動提高自身素質，逐漸使房地產開發(fā)兼顧社會效益、環(huán)境效益和經濟效益，最終實現房地產開發(fā)項目的全壽命期的經營。（三）建立有效的溝通監(jiān)督機制房地產開發(fā)項目全壽命期經營管理有兩個層次的溝通：政府、開發(fā)商、業(yè)主之間的溝通，項目組的內部溝通。政府、開發(fā)商、業(yè)主之間的溝通在于確定項目的宏觀質量標準，形成兼顧企業(yè)經濟、社會環(huán)境效益的項目開發(fā)目標和開發(fā)標準。項目組的內部溝通在于將開發(fā)目標和開發(fā)標準的一系列要求轉化為合同條款，在于將項目目標和開發(fā)標準以合同條款的形式分解到各責任人，并通過溝通使合同條款得以實施。筆者認為，要想實現房地產開發(fā)項目全壽命期的經營，項目各參與者不但需要相互溝通，統(tǒng)一認識，還要形成溝通結果的文字材料以便監(jiān)督管理。良好的溝通監(jiān)督機制將促使各參與者正確領會開發(fā)衡量標準的含義，能敦促政府、開發(fā)商、業(yè)主、項目組、員工在考慮自身經濟利益的同時，考慮社會效益、環(huán)境效益，使房地產開發(fā)項目全壽命期經營理念得以實施。（四）建立行之有效的績效管理現階段，建立行之有效的績效管理，既要依據開發(fā)衡量標準建立政府對企業(yè)的績效管理規(guī)則與指標體系，也要建立企業(yè)對下層項目實施者的績效管理規(guī)則和指標體系。在實現目標的過程中，各級管理者應與項目實施者保持及時、真誠的溝通，應站在第三者的角度記錄項目實施者績效表現的細節(jié)、分析項目實施者的詳細績效記錄，找出績效管理中存在的問題和不足，提出改進的辦法。只有用此方法，才能形成有效的績效管理文檔，確保績效考核的有理有據，做到公平公正。目前，只有貫徹與開發(fā)衡量標準相配套的績效管理，才能確保房地產開發(fā)項目全壽命期的經營得到有效的實施，才能確保房地產的開發(fā)是站在可持續(xù)發(fā)展的角度上進行的，同時還要兼顧經濟效益、環(huán)境效益、社會效益。（五）建立網絡化管理機制房地產產業(yè)鏈很長，房地產項目管理系統(tǒng)由許多功能模塊組成，要想實現房地產開發(fā)項目全壽命期經營管理，必須借助計算機系統(tǒng)，進行網絡化管理。1.保證數據的一致性和共享性，將全壽命期設計過程中產生的大量數據和信息都存儲到數據庫中，進行產品數據統(tǒng)一管理，這樣做可以保證企業(yè)最有效地利用和調度各種資源。2.實施房地產項目的動態(tài)管理，政府、企業(yè)通過網絡可獲得項目各實施階段、各實施環(huán)節(jié)、各實施者的數據資料，及時、準確的分析比較項目指標與開發(fā)衡量標準的差異，及早發(fā)現問題并進行糾偏，以貫徹標準的實施。3.建立房地產項目的集成管理，通過計算機網絡實現房地產項目涉及的人、財、物，也包括時間、采購、合同、質量、資金的集成管理。這不但有利于項目溝通，項目團隊的建設、有助于績效管理